商业物业存在的问题

第一篇：商业物业存在的问题

摘要

商业物业管理在商业地产运作中的地位和作用如何？如何实现房地产与商业的对接？自上世纪末商业地产在我国很多城市全面升温以来，上述问题无论在理论上还是实践中都还没有做出中肯的回答。本文作者从分析当前商业地产存在的问题入手，明确了商业物业管理的重要作用，并提出商业物业管理是将商业和地产有机结合的粘合剂，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产发展的重要动力。本文值得从事于商业地产的人士认真一读。

目前，商业地产在全国的很多城市都炙手可热，一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是，人们也认识到良好的经营管理是商业地产项目持续发展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可以满足我们企业的多方面发展需求，如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。但是，商业地产运营是一个很复杂的过程，商业和地产是两个完全不同的领域，商业地产并不是商业和地产的简单累加。

一、在我国商业地产存在的问题

首先，如何实现房地产与商业的对接？商业地产包含两个概念：商业和地产。但两方面又是完全不同的领域。所以，研究商业业态及其变化规律和房地产结合是目前摆在商业地产面前最棘手的问题。（焦点房产网，商业地产的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地产20个流行语沙龙》上，杨昱就谈到：“商业和地产是截然不同的两个产业，如果不了解商业经营模式，对消费需求，商业经济缺乏研究，只管发展不重经营，商业地产就会成为一块烫山芋。”目前，商业地产出现的同质化，也正是没有将商业的市场细分和定位与地产结合的表现。因此，市场需要将商业与房地产运作有机结合的有效媒介。

其次，后期的经营管理也是我国商业地产的一个关键问题。（四川在线，成都地产沙龙谋略商业地区性产，2003-06-12）由于我国商业地产的运营模式主要以出售为主，或是将主体留下出租，其余出售。在这种商业地产投资热的背景下，不免有些开发商会急功近利，将商业地产出售获得利润了事，而忽略后期的经营管理。另外，由于商业物业出售之后，产权比较分散，就很难达到统一管理，很难实现并保持商业物业的市场定位和吸引消费者的注意。还有，由于大部分投资者都将其投资的商铺用于出租，且都是首次投资商业铺面，因此他们没有管理经验。目前，商业地产的经营管理问题也受到各方面的重视，包括开发商和投资购买者。由于管理不利，北京的怡景园，原来定位于高档商业街，但后来沦为小商品市场。

根据商业地产中存在的问题，有些开发商通过与零售商的结合运营来试图解决，但我国的商业地产多数是分散出售，所以本文认为这种方式在我国的适用性有一定的限制。本文认为高质量的物业管理可以解决这些问题。

二、商业物业管理

商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公

司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、赛特商业管理公司等。

三、商业物业管理对商业地产的作用

商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台，实现两者的有效融合。这种作用表现在商业物业的设计开发阶段和投入使用后的日常管理两个方面。

1、在设计开发阶段

专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以根据其以往商业管理的经验，给予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后开展管理工作。具体来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面：

首先，对商业地产的定位给予信息咨询服务。商业物业公司根据其对附近居民的消费习惯，偏好了解。对本商业地产的主营业务，目标市场，商业主题策划方面提出建议。比如针对于中心商业区同质化经营严重的现状，新建商业物业就可以采用市场细分方式定位，将综合市场变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以通过差异化的主题营造，使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力。

其次，对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结合；铺面的位置的摆放以及铺面结构要符合合理性要求；整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标。不仅如此，还应该使商业地产的设计符合使用、管理及发展的需要。以独具匠心的建筑风格，清新开放的商业环境，闲雅舒适的购物氛围赢得投资者和消费者的兴趣。

2、投入使用后的日常管理阶段物业管理的水平对商业物业的经营状况是非常重要的，比如，去年北京的很多热门的小市场今年就倒闭了，一个很重要的原因就是管理水平不够。（搜房网，商业地产凸显四大商机，2003-8-29）在日常管理中要对市场统一形象，维护其商业定位，实现商业的保值增值。在此期间，商业物业管理除了普通住宅管理内容之外，还要特别做好以下工作：

首先，整个商场的定期的外观装饰和室内装潢的设计和管理。物业管理要保证商场的装饰和装修在激发消费者购买欲望的同时，符合商场的定位。

其次，对于商铺租赁者素质和经营行为加以监督。租赁者的素质和其经营行为最直接地影响整个市场的声誉和在消费者心目中的形象。例如，原北京东大桥白云市场中的商户都是就近进货，档次较低，来购买的顾客也就比较少。后来新桥市场拆迁，一些素质较高的商户进入了该市场，才使市场活跃起来。

还有，对商场环境的创造和维护，为购物者提供良好舒适的购物环境。对整个商场的营销，使市场在消费者中有一定的知名度和美誉度等等。

四、如何发挥商业物业管理对商业地产的作用商业物业管理是一种经营性的服务行为。它根据物业管理服务合同来界定物业管理的服务内容和服务质量，明确双方的权力义务关系。商业地产的运作往往是开发权、所有权、经营权和管理权四权分离。同时，商业物业所有权比较复杂，“只租不售”的所有权在开发商手中：“只售不租”的所有权分散在投资者中：“租售混合”的所有权部分在开发商，部分在投资者中。并且，所有者通常并不自己经营，大部分用于出租获得回报，所以对商业物业管理和运作往往不太熟悉。这样使得商业物业的管理也变得复杂起来。物业管理在商业地产设计开发阶段的作用，通过商业地产开发商与物业管理公司之间的协议来实现。而对于出售之后的商业物业，在所有权较分散的情况下，物业管理在该市场的商会的监督和协调下开展物业工作。同时，商业物业管理公司要努力提高自身的营销和管理能力。在人才引进和专业水平上不断提高，以适应新时代商业的管理要求。更重要的是，商业地产开发商及其所有者、经营者都必须充分重视物业管理的作用，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间。

第二篇：深圳地铁商业 存在问题[定稿]

深圳地铁商业存五大弊端成熟还需要时间南方都市报 楼主

深圳铺王发表于搜房网楼市话题·业内论坛 深圳地铁商业存五大弊端 成熟还需要时间 南方都市报

开业项目惨淡经营，未开业项目前途未知；专家提醒市民，投资地铁商业需经得住时间考验

2004年12月28日，随着深圳地铁的开通，地铁商业开始真正来到深圳人的面前。而早在地铁开通之前，关于地铁商业未来的种种美好想象，已在业内广为流传。但直到现在，“早上在地铁便利店买份早点，在地铁报刊亭买份报纸，下班等地铁时带个唱碟、买张彩票”的地铁生活图景，仍只是金地为深圳市民勾画的想象。

原计划去年国庆开始试营业的深圳金地地铁商铺，至今没有启动，目前已经开始营业的金泰地铁商城、华联街和华强地铁电子中心生意清淡。金泰地铁商城已有多家商铺开始转让，华联街开业近一年仍是门庭冷落，华强地铁电子中心开月2月还有不少空位。深圳地铁离成熟，看来还需要很长一段时间。

地铁商业生意依然冷清

地铁商业在深圳露脸的时候，赢得了业内广泛的认同，似乎人人都看好这一新兴的商业模式。业内人士认为，这个新兴模式所具有的交通便利的独有优势，是传统商业无法比拟的。在深圳这样繁华的大都市，地铁无疑是最便利的交通工具。从理论上讲，地铁运行后，就会吸引大批乘客，许多乘客也会变成地铁商铺的顾客。而对于传统商圈来说，交通不便现在已成为许多商业设施无法吸引客源的最主要原因之一。地铁商圈还能够扩大辐射范围，如果地铁站周围有好的商铺，即使几站地以外的顾客也有可能到此来消费。而传统商铺只能吸引一个区域的顾客。

时间过去快2年，上文描述的情况似乎并没有出现。目前已经开始营业的金泰地铁商城、华联街和华强地铁电子中心生意清淡。金泰地铁商城已有多家商铺开始转让，华联街开业近一年仍是门庭冷落，华强地铁电子中心开月2月还有不少空位。

“现在最大的问题就是没有人，”在华联街经营化妆品的一女士称，她认为她所在的这一地铁商业项目，设计不是问题，位置也不存在问题，定位问题也不是特别大，“问题就是出在人流上，没有人怎么做生意？”她的担忧也困扰着深圳地铁商业的每一个商铺的经营者，不管是金泰地铁商城还是华联街，甚至是刚刚开业的专业电子市场——华强地铁电子中心，人流都成了这些项目发展的瓶颈。

业态成熟还需时间“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光表示。他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。“怎么做、出入口如何设计等都没有充分考虑进去，深圳地铁商业可谓有些先天不足。”“业态组合也存在一定问题。”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。”此外，深圳地铁还不具备不可获缺性和首选性，开发商缺乏“放水养鱼”心态，消费者没养成地铁消费习惯，也是导致深圳地铁一直冷清的一大原因。“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。”谭伟光预测说。深圳地铁商业调查

[ 已开业项目 ]

华强地铁电子中心

开业2月仍有空柜

9月19日下午，记者来到华强地铁电子中心。从A区大门进入，首先感觉比较空旷、安静，远没有赛格电子广场内的强烈喧嚣感。门口处有一排柜台不见铺主，记者在里面逛了几圈，发现人流量很少，即使有一些人也大多是径直穿过大厅。不少柜台都空置着，既无铺主也没有摆任何产品，尤其在C区为多。还有些柜台内虽然有产品，但不见铺主，只是在柜台内摆了几张名片，有些还留下了“招租”的字条和电话。几个铺主离开了自己的铺位，聚在一起聊天、喝茶、打牌，更多的是在玩电脑游戏、上网和看报纸，有人走过也并不留意。

记者随意走进一间房间，“人流量你也看到了，很少，现在是靠熟客撑着，免租期过后，每个月都要亏。”林姓店主说，他进驻这里快2个月了，决定进来是因为去华强电子世界、赛格等地方租铺的转手费太高，“要二三十万”，而这里免一年水电，送2个月月租。“但没想到这里开业2个多月来，还有这么多柜台没租出去，人气根本起不来。”他怀疑其中有不少炒铺的，根本就没准备经营，“不然免租期怎么不进场？”在另一家店面，张姓营业员表示：“平均每天只有5个人进来问价。”而月租金要3万多，“营业额连租金的1半不到。”他认为，目前管理方对电子中心的广告和营销推广太少，“大家都不知道有这么个地方。”

华联街生意清淡

9月19日下午6点左右，记者来到位于地铁大剧院站的华联街。华联街感觉人流量较华强地铁电子中心稍多，业态以时尚服饰、小饰品、食品、礼品为主，记者一路走过，在不少店面内都能看到选购的顾客，以女性为多，其中有不少学生。不过，下到地下的人流绝大部分都是匆匆去搭乘地铁，转入华联街的很少。

“从今年5月开始才赚得比较多点，之前都没钱赚。”一位冯姓店主说，她自2005年4月就在这里经营，最开始和朋友开了6家店，免租期过来后维持不下去，朋友退出，她继续经营3家店铺。“后来因为亏损，陆续关了，压缩到现在这一家。”她说，这一年多来，附近的店铺开了又关，关了又开，换了好几拨，从开业坚持到现在的估计就10多家。

“人流量很少，昨天才一个客人。”她表示，一年多来，人流量并没有很显著的提升，她的主要顾客是附近上班的白领和居民，“都是熟客，地铁带来的顾客很少。”“在这里，要很有特色才能生存，”她说，在东门也开了一家店，那里顾客要多很多，租金也比这里便宜。“听管理方说要和中信那边打通，希望以后会好点。”记者随后来到一家冷饮店，“今天营业额还不到100元。”营业员表示，今天肯定是亏的，平时人会多点，但是生意也不好。

金泰地铁商城

很多商铺关门

记者来到金泰地铁商城时，已经是晚上8点，门口处，几个学生模样的人坐一排在吸烟聊天，进入商城，正面的一排店铺都已关门，令记者误以为已到歇业时间。“还没有关门，这些是没人经营的。”一个保安解释说。继续往里走，发现很多店铺都关着门，上面连店名都没有。商城里面有一个电子游戏厅，较为嘈杂。商城里的业态以照大头贴的照相馆、理发店和文身店等时尚、前卫的为主，间杂有一些卖食品、包袋、游戏机的店面，人流量很少，环境较为凌乱，相馆的宣传牌挤占了不少通道。

“今天做了35元，刚巧够一平方米的管理费。”一家大头贴照相馆的店主有些自嘲地向记者表示，她是今年5月进场的，当时认为上家在这里做了一段时间，积累了一批客户可以利用，但是没想到进来后发现经营如此困难。“这里很多挺不住都关门了，”她说，她现在有两家店，另一家之前是卖水晶、公仔等小饰品的，后来没生意，转卖饮食、水，“还是亏，正准备关门呢。”而这家照相馆准备过了国庆再看看。“再不行，就去华强北。”一家文身店内，店主正在翻看图片，他对记者表示，商城的人流量太低，因为生意差，很多店都关门了，还有一些干脆把这里的店面作仓库。“很多人下来不是来消费，而是来问地铁在哪里，”他说，地铁东门站没有开通，这里并不是真正意义上的地铁商城。[ 未开业项目 ]

金地地铁商业

开业时间依旧未知

“老板，那张Rain的呢？”18日下午6点30分，岗厦地铁站C出口附近，某数码冲印店门口，三个小学生翻着门上挂的明星贴纸问。

这是目前岗厦地铁站，站内开业的三家商铺之一，主要经营明星贴纸、钥匙扣、项链、戒指之类的小商品。据老板介绍，这一店铺面积6平方米，每个月的租金加管理费大概在1500元左右。“租金比较便宜，就是人气不行，生意不大好，”他说，“另外一侧开业了估计生意会好点。”他所指的另一边，就是连通岗厦、会展中心以及购物公园三个站点的地下商业街。和他的商铺一样，这里也由深圳市金地置业顾问有限公司(金地集团的全资子公司)负责招商经营。根据此前媒体报道，地下商业街面积近4万平方米，是深圳地铁一期地下商业中最主要部分，占总面积的90%。除此之外，金地负责的地铁商业还包括约5000平方米的零星商业以及站厅商业。其中，零星商铺以3-15平方米的小商铺为主。

目前，除岗厦的三家零星商铺之外，商业街所连接的三个地铁站点的出入口均处于封闭状态。现在距金地之前表示的“2005年国庆开始试营业”的时间已迟了将近一年。尽管外界对此猜测不断，金地仍以“事情仍在梳理当中”为由拒绝了记者采访。不过金地置业地铁商铺整体租赁负责人曾秀梅表示，地铁招商已于近日全面结束，预计将会在近期开业。

中信地铁商场、流行18•28

招商打出优惠牌

同样尚未开业的，还有中信地铁商场和流行18•28，前者位于地铁科技馆站出口处，总建筑面积近2万平方米，后者位于华强路站出口处，总面积9000平方米。

或许是考虑到出租的压力，这两家都选择了出售的方式。为了增强投资者的信心，除免租6个月之外，中信地铁商场还作出了“前三年返租年回报率8%”的承诺。记者18日从中信地铁商场销售中心了解到，商铺最小面积约40平方米，售价约6-7万元/平方米，现在仅余50多个。而11月1日入伙的说法，也从开发商方面得到证实。

更接近华强北商圈，商铺面积10-30平方米，目标定位在18-28岁的年轻消费族，包括服饰、电玩、餐饮等业态分布的流行18•28，招商进展似乎更为顺利。记者从开发商处得知，均价4万元/平方米的700多套商铺早已全部售完，开发商正准备全面整体招商。

值得一提的是，在中信地铁商场与流行18.28之间，是去年开业的华联街和今年刚开业的华强地铁商城。这也意味着，随着中信地铁商城、流行18•28以及金地地铁商业开业，地铁商业将随地铁一号线覆盖东门、万象城、中信城市广场、华强北、岗厦、购物公园、会展中心沿线，并与地面商业衔接。“消费者出行大多依赖公交，没有形成在地铁购物的习惯。”世华地产商业部副总经理林文敏认为，“随着地铁自身线路的完善，地铁商业会真正发挥出聚集效应。”

连通岗厦、会展中心以及购物公园的地下商业街面积近4万平方米，是深圳目前最大的地铁商业项目，其开业与否将给深圳地铁商业带来很大影响。

□ 地铁商业五大弊病 规划先天不足

“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光指出，他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。

“怎么做，出入口如何设计，包括买票进出口和地面出入口的设计，引入什么规划，如何设计通道，如何引导人流等等问题，当初可能没有把未来的地铁商业充分考虑进去，”谭伟光说，“所以深圳地铁商业可谓有些先天不足。”

在调查中，商户们也反映了类似意见。有商户认为，地铁通道设计对人流的引导存在一些问题，搭乘地铁的人流，完全可以不经过地铁商业就直接进出地铁站。地铁不是交通首选

“最根本原因在于，深圳地铁还不具备不可或缺性和首选性。”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，地铁在城市交通网络中的地位决定了地铁商业目前的现状。目前单线运行的地铁，乘坐人群较为单一，以白领和福田、罗湖区的居民为主，涵盖面还不充分。同时，人流量也不大，“只有后续几条线开通后，整个网状的地铁系统才能真正带来大量人流，那时才是地铁商业兴旺的契机。”

“地铁几条线开通的时间配合不太好，还没有形成网络。”谭伟光也认为，与上海、广州等城市相比，深圳私家车保有量高，增长速度快，同时，公交系统很发达，地面道路交通相对比较通畅，市民并没有养成乘坐地铁的习惯。

“坐地铁的习惯都没有，怎么会养成地铁商业消费的习惯？”周欣反问道。3 兴旺还需要时间

“不管怎样，任何一种商业兴旺有个过程，都需要时间。”深圳慧通行房地产顾问有限公司董事总经理母舟表示，地铁商业虽然目前不景气，但是前景还是很光明的，只是在兴旺之前，需要很多商家摸索，坚持、付出牺牲。

“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。”谭伟光预测说。

“核心问题是时间问题。”周欣说，地铁商业有其先天优势，虽然目前优势没有完全发挥，但是有人流的支撑，前景还是很看好，即使目前地铁商业出现定位不好、业态不对等等问题，都可以逐渐调整，“地铁全线贯通后半年到一年，地铁商业将旺盛起来。” 定位还在调整阶段

“目前地铁商业成功的不多，定位是一个问题。”周欣表示，目前地铁商业的定位在调整阶段，定位比较复杂，因为现在处于培育期，有些商业的业态设计从长远来看也许是对的，但是短期内还得熬。有些现在短期内做能够旺场的，长期看未必是好业态。

“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。”周欣举例说，比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。他认为，目前华强地铁电子中心打造电子元器件专业市场，是希望借势整个区域旺盛的电子市场，但是还需要考虑产品的差异性与互补性。无“放水养鱼”心态

在华强地铁电子中心，好几名商户均表示，开发商在前期销售中没有进行控制，结果有不少炒铺的进入，“买了柜台不经营，空在那里，商城内稀稀落落的，人气怎么起得来？”

“开发商和运营商可能出于快速回笼资金、促进销售考虑，对买家和租客没有严格要求。”母舟说，国际商业发展的趋势是定单商业地产，根据已确定的主力店的要求，进行规划开发，前期投入大量精力做调研，定位。“香港又一城，前期工作做了3年，地铁商业旺得很，而深圳很多几下子就卖出去了，自然会出现一些问题。”

谭伟光也建议说，运营商不能将目标盲目指向租金，而是应该在前期“放水养鱼”。

>> 深圳到底需要什么样的地铁商业

[ 专家说法 ]

地铁商业主题应鲜明

谭伟光认为，地铁的最大价值在于庞大的人流，所以，以后的地铁商业从业态设计上可以考虑三点，一是设计吸引人流的快速消费品的业态。二是提供人们日常必需品的业态。三是在规划和装修定位上，要更加休闲，有明确的主题，这样才能吸引人流驻足。

“未来趋势是以大商家为主导的定单地产商业。”母舟说，以后的商业发展趋势，包括地铁商业在内，都是要围绕主力店做文章。“从零售管理学角度说，靠一个小商铺是很难将人气带起来的。”母舟表示，目前，在广州地铁商业最旺的天河城，就是由吉之岛、百佳等大的主力店带动。深圳地铁商业引入大的主力店，未来经营将有保障。

“未来深圳地铁商业没有定势，商业本身就不该有定势。”周欣说，不过一个原则是，主题必须鲜明，各个地铁站点的地下商业要与地面商业的特征相互融合、互补。“一定要能借势”，同时又要突出地铁商业的优势。

[ 市民观点 ]

业态及商品要求有特色

“路面上有大把的商场，我为什么要去地下的商场逛呢？”肖小姐反问道。周末逛街，肖小姐常常从东门转战华强北再到万象城，从来没有在地铁商铺里停留过。“没有多少开业的，开业了的也和外面没有区别。”

按照一些市民的说法，地铁商业最大的优势是其便捷的交通，缺陷则是毫无特色，以及无法与shopping mall相比拟的购物环境。“不要同质化竞争，”在华强北某电子市场工作的陈先生也指出，地铁商业可以有所复制，但是绝不要跟近距离的地面商业重复。“如果不能进行业态细分，地上与地下不仅形成不了规模效应，反倒可能分流一部分原有消费群。”

“此外，除了引进知名的商家，完善配套，还应推出一些特色的商品，做到除此之外绝无仅有。比如，某一件商品，某一个款式，只有一个码，一种颜色，那样也会吸引固定的人气。”肖小姐也认为。

周边白领期待“速食店”

在很多市民看来，随着深圳地铁线路网络铺展开，今后很多市民出行都将依赖地铁交通工具，像逛商场一样逛地铁商铺，将成为很多人习惯的消费模式。但是这样的方式，对目前而言还为时过早。

“现在的地铁商业太不成熟了，卖的东西都不适合地铁商铺。”在深圳书城附近上班的刘小姐对记者说，“你看华联的地下街，开业一年多了，生意还不是很理想。”和刘小姐一样，几位在中心区上班的白领也表示，对目前深圳地铁商业没有兴趣。他们说，如果地铁商铺形不成规模效应，不能满足一般乘客便捷快速的需求，很可能会出现开张不久就不得不关门的局面。刘小姐建议说，深圳地铁可以借鉴香港的地铁经营模式，“一般地铁站卖的都是报刊、小件零食、饮料或者高级快餐，甚至是一些价值比较高的小玩意儿，不用怎么试，买了便可以随身带走的。一般人乘地铁时不可能有很多时间去逛，所以根本不适合卖衣服。”

地铁商铺投资要诀

第一，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。因而，投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。第二，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相对比较便宜。

第三，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。

最后，地铁商铺主要依靠的还是地铁人流。地铁过道商铺依靠的客流完全来自换乘地铁的人流，适合经营饰品、报刊杂志、饮料等一些小件商品，经营者比较容易估算客流，经营的风险比较小，同时由于没有太多的不确定因素，商铺的增值空间比较小。

第三篇：商业物业管理在物业经营管理中存在的问题和解决途径

商业物业管理在物业经营管理中存在的问题和解决途径

摘要

商业物业管理在商业地产运作中的地位和作用如何？如何实现房地产与商业的对接？自上世纪末商业地产在我国很多城市全面升温以来，上述问题无论在理论上还是实践中都还没有做出中肯的回答。本文作者从分析当前商业地产存在的问题入手，明确了商业物业管理的重要作用，并提出商业物业管理是将商业和地产有机结合的粘合剂，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产发展的重要动力。

关键词：物业管理: 措施: 发展 商业物业

目前，商业地产在全国的很多城市都炙手可热，一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是，人们也认识到良好的经营管理是商业地产项目持续发展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可以满足我们企业的多方面发展需求，如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。但是，商业地产运营是一个很复杂的过程，商业和地产是两个完全不同的领域，商业地产并不是商业和地产的简单累加

一、在我国商业地产存在的问题

首先，如何实现房地产与商业的对接？商业地产包含两个概念：商业和地产。但两方面又是完全不同的领域。所以，研究商业业态及其变化规律和房地产结合是目前摆在商业地产面前最棘手的问题。（焦点房产网，商业地产的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地产20个流行语沙龙》上，杨昱就谈到：“商业和地产是截然不同的两个产业，如果不了解商业经营模式，对消费需求，商业经济缺乏研究，只管发展不重经营，商业地产就会成为一块烫山芋。”目前，商业地产出现的同质化，也正是没有将商业的市场细分和定位与地产结合的表现。因此，市场需要将商业与房地产运作有机结合的有效媒介。

其次，后期的经营管理也是我国商业地产的一个关键问题，由于我国商业地产的运营模式主要以出售为主，或是将主体留下出租，其余出售。在这种商业地产投资热的背景下，不免有些开发商会急功近利，将商业地产出售获得利润了事，而忽略后期的经营管理。另外，由于商业物业出售之后，产权比较分散，就很难达到统一管理，很难实现并保持商业物业的市场定位和吸引消费者的注意。还有，由于大部分投资者都将其投资的商铺用于出租，且都是首次投资商业铺面，因此他们没有管理经验。目前，商业地产的经营管理问题也受到各方面的重视，包括开发商和投资购买者。由于管理不利，北京的怡景园，原来定位于高档商业街，但后来沦为小商品市场。

根据商业地产中存在的问题，有些开发商通过与零售商的结合运营来试图解决，但我国的商业地产多数是分散出售，所以本文认为这种方式在我国的适用性有一定的限制。本文认为高质量的物业管理可以解决这些问题。

二、商业物业管理

商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司。

三、商业物业管理对商业地产的作用

商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台，实现两者的有效融合。这种作用表现在商业物业的设计开发阶段和投入使用后的日常管理两个方面。

1、在设计开发阶段

专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以根据其以往商业管理的经验，给予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后开展管理工作。具体来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面：

首先，对商业地产的定位给予信息咨询服务。商业物业公司根据其对附近居民的消费习惯，偏好了解。对本商业地产的主营业务，目标市场，商业主题策划方面提出建议。比如针对于中心商业区同质化经营严重的现状，新建商业物业就可以采用市场细分方式定位，将综合市场变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以通过差异化的主题营造，使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力。

其次，对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结合；铺面的位置的摆放以及铺面结构要符合合理性要求；整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标。不仅如此，还应该使商业地产的设计符合使用、管理及发展的需要。以独具匠心的建筑风格，清新开放的商业环境，闲雅舒适的购物氛围赢得投资者和消费者的兴趣。

2、投入使用后的日常管理阶段物业管理的水平对商业物业的经营状况是非常重要的，比如，去年北京的很多热门的小市场今年就倒闭了，一个很重要的原因就是管理水平不够。

在日常管理中要对市场统一形象，维护其商业定位，实现商业的保值增值。在此期间，商业物业管理除了普通住宅管理内容之外，还要特别做好以下工作：

首先，整个商场的定期的外观装饰和室内装潢的设计和管理。物业管理要保证商场的装饰和装修在激发消费者购买欲望的同时，符合商场的定位。

其次，对于商铺租赁者素质和经营行为加以监督。租赁者的素质和其经营行为最直接地影响整个市场的声誉和在消费者心目中的形象。例如，原北京东大桥白云市场中的商户都是就近进货，档次较低，来购买的顾客也就比较少。后来新桥市场拆迁，一些素质较高的商户进入了该市场，才使市场活跃起来。

一、目前我国商业物业管理实践过程中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1、物业管理架构不完善。

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2、配套设施运作不理想。

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

3、物业管理法制不健全。

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

4、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

5、物业管理不到位。

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

6、地区间发展不平衡。

各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

二、解决对策

松、面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

1、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。

立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

2、加强物业公司的资质管理。

房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

3、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。

物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

4、建立专项维修基金管理委员会。

专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5、设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

6、加大组织领导力度理顺管理体制。

按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。

7、处理好物业公司与其他方面的关系。

物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。

8、强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展。

对于我国物业管理行业起步比较晚，在社会的影响力还不够，相关的体制还不完善，强化管理树立品牌，建立激励机制，能步断的提升行业在社会上的影响了，促进整个行业的健康发展

结论：

物业管理在商业地产设计开发阶段的作用，通过商业地产开发商与物业管理公司之间的协议来实现。而对于出售之后的商业物业，在所有权较分散的情况下，物业管理在该市场的商会的监督和协调下开展物业工作。同时，商业物业管理公司要努力提高自身的营销和管理能力。在人才引进和专业水平上不断提高，以适应新时代商业的管理要求。更重要的是，商业地产开发商及其所有者、经营者都必须充分重视物业管理的作用，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间

第四篇：某物业存在问题的反映

某小区某物业存在问题的反映

尊敬的领导：

我们是某小区的住户，我们小区物业公司某物业不顾小区业主权利及利益，未按照服务约定对业主进行服务，这让所有业主非常失望，业主买房图的就是一个安居乐业，物业服务的好坏直接影响广大业主们的生活，有些还会直接或间接的给业主造成各方面损失，就此我们曾多次向上级主管部门报告，但未能得到有效解决。为了避免业主与物业公司的矛盾激化，为了维护业主们的合法权益我们只好将物业公司存在的问题向政府职能部门反映希望给予帮助解决。

一、损害业主利益

1、小区内广告收入被私吞。根据《中华人民共和国物权法》及相关规定，小区业主对所购房屋单元享有专有所有权，对建筑物的外墙、电梯和楼道等共有部分享有共有所有权。因此，小区业主有权共同决定建筑物共有部分如电梯间广告位使用权的归属，同时使用收益如广告发布费。物业服务公司无权擅自处分建造物共有部分的使用权，如果征得业主同意后，物业服务公司基于共有部分的管理维护，可以在收益中提取部分作为管理服务费用。某小区内电梯和门口广告牌每年都有不少的广告出租位收入，但是业并不知情也没分得应有的利益。

此行为违反了《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

也违反了《某某小区物业服务合同书》第十三条：物业管理用房和物业管理区域内的一切公用部位和公用设施设备，属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用物业管理用房，无权改变其用途。凡理应公用部位从事经营活动所取得的各项收入，甲乙双方各占50%。

2、小区内代收水费比自来水厂统一收费高出许多，业主皆不知这个价钱是怎么定的，是不是收取了手续费，高出的费用用来做什么，并且大多数业主表示愿意直接向自来水厂缴费，既方便又便宜。

违反了《物业管理条例》第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

二、未尽维护安全责任

1、汽车违规乱停。本小区内并未划出停车位，因此是不允许长时间停车的，更不许停车过夜，因为物业的不作为，小区内停满了车，带来了巨大安全隐患，一是小区内小孩多，仅有的空地是给小区内的大人小孩提供的活动场地，车乱开乱停，小孩跑来跑去，极容易出安全事故；二是小区内燃气管道铺设浅，车辆长期碾压容易把燃气管道压坏。三是小区内车乱停占用了消防通道。

此行为违反了《湖南省物业管理条例实施细则》第三十五条： 物业服务主要包括下列事项：(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;(二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;(三)车辆停放管理。

也违反了《某某小区物业服务合同书》第二章物业管理服务内容第二条：

（五）车辆行驶、停放管理。

2、消防管道没水。我们多次向物业反映消防通道没水的问题，但是却一直得不到整改，一旦发生火灾等突发事件，后果不堪设想。

此行为违反了《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。

3、物业公司对门禁系统管理松散。虽然小区有门禁系统，但是白天基本上都是敞开的，社会人员轻易就能进入小区，给小区带来了治安隐患。

4、小区内存在业主财产丢失现象。小区物业应该要守护好业主的人身和财产安全，但是小区内还时常发生电动车电瓶被盗的事件，电瓶丢失后业主通过小区监控视频查看丢失过程，能清楚发现小偷的偷盗行为，物业却没有监管到位，明显存在监管漏洞。

三、没有做好公开，没有接受监督

没有公开物业收益情况，也没有任何账目公开。自某物业进入某小区后，与上届业主委员会沆瀣一气，私吞小区广告收入，小区活动室（麻将馆）收入，这届业委会接手时没有任何账目明细，仅移交了1100元、两枚印章和一些资料。开发商和物业皆不提供小区建筑图纸，因此这届业委会连小区公共区域都不清楚，没有账目明细、没有小区建筑图纸如何行驶监督权力。不公开是因为有不可告人的利益勾结。物业不公开物业收益情况，明显侵犯了业主的知情权和监管权。

此行为违反了《物业管理条例》第二章第六条第八款：业主享有“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。

也违反了《某某小区物业服务合同书》第九条乙方的权利和义务：

（六）每向甲方报告业务管理服务实施情况，并公示其收益情况。

四、没有履行合同服务

根据«物业管理条例»第二条物业有“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的责任，但是小区内管理情况不如人意，服务质量让人失望，不少业主表示“物业只收钱不做事”

1、小区内公共设施损坏不修补或者修补不及时。业主多次向物业反映智能楼宇系统坏了没人来维修，A栋电梯出现了三次电梯夹人事件，物业也迟迟不找电梯公司来修，还有常见的地板损坏，楼道漏水等问题，都是迟迟得不到解决。

2、A栋和C栋天台被顶楼违规霸占不管。C栋楼下店面砸开墙面破坏建筑结构，私开后门不管。此行为违反了《物业管理条例》第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

五、合同里设置霸王条款 合同里赋予了停水的权利。“《某某小区物业服务合同书》第九条乙方的权利和义务：

（四）乙方可采取规劝、警告（包括暂停售水）、上诉等措施，制止业主、物业使用人违反业主公约和物业管理规章制度和本合同交费义务的行为。”以上条款明显违背国家政策规定，若业主未及时缴纳物业费，物业公司可以要求业主缴纳，并承担一定的违约金。但是物业公司无权采取停水停电措施。

六、威胁恐吓业主

新成立的业主委员会成员多次与物业沟通其存在的问题，但是物业不配合不理睬，拒不提供账目明细，不接受业委会监督，也不积极整改业委会提出的意见，甚至恶语相向，威胁其生命安全，暴露其黑社会人员作风，还向业主委员会成员家门口扔屎。

鉴于某物业这种无视法律法规，不履行合同内容的行为，严重损害了广大业主的利益。我们强烈要求：

1、希望房管局责令某物业公开共用部分的使用和收益情况，清查非法侵占的公共收益，返还公共区域的收益，追诉相关责任人的法律责任与经济责任；

2、希望房管局责令某物业公开物业所收水费定价机制，如果是不合理的高价收费，要求整改并返还收益，如果还不满意，希望自来水厂帮助某小区把自来水缴费机制转变成分户缴费，取消某物业代收水费的权利。

3、关于消防管道没水及车辆停放堵塞消防通道的问题，希望消防部门责令物业管理进行整改。

4、对于A栋和C栋天台被顶楼违规霸占，C栋楼下店面砸开墙面破坏建筑结构、私开后门的情况，希望房管局责令整改。

5、根据《湖南省物业管理条例实施细则》第二十条：建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。希望有关部门督促建设单位提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

6、根据《湖南省物业管理条例实施细则》第四十一条：县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。希望房管局及时处理我小区对物业存在问题的投诉，如果房管局不处理、推诿扯皮，那么某物业与房管局可能存在官商勾结的情况，请纪委部门对房管局领导的业务能力进行评估，对其办事作风予以考核，对其廉洁奉公情况予以调查。

7、如果某物业的存在的问题还是得不到有效解决，我们希望翠园街道办事处和三八亭社区有关领导能指导小区业委会启动更换物业公司的程序。《湖南省物业管理条例实施细则》第三十八条：物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

某小区全体业主 2018年4月7日

第五篇：物业管理体制存在的问题及其对策

物业管理体制存在的问题及其对策

陈士哲

物业管理在我国作为一种新兴产业，是社会主义市场经济条件下住房制度改革的重要组成部分。自从1994年以来，新建小区普遍实行物业管理新体制，迄今，物业管理在推进住房商品化、优化居住环境、改善城市社区管理等方面发挥了重要作用。然而，随着物业管理服务范围的扩大，物业纠纷日益突出，特别是从中暴露出的物业管理体制的深层次问题日趋明显，影响了业主的正常生活，妨碍了和谐社会的建设。

从目前的情况看，物业纠纷主要来自两个方面：一方面，因业主不交物业费，而被物业起诉的。思明区法院立案庭统计数据表明，该院2006年上半年受理的物业纠纷案高达184起，其中大部分都是因物业费问题被成批当作被告的情况。另一方面，因物业服务的质量等问题，业主普遍存在对物业公司不满意的情况。2006年中央电视台曾对北京的上百个小区共5000位业主做过问卷调查，高达73％的业主对物业公司表示不满意。物业公司或保安与业主发生口角、冲突的例子更是屡见不鲜。物业管理体制存在的问题

1、物业管理体制混乱

不同住宅区的管理机构虽然都叫“物业管理”，但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别，目前共有以下几种管理模式：

（1）以开发商所派生的物业管理公司为主体的管理体制。开发商组织的物业管理公司通常是开发商的子公司或分公司，与开发商有着或多或少的联系，这类“谁建设、谁管理”的物业管理体制在新建住宅小区内占有较大比重。

（2）以房产管理部门及其转制的物业管理公司为主体的管理体制。随着房改制度的不断深入和完善，日前，这种情况已较少出现。

（3）原企事业单位内部成立的物业管理部门。一般配有本单位的专职人员进行管理，这种模式更多的是采取行政手段进行管理。

（4）以政府社区管理为主体的管理体制。一些旧住宅区，仍保留由街道办组织的如小区管委会进行管理，有的则直接由居民委员会进行管理。

（5）专业物业管理为主体的管理体制。目前已有部分住宅小区过渡到这种管理体制。这种管理体制以业主为主体，成立业主委员会，由业主委员会招聘或招标物业管理公司对小区进行管理。

2、物业管理部门权责不明

由于物业管理体制混乱，导致了不同的职能部门权责不明，出现了多头管理或是管理真空的局面。

（1）业主委员会组建困难，未能真正发挥作用。按照《物业管理条例》规定，全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体，业主大会的执行机构是业主委员会。物业公司必须按照业主大会的决议开展工作，由业主委员会负责监督。但在实际的小区管理中，部分业主委员会运作不规范，业主委员会能真正发挥作用的少之又少，甚至有些小区根本就没有业主委员会。据有关部门统计，即使在北京，仍有超过85%的实施物业管理小区没有成立业主委员会，致使多数业主的合法权益得不到保障。

（2）建设行政主管部门、房地产行政管理部门和地方政府属地管理的职责不清。小区物业管理是以建设行政主管部门为主，还是房地产行政管理部门、政府、街道办事处管理为主，各部门的职责如何界定，权限如何划分等问题始终没有很好地解决，导致有的地方对物业管理领导权的争夺越演越烈，矛盾激化。

3、物业管理服务定位不清

物业管理既是一个管理过程，更是一种强化服务意识的过程。物业管理的对象是物，包括楼盘、设备、设施、场地等等；而服务对象是人，受雇于业主、服务于业主。但目前很多物业公司其服务定位不清，管理方式缺乏人性化，物业管理机构为业主服务的意识十分淡薄，导致了工作简单粗暴，服务质量低下，甚至纠纷不断。

物业管理体制出现问题的原因分析

造成物业管理领域矛盾的原因是多种多样的，可以总结为以下两个方面：

1、从制度层面进行分析

目前，我国的物业管理模式虽然大多接受了社会化、市场化、专业化的管理理念，但从经济学角度看，这种物业管理体制的变化更多的是强制性制度变迁的产物，意味着它是由政府发布行政命令或是制定政策法规而倡导实现的制度改革，而不是由市场机制自发形成的制度变革。这种由政府推动的物业管理制度变迁，由于经验不足、法律法规不完善等原因，致使物业管理制度出现了利益关系的失衡，形成了一种极不对称的关系：一方是具有强大资源优势的物业管理公司，另一方是分散的业主，双方由于力量不均衡、信息渠道不畅通，弱势一方很容易受到强势一方的左右，易引发各类纠纷。

物业管理在短短的二十年间在我国迅速发展，是得益于政府部门对制度转型所做出的举措。但在社区制度变迁过程中，也不可避免地出现了“路径依赖”的特征，不同类型的物业管理机构发展参差不齐，特别是一些遵循传统做法的物业公司，其经营理念、运作模式与现代的“物业管理”相去甚远，导致在物业管理过程中出现各类问题。

2、从操作层面上进行分析

（1）法制建设落后，法规不完善

虽然，我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款，对物业管理体制做出了一定的规定，但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点。物业管理体制问题上缺乏一套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规。甚至有的地方出台的政策法规互相矛盾，特别是小区的归口管理方面政策法规不统一现象时有发生。法制不健全，必然导致物业管理出现混乱。

（2）物业管理部门与业主之间缺乏有效的沟通机制

物业管理实际上涉及到了准公共产品问题，有部分业主对物业管理有偿服务观念还不适应，存在着“搭便车”的心理而出现迟交、欠交物业费问题；而物业管理公司由于对业主期望认知与服务标准及服务传递间存在差异，也导致了各种纠纷与问题的出现，究其原因就在于双方缺乏有效的沟通机制，未能找到双方利益的平衡点。

物业管理制度创新的对策思考

1、物业管理制度创新中的政府定位

社会制度的变迁，应该强化走诱致性制度变迁的道路。尽管，政府部门在早期的住房改革过程中，通过各种方式鼓励支持物业公司的发展，起到了一定成效。但其进一步发展需要逐步取消政府的参与和干预，政府在此过程中应起到的是规范、引导的作用。

首先，政府要为不同类型的物业公司提供公平、公正的竞争机制和发展平台。如取消对由房改部门转型的物业部门的一些特殊待遇，因为这类物业公司利用长期以来积聚的资金和实力进行运作，会获得相对优势，从而对其他类型物业公司的发展造成障碍。

其次，政府应针对物业管理方面出现的法规不健全现象，加速立法工作，并加强执法力度，做到物业管理领域“有法可依、有法必依”，切实规范物业管理工作并保护广大业主的权益。

2、物业管理模式创新

前文通过对物业管理制度变迁的深层次分析，说明体制因素是造成当前物业管理纠纷的重要原因。因此，重构物业管理体制，理顺物业管理方方面面的关系，是化解当前物业管理矛盾和纠纷的重要途径。

从国内外的实践看，物业管理没有统一的模式，如英、法等市场经济发达的国家，物业管理单位一般采取企业法人的组织形式；美国的物业管理采取了非营利组织的方式进行管理；我国台湾省的物业管理则采用业主自营式管理，小区的公共财产收益在支付了各项开支后，一般还有节余，无需再向住户收取费用。

而在我国，多是依赖居委会或单纯的业主委员会或物业公司进行管理，这些传统模式都存在着管理制度设计上的缺陷，已不适合经济发展的需要。因此，我们要在借鉴国内外物业管理的成功经验的基础上，结合历史文化传统，根据不同性质物业的特点和业主的要求，设计出符合本国国情的管理体制。

从深层的意义上讲，物业管理应该是一种社区管理体制。因而物业模式设计中应充分考虑到业主及业主委员会和物业管理企业之间关系问题，这两者之间应更多地体现为一种即相互依存又相互作用的关系，其实施管理的范围不仅局限在以房产维护和管理为主的范围内，而且应覆盖到社区生

活各个层面。笔者认为应建立一个由社区管委会、物业管理公司、业主委员会等共同管理的多位一体的物业管理体制，构建一种服务到位、管理民主、成本低廉、健康有序的物业管理模式。

3、完善物业日常管理机制

一个完善的物业管理制度结构应是一种复合的制度体系，包括物业公司招投标制度、业主委员会推选和运作制度、物业公司组织制度、物业服务评价考核制度、物业管理公司退出制度等等。通过制度建设，发挥物业管理服务的长效机制。

在具体的日常管理工作上，应注意以下几点：

（1）提高物业管理公司的服务质量

物业管理企业可以通过企业文化建设，树立特色服务定位与形象，将企业文化精神、价值观念通过员工的行为在服务中渗透到社区的每一个住户。除此以外，物业管理企业还可以通过采取现代化的管理手段，推行品质管理系统，加强对员工的培训等，提高员工的素质，从而向业主展示企业提供优质服务的能力，提升业主对社区管理品质的信心，这样不仅可以使公众对企业产生认同，而且将扩大企业的影响，全面促进物业管理与社区管理的协调发展。

（2）加强业主与物业公司的有效沟通

物业管理是以服务为主的行业，要充分体现服务宗旨，奉行“以人为本，业户至上”的服务理念和细致入微的服务态度，为业主提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中。同时可通过走访沟通、举办活动等形式，加强与业主的沟通联系，及时了解业主的意见与需求变化，真正为业户创造舒适的生活和工作环境，构建和谐的社区氛围。

（3）重构物业管理公司的组织方式

物业管理服务专业化是社会分工发展的必然趋势，应对现有物业公司进行重组改造，物业公司只设行政管理人员，业主委员会对物业公司的经营管理活动进行监督。维修、绿化、保洁、保安等服务部门可通过向社会公开招标，聘请专业服务公司负责处理。

（4）制定合理的物业管理服务标准

在物业管理服务费的设计上，可以用酬金制代替包干制，根据业主的实际情况，按照物业管理委托合同的内容向业户收取物业管理费；物业收费的项目和标准要定期公布；物业公司每月制作费用收缴月报表，规范物业费收缴制度。如本市实行的物业管理等级收费标准，共分5个等级，每个等级有不同的服务要求并实行不同的价格，这样就对物业服务内容有了可具体衡量的标准，减少物业纠纷发生的机率。

（作者单位：厦门白士德楼宇管理公司）