理论观点：旅游地产的经济价值论

第一篇：理论观点：旅游地产的经济价值论

旅游地产的经济价值论

演讲专家：许豫宏

录音整理：张力军

观点阐述：旅游地产离不开旅游与地产的形态组合，笔者以为，狭义上的旅游地产早已存在，任何为旅游服务的基础设施，如游客中心、饭店、娱乐设施等均可纳入旅游地产范围，而广义上的旅游地产则延展了很多，包括新兴的旅游业态，如产权式酒店，分时度假酒店等等，近来更是发展了一批依托旅游景观或旅游产品建设的高档公寓、酒店、会所等。从开发主体上看，旅游地产建设方无外乎两个，其一是以旅游开发为主的企业，由于旅游项目投资汇报周期普遍较长，因此希望通过地产开发或土地运作加快资金回笼。其二是以地产开发为主的企业，核心诉求是土地和房地产，旅游产品不过是提升土地价值或房地产价值的手段之一。笔者认为，旅游地产本无原罪，特别是对于提升旅游服务质量有直接推动作用的旅游基础服务设施，更是应大力提倡。通过旅游产品和旅游资源来提升环境、改善民生，进而促进土地增值本身也没有错。但是作为旅游行业来说，一定要把握自身的行业重点，保持一份清醒和理智。对于依托已有的、特别是具有一定稀缺性和垄断性的自然或文化旅游资源，在其周边进行旅游地产开发，应本着审慎、克制的原则，切不可饮鸩止渴，与虎谋皮，甚至狼狈为奸。降低了旅游资源品质，无异于断送了旅游业可持续发展的前景，成为旅游业的一枚苦果。行业看点：旅游与地产是最近一两年来最热的两个行业，关于旅游地产的定义，业界尚未达成共识，流动的业态与固定的业态嫁接后产物究竟是什么，恐怕仍需要时间去检验。国务院去年发布的《关于加快旅游业发展的意见》，对旅游业的地位与作用给予了历史性的突破，明确了旅游业战略性产业的地位，与此同时，《意见》更是赋予了旅游业“人民群众满意的现代服务行业”的定位，可以说旅游行业迎来了一个空前大发展的历史机遇。反观房地产行业，近年来已经成为为富不仁、巧取豪夺、贪污腐败、强奸民意的代名词，不夸张的说，房地产行业已经被广大人民众完成了“妖魔化”的定义。不论旅游地产如何包装，其产品与国家大力引导的保障性、民生性住宅相去甚远，仍然是以投资为主体的高档产品。特别是以自然资源为依托的旅游地产，不可避免的有把优质旅游资源变为权贵们后花园或阳台的嫌疑。

第二篇：理论观点：旅游地产：推动城镇化的新模式

旅游地产：推动城镇化的新模式

一、城镇化政策解读

2009年中央经济工作会议强调，要积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。这意味着，城镇化将在拓展中国经济发展空间中扮演起重要角色。2010年1月31日，中共中央、国务院授权新华社发布了新世纪以来指导“三农”工作的第7个中央一号文件——《中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度、进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》，旨在“稳粮保供给，增收惠民生，改革促统筹，强基增后劲”。其中，“城镇化”，“可能会成为政策突破口”。为了使“城镇化”迈出更大步伐，中共中央国务院提出了明确的要求：一是要加快中小城市和中心镇的发展；二是要把具备条件的农业人口转为城镇人口。同时，提出了具体举措，包括：

 放宽中小城市和城镇户籍限制，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有当地居民的同等权益；

 推进重点城镇医院、交通、给排水、污水和垃圾处理、电网改造升级等基础设施建设；

 实行利于中小城市和小城镇发展的土地政策、财税政策、投融资政策等；  引导产业转移，更多地吸引农村非农产业及农业人口向中小城市和小城镇转移；

由此可见，“城镇化”已上升为“三农”工作的主要思路。今后，各地必将掀起“城镇化”的高潮。同时，也对城乡发展产生深刻影响。

二、城镇化模式类型

从国内外城镇化的实践来看，城镇化模式可分为以下两大类型：

1、类型一——内因调整型

（1）城市扩张

社会经济的快速发展，人口、产业、资源的大量聚集，使城市的承载力越来越有限。为了提高承载力、容纳力，许多城市走上了扩张的道路。而城市扩张，加速了周边地区的城镇化进程。典型案例当属北京市。从新中国成立到现在，北

京城区面积扩大了近17倍，城镇化水平近84%，达到发达国家水平。

（2）产业促进

工业促进——山东半岛蓝色经济区、长江三角洲经济区工业的快速发展，推动了地区城镇化的相应发展。目前，两大经济区的城镇化水平均已超过50%。

旅游业促进——旅游业的发展，可带动商业、地产业、娱乐业、服务业等多种产业的发展，从而促进城镇化进程。如张家界市，凭借世界自然遗产——张家界，由偏僻的小山村发展成为世界著名的旅游城市。

房地产业促进——即“地产造城”，通过房地产项目开发，将乡村打造成为由多个居住社区组成的城镇。如北京的回龙观，广州的番禺等。

2、类型二——外力推动型

（1）行政指向

某一区域内行政中心的迁移，会促进迁入地的城镇快速发展。县级市升格为地级市，或地级市升格为直辖市，也会加速城镇化进程。如石家庄市、重庆市等。

（2）重点项目推动

国家级或省级重点项目的所在地，可以聚集大量的非农产业、非农人口，促进当地及周边地区的城镇化发展。如天津滨海新区、唐山曹妃甸等地，在国家级重点项目的拉动下，城镇化呈跨越式发展状态。

（3）外资带动

外资涌入、三资企业聚集，吸引了大量的非农人口，完善了所在地的城市功能、基础设施等，从而使城镇化成为必然结果。深圳、厦门等沿海城市，就遵循了这一发展模式。

（4）边贸激发

边境贸易的快速发展，对边境地区的城市功能、基础设施建设，及政策变革等，提出了更高的要求。而这些提升、变革，推动了边境城镇的形成、壮大。如黑龙江省黑河市，已由边陲小镇，发展成为中俄边境贸易中心，并且拥有了4处国家级试点小城镇——赵光、爱辉、通北、嫩江。

三、“旅游地产推动城镇化”新模式

顺应国家发展大势，加速城镇化，是巅峰人的光荣使命。

2009年，内蒙古鄂尔多斯沙漠大峡谷—大沙头旅游开发项目组成员，对“旅

游地产推动城镇化”模式，进行了探索，以期创建具有可复制性的城镇化新模式，为加快中国城镇化进程“投智”。该模式的重点在于：

1、发展旅游，形成磁力

依托蒙古文化、成吉思汗文化底蕴，沙漠、峡谷、河流、草原等旅游资源，打造旅游产品——休闲度假产品、运动产品、文化产品、生态产品等。凭借丰富多彩的旅游产品，聚集人气，并形成产业磁力、消费磁力、就业磁力。

（1）产业磁力

产业聚集，是城镇化的立足点。没有产业支撑的城镇，必然是一个经济基础脆弱、缺乏发展动力的城镇。

在旅游地产推动城镇化的模式中，旅游业是基础产业、主导产业。围绕旅游业而聚集的房地产业、文化产业、生态产业、商务会议业、餐饮业、购物业、娱乐业、交通运输业等，与旅游业构成了完整的产业价值链，在取代农业的主导地位的同时，为城镇化提供了强势的产业支撑。

（2）消费磁力

项目组在认真考察当地资源、市场、竞合状况的前提下，规划了众多具有独特性、文化性的旅游活动项目——红岩溪谷观光区、星月湖度假村、水上画廊、以成吉思汗征战历史为线索的沙漠主题公园、露营地、童话王国、冒险家乐园等，吸引鄂尔多斯、银川、榆林、港澳台、日本等地的居民和游客（核心旅游市场）。

同时，规划了蒙古民俗商业街、蒙古美食文化街、欢乐新天地等休闲场所，满足周边城乡居民日常休闲需求。

此外，围绕旅游业开发的地产项目——琵琶山庄度假村、大漠之舞艺术城、沙漠之星主题酒店群等，将凭借优良环境、特色建筑、丰厚文化及丰富旅游项目等，成为蒙宁陕交界地区的消费热点。

（3）就业磁力

旅游业及其它服务业，均为劳动密集型产业，可以吸纳大量的劳动力。为了吸纳当地农户，促进农业人口转化为非农业人口，项目组提出以下举措：

★蒙古民俗商业街，完全由当地农户自主经营。

★政府、学校、旅游区联合教育、培训当地农户，使其成为旅游区的员工。★鼓励当地居民在旅游区周边开展农家乐、手工艺品制作和销售等活动。

2、城旅一体，扩张城镇

旅游业发展，为沙漠大峡谷、大沙头聚集人气、聚合产业，从而为当地的城镇化/城镇扩张奠定了基础。而旅游业及相关地产业与城镇发展的有机结合，还将有力推动城镇化/城镇扩张进程：

（1）地产造城——衔接城镇扩张要求，依托旅游业，打造大型社区，疏解城镇人口，并为农业转移人口提供落户条件。同时，拉动周边房地产开发，使城镇化达到较大规模。

（2）基础设施提升——电网改造升级，完善供气供暖、给排水、污水处理、垃圾处理设施等。

（3）城镇交通一体——沙漠大峡谷—大沙头是蒙宁陕的重要交通节点，且处于鄂尔多斯风景道上，交通地位十分重要。因此，其游客接待中心不仅要承担游客接待服务功能，还应纳入敖勒召其镇的公共交通系统，实现交通一体化。

3、增强实力，“造血”发展

城镇化，需要政府的支持，包括中国人居环境与新城镇发展推进工程扶持、不发达地区交通补偿等。

但更重要的是，要加强自身的“造血”功能，通过产业价值链构建、旅游业及地产业融合与互动、积极疏解中心城镇的产业和功能、借助优惠政策及项目吸引人口等方式，实现城镇的持续、稳定、快速发展。

以上三大要点，简要概括了“旅游地产推动城镇化”模式下城镇化起步—构建—发展的过程，目的是为其它地区城镇化提供可借鉴的经验。城镇化，已成为中国未来发展的必然趋势，而城镇化的模式多种多样。可以预见，随着旅游业及相关地产业的快速，“旅游地产推动城镇化”的模式，也将成为重要模式之一，为推动中国城镇化进程贡献巨大力量。

项目背景介绍：

沙漠大峡谷项目位于内蒙古鄂尔多斯市鄂托克前旗城川镇东部；大沙头项目位于鄂托克前旗旗府——敖勒召其镇西部，处于城镇西扩的重要节点上。两大项目由鄂尔多斯风景道连接，构成鄂尔多斯市南部城镇化的重要区域、旅游业发展的重要区域。

第三篇：理论观点：休闲时代的旅游地产开发模式研究----盛方咨询

许豫宏：休闲时代的旅游地产开发模式研究

中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐，以及国际化进程的紧密结合，突显出旅游发展的广阔开发前景和巨大的发展潜力。

一、旅游新业态的风生水起标志着休闲时代的到来

所谓“业态”，是一个涵盖旅游产品组织形式、运营模式、产品特色的一个综合概念，对旅游业这个复合型、关联性的产业而言，旅游新业态是根据时代的变化和时尚的变化，创造出能够满足游客心理、情感、审美享受的新产品；它是一个与时俱进、不断发展、不断创新的过程。

相比与以观光旅游为主要特点的前旅游时代已经成为过去式，以休闲为主导的后旅游时代成为旅游产业进行飞跃式发展的一个重要阶段，目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着旅游新业态的不断涌现。

1、需求多样化拉动新业态的长驱直入 2007年国家假日制度的调整引来从专家学者到普通百姓的极大关注，充分说明旅游已经成为人们生活的一部分。涵盖不同层面的广泛出游人群必然产生多种多样的需求，而旅游本身就是一个求新、求异的体验过程，旅游新业态的产生，实际上就是旅游行业不断研究游客新需求，不断开辟产品细分市场的过程。例如，从大的层面看，当今旅游可分为生态旅游、文化旅游、乡村旅游、工业旅游、红色旅游、滨海旅游、温泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等诸多体系，实际上上述体系还可以根据不同目标客户进一步细分为观光游、休闲度假游；面向青少年的修学游、科普游、校园游；以交通方式来分，有自驾车游、巴士游、火车专列游以及针对高端客户的房车游、包机游、正在升温的邮轮旅游；农家乐产品逐步细分为采摘、生态、养生；面向公务的会展旅游、商务旅游、奖励旅游等等。

2、市场竞争催生新业态的领军地位

旅游业相对来说技术壁垒较低，更容易陷入同质化的低层次竞争之中。研究揭示，在大众旅游市场，主要产品越来越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的价格来做出选择，全国范围的景区竞争日趋激烈，因此近年来旅游从业者借用流通企业的竞争工具不断创新经营方式和经营手段，以期提高自身的核心竞争力，形成旅游新业态，进而开创一片蓝海。

以农家乐这种最适宜城市居民短距离度假产品为例，近年来各地纷纷开展农家乐旅游项目，使之市场竞争日益激烈，但缺乏特色，形式单一，制约着产品的发展，城市中不同水平的消费者，往往 有着不同的目的，简单的农家乐产品将难以满足需求。针对这种情况，日前北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、满乡篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将于近期出台，成为全国首个地方标准。

此外，在去年举行的第三届宁波旅游投资洽谈会上，旅游新业态正在成为旅游投资的新热点，展会首次专门设置了新业态馆，吸引了包括度假类、生态旅游类、新能源节能类等38家单位展出了其新业态产品。并且针对新业态举办了“休闲度假产业对洽会”、“游艇产业对洽会”，同时还特别邀请国家环保总局等相关主管部门、海洋旅游、航空旅游等方面机构的专业人士参会，指导旅游新业态投资。

3、旅游新业态全新展现休闲新时代的到临

透视旅游新业态的产生和发展，有一个清晰的时代脉络贯穿其中，即席卷世界经济和注意力的“第四大产业革命”——休闲产业浪潮。而对于旅游业这种服务性、综合性和关联性极强的产业来说，旅游业和休闲产业具有天然的耦合性，也是发展提升的必然要求。而在这其中涌如春笋的旅游新业态正是对旅游业走向休闲时代的最直接、最有力的佐证和倡导。

因此，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院站在时代高度上准确把握旅游产业的发展走向和市场需要，将旅游发展和区域经济发展紧密结合起来，深入挖掘地方特色文化和支柱产业，充分依托旅游的拉动作用，通过旅游吸引物的打造，最终形成大产业格局，推动地方经济的大发展。

二、休闲时代推动旅游地产的转型升级 最近，我们在研究国内众多企业发展案例中发现，不论是传统工业企业（如山东南山集团）还是房地产企业（如华侨城集团、中坤集团）都将企业多元化发展的道路指向了旅游业，由于这些企业并非传统旅游企业，因此他们更能够发挥自身的资金优势、营销优势，结合自身的行业特点，创新出旅游新业态。

华侨城集团选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式。

南山集团旅游区为国家首批授予的AAAA级旅游景区之一，景区内有宗教文化园和中华历史文化园两个主题园区。宗教文化园是以佛教为主，道教儒教为辅，浓缩三教文化精华建造而成的。其中南山大佛高堪称目前世界第一铜铸坐佛。南山国际高尔夫球会辖属两个俱乐部－－南山国际高尔夫俱乐部和东海高尔夫俱乐部。南山球会的所有球场，都结合了该区域天然景致，依山傍海而建，峰峦起伏，碧海蓝天，天然湖泊点缀其间，风景如画，令人怦然心动，犹如回到大自然的怀抱中。每一个球场都经由国内外著名设计师精心设计和高质量建造而成，不同的设计建造风格让人们倍感新奇和刺激。豪华的五星级酒店、宽阔的海滨浴场和海上游艇乐园更使之成为集高尔夫、旅游、商务、娱乐、社交于一体的国际高尔夫休闲旅游胜地。

中坤投资集团则发挥地产和旅游业优势，着力建构坚实的以自有资源为主体的分时度假体系。目前，正着手在北京、黄山、新疆等地规划建设各拥有50万平方米（包括酒店、高尔夫球场、别墅和其他休闲娱乐设施等）的分时度假系统。建成后，将成为中国最大的、资源自有的、自成一体的分时度假体系，并与国际分时度假体系接轨。从一幕幕成功旅游地产项目开发新特点中我们可以明显地感觉到，旅游地产的开发必需进行转型升级，融入休闲市场需求，才能符合时代需求，具有旺盛和可持续的生命力，最终实现开发商和居住者、当地政府和居民的多方受益；即：从旅游地产走向休闲地产是大势所趋。

三、巅峰案例诠释休闲地产开发模式

近几年来，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院接受了多起有关旅游地产开发的旅游规划和产业策划的项目，在实践中逐步领略到旅游地产的发展脉络和开发走向，特别是从2007年底，笔者带领规划团队，南北开战，对以休闲为核心的旅游地产的开发颇有体会，以泰山风景名胜区的旅游地产、河北封龙山的生态休闲地产、重庆永川茶山竹海景区的文化休闲地产，以及河南郑州雁鸣湖的商务休闲地产四大典型休闲地产的成功规划为研究案例，具体阐述和总结休闲地产的开发模式。

1、从泰山古镇和东岳镇的开发看民俗休闲地产开发模式

2007年9月我带领巅峰规划组开始入住泰山编制《泰山景区旅游发展总体规划》，为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，规划组在风景区范围确定了“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”的战略思路，深入探讨和挖掘泰山传统文化的内涵及展示方式；在风景名胜区外，泰山景区范围内区域进行重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的两个“古镇”的打造。这个“镇”不是行政区划中的城镇的概念，而是一个旅游词汇，用来包装旅游功能服务区域，进行品牌推介、形象统一和整合开发的旅游概念。位于泰山东麓艾洼村的“泰山古镇”是由古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素构成古镇内涵，以山水、爱情、度假、田园、峡谷、人家„„来丰富和支撑古镇休闲内容，借泰山古镇的打造，整体包装和设计古镇休闲地产的形象、品牌和功能。“泰山古镇”是对艾洼民俗村在品质、内涵和未来发展格局的提升，它的旅游地产的建设体现了泰山风景名胜区作为世界第一个双遗产旅游目的地的国际品牌，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上打造“泰山古镇”。

位于泰山西麓的“东岳镇”正处于104国道（泰安－济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山即将封闭运营的西大门，它的服务接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”，即以山水休闲、民俗风情和生态度假为核心，与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以民族风情体验和生态山水度假为主体的国际旅游度假小镇——东岳镇。

两个古镇虽然形象和功能不同，但是从核心打造内涵来看均是以泰山民俗休闲地产开发为主，集中体现泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。

因此，以泰山古镇为典型代表的民俗休闲地产的开发特点是：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵；二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局；三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。

2、从封龙山“山水封龙，田园会都”看生态休闲地产的开发模式

河北省元氏县封龙山生态区属于大太行山区域的东麓余脉，总占地约70平方公里，西北为山地所环抱，占该区域的2/3面积，局部植被丰富，分布不均，大部分为荒坡。旅游区内平均降水量为500毫米，降雨和山下地表水形成一条东西横贯的水系。同时，封龙山生态区距石家庄市尽30公里，有省级一级公路井元路直接通达，交通区位条件非常优越。因此，2007年底规划组在已进入封龙山生态区内就明确提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的战略目标和高度，打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD（Recreational Business District，休闲商务区）”。

在河北石家庄周边临近范围内这样山水相绕、生态优美的环境，且均处于自然农耕的原生态状态下的自然地理和交通区位条件是唯一的，封龙山生态区的生态休闲地产的开发具有得天独厚的基础。因此，对于封龙山生态旅游区，我们提出了“山水封龙•田园会都”的开发定位，充分利用封龙山的山水生态、田园村舍、果林耕地的特色自然环境，以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造一条绿色的生态休闲走廊。

造景——以九大生态环境的改造来打造一个最自然、优美、生态和文明的景观环境，是旅游地产项目开发成功的基础和前提；造势——以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游引爆项目，打造经典旅游区，成为最具人气和吸引力的旅游旺地，是旅游地产开发的重要环节和制胜关键；造居——通过各类旅游地产形式的组群，或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产，在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上，打造最宜人和个性化的居所环境。

我们总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出，对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性、便捷优越的交通条件以及优越的市场区位环境是生态休闲地产的开发的基本前提；在此基础上要紧紧围绕一个符合当地开发前景、鲜明独特且具有市场感召力的形象定位，以“造景、造势和造居”三大生态地产的开发模式，打造舒适宜人、个性独特并契合市场需求的旅游地产项目。

3、从茶山竹海的“箕山创意新城”看文化休闲地产的开发模式

重庆永川区北侧以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，属于城市的自然风景区、城市的供氧机，与城市发展有着密切的关系；同时茶山竹海正是《十面埋伏》的拍摄场地，在区域范围内具有相当的知名度。2008年初，规划组开始编制《茶山竹海产业总体策划》和《旅游区的总体规划》，在综合考虑城市休闲经济的发展，以及江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上，提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以武侠文化和欢乐文化为主题的文化创意基地和休闲名城，同时也将成为一个以文化休闲为主要特色的生态文明示范区。

因此，在以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，通过良好的生态促进产业、产业提升生态的理念，推出了“三项联动”、“非常6+1”、“九九归一”的产业布局与战略行动方略，在产业格局的实施之上构建具有生态文明示范作用的箕山创意新城。

所谓“三项联动”的核心是三大产业体系互为犄角、并驾齐驱、联动发展。“三项联动”即未来城市休闲经济发展及促进集团快速发展的三大产业，主要由生态产业、休闲产业和文化产业构建而成，三大产业相互融合，互为支撑，即以生态产业的构建为发展的基础条件，加强休闲产业的支撑地位，发挥文化产业的创意功能，共同构建山、城、乡三者和谐共荣的箕山创意新城。

所谓“非常6+1”的产业布局就是指“六大产业区+一个大格局”的构建，支撑三大产业，全面构筑箕山创意新城的体系建设和战略构想，以非常“6+1”的模式形成产业布局，即：在以交通为串联的良好生态环境基底上创意形成的六大核心产业区。将六大产业区贯穿分布于良好的生态环境中，依据区块间区位个性、资源特征、周边关系、发展环境的不同分别形成各具特色的产业区。每个产业区都是在良好的生态环境下谋求更快更好的发展，包括茶山竹海旅游休闲产业区、江鸿教育产业区、大风口体育康健产业区、永胜文化产业区、小安溪河特色农业产业区、骑龙山水商务产业区。

所谓“九九归一”模式就是指“9大旅游核心项目＋9个保障体系”的立体构建。以轰动性、吸引力的旅游项目快速提升产业区人气，提高知名度，以生态环境的营造来吸引人，留住人，以政府与企业的高度统一与合作保障项目的顺利实施，最终归结为箕山创意新城产业结构的整体盘活，实现区域内土地的可持续开发、利用与保护。即实施“九九归一”模式，9大旅游核心项目＋9个保障体系的构建＝整体盘活与可持续发展，最后，实现全方位构建箕山创意新城，通过产业体系、产业区布局、核心项目支撑三个层次的主动补位，协调发展，还需要适合项目地发展的运营模式的全力支持，以茶山竹海旅游区的高速发展，作为项目运营的起点，带动及提升周边区域的综合价值。比如通过土地整理，实现资源向可变现的资产转换，弥补现金短缺问题；结合商业性房地产的运营实现短期内积聚资金，筹措后续开发的资本；通过文化创意产业及教育产业的介入实现企业发展的百年大计及支撑创意新城构建的内涵；生态农业及产品深加工业是区域可持续发展的基础，也是实现生态文明示范区的根本；再结合对土地及附着于土地之上的产业盈利模式的分析，推出分阶段实施产业区布局的时序策划，为箕山创意新城有效有序的形成做一个质与量的把控。

当然，从茶山竹海的箕山创意新城的成功打造，我们可以总结出几点区别于其他休闲地产的开发，文化休闲地产的开发要点主要有：嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求，创意文化产业，是打造文化休闲地产的关键和根本；其次，以文化产业为提升，构建生态、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力，以各产业区的协同发展，共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力；最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商，以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲地产开发成败的前提和保障。

4、从雁鸣湖的“中华龙湖，华夏凤城”看国际商务休闲地产开发模式

2008年3月我受北京达沃斯巅峰旅游规划设计院委派带领规划团队进行河南郑州雁鸣湖产业策划项目的实施。在对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析后，研究得出：本项目地正位于郑汴之间的中牟县内，依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景，通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益，将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区，承载未来郑州主要的商务、金融功能，本项目恰巧位于其半小时辐射圈内。就本项目的规模、定位和产品而言，毫无疑问，将直接面对其成为首要的休闲配套中心，对应的消费客群、消费水平都将是郑州的中坚力量。由此可以预见本项目的发展潜力和对区域产业经济的推动作用，将随着郑东新区“龙凤齐飞”。

因此，我们提出了“中华龙湖，华夏凤城”的战略定位，与郑州国际商务中心联动发展，成为郑州城市国际化发展战略的核心支撑，成为郑汴一体化城市圈的休闲走廊和后花园。与郑州新区的“国际商城：中华龙湖”形成优势互补、文化引领，打造容纳中原文化硅谷、郑汴一体化的文化休闲区、郑汴城市圈的生态涵养区的国际商务休闲产业区，即“文化闲城：华夏凤城”。

为支撑和打造“国际闲城——华夏凤城”的战略构想，我们策划提出了以旅游产业为核心产业，拉动三大主导产业——生态产业、休闲产业、文化产业进行联动发展的产业构架。并在这四大产业基础上全面构筑“华夏凤城”的体系建设和战略举措，形成了六大产业区的发展格局，即：现代农业产业区、湿地旅游产业区、商务休闲产业区、主题游憩产业区、宜居地产产业区。而在产业体系和布局控制之下，为了使产业构成更加充实，具有实施性和可操作性，我们又具体策划了支撑产业内涵的十二大产业业态设计。在这里的“业态”主要是指对雁鸣湖四大产业体系的具体的产业形态和实现载体，分别是文博会展、运动竞技、主题演出、节事节庆、夜间休闲、健康养生、露营地、旅游地产、观光农业、循环经济、高新技术集成、欢乐嘉年华。十二大业态是四大产业支柱的实现载体，具有很强的融合性、综合性、时代性以及经济效益性，是打造“华夏凤城”一个国际化的产业新区的支撑内容和效益体现。

保证项目战略构想转化为战略举措，需要商业运营模式的有效支持，综合考虑项目地的特点及发展需求，主要设计有以下四点商业运营模式：首先，通过产业化构建，国际化产品的设计、符号化的形象，文化化的营销，以及资本化运营五大策略主导企业自主开发的合理有效运营。其次，以发展区域经济、带动周边产业完善、提升整个地区的核心竞争力为根本目的，以保障开发商权益和持续投资，明确分工，与政府进行合作经营。同时，对于旅游地产而言，前期投入大、回收期长，仅靠自有资金来完成项目的开发运营存在一定风险和压力，因此需要通过多重资本运作减轻自身的压力，实现资本有效运作。最后还是需要通过多种商业合作模式，引入战略协同合作伙伴。

通过几个项目实践来看，我国旅游业已经进入以休闲为主的后旅游时代，旅游业的竞争日趋激烈。因此，要求旅游规划单位也必须适应这种变化，不断解放思想，锐意创新。加强规划成果的可操作性和可落地性，所谓可操作性，即规划的项目不仅要符合当地的人文特色和资源特色，而且要有创新，适应旅游发展现状和行业发展趋势；所谓可操作性则是给规划专家提出了更高的要求，即规划的成果必须站在战略的、全局的高度，和当地的经济发展大势相融合、和当地土地利用状况相结合，使项目真正落地，而不空中楼阁。我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。

第四篇：新课程理论观点

1、新课程以培养学生创新精神和实践能力为重点，强调基础教育要满足每个学生终身发展的需要，培养学生终身学习的愿望和能力。

2、物理新课标对义务教育阶段物理教育在理念上的基本定位是提高全体学生的科学素养；在目标上重视科学探究的教育作用；在内容体系上将科学探究与科学内容放在并列的位置，强调学习过程，重视通过科学探究进行学习，强调从生活走向物理，从物理走向社会。

3、新课程教师的角色：

教师是学生学习的促进者

教师是教育教学的研究者

教师是课程的建设者和开发者。

4、新课程倡导的学生学习方式以培养创新精神和实践能力为目标的现代学习，以弘扬人的立体性为宗旨、以促进人的可持续发展为目的。

5、现代学习方式的基本特征： 主动性

独立性（核心特征）独特性

体验性

问题性

6、新课程教学过程是 师生交往、积极互动、共同发展的过程，教学是课程创新与开发的过程，教学重形成过程、教学关注人。

第五篇：2013世联观点 养老地产

主题：养老地产、房地产代理行业

嘉宾：世联地产董事长陈劲松 主题：养老地产、房地产代理行业

8月19日，世联地产与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，共同探索真正符合中国市场特点的养老服务模式。中国养老地产经历风风雨雨，一路走来有喜悦，更有遗憾。中国已进入老龄化社会，对养老服务的需求，虽有众多房企踏入了养老地产领域，却依旧没有成熟适合中国国情的养老模式。中国养老地产该何去何从？寻求专业合作伙伴真的是养老地产未来的出路么？本期地产思享者采访了世联地产董事长陈劲松，一起来聊聊中国养老地产的困境，探索养老地产的新模式。

世联业务模式 “市场服务商+运营商”

世联是一个咨询机构，我们的口号是“咨询+实施”。实施就是卖楼，咨询就是给人定位。世联走到今天，在顾问部咨询领域做到了中国绝对的第一。

我们今年最起码能够有4个亿以上的报告收入，就是我们给每个项目做咨询报告收的钱能够达到4亿。在中国，乃至在国际上一个专业领域的咨询机构，那已经做得差不多。

原先我们说咨询加实施，实施是帮着卖楼。但是中国房地产上半场是“咨询+实施”的含义，与中国房地产的下半场“咨询+实施”的含义完全不一样。这个实施将不再是简单的卖楼，咨询也不是简单的定位。咨询要特别了解未来实施的很多细节，很多操作，我们才能在定位的时候给人做到位。

未来房地产代理行业将跨入营销后服务时代

世联将成为中国房地产下半场的领跑者之一。我们知道，硬的都是形式，软的全是内容。比如尊重，让老年人快乐，中国根本就没管这个事。软的东西将决定中国的未来，服务取代交易成为世联最关注的对象。

世联的未来服务的比重会越来越大,你会看到我们董事会这次会有一个收购案，世联将进一步加强资产服务的举措。

世联的销售代理依然会强劲，中国一手楼市场增长依然强劲，这个市场依然是很大的。当然方向不止是一手楼交易的问题，我们必须从交易转向服务。我们做服务不是为了股市，我们为自己。

80后成社会主角 中国养老事业将迎破冰之机

中国养老事业实际上在5年前已经开始实验，到今天，我们看到的是一堆痛苦的经历，还有媒体的质疑。中国养老问题，现在只是探讨上的痛苦，还没有在市场上蓬勃兴起。中国有两类群体决定中国的未来，一类是50后，一类是80后。50后和80后，80后就是50后的孩子，这是一家人。50后是中国改革开放的主体之一，因为这个群体不小，他们率先进入中国的老龄市场，也就是王石那一代人。王石这一代人并没有退休，他现在还在市场上叱咤风云。王石这代人叫做活跃长者，这个活跃长者没办法，谁也没办法逃过历史的规律，他们无可奈何地将会退休。

老龄化与环境催养老地产发展

退休的50后群体，他们的子女80后正好开始在社会经济中担当大任。活跃长者本身是最有钱的一群人，在他退休的时候，他的儿女又开始挣钱。这个群体跟30后完全不一样，30后是需要完全供养。50后跟孩子之间的反哺关系，决定了中国养老市场非常庞大。

养老体系不在“概念” 运营才是关键

恒安照护集团具有20多年经验，具体实施细节做得非常到家，他们专注于养老服务，操作经验的总结、系统，包括在家养老、社区养老等。世联没有这方面经验，当我们跟恒安照护集团合作，在未来中国养老市场上，我们就具有很强的咨询上的先导底气。

国房地产下半场无论是旅游地产还是资产服务，无论是商业地产、酒店物业还是养老，都不是概念，都要落实到最基本的，类似像恒安照护集团在台湾这样的基础之上。当落到这个程度上，所有的概念就变成了内容，形式就变成了内容，概念就变成了商业模式。

世联与恒安照护联手合作 探索创新养老运营模式

专业跟专业的相互配合，造就了专业的相互成长。我们中国人非常幸运，因为台湾、香港在前面实验过了，他们的老龄化比我们走得要早。这样，我们不要完全创造自己的模式，我们只要借鉴跟人家合作，尤其是跟恒安照护集团合作。中国任何一个小市场做到全国的时候都非常巨大。世联的经验告诉我们这个道理，我们相信我们双方的努力，使中国养老事业真正落地和转型从今天开始。

未来3-5年 世联将把养老地产做得很大

世联与恒安的战略合作，不是以一个项目为开端的合作，而是全面性的合作。我们的项目落地时不能回避的是看护问题，世联没有做过看护，国内也不成熟，能跟恒安合作是我们的幸运。世联再碰到养老项目时，不再是理论上的探讨，而是跟恒安一块，用他们成功的经验共同将养老概念落到实地，在未来3—5年内，世联将把这张网铺得很大。

全链条模式 未来将在物业管理中引入恒安照护成功经验

世联与恒安照护未来的合作，不局限于项目前期的咨询。我们会将恒安的理念方法深入到具体的项目中，这是一个长期的合作。恒安有标准，有程序，有方法，世联有组织，我们可以把养老地产迅速的植入进去，发挥各自的优势。我们知道这是一个专业性、服务性开始崛起的时代，世联与恒安集团合作的本意，就是要在未来的物业管理中引入恒安的照护服务。

商业拿地被限制 养老地产成房企拿地“幌” 言

养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，他们打着养老地产的名目，拿地不走公开的“招拍挂”，甚至是负地价拿地，变成了一种商业和政府的合谋。一旦不走招拍挂，地价也不用一次性付，从某种程度上来说，养老地产带有腐败温床的意味。这是中国独特的房地产模式。土地问题说不清楚，商业用地用于养老地产，如何操作政府也没有说清楚。

从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国开发商目前还是集中在商业的兑现上，以卖房子为主。目前所谓的以养老、养生地产为主的地产，没有任何照护内容的承诺，也没有统一的标准，无法体验。在过去5年，养老地产出现这些问题，都非常正常，原因是正常的商业拿地被限制，养老地产成为拿地的一个手段。

政策瓶颈短期难松绑 服务体系成养老地产短板

跟我们最近的台湾、香港和日本相比，我们最大的问题不是地的问题，不是房子的问题，而是服务的问题。恒安照护非常实在，就是在社区配几个护理员，照护社区里的老人，从这里开始起步，建造老人公寓、老人社区，然后过渡到临终关怀。

破解养老地产难题 需引进第三方服务机构

中国的房地产终于开始明白房子不是乱盖就能卖的，而是需要真正的第三方服务。开发商靠自己建立一套标准，建立一个养老体系，管理一个项目是没有效率的。因此，恒安照护，而不是恒安地产，才是未来的方向。中国养老地产有三至五年的空窗期

世联为什么要跟恒安照护进行战略联盟？我们不着急做项目，他们也不着急。中国养老的问题有三至五年的窗口期给我们做筹备，做项目筛选、制定标准、人员培训等准备工作。我们不会立马建立一个商学院或者看护学院，而是从筹备项目开始。三、四线城市成养老地产香饽饽 社区服务将成主流

在家看护和社区看护将成为中国一线城市最主流的养老方式，城乡结合部和三、四线城市将会成为养老社区的示范，未来3—5年内，我们将看到成型的社区崛起，来解决中国独特的老龄化问题。中国独特老龄化问题的解决在于服务的深化和物业类型配合。

一线城市房价太高，因此难以建设老龄社区。比如惠州，未来3至5年会有老龄社区解决深广的养老问题。老龄社区的崛起，它不在于山清水秀而在于规模化的服务。

医疗和健康的保障解决养老社区后顾之忧

苏杭、惠州这种山清水秀，有自然资源的地方会产生养老地产，哪些地方会诞生社区呢？随着高铁，随着城市网络的完善，距离大医院不超过2小时，同时又山清水秀的地方，意味着会有市场，将产生非常好的示范社区。非常偏远的地方没有市场，因为离医院太远了，毕竟恒安看护不是恒安医院。