旅游地产未来蓝图

第一篇：旅游地产未来蓝图

旅游地产未来蓝图

原始的疯狂发展带给了人们更多的反思，阵痛之后，旅游地产将呈现出一幅新蓝图。

从 2009年国务院把旅游业作为国家战略性支柱产业以来，越来越多的企业瞄准旅游地产，开始寻找更多的钱景。万达集团董事长王健林曾说“房地产市场迟早趋向饱和，而没有‘天花板’的文化旅游将是万达的核心支柱产业。”，这不仅是万达的想法。目前，我国百强房企中已经有超过三分之一涉足旅游地产。

2012年，《国民旅游休闲纲要》及《旅游法》陆续出台，政策环境不断向好，旅游产业也逐渐从观光旅游向高端休闲度假转型，2013年，我国旅游业预期总收入将达到2.85万亿元。

旅游业的发展给旅游地产带来了机遇，然而，我国目前的旅游地产更多的只是披着“美丽的外衣”，以旅游之名圈地的短视行为在各地疯狂发酵。旅游地产不能缺失文化的支撑，但速生的文化很容易走向速朽。事实证明，这样的模式并不能持续，野蛮生长、反思转型，不少地区走了一条曲折的道路。

从只关注地产转向关注旅游本身，通过旅游产品带动地产，再通过地产开发反哺旅游，这才是一个良性的循环，也是未来我国旅游地产在产品战略上将做出的重大转型。

先行者与后来者

1989年，一个锦绣中华主题公园的开业叩开了周边地产项目跑步式发展的大门，华侨城成为我国第一个进军旅游地产的企业，而其“旅游 +地产”的模式也成为经典。利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值，华侨城成为中国旅游地产的成功开创者。但是，尽管经过了 20多年的发展，华侨城仍然没有摆脱对地产的依赖，2012年地产收入占比仍超过旅游收入。

迪士尼作为主题公园的典型代表，是我国旅游地产的另一个成功范本。依托其强大的文化生命力和衍生产品，迪士尼成为仅凭借主题公园收入就能盈利的唯一赢家，这让后来者望尘莫及。

然而，成功往往不能复制。受困于旅游项目投资规模大、回报周期长的资金压力，也受制于开发企业规划设计和文化元素的缺失，后来者大多成为借旅游之名“跑马圈地”的新兵。

目前，分食旅游地产的有房地产开发企业，影视文化公司，规划设计院，以及嗅觉敏锐的社会资本等，大多数仍在探索的路上。处于房地产企业第二梯队的华润地产，近年来在全国多地复制华侨城模式，布局旅游地产，但业内对其多有质疑，而其旅游项目对财务的贡献也确实杯水车薪。

而在主题公园方面，一直尝试打造“中国版迪士尼”的华强方特系列发展也面临困境，其文化产品与迪士尼不可同日而语，文化的缺失使其仅通过游乐园门票等消费的收入很难支撑运营和发展，通过周边配套的商业项目回笼资金就成为必然的选择。

但即便是影视文化发展较成熟的华谊兄弟，在进军旅游地产过程中也是苦难重重。财务压力大，缺乏开发经验等方面的限制使得从上市之初就谋划旅游地产项目的华谊兄弟至今仍没有一个成功案例。近年来，不少旅游资源城市也曾寄希望于通过旅游产业拉动当地经济发展，不过大多并没有达到初衷。地方政府通过低价出让土地吸引投资商，但大多数地方政府并没有一个科学的规划，导致一大批房地产项目大干快上，非但没有起到对经济、就业、税收的带动，还破坏了旅游资源，甚至使得区域发展陷入困境。山东乳山的阵痛就是一个很好的教训，我国目前唯一的国际旅游岛海南也在这样的发展模式下逐渐成为“牺牲品”，然而，这样的发展模式目前仍在我国不少地区继续上演。

当然不可否认，旅游地产这些年的探索在为后来者铺路的同时也给我们留下了不少经典作品，迪士尼乐园、欢乐谷、印象刘三姐等都是旅游地产发展中的成功案例。

每一个行业的发展都是在反思中前进，我国旅游地产的路究竟在何方？

机遇与未来

《国民休闲旅游纲要》和《旅游法》的颁布为旅游产业创造了良好的政策环境，而国民生活水平的提高也保证了旅游经济的平稳发

展，通过研究上市公司 2013年一季度报也可以发现，旅游企业的盈利状况普遍好于其他企业。

在这样的旅游产业背景下，旅游地产已经迎来了发展的黄金时期，同时，因旅游地产开发投资规模大、回报周期长而承压的地产企业也有了更多的融资选择。

随着房地产企业再融资开闸的逐渐明朗，借助资本市场融资将成为可能，这将解决多数上市旅游地产企业的资金问题。而对于未上市旅游地产企业来说，资产证券化不失为最佳的选择，而以未来门票收益进行资产证券化尝试的华侨城已经开了一个先河，未来经营状况较好的旅游地产项目完全可以通过旅游项目的相关收益进行表外融资。嗅觉敏锐的社会资本自然也不会放过旅游地产这块蛋糕。2009年至 2012年，我国已经有 8只旅游产业投资基金成立，总募资规模达到 212.96亿元，平均单笔基金规模达 26.62亿元。进入 2013年，越来越多的产业基金浮出了水面。近期，瀚亚资本就瞄准了旅游地产，瀚亚资本执行总裁杨君表示，今后将致力于开拓新型地产金融业态，深挖旅游地产、商业地产、文化地产等方面的增值机会。而对于资金运作越来越成熟的房地产企业来说，信托、债券等融资工具也将更多地运用。

新型城镇化的发展也给旅游地产创造了更加广阔的市场条件。国家信息中心旅游研究规划中心主任石培华分析认为，风情小镇、特色乡村地产，新型社区、第二家园、综合体或者旅游地产，旅游度假区开发，各类旅游产业集聚园区，以及养老、养生社区这五个

方面是未来旅游地产企业应该重点尝试的方向。

随着我国优质旅游资源的逐渐稀缺，企业纷纷抢占先机拿地，但是，拥有土地资源并不是未来旅游地产成败的关键，而传统跑马圈地的发展也必将随着竞争的加剧被市场淘汰。

大浪淘沙，旅游地产的开发理念决定成败。未来旅游地产的发展应该从关注地产转向更多的关注旅游本身，只有耐住性子，通过旅游项目拉动地产，再通过地产反哺旅游，才能成功打造一个文化旅游地产项目。

对于很多地方政府来说，也需要变得更加理性，不再盲目招商，只让具有先进的开发理念的企业进驻，甚至可以让越来越多的优秀企业承担区域运营商的角色，实现地方经济与旅游地产企业双赢。这才是我们共同期待的旅游地产的未来蓝图。

第二篇：旅游地产调查报告

旅游地产调查报告

旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的分类

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

旅游景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

旅游商业地产

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

旅游度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；

旅游住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

旅游地产的产品

随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。

分时度假这种产品目前市场度还不是很高。

旅游主题社区

在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。

有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。

据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。

另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。

度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。2000年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。

近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，2005年内建成。

2003年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。

产权式酒店

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专

业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

国内的发展空间

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

旅游地产成为市场新宠

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

旅游地产升值潜力巨大

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

旅游地产的核心

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。

随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

第三篇：我的未来职业蓝图

《我的未来职业蓝图》

“我知道我的未来不是梦，认真的过每一分钟。我的未来不是梦，我的心跟着希望在动。”

摘自：歌曲 《我的未来不是梦》当我们上幼儿园的时候，老师经常会问：“你们以后想做什么呀？”，那时候许许多多的答案都会出现。比如科学家、老师、警察，这些职业是我们脱口而出的一个答案。当我们长大了以后，当我们正真要面对的就业的时候，我们是不是依旧那么迷茫呢？

即将毕业的我们，在众多的高学历人才中，我们要如何在众多的高学历人才中脱颖而出呢？难道是那张薄薄的大专毕业证还是我们选择依旧在家中待业呢？面对高学历人才，我们应该那什么和人竞争呢？这些问题是不是应该在我们还没有毕业的时候就该思考这些问题呢？如果我们不思考，我们犹如以卵击石般那么不堪一击。

即将面对毕业的我们，我们该怎么样树立自己的职业蓝图呢？在规划自己的职业蓝图前，我们需要认真的选择自己所喜欢的专业。有许许多多的那些大学辍学的人，就是因为自己没有选择好自己所学的专业，导致自己发现自己根本没有办法学下去，到了最后，自己只能辍学。在辍学以后面对岗位竞争的时候，又不知道该怎么和那么高学历的人才竞争，导致自己只能待业在家。再选择好正确的专业以后，我们所要做得是要努力的学习自己所选择的专业技能，只有学习好专业技能才能在以后的工作中发挥所长。在这两样窦正确以后，我们要选择正确的职业岗位，只有选择好自己的职业岗位才能发挥你在学校学习的一技之长。

当今的我们面对自己的职业蓝图，需要做的是未雨绸缪，只有自己再对自己的职业蓝图规划好的前提下，才可以对自己的职业发展有一定的帮助。

南通职业大学技师学院季松指导老师：王桦

第四篇：旅游地产项目设计初探

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旅游地产项目设计初探

旅游地产项目设计初探

摘要：随着国民生活水平的提高，人们对旅游、休闲、私密的生活方式的需求越来越大，对健康环保、绿色生态的生活品质的要求也越来越高。在目前房地产政策调控之下，集旅游、文化、休闲为一体的旅游地产项目以其自然资源优势和旅游政策优势逐步成为地产商新的开发目标。旅游地产利用广泛的旅游资源，融入相应的地产元素，整合度假、生活、运动、休闲娱乐等方面，从而创造优美怡人的居住环境，提升地产价值。这种新兴的地产模式，已经在全国多个城市实践并取得了成功。经过参加多个旅游地产项目的实际操作和各地项目的实地考察，特以万科•三亚“湖心岛”项目为例对城市旅游地产项目的具体规划设计进行初步探讨，以求摸索出适应不同开发条件的旅游地产项目规划设计的思路和方法。

关键词：旅游地产、规划设计、生态、园林景观

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “lake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中图分类号： S757 文献标识码： A 文章编号：

项目背景

三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求

万科•三亚“湖心岛”项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。

规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。

项目用地区位示意项目所在片区控规示意

项目概况

场地概况

万科•三亚“湖心岛”项目用地位于迎宾中路段控规用地

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东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约3公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。

地块性质

项目总用地面积436120平米（土地证范围），计容总建筑面积约319505.8平米。其中三个地块为可建设用地，B-06-04为商业用地，可建设商业及酒店；B-05-03为商住用地，可建设住宅；B-05-09为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约550亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。

用地规划条件示意

甲方诉求

在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。

在不断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。

场地条件

土地证范围内基地大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约8%。场地标高为10.8至35.0，高差约24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水

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塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。

根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块，成为酒店建筑布局的限制条件。

场地条件条件示意

规划设计

规划思路

通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。

概括来讲，本项目规划结构可归纳为：“一心、一环、三轴线”。

“一心”是指一个“空间中心”。

从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。

该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。

规划中通过利用控规中广场用地形成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。

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空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。

“一环”是指一个“自行车赛道环线”。

根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。

“三轴线”是指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “空间轴线”。

轴线一：生态轴

根据控规广场南面控制有一条宽度为31米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。

这个轴线具有生态的含义――它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。

轴线二：景观轴

该轴线以项目用地整体的生态景观要素结合商住（B-05-03）及商业（B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅――花园酒店――临水商业――无边泳池――内湖――高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。

这个轴线同时具有人文的含义――它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。

轴线三：休闲轴

保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。

轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布

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局和空间控制的骨架。

规划设计思路示意

功能布局

项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。

商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。

居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。

教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。

公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。

场地设计

空间组织

在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。

地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。

节点： B-06-05地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。

界面：整合上述商业和居住的布局，形成主要城市界面，并划分

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公共和私密的空间。

区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与外围公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。

园林景观组织、园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。

外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。

城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。

内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。

总体景观节奏：由南至北，山体――居住――酒店――无边泳池――内湖――外湖（水库）。

规划设计总平面图

生态化处理方式

场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。

水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。

太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。

六、旅游地产项目规划设计思考

（1）宏观定位决定开发走向

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开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。

（2）项目策划突出主题思路

各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。

（3）规划设计理清功能关系

规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。

（4）生态理念营造自然氛围

生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的完美融合，创造出生态和谐的人居环境。

规划效果图示意规划效果图示意

参考文献：

[1] 苏堤，旅游地产的新探索――周庄云海农夫山庄三期度假别墅区规划设计浅析[J]，华中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地产发展研究[J],城市问题,2006,第9期.[3] 岳克涛.旅游地产规划设计的思考――以海南旅游地产为例

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[J].城市建设理论研，2012，（6）.[4] 旅游地产的特征及金融投资风险问题研究[J],广西金融研究,2007,第2期

[5] 吴老二 吴建华 胡敏,发展旅游房地产的瓶颈制约[J],社会科学家,2003,第2期

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第五篇：旅游地产异地营销

异地营销，是近几年旅游房地产常用的营销手法，旅游房地产，在做好项目当地的营销，更加注重是异地营销。到现在为止，异地营销没有一个完善 管理方案和路线，房产新政调整对购房人条件限制，楼市低迷，有价无市，旅游房地产主要销售途径是异地客户购房。新政后致使旅游地产项目在异地加大了营销成 本和力度。对旅游房地产异地营销渠道和策略，我个人概括几点供于参考：

旅游作为国家战略，作为国家主要发展计划，旅游房地产业欣欣向荣。旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域，或是靠近山景、海景与湖景，开发以旅游、度 假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。旅游房地产开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产 品，后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓，销售渠道是以来旅游的客户为主要群体，然后逐步发展到异地销售，才出现异地分销，异地营销推广，也就是今天 的异地营销新名词。说到异地营销，也真复杂，项目不在当地怎样来销售，摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图，靠着销售员介绍，把有望客户从千里之外引导 到项目所在来销售，整个程序多，成本高，难以协调。

总之。异地营销困难比想的更难。

旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国著名房地产开发公司占据着所有旅游山景、海景与湖景，雅居乐集团、富力集 团、恒大集团、新世界集团、中粮集团、中信集团、中铁集团、鲁能集团在海南、山东、云南各个山景、海景与湖景建起了大量自己风格的旅游房地产项目。每个项 目占地面积从几百亩至几万亩，其产业链不单纯是以度假住宅为主，现都是以综合项目建设为主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以异 地直销和分销为主。下面重点介绍旅游房地产销售的几点营销渠道：

一、异地营销，直销与分销

异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。

直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销中心管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。

分销是旅游房地产中小项目目前最常用的营销手法，通常分三级分销（代理）。

1、一级为总分销（也称总代理），与开发商签订代理合同与分销合同，负责项目现场销售，以及异地的销售。总分销一般由当地比较优秀的代理机构担任，他们在 异地都设有销售部或合作代理机构，总分销与开发商是发生直接代理事项，执行传达与传播项目营销策略，实施异地营销计划，接送异地输送来项目看房旅游客户。

2、二级分销，分当地与异地二级分销：

（1）当地分销，在项目所在地区的设立的分销销售部（比如在海口、三亚、青岛、威海、昆明），由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略是根据当地情况实施，与总分销一起执行。

（2）异地二级分销，在不同的省份成立，二级分销都设立在省府所在地，由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略，直接按总分销整体营销策略计划执行，但也要根据异地的实际情况分阶段实施。

（3）三级分销，是在二级分销下面二三线城市，由二级分销机构发展的分销子分销公司。主要任务为二级分销拓展销售任务，也是最基层的销售机构，二级分销一 般在二三线城市选择一到几个分销公司或个人为自己下线，根据项目营销要求传播与销售，由二级分销制定区域营销推广活动计划，以及安排集中看房旅游出发时 间。

二、异地营销，客群的选送

在远离项目城市搞营销，没有客户群体，在异地怎样来拓展客户。很多内地房地产精英都认为，客户没有见到项目，项目周边情况又不了解，当地价格又不清楚，凭 我们几句话，人家就买你的房子啦？所以，异地营销最大困难就是怎样说服客户，要想让客户相信，那就是核选有望客户输送到项目所在地，一切才能变为真的。这 并没有奇怪。下面是几种异地累积客户方法：

1、通过当地房地产展销会来累积客户，并通过在房地产展销会展出与传播项目品牌，在现场登记来访客户，然后以独自回访，确定到项目看房旅游客户，统一安排时间到项目所在地看房旅游，以达到异地销售策略。

2、用当地媒体开展旅游看房专题活动，用推广活动累积客户，策略性、计划性的宣传，用事件营销、品牌营销、视觉营销在当地掀起一股项目品牌热潮，回访登记客户。累积成有望客户，及时输送到项目所在地。

3、利用当地的著名旅游机构，投放项目DM介绍或设计成小型经典旅游指南楼书，突出项目周边旅游优势和项目主要卖点，吸引有望客户联想与欲望。登记、回访累积客户。

4、以当地房地产协会或商会强强联手，开展一系列推广活动。组织协会人员先前到项目参观，了解项目与周边旅游环境，用情景销售法引导当地有望客户购房。

异地营销客户群体的累积在于营销策略与推广，以及当地资源的利用。在营销节点上，关键是我们怎样异地平台的搭建，也即是说异地合作伙伴的资源与实力是项目推广的最主要部分。

三、异地营销，网络传媒作用

异地网络传媒是旅游房地产项目主要宣传工具,可以通过当地著名网络传媒机构，大力宣传项目。分三个步骤进行。一是海南旅游风光及项目品牌宣传；二是项目投资升值与长期远景；三是从项目配套及自然环境来点缀购房理由；四是更具体地介绍项目概况，建设、销售、市场情况。

四、异地营销，保障系统

旅游房地产异地营销模式涉及到很多法律和政策问题,特别是如何保护客户权益至关重要。异地营销是新模式产业，客户权益保护的重点是看房旅游与购房权益的保 护，旅游房地产异地购房权益的保护中涉及到很多法律问题,比如客户旅游看房制度，购房后双方合同约定，房子的质量，支付房款、退款的保障，以及信息诚信制 度,货不对板的惩罚,物业管理及服务质量制度承诺等。

总之，异地营销，是一个综合工程，也是今后旅游房地产必须走的路，要想做好就必须了解他存在的必要性，项目构建异地营销就是在异地资源的发挥、营销渠道及推广策略。