XX物业管理实施方案[5篇]

第一篇：XX物业管理实施方案

XX物业管理实施方案

一、首语

非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得依赖的物业管理服务。在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。

XX物业管理有限责任公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。公司内部下辖管理部

（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。

二、项目管理分析

贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。

物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。

四、物业管理初步方案说明

本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体质和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便便有效的管理此项目，为客户提供超值服务。4.2管理机构设置及人员配置

根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效”“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。4.2.3项目部

根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员4人，每天正常上班，周六、周日轮流休息。

夜班安排管理人员轮流值班

4.2.4保安队 4.2.1概述

根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，项目部保安队需设领班1人，3名队员，负责小区巡逻、门岗、监控、露天停车场管理等职责，实行24小时保安运作。

说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。

4.2.5保洁绿化队 4.2.5.1概述

根据本项目实际情况，保洁队需设领班1人，保洁员2人，共计3人。注：每天正常有1人工作，当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。

4.2.6维修队

4.2.6.1概述根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修队需设领班1人，维修工2人，实行8小时工作制。星期六日采用轮休制。

注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。

4.2.8员工培训

详见员工培训计划表和培训记录 4.2.9员工日常考核详见员工日常考核制度 4.2.10奖惩

详见员工奖惩制度 4.3岗位职责 4.3.1项目经理

一、主持XX物业的日常管理工作。根据小区各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

二、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

三、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。

四、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

五、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。

六、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

七、监管财务各类款项的收支督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。

八、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

九、负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

十、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合做好质量管理体系认定的前期有关工作。

十一、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。4.3.2项目助理

一、协助经理做好部门日常工作。

二、分管前台服务、清洁工作及经营场所，对小区每日实施全面检查。

三、协助经理做好定期回访及对客户投诉的处理。

四、负责短期服务工作，包括：客户接待、收费、检查等。

五、每周房况表统计及住户档案的及时修改。4.3.3客户服务主管

一、负责制定贵单位管理的服务标准、规范、服务人员的配置。

二、协助项目经理全面负责对客户服务质量的检查、督导、评价，发现不合格项及时整改。

三、负责对服务人员的技能，态度、礼仪的培训，考核，并保存考核记录。

四、负责前台服务管理的质量检查，发现不合格项及时处理，督导。

五、征询客户建议、意见、服务信息反馈，收集整理，处理解决。

六、负责延伸服务项目的开发和延伸用收费管理。

七、完成项目经理交办的其他工作。4.3.4工程维修领班

一、制定设备设施管理计划，设备设施运行、修理、维保的标准、规范。

二、检查、监督设备、设施用管理，发现情况立即采取措施。

三、负责维保人员的合理配置、培训和考核评价。

四、制定并执行维修服务承诺制度，认真听取各部门及客户对维修人员的意见，并采取相应措施解决存在的问题。

五、对设备实行三级保养制度，如有改造更新计划，报经理审核后实施。

六、按公司程序做好各类备品备件的采购管理工作，并做好相应的报表。

七、完成项目经理交办的其他工作。4.3.5保安领班

一、负责制定各保安岗位的服务标准、规范。

二、负责消防管理、培训、义务消防队伍的训练，不定期检查消防器材，确保完好。

三、负责对保安人员的岗位培训、考核，并做好记录。

四、巡视门岗、巡逻岗、监控岗和车管岗的保安服务质量，发现不合格及时处理。

五、负责停车场等保安服务巡查、标志牌完整，并管理停车费收缴。

六、检查监控中心的设备系统管理、服务状态。

七、制定治安、火警应急预案，发生应急服务应第一时间投入应急服务管理。

八、完成项目经理交办的其他工作。4.3.6清洁绿化队长

一、制定小区的保洁计划、操作标准及规范，并负责实施；

二、巡视保洁区域，保持小区环境整洁，无垃圾，无堆物，地面清洁，发现不合格及时处理。

三、巡视绿化养护区域，绿化养护良好，花木生长保持美观，无杂草、无垃圾、无枯枝落叶；

四、室内摆设优美，使客户满意。

五、巡查停车场清洁，通道畅通。

六、完成项目经理交办的其他工作。4.4各部门工作内容 4.4.1客户服务工作

详见客户服务工作作业指导书 4.4.2保安工作

详见保安作业指导书 4.4.3工程维修工作

详见工程维修作业指导书 4.4.4保洁工作

详见保洁作业指导书

五、管理服务内容和标准 5.1客户服务 5.1.1接待服务

一、仪表仪容端庄整洁

二、按规定着装，服装整洁，头发梳理整齐，淡妆，不留长指甲，不涂抹指甲油。

三、接听电话，做好来电记录。

四、为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务。

5.1.2问讯服务

一、接受问讯及查询。

二、处理客户的邮件。

三、函件、杂志收发管理。5.1.4票务服务

一、客户至总台或电话预定酒店及汽车、火车、飞机和其它票务。

二、经确认后给予办理。

三、预定成功后上门服务。5.1.5叫车、洗车服务

一、为客户联系预定出租车或其它用车服务

二、代客户到洗车场洗车。5.1.6引导服务

一、门岗保安提供引导客户至小区单元服务 5.1.7收费、缴费服务

一、代客户缴水费、电费、煤气费等各类费用。

二、在业主办理入住手续时，为业主办理银行卡、物业管理费、水电费、煤气费等各类费用业主预存，银行按时代扣，省却业主缴费的麻烦。5.1.8信息服务

一、交通方面信息。

二、主要娱乐休闲、购物、体育信息。

三、旅游观光场所信息。5.1.9代办服务

一、为客户提供订阅报刊杂志的信息。

二、根据客户要求代订各类报刊杂志。

三、为客户开通有线电视、电话、宽带、煤气。

第二篇：物业管理实施方案

物业管理实施方案

一，成立物业管理公司，建立物来管理机制。

二，组织机制

物业管理行业是一微利行业，当前多数物来管理企来外于亏损状态．因此，物业管理企业的组织要更加简洁，实用，降低组织内耗及劳资成本等．

三，人事安排

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗．预计12名员工(按整个小区交付时设计)．序号岗位人数主要职责备注

1经理1人在董事会领导下，全面负责经营等．

2经营部主任1人具体经营事务，人事等．

3办事员2人，文书，财务，劳资，后勤等

4物业管理员1人，具体物业管理，装修监管，收费，维保服务等．

5安全护卫员４人，门卫．巡更，停车管理，小区内公共秩序等．

6水电工１人公共区域水电设施维护，水电维修服务等．

7保洁员４人，公共区域卫生保洁．绿化养护等．

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训．培训率100％．

四，目标

贯彻开发商打造优质物业管理项目的构想，引进大都市物业管理理念，通过优质的服务将正金嘉园小区管理成都市居民生活的乐园．让业主在家中享受都市生活氛围．并使物业管理达到一定的水平．促进小区物业保值增值．树立我物管公司品牌。

五，组建业主管理委员会，由业主选举，在业主中自行产生，组委会由七人组成．

主任１人，副主任１人，栋号员４人，联防员１人，每位业主都是业主管理委员会委员．六，前期物来接管

A派物业管理员，水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)．

B物来接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益．当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物来验收发管工作即完成．

七，物管联防入伙

1，准备工作

治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏，增设报警系统，统一安装监控器，防盗窗或铝金窗．

车辆管理：增设区间道路标志，封闭小区由多个出入口到一进一出，增设自行车棚，卫生箱及

垃圾清运：增设垃圾池或垃圾清运站等．

楼道灯：改用节能灯(如温感，声控或角摸式等)

分步购置办公，护卫保洁，水电工等维修设备及工具用具和员工工作服等． 3协调工作

与供电局，自来水公司，石液化气公了卫保洁水电工等邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水，电，气，的供应和通信网络畅通．

2，入伙现场

入伙准备，协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗，横幅，花卉，背景音乐，安全

护卫立岗，巡更，迎接业主入伙

举行入伙仪式：邀请政府官员司员，新闻媒体，业主代表剪彩，欢迎业主入住．注意事项：避免后期工地的灰尘，噪音等不和谐的现象．

八，房屋装修与管理

业主在接号楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行，其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》．根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表，领取《装修管理规定》，根据约定在申请表早签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工．业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格即退还装修押金及保证金．

九，建立物业管理档案

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施业管理时对工程维修，配套，改造必不可少的依据，也是更换物来管理企业时必要须移交的内容之一，现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西，物业档案资料的建立主要抓收集，整理，归案，利用四个环节．

十，日常管理

1，房屋管理运作一览表，工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍每天，入伙期间6H每天，消灭违章于未然，每周三次，100％，标准，准确，符合规定，无危及安全，外观无改变，用途无改变，无乱堆乱放，乱控乱接，无违章装修，房屋完好率100％，投诉1‰以下，无违章装修及时听取业主意见，满足业主合理要求，

第三篇：物业管理实施方案(简单)

《物业管理实施方案》

★ 第一部分物业管理公司简介

一、公司简介：

二、公司管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念： > > 团队意识和吃苦精神+个性发展和竞争机制+先进模式和严格管理

> >

1、团队意识和吃苦精神：在当前竞争激烈的社会中，团队意识和吃苦精神无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。> >

2、个性发展和竞争机制：在优秀企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性发展是激发员工积极性和主动性的重要方式，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，也是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

> >

3、先进的模式和严格管理：物业管理企业在当前有多种模式，我们作为一个新成立的物业管理公司，应当借鉴最新的管理理念，坚持高起点，直接驶入快车道——以人为中心、强调服务、坚持严格管理的经营模式。企业应从成立开始便导入严格完善的管理体系，用质量管理来保证我们服务的完善和完美。

> >

4、“真切付出、真诚服务”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主之间是一种合作关系，公司努力创造出一种 “舒适、安全、尊贵、优雅”的环境，使我们的业主能在其中很好的生活、学习、工作，在此基础上能理解、支持、配合我们的工作。

三、公司的组织结构图

四、公司工作流程图

五、公司人员配备情况： > >

1、经理：1人。> >

2、会计：1人。> >

3、各部门：

水电维修科：土建工1人，水电工（含强弱电）2人，电梯工（直梯）1人。保洁绿化科：绿化工1人，保洁员4人（每栋楼一人）；保安队：保卫队队员7人（两个门，24小时三班倒）；接待室：接待员1人、收费员1人（兼采购员）。> > 总计：20人

附：公司智能化配套设施：

可以有：宽带上网、分时计费供电设施、双向数字有线电视网、远程抄表系统、Ic卡智能表具、小区物业管理网站、物业管理电脑软件、小区数码摄像与红外监控系统、电子巡更系统、电子对讲防盗门等

六、公司各部门职责： > > 经理：

1、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策；

2、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；

3、明确公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系。

4、引导并培训员工，保持员工的工作积极性、以实现公司经营总目标；

6、主持新的经营项目的开发；

7、对各个责任部门的工作情况进行检查或抽查。

8、处理客户投诉，安排公司其他相关事宜。> > 接待处：

1、负责办理住户的上房手续，建立并维护住户档案；

2、接待住户并负责整理住户的反馈意见，提出合理建议；

3、根据住户反映的意见和要求，迅速通知其他职能部门，以求问题在最短时间内得到解决。

4、将已解决的、未解决的，未完全解决的问题分类整理、登记，以备查找。5、负责传达及安排上级领导的各项任务，及时把重要信息及通知告知客户。

6、负责安排公司的各项收费事宜； > >保洁员：

负责小区公共区域的卫生，保洁，垃圾清理。

提供每天从早7:30－下午6:30全年365天的保洁服务工作，保证小区公共部分干净整齐，并维持地面保洁。每天做到垃圾及时清运，垃圾桶外表无污迹及粘附物。> >绿化员：

负责小区环境绿化，补种，养护工作及绿化带卫生清理。保护公共的花草树木不被人为损坏。> >水电维修员：

负责小区的房屋、公共设施、供电、供水、供热维修、维护工作。

提供正常维修服务，保证小区内公共设施的正常运转和水、电、暖的正常供应。接到客户报修电话，15分钟内赶到现场，一般问题30分钟解决，重大问题24小时得到处理。> >土建工：负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作，应住户的要求，迅速解决基建方面的问题。负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。住户要做非常规装修、改建时必须在场。> >电梯工：

负责小区所有电梯运行的管理，保障辖区内电梯的安全、正常运行，能解决电梯出现的小问题。在规定的时间内开启、关闭电梯的使用。

> >保安员：

负责小区的日常安全，做好人员车辆出入登记；

提供全天24小时值勤、巡逻服务，严守操作规程和门卫制度；

维护小区内正常秩序及公共安全，发现问题以最快速度赶到现场处理问题。> >会计：

负责公司的收支帐目，做到帐目清晰。> >收费员：

做好小区内所有住户的物管费的收缴工作，力争做到及时、足额。对因各种原因未交费用的住户必须登记清楚，注明原因。协助经理，会计做好物品采购工作。

★ 第二部分公司管理目标

（一）、公司总目标

1、业主综合满意度调查满意率≥95%

2、房屋及设施设备完好率递减≤3%

3、无重大责任事故发生。

（二）、目标分解

> > 接待室：（包括收费员）（1）、接待处各项工作实现率100%（2）、业主有效投诉处理率100%（3）、限时服务承诺实现率≥95%（4）、内外关系沟通成功率≥80%（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100%（6）、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%（7）、物管费收取率≥90%（8）、收费金额差错率≤1‰

（9）、购买物品合格率≥90%，帐目清楚率100% > > 绿化保洁组：

（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%（2）、环境卫生日检查合格率≥95%（3）、绿化检查合格率≥85%（4）、小区绿化年成活率≥95% > > 水电维修组：（包括电梯工）

（1）、各项工程管理工作实现合格率率100%（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（4）、设施设备保持完好率≥95%（5）、机电设备检修及时率100%（6）、设施设备检修一次合格率≥95%（7）、业主的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%（8）、保障设备设施安全运行率100%（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98% > > 保卫队：

（1）、保卫各项管理工作实现良好

（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%（4）、重大火灾/刑事和交通事故发生率=0（5）、机动车辆管理纠纷发生率≤1%（6）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100% > > 会计：

（1）、帐目清楚，收支记录准确。（2）、帐目抽查良好率100%。

★ 第三部分公司服务内容及标准

一、前期物业管理服务内容

前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。

1、项目设计方案的建议；

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3、参与单项工程的甲乙方交接验收；

4、参与整体工程的甲乙方交接验收；

5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6、接受业主入住前的相关咨询；

7、供业主入住前的上门服务。> >

（一）、业主入住管理

1、办理业主入住及接房的相关手续；

2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。> >

（二）、后续物业管理服务内容

1、公共性服务

公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；

（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；（10）、车辆停放及交通秩序管理；

（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；

（13）、根据需要增设的其他服务项目。

2、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务

（1）、家居设施维修

包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务

包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家政服务

包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（4）、租赁服务

包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。

二、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。

（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。

7、空调系统

（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

★ 第四部分公司日常管理工作安排(一)日常管理工作

1、日常管理工作的内容

（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;

（3）住户装修管理；

（4）车辆管理；

（5）客户档案管理；

2、安全保卫

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；

（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程；

3、清洁绿化

（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；

（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；

（3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；

（4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程；

4、消防

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；

（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；

（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护

（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；

（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；

（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理

（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；

（3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程；

（4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。

7、住户装修管理

（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；

（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；

8、车辆管理

（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；

（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程；

（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

9、客户档案管理

（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；

（2）建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程。

（二）便民服务

物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定。

1、便民服务

（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；

（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有尝服务的价格应按政府有关法规确定；

2、建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。

（三）与业主日常沟通

1、与业主的日常沟通包括以下形式和内容：

（1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；

（2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；

（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；

（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。

2、物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。

3、如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。

（四）处理客户投诉

1、物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理流程；

（1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；

（2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；

（3）面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；

（4）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事。

2、物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。

（五）营造社区文化

1、社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成；社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。

2、物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。

3、社区文化氛围主要体现在以下方面：

（1）物业管理区的整体精神风貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住户的邻居关系；

4、建立物业管理区精神文明建设公约，通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传，物业管理公司的各位员工应严格遵守，起模范表率作用。

5、社区文化活动有各种类型，包括：各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。

6、开展社区文化活动，物业管理公司应：

（1）分析住户的构成，充分了解住户的需求；

（2）针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过；

（3）提高并逐步改善活动场地。

★ 第五部分管理人员的职责和权利

一、物业管理人的主要权利

（1）根据有关法律、法规，结合物业实际情况，制定物来管理公约、住户手册、员工手册等各方面的管理规定。

（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。

（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。物业管理公司有权按时收取物业管理费、装修管理费以及其他合理的费用。

（4）制止违反规章制度的行为。物业管理公司如发现业主或使用人违反规定进行以下行为的，应予以制止、批评教导，责令恢复原状和赔偿损失：

a 擅自改变小区内土地用途；

b 擅自改变房屋、配套设施的用途、结构和外观，毁损设备、设施而危及房屋安全的；

c 私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅小区景观，噪声扰民等。

（5）选聘专营公司承担专项管理服务。如选聘清洁公司负责物业的清洁工作，选聘保安公司负责物业保安方面的工作等。

（6）可实行多种经营，其收益补充物业管理经费。在现阶段，由于居民收入水平的限制，物业管理收费不可能很高，开展多种经营，增加收入，以补充物业管理经费不足是行之有效的办法。

二、物业管理人的主要义务

（1）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一。正确处理物业管理公司和业主的关系，追求和谐共处。

（2）按照管理质量标准，履行物业管理合同，提供优质服务。物业管理企业应以物业管理合同为依据开展经营活动，履行管理合同，提供优质服务。（3）采取完善的安全保卫措施，保卫住户的人身、财产安全和公共安全。

（4）接受业主的监督。重大的管理措施应当尊重业主的意见。

（5）接受房地产行政主管部门以及其他部门和物业所在地政府的管理、监督。（6）对住户的合理要求和实际困难，迅速做出反应，给予认真解决。（7）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动。物业管理公司应结合业主的实际情况，定期或不定期地开展多种形式的社区生活服务和社区文化活动。

★ 第六部分公司日常费用预算明细表

一|、人员费用（此为估算，为了后面计算物业管理成本）经理 1人 1200*12=14400 会计 1人 1000*12=12000 土建工1人，700*12=8400 水电工2人，700*12*2=16800 电梯工1人。600*12=7200 保卫队队员7人，800*12*7=67200 绿化工1人，600*12*=7200 保洁员4人 600*12*4=28800 接待员1人、700*12=8400 收费员1人。800*12=9600 共计：180000元

二、公共设施维修养护费、运行费 1000元/月 12000元（估算）

三、安全保卫费 300元/月 3600元（估算）

四、清洁卫生环境绿化外墙清洗 600元/月 7200元（估算）

五、办公费 1000元/月 12000元（估算）

六、折旧费 1000元/ 月 12000元（估算）

七、其它不可预见费用 1000元/月 12000元（估算）小计：58800元

八、法定税费为 1—7项费用的5.5 % 13134 元

九、合理利润为 1—8项费用的5 % 12596.7 元

十、总计 264530.7元

由此：计算出物管费每平方米至少应为： 264530.7/12/40000=0.551 元（按物管面积40000平方米计算）

实际物管费每平方米可以设定在0.6—1.0元之间，下面分别列出0.6元，0.8元时的收入情况：

0.6元：最大收入：40000*0.6*12=288000 最大利润：288000—180000—58800—13134=36066元 0.8元最大收入：40000*0.8*12=384000 最大利润：384000—180000—58800—13134=132066元

第四篇：物业管理实施方案范文

物业管理实施方案

眉县安居物业管理服务有限公司于20xx年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：***.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，20XX年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物20XX027号。

1-2.公司内部机构设置

公司设经理一名，下设四个职能科室：

物业公司组织机构设置及各科室人员配置

经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。

在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。

1-3.公司员工配置

公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。

1-4.公司现有固定资产

公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。

二、花园小区物业现状分析

2-1.眉县花园小区简介

眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。

小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。

小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。

2-2.物业特点

该物业具有以下特点：

1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；

2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；

3、小区分东西两区。2-3物业管理分析

征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。

三、物业管理方案

1、服务结构

本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。3-2管理机构设置及人员配置

根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。

3-3物业服务的内容和标准

3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。

保洁服务内容和标准

一小区公共场所、公共绿地、主次干道

1、公共绿地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清扫

3、主次干道1次/天清扫

4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫

2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫

3、楼梯扶手2次/周擦拭

4、公共活动场所一次/天清扫

5、积水、积雪及时清扫

6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭

7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。

三、来及处理与收集

1、合理设置垃圾桶、果壳箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。

3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。

4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。

秩序服务内容和标准

1、小区出入口24小时站岗执勤

2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；

3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、在小区内危险隐患部位设警示牌。

5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。

绿化服务内容和标准

1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。

2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。

3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。

3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。

4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。

5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次

6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。

车辆管理内容和标准

1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。

2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。

3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。

4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。

5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。

6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。

维修服务

1、保修

①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。

④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。

⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。

2、有偿服务

1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间

2、值班人员填写维修登记表和派工单。

3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。

4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。

5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。

方案二：物业管理实施方案

为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案：

一、指导思想和工作原则

（一）指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。

（二）工作原则：总体按照“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推进。

二、工作目标

（一）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。

（二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。

（三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。

（四）物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。

（五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。

（六）建立物业服务信用保证金制度。

（七）开展县城内裸地硬化和绿化。

（八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任务及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局）

2.二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位）

3.负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。（责任单位：县卫生局、县物业供热办）

（二）完成裸地硬化和绿化任务

具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。

1.城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局）

2.20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局）

3.企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位）

4.临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局）

5.基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。（责任单位：建设局）

（三）加大物业监管力度，规范物业管理行为

1.依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步

加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局）

2.严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局）

3.强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。（责任单位：建设局）

4.依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局）

5.加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔2007〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。（责任单位：建设局）

6.依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。（责任单位：建设局）

（四）建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系

城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

1.理顺管理体制，创新运行方式。

对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%；对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。（责任单位：建设局）

2.建立责权明确的工作体系。

县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。

县环保局负责住宅区（楼）有关噪音、油烟污染的治理工作。

县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小

区（楼）各类经营行为。

县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行；对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。

县公安局负责住宅区（楼）安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区（楼）安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区（楼）安全防范体系。及时对住宅小区（楼）发生的治安、犯罪案件进行侦破。

县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。

水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区（楼）相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。

四、保障措施

（一）提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导；县领导小组办公室（设在建设局）具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。

（三）加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。县政府相关部门要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理，定期检查。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

方案三：物业管理实施方案

为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。

二、工作任务

（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。

城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

1、街道办事处职责。

组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。

（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，2、社区居委会职责。

根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。

（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。

（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。

（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。

（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。

（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3、市物业管理办公室职责。

物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。

（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。

（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。

（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。

（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。

1、实施老旧小区自管型物业管理。

开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、实施老旧小区过渡型物业管理。

具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。

3、规范已实施物业管理的小区。

一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。

（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。

对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。

（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。

开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门

要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。

（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。

各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。

（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。

要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。

（七）保证措施。

1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。

要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“十一五”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。

3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。

为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制

订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。

三、时间安排

（一）20XX年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

（二）20XX年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。

（三）20XX年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。

（四）20XX年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

（五）20XX年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

（六）20XX年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收

本文来自: 书通网(/201494/61725.htm

第五篇：小区物业管理实施方案

小区物业管理方案