国内中央空调末端市场发展态势分析

第一篇：国内中央空调末端市场发展态势分析

国内中央空调末端市场发展态势分析

随着我国经济飞速发展，国内兴建了许多商场、办公楼、酒店等公共设施，这些建筑中大多装有中央空调设备。当前，我国中央空调末端行业呈现出高速发展态势，从生产到销售的每一个环节都日渐趋于成熟，市场潜力巨大。

尚普咨询家电行业分析师指出，作为比较成熟的产品市场，中央空调末端市场因产品技术差异小，同质化情况比较明显；加上用户在采购中央空调末端产品时对品牌要求不高，造成末端厂家进入市场的门槛较低，众多企业的竞争较为混乱。

中央空调末端产品在高端市场的竞争态势相对比较缓和。这主要是因为末端产品作为主机设备的附属，一般会采用捆绑的方式进行整体招标或销售，而在招投标项目的竞争中，主机设备和工程安装金额占据了绝大多数资金。因此，项目竞争的焦点不会围绕中央空调末端产品展开，造成末端产品在高端市场中竞争“风平浪静”。

中央空调功能的充分发挥依赖于两大关键因素：首先是系统设计及安装，其次为中央空调末端产品的功能与工艺设计、制造品质、安装与维护等。

未来，中央空调末端的优化设计及附加功能的发展，将成为创造不同行业所需个性化、特殊化的室内环境的重要手段。这不仅是中央空调末端产品市场营销的卖点，也将成为中央空调末端制造商通过差异化竞争创造品牌个性、提高附加值的技术核心所在，还是中央空调主机企业建立战略合作伙伴的重要选择标准之一。

2012~2016年中国中央空调末端产品市场调查报告显示：我国中央空调末端行业在快速发展的同时，也要适度停下脚步来审视自身不足，不断反思和借鉴，只有这样才能在未来中央空调末端行业发展中取得和国际大鳄竞争的资本及主动权。未来，中央空调末端制造商的市场发展方向是通过产品竞争力的强化，结合对细分市场的差异化营销，增强对最终用户的渗透能力，增强自有品牌的影响力，以此扩大对工程商、代理商的影响力。

第二篇：我国中央空调末端行业呈高速发展态势

我国中央空调末端行业呈高速发展态势

随着，我国经济的飞速发展，国内兴建了众多的商场、办公楼、酒店等等公共设施，这些建筑中许多都装有中央空调。当前，我国中央空调末端行业呈现出高速发展态势，从生产到销售的每一个环节都日渐趋于成熟，市场潜力巨大。

尚普咨询家电行业分析师指出：作为比较成熟的产品市场的中央空调末端市场，由于其产品技术差异小，产品同质化比较明显。加上用户在采购中央空调末端产品时对产品的品牌要求不太高，进入市场的门槛比较低，因此造成中央空调末端行业厂家众多，市场竞争比较混乱。

而中央空调末端产品在高端市场中的竞争态势相对比较缓和。这主要是因为中央空调末端产品为主机设备的附属，一般会采用捆绑的方式进行整体招标或销售，而在招投标项目的竞争中，主机设备和工程安装金额占据了项目的绝对多数资金，因此，项目竞争的焦点并不会围绕中央空调末端产品展开，这就造成了中央空调末端产品在高端市场中的竞争较为缓和。中央空调功能的充分发挥两大关键因素有两方面：一方面依赖于系统的设计及安装;另一方面依赖于中央空调末端产品的功能与工艺设计、制造品质、安装与维护等关键因素。未来，中央空调末端的优化设计及附加功能的发展，将成为创造不同行业所需的个性化、特殊化室内环境的重要手段。这不仅仅是中央空调末端产品市场营销的卖点，这也将成为中央空调末端制造商通过差异化竞争创造品牌个性、提高附加值的技术核心所在，也将是中央空调主机企业建立战略合作伙伴的重要选择标准之一。

据2012-2016年中国中央空调末端产品市场调查报告显示：我国中央空调末端行业在快速发展的同时，也要适度的停下脚步审视自身的不足，不断的反思和借鉴，才能在未来中央空调末端行业发展中取得和国际大鳄的资本及主动权。未来，中央空调末端制造商的市场发展方向为通过产品竞争力的强化，结合对细分市场的差异化营销，增强对最终用户的渗透能力，增强自有品牌的影响力，以此扩大对工程商、代理商的影响力。

第三篇：2011年上半年国内轻卡市场发展态势分析及预测

2011年上半年国内轻卡市场发展态势分析及预测

2011年上半年，受国内经济平衡较快发展，国家兴修水利，批量开工兴建保障性住房，汽车下乡刺激新政退出，汽车监管力度加大，执行油耗准入政策，干旱、雨涝、地震，国内通货膨胀加剧，人民币升值加速，轻卡主要出口国遭遇战事和领土纷争等多重因素的共同影响，国内汽车市场发展速度大幅放慢，由上年高速增长转为平缓增长。

据中国汽车工业协会（简称“中汽协”，下同）统计，2011年上半年，国内完成汽车销售9325201辆，同比增长速度回落至个位，达到3.35%。其中，卡车（含底盘，半挂牵引车）实现销售1983753辆，同比呈现负增长，增速为-5.03%。卡车细分市场，重卡、轻卡、微卡等细分市场销量同比全面下降，且下降速度均在个位。轻卡除继续占据国内卡车市场的半壁江山之外，市场份额还有0.39个百分点的小幅提升。

表12011年1～6月份国内卡车市场销售情况表

单位：辆，%

纵观上半年国内轻卡市场走势，2011年上半年，境内轻卡市场走出了一条与2010年同期基本相同的发展轨迹。细分各月，1月、2月两个月销量同比实现正增长，3月、4月、5月、6月等4个月的销量同比呈现下降。

受益于年底用户资金充裕，部分企业在完成上销售任务之后，将多余的销量转入2011销量统计中，以及传统节日——新春佳节等，2011年1月、2月销量同比均实现明显增长；3月份，卡车传统销售旺季来临，受益于此，该月销量环比实现大幅增长，但受国内整体市场需求放缓的拖累，该月同比又呈现小幅下降，且自4月份开始，市场需求一路走低，直止5月底；进入6月份，随着夏季的到来，北方农产品、饮品等进入需求旺季，农村兴修水利和基础设施建设进入建设期，以及自7月1日起，排放在国三的汽油轻卡停止销售等的拉动，6月份销量下降速度开始减缓，但同比仍有万余辆的差距。

二2011年上半年国内轻卡市场竞争分析

2011年上半年，中汽协统计到的有轻卡销量的企业有33家，比上年同期减少2家（缺席的2家企业分别是成都新大地汽车有限责任公司和常州英田汽车有限公司）。受市场需求整体低迷的拖累，上半年，国内轻卡市场竞争格局也发生了微秒的变化，呈现“三大方队”（即累计销量在10万辆以上的，本文称之为“十万辆方队”，累计销量在1万辆～8万辆之间的“万辆方队”以及累计销量在1万辆以下的“千辆方队”）和“三大军团”（即传统轻卡军团，由农用车转型的“农资军团”以及以微卡为主业，生产轻卡的“微卡军团”）的竞争局面。

表22011年1～6月份国内轻卡企业销量情况

单位：辆，%

北汽福田、东风股份和安徽江淮等3家企业组成轻卡市场“十万辆方队”，该方队队员的累计销量均在10万辆以上。该方队累计销量合计达到457764辆，同比增长-2.09%，市场占有率合计实现44.76%，同比提升1.01个百分点。在该方队中，高居行业榜首的北汽福田与排名第2的东风股份，市场份额相差10个百分点，销量相差10万辆以上。且该方队中各企业累计销量同比增长/下降速度均在个位。

累计销量在1万辆～8万辆之间的17家企业组成轻卡市场“万辆方队”。该方队累计销量合计增速和合计市场份额同比呈现双下降。其中，累计销量合计达到543030辆，同比增长-5.37%；市场占有率合计为53.10%，同比提升-0.59个百分点。在该方队中，江铃、长城、庆铃和飞蝶等4家企业，累计销量同比均实现两位数增长；北汽有限、河北中兴、丹东黄海等3家企业，累计销量同比均实现个位数增长；山东凯马、黑豹、长安、唐骏欧铃、力帆、昌河和一汽解放等7家企业，累计销量同比均呈现两位数下降，且昌河和一汽解放2家降速同比均在30%以上。

累计销量在万辆以下的13家企业组成的“千辆方队”，累计销量合计仅有21806辆，同比增长-17.74%，市场份额仅占2.13%。

2011年1～6月份，东风、江淮、长城、跃进、一汽、江铃、庆铃和北汽有限等8家传统轻卡企业，累计销量合计增速和合计市场份额同比双双呈现个位数增长。其中，累计销量合计实现493426辆，同比增长2.85%；市场份额合计达到48.25%，同比提升3.36个百分点。

2011年1～6月份，北汽福田、金杯、凯马、南骏、唐骏欧铃、力帆、飞蝶、黑豹、新龙马等10家由农用车转型的轻卡企业，轻卡累计销量合计增速和合计市场份额同比呈现双下降。其中，累计销量合计达到443398辆，同比增长-9.11%；市场份额实现43.36%，同比下降2.29个百分点。

2011年1～6月份，随着汽车下乡刺激新政的退出，长安、中兴、昌河和天汽等4家以微卡为主业的企业，轻卡累计销量合计增速和合计市场份额同比双双呈现下降。其中，轻卡累计销售合计实现58085辆，同比呈现两位数下降，同比增长-15.29%；市场份额合计达到5.68%，同比下降0.74个百分点。

三2011年上半年国内轻卡市场特点及原因分析

（1）上半年国内轻卡市场特点分析

尽管上半年轻卡整体市场发展不尽如人意，但其中呈现出的特点仍可圈可点。

1、市场销量同比小幅下降。轻卡继续占据卡车细分市场半壁江山。传统轻卡企业市场份额继续回升。农用车转型企业市场份额继续下降。微卡企业生产的轻卡销量同比大幅下降。

2、面市的轻卡新品数量增多，推出新品的企业数量减少

年初以来，国内轻卡市场需求持续低迷，大大激发了企业推出新品的热情。据不完全统计，上半年推出轻卡新品的企业由上年同期的6家减少到今年的4家，其中仅福田1家就推出了6个系列，高居行业榜首；东风推出4个系列，屈居第二。面市的新品达12个系列，与上年同期8个系列相比，新品数量大幅增加。今年面市的新品不仅涵盖国Ⅲ、国Ⅳ排放，小、中、大吨位，且全部面向中高端市场（详见表3）。

表32011年上半年国内轻卡面市新品情况表

3、购车直补、降价促销成为上半年轻卡企业经营活动的主旋律

为了应对市场持续下滑的局面，主流轻卡企业相继采取了诸如购车直接补贴，降价销售，休闲自驾驶游，购车送大礼，举办卡车大赛，产品巡展等形式多样的营销措施，且降价促销伴随企业营销始终。比如，在国家刺激新政退出之后，众轻卡企业自行推出了购车补贴措施，补贴幅度在1000～2000元不等，如时代轻卡购车直补1000～5000元创富基金；除了企业对购车进行直接补贴之外，送大礼也成为营销的靓点。如跃进将“三包期”里程延长5000公里，购车还赠送交强险；一汽通用推出购买解放轻卡赠送800元交强险活动；长安汽车推出购车送交强险，送保险卡等活动。此外，庆铃针对其旗下不同系列的轻卡，推出了最新的贷款购车方案等等，其它企业典型营销活动详见表4。促销活动时间长，优惠幅度大成为今年卡车市场一大亮点。

表42011年上半年国内轻卡企业营销活动一览表

4、轻卡企业拓展专用车市场步伐加快

中汽协统计数据显示，受整体市场需求低迷的拖累，2011年前5个月，国内轻卡专用化率（即主机厂销售的轻卡专用货车和轻卡底盘销量两项之和，与轻卡含底盘的总销量之比）达到8.97%，同比下降2.05个百分点。国内轻卡专用化率呈现短暂的下滑。

但此局面并没有影响到主流轻卡企业拓展专用车市场前行的脚步。一方面，企业充分利用各种机会，进行专用车产品的展示，如在2011年上海国际车展上参展的三款国产轻卡专用车产品，2011广州冷链物流研讨会上展示的东风凯普特冷藏车等。另一方面，效仿国内重卡企业的做法，国内主流轻卡企业与改装车企业联合进行产品公告的申报，产品的巡展推广等。如东风与中联重科、烟台海德、福建龙马等国内环卫专用车主流企业联合进行产品公告的申报。此外，东风股份还独自在浙江、上海、江苏、安徽等地进行工程车市场的开拓等。

5、刺激新政退出后低吨位轻卡销量继续保持增长

受经济发展减速，刺激新政退出，市场需求下降的拖累，今年前5个月，国内大吨位段轻卡（4.5t＜总质量≤6t）累计销量实现100403辆，同比呈现两位数下降，同比增长-24.65%；市场占有率达到12.31%，同比增长-4.09个百分点，累计销量增速和市场份额同比呈现双下降。与此同时，低吨位段轻卡（1.8t＜总质量≤3.5t）的累计销量增速和市场份额同比实现双增长。其中，销量达到462098辆，同比增长4.29%；市场份额继续超过半数，达到56.66%，同比提升4.53个百分点。

6、轻卡产能扩张步伐继续加快

年初以来，国家执行商用车准入新政，严控企业贷款规模等严峻形势，并没有阻挡住轻卡产能扩张的步伐。据不完全统计，年初以来，先后有8大轻卡项目已经或即将开工建设，与上年同期6大项目相比，有继续加快之势。其中，大集团的建设规模依然靠前，如中国重汽不仅在家门口的章丘建轻卡基地，还携王牌在成都建轻卡基地；北汽在扩大长沙轻卡产能规模的同时，又在河北新建轻卡基地。长安则签下了年产25万辆轻卡的新基地等。

（1）3月份，北汽集团在河北沧州黄骅市新建轻卡基地项目签约。项目首期投资50亿元，远期投资100亿元，建设规模40万辆轻卡。新基地将于2012年底或2013年初投产。

（2）3月10日，由四川海盛贸易投资的西南轻卡城项目签约，项目计划投资约2亿元，占地75亩，预计年税收约2200万元。

（3）3月18日，中国重汽章丘轻卡基地项目在章丘工业园开工奠基，基地总建筑面积54743m2，合同额约计6316万元，计划工期约100天。

（4）3月18日福田汽车同意投资19.06亿元，对长沙厂区进行搬迁改造，新建长沙汽车新厂。

（5）2011年内，总投资16亿元的金杯轻卡项目将入住沈阳汽车城内，生产产品为轻、中、重卡。目前该项目已完成初步规划和选址。

（6）5月8日，大运成都新基地建设项目在成都开发区开工。新基地占地1085亩，投资21亿元，预计2012年竣工，将建成重、中、轻卡10万辆年产能，生产涵盖“大运”、“川江”和“川路”等三大品牌以及即将推出的轻卡新品，年销售收入将超过120亿元。

（7）5月17日，一汽通用哈轻新工厂正式投产。新工厂一期形成10万辆解放轻卡年产能。二期工程完成后，产能将达到20万辆。

（8）6月30日，重汽王牌成都青白江区汽车工业园奠基。项目占地1500亩，总投资30亿元，到2015年全部投产后，将形成轻微卡30万辆、中重卡10万辆年产能。

（9）5月24日，河北省定州市与重庆长安轻卡项目签约。项目分两期进行。其中，一期工程将于2013年投资，二期工程将于2015年投资，届时将形成轻卡25万辆、专用车5万辆年产能。

7、农用车企业携轻卡首次亮相上海国际车展

在2009年之前往届的上海国际车展上，很难觅到轻卡的踪迹，更不用说农用车企业了。而在2011年上海国际车展上，不仅众轻卡企业联合参展，甚至连农用车企业携轻卡首次现身。东风、重汽王牌、跃进、福田、五征、金杯和江淮等7家轻卡企业带来20款轻卡参展。参展轻卡企业数量，参展车型数量，均创历年上海国际车展新高，成就了2011年轻卡市场上一道靓丽的风景线。且凸显六大特点：

一是每家企业都把各自当家产品拿来参展，如高端轻卡。二是轻卡专用化趋势明显，如凯普特冷藏车、王牌厢式货车、欧马可纯电动环卫车等均亮相本届上海国际车展。三是农用车企业首次参展，如成都王牌借重汽之力参展，低速货车企业——山东五征首次携轻卡参展。凸显企业凭借车展窗口展现扩张产品线的趋势。第四，轻卡企业携出口型产品参展，如金杯带来4款轻卡，其中的三款均是针对海外市场的。第五，企业通过车展占领市场，这是往届所没有的。如东风股份不仅带来四款轻卡参展，还带来了一款ZD30、两款东风康明斯等三款发动机。六是借车展之际，推出轻卡新品，如跃进推出了新欧卡K301，江淮推出帅铃Ⅲ等。

（2）影响上半年国内轻卡市场发展的原因分析

上半年轻卡市场发展的影响因素很多，综合起来，主要有以下几个方面：

1、国民经济保持平稳较快增长。据国家统计局统计，2011年上半年，国内生产总值204459亿元，同比增长9.6%。全国夏粮产量12627万吨，增长2.5%。全国规模以上工业增加值同比增长14.3%。固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。农村居民收入增长快于城市居民，农村居民人均现金收入3706元，实际增长13.7%；城镇居民人均可支配收入11041元，实际增长7.6%。

2、国内兴修水利，农村基础设施建设，住房建设，房屋装修等均在二季度进入高峰；农产品、饮品等进入消费旺季，网络销售持续增长，7月1日起，排放在国三的汽油轻卡停止销售。年初以来，企业对轻卡产品进行直补，以及钢铁、橡胶等汽车原材料价格持续下降等，支撑了部分市场销售。

3、公路运输继续保持快速增长。交通部统计数据显示，2011年1～5月份，国内完成公路货运量107.85亿吨，货物周转量19011.19亿吨公里，同比增长14.4%和15.5%。

4、上半年国内大面积持续干旱，致使农业、工业、矿产等行业遭受较大影响，购车需求受到抑制。农业方面，上半年国内大面积干旱，使粮食、水果、蔬菜等农产品大量减产；6月份，国内超过半数的省份又遭遇洪灾，直接影响到农民增收；干旱同时使部分地区洒水车等专用车需求量上升。工业方面，干旱致使京津唐、河北、上海、江苏、浙江、安徽、湖南、河南、江西、重庆等10个省级电网出现电力供需紧张，部分省份再度拉闸限电。矿产方面，因干旱缺水导致部分金属矿业停产等。

5、上半年，4万亿元投资项目陆续完成，前两年市场需求提前透支，汽车下乡、以旧换新等政策的退出，国家持续收紧银根，整顿房地产市场，一致性管理政策实施，国内通货膨胀加剧，油价、物价、原材料、人力成本、过路过桥费等均在高位运行，“用工荒”、中小企业“倒闭潮”的出现，江浙等地大部分私营企业，将资金抽出，投向黄金、古董等其它行业，物流市场增长速度放慢等，加剧了轻卡市场的低迷。

6、人民币持续升值，利比亚、埃及、叙利亚等我国轻卡主要出口国遭遇战争，越南等东南亚地区遭遇领土纷争等，均对我国上半年轻卡的出口产生较大影响。

四展望下半年

影响下半年轻卡市场发展的因素综合如下：

1、宏观经济方面，通过上半年一系列抑制通货膨胀措施的实施，下半年，国内通货膨胀的压力有望得到部分缓解，国内经济发展速度有望小幅加快。

2、成品油价格有望下调。经国务院关税税则委员会审议并报国务院批准，自2011年7月1日起，我国将大幅下调汽油、柴油、航空煤油和燃料油的进口关税，其中柴油、航空煤油将以零关税进口。

3、进入夏季和秋季，兴修水利、农村基础设施建设、洪灾灾后重建等进入建设高潮，北方水果、蔬菜和夏粮等进入成熟期，冷饮进入消费旺季，洪灾同时缓解了电荒出现的机率等，都给轻卡市场需求带来新的需求商机。

4、下半年，20111000万套保障性安居工程将进入集中开工期，将产生新的市场需求。按照城乡住房部要求，2011年11月底，本保障性住房的开工率将由5月底的34%左右，提高到100%。由此将拉动轻卡销量回升。

5、物流成本有望下调，物流需求有望增长，农产品销售有望加快。6月8日，国务院出台了促进公路物流发展的“国八条”。该新政在降低过路过桥费的同时，将大力发展农超对接、农校对接、农企对接等。从6月20日起，交通部、发改委、财政部等5部委启动了在全国范围内开展为期一年的收费公路专项清理工作等新政，将促使公路运输成本下降，增强用户购车的积极性。

6、中小企业资金紧张的状况有望缓解。6月7日，银监会在官网上发布了《关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知》，提出十项推动商业银行支持和改进小企业金融服务的措施，意味着中小企业下半年经营状况有望改观。

7、自7月1日起，排放在国三的汽油轻卡停止销售。

8、自7月1日起，国内治超力度全面加大。因为从该日起，《公路安全保护条例》开始执行。该政策的直接影响是：车辆的外廓尺寸、轴荷和总质量应当符合国家规定标准，否则不得生产、销售；对1年内违规超限运输超过3次的车辆吊销车辆营运证。如果《条例》能执行到位，产品公告有可能调整，车辆需求总量将有所增加，反之，则对汽车生产企业无任何影响。

9、交通部加强车辆运行安全监管，用车成本将再度上升。按照交通部“交运发〔2011〕80号”《关于加强道路运输车辆动态监管工作的通知》，自2011年8月1日起，新出厂的运输危险化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品的道路专用车辆，安装使用具有行驶记录功能的卫星定位装置（GPS）。

此外，应该看到，上半年新出现的和已经存在的一系列问题，短期内很难得到解决，诸如居高不下的通货膨胀，已经倒闭的和大量濒临破产的中小企业，持续上升的失业率，人民币的持续升值等等。因此，如果下半年不再出台鼓励政策，预计持续通胀、缓慢增长和持续的紧缩政策等将贯穿下半年直至2012年。

由此推断，今年下半年市场将呈现淡季不淡，旺季不旺的发展态势。

销量方面，预计下半年轻卡总销量将与上年同期持平，实现92.3万辆。全年轻卡总销量有望实现194.56万辆，同比增长-0.72%。

第四篇：昆山房地产市场发展态势分析

昆山房地产市场开展态势分析

1.昆山城市概览

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地理位置：

昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。

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人口：

统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士到达4万人左右。

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交通：

沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。

至苏州市约25分钟车程。

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宏观经济环境：

表1

2004年昆山市假设干宏观指标

指标名称

数值

同比增长

指标数值横向比拟

GDP

570亿元

24.5%

人均GDP

9.07万元

29.4%

位居全国同等级城市之首，是上海市同类指标的1.65倍

城镇居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同类指标的0.90倍

上年全国百强县〔市〕评比名次

第2位

顺德居首位

资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。

值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。其中，台资的比例最高，占到半数以上。目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。

2.昆山房地产市场开展回忆

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近年来房地产开发投资快速增长

注：2004年数值为预测值。

资料来源：昆山统计局。

图1

2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势

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供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给

注：缺少2004年的预售面积和空置面积。

资料来源：昆山统计局。

图2

2001-2004年昆山市商品房供需指标走势

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需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著

资料来源：昆山统计局。

图3

2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析

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价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升

资料来源：昆山统计局。

图4

2001-2004年昆山市商品房售价走势

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基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山

表2

进入昆山的局部知名房地产企业

企业名称

进入时间

（年）

运作工程

工程区位

工程总建面

（万平方米）

工程总占地

（万平方米）

万科集团

2004

万科高尔夫别墅

昆山市阳澄路、马鞍山路

世茂集团

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

绿地集团

2003/2004

绿地·国际家园

昆山市花桥镇

600

267

中原地产

2003/2004

华城美地（代理）

昆山市长江北路、鑫茂路

资料来源：网上搜索。

3.未来3年昆山房地产市场开展预测

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预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长

现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：

昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指标预测

指标名称

2005

2006

2007

GDP〔亿元〕*

625.98

687.46

754.98

户籍人口〔万人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔万元〕

9.56

10.16

10.76

商品房销售均价〔万元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房销售面积〔万平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市总体规划（2002--2021）?，2021年昆山市GDP预计到达1000亿元，假设2006-2021年年均递增速度均为9.8%。

**

人口预测采用二阶多项式自回归分析结果〔R2＝0.994〕。

资料来源：2004年昆山市国民经济和社会开展统计公报。

值得一提的是，商品房预售面积与销售面积一样，也直接影响了市场供需平衡，而在预售增长迅猛的昆山市〔参见图2〕，这局部需求对市场的影响是十分重要的。但是，由于笔者目前缺乏相应的预售数据，因而暂时无法将这局部需求考虑进去。

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市场供给来看，近期的施工面积到达较高的水平，已根本满足未来3年的销售面积需求

资料来源：昆山统计局。

图5

2001-2004年昆山市商品房施工面积走势

4.昆山市房地产市场开发投资时机分析

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住宅市场中，高档物业存在明显的投资时机

2001－2003年，住宅销售面积年均递增58.59%，而高档物业〔包括别墅、高档公寓〕年均递增152.29%，且连续三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同档次住宅供需指标比照

单位：万平方米

年份

高档住宅*

普通住宅**

竣工面积

销售面积

二项之差

竣工面积

销售面积

二项之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高档住宅包括别墅和高档公寓。

**

普通住宅是指除高档住宅外的所有住宅。

资料来源：昆山统计局。

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酒店式公寓市场具有较大的开发投资潜力

长期旅居当地的境外人士及外地高收入群体是酒店式公寓的主要消费群体。目前，昆山市约有62.53万外来人口，其中有4万名境外人士。即使只考虑境外人士对酒店式公寓的需求，参考上海市境外人士入住酒店式公寓的数字〔2003年底约为6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市场需求至少有2700套。

市场供给角度看，截至2004年9月昆山市几乎没有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6个酒店式公寓工程已经启动，预计将在2-3年内建成，总供给套数在1300-1500套，尚无法满足市场需求。

表5

目前昆山市已开盘的酒店式公寓工程

工程名称

均价

（元/平方米）

套数〔套〕

交房时间

备注

长江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高设计，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未开盘

前进录

5600

162

2005年

中茵苹果社区

5000

120

2005年

吉田国际广场

5800

338

2007年

都市现代城

4100

144

2005年

资料来源：网上搜索。

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写字楼市场、特别是高档写字楼市场具有明显的投资时机

近年来写字楼需求十分旺盛，空置面积逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市写字楼空置面积变化

年份

商品房空置面积（万平方米）

#同比增长

其中：写字楼空置面积

（万平方米）

#同比增长

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

资料来源：昆山市统计局。

昆山市现有的大局部写字楼建设标准都比拟低，最高标准的楼盘相当于上海的乙级写字楼。然而，该地区迅猛开展的金融、咨询、传媒、设计等为代表的第三产业，对中高档写字楼的需求目前无法得到满足。

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商业物业开展前景较佳

目前，昆山市人均商业面积仅为0.8平方米，低于上海及周围大局部城市人均商业面积1平方米左右的水平。由于缺乏商业设施，本地区的很大一局部消费力量、特别是中高档消费需求被分流到上海市、苏州市等地。

由于商业开展空间较大，众多国内外商业巨头纷纷涌入昆山。

表7

进入昆山的局部商业巨头

企业名称

进入时间

（年）

工程区位

工程总建面

（万平方米）

大润发

2003

昆山朝阳中路518号

1.88

易初莲花

2003

昆山长江北路，近新浦路

欧尚购物中心

2004

昆山前进西路、白马泾路

11.2

沃尔玛

2005

西部城市副中心

乐购

2005

铁南城市副中心

资料来源：网上搜索。

第五篇：国内调味品市场发展分析

中投顾问产业研究中心

国内调味品市场发展分析

一、产品方面

（一）产品逐步向中高端方向发展

中投顾问在《2017-2021年中国调味品市场投资分析及前景预测报告》中表示，近年来，调味品表现出向中高档化方向发展的趋势，中高档调味品市场容量在进一步扩大。消费者对调味品购买力增强，产品发展日益趋向中高档化，意味着居民消费进入高品质高要求生活阶段。不管是根据我们对目标消费者的一手数据调查研究，还是根据对商超货架陈列展现出来的产品种类发展分析，此趋势都可以得到充分的印证。当然，在消费者追求“好味”的同时，调味品的价格也不断上升。

（二）产品同质化现象严重

调味品企业大多是沿袭传统酿造工艺和手工作坊式生产发展起来的，普遍存在生产设备陈旧、产品科技含量低、企业员工素质差及管理观念落后等现象。目前，在同类产品中，整个行业内各企业工艺特点不明显、生产技术偏低、产品同质化现象突出，一味地跟风模仿和乱铺摊子，片面追求产值、产量、而忽略深化管理和满足各层次消费者的核心需求。即使老字号与新品牌之间也无太大的差异，这样以来就造成了市场供求矛盾的加剧，企业间无序竞争、恶性竞争愈演愈烈。在这种情况下，大多数企业最后或是因自身产品市场逐步萎缩艰难度日，或是将彻底被市场淘汰出局。

二、销售渠道方面

以前调味品市场渠道建设，主要是集中在批发流通渠道，依靠各地的副食品批发市场，偏重于批发流通。而想要在今天的市场竞争中胜出，调味品企业需要构筑起由批发渠道、传统零售渠道、现代零售渠道、餐饮、封闭渠道、工业渠道等组成的立体渠道体系。以调味品目前最为主要的销售渠道餐饮渠道为例，餐饮业的快速发展带动了调味品的发展，也使得调味品市场飞速发展。与此同时，受原材料上涨影响，调味品企业也只能顺应这股涨价风，相应调整价格，这种涨价对日常生活需求相对较小的老百姓家庭厨房虽没明显影响，但却引起了餐饮业的担忧。于是饭店只能转而寻求价格低的调味产品和少用佐料，但低价产品的低质量和佐料用量变化却会引起消费者的不满，进而影响到自己的生意。城门失火，殃及池鱼，这种不良市场现象又反作用于调味品企业的发展。

三、区域格局方面

调味品是从中国传统的饮食文化中衍生出来的一个行业，其区别于其他行业的最大特点是受各地不同饮食文化的影响非常大。中国幅员辽阔，各地饮食习惯差异明显，形成了“南甜北咸，东酸西辣”的饮食格局，因此调味品也具有明显的地域性。

（一）产品产量呈持续增长，形成“南北”两个版块

调味品行业尤其是酱油行业出现了大的分化和重组，工艺技术的革新和产品结构的调整变化巨大。以广东地区为中心的南方高盐稀态发酵酱油，依托其自然条件的优势和工艺、技术与管理优势发展迅速；以

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北京、天津、石家庄为中心的北方低盐固态发酵酱油也逐渐形成规模，形成南北两个“板块”。同时西北地区的调味品企业开始进军中原和东南沿海地区，并迅速占领市场，呈现一定的发展态势。

（二）地方品牌泛滥造成区域市场格局

受地方风俗和个人口味喜好的差异性影响，调味业主要以地方品牌居多，虽然一些企业已逐步发展为大区域性品牌，产品已辐射到部分临近的省外市场，但真正意义上的全国性品牌并不多，就“四大名醋”而言，也还主要是在各自的根据地呈主流消费。目前，国内调味品厂家主要集中在上海、广东、山东、北京、山西、四川等几个省市，如上海的太太乐、味好美，广州的致美斋、北京的王致和等都表现不俗。从品牌结构来看，能在全国市场叫响的品牌比例不到1%，这与产品的风味特色、品牌的号召力、地方的差异性都紧密相关，也与调味品企业追求眼前利益的短期行为，不重视现代营销体系的建设有直接的联系。因而，“长期局部作战、市场范围不广，品牌知名度弱”是调味品业一个严峻的现实问题。

（三）推进名牌发展战略，形成一批企业集团

中投顾问在《2017-2021年中国调味品市场投资分析及前景预测报告》中指出，近年来，名牌战略的实施推进了企业集团的发展，形成了湖南加加集团、佛山海天调味品有限公司、香港李锦记、上海太太乐食品有限公司、广东佳隆食品股份有限公司、北京王致和食品集团公司、河南王守义十三香集团、广东美味鲜食品公司、江苏恒顺集团公司、山西水塔集团公司等知名企业集团。

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