物业管理条例名词解释（5篇）

第一篇：物业管理条例名词解释

物业管理条例名词解释

1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。

2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第二条

3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。

4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。

5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。

7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。

9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。

10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。

11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。

12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。

13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。

14、业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。

15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。

16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。

17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。

18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。

19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。

20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。

21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。

22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。

23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。

24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。

25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。

26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。

27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请书和标书，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。

28、协议方式——又称谈判方式或者指定方式，是指由招标单位直接选择一家或者几家物业管理企业，与之协商谈判，达成协议。

29、物业共用部位——指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。

30、共用设施设备——指物业管理区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和房屋等。

31、物业的承接——是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。

32、物业管理用房——指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。

33、独立的法人资格——是指物业管理企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。

34、物业服务成本——指物业管理企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业管理企业从事物业管理服务应当取得的利润。

35、物业使用人——指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

36、装饰装修——指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。

37、专项维修资金——过去称“专项维修基金”，是指由法律规定的由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。

38、物业管理违法行为——指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。

39、责令限期改正——是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。

40、警告——是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。

41、罚款——指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。P17442、建设单位——指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。

43、物业管理企业资质——是物业管理企业具备物业管理能力和水平的资格。

44、挪用——指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用

物业管理条例名词解释

第二篇：物业管理常用名词解释

物业管理常用名词解释

新建住宅小区:

是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。

住宅小区管理:

是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。

物业管理:

是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托,对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护,并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。

产权人:

指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

业主委员会:

是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。

物业管理公约:

是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后,三方各自的权利义务关系,房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。

物业管理委托合同:

是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。

维修基金:

是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

共用部位:

是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设备设施:

是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业管理服务收费:

是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托,对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价;凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。

特约服务:

是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务,如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。

第三篇：名词解释

一、国家

1.安全第一、预防为主、综合治理

安全第一：

就是在生产经营活动中，在处理保证安全与生产经营活动的关系上，要始终把安全放在首要位置，优先考虑从业人员和其他人员的人身安全，实行“安全优先”的原则。在确保安全的前提下，努力实现生产的其他目标。预防为主：

就是按照系统化、科学化的管理思想，按照事故发生的规律和特点，千方百计预防事故的发生，做到防患于未然，将事故消灭在萌芽状态。

综合治理：

就是标本兼治，重在治本，在采取断然措施遏制重特大事故，实现治标的同时，积极探索和实施治本之策，综合运用科技手段、法律手段、经济手段和必要的行政手段，从发展规划、行业管理、安全投入、科技进步、经济政策、教育培训、安全立法、激励约束、企业管理、监管体制、社会监督以及追究事故责任、查处违法违纪等方面着手，解决影响制约我国安全生产的历史性、深层次问题，做到思想认识上警钟长鸣，制度保证上严密有效，技术支撑上坚强有力，监督检查上严格细致，事故处理上严肃认真。

——摘自党的十六届五中全会通过的“十一五”规 2

划《建议》

2.“四不放过”

原因未分析清楚不放过；责任未落实不放过；当事人没受到教育不放过；责任人未受到处罚不放过。

——摘自2004年2月16日国务院常务会议（温家宝总理主持）

3.中央企业安全生产九条禁令

1）、严禁在安全生产条件不具备、隐患未排除、安全措施不到位的情况下组织生产。

2）、严禁使用不具备国家规定资质和安全生产保障能力的承包商和分包商。3）、严禁超能力、超强度、超定员组织生产。

4）、严禁违章指挥、违章作业、违反劳动纪律。

5）、严禁违反程序擅自压缩工期、改变技术方案和工艺流程。

6）、严禁使用未经检验合格、无安全保障的特种设备。

7）、严禁不具备相应资格的人员从事特种作业。

8）、严禁未经安全培训教育并考试不合格的人员上岗作业。

9）、严禁迟报、漏报、谎报、瞒报生产安全事故。

——摘自《中央企业安全生产禁令》（国资委令24号）4

4.“三同时”

建设项目安全设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。

——摘自《中华人民共和国安全生产法》

二、国资委、国家安全局 5.“三违”

违章作业、违章指挥、违反劳动纪律。6.安全生产监督管理“三铁”及“反三查” 三铁：铁的制度、铁面孔、铁的处理；反三违：反违章指挥、反违章作业、反违反劳动纪律。7.二十五项反措 1）、防止火灾事故 2）、防止电气误操作事故

3）、防止大容量锅炉承压部件爆漏事故 4）、防止压力容器爆破事故 5）、防止锅炉尾部再次燃烧事故 6）、防止锅炉炉膛爆炸事故

7）、防止制粉系统爆炸和煤尘爆炸事故 8）、防止锅炉汽包满水和缺水事故 9）、防止汽轮机超速和轴系断裂事故 10）、防止汽轮机大轴弯曲、轴瓦烧损事故 11）、防止发电机损坏事故

12）、防止分散控制系统失灵、热工保护拒动事故

13）、防止继电保护事故 14）、防止系统稳定破坏事故

15）、防止大型变压器损坏和互感器爆炸事 6

故

16）、防止开关设备事故 17）、防止接地网事故 18）、防止污闪事故

19）、防止倒杆塔和断线事故 20）、防止枢纽变电所全停事故 21）、防止垮坝、水淹厂房坍塌事故 22）、防止人身伤亡事故 23）、防止全厂停电事故 24）、防止交通事故

25）、防止重大环境污染事故

——摘自国家电力公司《防止电力生产重大事故的二十五项重点要求》

8.安全生产目标四级控制

企业控制重伤和事故，不发生人身死亡、重大设备损坏和电网事故。车间（含工区、工地，下同）控制轻伤和障碍，不发生重伤和事故。

班组控制未遂和异常，不发生轻伤和障碍。

个人控制失误和差错，不发生习惯性违章。

三、神华、国华集团

9.事故分级

一般事故：是指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤（包括急性工业中毒，下同），或者1000万元以下直接经济损失的事故。

较大事故：是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或 8

者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故。

重大事故：是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接经济损失的事故。

特别重大事故：是指造成30人以上死亡，或者100人以上重伤，或者1亿元以上直接经济损失的事故。

——摘自神华集团有限责任公司生产安全事故报告和调查处理暂行规定

10.“三无”

无油迹、无积水、无灰尘。——摘自张喜武董事长在神华集团公司 9

2009年工

作会议上讲话

11.本质安全

本质安全，就是通过追求企业生产流程中人、物、环、管理（制度）等诸要素的安全可靠和谐统一，使各种危害因素始终处于受控制状态，进而逐步趋近本质型、恒久型安全目标。

12.“十八字”战略目标

科学发展，再造国华，建设国际一流发电企业。

——张喜武在神华集团公司2011年工作会议上的讲话

四、国华电力

13.国华电力公司安健环文化宣示

安健环目标：

安健环表现持续改进，事故、伤害、火灾为零 安健环使命：

每一位员工平平安安回家 安健环价值观： 1）、安全为天、以人为本

2）、所有意外均可避免、所有危险皆可控制

3）、每项工作均顾及安全、健康、环保 4）、安全地完成工作才算成功 5）、所有员工均应接受工作安全培训 6）、重视承包商安全、关注公众安全 安健环策略：

安全“零容忍” 对标“持续化” 考训“常态化” 安健环行动：

1）、第一责任人宣讲、示范、引领安健环工作，现场带班值班

2）、启动安健环五星管理系统实施年、提升年、品质年，三年“三步走” 3）、深化“一岗、一网、一中心”，落实安全责任

4）、责任人员佩戴安全袖标、作业人员穿反光衣，提供并有效应用个人防护 5)、安全管理专业化、信息化、可视化、数字化

6)、承包商管理五统一，同建共享安健环

——神华集团国华电力公司总经理

二〇一一年一月

14.国华传播语

1)、信智恒久 动力生活 2）、你的笑容 我的动力 15.一岗、一网、一中心

一岗： 安全总监岗位 一网： 三级安全网 一中心：安监中心

——摘自国华电力副总经理宋畅在公司2011年工作会上的安全工作报告

16.三个保证

保证亲自主持高危风险作业中危险因素辨识，保证重大操作中安全措施的组织制 13

定和审查，保证高风险作业和重大操作现场安全措施执行的检查。

——摘自国华安字2011一号文 17.“两个务必”

务必保持谦虚谨慎、不骄不躁、脚踏实地的工作作风；务必保持锐意进取、攻坚克难、昂扬向上的工作态度。

——摘自国华电力公司隆重召开2011年工作会、安全会暨一届一次职代会

18.“贯彻一个核心、做到一个转变、着力三个坚持”

以价值创造为核心；转变工作作风；坚持“时时讲安全”、坚持“天天争发电”、坚持“日日谋发展”。

——摘自国华电力总经理王树民在2011年工作会上的工作报告

19.三个管理平台

事故调查分析平台、承包商管理平台、风险管理平台。20.四新

新技术、新材料、新设备、新工艺。——摘自国华电力公司王树民总经理在集团年工作会上的表态发言

201121.四不一再

即烟囱不冒烟、厂房不漏汽、污水不外排、噪声不扰民、灰渣再利用。22.五型企业

本质安全型、质量效益型、科技创新型、15

资源节约型、和谐发展型。

——摘自国华电力总经理王树民在2011年工作会上的工作报告

23.五定原则

定项目、定措施、定资金、定时间、定人员。

24.安全管理五个关口、五个统一 五个关口：

准入关、责任关、稳定关、监督关、验收关。

——摘自国华电力总经理王树民在2011年工作会上的工作报告

五个统一：

统一推行本安体系、统一推行安全质量 16

标准化建设、统一推行区队班组建设、统一进行安全培训和教育、统一考核与监管。

——摘自国华电力总经理王树民在2011年工作会上的工作报告

25.工作“五”字要求

一是“转”。要转变作风，转变工作方式，转变安监与被安监对立的状态；二是“实”。要脚踏实地，不搞形式主义；三是“严”。要严格执行国家、企业的法律法规和制度规定，维护制度的严肃性，对违反制度规定的行为不姑息迁就；四是“硬”。要强化素质，提升能力，有较强的使命感；五是“创”。面对新形势、新思维、新变化和信息化，要创新管理，形成有国华特色的高 17

效可靠的安全管理平台。

——摘自国华电力公司安全监察工作交流研讨会上宋畅副总经理的讲话

26.坚持五个

一、做到五个强化、落实三个深化 五个一：

一个战略——“建五型 创一流”的战略、一个体系——国华发电管控体系、一个方法——NOSA安健环管理方法、一个理念——安全为天、以人为本、风险预控的安全理念、一个思想——所有意外皆可避免、所有风险皆可控制的安全思想。五个强化：

强化对生产责任制的落实，切实提高履 18

职、尽职的能力；强化对国华电力发电管控体系的执行；强化对隐患的排查治理；强化对生产计划的管理；强化对调度信息的管理。三个深化：

深化国华电力发电管控体系的覆盖范围；深化安全管理体制和保障机制建设；深化科学管控坚持以技术保障为安全管理的基础。

——摘自国华电力总经理王树民在2011年工作会上的工作报告

27.增强五个意识，提高五种能力，树立五种形象

五种意识：

一是忧患意识；二是责任意识；三是发展意识；四是创新意识；五是廉洁意识。五种能力：

一是化解风险、应对危机的能力；二是深化改革、推动发展的能力；三是加强基础管理、打造国际竞争新优势的能力；四是抓班子、带队伍的能力；五是加强和改进企业党建工作的能力。五种形象：

一是树立勤于思考求上进的形象；二是树立开拓奋进促发展的形象；三是树立团结协作干事业的形象；四是树立艰苦奋斗讲奉献的形象；五是树立勤政为民抓落实的形象。

——摘自国华电力总经理王树民在2011年工作会上的工作报告

28.五想五不干

五想：

一想安全风险不清楚不干。二想安全措施不完善不干。三想安全复核不落实不干。四想安全环境不合格不干。五想安全技能不具备不干。五不干：

一、安全风险不清楚，不干。

二、安全措施不完善，不干。

三、安全工具未配备，不干。

四、安全环境不合格，不干。

五、安全技能不具备，不干。——摘自惠电李占元李总在亚运保电工作动员会上讲话中提出

29.六不开工

1）、危险源辨识不清，不开工；

2）、未制定完善的安全技术防范措施，不开工；

3）、安全技术防范措施准备执行不到位，不开工；

4）、安全技术措施全员交底不清，不开工； 5）、应到位人员未到位，不开工； 6）、未编制应急预案并进行培训、演练，不开工。30.六个突破

1）、深入贯彻十七大精神，努力践行科学发展观。

2）、转变公司发展方式，推进资源综合利用与开发。

3）、转变技术发展方式，推进清洁煤发电技术应用。

4）、落实“走出去”战略，提升公司国际市场竞争力。

5）、优化变革组织管理，提升公司的管理成熟度。

6）、探索电站服务产业化，打造新的电力盈利模式。31.做好六项重点工作

安全监察网络体系、加强风险评估、承 23

包商监察、未遂管理、应急预案和演练、安全认证与培训。32.六更一创

国华电力“六更一创”的基建理念：更安全、更可靠、更先进、更经济、更规范 更环保、创建国际一流电站。

33.国华公司电力基建施工“十五不准” 1）、不准领导越权指挥、违章指挥； 2）、不准使用无相应资质和施工能力的施工队伍；

3）、不准安全组织不健全的工程项目开工建设；

4)、不准进行没有技术方案的施工作业； 5)、不准进行没有作业指导书、安全施工作 24

业票的施工作业；

6)、不准进行未经危险源辩识、安全技术交底的施工作业；

7)、不准无证人员进行特种作业 ； 8)、不准未经安全生产教育培训或者教育培训考核不合格的人员上岗作业； 9)、不准进行安全防护设施不完善的施工作业；

10)、不准使用不合格、过期、未经检验的安全防护用具；

11)、不准使用未经检验、不合格、安全装置不全的施工机具、机械设备； 12)、不准使用未经验收或者验收不合格的施工起重机械和整体提升脚手架、模 25

板等自升式架设设施；

13)、不准使用国家明令淘汰、禁止使用的危及施工安全的工艺、设备、材料； 14)、不准不熟悉有关设备、系统的结构、性能以及试验方法、步骤的人员进行系统调试作业；

15)、不准没有专项安全技术措施时投入成套控制装置及自动调节系统。34.消防工作“四到位”

动员部署，宣传教育要到位；逐级管理，责任落实要到位；防火检查，防范措施要到位；消除隐患，整改措施要到位。35.消防工作“六落实”

消防安全责任制要真正落实；消防设施 26

和灭火器材完整好用要真正落实；要害部位管理要真正落实；火灾隐患整改要真正落实；违章违法行为的杜绝要真正落实；自防自救措施要真正落实。

五、国华徐电

36.国华徐电安健环方针

安全第一 预防为主 综合治理

以人为本 保障健康 保护环境

诚信守法 信誉至上 和谐有序

精细管理 科技先行 持续发展 37.一个目标，两大核心，三项业务，四个基础

一个目标：坚持科学发展观，创建国际 27

一流企业

两大核心：改革和发展

三项业务：基建运行、市场营销和检修市场

四个基础：安全生产、成本控制、责任落实、团队建设

——摘自徐州发电公司2011年庞宏立总经理工作报告

六、安监中心 38.安监中心工作原则

高调做事，低调做人。39.安监中心八字工作理念

谦虚、尊重、协作、提高。

谦虚——谦虚指不自满，肯接受批评，并虚 28

心向人请教。谦虚是一种美德，是进取和成功的必要前提。

尊重——敬重;重视。人的内心里都渴望得到他人的尊重，但只有尊重他人才能赢得他人的尊重。尊重他人是一种高尚的美德，是个人内在修养的外在表现。尊重他人是一个人的政治思想修养好的表现，是一种文明的社交方式，是顺利开展工作、建立良好的社交关系的基石。

协作——是指在目标实施过程中，部门与部门之间、个人与个人之间的协调与配合。协作应该是多方面的、广泛的，只要是一个部门或一个岗位实现承担的目标所必须得到的外界支援和配合，都应该成为协作的内容。一般包括资源、技术、配合、信息方面的协作。

提高——使位置、程度、水平、数量、质量等方面比原来高。

七、其他

40.企业安全管理“三字方针”

“严、细、实”：“严”就是严格管理、严格要求、敢抓敢管、要一丝不苟；“细”就是要深入实际，从细微处做起、从点滴做起；“实”就是指踏踏实实、从实际出发，不是停留在口头上，不是只写在文章里，说给别人看，一切工作必须讲实效，狠抓落实。41.“三不落地”

工器具与量具、设备零部件、油污不落地。

——摘自6S安全文化管理 42.“三齐”

拆下零件摆放整齐、检修机具摆放整齐、材料备品堆放整齐。43.“三不乱”

电线不乱拉、管件不乱放、杂物不乱丢。44.“四标一体”

就是建立在ISO9001、ISO14001、OHSAS18001、NOSA五星安健环管理体系框架下的，以GB/T19001-2008标准为基础，融合GB/T24001-2004标准、GB/T28001-2001标准、CMB253－2004管理标准要求，实现质量、环境、职业健康安全一体化管理的综合管理体系。

45.6S 指的是由6S的日文SEIRI（整理）、SEITON（整顿）、SEISO（清扫）、SEIKETSU（清洁）、SHITSUKE（素养）和英文SAFETY（安全）这六个单词，由于这六个单词前面的发音都是“S”，所以简称为“6S”。46.TPM 以“改善设备容易发生故障的地方、减少设备保全及修理上的困难点”为核心的改良保全，加上以“设计不容易发生故障及容易进行保全的设备”为核心的保全预防，把这两者结合起来并以提高设备生产力为目标，便称为“全面生产保全”（Total Productive Maintenance）简称TPM。

47.NOSA NOSA是国际职业安全协会(National Occupational Safety Association）简称。

它创建于1951年，是一个非牟利组织机构。当时，由于南非工矿企业较多，工作环境差，人员素质低，经常发生人身伤亡事故。南非政府迫切需要改善这种不安全状况，由南非劳动局制定一系列的安全审核制度，通过对企业的定期进行安全审核，对安全表现提供客观的评估，指出需要改善地方，以减少企业不安全因素，从而提高安全水平，并取得了显著成绩。而NOSA“安全五星”管理系统是在上述基础上从70年代发展起来的，它经过十万多次的调查、考察和 33

评估，发展至今已形成一个集安全、环保、健康于一体的管理体系。

48.违章分为行为违章、装置违章和管理违章三类 行为违章：

是指现场作业人员在电力建设、运行、检修等生产活动过程中，违反保证安全的规程、规定、制度、反事故措施等的不安全行为。装置违章：

是指生产设备、设施、环境和作业使用的工器具及安全防护用品不满足规程、规定、标准、反事故措施等的要求，不能可靠保证人身、电网和设备安全的不安全状态。

管理违章：

是指各级领导、管理人员不履行岗位安全职责，不落实安全管理要求，不执行安全规章制度等的各种不安全行为。黑名单：

是针对于长名单而言，企业采购时都要在所有供货厂家（长名单、大名单）中选取行业技术领先、业绩好、信誉高的厂家，列出来值得认可的少数供方，制成短名单。如果有的厂家违规违纪、信誉低下，就会进入黑名单！49.五通一平

就是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通 35

路、通气、通讯、平整土地。

一般基本要求有是三通一平（通水、通电、通路、平整土地）。在沿海发达地区，也有要求七通一平的（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通有线以及场地平整）。

其中三通一平指的是最基本的三项，这也是招标工程，必须具备的条件中重要组成部分。50.安全管理

“重心下移、关口前移”、“纵向到底、横向到边”。51.高危风险项目

是指作业环境条件差、作业人员集中、36

交叉作业多、特种作业多，作业风险高、劳动强度大、易发生造成人身伤亡、设备重大损坏和重大环境污染或一旦发生不安全事件造成群伤事故、不易进行救援的作业项目。如：在高空位置、高温高压管道上、受限空间内、酸碱容器内、燃油燃气管道、润滑油系统本体上、高电压设备（线路），对送出电力线路（系统）造成影响以及使用易燃、易爆、有毒化学品等施工的项目。

——摘自高危风险作业项目安全管理暂行规定 52.电力系统

由发电机、配电装置、升压和降压变电所、电力线路及电能用户所组成的整体称为电力系统。中性点位移：在三相电路中，电 37

源电压三相负载对称的情况下，如果三相负荷也对称，那么不管有无中性点，中性点的电压均为零。但如果三相负载不对称，且无中性线或中性线阻抗较大，那么中性点就会出现电压，这种现象称为中性点位移现象。53.PT 电压互感器。作用是把高电压按比例关系变换成100V或更低等级的标准二次电压，供保护、计量、仪表装置使用。同时，使用电压互感器可以将高电压与电气工作人员隔离。（电压互感器不允许短路）54.CT 电流互感器，它的工作原理和变压器相似。作用是是可以把数值较大的一次电流 38

通过一定的变比转换为数值较小的二次电流，用来进行保护、测量等用途。供保护、计量、仪表装置使用。（电流互感器二次侧不允许开路）

55.UPS

(Uninterrupted Power Supply)不间断电源。56.一次设备

指直接生产和输配电能的设备,经这些设备,电能从发电厂送到各用户。如发电机、变压器等。（由一次设备相互连接构成发电、输电、配电或进行其他生产的电气回路，称为一次回路或一次接线）。57.二次设备

指对一次设备进行监视、测量、控制、39

调节、保护以及为运行、维护人员提供运行工况或生产指挥信号所需的电气设备。（由二次设备互相连接，构成对一次设备进行监测、控制、调节和保护的电气回路称为二次回路）。58.馈电柜

就是通过该柜子把电能馈出（分配）给不同负荷（用户）的电力 配电装置。59.电力负荷

用电负荷：用户的用电设备在某一时刻实际取用的功率的总和。通俗来讲就是用户在某一时刻对电力系统所要求的功率。从电力系统来讲，则是指该时刻为了满足用户用电所须具备的发电出力。

线路损失负荷：电能在输送过程中发生的功率和能量损失叫线路损失负荷。

供电负荷：用电负荷加上同一时刻的线路损失负荷称为供电负荷。

厂用负荷：发电厂厂用设备所消耗的功率称厂用负荷。

发电负荷：供电负荷加上同一时刻各发电厂的厂用负荷，构成电网的全部生产负荷，称为电网发电负荷。

高峰负荷：是指电网或用户在一天时间内所发生的最大负荷值。通常选一天24小时中最高的一个小时的平均负荷为最高负荷。最低负荷：是指电网或用户在一天24小时内发生的用电量最小的一点的小时平均电 41

量。

平均负荷：是指电网或用户在某一段确定时间阶段内的平均小时用电量。60.保护接地

也称安全接地，是为了人身安全而设置的接地，即电气设备的外壳(包括电缆皮)必须接地，以防外壳带电危及人身安全。61.有功功率

在交流电能的发输用过程中，用于转换成电磁形式的那部分能量叫做有功。62.无功功率

在交流电能的发输用过程中，用于电路内电磁场交换的那部分能量叫做无功。63.断续负荷

断续负荷——反复周期性地工作，其每一周期不超过10min的负荷。64．操作过电压

因断路器分合操作及短路或接地故障引起的暂态电压升高，称为操作过电压。65.谐振过电压

因断路器操作引起电网回路被分割或带铁芯元件趋于饱和，导致某回路感抗和容抗符合谐振条件，可能引起谐振而出现的电压升高，称为谐振过电压。66.电气主接线

主要是指在发电厂、变电所、电力系统中，为满足预定的功率传送方式和运行等要求而设计的、表明高压电气设备之间相互连 43

接关系的传送电能的电路。67.双母线接线

它具有两组母线：工作母线I和备用母线l。每回线路都经一台断路器和两组隔离开关分别接至两组母线，母线之间通过母线连络断路器(简称母联)连接，称为双母线接线。

68.一个半断路器接线

每两个元件(出线或电源)用三台断路器构成一串接至两组母线，称为一个半断路器接线，又称3/2接线。69.厂用电

发电厂在启动、运转、停役、检修过程中，有大量以电动机拖动的机械设备，用以 44

保证机组的主要设备和输煤、碎煤、除灰、除尘及水处理等辅助设备的正常运行。这些电动机以及全厂的运行、操作、试验、检修、照明等用电设备都属于厂用负荷，总的耗电量，统称为厂用电。70.厂用电率

厂用电耗电量占发电厂全部发电量的百分数，称为厂用电率。厂用电率是发电厂运行的主要经济指标之一。71.电动机的自起动

厂用系统中正常运行的电动机，“当其供电母线电压突然消失或显著降低时，若经过短时间(一般在0．5—1．5s)在其转速末下降很多或尚未停转以前，厂用母线电压又恢 45

复正常(如电源故障排除或备用电源自动投入)，电动机就会自行加速，恢复到正常运行，这一过程称为电动机的自起动。72.失磁

同步发电机突然部分的或全部的失去励磁称为失磁。73.励磁控制系统

由励磁调节器、励磁功率单元和发电机本身一起组成的整个系统称为励磁控制系统。

74.自并励静止励磁系统

采用接于发电机出口的变压器。(称为励磁变压器’)作为励磁电源，经硅整流后供给发电机励磁。因励磁变压器并联在发电机 46

出口，故这种励磁方式称为则称为自并励方式，励磁变压器、整流器等都是静止元件，故又称其为自并励静止励磁系统。75.六氟化硫断路器

采用具有优良灭弧性能和绝缘性能的SFe气体作灭弧介质的断路器，称为SF 6断路器。它具有开断能力强、体积小等特点，但结构较复杂，金属消耗量大、价格较贵。76.电力系统振荡

由于发电厂引出线或线路开关故障、跳闸等原因，使电阿系统动态稳定受到破坏引起频率表指示异常，负荷表、电压表大幅度摆动的不稳定现象称为电力系统振荡。77.自动重合闸

当线路发生故障，断路器跳闸后，能够不用人工操作而进行自动重新合闸的装置。78.短路比

同步发机在额定转速下，空载电压为额定值时的励磁电流与三相对称稳态短路电流为额定值时的励磁电流的比值。79.感应电动势

穿过导电回路所围绕的面积内的磁通量发生变化时，在该回路中产生的电动势或当导线切割磁力线时在导线两端产生的电动势。80.轴电流

由轴电压引起的从汽轮发电机组轴的一端经过油膜绝缘破坏了的轴承、轴承座及机 48

座底板，流向轴的另一端的电流。81.发电机辅助保护

发电机继电保护中补充主保护、后备保护和异常运行保护性能而增没的保护”如电压感器回路可能断线，断路器可能失灵或发生闪络，发电机在起动、同步、停机过程可能发生意外事故等，对这些主保护和后备保护不能检测，因此对大机组多增加一些辅助保护作为补充。82.发电机后备保护

发电机继电保护中当主保护退出运行或失灵和拒动时仍能反应故障而动作于有关断路器和自动装置的继电保护。主要有复合电流速断保护、阻抗保护、复合电压起动的 49

方向过流保护等。83．强励

当同步发电机的自动电压调节器测得电网电压低于某一设定值．通常为80％一85％额定值时，即输出阶跃信号．控制励磁系统使励磁电压迅速升至顶值的功能。用继电器实现强行励磁的，通常称为继电强行励磁。84.灭磁

使同步发电机的励磁电源迅速断开并使励磁绕组所储存的磁场能量迅速消耗掉的措施。为了减小发电机内部故障电流或解列时过电压所造成的危害，当发电机短路保护或发电机异常运行保护的继电保护装置动作跳开断路器时，要求同时尽快地灭磁。

第四篇：名词解释

1.教学结构：是指在一定教育思想、教学理论、学习理论指导下的，在一定环境中展开的教学活动进程的稳定结构的形式，是教学系统四要素（教师、学生、教学内容、教学媒体）相互联系，相互作用的具体表现。2.系统设计（教学设计）：是运用系统方法分析教学问题、确定教学目标，建立解决教学问题的策略方案、试行解决方案、评价试行结果和修改方案的计划过程和操作程序。3.信息素养：

4.教学策略：教学策略是实施教学过程的教学思想、方法模式、技术手段这三方面动因的简单集成，是教学思维对其三方面动因的进行思维策略加工而形成的方法模式。教学策略是为实现某一教学目标而制定的、付诸于教学过程实施的整体方案，它包括合理组织教学过程，选择具体的教学方法和材料，制定教师与学生所遵守的教学行为程序。5.教育技术：（1）63定义：视听传播是教育理论和实践的一个分支，它主要是研究如何对控制学习过程的讯息进行设计和利用。（2）72定义：教育技术是这样一个领域，它通过对所有学习资源的系统化鉴别、开发、组织和利用，以及通过对这些过程的管理，来促进人类的学习。（3）77定义：教育技术是一个分析问题，并对问题的方法进行设计、实施、评价和管理的综合的、有机的过程，它涉及人员、程序、思想、设备和组织等各个方面，与人类学习的所有方面都有关系。（4）94定义：教学技术是对学习过程和学习资源进行设计、开发、利用、管理和评价的理论和实践。（5）04定义：教育技术是通过创造、使用和管理合适的技术性的过程和资源，以促进学习和提高绩效的研究与符合伦理道德的实践。6.信息技术：（1）广义：信息技术是指能够充分利用与扩展人类信息器官器官功能的各种方法、工具与技能的总和。该定义强调的是从哲学上阐明信息技术与人的本质的关系。（2）中义：信息技术是指对信息进行采集、传输、存储、加工、表达的各种技术之和。该定义强调的是人们对信息技术功能与过程的一般理解。（3）侠义：信息技术是指利用计算机、网络、广播电视等各种硬件设备及软件工具与科学方法，对文图声像各种信息进行进取、加工、存储、传输与使用的技术之和。该定义强调的是信息技术的现代化与高科技含量。7.信息技术教育：信息技术教育:不是单纯技术教育，也不是以信息技术研究和开发为目标的教育,其内涵是由信息技术课程和信息技术与其他学科的整合两大部分组成。是素质教育的重要组成部分。要培养学生的创新精神和实践能力，促进人的发展。其研究范畴是在信息技术作为教育观念、内容、工具,手段的前提下，对教学资源与学习资源的信息化,以及教师的教，学习者的学的教学与学习的优化过程。

8.教学系统：是教育系统的子系统，是指为了实现某种教学目的、由各教学要素有机结合而成的具有一定教学功能的整体。

9.学习情境：学习情境主要指在学习获知过程中通过想象，手工，口述，图形等手段使获知达到高效，通常这种情景伴随时代的发展会有不同程度的创新。

10.学习理论：学习理论：学习理论是心理学的一门分支学科，是对学习规律和学习条件的系统阐述，它主要研究人类与动物的行为特征和认知心理过程，注重把心理学的一般原理应用与学习领域，是课程和教学理论的基础。11.先行组织者教学策略: 12.支架式教学策略：支架式教学应当为学习者建构一种对知识理解的概念框架，用于促进学习者对问题的进一步理解。因此，事先要把复杂的学习任务加以分解，以便于把学习者的理解逐步引向深入。它是根据维果斯基的最邻近发展区理论，对较复杂的问题通过建立“支架式”概念框架，使得学习者自己能沿着“支架”逐步攀升，从而完成对复杂概念意义建构的一种教学策略。13.抛锚式教学策略：抛锚式教学 抛锚式教学有时也称“实例式教学”或“基于问题的教学”。这种教学要求学生到实际的环境中去感受和体验问题，而不是听这种经验的间接介绍和讲解。在实际情境中一旦确立一个问题，整个的教学内容和教学进行进程就被确定了（就像轮船被锚固定一样）。抛锚式教学与情境地学习、情境认知以及认知的弹性理论有着极其密切的关系，只是该理论主要强调以技术学为基础的学习。

14.随即进入式教学策略：学习者可以随意通过不同途径、不同方式进入同样教学内容的学习，从而获得对同一事物或同一问题的多方面的认识与理解，这就是所谓的“随机进入教学”。随机进入教学的基本思想源自建构主义学习理论的一个新分支——认知灵活性理论这种理论的宗旨是要提高学习者的理解能力和他们的知识迁移能力（即灵活运用所学知识的能力）。随机进入教学对同一教学内容，在不同时间、不同情境下、为不同的目的、用不同方式加以呈现的要求，正是针对发展和促进学习者的理解能力和知识迁移能力而提出的，也就是根据弹性认知理论的要求而提出的。

15.信息技术与理论课程的整合：指将信息技术以工具的形式与课程融为一体，将信息技术融为一体，将信息技术融入课程教学体系各要素中，使之成为教师的教学工具、学生的认知工具、重要的教材形态、主要的教学媒体。也可以称之为在课程教学过程中，把信息技术、信息资源、信息方法、人力资源和课程内容有机结合，共同完成课程教学任务的一种新型的教学方式。

16.webquest:WebQuest是一种课程计划。“Web”是“网络”的意思，“Quest”是“寻求”、“调查”的意思，而“WebQuest”在汉语中则还没有一个与之相匹配的词汇。WebQuest是一种“专题调查”活动，在这类活动中，部分或所有与学习者互相作用的信息均来自互联网上的资源。根据这一意思我们可以把它译为“网络专题调查”。这又很容易使人联想到我们时下的探究式学习、基于网络资源的主题学习，以及两年前引入国内的“Intel未来教育”教师培训项目等等。17.调查研究方法：是指为发现问题、探索规律、寻求对策或其他目的，有计划、有系统地搜集有关研究对象状况材料，并加以分析处理，进而得出某种结论或推论的研究方法。18.实验研究方法：是研究者按照研究目的，合理地控制或创设一定条件，人为地变革研究对象，从而验证假设，探讨教育现象（如因果关系），揭示教育规律的一种研究方法。19.教学软件：教学软件是以服务于教育为目的，以数字代码方式，将文图声像等信息存储在磁、光、电介质等载体上，通过计算机或具有类似功能的设备，使人们阅读、听录或观赏使用的计算机软件或电子出版物。

20.教学媒体：用以存储或传递以教学或学习为目的的信息的媒体被称为教学媒体。教学媒体用于教学信息从信息源到学习者之间的传递，具有明确的教学目的、教学内容和教学对象 21.教学模式：教学模式可以定义为是在一定教学思想或教学理论指导下建立起来的较为稳定的教学活动结构框架和活动程序。作为结构框架，突出了教学模式从宏观上把握教学活动整体及各要素之间内部的关系和功能；作为活动程序则突出了教学模式的有序性和可操作性。

第五篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。