杭州房地产市场2013年回顾和2014年展望

第一篇：杭州房地产市场2013年回顾和2014年展望

杭州房地产市场2013年回顾和2014年展望

2013年杭州的楼市又是不平凡的一年。18家全国性大型房企挟资本之力布局杭州，直接推动杭州土地成交金额再创新高；更多的新进房企，更快的开发周期，更立体的销售渠道，使得2013年杭州楼市的总体销售额创历史新高。市场加强分化，在傲人的销售成绩下，也出现了板块激战，高总价排屋别墅销售滞缓、本土开发商萎缩等悲情现象，年末还留下了天量的库存积压。杭州楼市的发展已经进入一个与以往不同的全新格局。

（一）2013年杭州房地产市场回顾

1.杭州商品房销售概况

受政策和谣言影响，2013年杭州楼市的走势全年跌宕起伏。

1、2月份延续2012年的翘尾行情高开高走，3、4月份受“国五条细则”提及的“征收二手房转让20%个税”等政策的影响产生了一轮爆发性行情；随着政策面消息的确定，前期爆发性行情透支了大量的购买力，5、6整体楼市显现疲态；

7、8月份余杭沿运河圈层形成的北部新城和应地铁一号线而生的翁梅板块成交火热，板块行情分化明显；

9、10月随着楼市行情持续良好，土地市场行情爆发，表现抢眼，9月5日华家池地块以136.7亿成交；11月，三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，内容涉及房地产税立法、住房保障和供应体系、农村宅基地、城镇化、用地市场等房产长效政策，年底杭城楼市平稳收官。

2013年杭州商品房成交套数相较2012稳步提升，达85822

套，仅次于历史上的2009年；但成交总金额高达1599.87亿元，创下历史新记录。二手房成交平稳，主城区二手房成交31559套。

成交价格与2012年比较，有较大幅度上升，全市（含萧山、余杭）商品房成交均价为17121元/平方米，其中，主城区成交均价为22091元/平方米，余杭区成交均价为11245元/平方米，萧山区成交均价为14919元/平方米。价格虽有较大幅度上升，但这是2012年年初25%-30%大幅度降价的反弹，均价仍低于2010年水平。追溯过去四年，价格基本平稳。

相比商品房和土地市场的火热，杭州楼市的库存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房库存达115161套,创历史新高。杭州楼市呈现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段等特点，大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。

2.杭州土地市场概况

2013年杭州土地市场一片红火，从年初开始就一路上扬，外来大鳄纷纷在杭州拿地，全年共出让土地225宗，成效总额达1326.88亿，较2012年翻倍，超越2009年创下新纪录，是继北京、上海之后第三个突破“千亿”大关的城市。不过，2013年“令人振奋”的土地市场与“低温”收场的楼市交织在一起，部分地区最终演变成“面粉”快要贵过“面包”的尴尬局面。6月，雅戈尔公司由于未能履行合同，就杭州申花两宗地块选择退地，违约金高达4.842亿元，引爆业内舆论热点。12月份，由于某些楼盘的“岁末促销”，某些楼盘的起价已经和地价接近。

（二）未来房地产市场与环境展望

从中长期来看，未来我国宏观经济仍将保持中高速发展，为房地产发展提供强大的经济基础；全国还处于城市化高速推进的过程中，人口变迁带来强劲的住房刚性需求；楼盘品质升级、居住消费理念升级、居民收入增加带来强劲的改善性需求。但是，城市中心可上市的土地日益减少，征地成本不断提升，供应不断减少。因此，只要国家土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来还将导致地王频现。需求持续增加，土地供给不足，未来房地产业仍将蓬勃发展，但随着经济增速放缓、人口红利消失，房地产潜在增速将逐渐下降，趋于平稳。

2014年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。

房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。

建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；实施不动产信息登记，防止腐败；倡导新型城镇化建设，实施土地

供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。

过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，使得行业风险进一步积聚。2014年中央推进的“全面深化改革”将加大短期经济波动，我国经济增速和货币信贷投放将趋缓，短期内支持房地产业快速发展的动力减弱。

（三）2014年杭州房地产市场展望

杭州楼市在2013年创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。随着税收、土地、金融等关键政策要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变。我们预判2014年杭州房地产市场总体相对稳定。

1.政策环境相对稳定

自国家新任领导去年上台以来，中央政府调控理念发生了根本改变，提出发挥市场在资源配臵中起决定性作用的核心思想，致力于建立长效机制。理论上，以行政手段为主的一刀切式的调控不会再来，但是原有政策的退出需要较长时间。

政策环境相对稳定为房地产市场稳定发展奠定良好基础，预期未来市场还是以首次臵业的刚性需求和部分改善性需求为主。

2.市场分化更加凸显

随着发展，房地产市场一方面越来越规范，另一方面竞争日趋激烈，市场分化更加凸显。一是强者恒强，马太效应明显。自

2011年以来，杭州开发商成绩单上有一个明显趋势是，本土中型开发商正一步步被挤出市场。实践证明，面对宏观调控，品牌房企更能踩准政策和市场节奏，具有更高的产品打造能力，具有更强的品牌号召力。在调控持续的背景下，品牌房企凭借较强综合实力获取低成本大规模发展资金，融资优势表现突出，拿地十分积极，而本土中小房企则面临资金短缺，土地储备减少等不利局面，生存空间不断被挤压，未来发展将面临更多挑战；二是板块冷热不均。受益于城市规划，配套设施齐全，轨道交通便利区域的市场形势良好；三是项目冷热不均。产品定位准确、户型面向刚需、品质优良的楼盘畅销，否则滞销。在宏观调控环境下，房企的入市门槛已大幅提高，市场加速分化，楼盘竞争更趋激烈，企业的产品打造能力、运营能力和品牌知名度等竞争要素更显重要，楼市普涨的时代逐渐远去。

3.之江板块日趋成熟

地处城市西南面的之江板块，是杭城自然环境最好的区域之

一。这里群山环绕，空气新鲜，人文荟萃，是许多人心目中的理想居住地。但由于长期配套设施不足的实际情况，使得近年来之江供应的房源数量和成交状况一直不理想，是杭城的价格洼地。

随着2013年连接之江和滨江的之江大桥正式通车；连通之江和城西的紫之隧道破土动工；始于之江新城，通往钱江世纪城，连接1、2号主干线的地铁6号线规划确定，制约之江发展的交通因素将很快得到改善。同时，浙江省建设“文化强省”的重点文化项目——浙江文化城项目，正式花落西湖区的之江度假区，随着一院（浙江音乐学院将于2015年秋招生）四馆（浙江图书馆新馆、浙江省博物馆新馆、浙江非物质文化遗产馆和浙江文学馆）等重点项目的打造，2016年之江板块将崛起一座浙江文化城。众多大型配套的实施、越来越多楼盘的相继入市，2014年及未来的之江区域，将逐步显现出价值，从而成为杭州楼市的一个新的热点板块。

第二篇：2011年上半年全国房地产市场回顾与展望

2011年上半年全国房地产市场回顾与展望

世联地产2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。上半年房地产市场回顾

今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒 大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购

政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒 大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落(即滞胀现象)的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。

下半年房地产走势研判

世联地产研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

1、未来政策走势的研判

目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。(2)政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、未来量价走势的研判

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；(2)供销差(反映供过于求的指标)达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好

时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、未来购房者心理预期

2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

第三篇：2013年房地产市场展望

2013年房地产市场展望

作者：房地产管理专家－李豪

2012年房地产市场依然在“新国八条”政策之下渡过，整体市场情况明显好于2011年，尤其是下半年。那么即将到来的2013年，房地产市场将如何？是否依然持续2011年的政策，或者是否有更严厉的政策呢？结合多种因素，我做一个大胆的预测：

1、2013年房地产市场表面波澜不惊，实际暗潮汹涌——表面量升价稳，实际上是土地与市场竞争，各大商企竞争加剧，未来房地产企业竞争是拼战略、拼模式、拼资本、拼管理、拼人才。

2、一、二线城市走暖，三、四线看量

3、大开发商继续兼并，小开发商依然难受

4、复合地产、产业地产、旅游地产等多业态、复合型地产形势逐步成为主流

5、保障房进一步推动，房产税扩大试点

6、税制改革，经济回暖，股市不看好，楼市依然是主流

7、各地地铁大进军，继续推动城市化和城郊一体化

8、大城市发展暂告一段落，城镇乡是下一波经济发展和房地产发展的动力

第四篇：回顾黄金走势 展望2012市场

回顾过去的黄金走势

摘要

1、基本面环境影响

欧债危机与QE2的结束在上半年影响着货币市场，也影响着金价。现货黄金价格在今年初至五一劳动节期间涨幅达11%，或158.21美元/盎司，仅次于白银61%与原油25%的超涨，在资本市场里颜色鲜亮。我们认为，在下半年里，基本面依然是激发黄金市场价格发展的外部因素，欧美主要经济体糟糕的经济状况将会持续，并伴随着各国的刺激或救助政策，避险将成为黄金趋势的主导。

2、黄金的投资趋势

2011年一季度总投资需求较去年同期下降27.7%。我们认为世界经济的好转、金价增长幅度的缓慢是使投资者抛弃了低收益的黄金转向投资其他大宗商品的原因。虽然NYMEX场内交易的黄金投资有所下降，但是ETFs的投资兴趣有恢复迹象，5月9日后，SPDR持仓量开始逐渐增加，从1201.95吨增加至7月14日的1225.41吨，微涨2.8%。加之，目前金融市场流动性充裕，投资需求将会在修正之后稳中有升。

3、黄金价格展望

从周期上考虑，今年上半年黄金价格走势比较符合以往周期性规律，在2、3月份实现回调，4月份起稳回升，5月份实现阶段性高点；但是不符合的是，今年7月份创出新高，节奏有所提前，因为市场上有QE3的预期。但是，我们认为需求淡季将限制黄金在7月份的涨势跟涨速，我们更看好9月份及第四季度的黄金表现。

一、基本面环境影响

美国 违约？

1、货币政策走向 就业 居高不下

（资料来源：北京黄金交易中心海淀营业部技术部）

2011年初至今，趋使黄金上涨的部分原因是市场对于美国QE3的预期。FED制定货币政策的主要依据是美国的通胀和就业，但是最近一次调查显示，美国非农就业人数创过去9月来最低增幅，失业率也达到了9.2%，创2010年末以来的最高水平。即使QE2再高调，显然远没有达到最初调控经济的预期。虽然伯南克在7月13日的听证会上将年底的通胀预期降至8.6%-8.9%，但这依然是非常高的水平。

（资料来源：中金公司研究部）

拯救就业，提振消费，持续到前底前接近于0的联邦基金利率，我们认为这都是必要的。如果在未来数月劳动力市场持续恶化，不排除FED推出QE3的可能，或者变相推出新的刺激方案。

（资料来源：国信证券研究所）

黄金与失业率呈现一定的正相关关系，如今美国经济疲弱，失业率居高不下，黄金上行倾向的概率较大。

（资料来源：北京黄金交易中心海淀营业部技术部）

基于失业率的持续性，我们认为，无论后市FED是否会推出新的货币政策，美国就业的疲弱状况短期都难以改变，对以70%之上消费主导型经济体而言，经济状况不会明显改善。通胀可控 扫清障碍

FED制定政策的另一个重要参考因素就是物价水平。

排除季节性因素，不可否认的是，自2010年10月以来，美国的核心通胀率依然处于上行通道。然而，美国最新公布的核心CPI季调值年率1.6%，仍旧是在可控的范围内（低于2%的通货膨胀目标制）。

（资料来源：BLOOMBERG）

通胀在部分程度上决定了FED的货币政策走向，进而影响到美元走势，最终会传导至金价上，如下图，通胀数据和金价间也呈现一定的正相关性。

（资料来源：北京黄金交易中心海淀营业部技术部）

美国的物价水平较为温和，短期内并无恶性通胀的风险，因此在使用宽松的货币政策来调控经济时，通胀因素又不作为重点，那么美联储推出进一步的QE可能性就越来越大了。而伯南克自己也承认，如果近期经济弱势的时间超预期，通缩风险再见，有必要进一步提供政策支持。

综合来看，我们认为FED下半年的货币倾向是：首先，维持低利率政策不变；其次，在失业率和通胀进行两个月左右的一个观察期之后，伺机实行新的宽松政策以刺激经济持续增长。而美元则会在这种宽松的大背景下实现贬值，不仅仅是黄金，以美元标价的任何商品都会从中受益。

另外，虽然美国与欧洲通胀暂时可控，但是新兴经济体却在忍受着美元贬值带来的输入性通胀。中国6月CPI已达创6.4%，创09年以来的最高纪录，并连续5次加息与提高存款准备金，但无法遏制通胀势头。类似情况还发生在印度、巴西等新兴经济体。如果美国继续维持美元贬值，新兴经济体将会源源不断的被通胀。不论是美国的货币政策以及所引起的连锁反映，通胀的受益者最终只有黄金。

（资料来源：北京黄金交易中心海淀营业部技术部）

2、美债与美国财政政策

让山姆大叔头疼的不仅仅是就业和通胀，还有足以压垮人的债务。如果美国不能在8月2日之前提高债务上限的话，希腊面临的挑战美国也无法避免，那就是债务违约。（国会给公共债务设置上限始于1917年，目的是定期检视政府的开支状况）众多分析认为，如果美国发生违约，其影响不亚到2009年雷曼兄弟倒闭后的金融危机的影响。

（资料来源：Wind资讯，浙商证券研究所）

当然，也正因为后果严重，所以发生的概率比较小，因为自1960年以来国会已78次永久提高、临时延长或修改债务上限。在奥巴马就职以来，国会已在先后3次提高债务上限至14.29万亿美元。如法炮制，我们认为，可能的结果是两党在最后期限前达成最终协议，不会发生违约风险。

虽然发生的可能性较低，但是我们依然设想了极端的情况：共民两党因分歧无法达成一致，迫使白宫关门。违约抬高了债券的利率，由此增加的借贷成本将进一步打击美国摇摇欲坠的经济，当然还有美国的信誉受损与美元的大幅贬值。资金将会从美国无情地抽走，新的危机从此酝酿。

如果是发生这种极端的情况，我们想到了黄金。

3、多德弗兰克法案与黄金市场

金融危机后，奥巴马政府从金融机构监管、金融市场监管、消费者权益保护、危机处理和国际合作方面做全面监管，最终《多德·弗兰克法案》出炉。根据《多德-弗兰克法案》(Dodd-Frank Act)中编号为742(2)的条款规定，2011年7月15日起禁止美国公民进行所有贵金属（包括黄金、白银）柜台交易(OTC)。从法案发布的时间和主要内容上看，法案是在金融危机发生后，美国政府为保护投资者、消费者利益而实行的，而取消OTC交易只是众多条款中的一项，只是为了规范贵金属市场，防止金融危机重演的一项措施而已，并且美国贵金属交易的主流市场是期货市场，而不是OTC市场，所以美国禁止金银柜台交易对金银走势影响不大，其对黄金价格的长期趋势并没有太大的影响。4、2012大选谁与争锋

2012不仅仅是玛雅预言的世界末日，也是美国的大选年，两党依旧会重复过去为选票而激烈竞争，对债务上限问题相持不下就是最好的体现。与民主党相较，共和党在社会议题上倾向保守主义，在经济上则更接近于自由意志主义，并与华尔街和商业区（地区小型商行）都有密切关系，但很少获得工会团体支持。奥巴马出于连任竞选考虑，将会在刺激政策上有作作为，否则带着接近10%的失业率去参选，较难服众。现在，奥巴马考虑的也许不是大幅降低失业率，而是有所降低就好，给选民一个经济确实改善的迹象。

可以预见的是政策的出台不会一帆风顺，参众两院的争吵将持续至大选结束，经济政策的不确定将使美国经济走上一条充满荆棘的路，最终将转回伯南克那里。

欧债危机的救赎

欧猪5国：Portugal—葡萄牙、Italy—意大利、Ireland—爱尔兰、Greece—希腊、Spain—西班牙=Piigs IMF与欧盟推出的亿欧元联合救助计划并没有解决希腊债务危机，那使那是建立欧元体系以来规模最大的7500亿欧元，反而像一匹脱缰的野马，肆无忌惮地在欧元区的其他国家横冲直撞，希腊债务危机继续深化，演变成欧洲债务危机。

2011年欧元区第一季度GDP增长0.8%，较去年同期增长0.5个百分点，核心经济体的拉动功不可没，而深陷困境的外围国家贡献较少。外围国家与核心国家在整个欧元区的经济增长上表现出明显的差异，欧猪五国中除了意大利外，普遍低于欧元区的整体增长速度。加之，ECB在7月份加息，高盛认为这将使得欧洲的再融资利率在2012年将达到2.5%，对于债务危机严重的国家无疑雪上加霜，增加融资难度。

（资料来源：高盛全球ECS）

1、希腊—紧缩财政，让财政变得更糟糕

在过去的十年中，刺激商业活动和吸引投资驱使着外围国家的企业所得税普遍低于其他国家，然而为了摆脱债务危机，这些国家不得不提高税收，尤其是希腊。但是紧缩的财政却让财政状况更加糟糕。作为欧洲债务危机的起源，希腊已满目疮痍，为了获得二次援助，只有极力阻止财政继续恶化，该国经济总量的6.4%都用来开源节流。希腊2010年的有效税率较2005-2009上涨了25%，这是外围 国家涨幅最高的一个（而德、法、英却在减少）；长久以来，希腊的GDP增长依靠向外不断借贷和高额的政府支出支持，但危机使得支柱型产业--旅游和航运业受到严重冲击，旅游业在今年收入下降25%，政府的财政实现账面平衡就变得更加困难。

（资源来源：高盛全球ECS）

2、爱尔兰、葡萄牙同病相怜

这两个国家是继希腊之后最脆弱的国家，两国的违约风险在2010年时仅次于希腊，债务占GDP的比分别是82.9%和84.6%。

（资料来源：东方财富网）

（衡量违约风险水平的）CDS也基本处于同一水平，而且是希腊之后接连被救助的国家；同时，两国在欧元区的经济规模都很小。

（资料来源：北京黄金交易中心海淀营业部）

在2011年7月份时，爱尔兰政府债券评级被穆迪下调垃圾级，同月该评级机构也将葡萄牙的主权债务评为垃圾级。

由于缺乏资金，企业仍旧负债累累，这里少不了爱尔兰和葡萄牙。如今，希腊与这两国都被评为垃圾级，也是继希腊之后违约可能性最高的欧元区国家。

3、意大利—政治因素加重财政负担

意大利是欧元区的第三大经济体，来自意国家统计局数据显示，今年第一季度，意大利实现财政收入1534.4亿欧元，同比增长3.8%；财政支出达1827.2亿欧元，增长1.9%，财政赤字占GDP比重7.7%，比上年同期减少0.8个百分点，开源节流帮助该国纾缓国内压力，但不可回避的是这一数据仍高于2010年全年的比重4.5%，且高于《稳定与增长公约》的3%的比例上限。

该国银行系统的财务状况比其他外围国家要好的局面也正发生着改变：10年期国债收益率与德国国债的利差在7月中旬达到2.45个百分点左右，创纪录新高，推动意大利10年期国债收益率升至5.28%，逼近5.5%-5.7%区间。一些银行家认为，若收益率达到5.5%-5.7%，可能开始对意大利财务状况施加沉重压力。

祸不单行，意国政局不稳。意总理对财长的口头攻击起发市场猜测这个实施严厉的财长可能会辞职，这个债务占GDP比达到118%仅次于希腊的国家，国债规模高于希腊又面临大量债券到期，债务危机下也已步履维艰。

我们依然客观的看到，意大利5年期的CDS一直维持低位，对于该国违约的可能性我们持保守态度。即使意大利目前发生违约的可能性要较前文提及的三个国家低很多，不过债务负担过重，银行规模庞大（数据显示欧洲银行持有意大利和西班牙的债务共约5520亿欧元，持有外围国家债务为1840亿欧元）在债务危机充斥的氛围中，依然不能独善其身，难免作为一个不安因素一直被评级机构窥视。

（资源来源：兴业证券）

4、西班牙—东方不亮西方亮

西班牙的CDS相较其他外围国家低，仅略高于意大利；预算赤字占比也高达9.2%，高于意大利；失业率在外围国家中处于最高水平，今年一季度失业率为21.29%（青年失业率更是高达40%。），不断被通胀削弱的实际购买力导致其内需不能保证、财政状况也差强人意，但是权威机构对西班牙的经济评估较为正面，可谓东方不亮，西方亮。

（资料来源：高盛全球ECS）

投行高盛认为，西班牙将会比欧元区的其他外围国家具有更多的弹性，2011年的经济增长如果达到1.1%，那么2012年将会增长至1.9%。由于西班牙主要出口中高端科技类产品，特别地涉及到车辆、运输设备、钢铁、特殊材质的塑料与金属以及蔬菜水果，因此这将有利于促进贸易平衡，推动10%的贸易增长。非金融公司的已经接近盈利是一个非常积极的信号，部分原因就是西班牙的对外出口的大约1/5出售给了新兴市场，8%销售到了美洲，主要是拉丁美洲（这些地区的国家经济增长率较高），而出口的所带来的效用并没有受到紧缩财政的影响，即使西班牙将经济总量的2.5%用来减少政府开支及增加税收。而希腊、爱尔兰、意大利等国家较其仍有一定差距。

作为欧元区第四大经济体，西班牙的经济规模超过葡萄牙、希腊与爱尔兰的总和，但是风险溢价却远远低于其他经济体。因此西班牙发生违约的概率在欧猪五国中是最低的。但是我们仍要看到，西班牙在今年的失业率是欧元区国家中相当高的。

（资料来源：高盛全球ECS）

虽然在违约风险上相对较低，但是过高失业率将是其推行财政政策的软肋；再者，银行规模庞大，数据显示欧洲银行持有意大利和西班牙的债务共约5520亿欧元，持有外围国家债务为1840亿欧元，考虑到该国债券是欧盟债券投资组合的重要组成部分，也是欧元区的较大经济体，如果存在违约风险，破坏力度要比希腊要大得多，因此该国也被纳入重点观察名单。

5、综述

（资料来源：中金公司）

如上图，西班牙与意大利的五年期CDS维持在相对低位，稳中有升，不温不火。但希腊、葡萄牙、爱尔兰的情况就非常糟糕。自今年6月份以来，希腊5年期CDS大幅飙升，一度达到2073，刷新2010年以来最高值。信贷市场已倾向于希腊在违约边缘（要知道，如果没有第五批贷款的及时雨，希腊将无法在7月偿还70亿欧元的到期债务）。现在希腊已无法依靠自身的力量来解决债务危机，需要外界不断填补这个无底洞。葡萄牙和爱尔兰的CDS并驾齐驱，紧随其后，也创出同期最高值，违约风险正在加大（这两个国家同样依赖IMF与欧盟贷款），再加上投机行为的推波助澜，危机正在扩散。

（资料来源：中金公司）

需要客观承认的是，在欧元区的庇佑下，希腊会比违约的俄罗斯要幸运，即使德国不情愿，但同一屋檐下怎能不低头；更何况ECB对希腊的风险敞口约有1400亿欧元（比希腊得到的第一批贷款还要多）；欧洲大型银行对希腊、爱尔兰和葡萄牙主权债务的总风险敞口接近2,000亿欧元。欧洲的银行持有希腊国债占总债务的25%。可想而之希腊的重组将会造成多大的损失，ECB也不会接受任何形式的重组，因为这将对部分国家的银行系统造成冲击，从而形成系统性风险。

从最初7500亿欧元联合计划的效力来看，就像打了水漂，希腊、爱尔兰、葡萄牙主权被无情地下调至垃圾级。摆在欧元区决策者面前的是救还是不救，不救最直接的后果是遭遇重组；救，法只能像美国以前在做、现在在做、未来还要继续做的—印钞偿债。很显然，这是有利于黄金价格的。

新兴市场发展迅猛 贵金属需求旺盛

首先，新兴市场的经济发展较为顺利，成为黄金的主要买家。

理由是，这些国家希望通过买入黄金来平衡日益增长的外汇储备（主要是美元资产）。对于这些国家而言，黄金在储备多样化方面的吸引力与日俱增。实际上，新兴市场国家的黄金在外汇中占比仍然较低，平均仅为5%甚至更低，而这一数值在欧美大型经济体却高达67%之上。

（资料来源：世界黄金协会）

多个新兴市场经济体在2010年大笔购入黄金：俄罗斯购入135吨；印度央行在2009年购入200吨黄金以帮助该国重铸黄金与外汇储备间的平衡（如今印度黄金储备占外汇储备的8%）。我国政府在2009年也购入了400吨黄金。其他的新兴市场国家包括泰国购入16吨；孟加拉国购入10吨；委内瑞拉购入5吨，菲律宾购入1.4吨。新兴市场在过去10年中经济增长强劲，使得外汇储备膨胀，无论是

出口创汇还是干预汇率避免美元资产损失，增加黄金储备成了新兴经济体不二的选择。其次，金价上涨与通胀风险刺激民间需求 有预计，中国经济或将不到20年内追上美国，同期金砖四国（巴西、俄罗斯、印度和中国）的经济总量将超过G7，经济增长为民众的黄金消费与投资提供巨大动力。

中国市场对于金饰的需求成为全球消费中最重要的力量之一，中国大陆地区2010年金饰需求量较上年增长13%，至399.7吨；第四季度需求量年增长26%，至115.8吨。若以人民币计价，我国全年需求总额年率增长41%，至1060亿元。中国消费者更多青睐于24K纯金，表现为24K金的需求量增长尤其显著，显示出消费者的投资动机在黄金市场上占绝了日益重要的地位。此外，18K金需求量亦录得适度增幅，归因于2线及3线城市消费者需求环境的不断改善。世界黄金协会预计，在未来10年，中国的对黄金的需求将增加1倍。除中国外的其他新兴市场需求旺盛

印度的金饰需求是全球总需求量的另一个主要组成部分，该国2010年全年金饰需求量再次刷新历史纪录，达745.7吨，比1998年先前纪录高位高出13%。若以当地货币计价，则需求总额较上年的6,690印度卢比增长了1倍有余，达13,420亿印度卢比。归因于当地黄金价格20%的涨幅以及需求总量69%的增幅。2010年第四季度，印度金饰需求量较上年同期增长47%，至210.5吨。印度教传统排灯节和十胜节期间该需求量尤其显著。除去节日销售旺季这一因素之外，投资者对于当地黄金价格将不断走高的信念也使得市场需求面实现“良性循环”。

俄罗斯2010年金饰需求年率增长12%，达到67.5吨，全年自一季度开始即呈现上升趋势。四季度需求较09年同期上升8%，至19.6吨，尽管依然远低于2007年四季度创出的28.7吨的峰值水平。黄金需求维持强劲，尽管众多公司在全球金价创出纪录高位的背景下，增加轻质金饰品的产量以降低成本。

中东地区2010年实物金条和金币需求较上年实现了明显扩张，弥补了黄金珠宝市场的低迷表现。数据显示，中东地区2010年实物黄金需求量年率增长34%，至26.3吨，逼近2008年28.4吨的高位，预示该地区实物黄金市场正在回归2000-2008年间的积极趋势。

埃及全年实物黄金需求量年率增幅达到43%，但整体需求量依然处于低位，仅为2.4吨。其中第四季度需求量年率增长40%，至0.7吨。该国全年实物黄金需求量曾于2008年触及11年高位2.5吨。进入2011年后，随着该国政局不断面临动荡威胁加大了当地投资者的实物黄金需求，埃及第一季度实物黄金需求料将有所突破。

个别市场方面，沙特阿拉伯全年实物黄金需求量年率增长33%，至14.5吨，为自1997年以来的最高水平。其中第四季度需求量年率增长43%，至6.4吨。主要归因于投资者的资产保值意识以及对于金价将进一步上涨的预期。值得一提的是，当地投资者对于大规模金条的青睐程度尤其显著。

潜在的地缘政治隐患

地缘政治问题历来是黄金价格的主要推手，世界各地无论哪里产生动荡，都是金价上涨的重要缘由，其根源，就在于黄金的避险功能。

1、中国南海

地缘政治问题有可能在中国南海蔓延，越南与我国在南海问题上的矛盾愈演愈烈，受它国背后的挑唆和越南政府的支持，越南国内发起了大规模游行。之后菲律宾也卷入的南海的争端。

就南海问题来看，我国政府的态度十分强硬，从6月的连续6次南海舰队的演习，进一步证明了我国在领土问题上是不会让步的。观察南海周围邻国的态度，也并没有退让、示弱的态度。就菲律宾而言，该国已向美国提出了购买武器的订单。加之6月28日菲律宾和美国海军的联合演习，为未来南海问题的发展做出了准备。越南总理阮晋勇在6月13日签署了征兵令，这是自1979年以来首次颁发征兵令。让人不难看出该国对目前南海问题上的态度。印度出于种种目的考虑，也虎视眈眈南海问题。美日澳首次在南海联合军事演习剑指中国。由于各国态度十分强硬，不排除下半年南海局势出现恶化并触发军事冲突的可能，虽然可能性很小，但这个剑拔弩张的战争预期也会支撑或促使黄金上涨。以目前各国军事实力和国际形势来看，即使南海战争爆发，也会是有限的局部战争，并且战事不会拖的很久。投资者密切关注南海问题，或许不会失去一个赢利的好机会。

2、中东局势

中东局势由来已久，也是黄金上涨的主驱动力。潜在最值的注意的是伊朗问题，伊朗表面的核安全问题，其实核心依旧是石油问题。此问题不解决，难言美国的石油控制战略获得胜利。美国从阿富汗撤军的同时，转用军力指向何方是令人关注的，除中国南海之外，恐怕就是伊朗了，数届美国政府拿伊朗没有任何办法，奥巴马为了谋求连任而竞选下届总统，或许会单边行动拿伊朗开刀而军事打击伊朗，如果是这样，黄金又会因大炮一响而猛涨。

供应与需求

矿产金供应

2011年第一季度，黄金供应量为872.2吨，同比下降4%。矿业供应（包括黄金矿业公司的净头寸与矿山生产）实现增长，但是央行售金行为的缩减，影响了总供应。

矿山生产量在多数国家和地区实现增产，由于新建及扩大现存矿山生产，甚至已停业的矿山实现二次开采也是矿产金产量增加的原因。增加的部分一方面来自澳大利亚的多数中小矿山，增较长6-7吨；还有美国巴里科公司所有的矿山增产4-5吨。虽然矿山供应存在滞后性，但是最近几年的金价大幅上行给供应的提振，在2010就已经开始有所显现。

（数据来源：世界黄金协会）

从下图可见，今年第一季度的央行售金为负，成为净买入，再生金较2010年四季度有所下降，我们认为是投资者持有以期更高的价格售出。需求

1、饰金需求

（资料来源：世界黄金协会）

2011年第一季度需求981.3吨，同比上涨11%，上百吨的同比增幅是归因于投资需求显著增长，珠宝首饰的需求较去年同期上涨56.8%，或36.9吨。而珠宝首饰的主要需求市场是中国和印度。中国珠宝需求在今年第一季度为142.9吨，同比增长21%，同时创出季度最好水平。与此同时，印度珠宝需求增长了12%至206。2吨。

（资料来源：世界黄金协会）

到了第二季度，两国依然保持强劲的增长势头。我们预计在第三季度这两国的黄金需求将会保持旺盛，因为日本的大婚季节就要到了，中国经济的持续增长和节假日也将对黄金首饰的需求起到正面作用。

（资料来源：世界黄金协会）

2、以国家为单位的购买，无抛售

中国在2011年第一季度购买了129吨的黄金，这比2010年的采购更高，其他国家也有不同程度购买，这里，我们重点分析CBGA3下的售金情况：卖出黄金也解决不了欧洲债务危机

欧洲债务困境岌岌可危，那么欧元区可不可能卖出黄金缓解压力呢？正常的思路就是欧债危机严重，解决财政赤字抛售库存黄金情理之中，但实际却出现了反常现象：签约国在大幅减少售金并转为净买入。

（资料来源：世界黄金协会）

自从去年9月27日第三次央行售金协议以来，欧洲央行购买了350吨的黄金，CBGA3在首年共出售

7.1吨的黄金，今年以来只卖出了1吨黄金。从上两个图表的对比可看出，欧洲央行在2009年之后根本无意售金，即使有，也根本无法弥补债务缺口！因此，预计CBGA3的售金量将非常有限，基本上构不成对金价的利空。（数据来源：世界黄金协会）

世界黄金协会公布的最新数据显示，截至2011年6月，欧元区16国（包括ECB）共持有10792.4吨的黄金，接近11000吨的黄金囤积规模是整个亚洲央行的三倍（亚洲地区央行共持有3008吨），甚至超过美国的黄金贮藏8133.5吨。

（数据来源：世界黄金协会）

即使以历史最高1589美元/盎司的价格卖掉全部欧元区的黄金储备，也仅仅相当于欧元区总体7万亿欧元债务的不到5%。

债务问题最严重的国家中，葡萄牙卖掉黄金储备能解决自身债务负担的9.3%外，意大利能解决债务的5%，爱尔兰等国卖出黄金储备仅能支付国家债务的不到1%。

为了还清欧元区的全部债务，以欧元标价的黄金价格至少要到20334欧元/盎司，较现在接近20倍的溢价以及杯水车薪的补偿，对于特里谢来说，相比卖出黄金，以新印的钱去交换新的政府债务，用贬值的货币贬值它的债务相对更容易一些。新的大量的流动性的注入，金价里将更多的体现通胀与不断创造的钱。

（资料来源：BullionVault）

如图所示：欧盟27国黄金储备与其各自的公共债务比例关系。

以目前的金价为基础，黄金储备价值占整个公债的比例普遍

非常小，这些国家即使卖掉该国全部黄金储备也无法弥补各国沉重的债务负担。

3、投资兴趣----资金推动与流动性 CFTC

（数据来源：CFTC）

根据美国商品与期货委员会（简CFTC）每周一次“Commitment of Traders”（交易者持仓报告，简称COT）对COMEX黄金投机性头寸的跟踪，我们发现投机性多头头寸的持仓变化与黄金价格呈较明显的正相关关系，它们的相关系数为0.790405（越接近于1正相关关系越强）。我们从近期的数据中可见，投机性多头在金价持续创新高持仓兴趣开始下降，明显获利回吐迹象，显示出随金价走高逢高减持。从持仓兴趣的角度，我们认为短期金价场内交易的需求开始下降，对黄金价格的支撑起到负面作用。ETFs

（数据来源：SPDR Gold Shares）

SPDR的持仓量与金价走势长期一致。2011年一季度，虽然因美国QE2金价继续高升，但世界经济开始好转，金价增长幅度的缓慢使投资者抛弃了低收益的黄金转向投资其他大宗商品；白银则在2011年一季度疯狂飙升。到了2011年第二季度，欧债危机、美债危机等浮出水面，投资者再次将目光转向了具有保值避险作用的黄金。2011年5月9日后，SPDR持仓量开始逐渐增加，从1201.95吨增加至7月14日的1225.41吨，微涨2.8%，季节性需求的约束限制了投资需求，同期金价涨幅达4.89%，现在黄金ETF持仓处于逐渐修复的过程，这与CFTC显示的持兴兴趣下降基本一致，以此预计黄金价格将出现修正，而后稳中有升。

（数据来源：世界黄金协会）

总投资需求，2011年第一季度较去年同期下降27.7%。

LIBOR-OIS/金融市场流动性充裕

（资料来源：世界黄金协会）

金融危机期间，反映金融市场流动性状况的3月期Libor/ois最高达到366个基点，雷曼兄弟的垮台开

始了整个美元市场的流动性趋紧，基金经理们面临大量赎回，将黄金作为最后的支付手段，瑞典央行更用黄金储备获得流动性对抗金融危机，至使金价在2008年第二季度-2008年年末从925.40美元/盎司跌至712.30美元/盎司，跌幅达23%.而随着次贷危机的不断升级，美国启动了QE1与QE2，向市场不断输送流动性，3月期Libor/OIS所显示出的金融市场流动性趋紧的势态明显减弱。

（资料来源：BLOOMBERG）

如今，随着各国低利率及量化宽松，市场中充斥着流动性，3月期Libor/ois仍处在较低的水平，金融系统资金充裕，给黄金及大宗商品制造了一个上涨的环境，如果美联储推出QE3，势必如虎添翼，将再创牛市神话。

综述

黄金的货币地位在布雷顿森林体系瓦解之后强行退出货币舞台，但是在全球经济有待纾困导致其他形式抵押品（例如债券）的信用受到严重质疑的今天，主要金融机构已对黄金的货币属性达成普遍共识：

今年5月下旬，欧洲议会经济和货币事务委员会已经同意允许结算所将黄金作为抵押品，现在这份提议已经被提交至欧洲议会和欧盟理事会，在7月份将举行新的一轮投票。早在2010年下半年，ICE Clear Europ欧洲主要的衍生品清算行成为欧洲首个接受黄金作为抵押品的清算；今年2月，摩根大通（JP Morgan）成为首家接受黄金作为抵押品的银行。此外，芝加哥商业交易所也已将黄金作为特定交易的抵押品，伦敦清算所也将把黄金作为抵押品的事宜提上日程。

黄金的货币化开始加速，黄金的价值对于一个央行或一个国家而言，体现于防范货币贬值与波动、通胀通缩（通缩环境下黄金价格同样会实现上涨）、战争、货币与国家信用。当这些问题暴发的时候，黄金将作为与之对抗的最终支付手段，而不是钱。

二、黄金价格展望

在本世纪第一个十年里，全球政治经济格局已发生或正在发生极为深刻地变化，以至于数十年后才能对其变化做出客观评价。因为这些变化的影响是长期的，只有在若干年后其作用才能全面体现出来。因此，新世纪黄金市场由熊转牛所内含的社会信息远比我们看到的要丰富得多。如何看待未来的市场发展，就需要我们从更高、更广的视野中观察市场的变化特征。

简单地说，黄金作为纸币的对立物和试金石，这种逆向运动将长期存在。在上述理由没有被打破之前，黄金的上涨格局将不会轻易改变。

德意志银行表示，维持黄金长线将升至2000美元，白银长线将升至50美元的预期不变。法国里昂证券预测，2011年底黄金价格会达到2000美元。下面是我们对周期规律的解读以及金价的预测：

（资料来源：北京黄金交易中心海淀营业部技术部）

作为传统的黄金需求大国，印度金饰品购买最为活跃的时间通常在冬季结婚季节，自9月开始到来年3月。经世界黄金协会对印度季度性黄金需求趋势的研究发现，1月、2月、9月和11月这四个月卢比计价的黄金价格表现最为坚挺。而通过对黄金十年的价格走势、涨幅进行统计，得出的结论与印度的购买需求周期大体一致，略有区别。价格在1月、5月、9月和11月、12月均有良好表现。我们通过参考黄金的价格周期，对一年的行情走势有一个大体清晰的轮廓及交易节奏。

从周期上考虑，今年上半年黄金价格走势还是比较符合以往周期性规律的，在2、3月份实现回调，4月份起稳回升，5月份实现阶段性高点；但是唯一一点不符合的是，季节性规律显示在7月份时应当会继续调整，在8月抬头，但是今年7月份创出新

高，节奏有所提前，因为市场上有QE3的预期。但是，我们认为需求淡季将限制黄金在7月份的涨势跟涨速，我们更看好9月份及第四季度的黄金表现。从交易量上看，三、贵金属投资的操作策略

黄金市场发展大势评估

较小视野：黄金牛市还能持续多久？ 较大视野：黄金市场大势如何？

这些都是建立在投资者市场预期是影响黄金市场变化的主要力量这个基本点上。当投资者市场预期由空转多，也便是黄金市场有熊转牛的拐点到来之时，相反则是黄金牛市结束之日。

现在投资者依然看多，所以黄金牛市则仍存。目前市场中的主线是美元，而影响美元最重要的因素是QE3能否推出及下半年美国经济是否会好转，次主线是欧债。QE3是否推出直接影响着美元的涨跌，欧债问题解决的程度又直接影响到欧元，美元和欧

元又为负相关性，因此下半年的市场重点是看美元的发展。

但无论是美元的强与弱，欧元的好与坏在当今世界经济的大环境下都不可能发生根本性的变化，也就是既不会出现暴涨也不会出现暴跌（黄金既不会变为一般商品也不会直接成为货币）。市场自有它本身的法则，这个法则就是天数。客观上黄金没有违约风险和对手合约风险，这在当今充满企业、银行违约风险和主权债务违约风险的世界里弥足珍贵，从而表现为做多风险要小于做空的风险。

（资料来源：北京黄金交易中心海淀营业部技术部）

金银操作策略

以今年5月2日为例，前期白银涨幅远超黄金而后期跌幅又远超黄金，再次印证白银受资金的操纵在基本面的作用下大幅波动的特性。金银最小比值在五·一期间达到最小的31.5一般合理比值在1：40，目前市场以回归到合理比值区，也就是说如果黄金维持上涨则白银就有可能展开一波强于黄金的涨势。基于此，我们的操作策略有了： 黄金—趋势操作

如QE3不推出则美元将有上涨动能，对大宗商品将是利空的，而黄金可采取倒金字塔建仓方式长期持有，从周线图看，1480——1520区域是强支撑，准备两次加仓的资金，在1590附近买进一份资金、1550附近买进两份（加一倍资金）、1510附近买进四分资金。

如QE3推出则美元大跌，大宗商品上涨，黄金可采取菱形加仓方式，在1590附近买进一份、1600以上站稳后再买进两份资金、1650以上站稳后只能再买进一份资金完成菱形加仓（资金总量控制在15%以内），上看目标位1750。不做波段及日内短线。白银—由于白银的避险功能逊色于黄金而资金炒作性又强于黄金，主要交易手段是做波段。趋势性

建仓位39.00以下买进两份资金，37.00以下附近买进四分资金，两次建仓的资金中各有50%为长线持有，另一半则作为波段操作（资金使用总量控制在20%以内）。35.00——36.00为回调的强支撑。具体交易中应看着黄金做白银，如黄金上涨，白银做单可依据信号进场，如黄金下跌，则多单谨慎入场。日内短线资金使用量控制在10%以内，快进快出，滚动操作，可采取分批进场分批出场方法来博取短线差价。

免责声明

本报告所引用的图表或编制图表时引用的数据均是权威的公开资料，对于这些信息的准确性及完整性不作保证。对本报告中的信息、意见、处理方式仅供投资者参考之用，且并未考虑投资人具体的财务状况和特定需求。对于使用本报告所造成的后果，北京黄金交易中心海淀营业部不承担任何法律责任。

第五篇：2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望

2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望

2011-07-19

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。江阴藏品销售团队认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。

上半年房地产市场回顾

今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、金科、爱家、华润、恒大、绿城、等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。根据我们阶段性市场调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、金科、恒大、爱家、华润、等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。下半年房地产走势研判

经研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

1、未来政策走势的研判

目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。（2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。（3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、未来量价走势的研判

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：（1）供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；（2）供销差（反映供过于求的指标）达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、未来购房者心理预期

2011年2季度经了解藏品购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生

实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心略高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。