关于“文化步行街”物业服务管理工作及存在的问题的报告

第一篇：关于“文化步行街”物业服务管理工作及存在的问题的报告

附件1：

关于“文化步行街”物业服务管理工作及存在的问题的报告

环北办事处创建办：

铜仁市“文化步行街”是铜仁城区中心集商住为一体且人口密集度很高的城市社会窗口，为把“文化步行街”营造成文明整洁、秩序井然、购物时尚、和谐高雅的城市文明窗口，现就我公司进驻“文化步行街”实施物业服务管理工作以来的工作情况及“文化步行街”所存在问题向各级领导予以汇报。

一、公司开展的工作情况

我公司是2013年2月开始接受对“文化步行街”进行物业服务管理工作的，在此之前，“文化步行街”的“脏、乱、差”现象是较为突出的。虽然在多次检查前都进行了突击处理，但没有长效的管理机制，严重的影响了铜仁城市文明窗口的形象。

在我公司进驻开展工作以来，时值春节临近，为改变“文化步行街”的“脏、乱、差”现象，让在该处经营的客商、外地游客、购物的市民感受了春节的节日氛围。我公司张茂总经理亲自组织公司员工20余人次，多次对“文化步行街”的街面、堵塞的下水道进行了彻底的清洗和疏通，对街道两旁张贴的野广告进行了清除。为保障整个街面的环境卫生整洁，投入资金3000余元，添置了40多个垃圾桶布置于街道，基本杜绝了过往的行人乱丢垃圾的现象。同时还聘清了9名保洁员对整条街道全天候的垃圾清运和街面动态保洁。在区城管中队的支持下，对街面的临时摊位实施规范管理，组织员工对街面及景观园林进行了卫生整治，基本恢复街中景观园林的风貌。

为保证“文化步行街”的社会秩序的稳定，营造良好的稳定和谐的社会氛围，投入了8000余元，修建了约10平方米的街道警务室，聘用了6名安保人员对“文化步行街”实行24小时治安巡逻，对进出街道的出入货物车辆、商家自己的摩托车实行规范管理。

通过我们的工作努力，现基本保证了“文化步行街”的卫生整洁，还原了“文化步行街”的城市文明窗口形象，整个街道的社会秩序进然有序，无任何治安事件发生，收到了良好的社会效益。

二、下一步的工作设想

为保证我公司对“文化步行街”前段的服务管理成效能持续发展，我公司将在加大对“文化步行街”的服务管理在政府及相关领导的支持帮助下，将进一步做好以下内个方面的工作：

1、对临街门面商铺的各类电电缆、线路进行规范整治，坚决杜绝“蜘蛛网”式的铺设，提升街面的文明整洁高度。

2、对街面中的三座天桥进行清洗、整治，还原原来的风貌，为城市文明窗口形象增光添色，营造成“文化步行街”的亮点。

三、存在的问题

1、消防问题。“文化步行街”自建成营运以来，经我公司进驻后发现，“文化步行街”的消防设施一直处于长期瘫痪状态，消防栓长期漏水，造成国家水资源浪费，长期欠费已达30余万元，造成国有资金流失，目前的消防设施已失去了其基本的功能，一旦“文化步行街”发生意外或隐情，在这人口密度很高的城市中心街道上将造成不可估量的后果和损失，而这一切又都是我公司无力承担的，请政府及相关部门引起高度重视，防患于未然。

2、鉴于“文化步行街”化粪池及下水管道的设计规划欠合理，化粪池及下水道出口较高且临便水门车道，加之整条街面商铺林立、人流量大等客观因素，经

常造成化粪池溢满，倒灌于临街的下水道，继而造成整个街面污染。我公司在进驻后曾多次进行清理疏通整治，也只能是解决当时之急，解决不了根本问题。若这个问题得不到根治，将会对“文化步行街”的社会形象窗口带来严重的社会负面影响。

3、由于在我公司进驻前，“文化步行街”的车辆进出管理混乱，商家进货车辆都可以随时出入等客观存在，造成整个街面铺设的路面出现严重损坏，虽然在我公司进驻后对进出“文化步行街”的车辆进行了规范整治并已收到良好的社会效益，但就对街面的路面修整也是我公司难以承担的问题。

4、现“文化步行街”中的各类临时商铺林立且杂乱无序，虽然我公司在进驻后对其进行了一定程度的规范管理，但因这类临时商铺是原政府或相关部门为解决部分弱势群体或特困家庭等而批准设置的临时摊点，从而造成街中临时摊点杂乱无章，根本不能反映“文化步行街”的文化内涵，而我公司又无能为力地对其进行规范化管理和整洁。

综上所述，对“文化步行街”所存在的问题，在一定条件下仅凭我们这样的微利企业是根本不能得到解决的。因此，为营造“文化步行街”的文化氛围，打造铜仁城市文明窗口的宣传亮点，必须借助政府、社区及相关职能部门帮助和解决。为此特予以报告，敬望政府、社区及相关职能部门指导指示。

特此报告

铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司2013年4月5日

第二篇：物业管理工作存在的问题及几点建议

物业管理工作存在的问题及几点建议

近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下:

一、城镇住宅小区物业基本情况

目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。

二、物业管理存在的主要问题

通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落

渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。

三、提高全县物业管理和服务水平的几点建议

1、全面实行小区规范化管理。一是对小区实行等级化管理。

房产局根据小区现状及服务项目，大体将全县的小区划分为高、中、低3个等级。规定出不同小区的标准、服务项目及服务内容，按各自标准实行日常化管理。二是确定服务项目和收费标准。成立测算小组，由物价局牵头，法制办、房产局、电业局、劳动局配合，抽调人员组成测算小组，对各小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算。同时测算小区24小时供水收费标准。最终确定出合理的服务项目和收费价格。三是推行阳光服务。物业费收取标准、服务项目、服务内容确定后，在小区内设置公示板，全面公示，让业主以最直观的方式了解。

2、全方位加大物业企业监管力度。一是收取物业保证金。目的就是规范和约束物业企业，督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务，其保证金收取额度大至为：5千平方米以内的收取3000元保证金；5千平方米—2万平方米的收取6000元保证金；2万平方米以上的收取10000元保证金。二是清理物业市场。抽调专人对物业企业重新登记、核查、考核，实行物业准入，审批管理制度，对那些业主意见大、服务质量差的物业企业，坚决予以取缔。对无人管理的小区物业，本着谁供热谁负责的原则，将该小区的物业管理交由供热公司进行管理。三是强化日常监管。由房管局物业办组成监督检查小组，采取定期检查、不定期抽查及下发民意调查问卷等方式，多角度、全方位监督，确保日常监管

及时跟进。四是抓好培训。提高人员从业素质。

3、实行新建楼房收取公共部位维修资金。由于我县没有收取公共部位维修资金，房屋出现房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂等很难筹集资金解决。借鉴外市县的先进经验，建议县政府按《物业管理条例》第五十四条规定收取专项维修资金，拟对新建楼需收取每平方米20元的公共部位维修基金，以保证保修期外公共部位的维修维护。维修资金由房管局设专户管理，维修时，物业企业、业主委员会申请支取。

4、对于旧楼公共部位维修的责任划分。按照《物业管理条例》第三十一条规定，在保修期内的由开发建设单位负责。按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，在保修期之外的公共部位的维修费用按业主专有部分占建筑物总面积的比例分担。我们的意见是在保修期内的维修由开发建设单位负责，由建设局协调。在保修期之外的维修由产权人负责，物业企业牵头组织，维修费用向业主公示。对拒不交纳维修费用的业主，物业企业有权按相关政策处理。通过以上措施，相信我县的物业市场一定会向规范、健康的轨道发展，管理水平将大幅度提高，人民群众的生活环境会更加舒适。

第三篇：步行街小商铺物业服务合同

步行街商铺物业服务协议

甲方： 法定代表人： 注册地址： 邮编： 资质等级： 证书编号：

乙方： ； 法定代表人：

住所地： ； 坐落位置：

建筑面积：平方米 邮编：

乙方所租赁物业合同编号： 乙方所租赁物业基本情况： 类 型： 商 用

根据有关法律、法规以及本物业管理区域业主公约之约定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲乙双方就甲方为乙方提供物业服务达成如下协议：

第一条 物业管理服务事项

1、甲方根据国家、地方政府规定及本协议约定为乙方提供成都复城国际（“本物业”）共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务；

2、提供本物业公用区域的保洁、安防、公共绿地养护等项目的服务；

3、本物业装饰装修管理服务。第二条 物业管理服务期限：

1、本协议自商铺正式交付乙方之日起生效。当乙方所承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。

2、执行地方政府规定。第三条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮，并提供公共区域的安防服务；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《业主临时公约》和物业管理规定并书面（或以公告的方式）告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、对违反物业管理法规政策、《业主临时公约》及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违章行为，要求违约业主、租户赔偿经济损失及支付违约金，对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权停止提供物业服务（包括但不限于停止安防、保洁、空调、进货通道、照明、停车、供暖、供水等管理服务），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。

5、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将整体责任转移给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他服务费用；

7、编制物业服务及财务计划；

8、由双方协商向乙方提供本协议约定以外的服务项目，报酬由双方另行约定，但不得损害其他业主、租户之合法权益及社会公共权益。

9、及时向全体业主、租户通告本管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理投诉，接受相关政府部门的指导，接受业主、租户的监督。

10、对本物业实施统一的经营管理，包括：统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一商铺装修管理，统一宣传推广和营销活动，统一日常营运管理，统一收取经营质量保证金和促销费用等。

11、接受发展商委托对发展商保留的建筑部位及设施设备，包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理，并收取相关费用。

12、协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，制止本物业管理

调整，但须经政府相关部门批准或备案。

2、物业服务费中包含了以下费用：

（1）本物业的公共区域、共用部位能耗费用、共用设施设备及其配套设施的安全防范、保洁、工程维护保养公摊费用。

（2）物业管理公司的成本费用：包括行政办公费、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。

（3）用于投保物业结构及其公共区域、共用部位或共用设施设备的保险费。（4）物业整体共用能耗及服务费（如水、电、煤气、电话网络服务等）。（5）公共环境园艺绿化、美化、休闲设施养护费。（6）物业管理公司固定资产折旧费。（7）相关税费。

（8）物业管理公司的合理利润。

（9）其他为进行物业的管理服务而发生的合理费用。

本物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费。

3、物业服务费计收时间为乙方接收所租赁物业之日起；

4、为确保乙方（或物业使用人）按照本协议约定支付物业服务费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于 个月的物业服务费作为履约保证金和 个月的物业服务费，计 元人民币。如乙方（或物业使用人）未能按照本条款之约定向甲方支付物业服务费、能源费或滞纳金，甲方有权扣留全部或部分物业服务保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方（或物业使用人）的前述欠费。保证金不足以冲低前述欠费的，甲方有权向乙方追偿。乙方应在接到甲方书面通知后将保证金补足，否则，按本协议第九条有关约定承担违约责任。本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应在30个工作日内将保证金无息退还给乙方；

5、除前述预缴的首期物业服务费外，此后的物业服务费按自然月结算，乙方须在每月15日前（含15日）以现金、支票等形式缴纳下一个自然月的物业服务费用。如当天为法定假日，则缴纳物业服务费用的期限顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本协议第九条有关协议约定承担违约责任；

2、非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任；

3、如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第三条第一项有关约定停止提供物业服务；

4、如乙方违反物业管理各项规定的，甲方有权要求乙方纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按《业主临时公约》或本协议有关约定追究乙方违约责任，并有权停止提供物业服务。

5、双方约定，以下条件所致的损害可构成对甲方的免责事由：

（1）因不可抗力导致的服务中断或物业价值的贬损。（2）因物业本身固有瑕疵造成的损害。

（3）因维修、养护共用部位、公用设施设备需要而暂时停水、停电或停止公用设施设备的使用。

（4）因非甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失。

（5）乙方欠交物业服务费用期间的人身财产及其他相关损害。（6）乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准。（7）经业主委员会同意的工程改造或商铺调整导致的个别相关损害。第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，甲方不承担责任，其他事宜双方按有关法律规定处理。

第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十二条 本协议的效力及于乙方的员工、家人、访客等相关人员，该等人员违反本协议约定的，乙方承担连带责任。

第十三条 本协议附件均为合同的有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。

第四篇：公共文化服务存在的问题

文化馆免费开放公共文化服务取得的成绩和存在的问题

文化馆免费开放场馆是实施民生工程的一个重要窗口，肩负着传播知识、示范指导、为广大群众提供优质文化产品和服务重任。免费开放是提高和保证人民群众文化生活质量和基本文化权益，为满足人民群众文化对精神文化迫切需求的一个有力措施。为贯彻落实“十七大” 六中全会，提出建设文化强国，推动社会主义文化大发展大繁荣，提高全民文化素养，营造团结和谐昂扬向上的社会氛围。

古蔺县文化馆坚持公益性群众文化为主导，集思广义加大免费开放培训辅导渠道，在如何做好免费开放同时，又能让老百姓真正受益，而不是走过场，如何引导让老百姓真正喜欢，把文化馆当成一个自己娱乐的家。为把免费开放做强、做活、我馆设置了美术书法、摄影、音乐舞蹈、戏剧曲艺等培训班。为接地气、拓展思路，把免费开放作成能动性，我馆采取走出去、请进来，到社区、到广场和群众联系，了解群众所喜欢的娱乐方式。成立了古蔺县文化馆中老年合唱团、中老年舞蹈队。由于文化馆免费开放是近几年才兴起发展的，在管理经验上还存在着一些欠缺，因此在免费开放的过程中，出现了一些问题，只有找出这些问题，在探索改进方法上付诸于实践，才能真正发挥文化馆的重要作用，更好地为广大群众服务。

一、文化馆免费开放中面临的问题

（一）服务质量问题：随着免费开放服务，放低了进馆门槛，原本在群众心中高雅的文艺场所形象，逐渐转为群众学习文化艺术的场所，原本清净的场所变成人多嘈杂、拥挤喧闹，必然会影响馆内卫生，工作人员也许存在着一些思想，既然是免费开放，凡是过得去就行了，诸如以上种种情况，必定会降低服务质量和管理。

（二）资金来源问题：由于免费开放后参观、参与人员的人数增多，人力不足、场地不足、设施不齐等将会阻碍进一步发展的瓶颈。加上复印歌曲、卫生杯等每次产生费用，让文化馆处于透支运转状态。严重的资金不足问题对文化馆免费开放带来极大的挑战，解决这些问题首先要解决资金问题。

（三）安全问题：免费开放接待着各种层次群团组织，并且人数庞大、活动场地小。如何解决安全问题，消防问题、参观参与人员的人身财产安全问题，如何突发事件的处理等。这些都对免费开放场馆安全防护体系和工作人员安全知识提出了更高要求。

（四）参观、参与人员的素质问题：随着免费开放场馆，给人们提供免费文化享受的服务机会。广大群众的重在参与积极性和热情逐步提升，参加人数的增多，参与人员不注重保护馆内公共设施，不能做到遵守馆内学习秩序，随意乱扔垃圾，甚至破坏馆内活动设施。这就增加了工作人员的劳动量，并给文化馆免费开放带来不良的影响，很不利于文化馆工作的顺利开展。

二、文化馆免费开放下一步管理办法

（一）加大文化设施建设、提高服务水平：应地制宜把握文化馆内部人员优势，加强业务人员素质提升、创新意识，加大文化服务设施建设投入，为广大群众搭建一个学习的平台，完善服务水平。

（二）勤俭节约、保证资金运行：为了加强文化馆服务体系的经费保障，除了加大政府补贴外。加强社会宣传、发动社会募捐，吸引企业对文化馆免费开放支持、赞助。节约开支杜绝铺张浪费。

（三）创新文化馆服务内容与形式：发展群众文化服务活动，文化馆是重要职能部门，应在提升专业、形式多样化上提升服务水平。满足不同群众不同的要求。要与时俱进紧跟时代步伐，提高公共文化普及水平，不断满足群众满意的文化活动。

（四）完善组织管理职能：加强培训老师的管理，充分发挥培训老师潜能，创作更多群众喜闻乐见的文艺作品。再将精神文化回归群众中，以满足群众文化需求。

（五）全面提高群众文化素质：近年来随着社会的迅速发展，人们对生活的提高和群众对文化自身素养的追求越来越高，针对这种实际情况，文化馆必须及时开创培训辅导班，发现人才并努力深挖潜力，通过培训班提高群众的综合文化素质。满足社会的发展，丰富人民的文化生活，牢固把握时代脉搏，积极开创群众文化工作新局面。

为了精神文明建设的进步发展，提高群众文化事业，文化馆免费开放肩负着重要的发展意义。免费开放场馆的管理，给工作人员带来了一次挑战，应认真总结经验，探索创新管理方法。不断提高管理和服务水平，加大基础设施建设，拓宽服务领域，充分发挥文化馆宣传教育职能，推进文化馆免费开放的发展。

第五篇：物业综合服务管理工作整改报告

陇南中流物业服务有限公司服务管理工作整改报告

市建设局：

接到你局的整改通知后，我公司及时召开领导班子会议，对照这次检查中存在的问题进行了深刻的剖析，按照检查组提出的整改要求并结合我公司实际，经反复自查、讨论，在借鉴其他公司成功经验的基础上，就如何加强规范管理，提高服务水平，提出了切实的整改方案，特报告如下：

一、积极参加建设部门组织的业务培训，认真学习相关法律法规和实际业务知识，努 力提高服务管理水平。

二、按照上级要求和物业服务实际需要，健全组织机构，公司下设财务部、客服部、维修部、安保部、保洁部，具体负责小区物业费用收缴、业主需求服务、水电管网维护、其他基础设施维护、秩序巡逻管理、环境卫生等服务管理工作。

三、认真落实公司从业人员劳动合同的履行，预防从业人员流动，确保从业人员稳定

四、固定办公场所（已将？号楼第？层

号房固定为物业办公室），完善办公设施，为物业服务提供基础保障。

五、立足目前实际，着眼长远发展，根据本小区居民生活需求水平的日益提高和周边 环境的变化，不断调整工作思路，进一步完善基础设施，增强服务意识，转变工作作风，提高服务水平。

六、主动向上级主管部门请示、汇报工作，随时接受督查检查，虚心听取批评意见建 议。

七、完善制度，责任到人，团结一致，相互协作，努力创建业主比较满意的物业服务公司。

以上报告妥否，敬请指正。

二〇〇三年七月三十一日