第一篇：《物业管理实务》考前冲刺(一)
《物业管理实务》考前冲刺(一)
一、单项选择题:每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意
1．日常物业管理档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、()和物业服务公司行政 档案。
A．业主变动记录档案 B．物业管理投诉记录档案 C．物业服务记录档案 D．物业检查记录档案
正确答案:C
2．业主(住户)手册的内容一般不包括()。
A．小区概况 B．公共设施介绍 C．服务指南 D．物业管理收费标准正确答案:D
3．居住类型物业的重点主要集中在()。
A．基础性的物业管理服务内容层面 B．经营和设施设备管理等方面
C．人员的出入管理方面 D．对紧急事件的预防与处理方面正确答案:A
4．物业服务费应当区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和()。
A．市场指导价 B．政府定价 C．协商定价 D．市场调节价正确答案:D
5．制度文书中，制度的内容一般分标题、正文和()三个部分。
A．要求 B．签署 C．当事人 D．处罚措施正确答案:B
6．物业的承接查验是指物业服务企业对()的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
A．新建项目 B．原有项目 C．在管项目 D．新接管项目正确答案:D
7．()是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要功能大部分丧失，安全性和可靠 性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。
A．完全维修 B．全面维修 C．设施设备中修 D．设施设备大修正确答案:D
8．营业收入是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营 业务收入和()。
A．其他业务收入 B．物业大修收入 C．特约服务收入 D．附加业务收入正确答案:A
9．在订立前期物业服务合同时，()居于主导方面。
A．物业服务企业 B．物业建设单位 C．业主 D．业主大会正确答案:B
10．物业管理招标由()依法组织实施。
A．业主 B．招标人 C．产权人 D．建设单位正确答案:B
11．前期物业管理服务应达到()的质量标准。
A．约定 B．业主提出 C．建设单位提出 D．合理正确答案:A
12．二级资质的物业服务企业要求管理()种类型以上的物业。
A．两B．三C．四D．五正确答案:A
13．物业服务合同通常在()时即生效。
A．成立 B．签订 C．协商 D．执行正确答案:A
14．公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以()为根据，明确相关各方 的责任和义务，不得违规操作。
A．物业服务合同的约定 B．业主的愿望与要求 C．公司的管理制度 D．政府的相关规定正确答案:A
15．清洁工作日常管理由日检、月检及()组成，其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域。
A．年检 B．重点检查 C．专项检查 D．抽样检查正确答案:C
16．房屋及设备设施维修养护计划的编制依据不包括()。
A．安全与环境保护的要求 B．房屋及设施设备的技术状态 C．房屋及设备设施的使用要求 D．房屋及设备设施的造价正确答案:D
17．早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。
A．服务 B．咨询 C．控制 D．组织正确答案:B
18．()是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位 为业主办理物业管理事务手续的过程。
A．进驻 B．入住 C．搬入 D．迁入正确答案:B
19．公共秩序管理服务是指在物业服务区域内，()所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管 理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。
A．物业服务企业 B．物业服务企业协助政府有关部门 C．物业服务企业与居民 D．居民协助政府部门
正确答案:B
20．在物业管理适用的各类文书中，()的规范性最强。
A．事务公文 B．制度公文 C．司法公文 D．行政公文正确答案:D
21．酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每 年不少于()次公布物业服务资金的收支情况。
A．4B．3C．2D．1正确答案:D
22．能保持全宗内文件在来源方面的联系，客观反映各组织机构工作活动的历史面貌，便于按一定 专业查阅档案的方法是()。
A．年度分类法 B．组织机构分类法 C．事件分类法 D．项目分类法正确答案:B
23．物业管理客户沟通的内容一般不包括()。
A．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流 B．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流 C．与业主(或物业使用人)的沟通交流 D．与施工单位关于维修问题的交流
正确答案:D
24．大型公共物业绿化管理中应注意的是()。
A．植物绿化功能以环保为主 B．按设计意图进行规则式修建 C．不宜使用果树或大花植物作绿化
D．采用精品式管理正确答案:C
25．物业服务企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在取名 时，必须符合()的有关规定。
A．《物业管理条例》 B．《房地产管理法》 C．《公司法》 D．《企业法》正确答案:C
26．制定物业管理服务费用价格必须()，具体实施内容应该在满足招投标方需求的基础上制定 设计科学、运行经济的方案。
A．准确 B．合格 C．精确 D．合理正确答案:D
27．物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及()。
A．现金流管理 B．资产管理 C．股权管理 D．专项维修资金的管理正确答案:D
28．招标人采取邀请招标方式的，应当向()个以上物业服务企业发出投标邀请书。
A．2B．3C．4D．5正确答案:B
29．新设立的物业服务企业，其资质等级按()核定。
A．临时资质 B．二级 C．三级 D．最低等级正确答案:D
30．招聘的组织实施的第一步是()。
A．设计应聘申请表 B．公布招聘信息 C．对应聘者进行初审 D．确定选拔方法正确答案:B
31．招标人采取()方式的，首先应依法发布招标公告。
A．协议招标 B．公开招标 C．邀请招标 D．协商招标正确答案:B
32．房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及()。
A．拆除 B．报废 C．更新改造 D．转让正确答案:C
33．以下不属于物业服务企业特征的是()。
A．独立的企业法人 B．属于福利性企业 C．属于服务性企业 D．具有一定的公共管理性质的职能
正确答案:B
34．物业服务企业通过客户沟通、投诉处理和满意度调查等手段，不断改进工作，提升管理服务水平，获取更大经济效益的行为是指()。
A．客户管 B．客户协调 C．满意度管 D．服务管理正确答案:A
35．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由()负责物业管理服务的招标组织工作。
A．房地产行政主管部门 B．上级单位 C．物业建设单位 D．所在街道正确答案:C
36．房屋及设备设施的维修方式有预防性维修、事后维修和()。
A．事前维修 B．正常维修 C．定期维修 D．紧急抢修正确答案:D
37．()是常规物业管理清洁服务的延伸服务。
A．外墙清洗 B．泳池清洁 C．上门有偿清洁服务 D．专项清洁工作正确答案:C
38．物业管理投标，是对物业管理招标的()。
A．对应 B．回应 C．响应 D．反映正确答案:C
39．处理紧急事件应以()为前提，不能因急于处理而不顾后果，造成更大损失。
A．控制发展 B．保护人员 C．不造成损失 D．不造成新的损失正确答案:D
40．物业管理投标的第一个步骤是()。
A．获取招标信息 B．项目评估 C．登记并取得招标文件 D．准备投标文件正确答案:A
二、多项选择题:每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选，本题 不得分；少选，所选每个选项0．5分
41．灭火预案主要内容有()。
A．灭火预案图 B．灭火器数量控制 C．火灾危险性及火灾发展特点 D．居民群众参与灭火方案 E．灭火力量部署正确答案:ACE
42．物业服务企业信用档案系统记录的内容，主要通过()、协会、物业服务企业、执(从)业人员等多种途径依法采集
A．其他中介机构 B．社会公众 C．公众媒体 D．政府部门 E．网络正确答案:ABD
43．会议纪要的主体部分一般有两种常用的表述方法，分别是()。
A．讲述法 B．概述法 C．归纳法 D．描写法 E．综述法正确答案:BC
44．房屋的基本组成部分有()。
A．装修部分 B．承重构件 C．设施设备部分 D．基础 E．结构部分正确答案:ACE
45．以下不属于物业服务成本或者物业服务支出构成的有()。
A．办公费用 B．公费旅游经费 C．与其他单位联谊的经费 D．物业保险费用 E．物业服务企业固定资产折旧正确答案:BC
46．以下不属于物业管理沟通方法的有()。
A．诉说 B．表示同情 C．提问 D．调查 E．跟踪正确答案:AD
47．物业服务企业的组织形式有()。
A．直线制 B．企业部制 C．事业部制 D．矩阵制 E．公司制正确答案:ACD
48．品质管理部的职责包括()。
A．客户满意度评价及监督 B．企业文化和社区文化建设 C．设计实施薪酬管理方案 D．物业项目可行性研究分析 E．各物业项目服务品质监督正确答案:AE
49．物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的()进行承接查验。
A．物业共用部位 B．整体 C．院落 D．物业范围 E．共用设施设备正确答案:AE
50．早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在()。
A．服务的对象不同 B．取费方式不同 C．合作方式不同 D．内容作用不同 E．期限不同正确答案:AD
51．招聘计划应包括()。
A．招聘的渠道 B．各类人员的招聘条件 C．招聘的结果 D．招聘的费用 E．招聘方法正确答案:ABE
52．物业管理的风险类型包括()。
A．早期介入的风险 B．市政公用事业单位服务过程中的风险 C．前期物业管理的风险 D．公共媒体宣传报道中的舆论风险 E．日常管理的风险正确答案:ACE
53．业主公约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和 约束()权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。
A．所有业主 B．物业使用人 C．业主委员会 D．业主大会 E．来访客人正确答案:AB
54．“通知”是()，是使用最多的文种之一。
A．前行文 B．后行文 C．内行文 D．下行文 E．上行文正确答案:ACD
55．对签订物业服务合同，以下说法正确的是()。
A．对违约责任进行约定 B．合同的主要条款宜粗不宜细 C．没有免责条款 D．明确物业服务企业的权利和义务 E．合同的签订要实事求是正确答案:ADE
56．垃圾清运费是指由装饰装修工程所产生的垃圾的()费用。
A．管理 B．清运 C．回收 D．清除 E．销毁正确答案:AB
57．物业管理投标的主体一般是指()。
A．专业管理公司 B．符合招标条件的物业服务企业 C．物业服务企业 D．具备管理能力的所有企业 E．由政府认定的企业正确答案:AB
58．常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容不包括()。
A．精神文明建设 B．办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务 C．客户管理、客户服务和便民措施 D．房屋及共用设施设备的管理 E．参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见正确答案:BE
59．物业环境管理包括()等管理服务。
A．卫生虫害防治 B．物业管理区域大气环境监测 C．空气质量发布 D．园林绿化 E．物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生正确答案:ADE
60．专项维修基金的来源主要有()。
A．业主共有物业的收益 B．业主大会中决定分摊的费用 C．开发商定期支付的费用 D．物业服务费结转的费用 E．物业服务费中提取的费用正确答案:ABD
三、案例分析题
61．某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业管理公司签订的为期一年的物业 服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业管理公司的服务存在许多问题，就 个人而言他无法阻止物业管理公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。
问题：(1)王先生的做法是否合适，为什么？
(2)你可以用什么样的理由说服王先生应该按要求交纳物业服务费？
(3)王先生的问题应该通过什么方式来解决？
正确答案: 本案例是业主与物业服务公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体分析如下。
(1)物业服务公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立 合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和第三十七 条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，我们认为：物业服务公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主 委员会建立前一般由物业服务公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业服务公司与业 主委员会签订。本案例中物业服务公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业服务公司继 续为业主提供了物业服务，业主接受了物业服务公司的物业服务，业主与物业服务公司之间就符合 上述合同法规定的一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的条件，双方存在事实上的合 同关系。如果物业服务公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业服务公司正式终止合同，并与物业服务公司办理终止手续，则双方合同终 止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、交纳相应的物 业服务费的义务。
(2)业主享受了物业服务，就应该交纳物业服务费。物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区 域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务，业主事实上享受了服务，就应该交纳物业服务费。
(3)业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，可以通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事 诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会 尚未召开、业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开业主大会，成立业主委员会，由业 主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，改进 物业服务质量，提高物业服务水平。如果业主认为物业服务公司不称职，可通
过业主大会形成决 议，解聘物业服务公司，另行选聘其他物业服务公司。二是业主可以针对物业服务公司的服务和收 费提起民事诉讼，由法院根据法律和事实来作出判决。作为业主个人，不能以自己对物业服务优劣 的主观判断而拒交物业服务费。
综上所述，物业服务公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业服务公司提供的物业服务后，应 当及时交纳物业服务费。
62．一住宅小区即将建设完成，建设单位想通过招投标方式选聘物业管理单位。
问题：(1)说明建设单位招标的程序。
(2)什么条件下建设单位必须以公开招标或邀请招标的方式来选聘物业服务企业？
(3)如果该住宅项目规模较小，建设单位是否可以直接采取协议招标的方式选聘物业服务企业？ 正确答案:
(1)建设单位招标的程序：成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告、发放招标文件、投标 申请人的资格预审、接受投标文件、成立评标委员会、开标评标和中标。
(2)当投标人大于2时，即有三家及三家以上的物业服务企业参与投标时，建设单位必须按照公开招 标或要求招标方式选聘物业服务企业。
(3)当住宅项目规模较小时，建设单位也不可以直接采用协议招标方式来选聘物业服务企业。此时需 要获得当地物业管理主管部门批准才可以采用协议招标方式。
63．某物业服务企业现为二级资质的企业，拟申报一级资质物业服务企业。其所具有的条件如下。①注册资本650万元。②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员32人。其中，具有 中级以上职称的人员25人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称。③物业管理专业人员按照国家有关规定已取得职业资格证书。④管理多种类型的物业，管理面积分别为：多层住宅100万㎡；高层住宅：10万㎡；独立式住宅(别 墅)1万㎡；办公楼、工业厂房及其他物业5万㎡。⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的 经营管理业绩。请按要求回答以下问题：
(1)分析该企业现在是否已具备一级资质企业的条件？
(2)如果不具备一级资质企业的条件，今后该企业的发展战略该如何制定？
(3)根据该企业的经验，说说物业服务企业资质申报时的难点主要在哪些方面？
正确答案:
(1)该物业服务企业所具备的条件在注册资本、人员、管理制度、管理物业的类型等方面都满足了一 级资质物业管理企业的要求，但管理物业的规模不能满足要求。原因如下：该物业服务公司所管理 的各类物业与相应计算基数的百分比之和为100／200+10／100+1／15+5／50=76．7％，而一 级资质的物业服务企业要求该百分比之和为必须不低于100％，因此该物业服务企业还没有达到一 级资质企业的要求。
(2)企业发展战略方面可主要考虑完善管理项目结构问题，并不断扩大管理规模。
(3)企业在申报资质时通常会遭遇人力资源门槛和管理规模与结构上的限制。
第二篇：物业管理实务 备考冲刺
物业管理实务 备考冲刺 单项选择题
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（C）万元以上。A.50
B.300 C.500
D.1000
2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（A）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A.30
B.45 C.60
D.90
3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（C）资质条件。A.一级
B.二级 C.三级
D.三级暂定
4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（C）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。A.7
B.15 C.30
D.45 5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（D）。A.可任选其中一个作为中标人 B.应以报价最低的为中标人
C.应报请房地产行政主管部门确定中标人 D.应按照中标候选人的排序确定中标人
答案：
1.C 2.A 3.C4.C 5.D
6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（D）。
A.③－②－①－④－⑤－⑥
B.③－②－①－⑤－④－⑥ C.②－③－①－④－⑤－⑥
D.②－③－①－⑤－④－⑥ 7.物业服务合同由（C）与业主大会选聘的物业管理企业签订。A.各业主分别
B.业主大会 C.业主委员会代表业主
D.物业建设单位 8.业主临时公约由（A）制定。
A.建设单位
B.购房人
C.物业管理企业
D.房地产行政主管部门 9.物业管理的早期介入是建设单位引入的（D）。A.设计工作
B.工程监理工作 C.开发建设工作
D.物业管理咨询活动 10.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（D）之日止的物业管理活动。A.首次业主大会会议召开
B.业主大会成立
C.50%业主入住
D.物业服务合同生效 答案：
6.D 7.C 8.A 9.D
10.D 11.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（B）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A.建设单位
B.业主委员会 C.政府主管部门
D.新物业管理企业
12.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（A）应当负责修复和赔偿。
A.装修人
B.装修企业 C.装修施工人员
D.物业管理公司
13.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（C）。A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立 B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立
C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立
D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立 14.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（B）查验方法。A.测量
B.敲击 C.使用
D.目测
15.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（D）。A.砖结构
B.木结构 C.钢筋混凝土结构
D.框架结构 答案：
11.B 12.A 13.C 14.B 15.D
16.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（C）。A.事后维修
B.紧急抢修 C.预防性维修
D.大修
17.物业供配电系统技术档案不包括（B）记录。A.日常运行
B.客户投诉
C.维修和技术改造
D.各项电气预防性实验和其它测试 18.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（C）。A.挖巢法
B.药杀法 C.熏蒸法
D.诱杀法
19.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（D）。A.浇水
B.病虫害防治 C.杂草防治
D.绿化改造工程
20.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（A）。A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任 D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
答案：
16.C 17.B 18.C19.D 20.A
21.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（B）。A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
22.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（C）。A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 B.通过安全窗撤离轿厢
C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救 23.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（C）不少于一次公布物业服务资金收支情况。A.三个月
B.半年 C.一年
D.二年
24.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（B）和物业管理企业的酬金。
A.物业服务成本
B.物业服务支出
C.物业服务支出、法定税费
D.物业服务成本、法定税费 25.住宅专项维修资金属于（B）所有。
A.物业管理企业
B.全体业主 C.物业管理企业和全体业主
D.建设单位
答案：
21.B 消防检查的方法22.C 电梯管理措施23.C 24.B 同上25.B
26.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（A）。A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔 B.自行决定
C.与部分业主商议决定 D.与建设单位商议决定
27.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（D）。A.政府定价
B.政府指导价
C.业主定价
D.物业管理企业与业主协商确定
28.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（B）索取物业档案资料。A.业主
B.建设单位 C.施工单位
D.监理单位
29.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（C）。A.通知
B.报告 C.请示
D.决定
30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（A）。A.管理服务费
B.审批费 C.施工现场管理费
D.装修保证金
答案：
26.A
27.D
28.B
29.C
30.A 31.二级物业管理企业资质证书由（BD）颁发和管理。
A.国务院建设主管部门
B.省、自治区人民政府建设主管部门 C.省、自治区人民政府房地产主管部门 D.直辖市人民政府房地产主管部门 E.设区的市的人民政府房地产主管部门
32.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（ACD）向当地房地产主管部门申报。A.企业法定代表人的身份证明 B.企业总经理的身份证明
C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同 E.物业服务合同
33.物业管理招标的主体包括（BCE）。
A.物业管理企业
B.物业建设单位 C.业主大会
D.业主委员会 E.物业所有权人
34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ABE）。A.签订合同的主体不同 B.合同终止条件不同
C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
35.下列关于业主公约的说法中，正确的有（AB）。A.业主公约经业主大会通过后生效 B.业主公约对全体业主具有约束力 C.业主公约对物业管理企业具有约束力
D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力 E.业主公约仅有道义上的约束力 答案：
31.BD
32.ACD
33.BCE
34.ABE 35.AB
36.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（AC）。
A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 C.建设单位应承担此次事故的全部费用
D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
37.按使用功能划分，物业可分为（ACDE）物业。A.居住
B.公共 C.商业
D.工业 E.其他
38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（CDE）。A.车辆维修员
B.车辆清洗员 C.交通疏导及管理员
D.停车场保洁员 E.停车收费员
39.物业管理企业主营业务收入包括（ABD）收入。A.物业管理
B.物业经营 C.政策性亏损补贴
D.物业大修 E.共用部位的租赁收入
40.物业管理企业利润总额包括（BCDE）。A.企业所属项目上交的管理酬金
B.营业利润
C.投资净收益
D.营业外收支净额 E.补贴收入
答案：
36.AC 37.ACDE 38.CDE 39.ABD 40.BCDE 41.物业服务支出的构成不包括（BE）。
A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 B.物业管理企业财产保险费用
C.物业共用部位、共用设施设备保险费用 D.管理服务人员的工资
E.项目管理处用房装饰装修费用
42.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（BC）。A.政府定价
B.政府指导价 C.市场调节价
D.业主定价 E.政府与业主共同定价 43.住宅专项维修资金可用于（BCD）。A.弥补物业管理经费的不足
B.共用部位、共用设施设备的大修 C.共用部位、共用设施设备的更新 D.共用部位、共用设施设备的改造 E.共用部位、共用设施设备的日常维修
44.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（AD）。A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计 D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担 E.物业服务费用中不包括法定税费
45.物业管理信用档案的建立范围包括（AB）。
A.物业管理企业
B.物业管理专业人员 C.业主委员会
D.建设单位 E.物业使用人
答案：
41.BE
42.BC
43.BCD
44.AD
45.AB 案例分析题
（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）
编号
意 见 与
建 议 1
部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷
保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3
小区内停车秩序混乱，建议加强管理 4
小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5
常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6
楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7
某部电梯安全隐患严重，需要大修 8
建议小区外墙全部翻新
9小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10
小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 11
部分业主要求减免物业服务费 12
希望提供家政服务
部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14
建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯
问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）
问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）
问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）答案：
案例分析题
（一）问题1答案要点及评分标准：
（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。
（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。问题2答案要点及评分标准：
（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。（2）物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。问题3答案要点及评分标准：
（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。
（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。
问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。问题5答案要点及评分标准：
1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训；
2、调整优化管理服务工作流程；
3、加强安全管理，公共秩序管理；
4、加强小区共用设施设备的更新改造工作；
5、加强小区卫生管理工作；
6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。
案例分析题
（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）
问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）
问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）答案：
案例分析题
（二）问题1答题要点及评分标准：
（1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；
（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。
问题2答题要点及评分标准：
（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；
（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；
（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准：
答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：
（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。
（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。
（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。
第三篇：《物业管理实务》临考冲刺
2011 年中国注册物业管理师职业资格考试
《物业管理实务》临考冲刺
一.单项选择题（每小题1 分，共20 分）
1.某物业服务企业注册资本600 万元，管理两种物业类型，其中多层住宅60 万平方米
和高层住宅15 万平方米，拥有工程.管理.经济等相关专业的专职管理和技术人员18 人。根
据以上条件，该物业服务企业满足的资质等级为（）级。A.一 B.二 C.三 D.暂定 答案：C 2.以下关于物业服务项目招标开标的说法中，正确的是（）。A.开标应该由投标人的代表主持，邀请所有投标人参加 B.由招标人或其代表检查投标文件的密封情况 C.所有的投标文件都应该在开标时当众予以拆封
D.经过确认无误的投标文件由工作人员当众拆封，宣读投标书主要内容 答案：D 3.在制定物业管理方案的内容中，属于实质性内容的是（）。A.管理制度的制定 B.组织结构与人员的配置
C.费用测算与成本控制 D.项目的整体架构与设想 答案：A 4.下列物业管理企业的收入中，不属于物业管理收入的是（）。A.停车场收入 B.银行存款利息收入
C.有偿特约服务收入 D.物业租赁及经营收入 答案：B 5.以下签订合同影遵循的基本原则中，为民法.合同法的最基本原则的是（）。A.主体平等 B.诚实信用 C.权利义务公平对等 D.合同自由 答案：B 6.以下属于物业管理的基础和准则，用以指导.规范和约束所有业主.物业使用人.业主大
会.业主委员会的行为准则的是（）。
A.物业服务合同 B.前期物业服务合同 C.商品房屋销售合同 D.业主管理规约 答案：D 7.针对新建物业承接查验过程中发现的工程质量问题，负责提出处理方法的是（）。
A.建设单位 B.施工单位 C.物业服务企业 D.设计单位 2 答案：A 8.一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置（）瓶灭火器。A.1 B.2 C.3 D.4 答案：B 9.前期物业服务合同中，最主要的风险是（）。A.合同风险 B.收费风险 C.管理风险 D.法律概念不清风险 答案 A 10.某物业地下车库发现严重鼠害，布设了粘鼠板。这种灭鼠方法属于（）。A.化学灭鼠 B.生物灭鼠 C.防鼠 D.器械灭鼠 答案：D 二.多选题（每题2 分，共10 分）
1.以下属于商务文件的投标文件内容有（）。A.公司简介 B.投标报价单
C.物业管理方案 D.公司法人地位和法定代表人资质条件 E.以往业绩.人员情况 答案：ABDE 2.下列装修过程中的违规问题，属于城市规划部门管理范围的是（）A.装修人装饰装修活动侵占了公共空间 B.在非承重外墙上开门窗
C.装修人为申报登记就进行室内装饰装修活动 D.私自搭建构筑物 E.改变住宅外立面 答案：BDE 3.清洁卫生的日常管理包括（）。A.日检 B.月检
C.季度检查 D.年检 E.专项检查 答案：ABE 4.小区内出现了疯、傻、醉人员，合理的处理方法是（）A.留心观察
B.采取强行措施让其离开辖区 C.将之直接送到派出所 D.劝其离开辖区
E.通知家属、单位或公安机关将其带走 3 答案：DE 5.下列选项中，属于物业企业的主营业务收入的有（）A.补贴收入 B.废品回收收入
C.物业服务企业经营停车场的收入 D.为业主提供家政服务所获得收入 E.为业主提供大修所获得的收入 答案：BDE 三.综合分析题（80 分）
（一）（20 分）
某物业服务企业欲参加某物业服务项目招标。请问： 1.如果你是该物业企业的经理，请问应该按照什么样的程序组织投标？（10 分）2.向招标单位编制的标书应该包括哪些内容？（5 分）
3.在编制物业管理方案的时候，应该有哪些基本的要求？（5 分）4.物业管理方案应该包含哪些内容？（10 分）参考答案： 1.投标的程序包括： 1）获取招标信息
2）项目评估与风险防范 3）登记并取得招标文件 4）准备投标文件 5）送交投标文件
6）接受招标方的资格审查
7）参加开标、现场答辩和评标 8）签约并执行合同
2.投标文件的内容包括：（1）投标函，（2）投标报价表，（3）全套资格证明文件，（4）
技术.商务响应文件，（5）物业管理投标方案文件，（6）影招标文件要求的其他文件。
3.编制物业管理方案的要求如下：
（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件（包括答疑文件）
中对物业管理服务需求的规定。
（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案
必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。（3）方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括
各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。（4）制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）4 需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。4.物业管理方案的内容如下： 1）关键性内容
（1）项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；
（2）组织架构与人员的配置；（3）费用测算与成本控制；
（4）管理方式、运作程序及管理措施。
以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的墓本情况
和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。2）实质性内容
（1）管理制度的制订；（2）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；（4）早期介入及前期物业管理服务内容；（5）常规物业管理服务综述；（6）管理指标；（7）物资装备；（8）工作计划。
（二）（20 分）
2007 年10 月甲物业服务企业与乙房地产开发企业签订了前期物业服务合同，承担某新
建物业的物业管理服务活动。该项目于2007 年12 月竣工并于12 月31 日移交业主使用。2010 年11 月该项目物业服务区域内按照程序成立了业主大会，并依法选举设立了业主委员会。
经过业主大会同意，决定选聘丙物业服务企业管理该物业，并于2011 年1 月15 日签订了物
业服务合同，双方约定乙物业服务企业的进驻时间为2011 年4 月1 日，签订合同之后的第 天书面通知了甲物业服务企业。
1.物业服务合同包括哪些内容？（10 分）
2.前期物业服务合同和物业服务合同的区别主要是哪些？（5 分）2.新建物业的承接查验都有哪些主要内容？（10 分）3.新建物业承接查验的方式有哪些？（5 分）参考答案：
1.物业服务合同的内容：合同当事人，物业的基本情况，服务的内容和质量，服务费用，物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项维修资金，违约责任，其他事项。2.前期物业服务合同与物业服务合同的区别主要是：（1）订立合同的当事人不同；（2）5 合同的期限不同。
3.物业资料，物业共用部位，共用设施设备，园林绿化工程，其他公共配套设施。
4.主要的方式是核对。除了核对之外，还有四种方法：感官查验.使用查验.检测查验.试验查验。
（三）（20 分）
某新建物业为高层住宅，建筑面积 60 万平方米，2011 年8 月31 日办理业主入住。某
物业公司接受了建设单位委托承担该物业服务管理。
1.该物业服务企业应该做好哪些入住准备工作？（10 分）2.办理入住的流程和手续都有哪些？（10 分）参考答案：
1.入住准备工作包括：（1）资料准备：包括住房质量保证书.住宅使用说明书.入住通知
书.物业验收须知.业主入住房屋验收表.业主（住户）手册.物业管理的有关规定。（2）其他准备工作包括：入住工作计划.入住仪式策划.环境准备.其他准备事项。2.入住流程及手续：业主凭入住通知书.购房发票以及身份证登记确认；验收房屋并填写
《业主入住房屋验收单》并签字确认；提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费
用；签署有关物业管理服务约定等文件；缴纳当期物业服务等有关费用；领取业主《住户》
手册等相关文件资料；领取房屋钥匙。
（四）（20 分）
物业服务企业甲下属 A,B,C 三个物业服务小区，其中A 物业服务项目的可收费12 万平
方米。业主和物业服务企业双方约定采取酬金制，酬金比例为15%。A 物业服务区各项费用测算如下：
1）各类管理服务人员20 人，年平均工资.社会保险等人工费用2.5 万元； 2）甲企业副总经理（分管A 小区）的年工资6 万元；
3）共用部位.共用设施设备的运行维护费为2.5 元/平方米年； 4）清洁卫生费每年每平方米1.8 元；
5）绿化养护费和公共秩序维护费分别为每年12 万元； 6）办公费每年10 万元；
7）物业管理企业所有的直接用于该小区的固定资产折旧费为每年6 万元； 8）物业服务企业为小区业主提供班车服务的支出为12 万元； 9）物业管理用房的支出为3.6 万元 10）物业大修支出5 万元
11）物业共用部位.共用设施设备及公众责任保险费每年4 万元； 12）物业公司所有的固定资产的保修费6 万元 6 13）A 小区每年所分摊甲物业企业的管理费3 万元
14）业主委员会办公费.社区文化活动等其他费用每年10 万元。问：
1.以上各项中，哪些不应该计入物业服务成本？（6 分）2．物业服务支出为多少？（4 分）
3．物业服务收费标准为多少？（6 分）4．物业服务企业的收入为多少？（4 分）答：
1.不应计入物业服务成本的是：
2）甲企业副总经理（分管A 小区）的年工资6 万元；
8）物业服务企业为小区业主提供班车服务的支出为12 万元； 9）物业管理用房的支出为3.6 万元 10）物业大修支出5 万元
12）物业公司所有的固定资产的保险费6 万元 2.物业服务的支出为多少? 1)各类管理人员20 人，年平均工资.社会保险等：25000520=50 万元 3)共用部位.共用设施设备的运行维护费：2.5 元5100000=25 万元 4)清洁卫生费每年每平方米：1.8 元5100000=18 万元 5)绿化养护费和公共秩序维护费分别为每年12 万元； 6)办公费每年10 万元；
7)固定资产折旧费为每年6 万元；
11)物业共用部位.共用设施设备及公众责任保险费每年4 万元； 13）A 小区每年所分摊的管理费3 万元；
14）业主委员会办公费，社区文化活动等其他费用每年7 万元。以上九项合计：135 万元
3.设该预收的物业服务资金为X 万元，已知：预收的物业服务资金=物业服务支出+酬
金，酬金=预收的物业服务资金×15%，则有如下方程： X=135+15%X X-15%X=135（1-15%）X=135 158.82万元 1 15% 135 = − X = 7 则物业收费标准为：158.82612612=1.10 元/平方米月· 4.在酬金制下，物业服务企业的收入就是酬金，酬金= 158.82×15% = 23.82万元__
第四篇：2014年物业管理师考试《物业管理实务》考前冲刺卷
2014年物业管理师考试《物业管理实务》考前冲刺卷(4)◇ 本卷共分为 3大题 17小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分，60 分及格。◇ 试卷年份：2014 年
一．共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意
前期物业管理服务的对象是（）。
A.全体业主 B.建设单位 C.施工单位 D.业主委员会
答案:A
解析:本题考核的知识点为前期物业管理服务的对象。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。前期物业服务合同是具有委托性质的（），由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。
A.口头合同 B.集体合同 C.专项合同 D.管理合同
答案:B
解析:本题考核的知识点为前期物业服务合同的概述。前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照定比例从售房款中提取，原则上多层住宅提取比例不低于售房款的（）。
A.20% B.15% C.10% D.5% 答案:A
解析:本题考核的知识点为专项维修资金。按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金；在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部分专项维修资金属售房单位所有。若电子媒体档案是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，则一般以（）形式存贮。A.数字 B.模拟 C.磁带 D.符号
答案:A
解析:本题考核的知识点为物业管理档案的电子媒体档案检索。电子媒体档案一般分为两类：一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，这类资料一般是以数字形式存贮的；另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料，一般以模拟形式存贮于录像磁带中。尽管新的监控设备已将二者合一为硬盘数位形式存贮，但是目前仍有相当多的企业还在使用磁带方式存贮的视频监控系统，这类形式存贮的录像磁带与纸介质档案的存放方式相似。下列符合二级物业服务企业资质要求的是（）。
A.有委托的物业管理项目
B.物业管理专业人员以及相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人 C.物业管理工程、财务等业务负责人应具有相应专业高级以上职称 D.注册资本为人民币500万元以上
答案:B
解析:本题考核的知识点为二级物业服务企业资质要求。二级资质物业服务企业的条件如下所述。
(1)注册资本为人民币300万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
①多层住宅100万m2；
②高层住宅50万m2；
③独立式住宅(别墅)8万m2；
④办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。入住通知书是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知，主要内容包括（）。A.物业不同部位保修规定 B.物业名称、楼号 C.物业具体位置
D.验收情况简要描述
答案:C
解析:本题考核的知识点为人住通知书的主要内容。入住通知书是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知，主要内容如下。
(1)物业具体位置。
(2)物业竣工验收合格以及物业服务企业接管验收合格的情况介绍。
(3)准予入住的说明。
(4)入住具体时间和办理入住手续的地点。
(5)委托他人办理入住手续的规定。
(6)业主入住时需要准备的相关文件和资料。
(7)其他需要说明的事项。
考前原卷答案，代替考试QQ：996881227 7 结构构件完好、安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通、现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用的房屋属于（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般损坏房 D.严重损坏房
答案:A
解析:本题考核的知识点为房屋的完损等级分类。根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类。
(1)完好房，指房屋的结构构件完好、安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通、现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。
(2)基本完好房，指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。
(3)一般损坏房，指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。
(4)严重损坏房，指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。
(5)危险房，指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋。合同签订应遵循的基本原则中，（）原则是合同法的最高要求。
A.主体平等 B.合同自由 C.诚实信用
D.守法和维护社会公益
答案:D
解析:本题考核的知识点为合同签订的基本原则。合同签订应遵循的基本原则之一是守法和维护社会公益。当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规、遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则。维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。装修期是指装饰装修过程的完结时间，一般情况下不超过（）个月。
A.9 B.6 C.12 D.3 答案:D
解析:本题考核的知识点为物业装饰装修时间管理。装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换，以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过3个月。10 物业服务企业建立二级培训体系的条件不包括（）。
A.项目机构的数量较多且分布较散 B.企业所管物业类型结构复杂
C.企业员工集中，且培训资源较紧缺
D.企业员工整体素质较高，培训资源比较充裕
答案:C
解析:本题考核的知识点为培训体系的选择。物业服务企业培训体系包括一级培训体系和二级培训体系。如果项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立二级培训体系。如果企业员工集中，且培训资源较紧缺，则宜建立一级培训体系。
考前原卷答案，代替考试QQ：996881227 二．共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分常规物业管理的招标内容包括（）。A.项目日常运作机制的建立 B.房屋及共用设施设备的管理 C.客户管理、客户服务和便民措施
D.物业的租赁经营E.参与物业的竣工验收 答案:A,B,C,D
解析:本题考核的知识点为常规物业管理招标内容。常规物业管理要求提供的相关服务的 主要内容如下。
(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等。
(2)房屋及共用设施设备的管理。
(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等。
(4)客户管理、客户服务和便民措施。
(5)精神文明建设。
(6)物业的租赁经营。
(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，（）。A.自主经营 B.结余归己 C.风险自担 D.综合经营 E.自负盈亏
答案:A,B,C,E
解析:本题考核的知识点为在包干制下，物业服务企业的特点。在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。在物业管理服务活动中，物业服务企业及员工与客户的沟通方式一般为（）。A.倾听 B.阅读 C.表示同情 D.交谈 E.跟踪 答案:A,C,E
解析:本题考核的知识点为沟通的方法。在物业管理服务活动中，物业服务企业及员工与客户的沟通随时随地都有可能发生，沟通的内容、形式和方法是复杂多变的，沟通并无固定模式。一般而言有以下方法。
(1)倾听。物业管理服务沟通人员应该以极大的耐心倾听客户倾诉，让其充分表达甚至宣泄情感。
(2)提问。在客户表达混乱或语无伦次时，要有礼貌地截住客户谈话，弄清主题和要求，也可以重新组织谈话或转换话题。
(3)表示同情。无论客户所谈话题与物业管理是否相关，是否合理，都应表示同情但不能轻易表示认同，要审慎对待，不可受到客户的情绪影响。
(4)解决问题。对客户所提问题或投诉，要引起重视，尽快处理。
(5)跟踪。物业管理人员要全程跟踪处理过程，尤其要注意解决问题的方式方法。要有一个积极的答复，对于无法解决的问题，要有充分合理的解释。物业管理的外部客户包括（）。A.物业使用人 B.专业公司 C.建设单位
D.物业服务企业 E.政府部门 答案:A,B,C,E
解析:本题考核的知识点为物业管理外部客户的内容。外部客户是指与物业管理服务相关的单位和个人，包括业主(或物业使用人)、建设单位、专业公司和政府部门等。下列收入中，不计征物业服务企业营业税的是（）。A.从事代理业务取得的手续费收入 B.代收的房租收入 C.代收的专项维修资金 D.代收的燃气费 E.代收的水费和电费 答案:B,C,D,E
解析:本题考核的知识点为物业服务企业税费的管理。物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
考前原卷答案，代替考试QQ：996881227 三．共2题，共80分2010年5月10日夜晚，张某搭乘电梯回家，电梯刚开始运行正常，可快到达4楼时，突然失去控制坠落到了1楼，张某当场昏迷过去。1个小时以后，张某被人发现，才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状，医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。
问题：
1.为防止本案例事故再次发生，物业服务企业应如何进行电梯系统的管理? 2．当电梯发生故障时，物业服务企业应该怎么应急处理? 3．根据案例分析，本次事故的责任是否由物业服务公司承担? 解析:1．物业服务企业管理电梯系统的工作内容如下。
(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。
(2)根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序，包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大中修计划和工作程序等。
(3)建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。
(4)备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。
(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。
(6)进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。
(7)电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人。
(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。
(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，在获得年检合格证，才能继续使用。
2．当电梯发生故障时，物业服务企业的应急处理如下所述。
(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰。
(2)立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者。
(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。
(4)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。
(5)将此次电梯事故详细记录备案。
3．解决这个问题的关键在于：电梯是由谁来负责，是电梯公司，还是物业服务公司?如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所应当由电梯公司负责。如果电梯超过了保修期，而物业服务公司又没及时通知业主，则应由物业服务公司承担责任。物业服务公司只是保障电梯能正常运行并进行日常维护，给业主提供舒适的环境，至于电梯质量问题，则应由电梯公司承担。因此，需要根据实际情况判断是否应该由物业服务公司承担责任。
17．2011年6月，李先生在某小区看中一处六层的楼房，李先生选择购买了第一层。后来，他花3万余元把房子装修一新。2011年国庆长假期间，李先生与妻子到南方旅游外出一周。当李先生和妻子回来打开房门时，顿时傻了眼，只见房屋内满地都是水，并发出异味。后来，经物业管理人员检查发现是厨房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物业管理部门提出赔偿要求。物业管理方认为，李先生应该及时反映情况才能修理，李先生没有反映，过错不在物业管理部门。李先生又找楼上的邻居协商，因找不到堵塞下水道的烂白菜叶等物品是从谁家漏下去的，五户邻居都不同意赔偿损失。无奈，李先生将五居户和物业管理方告上法庭，要求被告承担损失6000元。
问题：
1．本案例中，五居户是否应承担责任?简述理由。
2．指出李先生做法中的不妥之处。
3．本案中，物业管理公司要求李先生先反映情况，再处理的做法是否正确? 4．简述物业装饰装修管理的工作流程。解析:1．本案例中，五居户相互间应承担连带赔偿责任。
理由：下水道发生堵塞时李先生不在家，可以推定堵塞物是从二楼以上某住家冲进下水道的，下水道堵塞导致污水外泄浸泡了李先生家的物品，两者之间具有因果关系，且五居户均无法证明自己没有用水冲下堵塞物，所以相互间应承担连带赔偿责任。
2．李先生在发现下水道堵塞后，没有及时清理积水，导致损失在一定范围内扩大，具有一定过错，依法应承担一定的责任。
3．本案中，物业管理公司提出的要求合理。李先生在发现自家下水道堵塞后，应按照有关规定首先向物业管理公司申报维修，填写有关维修申报表，再进行相关的维修施工。
4．物业装饰装修管理的工作流程如下。
(1)备齐资料。一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。
(2)物业装饰装修申报。物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。
(3)物业装饰装修登记。可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。
(4)签订《物业装饰装修管理服务协议》。
(5)办理开工的一般手续。业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费；装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出入证等；装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。
(6)施工。装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。
(7)验收。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。
第五篇：2014年执业护士资格考试考前冲刺一(专业实务)
一、A1型题：（最佳单项选择题）每一道考试题下面有A、B、C、D、E五个备选答案。请从中选择一个最佳答案。
1．正常小儿白细胞分类出现两次交叉的年龄是
A．生后1～3d至1-3岁
B．生后4～6d至4～6岁
C．生后7～9d至7～9岁
D．生后10～12d至10～12岁
E．生后13～15d至13～15岁
正确答案:B解题思路：白细胞分类中性粒细胞和淋巴细胞有两次交叉。初生时中性粒细胞约占0.65，淋巴细胞约占0.30。随着白细胞总数下降，中性粒细胞比例也相应下降，生后4～6d时两者比例约相等，形成第一次交叉；婴幼儿期淋巴细胞约占0.65，中性粒细胞约占0.30，至4～6岁时两者又相等，即形成第二次交叉；6岁以后中性粒细胞比例增多，分类逐渐达成人值。嗜酸性粒细胞、嗜碱性粒细胞及单核细胞各年龄期差异不大。
2．产褥病率的定义是
A．分娩24h后每4h测体温1次，体温2次达到或超过38℃
B．分娩后24h至10d内，每日用口表测体温4次，有连续2次达到或超过38℃
C．分娩后每4h测体温1次，有2次体温达到38℃
D．分娩后10d每4h测体温1次，有2次体温达到或超过38℃E．产褥期内2次体温达到或超过38℃
正确答案:B解题思路：产褥病率是分娩24h以后的10d内，用口表每日测量4次，体温有2次达到或超过38℃。
3．根据五行的相生规律，脾的“子”脏是
A．心
B．肺
C．肝
D．肾
E．胃
正确答案:B解题思路：“五行相生”是指脏腑之间的相互联系和促进的关系，即木生火，火生土，土生金，金生水，水生木。因肝属木，心属火，脾属土，肺属金，肾属水，所以为肝生心，心生脾，脾生肺，肺生肾，肾生肝。
4．属于主观资料的是
A．呼吸困难
B．黄疸
C．发绀
D．心脏杂音
E．乏力
正确答案:E
5．健康资料的直接来源是
A．亲属
B．患者本人
C．心理医师
D．同事
E．保姆
正确答案:B
二、A2型题：（病历摘要最佳选择题）每一道考试题下面有A、B、C、D、E
五个备选答案。请从中选择一个最佳答案。
6．患者女性，31岁。测体温39℃，医嘱即刻肌内注射复方氨基比林2ml。护士执行此项医嘱属于
A．非护理措施
B．独立性护理措施
C．协作性护理措施
D．依赖性护理措施
E．预防性护理措施
正确答案:D
7．患者女性，21岁。现支气管哮喘急性发作，应采取：医学.教育网
A．去枕仰卧位
B．屈膝仰卧位
C．中凹卧位
D．侧卧位
E．端坐卧位
正确答案:E
8．患者男性，25岁。双腿不慎被开水烫伤，可考虑为其选用的保护具是
A．床档
B．支被架
C．肩部约束带
D．腕部约束带
E．踝部约束带
正确答案:B
9．患儿男，10岁。接种流感疫苗。接种过程中，小儿出现头晕、心悸、面色苍白，出冷汗；查体：体温36.8℃，脉搏130次/分，呼吸25次/分。此时，患儿采取正确的卧位是
A．头低脚高位
B．头高脚低位
C．侧卧位
D．俯卧位
E．平卧位
正确答案:A
10．患者女性，78岁。瘫痪3年，为预防老人发生压疮，应采取的措施是
A．睡木制硬床
B．每周一次物理治疗
C．每日更换衣服与被褥
D．局部置热水袋促进循环
E．定期更换体位与局部按摩
正确答案:E
三、A3型题：（病历组最佳选择题）以下提供若干个案例，每个案例下设若干道考题。请根据答案所提供的信息，在每一道考题下面的A、B、C、D、E五个备选答案中选择一个最佳答案。
（11-13题共用题干）
某ICU护士实施个体化护理，每天上班护理一个患者，患者需要的全部护理由她全面负责。
11．上述护理方式是
A．个案护理
B．功能制护理
C．责任制护理
D．小组护理
E．临床路径
12．对ICU的重症患者护理以下错误的是
A．一对一24小时特级护理
B．备齐各种急救设施和药品
C．制订并执行护理计划
D．正确及时做好各项治疗
E．每半小时巡视患者一次
13．对ICU的重症患者进行护理记录时不宜采取的做法是
A．字迹端正清晰
B．动态反映病情变化
C．使用蓝黑色水笔书写
D．写错可刮涂后重写
E．体现以患者为中心
正确答案:11．A；12．E；13．D
（14-16题共用题干）
患者男性，76岁。慢性支气管炎24年，主诉发热、咳嗽，咳黄色黏痰5天，自觉咳嗽无力，痰液黏稠不易咳出。吸烟40年，20支/天，难以戒除。体检：精神萎靡，皮肤干燥，体温38.7℃，肺部听诊可闻及干、湿性啰音。
14．属于主观资料的是
A．皮肤干燥
B．痰液黏稠
C．体温38.7℃
D．无力咳嗽
E．肺部干、湿性啰音
15．该患者的主要护理问题是
A．清理呼吸道无效与呼吸道炎症、痰液黏稠、咳嗽无力有关
B．体温异常呼吸道炎症导致
C．活动无耐力因呼吸道炎症，氧供应减少引起
D．知识缺乏
E．组织灌注量不足与发热、皮肤干燥有关
16．针对你确定的护理诊断，预期目标是
A．患者3天内体温下降
B．患者3天内炎症控制，自行咳出痰液
C．指导患者叙述有关呼吸道疾病的预防保健知识
D．患病期间得到良好休息，体力得以恢复
E．遵医嘱静脉输液，增加患者组织灌注
正确答案:14．D；15．A；16．B
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