产业园物业管理实施方案（五篇）

第一篇：产业园物业管理实施方案

**产业园物业管理实施方案初稿

一、产业园的基本情况及物业规模

（一）产业园项目概述及物业概述

项目规划占地

亩，建筑面积

平方米。项目建设内容包括：综合服务区、生产区和物流中心。

1、综合服务区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分。总计建筑面积为******万平方米。

2、生产区占建筑面积******万平方米，两座建筑面积各************平方米和*******平方米的大跨度联合车间、一座

设有100T龙门吊车的原材料堆场。

3、物流中心占地****亩，建筑面积*******万平方米。建设三个功能区，一是保税库区，建筑面积****万平方米；二是 库区，建筑面积****万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积*****万平方米。

（二）产业园的物业规模

1、安全保卫系统

主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管理；车辆交通及道路管理。

2、设备设施维护系统

主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备的管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施的管理。

3、环境绿化及保洁系统

主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共部分（厂区库区内自管）以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作。

4、园区食堂的管理

主要包括厨房管理以及员工就餐管理

二、产业园物业实施总体方案

对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合产业园和我公司现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。

（一）物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

公司下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

（二）岗位设置

1、物业管理部经理

参与重大项目的合同或标书的评审；

编制新增项目的物业管理方案； 参与新接管项目的验收工作； 组织本部门员工的专业技能培训；

自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措施；

制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审； 负责所属项目的物业管理的日常工作,并对部门员工进行业务指导；

检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告；

与政府有关部门联络,了解行业最新规定；

推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。

2、物管员（兼资料员）

负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工作。

负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。书写各类通知、通告，完善各类合同文本。

遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作； 协助经理制定本部门规章制度及员工守则； 配合客户服务文员做好水电费等其他费用的收取；

负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；

3、客服员

收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告；

准时向客户派发各种费用的交费通知单； 负责做好水电等费用的收付。

负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的管理工作；

负责定期对服务质量进行统计、分析、评估、考核，并提出整改方案；

4、设备主管

负责向经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。负责协助公司项目部对本项目新增项目的接管及验收工作； 负责园区已接管项目包括水泵房、深水井、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。

做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；

负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

负责产业园水电等的抄表统计。

5、委外工作主管

督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对出现的问题提出整改要求。

负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。

三、产业园物业管理的主要内容及人员配置

1、安全保卫系统

在园区两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时要对园区进行24小时巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对公司内部车辆及外来车辆进行管理，确保道路通畅。

根据园区总体管理的需要，保安主要负责两个园区主要出入口值班管理以及园区巡查，采用四班三运转机制，每班6人，门岗各两人，流动岗两人。总计需要24人，每人费用30000元/年，该项每年预计需要费用七十二万元。

2、设备设施维护系统（1）房屋管理与维修养护（2）共用设备管理

给排水设备管理：供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）；排水管理。

供电设备管理：供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）；配电房管理。

弱电设备管理。

消防管理：消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。

产业园内部网络管理

根据产业园设备管理的需要，设备管理的人员配置如下：设备维护需要 维修水电工1~2人，每人费用约45000元/年。监控室需要4人，每人每年的工资标准为三万五到四万元之间；网络管理需要1~2人，每人每年工资标准为四万五至五万元。

3、环境保洁绿化系统

垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。根据需要进行绿化修剪、杂草清除工作。

产业园办公楼卫生清洁需要2~3人；宿舍公共区域的卫生以及道路清洁需要2~3人，每人费用约25000元/年。

4、园区食堂管理

产业园区食堂采用全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营

人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督管理。物业管理部根据膳食委员会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进服务。并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。

5、宿舍管理

对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加强宿舍公共财物的维护管理。

宿舍管理需要管理员（建议使用女性工作人员）4名，主要负责宿舍人员出入管理、水电费抄录收取、宿宿舍财物的管理、宿舍日常秩序维护。基本工资标准为三万元/年。

以上日常物业管理服务中，安全保卫系统、车辆交通及道路管理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱电、消防、空调、电梯都采用外包的方式进行管理。同时鉴于网络电话系统对于保障公司商业机密的重要性，建议由公司招聘专人进行管理。

为了降低物管工作运营成本，建议部分岗位可由公司内部人员在不影响日常工作的前提下兼职。

附件：

一、完善的日常物业管理服务

1、安全保卫系统（1）总体安全环境管理

物业管理部对外聘保安严格日常检查、管理、派专人负责安保和消防系统的24小时监控值班，安保负责人负责日常检查和突击检查，保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

严格管理保安队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。（2）入园企业的管理

建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需求，并做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。（3）车辆交通及道路管理

园区停车场管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非

机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活。（4）科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

2、设备设施维护系统（1）房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报相关事项。（2）共用设备管理

本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

3、环境保洁系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给园区全体员工人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

4、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

5、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对园区的共用设施：篮球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值。

6、园区食堂管理

民以食为天，食以安为先，食品安全是关系到员工身体健康和生命安全的一件大事。

产业园区食堂采用全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营人员的住宿，自主经营，自负盈亏。产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督管理。物业管理部根据膳食委员会的意见，召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调，改进服务。并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。

7、宿舍及专家公寓的管理

对宿舍入住人员的管理，制定员工入住流程，规范宿舍管理；加强宿舍公共财物的维护管理。入住员工由综合部统一安排房间，凭借综合部签发的入住单到员工宿舍入住；离职人员必须在离职3天内搬离宿舍，由宿舍管理员收回要是并开具退宿证明后到综合部办理手续；入住期间应按时交纳水电等各项杂费；遵守宿舍管理制度。

8、产业园区文化活动系统

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与员工的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组

织园区员工参与开展各种积极向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。

二、环境保洁范围、工作内容频次标准

1、日常保洁

楼道

收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味

扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水

冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水

擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印

擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印

擦公共防盗门 1次/周 无灰尘

擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘

擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝

擦消火栓 1次/月 无灰尘

擦窗户 2次/月 无灰尘

道路

路面 循环清扫 无杂物

路边绿地 2次/天 无杂物

水泵结合器 1次/周 无灰尘

路灯柱 1次/周 无灰尘

绿地

清理 2次/天 无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

三、绿化维护项目措施标准

绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮 修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草 清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫 病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护 施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木 修剪造型一年4次

四、食堂管理守则 厨房之管理

1.1厨工守则,卫生条例

1.1.1严格遵守公司各项规定,讲究个人卫生、勤剪指甲、勤理发、不要随地吐痰。

1.1.2工作时必须自查食物是否变质、变味现象，发现问题及时处理。

1.1.3工作时要穿工作服，严禁上班时吸烟。

1.1.4严格按照食品卫生要求去操作，防止食物中毒。

1.1.5洗干净后的餐具要整理齐备且有规律地摆好。

1.1.6工作中严格按伙食标准精打细算，以最大限度内尽量做到色香味，花样、品种多样化。

1.1.7整个烹食过程必须认真清洗干净并按时、按质、按量供给。

1.1.8每天清理，每月三次大扫除，确保厨房环境卫生。

员工用餐公约

2.1就餐一律在餐厅进行，厂区内其它任何地方不得烹煮进餐。

2.2严格按餐厅就餐时间餐，其餐厅开放时间如下：早餐：07：00—7：40 中餐：12：00—12：30 晚餐17：30—18：00 具体用餐时间按各部门下班时间表规定时间为准。

2.3员工打饭/打菜必须排队并接受厨房工作人员和保安的管理。不准插队，不准备、一人打多份。

2.4就餐时要有良好的姿态，不得挥动筷、匙、叉妨碍邻桌。

2.5就餐时不得高声喧哗，碗、筷、匙不得故作撞击声。

2.6果核骨制，余饭剩菜，不可随手弃置。用餐完毕须各自清理，倒置指定桶类。

2.7力行俭省节约，饭食多少盛多少，杜绝剩菜剩饭。

2.8餐厅内禁止吸烟。

2.9各部门如晚间加班至23：00或启动夜班，须在下午16：30前通知厨房，以便厨房准备工作，逾时报餐，所造成用餐不便，由各部门管理自行解决工作。

第二篇：产业园物业管理合同

力行时尚创意产业园物业管理合同

本合同叁方当事人

委托方（以下简称甲方）安徽力行时尚置业有限责任公司 受委托方（以下简称乙方）宿州市鲲鹏物业管理有限公司 业主/物业使用人（以下简称乙方）物业买受人/租用人/使用人

根据《中华人民共和国经济合同法》及建设部

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料；

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主管理规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的 责任人采取停水、停电等催缴催改措施；

4.甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房平方米（其中办公用房平方米，员工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列

4.有权依照法规政策、本合同和业主管理规约的规定对违反业主管理规约和物业管理法规政策的行为进行处理；

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账明细。

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另立合同规定除外）

2.管理服务费标准的调整按下列

3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交宿州市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

7.本合同自签订之日起生效。

甲方（盖章）：

法人代表：

年 月 日：

乙方（盖章）： 法人代表： 年 月 日：

丙方（盖章）： 法人代表： 年 月 日：

第三篇：科技产业园物业管理方案（最终版）

***园区现阶段物业管理方案

一、园区状况

*******

二、物业管理服务原则

1、责权分明，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利和责任明确；

2、服务第一，物业管理企业是代表业主为业主管理物业，是为业主提供优质服务的服务者；

3、统一管理，陆通园区是一个有机整体，机体的任何一部分都会联动其他部分，将本区域的建筑、设施、环境、治安、车辆等统一由一家物业管理企业负责，克服多头管理带来的许多弊病；

4、依法行事，因为物业管理遇到的事情错综复杂，在处理问题时依照我国相关法律、法规作为依据；

5、专业高效，物业管理涉及面比较广，专业化程度比较高，物业管理积极组织、协调和管理，为业主提供优质服务；

6、收费合理，物业服务收费遵循合理、公开、与服务水平相适应的原则。

三、物业管理重点

因本园区功能的特殊性，业主企业主要以生产、办公、客户接待为主，为此，本园区物业管理服务工作的重点在于：

1、维护园区公共设备良好运行，满足园区的能源供应；

2、园区公共秩序维护，保护园区财产不受损失；

3、美化园区环境，提高园区形象；

4、完善服务，提高园区服务功能。

四、园区构架设置：

五、人员编制：

1、项目经理1名，兼任品质管理，具有物业管理经理岗位证书；

2、项目现场主管1名，兼任管理部部长，具有物业管理岗位证书；

3、会计1名，兼任文员；

4、物业管理员1名，兼任客服，具有物业管理员岗位证书；

5、秩序维护队长1名，兼任环境主管，维护员9名，外围保洁1名，内部保洁

2名，绿化工2名。

6、工程维修班长1名，万能工1名，高压、低压操作工证件。

7、商务部人员根据经营项目情况决定编制。

共计管理人员2名，员工18名。

六、管理服务具体内容：

1、项目经理职责：

1)项目规划、方案制定、调整确定；

2)人员培训及管理；

3)财务的管理及费用收缴；

4)服务品质管理；

5)项目质量认证的执行管理；

6)员工考核管理；

7)突发事件处理；

2、现场主管职责：

1)全面协助经理做好项目的日常管理工作；

2)负责业主客户服务工作；

3)负责项目管理部所有工作；

3、管理部服务内容：

1)各方面的协调工作；对内协调园区关系，对外与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调；

2)业主接待、服务质量调查、意见收集；

3)业主投诉工作的处理及回访；

4)日常的行政管理；

5)园区各项工作的具体安排监督执行；

6)园区各项制度、服务项目及各项工作流程制定；

7)各种证件的办理；

8)各类相关服务信息发布；

9)书刊信报和邮件的收发；

4、工程技术部服务内容：

1)房屋本体的维护管理

2)设施设备运行检查、维护、检修、记录；

3)装修管理指导、监督、记录；

4)变配电系统的运行、保养、记录；

5)空调暖通系统的管理、维护保养、记录；

6)给排水系统的运行、维修保养、记录；

7)弱电系统的运行、维护保养、记录；

8)消防自控系统的运行、维护、记录；

9)电梯的运行、维护记录；

10)其他需要维修维护的设备设施维护。

5、秩序维护部服务内容：

1)门岗对人员、车辆出入查证、验证，对人员、车辆的控制管理做好记录；

2)保障企业正常生产秩序，对来访人员的严格管理，需各业主单位全力配

合；

3)货物出入情况检查记录；

4)按照巡视路线对园区进行巡视，对园区人、事、物等异常情况进行处理；

5)对园区车辆进行管理、疏导；

6)监控室24小时值班，时刻监控要害部位及大门动态，发现状况及时处理；

7)检查、管理、维护园区消防设备设施，合理处理园区各位置存在的安全

隐患；

8)配合消检、电检部门企业消防安全检查和室内电检；

9)园区公共财产安全管理；

10)园区车辆管理。

6、环境部服务内容：

1)负责处理园区公共场所、公共绿地、主次干道等位置的卫生、保洁工作；

2)负责处理F4及综合大楼各层公共空间、卫生间、茶水间等部位的卫生保

洁工作；

3)负责园区绿化的管理养护工作；

4)垃圾清理、外运工作；

5)园区害虫的消杀灭等工作。

7、商务部服务内容：

根据园区业主需要，利用园区现有资源，开展多种经营，为业主便民服务。

8、财务部：

1)负责物业管理费的收缴；

2)固定资产管理；

3)代收代缴服务；

4)项目资金管理、分配；

5)日常的财务工作。

七、管理服务的目标：

1、管理服务费及代收代缴费收取率98％

2、房屋及配套设施完好率98%

3、维修工程质量合格率100%

4、房屋零修、急修及时率100%

5、业主综合服务满意率两年内达97％以上

6、维修工程回访率100％

7、保洁率99％

8、治安案件年发生率，力争不发生

9、火灾年发生率力争不发生10、11、年有效投诉率5‰ 投诉处理率100％

八、我公司在北京已于2007年完成ISO9000的认证，对各部门均有详细的管理

制度和工作流程及标准，有详细的作业指导。陆通园区在收费接管之后，我公司将按照通过ISO9000认证的流程标准对***园区项目进行管理。

第四篇：物业管理实施方案

物业管理实施方案

一，成立物业管理公司，建立物来管理机制。

二，组织机制

物业管理行业是一微利行业，当前多数物来管理企来外于亏损状态．因此，物业管理企业的组织要更加简洁，实用，降低组织内耗及劳资成本等．

三，人事安排

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗．预计12名员工(按整个小区交付时设计)． 序号 岗位人数主要职责备注

1经理1人在董事会领导下，全面负责经营等．

2经营部主任1人具体经营事务，人事等．

3办事员2人，文书，财务，劳资，后勤等

4物业管理员1人，具体物业管理，装修监管，收费，维保服务等．

5安全护卫员４人，门卫．巡更，停车管理，小区内公共秩序等．

6水电工１人公共区域水电设施维护，水电维修服务等．

7保洁员４人，公共区域卫生保洁．绿化养护等．

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训．培训率100％．

四，目标

贯彻开发商打造优质物业管理项目的构想，引进大都市物业管理理念，通过优质的服务将正金嘉园小区管理成都市居民生活的乐园．让业主在家中享受都市生活氛围．并使物业管理达到一定的水平．促进小区物业保值增值．树立我物管公司品牌。

五，组建业主管理委员会，由业主选举，在业主中自行产生，组委会由七人组成．

主任１人，副主任１人，栋号员４人，联防员１人，每位业主都是业主管理委员会委员． 六，前期物来接管

A派物业管理员，水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)．

B物来接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益．当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物来验收发管工作即完成．

七，物管联防入伙

1，准备工作

治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏，增设报警系统，统一安装监控器，防盗窗或铝金窗．

车辆管理：增设区间道路标志，封闭小区由多个出入口到一进一出，增设自行车棚，卫生箱及

垃圾清运：增设垃圾池或垃圾清运站等．

楼道灯：改用节能灯(如温感，声控或角摸式等)

分步购置办公，护卫 保洁，水电工等 维修设备及工具用具和员工工作服等． 3协调工作

与供电局，自来水公司，石液化气公了卫保洁水电工等 邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水，电，气，的供应和通信网络畅通．

2，入伙现场

入伙准备，协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗，横幅，花卉，背景音乐，安全

护卫立岗，巡更，迎接业主入伙

举行入伙仪式：邀请政府官员司员，新闻媒体，业主代表剪彩，欢迎业主入住． 注意事项：避免后期工地的灰尘，噪音等不和谐的现象．

八，房屋装修与管理

业主在接号楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行，其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》．根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表，领取《装修管理规定》，根据约定在申请表早签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工．业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格即退还装修押金及保证金．

九，建立物业管理档案

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施业管理时对工程维修，配套，改造必不可少的依据，也是更换物来管理企业时必要须移交的内容 之一，现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西，物业档案资料的建立主要抓收集，整理，归案，利用四个环节．

十，日常管理

1，房屋管理运作一览表，工作内容 核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍每天，入伙期间6H每天，消灭违章于未然，每周三次，100％，标准，准确，符合规定，无危及安全，外观无改变，用途无改变，无乱堆乱放，乱控乱接，无违章装修，房屋完好率100％，投诉1‰以下，无违章装修及时听取业主意见，满足业主合理要求，

第五篇：4电商产业园物业管理方案（推荐）

电商产业园

物业管理方案

一、产业园的基本情况及物业规模

A、产业园项目概述及物业概述

项目规划占地 亩，建筑面积平方米。项目建设内容包括：综合服务区、智能仓储区、电商孵化区。

1、综合服务区：办公楼、食堂、娱乐中心和商务酒店四部分。总计建筑面积为 万平方米。

2、智能仓储区：建筑面积 万平方米。

3、电商孵化区：建筑面积 万平方米。

B、产业园的物业规模

1、安全保卫系统

主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管理；车辆交通及道路管理。

2、设备设施维护系统

主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；专业设备的管理（空调设备、电梯设备管理）；共用设施的管理。

3、环境绿化及保洁系统

主要包括办公楼、娱乐中心、电商孵化区及产业园区公共部分以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作。

4、园区食堂的管理

主要包括厨房管理以及员工就餐管理;

5、娱乐中心管理 丰富入驻企业业余生活；

二、产业园物业实施总体方案

对比现有的几种物业管理模式的优缺点，并结合淮安电商产业园现状，建议采用自管与委托外包相结合的模式。由我公司单独组建物管部门进行管理，可以充分利用公司现有各种资源，利于树立产业园整体形象，降低运营成本，保证核心业务的收益。同时，将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包，由物管部门对各个分包业务进行监督与协调，最终达到降低人员成本，降低运营费用，保证物管工作的掌控力度，提高服务质量的目的。

（1）、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。园区下设物业管理部来具体负责园区的物业管理。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

（2）、岗位设置

1、物业管理部经理

参与重大项目的合同或标书的评审； 编制新增项目的物业管理方案； 参与工程跟踪及验收工作； 组织本部门员工的专业技能培训；

自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措施；

制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；

负责所属项目的物业管理的日常工作,并对部门员工进行业务指导； 检查监督各项业务计划(、季度、月度等)的实施情况并向上级报告；

与政府有关部门联络,了解行业最新规定；

推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。

2、物管员（兼资料员）

负责与公司各部门工作的对接，辅助部门经理做好内勤工作。负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。书写各类通知、通告，完善各类合同文本。

遇有紧急事故，及时向上级报告并协助处理善后工作； 协助经理制定本部门规章制度及员工守则； 配合客户服务文员做好水电费等其他费用的收取； 负责装修档案，客户档案、管理处文书档案的管理；

3、客服员

收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行记录归纳，重要情况及时向上级报告； 准时向客户派发各种费用的交费通知单； 负责做好水电等费用的收付。负责园区的公共钥匙的管理工作；

负责定期对服务质量进行统计、分析、评估、考核，并提出整改方案；

4、设备主管

负责向经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟。负责协助公司项目部对本项目新增项目的接管及验收工作；

负责园区已接管项目包括消防水泵房、空调系统、热水供应设备、消防供水、生活供水设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；

负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

负责产业园水电等的抄表统计。

5、委外工作主管（可暂不设立）

督导外包单位的各项工作，定期对各外包业务进行检查和考核，并对出现的问题提出整改要求。

负责客服人员转发投诉的处理，及整改意见的落实。

三、产业园物业管理的主要内容及人员配置

1、安全保卫系统

根据园区目前总体管理的需要，保安主要负责园区出入口值班管理以及园区巡查，采用三班两运转机制，每班2人，门岗2人，总计需要6人（含队长1人），每人费用40000元/年，每年预计费用24万元，保安要求年龄在20-40周岁。

A、总体安全环境管理

物业管理部对外聘保安严格日常检查、管理、派专人负责安保和消防系统的24小时监控值班，安保负责人负责日常检查和突击检查，保证外聘保安的工作质量。同时在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

严格管理保安队伍，保安员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制园区内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急预案，如防台风、防地震方案等。

B、入园企业的管理

建立与入园企业的日常沟通机制，及时了解入园企业的需求，并做好入园企业的沟通工作，使之能配合物业管理工作。

C、车辆交通及道路管理

园区停车场管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活。

D、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

2、设备设施维护系统

根据产业园设备管理的需要，设备管理的人员配置如下：设备维护需要维修水电工1-2人，每人费用约48000元/年。网络管理需要1-2人，每人费用约48000--50000元/年。

A、是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态； B、是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会

检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；

C、是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。

D、是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）、房屋管理与维修养护

主出入口设楼层平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报相关事项。

2）、共用设备管理

制定共用设施管理标准，对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值。

3）、给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）:对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。

排水管理：每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象

4）、供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）：建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理：由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养:观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有

无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

5）、弱电设备管理：

每天对机房清洁并对交换机等系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

6）、消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行2次消防演习，增强应急技能、提高客户消防意识。

3、环境保洁绿化系统

产业园办公楼卫生清洁需要3-4人；园区外围公共区域的卫生以及道路清洁需要1人。

环境卫生管理的目的是净化环境，给园区全体员工及客户提供一个清洁宜人的工作、生活环境。对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

保洁管理标准

垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区

内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

绿化管理标准

定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

环境保洁范围、工作内容频次标准： a、日常保洁 楼道：

收垃圾：洗垃圾桶 2次/天，无遗留物、臭味；

扫地板及楼梯： 1次/天，无杂物，无积水；

冲洗楼梯： 1次/周，无杂物，无积水；

擦电梯： 2次/天，无灰尘，无手印 擦公共门： 1次/周，无灰尘 擦楼梯扶手： 2次/周，无灰尘 擦天花板： 1次/周，无灰尘、蜘蛛丝 擦消火栓：1次/月，无灰尘

擦窗户及玻璃：2次/周，无灰尘和印记

道路

路面：循环清扫，无杂物

路边绿地： 2次/天，无杂物

水泵结合器： 1次/周 无灰尘

路灯柱： 1次/周，无灰尘

绿地清理： 2次/天，无灰尘、枯叶

b、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二 次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

c、绿化维护项目措施标准

绿化浇水： 浇水（依气候变化），浇足浇透

草皮： 修剪（按季节进行），草皮美观平整

杂草：清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫： 病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护：施肥（一年4次），绿化生长旺盛

常青树： 修剪造型一年4次

4、园区食堂管理

民以食为天，食以安为先，食品安全是关系到身体健康和生命安全的大事。产业园区食堂采用全程外包模式，由专业的食堂承包单位负责具体运营，提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料，自主经营，自负盈亏。产业园组织园区各客户对餐厅进行满意度调查，并有物业专员专门负责对其进行监督管理。物业管理部根据满意度的调查及相关意见，召集食堂承包单位磋商协调，改进服务。并通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核。

5、娱乐中心管理

娱乐中心需管理员1名，主要负责人员出入管理、器械使用管理、保养、财物等管理。

6、产业园区文化活动系统

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我司员工与客户的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，组织园区员工参与开展各种积极向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感。

以上日常物业管理服务中，安全保卫系统、车辆交通及道路管理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备管理中的强电、弱电、消防、空调、电梯都采用外包的方式进行管理。同时鉴于网络及电话系统对于保障公司商业机密的重要性，建议由公司专人进行管理。

为了降低物管工作运营成本，建议部分岗位可由公司内部人员在不影响日常工作的前提下兼职。