第一篇：经验(资料管理)
建筑工程竣工档案管理中存在的问题与措施
价值中国推荐 2011-06-14 14:22 环球市场信息导报 解读此文 收藏此文
建筑工程竣工档案直接影响到建筑工程日后的维修、改建、扩建和管理。笔者结合近几年在档案管理方面的经验，对建筑工程竣工档案管理中存在的问题进行了分析，并提出了相应的措施，希望对建筑工程竣工档案管理质量有所提高。
奚美芬（绍兴市建管局浙江绍兴 312000）
房屋建筑工程和市政工程档案资料是城建档案的主要部分。近年来，随着社会经济的不断发展，许多建筑都在进行改建和扩建，就需要查阅原有建筑的工程竣工档案，这充分显示了建筑工程竣工档案管理的重要性。建筑工程竣工档案是国家档案的重要组成部分，反映了工程成果的真实性。随着建筑工程规划、设计、施工等过程的进行，建筑工程档案就要实时记录，在建筑工程档案的整理过程中涉及到了众多部门和人员，对日后工程维修、改建、扩建起着十分重要的作用，所以做好建筑工程竣工档案管理十分重要。文章系统分析了建筑工程竣工档案存在的问题，并提出了相应的措施，方便日后管理人员更好的进行档案管理工作。
1程竣工档案管理中存在的问题
11忽视档案的形成与管理
2002年国务院、建设部分别颁发《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，旨在增强建设单位和施工单位对工程竣工档案管理的重要性，但是由于我国建筑企业的水平参差不齐，部分单位的管理人员档案管理意识比较淡薄，致使工程竣工时不能整理出完整的竣工档案，造成了工程竣工档案不能及时的向城建档案馆报送，如一些建设单位注重工程进度、重资金管理，忽视编制工程竣工档案管理体系，在工程验收完成多时，工程竣工档案都无法正常完成，造成建筑工程档案移交滞后。
12材料填写不真实
建设单位未建立工程竣工档案管理体系，造成管理不严，或者将工程竣工档案的编制工作交给“档案专业户”，他们往往对工程施工现场不了解，根据建设单位提供不完整的资料编写竣工档案，这样的档案只是为了应付交档而做的，不能做到与工程同步进行，所以往往采用虚假数据，导致建筑工程竣工档案与事实不符，竣工图产生误差，由于不能与工程进度同步，造成了各种建材的质保书和合格证不全，不能全面的反映工程的建设和质量。
13竣工档案移交不及时
有些施工单位没有按照竣工档案管理的要求在施工中整理必要的资料，造成工程竣工后不能按时完成工程竣工档案，造成工程竣工档案移交不及时；有些建设单位、施工单位及建
材供应单位之间存在工程款拖欠的情况，致使工期延长，造成档案归档停滞，材料残缺不全，严重影响了工程竣工档案的编制；有些施工单位在施工期间进行部门重组，档案管理人员更换，致使材料分散、缺失，在工程验收后无法收齐，这些原因都造成了施工档案移交不及时，严重影响了工程竣工档案的质量和建筑工程竣工档案管理事业的发展。
2产生问题的原因分析
21建设单位重视不够
重视工程进度轻视档案管理。在建筑工程施工中，施工单位往往非常注意施工进度，将所有的人力物力都投入到工程施工中，抓紧时间创造效益，在注重工程进度的同时容易忽视材料的验收和工程施工资料的搜集。当工程完成后，等到档案面临验收时才组织技术人员进行突击整理，由于施工中资料搜集进度没有跟上施工进度，造成材料缺失，影响到工程资料编制归档，最终影响到工程竣工资料的验收。
22日常管理不规范
在建筑工程施工过程中，建设单位、施工单位为了满足日常工作的方便，可能在资料管理方面花费了人力、物力，但是管理人员没有从建筑工程全局来看待工程竣工资料整理，没有做好工作竣工档案管理，造成了日常管理的不规范，最终导致了竣工资料的缺失，工程竣工档案移交不及时。
23档案管理制度不健全
施工单位档案制度不健全，难以保证竣工资料整理和施工进度同步，造成资料缺失，阻碍了档案资料编制工作的有序进行。如没有加强资料管理人员的培训，造成管理人员忽视档案资料编制的重要性；资料管理人员的责任心不足，不亲自在一线掌握相关资料，造成资料缺失；在工程建设周期长和人员变动时，资料交接不完全，造成资料遗失；文件、技术通知管理方面没有统一，造成资料编制混乱等。这些档案管理制度不健全的情况都给工程竣工资料编制造成很大困难，影响到工程竣工档案的验收。
24缺少既懂工程档案管理又懂工程技术的人员
目前，我国的技术管理队伍素质不高，缺少既懂档案管理又懂工程技术的施工人员，这种情况造成了工程竣工资料管理的不健全。在工程施工单位大部分都是施工技术人员，偶尔有一两个专门的文档管理人员，从事着档案管理工作，但是他们对工程施工技术和规范懂的很少，造成了技术和资料管理的脱节，无法正确的编写工程竣工档案，而工程技术人员只懂得工程施工，不了解档案管理的相关规定，没有资料整理意识。所以在我国目前还缺少这种
既懂工程档案管理又懂工程技术的复合型人才。
3提高工程竣工资料质量的措施与对策
31加大宣传、提高工程竣工资料管理意识
加强工程档案基本知识和法律法规建设，开展不同形式的宣传，规范人们的行为，是提高管理人员档案意识的有效途径。在工程开工前，工程施工单位应该加大档案法规和基本知识的宣传，可以通过培训宣传工程竣工档案的价值，使工程竣工档案管理落实到实处，要求建设单位、施工单位及监理单位组织人员学习档案基本知识，增强管理人员的工程资料管理意识，为提高竣工档案资料质量打下坚实的基础。
32加强岗位培训、提高专业能力
在工程施工过程中，要加强管理人员的业务培训，了解资料编制和管理方面的工作，明白自己的职责，提高工作责任心。要对工程技术人员进行档案知识培训，使他们了解工程竣工资料编制方面的规定和要求，增强资料整理的好习惯，避免在工程竣工时，加班加点的赶工程竣工资料，在对工程技术人员培训档案编制和管理方面的知识的同时，要对档案管理人员进行工程施工专业知识培训，让他们深入一线，了解工程施工实际情况，培养一批既懂技术又懂档案编制和管理的复合型人才，为企业创造效益。
33健全档案管理制度、落实责任
健全档案管理制度，落实责任是完善建筑工程竣工档案管理工作的有效手段。合理编写工程竣工档案管理体系，以档案管理责任制为核心，将工程责任落实到施工单位、监理单位和档案管理部门，让各个部门了解自己相关的职责和责任，共同做好工程竣工档案，规范工程竣工资料的管理；对于建设单位和工程监理单位，管理人员要严格检查施工单位的资料，落实验收签证的相关制度。要严格检查相关资料的真实性，当资料符合实际情况时，才予以结算工程量，促进施工单位完善档案资料管理，编制工程竣工档案。
34过程参与、同步管理
在工程建设开始前，专职档案管理人员要熟悉档案管理方面的法律法规，并了解与工程有关的资料，从这些资料出发，对文件和图纸进行编号，规范施工过程中的借阅制度，方便工程资料的管理。在编制施工进度计划时，要建议施工单位和建设单位将各个分项工程竣工文件验收工作列入到工程进度计划表中，从质量上做好资料管理，方便日后工程竣工档案的编制。合理编制工程竣工档案管理条例，严格检查资料齐不齐全、编制规不规范等情况，保证资料整理的质量。要保证工程立项开工与竣工资料收集同步，工程施工过程与竣工资料形
成同步，工程完工验收与合同竣工资料验收同步，逐步完善工程竣工档案管理制度，从源头保证资料整理的质量，为做好工程竣工档案验收打下基础。
4结束语
增强档案管理意识，需要施工单位和档案管理人员共同努力来建立健全的工程竣工管理体系，保证资料整理与工程施工的同步性、系统性和完整性，使其能够真实的反映工程的实际情况，方便日后建筑的改建和扩建。
第二篇：武昌拆迁经验资料
关于武重片区拆迁工作的情况报告
武汉市委、市政府：
武重片区的拆迁工作在市委、市政府的领导下，在市规划、房产、公安等相关部门的大力支持和配合下，从10月24日开始，到12月8日第一个奖励期结束，整个片区的4720户已经签订拆迁协议3460户，签约率达73.3%。现将有关情况报告如下：
武重片区拆迁规模大，困难群众多。4720户以武重集团、省建六公司和6803厂等单位的在职、下岗职工为主，其中，居住面积在30㎡以下的有1003户，低保、残疾、重症家庭有496户。矛盾积累多，群众怨气大。省建六公司和6803厂停产、半停产多年。武重集团2002年企业改制时一次性解除劳动合同近4000人，随后又在全市率先启动医保改革，现在又要整体拆迁，群众不满情绪大。尤其是武重集团的老职工，从工厂到宿舍都是他们一手创建的，现在拆迁深感故土难离。互相熟悉，组织性强。尤其武重厂退休领导、职工同住一个社区，很容易形成有组织的群体事件。上述特点，给拆迁工作增加了难度。
为了扎实推进拆迁工作，我们本着“依法拆迁、有情操作”的理念，在求稳、求实、求好、求快上下功夫，较好地达到了第一阶段的预期目标。主要作法是：
一、注重科学筹谋，注重拆迁安置方案的可行性
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》及相关法规文件规定，结合武重片区群众居住困难的情况实际，按照“货币衡量，实物安置”为主的思路和“鼓励先签先搬、照顾困难家庭、公开公正、依法拆迁”的原则，认真研究制订了《拆迁工作实施方案》，汇编成册,发到每个拆迁户手中，使拆迁法规、补偿标准、安置办法、还建房源、服务指南一目了然。同时，还将安置房的设计方案及模型安装在现场，方便群众点房。
二、加大宣传力度，全力营造居民积极配合的大环境
动员初期，我们先后召开了武重厂级离退休领导、退休中层干部代表、在职职工代表、居民代表4个座谈会，征求了其对拆迁补偿安置的意见。完善补偿安置方案后，又召开了离退休厂领导、退休中层干部代表座谈会，反馈了意见。
随后，工作人员携带《拆迁安置手册》上门宣传。针对居民提出的问题，逐个解疑释惑，先后发放宣传资料50000余份。特别是在第一个奖励期限即将结束、部分群众摇摆不定时，进一步加强宣传攻势，在片区内开辟了8个宣传栏；利用社区广播站每天分5个时段滚动宣传；组织两台广播车每天在片区内巡回广播，针对群众不明确的问题，有针对性开展宣传。通过加大声势地正面引导，在临近第一个奖励期结束时，每天签约人数逐渐回升，仅12月8日一天签约305户。
三、推行包户到组，努力发挥工作人员的能动性
武昌区和武重集团抽调了600余人，按照“三合一”的编组模式（武昌区的干部、武重集团的干部、拆迁事务所工作人员），组成了78个工作小组，由武昌区机关和街道的一把手任小 1 组长。严格实行承包责任制，明确各小组包政策宣传、包协议签订、包拆迁稳定。各小组充分发挥了区抽调干部会做思想工作、武重集团干部熟悉居民情况、拆迁事务所工作人员精通业务的特长和作用，形成了千斤重担众人挑的局面。
拆迁户对武昌区抽调干部和拆迁事务所工作人员坚持原则、人性化运作的工作理念，认真负责、不厌其烦的工作态度，打不还手、骂不还口的工作素养，表示深深的敬意。
四、讲究策略方法，不断激发群众签约的兴奋点
启动初期，我们规定先点房、先签约。当天就有900余人拿号。启动中期，针对群众对还建安置房的落实缺乏信心等问题，先后共组织了60多批、500多人，到还建地实地察看，并与地产集团联系，出台了《拆迁安置房确认书》。在临近第一个奖励期截止日，我们又加大宣传力度；组织城管铲除个别人张贴的不实的传谣宣传内容；针对12月8日当天签约踊跃、协商量大，签约手续难以完成的实际，张贴公告：凡在12月8日24时前点房和填写申请签约表，并在规定时间（7天）签约的，仍享受第一个奖励期政策，有效地激发了群众的签约热情。
五、灵活分段推进，注重突出不同阶段的侧重点
初期，我们把群众是否同意拆迁作为重点，组织居民针对两处还建房，填写《拆迁安置征求意见表》。在拆迁正式开始后，着力宣传“旧房变新房，补偿款有结余；住房面积增加，环境有改善；安置房价值提高，财产有增值”。在促签约上下功夫。在第一个奖励期，要求集中力量，使签约率达到70%。防止不签约的人数过多而造成工作压力。接近第一个奖励期尾声，区委明确要求停止了一切会议和检查活动，区领导全部靠前指挥，促进了第一阶段目标值的完成。
六、及时分析调度，切实把握拆迁工作的主动权
拆迁指挥部每晚召开工作调度会，区委书记、区长直接组织召开各小组组长会议，听取工作进度，分析存在问题，共同研究应对之策。针对拆迁工作中反映出的各种思想动向，先后印发了《致东沙湖连通工程拆迁户的一封信》、《致东沙湖连通工程共产党员拆迁户的一封信》、《致武重广大拆迁户的一封信》等，强调拆迁政策不会变，以消除群众观望等待心态；撰写《东沙湖连通工程全面推进》的专题文章在《武汉晚报》刊发，以澄清惑众谣言；针对部分居民作反面宣传、传播小道消息的情况，在宣传栏张贴了《东沙湖连通工程拆迁指挥部负责人就有关问题答疑》、《东沙湖连通工程拆迁指挥部负责人就“两熬”问题发表谈话》等宣传资料，表达政府推进工程建设的坚定决心。强大的宣传氛围，有效地消除了片区内负面宣传的影响。
七、严格依法依规，妥善处理矛盾，维护社会稳定
公安机关组织30余人的工作专班，对重点人进行摸排，有针对性地做好重点人工作。对撕毁宣传公告和冲击社区广播站的个别人，进行训诫。对少数组织带头闹事的为首分子，传唤审查和教育。在重点区域不间断巡查，维持正常拆迁秩序。重点工作节点安排一定的警力现场备勤，严防堵路事件。10月24日拆迁工作正式启动以来，武重片区没有发生堵路和集体 2 上访等群体性事件。
八、领导高度重视，组织各方协调配合
省委罗书记、杨书记，市政府阮市长先后听取东沙湖连通工程工作汇报，对各阶段的拆迁工作提出了明确要求。区委张书记、区政府吴区长每天深入一线，及时协调调度，同时加强与市直部门的沟通，国土、地产、规划、公安等部门给予了大力支持。国庆前夕，市政府孙亚副市长、刘家祥秘书长慰问了武重集团3名离退休厂级领导；武昌区和武重集团的领导慰问了19名离、退休厂级干部；各小组还对拆迁范围内的496户低保、残疾、重症家庭和卧床病人进行了慰问。
下步拆迁工作将一手抓腾退拆除、以拆促迁；一手抓深入动员、促进签约。一是继续保持宣传力度。继续利用宣传栏、广播宣传，在兴国南路悬挂宣传横幅，进一步强化宣传攻势。二是狠抓一期过渡范围内的搬迁拆除工作。力争12月15日兴国南路商业全面停业，开始拆除。对已搬迁的居民启动拆除。安排15栋住宅尽快拆除，其他搬一户拆一户。三是认真抓好过渡房的筹集工作。成立房源筹集小组，采取调剂非过渡区域内的已腾退房屋、收购部分二手房和商品房等多种方式，解决过渡房源的问题。四是继续做好面上的签约工作。要求各小组继续高密度、多频次地进行协谈，促进签约。五是密切掌握动向，维护社会稳定。继续做好重点人的政策宣传和法制教育，严防少数人煽动闹事。在腾退、拆除等关键节点，认真做好可能发生的群体事件处置，确保拆迁工作的有序推进。
化解矛盾 破解拆迁难题---区人大拆迁工作组具体做法
来源：区人大拆迁工作组
为推动辛亥革命100周年纪念活动的顺利实施，区人大机关积极响应区委号召，迅速组织机关各委办的5位精兵强将，组成区人大拆迁工作组。工作组5位同志结合科学发展观教育实践活动，以饱满的热情走进拆迁第一现场、走进拆迁户家中开展工作。
区人大拆迁工作组具体负责7435工厂宿舍区13、14、附14栋拆迁任务，这次拆迁难的主要原因：一是7435工厂条件不够合理，致使其拆迁方案迟迟未出台；二是拆迁户寻求利益的最大化，对区拆迁办有不信任感；三是7435工厂多年遗留的住房等其他福利问题一直未解决，这些分歧和误解直接导致拆迁户迟迟不愿签订协议。针对这些矛盾和问题，区人大拆迁工作组在拆迁最前沿摸索出一些好的做法：
一是明确任务，克服重重困难。工作组4月8日在拆迁指挥部领受任务后，进一步明确任务，落实责任，分工协作，密切配合，以高度的责任感全身心地投入到拆迁工作中。在刚刚开始短短的几天时间，在拆迁办工作人员的配合指导下，工作组5位同志基本上掌握了拆迁户基本情况、以及拆迁政策和协谈方法技巧。一个多月来，工作组同志耐得住长时间无休息的工作状态，耐得住拆迁现场条件的艰苦，耐得住拆迁户的冷嘲热讽，耐得住各种各样的怨言，一直坚守在拆迁现场。特别是组长陈斌同志以身作则，起到表率作用，带头加班加点，一个月下来基本上没有休息，带领小组成员积极努力工作。一次，小组成员汪迎春、殷利君敲开拆迁户张某某家门，张问：“你们是哪里的？”听说是人大机关的，他就说:“跟你们人大谈 3 没用，我不跟你们谈，我要找拆迁办老总谈。”随着两位成员的无数次上门和真诚协谈，张某某终于改变观点，从不愿谈到主动找上门谈，从不信任到信任，终于他自愿签了拆迁交房协议。拆迁户龚飙家有两只大型犬，每次小组成员到他们家协谈，大型犬的叫声毛骨悚然，为了和他能融洽沟通，每次小组成员都克服胆颤心理、畏惧情绪，强作冷静地协谈，最后他也签下了拆迁交房协议。小组成员雷勇志、胡维忠不怕拆迁户的骂声，多次夜晚到拆迁承租户家中开展劝搬工作，达到了较好效果。
二是真心服务，以诚意感动拆迁户。严格按政策办事、坚持“依法拆迁”，是维护拆迁户合法权益、化解矛盾的主要原则。工作组成员深入拆迁户家中，逐户逐人宣传讲解辛亥革命100周年纪念活动的重大意义和拆迁安置的有关政策及依据，晓之以理、动之以情，尽量把工作做深做细，引导拆迁户正确认识拆迁工作，使他们对政策有一个透彻的了解。小组成员汪迎春与拆迁户打成一片，经常帮老太太，大婶等拆迁户择菜，交心谈心，赢得她们的信任。小组成员不下于10余次到拆迁户刘某某家中，其爱人每次情绪激动，每次都向工作组成员哭诉多年与7435工厂的遗留问题，以及他们的困难，由于工作组成员热心、诚心、耐心的沟通，终于感动了夫妻俩，他们也签下了拆迁交房协议。
针对存在有实际困难的拆迁户，工作组成员真心实意、尽力地给予必要的帮助，特别是小组成员利用中介机构的房源信息，为当事人办实事。拆迁户中有位已满100岁的老人和其80岁的儿子住一起，无晚辈照顾，在签了协议后，小组成员帮忙找适合他们生活方便的房源，并协调全部装修好，使两位老人无后顾之忧地搬进了新家。
三是想法设法，努力化解矛盾。工作组成员及时了解掌握每一个拆迁户的家庭情况和心态变化。针对拆迁户因不理解而给予的冷嘲热讽，始终以平和的心态面对，不对抗、不指责、不埋怨，有效避免了矛盾激化。针对个别态度蛮横、拒不配合的拆迁户，工作组成员采取冷处理的策略。针对拆迁户大多是老住户、老宿舍区的实际情况，通过算生活质量帐，让拆迁户充分认识搬新家带来的好处。针对拆迁户争取利益最大化等待观望的心态，采取算帐对比的办法，讲明谁先搬、谁就有优惠政策等。拆迁户李某是一个个体私营开房产中介的，她对整个房地市场很熟悉，做事谨慎，顾虑重重，有观望、等到最后签协议利益就最大化的想法，通过小组成员的反复上门，反复沟通，反复说服，反复算账，并承诺在政策允许范围内尽力照顾她的利益，渐渐地消除了她的顾虑，她经过反反复复的考虑，在4月20日前，终于将14栋的两套房产签订了拆迁补偿协议。
下一步，区人大拆迁工作组将在区拆迁指挥部的统一领导下，继续做好拆迁工作，努力圆满完成拆迁任务。
抢抓机遇，克难攻坚，全力推进首义文化区拆迁
2009年黄鹤楼街迎来了大拆迁、大建设、大发展的难得历史机遇，办事处以拆迁为契机，抢抓发展机遇，围绕首义文化区拆迁和建设任务，精心组织，周密部署，举全街之力，推进首义文化区拆迁，确保了拆迁阶段性目标完成和重点项目稳定。
一、锁定目标，全员上阵，形成全街服务拆迁合力 根据拆迁计划安排，09年首义板块一、二期涉及黄鹤楼街共1371户，占总户数78%，其中，首义板块核心区516户中包含462户，占核心区总数的90%。文明路片旧城改造需拆迁548户。截止目前，我街配合首义文化区拆迁已完成608户，进度为44%；文明路危改项目已拆迁405户，进度为74%。
面对拆迁工作的巨大压力和挑战，街工委和办事处多次研究调度，把主动服务、积极配合首义文化区拆迁工作作为街道今年的首要任务，把思想和行动统一到推进文化区拆迁的实效上来。着力转变服务观念，树立坚定信心，勇于站在前台，勇于直面矛盾，超常规地工作，举全街之力，积极配合拆迁代办机构完成既定的各项工作目标和任务。为加快推进拆迁进度，街道党工委书记、主任靠前指挥，及时调度，及时解决难题，亲自促谈。在爆破拆除体育训练中心综合训练馆中，街道领导一线调度，机关和社区干部全员上阵，包栋包户，疏散居民群众，保证了爆破拆除过程居民群众安全。
二、专班专职，分类突破，力促拆迁任务如期完成
1、成立专班，明确标准。为切实加强街道办事处参与拆迁工作的组织和领导，进一步增强服务工作的主动性和有效性，街工委和办事处成立了黄鹤楼街拆迁工作领导小组，下设办公室和五个工作组，抽调机关干部21人，社区群干15人，深入一线，全部脱岗，在首义指挥部的统一指挥和调度下，与拆迁代办机构混合编组，一起促谈，共同推进。结合街道、社区特点，确定了配合拆迁五项工作标准：调查摸底到位、政策法规宣传到位、拆迁矛盾调处到位、工作目标落实到位、信访稳定排控到位。
2、分类处置，重点突破。街道拆迁专班在通过大量调查摸底，建立了拆迁户信息库，把拆迁户分为七种类型：单位集体型类（7435工厂）、政府工作人员类、离退休人员类、个体经营户类、低保（残疾）特困户类、拆迁住房困难户类、房屋出租类，有针对性地开展工作，将政府工作人员类、低保（残疾）特困户、暂住人口和经营户作为工作的重点和突破口，号召他们积极响应政府建设，带头拆迁。到目前为止，134户经营户已签82户，占进度的61.19%；暂住人口171户已搬迁148户，占进度的87%；低保、残疾196户，已签协议90户，占进度的46%。针对7435工厂的拆迁，街道书记、主任多次上门与7435工厂领导协调沟通，把7435工厂已房改并交易的39户作为重点突破，并充分发挥和调动7435工厂社区居委会工作人员作用，带头交房，积极配合做好拆迁工作。
三、创新机制，多措并举，全力保障拆迁秩序
1、建立工作机制。围绕又快又稳地推进首义拆迁，街道建立并坚持了6项拆迁工作机制。一是拆迁工作例会制度。街拆迁办公室采取日调度，每天汇总情况，每周召开一次主任办公会，专题分析研究拆迁进展工作，查找问题，研究解决意见。二是拆迁激励机制。办事处全力保障拆迁工作经费，安排专款用于拆迁工作，并实行工作人员奖励政策和社区按户进行奖励，激励专班人员斗志。三是应急保障机制。制定了应急保障预案，及时发现并处理不稳定因素，及时采取对话、领导接访方式，全力做好拆迁稳定工作。四是监督调解机制。办事处邀请地区人大代表和政协委员对拆迁工作监督和协调工作，定期对拆迁代办机构工作进行检查指导，及时对拆迁思想困难户进行引导和调解。五是困难户帮扶机制。根据现行相关政策，加大对拆迁范围内的经济住房困难户在就业、就学、低保等方面支持力度，最大限度地处理好他们面临的困难和问题。六是联动机制。街道建立了派出所、工商所、城管执法中队、司 5 法所联动机制，联手执法，形成强力阵容，有力地推进拆迁工作。街道每天通报拆迁工作进度，并检查了解各拆迁工作小组情况，督促工作进程。
2、强化工作措施。立足于辖区内外资源，街道办事处在配合日常拆迁协谈基础上，重点加大以下工作措施力度。一是以清促迁。组织派出所、城管执法中队、工商所、社区力量加大对暂住人口、无证经营户的清理力度，用一个多月时间开展了六次大规模的专项整治行动，把首义文化区内的144户暂住人口和20户无证经营户清理完毕，有力地配合了拆迁。二是大力保障施工和拆除现场。为规范拆迁现场管理，按照安全文明施工要求，办事处抽调专班对拆迁红线内的施工围墙砌筑和符合条件的房屋拆除，提供现场服务保障，及时化解施工和拆除过程中的矛盾和纠纷，积极培育并形成了良好的拆迁氛围。三是通过深度调查摸底，涉及办事处干部职工和社区资产带头先签先搬，还积极争取各种关系和资源，做细街内和区内的拆迁关系户思想工作，力促搬迁，取得了良好的示范和带动效果。
四、注重排查，化解矛盾，切实维护拆迁稳定
我街始终把“保目标，快中求稳”放在重要位置上。一是定期排查纠纷，及时化解矛盾。建立重点拆迁户信息档案，对有可能发生上访、闹事的拆迁户进行重点排查，及时组织派出所、拆迁代办机构、司法所、综治办等部门，逐一研究解决。二是包户到人。建立包案制度，对排查出的拆迁重点户，包干到拆迁专班工作人员及街道相关科室，谁负责的拆迁户出现上访，就由谁负责接待、处理。三是强化应急处理工作。及时发现不稳定因素，随机启动应急处理工作预案。如烈士祠片区近二百拆迁户集会紫阳湖，策划上访，街道、派出所、和社区立即行动，连夜跟踪并做好重点人工作，办事处主要领导迅速联系首义指挥部和规划、评估机构，展开对话，及时化解矛盾。四是加大监督调解力度。五月初，办事处邀请了区规划分局对地区人大代表和政协委员进行集中培训拆迁政策法规，积极争取他们共同参与拆迁监督和协调工作，定期、不定期地对拆迁代办机构工作进行检查指导，及时对首义拆迁思想困难户进行引导和调解，收到了良好的效果。截止目前共接待拆迁户上访28人次、群众来信1次，办结率100%。
做好首义文化区拆迁工作，任务艰巨，责任重大，街党工委、办事处克难奋进，再上措施，再加力度，努力完成好配合首义文化区拆迁工作的各项任务。
区人民政府办公室关于成立武昌区城中村和旧城改造工作领导小组的通知
各街道办事处，区人民政府各部门、各直属机构：
根据我区行政区划调整方案，为切实加强对城中村和旧城改造工作的领导，按时完成城中村和旧城改造任务，经研究决定，成立武昌区城中村和旧城改造工作领导小组，小组成员名单如下：
组
长：吴志振
区人民政府区长
副组长：王继连
区人民政府常务副区长 成员：向
晖
区政府办副主任 区土地开发办主任
胡
剑
区政府办副主任 区拆迁办主任
胡
进
区监察局局长
邬述章
区公安分局副局长
邓德智
区发改委主任
王继德
区财政局局长
胡建华
区审计局局长
肖亚林
区城管局局长
周旗福
区建设局局长
段启文
区水务局局长
杨
志
区环保局局长
李
斌
区房产局局长
李新民
区民政局局长
王兴文
区教育局局长
郝龙生
区劳动局局长
熊美喜
区政府法制办主任
徐利华
区园林局局长
邱红松
武昌地税分局局长
黄大勇
武昌规划分局局长
熊
俊
武昌工商分局局长
邹
强
武昌社保处处长
李武军
杨园街办事处主任 金建涛
徐家棚街办事处主任
王永柱
积玉桥街办事处主任
刘重武
中华路街办事处主任
陈
彤
粮道街办事处主任
黄丰宙
黄鹤楼街办事处主任
陶
宇
紫阳街办事处主任
刘晓明
白沙洲街办事处主任
陈
烈
首义路街办事处主任
葛文凯
中南路街办事处主任
陈
鹏
水果湖街办事处主任
余
俊
珞珈山街办事处主任
石明辉
南湖街办事处主任
王建平
区房地公司总经理
领导小组下设办公室，与区土地开发办公室合署办公，由向晖兼任办公室主任，费保平、尹文清、陈静、周鸿任办公室副主任。
二OO九年六月五日
主题词：机构
人事
通知
抄送：区委办公室、区人武部、各人民团体、各民主党派、区人大常委会办公室、区政协办公室、区法院、检察院。
武汉市武昌区人民政府办公室
2009年6月5日印发
第三篇：房产开发经验资料（范文模版）
步骤：
第一步 房地产开发公司的设立
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编
制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
《房地产开发流程》编辑推荐：法律实务——解读、分析房地产开发全流程的法律服务，涵盖了房地产开发公司设立、房地产开发企业资质管理、房地产开发选址定点到建设工程竣工验收与备案、商品房预售与初始登记、房地产开发项目的物业管理等各个环节、各个阶段。
格式文书——收录、囊括房地产开发各个阶段所需要的申请书、审批表、资质审查表等各种表格、文书，力求为律师同行提供最快捷的查询渠道，使得《房地产开发流程》成为中国建筑房地产业最权威的工具书、实务书。
法律政策——总结、收集多达400个房地产开发相关的法律、行政法规、部委规章和其他规范性文件，倾情贡献最翔实、全面的办案法律、法规、政策文件。
典型案例——荟萃、挑选作者从事房地产业多年以来所代理的重大、权威、典型的真实案例，以实例的形式对具体法律实务进行验证与剖析，使得实务与案例并举，深入浅出地为读者诠释房地产开发全部流程。
追问
更详细的，落实到一步步的
回答者： 凇寶erc | 一级 | 2011-5-11 15:36
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人
不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了
6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。
先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时
候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。
我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打
桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
第四篇：营销管理资料
营销工作安排
一、营销代表≠促销代表
时下，不少酒店招聘营销代表时都不约而同地对应聘都提出一个（甚至是唯一的）问题：你手上有多少客户？工资待遇直接与促销业绩挂钩，或给你一个工资额，若完不成销售定额则扣你工资的百分之几。这对于原本没有掌握多少客户的应聘者来说，对此岗位自然望而却步。这也是造成许多酒店难以招到或难以留住营销代表的重要原因。
视营销代表为促销代表，这是对营销代表的职责不甚清楚甚至对营销观念认识有限所致。营销代表职责是什么？只是拉客户吗？当然不是。搞推销固然是营销代表的职责之一，假如说营销代表就是拉客户未免太偏窄了。诸如销售计划的参与制订与执行，市场网络的建立，客户回访、意见收集和客户感情的维系，对产品的开发和改进提出看法，以及进行团队、会议的业务谈判、跟踪服务等，应当说都是营销代表的任务。也可以这么说，营销代表的工作及其业绩既有显性的，也有隐性的。
许多酒店销售业绩不佳，不是从产品本身对目标市场的适应性及其质量上找原因，而是归咎于营销部工作不力。开起早会，唯营销部是问。这不但对于营销部来说是不公平的，而且极易成为其他业务部门推托自身责任的理由。一家酒店的销售成功与否是多方面因素的，在地段、价格都适宜的情况下，就看品牌的影响力了。好的品牌将使消费者产生购买你产品的信心。好的品牌将使消费者产生购买你产品的信心，而品牌又是建立在产品自身的质量和特色上。那种单纯靠营销代表与客户个人感情关系或靠拼价格的做法都不是长久之计和根 本之策，只有产品本身具有吸引力和全员促销，才能保证销售成功。“让产品本身说话，使推销成为多余”——应成为酒店上下和部门之间的共识。有了这方面认识，才能上下左右一条心，始终围绕目标市场不断调整产品对目标市场的适应性和不断改进产品的质量。诚然，在调整和改进中，营销部乃至营销代表的作用是不可或缺的。
给营销代表以工作压力是必要的，问题是这种压力怎么给，不能简单地把直接拉来客户的业绩与薪酬挂钩。换句话说，不能只看其显性的业绩一面，而抹去隐性工作成绩的另一面。我认为比较好的做法是，在分析各方面工作成绩的同时，可以结合显性的业绩在原有基本工资的基础上采取“加法”（即提成）而不是“减法”，这样才能使得营销代表既安心于本职工作，又不乏工作的动力。
二、初次拜访客户的技巧
初次见到客户时，不能迫不及待地向客户灌输产品情况，那样无异是撬开客户的大嘴，向他猛灌“信息垃圾”，导致客户与你面谈两三分钟即表露出不耐烦的情绪。所以，陌生拜访要先学会聆听，即：营销人自己的角色只是一名学生和听众；让客户出任一名导师和讲演者的角色。
前期的准备工作：有关本公司及业界的知识、本公司及其他公司的产品知识、有关本次客户的相关信息、本公司的销售方针、广泛的知识、丰富的话题、名片、电话号码簿。具体的拜访流程设计可分以下几步进行。第一步，打招呼。在客户未开口之前，以亲切的音调向客户打招呼问候，如：“王经理，早上好！”第二步，自我介绍。讲明公司名称及自己姓名并将名片双手递上，在交换名片后，对客户抽空会见自己表达谢意；如：“这是我的名片，谢谢您能抽出时间让我见到您！”第三步，旁白。营造一个好的气氛，以拉近彼此之间的距离，缓和客户对陌生人来访的紧张情绪；如：“王经理，我是您部门的张工介绍来的，听他说，你是一个很随和的领导。”第四步，开场白。开场白的结构可以为：提出议程；陈述议程对客户的价值、时间约定；询问是否接受；如：“王经理，今天我是专门来向您了解你们公司对某某产品的一些需求情况，通过了解你们明确的计划和需求后，我可以为你们提供更方便的服务，我们谈的时间大约只需要五分钟，您看可以吗？”第五步，巧妙运用询问术，让客户一次说个够。
在结束初次拜访时，营销人员应该再次确认一下本次来访的主要目的是否达到，然后向客户叙述下次拜访的目的、约定下次拜访的时间；如：“王经理，今天很感谢您用这么长的时间给我提供了这么多宝贵的信息，根据你今天所谈到的内容，我回去后将好好地做一个供货计划方案，然后再来向您汇报，我下周二上午将方案带过来让您审阅，您看可以吗？”有了第一次成功拜访的基础，就可以第二次拜访，并为最终获得成功、将产品成功推销出去打开局面。
三、似是而非的酒店促销两误区
这几年，饭店有两个叫得比较普遍的口号一个是“全方位促销”另一个是“全员促销”，这两个口号怕流行，反映出我们的市场意识强化了，也是给市场逼出来的，但却是两个似是而非的口号，在实践经验中形成两套似是而非的做法，实际效果不好，成为误区。
1、“全方位促销”的误区
所谓“全面位促销”就是每一部门都有促销任务，甚至当作指标往下压，其积极的一面是增强各个部门的市场意识，但进一步分析，就涉及到一个问题，各个部门的职能何在？每个部门都承担销售职能，那么该部门的自身职能怎么办？所以“全方促销”的口号提出来刚开始，觉得有“道理”，但仔细想一想，是行不通的，如此下去，会把饭店的管理基础，制度基础搞乱，所产生的负面作用是更大，这就类似工业企业，产品卖不出吧，卖出去就算你的钱，卖不出去就拉到，但工厂的产品还可以单列出来卖，饭店的产品怎么单列出来卖呢？有的饭店不仅提出口号，还制定了制度和奖励办法，一开始使用见效，时间长了就发现问题，实际是把整个企业的管理基础给毁了，这种口号听来有道理，所以叫“似是非而非”实际上不能提倡，有的饭店则从下面提出一口号，就是“后以围着前台转，前台围着客人转，一切围着效益转，这个口号很有针对性，因为在饭店的日常工作中各个部门各负其责，谁都认为本部门的工作重要，又经常发生部门之间扯皮，甚至各自都忘记根本的职能。我在饭店做总经理就见过这样的情形，饭店的工程部，客房部嚷嚷”你们销售部一开从早到晚在外面跑，吃香的、喝辣的、我埋头干活，而功劳还是销售部，工程部就不重要，这里面有一个相互沟通相互理解的问题，再如饭店的总经理都会碰到这种情况，很多人直接找总经理要房，我们一般办法就是躲，躲不过去就拖，如果从饭店总经理这里出最便宜的房，客人需要开房自然而然就把销售部甩开，直接去找总经理，总经理办公室变成市场销售总，销售就没法工作，但是同等价格，我们可以安排一个好的，如果是标准间，可以给VIP待遇，放一瓶鲜花或放一点水果，这个待遇可以给，但价格不能优惠，是否善于抓住商机，就看市场销售部本领。
2、“全员销售”的误区。在“全方位促销”口号的基础上进一步延伸，就叫“全员促销”，直到给每一个员工下指标，比如说餐厅服务员是一千元的销售指标，要是完不成，你就把你的亲戚朋友拉过来，也得完成，表面是充分调动员工的积极性，与企业共度难关，但是深入分析，同样是“似非而非”形成误区，如果这种思维形成具体方案执行下去，不但管理的基础打乱，服务基础也打乱了，员工关注的中心不是本职工作，那还讲什么服务？有些酒店甚至达到了极端把促销的指标分派到每一个员工的手上，要是做不到，只拿基本工资，做得到的按促销额提成，它的好处就是把员工在社会各个方面的资源都调动起来，比如说，谁的亲戚当官，经常有这样那样的活动，好了，那就到饭店里来，但马上就面临一个难题，就是来了之后按什么客人安排，怎么样的安排都不合适，如果一个员工从早到晚绞尽脑汁为完成促
销指标而费神，他的本职工作又怎能做好。饭店是典型的“课层制”企业，必须有严格的管理基础，有相应的管理模式，这样才能有效的运转，配套规范化的服务才保得住，如果先是全员促销，让所有的员工都不知道自己该项怎么干，饭店怎样维持？再发展下去企业内部不会打乱仗，就谈不上外部竞争力，当然饭店员工本身也是是种资源，员工有各种各样的社会关系，员工通过社会关系给饭店增加收入，这是好事，应该鼓励，应该有适当的奖励制度，但最基本的是各在其位，各司其职。
例如珠海某酒店，从1997年开始的中秋“月饼大战”可谓“全民皆兵”的典范，该酒店的**来品牌中秋月饼，精湛的制作工艺和典雅的包装设计，在珠海可谓家喻户晓，1997年由于市场经济环境因素，时任的总经理为了更好促销，做出“全员销售决策”拉开了“全民皆兵”卖月饼的序幕，截止至2000年为止，每年中秋的这段时间，酒店就将销售计划分配到各个部门，各个部门又推派给每一个员工，部门和员工如不能完成任务，工资和资金都会受到影响，全体员工为了完成任务，就开始对酒店的客人进行轮番轰炸的月饼乐府大战，而且战况空前，第一年的情形还历历在目，客人的房车进入停车场，保安员的态度特别殷勤，接下来就是向客人推销月饼，让客人感到了节日的气氛，客人进入大厅，行李生开始向客人推销月饼，客人感到浓厚的节日气氛，客人到前台登记入住，前台接待生开始推销月饼，客人感受到纳闷，到楼层进入自己的房间，楼层服务员又向客人推销月饼，客人感到不理解，一般情况下客人入住后第一件事就是洗漱，电话响了，电话又传来了推销月饼的声音我想客人一定会气急败坏，如此下去大家都关心眼前利益，没有人关心企业的长远发展，而且往往是以企业的信誉为代价来满足眼前利益，是不可以提，它至少要以强化员工的市场意识，但不能真做，尤其不能视作救命法宝，如果在短期内来一个砸一个，企业的管理制度都被打乱了，饭店还怎么经营，服务质量又怎样得到保证？
分析，同样是“似非而非”形成误区，如果这种思维形成具体方案执行下去，不但管理的基础打乱，服务基础也打乱了，员工关注的中心不是本职工作，那还讲什么服务？有些酒店甚至达到了极端把促销的指标分派到每一个员工的手上，要是做不到，只拿基本工资，做得到的按促销额提成，它的好处就是把员工在社会各个方面的资源都调动起来，比如说，谁的亲戚当官，经常有这样那样的活动，好了，那就到饭店里来，但马上就面临一个难题，就是来了之后按什么客人安排，怎么样的安排都不合适，如果一个员工从早到晚绞尽脑汁为完成促销指标而费神，他的本职工作又怎能做好。饭店是典型的“课层制”企业，必须有严格的管理基础，有相应的管理模式，这样才能有效的运转，配套规范化的服务才保得住，如果先
是全员促销，让所有的员工都不知道自己该项怎么干，饭店怎样维持？再发展下去企业。
四、以内部营销推进全面质量管理
内部营销作为一种崭新的营销理论，突破性地把市场观念引入企业内部，可以有效消除全面质量管理实施的障碍，提高其成功率。本文并对如何实施内部营销来推进全面质量管理的实施进行了探讨。
许多企业认识到了质量在日益激烈的市场竞争中的重要作用，并积极地推行全面质量管理，但却不能达到预期成效。有资料显示（Brian Thomas,1994），全面质量管理失败的比例超过80%。Gary Salegna 和Farzaneh Fazel在不久前所做的一项研究表明，大多数企业不能成功实施全面质量管理是由于企业内没有形成支持性的组织文化，没有树立顾客导向的质量观，存在员工对变革的抵制、部门冲突、组织沟通缺乏、员工不能得到充分授权、高层管理者缺乏对员工的信任等障碍。本文认为，通过在企业内开展内部营销，可以有效地消除以上障碍，因而可以推进全面质量管理的成功。
内部营销的特点：
内部营销把市场概念引入企业内部，认为只有首先在内部市场开展积极的营销，企业才能更好地在外部市场服务外部顾客。这有两层内涵：一是管理者把员工看作是自己的顾客，重视员工需求，积极地与员工沟通，并通过互相协调的方法促使企业内部员工为顾客更好地服务。二是企业各部门视彼此为自己的顾客，加强部门之间横向沟通、信息共享与协作。内部营销有以下特点：
1.突破了仅仅把企业员工视为经营发展的工具、忽略员工需求的观念与管理方式，把提高内部顾客满意度作为企业经营的基础。认识到内部顾客满意到外部顾客满意的价值链是内部营销理论的重要贡献。实施内部营销的最终目的是为了更好地满足外部顾客的需求。内部营销是外部营销的基础，并且所有的活动都是服务于外部营销。
2.内部营销是一个企业的员工以及部门之间建立、保持和发展关系的过程，并且这个过程建立在相互满意的价值交换基础上，这和企业与顾客发展关系的原则是一样的。实施内部营销要求管理者首先考虑如何增加员工的让渡价值，而不能仅仅考虑从员工的工作中获取更多利益。
3.实施内部营销能使员工对企业各项经营活动有更高的参与度，并且其影响员工参与的作用力是“拉”式的，这和未实行内部营销的“推”式的员工参与有着很大的不同。Greg Bownds认为在这种模式中员工的参与能最大限度地与企业高层对企业整体改善的专注保持一致，因而有利于企业战略的推行；而“推”式的员工参与往往是被动的，与企业战略缺少整合，并且由于仅仅专注于参与活动本身，而不是专注于顾客的满意，在全面质量管理中容易和企业目标发生冲突。
4.实施内部营销后的企业组织结构更倾向于有机化，对于复杂的竞争环境有更强的适应能力。
内部营销在全面质量管理中的重要性
内部营销对于推动企业实施全面质量管理能起到举足轻重的作用：
1． 内部营销有助于企业树立顾客导向的质量观，这是全面质量管理实施成败的关键。顾客导向的质量观要求企业树立超越顾客期望的战略观（Greg Bounds，Beyond Total Quality Management，1994），这很大程度上又取决于员工的期望能否被满足。通过内部营销可以形成由员工满意到顾客满意的价值链，因为员工对待外部顾客的态度总是反映了自己在企业内被对待的方式，越重视内部员工需求，员工的满意程度越高，员工也会越重视顾客需求，越有可能建成一个以顾客为导向的企业。
2． 内部营销可以整合所有与质量相关的环节，能够明确各部门的质量责任。乔治·达伊在《市场驱动战略》中指出：企业制定获得优异质量的计划，必须认识到企业中的每个人与每项活动都是先行活动的顾客，每个人的目标必须确保其产出质量符合活动链条中下一个顾客的期望值，如果能做到这一点，最终顾客的需要也就得到了满足。这是一个内部市场营销的过程，是优异的质量在企业活动链条中由内部供应者到内部顾客依次传递，直至传递给外部顾客，取得顾客满意的过程。
内部营销把市场概念引入企业内部，认为只有首先在内部市场开展积极的营销，企业才能更好地在外部市场服务外部顾客。这有两层内涵：一是管理者把员工看作是自己的顾客，重视员工需求，积极地与员工沟通，并通过互相协调的方法促使企业内部员工为顾客更好地服务。二是企业各部门视彼此为自己的顾客，加强部门之间横向沟通、信息共享与协作。
第五篇：管理资料
销售部管理规章制度
一 总则
为加强员工管理，规范员工行为，提高员工素质，特制定本制度。
本制度是销售部员工必须遵守的原则，是规范员工言行的依据，是评价员工言行的标准。全体销售人员应从自我做起，从本岗位做起，自觉遵守各项制度。
员工如对本制度有任何疑问或异议，可向销售部负责人咨询，本制度最终解释权归维度服饰有限公司销售部。
本制度自制定之日起开始执行。
二 销售部组织架构
销售总监
大区经理大区经理大区经理大区经理大区经理
区域经理区域经理区域经理区域经理区域经理
销售主管销售主管销售主管销售主管销售主管
三 销售部人员素质要求
1、品德好
2、很强的语言驾驭能力
3、人格魅力
4、很强的组织计划管理能力协调能力
四 销售部岗位职能
销售总监销售总监岗位职责一
1、坚决服从执行销售总经理工作安排。
2、参与制定企业的销售战略、具体销售计划和进行销售预测。
3、组织与管理销售团队，完成企业产品销售目标。
4、控制销售预算、销售费用、销售范围与销售目标的平衡发展。
5、招募、培训、激励、考核下属员工，以及协助下属员工完成下达的任务指标。
6、收集各种市场信息，并及时反馈给上级与其他有关部门。
7、参与制定和改进销售政策、规范、制度，使其不断适应市场的发展。
8、发展与协同企业和合作伙伴关系，如与经销商的关系、与代理商的关系。
9、协助上级做好市场危机公关处理。
10、协助制定企业产品和企业品牌推广方案，并监督执行。
11、妥当处理客户投诉事件，以及接待客户的来访。销售总监岗位职能二
1、制订销售策略：根据公司市场战略与市场销售目标，结合所掌握的市场信息进行市场预测，制订市场拓展目标、销售策略与规划，并组织实施，管理并指导销售代表，完成销售、回款与市场目标。
2、销售体系管理：根据公司销售策略，建立维护公司的销售网络与渠道管理体系，通过系列市场推广活动，营造市场环境，提升公司与产品品牌，支撑公司产品销售的增长；
3、销售业务管理：根据客户需求与公司营运流程，接收并管理客户订单，跟踪生产、计划、库存、发货执行、客户资信与回款等情况，完成销售服务。
4、客户关系管理：通过客户拜访、客户培训和推动客户意见、建议与投诉的处理等服务活动提高客户满意度，建立、巩固均衡的客户关系平台，逐渐渗透终端客户，掌握最终消费群体。
5、市场信息分析：通过一线销售代表收集市场信息，如：客户、产品、竞争对手等，并进行统计与分析，及时向公司市场、研发等部门反馈，推动快速响应。
6、费用管理：根据公司费用政策，指导下属了解销售重点，评估客户资源需求，制订预算使用计划，确定费用开销方式，合理协调、分配公司资源，并审核费用使用的合理性，提高投入产出比。
7、部门内部管理：根据公司经营方针和部门业务需要，合理设置部门组织结构和岗位，优化业务流程，合理配置人力资源，开发和培养员工能力，对员工绩效进行管理，提升部门工作效率，提高员工满意度。大区经理岗位职责：
1、分析市场状况，正确作出市场销售预测报批；
2、拟订销售计划，分解目标，报批并督导实施；
3、根据中期及销售计划开拓完善经销网络；
4、根据网络发展规划合理进行人员配备；
5、汇总市场信息，提报产品改善或产品开发建议；
6、洞察、预测渠道危机，及时提出改善意见报批；
7、把握重点客户，控制70%以上的产品销售动态；
8、关注所辖销售人员及经销商的思想动态，及时沟通解决；
9、参与所属区域重大销售谈判和签定合同；
10、组织建立、健全客户档案；
11、指导、巡视、监督、检查所属市场的各项工作；
12、向直接下级授权，并布置工作；
13、定期向直接上级述职；并提出合理化及可行性建议。
14、定期听取直接下级述职，并对其作出工作评定；
15、根据工作需要调配直接下级的工作岗位，报批后实行并转人力资源部备案；
16、负责本区域市场销售人员任用的提名；
17、负责制定销售区域的工作程序，报批后实行；
18、负责区域销售部门主管工作程序的培训、执行、检查；
19、填写直接下级过失单和奖励单，根据权限按照程序执行；20、及时对下级工作中的争议作出裁决；
21、每周定期组织例会，并参加公司有关销售业务会议。
22、按时完成公司销售部相关报表并及时上交上级部门主管审核。领导责任：
1、对所属区域销售工作目标的完成负责；
2、对所属区域销售网络建设的合理性、健康性负责；
3、对所属区域确保经销商的信誉负责；
4、对所属区域确保货款及时回笼负责；
5、对区域销售指标制定和分解的合理性负责；
6、对所属区域销售给公司造成的影响负责；
7、对所属下级的纪律行为、工作秩序、整体精神面貌负责；
8、对所属区域销售
预算开支的合理支配负责；
9、对所属区域销售工作流程的正确执行负责；
10、对区域销售部所掌管的公司商业秘密的安全负责。主要权限：
1、有对销售部所属员工及各项业务工作的管理权；
2、有向营销总监报告的权力；
3、对筛选客户有建议权；
4、对重大促销活动有现场指挥权；
5、有权对直接下级岗位调配的建议权和任用的提名权；
6、对所属下级的工作有监督、检查权；
7、对所属下级的工作争议有裁决权；
8、对直接下级有奖惩的建议权；
9、对所属下级的管理水平、业务水平和业绩有考核权；
10、一定范围内的经销商授信额度权；
11、有退货处理权；
12、一定范围内的销售折让权。区域经理
1、负责产品的市场渠道开拓与销售工作，执行并完成公司产品销售计划。
2、根据公司市场营销战略，提升销售价值，控制成本，扩大产品在所负责区域的销售，积极完成销售量指标，扩大产品市场占有率；
3、与客户保持良好沟通，实时把握客户需求。为客户提供主动、热情、满意、周到的服务
4、根据公司产品、价格及市场策略，独立处置询盘、报价、合同条款的协商及合同签订等事宜。
5、动态把握市场价格，定期向公司提供防水涂料市场分析及预测报告。
6、协助经销商维护和开发及完善专卖店系统。
7、收集一线营销信息和客户意见，对公司营销策略、售后服务、等提出参考意见。
8、按时完成公司销售部相关销售报表并及时上交上级部门主管审核。
五 服装规范
着装规定：
1、工作期间，公司要求员工穿统一工作服，女性身着统一职业装；男性穿西装打领带，夏季要求身着白衬衣深色西裤（领带）。
2、上班时必须统一着装，佩戴胸卡。
仪容要求：
1、工作期间，员工应注意自己仪容。女性要求淡妆，并梳齐头发，男性头发不能盖耳，至少每月理发一次，勤洗头、头发应梳理整齐，不凌乱，不留胡须。
2、所有员工应每天打扫卫生后将鞋面擦干净，上班期间应保持鞋面无污物、灰尘。
3、员工应随时注意个人形象，谈吐时讲究礼仪，谦虚宽容，时刻保持微笑。
4、所有员工工作期间衣着必须保持整洁，无污物，衣服应熨烫整齐。六 考勤制度
1、每天上、下班均由销售人员自己打卡签到。
2、每天早上8：00上班，考勤在8：15之前完成。
3、考勤时间标准：以标准时间为准。要求每位销售人员均核对自己的时间。
4、公司晨会如无特殊情况，销售部员工必须全体参加，必须着装整齐，仪容仪表于会前整理好，不规范者不得参加晨会。
5、调休、请假需提前一天经同意，并跟人事提前打招呼，以备考勤。
6、请假1天以内由上级主管负责人签字批准，2天以内由销售总监签字批准。3天以上需总经理签字批准（总经理不在由副总经理批准）。请假必须填写请假条，否则按照旷工处理。月底核算，扣发请假日工资。
7、休假按公司制度调整年休，具体参照《公司规章制度》
8、根据实际情况决定，销售部上班时间做如下规定：
上午：8：00---12：00
中餐12：00---13：30
下午：13：30---17：30
附注：可根据销售状况、季节等进行调整。
七 销售报表规定
1、销售人员每天工作内容及行程以邮件方式在第二个工作日之前汇报。
2、销售人员以邮件方式用电子表格每周六下班之前汇报销售工作周报表。
3、销售人员以邮件方式用电子表格每月28号前汇报销售工作月报表。
附：《销售工作周报表》《销售工作月报表》
八 薪金分配制度
1、新招人员实行先培训后上岗，培训时间一并纳入试用期，试用期为1—3个月。试用期内业务人员基本工资根据部门的薪资标准而定；试用期结束执行转正工资标准。
2、工资标准：分为试用期工资和转正工资。试用期1—3月：基本工资：底薪；转正后：
基本工资+住宿补贴+餐补+交通补贴+通迅补贴+全勤+奖金。
3、薪金发放时间：每月10号前发放上上月全部工资及各项补贴费用及奖金。
4、业务费用管理
在公司销售人员中餐补贴以3.5元/人/餐为标准，额外费用公司实行全额补助。
业务人员市区交通按公交车费实报实销，出租车费不报销，特殊情况由营销总监签字报销。差旅费用:销售人员外出补助80元/天。并按公司财务报销制度执行。
业务招待费：需请示销售总监，由副总经理级以上领导批准。
个人办公电脑公司实行暂扣，以500元/月扣足费用。销售人员工作满一年公司即作为福利一次性发放。
九 合同管理制度
1、经办的销售人员填写时，字迹要工整、清楚，使用黑色钢笔或签字笔。
2、合同内容填写
合同包括：主合同、附加补充协议等。
严格执行合同规定的价格体系，规定的条款；如，出现变更、修改或补充，要及时向上级部门评审。
填写不得有空白栏，无内容填写应用“/”划去，否则造成后果自行承担。
加盖印章应该在相关重点条款及签字以及合同文本的夹缝处。
3、合同签字程序
合同文本由区域经理填写后需大区经理审核签字，审核每一条款，各项数据是否正确，在交销售总监审批。
原则上合同一式两份，客户、公司各一份，公司保留的一份由销售内勤存档管理。
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