第一篇：总结与经济评价
总结与经济评价
一 概述
本设计在查阅了各种资料，实地参观了多处建筑的情况下，对住宅楼建筑的特征、现状、发展趋势有了一定的了解。围绕如何使本建筑在设计年限内满足其使用功能的要求，并具备安全、耐久、实用、美观的性能进行了设计、计算和验算。在设计过程中解决了以下问题：
1、方案在选型、布置方面，注意了其与周围环境的关系，并从使用功能、风向、地理位置、照射情况多方面综合考虑，合理的布置了楼梯、客厅及厕所的位置。吸取了建筑的一些造型风格，并在楼层高度及功能分区上符合建筑设计规定，具一定的创造性和合理性。
2、施工图方面，从平面图上很好地反映了设计思路、各层布置方案及房间的功能分区；从立面图上较好表现出了建筑的造型和风格，并对表面装修有比较详细的说明；剖面图上则较好地体现出了各层板、梁、柱、墙的位置和相互关系。另外，楼梯、卫生间和挑檐大样图着重反映了建筑的细部构造。在需注明的地方均在各图中加上了说明。所有的图均表示清楚，尺寸标注符合建筑施工图绘制要求。
3、计算方面，用电子表格结合说明的形式，清晰的表达了设计思路和计算过程。这种方法既避免重复计算又有效的表达了设计的思路和内容。
二工程设计的评价
1、这个建筑方案采用一字型结构，其主要目的是为了迎和现代家居需求，也是为了能更好的体现以人为本的设计理念。这个建筑满足一字型建筑的要求，方案基本上合理。
2、对设计工作的结论及自我评价
毕业设计是每一个学生所必须学习的过程，它是整个大学学习阶段所有学识的汇总和深入。整个毕业设计把我们大学阶段的所有知识贯穿在一起，这为我们即将走入社会奠定了基础，使我们在走上工作岗位能以最快的速度适应工作，同时它对培养学生的综合素质、实践能力有着重要的作用，是必不可少的学习部分。
我在这一次毕业设计期间，认真、细致计算，做到每一个计算过程都严格把关，在指导老师认可后才转入下一阶段计算，在这期间能做到基本满足指导老师的要求，能跟上指导老师所要求的进度。在这期间我翻阅了大量的资料以及前人的优秀设计，综合它们的可取部分加以利用，每一个计算细节均对照规范，以求做到最好。本次毕业设计我尽了自己的最大努力，全身心的投入这次设计，虚心向老师及同学请教。希望我的努力能得到预期的结果。
三毕业设计工作的意见和建议
1、毕业设计任务书的要求内容每个学生都基本能够完成，所以任务书的要求比较符合毕业设计的要求，是合适的。毕业设计对我们土木工程专业的学生而言是一个十分重要的环节，虽然时间短暂，但它给我们带来意义是极大的，将会令我们终生难忘。使我们能够达到学以致用的目的。毕业设计巩固、深化和综合了大学几年来的理论和专业知识。提高了面向工程所要提出的问题，所要分析的问题和所要解决的问题的能力。在这二个多月的毕业设计中，比起其它课程设计，毕业设计是最难的一次设计，所需的时间也比较长，要解决的问题也比较多，和老师、同学之间在专业知识和理论的交流也比较频繁。因此，树立吃苦耐劳和团队精神，形成认真踏实，刻苦钻研的学习态度和善于组织的能力是我们所必须具备的。为我们毕业后从事工程领域的设计，施工、研究管理方面的工作奠定良好的基础。
世界进入一个飞速发展和激烈竞争的环境。中国面临一个大规模的建设高潮。面对严峻的挑战，我们要把握好这个千载难逢的机遇。努力学好专业知识，在专业知识方面有强硬的专业功底。做一个具备高尚道德文化和思想品质的青年人才。同时，还具备创新的能力，更加需要具备适应的能力和合作的能力。
2、建议和意见
2.1、在毕业设计前，应用更多的时间去参观已建建筑，从实际中获取更多的原始资料，应让学生看一定数量的与其毕业设计相关的设计图纸，以使学生获得更多的设计思路。这对建筑方案的设计有事半功倍的效果。
2.2、安排一些集中辅导课，由各个教师讲授设计内容。
2.3、学院应安排专门教师定期抽查学生进度，并提出相应的建议。
2.4、设计期间利用晚上或周末安排一些计算机绘图指导课，把计算机绘图应注意的问题以及可能出现的问题讲授，以防止在绘图过程中出现不必要的错误，还应花时间学习现行的设计软件。
谢 辞
三个月的毕业设计即将结束，在此，特别感谢陶老师对我们的指导及无私的帮助并及时指出我们的错误，使我能把各有关学科的理论知识综合应用于实际工程设计中，并巩固、深化、综合了大学前几年的基础理论和专业知识，陶老师还穿插在设计中给我们介绍很多实际工程中出现的问题以及解决的方法，对我们以后的工作很有帮助；同时，也向帮助我的同学和参加答辩的领导和老师们说声谢谢！本组的同学树立了较好的团队精神，大家一起共同探讨，互相交流，使我受益匪浅，在此一并致谢，正因为有了你们的帮助使得我这次的毕业设计才能得以顺利完成，再次衷心感谢大家的无私帮助！
第二篇：新建铁路经济评价
案例五：某新建铁路经济评价
2007年08月28日 21:00
一、概 述
某新建铁路位于南方某省境内北部地区，横跨四条河流，经过两个地区。该铁路自ｓ市至ｃ市，运营里程为260公里，是联络我国某南北两大铁路干线的新建国家干线铁路。铁路经过的地区低山丘陵约占40％，大部分为低缓丘陵；冲积湖平原、阶地及岗地约占60％，地形高差一般小于30米。
目前ｓ、ｃ两市之间的客货运输，一是通过现有约有300公里长的公路；二是通过既有铁路由ｓ市向南绕行400公里至ｃ市。现有公路和既有铁路的运输能力均已达到饱和状态。该铁路是一条路网性联络线。建成后，将使北煤南运更为机动便捷，对缓和南方数省能源供应，增强我国南方路网的机动性、强化路网骨架有着重要作用。铁路沿线矿产资源丰富，农业发达，经济开发潜力大，铁路的建设对振兴该省北部地区的经济也有着重要意义。
二、基础数据
（一）设计、建设期和计算期
根据《铁路线路设计规范》规定，铁路的设计分近远两期，近期为交付运营后第五年，远期为交付运营后第十年。项目建设期5年，第六年交付运营。运营期25年，计算期为30年。
（二）运量预测
该新建铁路分为两个区段：ｓａ区段120公里，ａｃ区段140公里。根据运量调查，分别预测了两个区段的客货运输量。1．正常运输量
由于地区经济发展较快，该铁路预测的正常增长的客货运输量，ｓａ区段客运量近期为120万人，远期为270万人；货运量近期为1100万吨，远期为1500万吨。ａｃ区段客运量近期为140万人，远期为290万人；货运量近期为1300万吨，远期为1600万吨。2．转移运输量
该铁路建成后，由于运输成本降低、运输距离缩短等原因，由现有公路和铁路承担的一部分运量将转移到本线上来。预计两个区段转移运量均为：客运量公路转移100万人，既有铁路转移150万人；货运量公路转移200万吨，既有铁路转移500万吨。3．诱发运输量
本线两个区段的诱发客运量均为30万人。铁路的建成，使沿线必须通过铁路大宗运输的非金属矿得以开发，预测诱发货运量均为300万吨。该铁路近远期区段客货运量预测如表5－1。
根据预测客货运量计算，该新建铁路近期需开行旅客列车6对、货物列车24对；远期需开行旅客列车8对、货物列车26对。该铁路各年客货运量预测见附表5－1。
（三）建设规模和主要技术条件 该新建铁路建筑里程为260．8公里。设计通过能力近期为32对，远期为36对；设计年输送能力近期为1900万吨，远期为2100万吨。根据本线的作用，预测的近远期客运量，并考虑相邻铁路的技术条件，该铁路采用的主要技术条件为：（1）线路等线：新建1级干线；（2）正线数目：单线；（3）限制坡度：6‰；
（4）最小曲线半径：一般地段1000米，困难地段400米；（5）牵引种类：内燃牵引，预留电力牵引条件；（6）机车类型：东风4型；
（7）到发线有效长：近期850米，预留1050米；（8）闭塞类型：近期半自动闭塞，远期调度集中。
（四）项目总投资估算及资金筹措
该项目的总投资包括固定资产投资、固定资产投资方向调节税、建设期借款利息和流动资金。
1．固定资产投资
铁路固定资产投资，按线路工程投资和机车车辆购置费两部分分别估算。
（1）线路工程投资。该铁路线路工程投资按铁建〔1991〕36号《国家铁路基本建设工程设计概算编制办法》、铁基〔1989〕64号《铁路工程建设估算指标》以及近年类似工程技术经济指标估算。
该铁路建筑里程260．8公里，线路工程投资为148683万元（含涨价预备费24493万元），固定资产投资具体构成见附表5－2。这部分投资的筹措，铁道部自有资金为89210万元，占60％；建设银行贷款为59473万元，占40％。
建设期内涨价预备费根据投资使用计划按工程费用的6％逐年计算，并计入当年投资使用额。本线按照开工前一年价格计算的线路工程投资为124190万元。根据工程建设需要，建设期投资使用计划分别为：第1年投入10％，第2年投入25％，第3年投入25％，第4年投入30％，第5年投入10％。线路工程投资使用计划和涨价预备费的计算见表5－2。（2）机车车辆购置费。机车车辆购置价格采用铁路投入运营前一年的预测价格。根据预测，东风4型机车的价格为217万元／台；货车为7．5万元／辆；客车为35万元／辆。按近、远期客货运量的预测，机车车辆远期的需求量及其购置费为：东风4型机车45台，投资额9765万元；货车2800辆，投资额21000万元；客车90辆，投资额3150万元。机车车辆总购置费为33915万元，使用铁道部自有资金。
机车车辆购置费按铁路运量增长的需要逐年投入。为简化计算，铁路正式运营前一年，按满足运营第一年、第二年的客货运输需要投入；运营第二年，按满足运营第三年、第四年的客货运输需要投入；依次类推。
机车车辆是铁路的主要运输设备，其折旧年限低于项目运营期，应在计算期内考虑再投资。因本项目计算期较长，再投资均发生在20年以后，对经济效益指标影响不大，为简化计算，本案例未考虑再投资费用。2．固定资产投资方向调节税 根据《固定资产投资方向调节税暂行条例》规定：铁路线路、枢纽、客货站段的新建扩建，机车、车辆、铁路专用设备购置及机车车辆修理等投资项目，适用0％税率。一般民用住宅税率为5％。
本项目房屋工程投资10000万元，其中生活用房约占40％，投资额为4000万元，按税率5％计征，固定资产投资方向调节税为200万元，由铁道部自有资金支付。3．建设期借款利息
本项目使用建设银行贷款59463万元，用于线路工程投资。年利率8．28％，按年计息。建设期利息当年用铁道部自有资金偿还。建设期利息总计为11680万元，具体计算见表5－3。4．流动资金
流动资金按照客、货运总换算周转量估算。本项目按平均每万换算吨公里占用流动资金10．2计算，共需流动资金827万元。其中，流动资金借款为577万元，借款年利率为8．64％。流动资金利息计入运输成本。
综上所述，本项目固定资产投资为182598万元，其中线路工程投资148683万元，机车车辆购置费33915万元，固定资产投资方向调节税200万元，建设期利息11680万元；流动资金为826万元。项目总投资为195304万元。
项目资金来源为：建设银行贷款59473万元；流动资金借款577万元；铁道部自有资金135255万元。
固定资产投资估算见附表5－2，投资计划与资金筹措见附表5－3。
三、财务评价
（一）运输收入和税金估算
本项目财务评价采用以铁路现行价格为基础的预测价格。经预测，本项目投入运营时的货运收入率为485万元／万吨公里，客运收入率为550元／万人公里。
该铁路运输收入包括客运收入、货运收入和其他收入三项，分别按下式计算： 货运收入＝货运周转量×货运收入率 客运收入＝客运周转量×客运收入率
其他收入，包括行李包裹、邮运及杂项收入，按客运收入、货运收入之和的5％计算。按以上条件计算，远期的客运收入为8019万元，货运收入为32204万元，其他收入为2011万元。远期运输收入合计为42234万元。
本项目须缴纳的营业税金及附加有营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据《关于铁道部实行经济承包责任制的方案》规定，铁道运输企业营业税，按运输收入5％的税率计征；城市维护建设税，按营业税的5％计征；教育费附加按营业税的2％计征。营业税金及附加＝运输收入×5％×（1＋7％）＝运输收入×5．35％ 本项目远期缴纳的营业税金及附加为2260万元。
其他各年的运输收入、营业税金及附加依次类推，见附表5－4。
（二）总成本估算
铁路的总成本包括有关成本、无关成本、折旧费、摊销费、修理费和利息支出等。本项目中的成本支出指标主要参照该新建铁路所在铁路局统计资料，结合本项目情况，并考虑了建设期物价上涨因素确定。1．有关成本
有关成本由货运有关成本和客运有关成本组成。铁路客、货运有关成本包括燃料、工资、材料消耗、机车车辆维修与管理费等机车车辆运行费，另外还包括货车中转作业和装卸作用所分摊的费用。计算方法分别如下：
客运有关成本＝客运周转量×客运有关成本支出率 式中 客运有关成本支出率为84．64元／万人公里。货运有关成本＝货运周转量×货运有关成本支出率 式中 货运有关成本支出率为55．37元／万吨公里。有关成本＝货运有关成本＋客运有关成本
该铁路远期客运周转量为145800万吨公里，客运有关成本为1234万元；远期货运周转量为664000万吨公里，货运有关成本为3677万元；有关成本为4911万元。2．无关成本
无关成本包括线路、通信信号的维修费和车站的维修管理费等。无关成本＝正线公里×无关成本支出率
式中 无关成本支出率为7．81万元／正线公里。该铁路运营里程为260公里，无关成本为2031万元。3．折旧费和摊销费
该铁路固定资产的折旧，分别按线路固定资产和机车车辆固定资产两部分提取。（1）线路固定资产折旧。线路固定资产折旧采用平均年限法。根据《运输企业财务制度》规定，线路固定资产折旧年限取25年，净残值率为5％。计提折旧的固定资产原值＝线路工程投资－临 时工程费－其他费 用＋征地费＋固定 资产投资方向调节 税＋建设期利息 1－净残值率
年折旧率＝－－－－－－－＝3．8％ 折旧年限
年折旧额＝139763×3．8％＝5311（万元）
（2）机车车辆固定资产折旧。机车车辆固定资产折旧计算采用双倍余额递减法。根据《运输企业财务制度》规定，机车车辆折旧年限取14年，净残值率为4％。2年折旧率＝－－－－×100％＝14％ 折旧年限
年折旧额＝固定资产帐面净值×年折旧率
（3）摊销费。该项目无形资产16800万元，按10年平均摊入成本，年摊销额为1680万元。递延资产4000万元，按5年平均摊入成本，年摊销额为800万元。折旧费和摊销费估算见附表5－
5、附表5－6。4．修理费 该项目近期修理费为6423万元，远期修理费为7205万元。5．利息支出
该项目流动资金按运量增长逐年投入，第15年流动资金利息为71万元。运营期间的固定资产投资利息和流动资金利息计入成本。本项目总成本费用估算见附表5－7。
（三）利润估算
根据总成本费用估算表和运营收入及税金估算表，编制本项目的损益表（见附表5－8）。本项目所得税税率为33％，不缴纳特种基金，在还款期间不提盈余公积金。贷款还清后，提取税后利润的10％作为盈余公积金。
（四）财务盈利能力分析
本项目设定的财务基准收益率为6％。
1．财务内部收益率、财务净现值和投资回收期。
根据全部投资财务现金流量表（见附表5－9－1）、自有资金财务现金流量表（见附表5－9－2），分别计算出下列指标：（1）所得税后财务盈利能力指标： 财务内部收益率（全部投资）：7．86％； 财务净现值（ｉ＝6％）：31860万元； 投资回收期（含建设期）：15．26年； 财务内部收益率（自有资金）：6．98％； 财务净现值（ｉ＝6％）：15704万元。（2）所得税前盈利能力指标：
财务内部收益率（全部投资）：9．89％； 财务净现值（ｉ＝6％）：74613万元； 投资回收期：14．3年。
以上指标表明，项目的财务内部收益率均大于设定的财务标准收益率，财务净现值大于零，说明项目在财务上是可以考虑接受的。2．投资利润率、投资利税率、资本金利润率
本项目年平均利润总额为15743万元，年平均利税总额为17862万元。投资利润率：8．06％； 投资利税率：9．15％； 资本金利润率：11．64％。
（五）财务清偿能力分析
本项目长期借款59473万元，贷款利率为8．28％。建设银行要求建设期利息当年还清，经营期内按偿还能力先付息后还本，十五年内还清。用于本项目还款的资金来源有：利润、折旧费和摊销费及其他可用于还款的资金。
根据借款还本付息估算表（见附表5－10）计算，借款偿还期为10．44年，可以满足银行的贷款条件。
为分析项目在计算期各年内的资金运用情况，编制了资金来源与运用表（见附表5－11）。从表中可以看出，项目在整个计算期内，利润总额为393577万元，提取的折旧基金为165344万元，摊销费为20800万元，偿还固定资产投资借款本金59473万元，缴纳所
得税129932万元，企业提取盈余公积金24434万元，盈余资金399477万元。以上说明项目的财务状况良好。
（六）财务不确定性分析 1．财务敏感性分析
本项目的财务敏感性分析，是分析线路工程投资、货运量、客货运价、运营成本等因素发生变化时，对财务内部收益率的影响程度。分析结果如表5－4。根据表5－4绘制的敏感性分析图见图5－1。
从表5－4和图5－1可以看出，本项目最敏感的因素是客货运价，其次为货运量、线路工程投资和运营成本。当客货运价提高10％时，内部收益率提高到11．44％；客货运价降低10％时，内部收益率为8．01％。2．盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡分析，按照达到设计能力运量时的数据（第十五年）进行分析计算，计算以运输能力利用率表示的盈亏平衡点。以运输能力利用率表示的盈亏平衡点为： ｂｅｐ ＝ 年固定总成本
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 年运输收入－年可变总成本－年营业税金及附加 ×100％ 18740 ＝－－－－－－－－－－－－－－－×100％＝53．45％ 42234－4911－2260 计算表明，该项目以运输能力利用率表示的盈亏平衡点为53．45％，即项目达到设计运量的53．45％时，项目可以保本。由于该铁路是一条路网性联络线，运量有保证，风险不大。
四、国民经济评价
（一）国民经济费用和效益的范围
本项目的国民经济费用包括线路工程投资、机车车辆购置费、流动资金；国民经济效益主要有运输费用节约效益、旅客时间节约效益、缩短货物在途时间效益、提高运输质量的效益。另外，运输工具的时间节约效益、减少拥挤的效益、提高交通安全的效益、包装费用节约的效益等由于
其数额较小，本项目没有考虑。
（二）国民经济费用的计算
本项目流动资金数额较小，为简化计算，不作调整。1．线路工程投资费用的计算
（1）土地影子费用的调整。该铁路地处长江中下游地区，征用土地12000亩，其中耕地4000亩，荒地8000亩。耕地的现行用途为种植水稻，该耕地也可用来种植小麦。其最好可行替代用途为种植水稻。荒地的费用为零。基年每亩水稻的净效益（复种系数2．5）为： ｎｂ0 ＝462．2×2．5＝1155．5（元／亩）
在规划期内种植水稻的年净效益增长率为ｇ＝3％；基年到项目开工年为τ＝3年；社会折现率ｉ＝12％；项目计算期ｎ＝30年。根据以上数据，每亩土地的机会成本为：(τ+1)ｏｃ ＝ｎｂ0 ·（1＋ｇ）· n-n 1－（1＋ｇ）·（1＋ｉ）－－－－－－－－－－－－－－－ ｉ－ｇ 3+1 ＝1155．5×（1＋3％）30-30 1－（1＋3％）·（1＋12％）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 12％－3％ ＝14940（元／亩）14940 土地机会成本总额ｏｃ＝－－－－－×5976（万元）10000 本项目新增资源消耗的财务费用主要由拆迁总费用、剩余农业劳动力安置费用、农转非人口粮食价差补贴、征地管理费等组成，费用总额为2960万元，其中征地拆迁费为960万元。由于拆迁费用主要为建筑施工费用，用房屋建筑工程影子价格换算系数1．1换算成影子价格为1056万元。其他几项新增资源消耗费用不作调整，其总额为2000万元。新增资源消耗费用＝1056＋2000＝3056（万元）
土地影子费用总额＝土地机会成本＋新增资源消耗费用＝9032（万元）
（2）路基、桥涵、隧道及明洞工程费用的计算。由于路基、隧道及明洞工程要大量使用民工，人工费用较大，所以仅对这几项工程的人工费用进行调整。民工的影子价格换算系数为0．5。
①路基工程的投资为17000万元，其中人工费占50％，为8500万元。路基工程费用＝17000－8500×0．5＝12750（万元）
②桥涵工程的投资为26000万元，其中人工费占25％，为6500万元。桥涵工程费用＝26000－6500×0．5＝22750（万元）
③隧道及明洞工程的投资为5000万元，其中人工费占30％，为1500万元。隧道及明洞工程费用＝5000－1500×0．5＝4250（万元）
（3）轨道工程费用的计算。轨道工程投资为12000万元，钢轨、铁件的影子价格换算系数取1．67。
轨道工程费用＝12000×1．67＝2000（万元）
（4）房屋工程费用的计算。该项目房屋工程投资为10000万元，房屋建筑工程影子价格换算系数为1．1。
房屋工程费用＝10000×1．1＝11000（万元）
（5）由于国民经济评价中投资是按影子价格计算的，不计算涨价预备费。以上各项调整后的线路工程费用为127030万元。2．机车车辆购置费用的计算
机车车辆的影子价格，根据铁路有关部门预算，东风4型机车影子价格为430万元／台，其购置费为19350万元；货车为14万元／辆，其购置费为39200万元；客车为80万元／辆，其购置费为7200万元。机车车辆购置费用为65750万元。国民经济评价投资计算表见附表5－12。3．运营费用的计算
国民经济运营费用包括有关费用、无关费用和修理费三项内容。根据所包含的费用内容，按照分解成本计算的影子价格为：客运有关费用支出率为106．65元／万人公里；货运有关费用支出率为69．77元／万吨公里；无关费用支出率为9．84万元／正线公里。客运有关费用＝客运周转量×客运有关费用支出率 货运有关费用＝货运周转量×货运有关费用支出率 无关费用＝正线公里×无关费用支出率
修理费按调整后的线路工程投资、机车车辆购置费重新计算。
本项目远期客运有关成本为1555万元，货运有关成本为4633万元，无关成本为2558万元，修理费为7668万元。运营费用合计为16425万元，单位运营费用为203万元／万换算吨公里。
国民经济评价运营费用计算表见附表5－13。
（三）国民经济效益的计算
本项目的净效益根据“有项目”和“无项目”对比的原则来确定。无项目时预测运量由现有公路和铁路来承担；有项目时预测运量由新建铁路承担。现有公路的单位运输费用为1800元／万换算吨公里，运输距离为300公里；既有铁路的单位运输费用为250元／万铁算吨公里，运输距离为400公里。拟建铁路的第十五年的单位运营费用为203元／万换算吨公里，运输距离260公里。
以下各项效益均按正常运营年份为例计算，其他各年依次类推。1．运输费用节约效益（ｂ1）：
（1）按正常运输量计算的节约效益（ｂ11）。正常运输量，无项目按由现有公路和铁路各运输一半考虑；有项目时全部由新建铁路承担。正常客货运量采用ｓａ和ａｃ两区段的加权平均运量计算，本项目第十五年平均客运量为280．77万人；平均货运量为1553．85万吨。ｂ11＝（ｃｗ1ｌｗ1－ｃy ｌｙ）·ｑn ／2＋（ｃw2ｌｗ2 －ｃy ｌy）·ｑn ／2 ＝（ｃw1ｌw1＋ｃw2ｌw2－2ｃy ｌy）·ｑn ／2 ＝（1800×300＋250×400－2×203×260）×（280．77＋1553．85）／2／1000＝49025（万元）
（2）按照现有公路转移运量计算的节约效益（ｂ12）。公路转移客运量为100万人，转移货运量为200万吨。
ｂ12＝（ｃz ｌz－ｃy ｌy）·ｑn＝（1800×300－203×260）×（100＋200）／10000＝14617（万元）
（3）按照既有铁路转移运量计算的节约效益（ｂ13）。现有铁路客运转移量为150万人，货运转移量为500万吨。
ｂ13＝（ｃz ｌz －ｃy ｌy）·ｑn）
＝（250×400－203×260）×（150＋500）／10000＝3069（万元）
（4）按照诱发运量计算的节约效益（ｂ14）。诱发运量的无项目运营费用，按照可能发生的单位运营费用最小的运输方式计算。本项目中按铁路运输的运营费用和运距计算。诱发客运量为30万人；货运量为300万吨。
ｂ14＝0．5×（ｃm ｌm －ｃy ｌy）·ｑn＝0．5×（250×400－203×260）×（30＋300）／10000＝779（万元）运输费用节约效益为：
ｂ1 ＝ｂ11＋ｂ12＋ｂ13＋ｂ14＝49025＋14617＋3069＋779＝67490（万元）2．旅客时间节约效益（ｂ2）
据调查分析，现有公路旅行速度为30公里／小时，铁路旅行速度为43公里／小时。按照上述旅行速度计算，现有公路旅行时间为：300／30＝10小时；现有铁路旅行时间为：400／43＝9．30小时；拟建铁路旅行时间为：260／43＝6．05小时。故拟建铁路运
输时间比现有公路节约3．95小时，比既有铁路节约为3．25小时。平均节约时间为3．60小时。
在预测的客运量中，仅考虑有一半的人员为生产人员。旅客的单位时间价值（ｂ）按该省的人均国民收入计算。当地人均年国民收入为2940元／人年，按年工作天数306天，每天8小时工作制换算成人均小时国民收入为1．20元／小时。
（1）按正常运输量计算的节约效益（ｂ21）。新增客运量旅客时间的节约按平均节约时间3．6小时计算，新增平均客运量为280．77万人。
ｂ21＝0．5ｂ·ｔn ·ｑn＝0．5×1．20×3．60×（280．77／2）＝303（万元）（2）按现有公路转移客运量计算的节约效益（ｂ22）。拟建铁路比现有公路旅行时间节约3．95小时，公路转移客运量为100万人。
ｂ22＝0．5ｂ·ｔz ·ｑzp＝0．5×1．200×3．95×（100／2）＝119（万元）（3）按照既有铁路转移客运量计算的节约效益（ｂ23）。拟建铁路比既有铁路旅行时间节约3．25小时，既有铁路转移客运量为150万人。ｂ23＝0．5ｂ·ｔz·ｑzp ＝0．5×1．20×3．25×（150／2）＝146（万元）所以，旅客时间节约效益为： ｂ2 ＝ｂ21＋ｂ22＋ｂ23＝303＋119＋146＝568（万元）3．缩短货物在途时间效益（ｂ3）
在预测的货运量中，煤炭占60％。由于煤炭不因在途时间的长短而影响正常储备，故计算此项效益时，应从运量中扣除煤炭的运量。
平均每吨货物的影子价格（ｐ）按3000元／吨计算；社会折现率（ｉs）为12％。（1）按正常运输量计算的时间效益（ｂ31）：
ｂ31＝ｐ·ｑ·ｉs ·ｔs ／360×24＝3000×（1553．85×0．4）×0．12×3．6／365×24＝92（万元）
（2）按照公路转移客运量计算的时间效益（ｂ32）：
ｂ32＝ｐ·ｑ·ｉs／360×24＝3000×（200×0．4）×0．12×3．25／3．95×24＝13（万元）
（3）按照既有铁路转移客运量计算的时间效益（ｂ33）ｂ33＝ｐ·ｑ·ｉｓ·ｔｓ／360×24 ＝3000×（500×0．4）×0．12×3．25／365×24＝27（万元）所以，缩短货物在途时间效益为：
ｂ3 ＝ｂ31＋ｂ32＋ｂ33＝92＋13＋27＝132（万元）4．提高运输质量的效益（ｂ4）
在该项目中，仅计算由公路转移来的货运量部分的效益。公路转移货运量（ｑz）为200万吨／年，全部为煤炭。铁路运输比公路运输的平均货损降低率（ａ）为2％；煤炭的影子价格（ｐ）按155元／吨计算。达到设计运量时，提高运输质量的效益为： ｂ4 ＝ａ·ｑz ·ｐ＝0．02×200×155＝620万元
（四）国民经济盈利能力分析
项目国民经济评价，按照以上效益和费用数据，编制全部投资国民经济效益费用流量表（见附表5－14），计算出经济内部收益率、经济净现值指标如下：（1）经济内部收益率：22．92％；
（2）经济净现值（ｉ＝12％）：140162．92万元。
该项目经济内部收益率大于社会折现率12％，经济净现值大于零，说明该项目从国民经济角度看是可以考虑接受的。
（五）国民经济不确定性分析
项目国民经济不确定性分析仅作敏感性分析。主要分析线路工程投资、货运量发生变化时对经济内部收益率的影响程度，并计算其临界值，如表5－5。根据以上计算绘制出敏感性分析图，见图5－2。图5－2 国民经济敏感性分析图（略）
从表5－2和图5－2可以看出，项目最敏感的因素为货运量。当货运量提高10％时，经济内部收益率提高到24．42％，当客运量降低10％时，经济内部收益率降低到21．35％，当客货运量比现行运量降低59％时，经济内部收益率为12％，为其临界值。
五、评价结论
该项目财务评价全部投资财务内部收益率为7．85％，大于设定的财务基准收益率；全部投资财务净现值为33752．07万元，投资回收期为15．65年。建设银行借款偿还期为9．77年，能够满足银行的还款要求。
国民经济评价全部投资经济内部收益率为22．92％，大于社会折现率；全部投资经济净现值为140162．92万元。
由以上指标可以看出，本项目财务效益和国民经济效益都是较好的。本项目还有一些难以定量的国民经济效益和社会效益：（1）该铁路的建设，可以满足地区经济的发展对运输的要求；（2）可以改善地区的投资环境，促进沿线地区经济的发展；（3）可以增加新的就业机会。
因此，本项目从经济上看财务效益可行，经济效益合理，社会效益较好。
第三篇：房地产开发经营与管理 经济评价指标与方法
第六章 经济评价指标与方法
一、单项选择题
1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。
A、营业成本
B、销售费用
C、运营费用
D、资金成本
2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。
A、营业成本
B、期间费用
C、运营费用
D、资金成本
3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。
A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次
B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
D、可供分配利润=税后收入-未分配利润
4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。
A、550
B、856
C、1500
D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。
A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
A、2010年6月1日至2013年2月1日
B、2010年6月1日至2013年8月1日
C、2011年8月1日至2013年2月1日
D、2011年8月1日至2013年8月1日
8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。
A、0
B、1
C、0或1
D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。
A、11.12%
B、11.36%
C、11.66%
D、12.95％
10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。
A、小于20%
B、满足目标收益率要求
C、大于18％
D、不满足目标收益率要求
11、若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A、9.26%
B、10%
C、11.32%
D、12.3%
12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。
A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力
13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。
A、成本利润率是年成本利润率
B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。
C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。
D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0％
D、35.0％
15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。
A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、无法判断
16、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A、投资利润率
B、投资回报率
C、资本金利润率
D、资本金净利润率
17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
18、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A、0.21
B、1.23
C、2.01
D、3.2319、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。
A、0.18
B、2.83
C、3.39
D、5.0020、下列说法不正确的是（）。
A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于221、（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。
A、流动比率
B、偿债备付率
C、资产负债率
D、利息各付率
22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为
（）。
A、37.5%
B、75%
C、150%
D、113%
23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。
A、80%
B、120%
C、171%
D、230%
24、方案经济比选存在的关系不包括（）。
A、互斥关系
B、独立关系
C、相关关系
D、独立互斥关系
25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括（）。
A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、最大收益率原则
D、不行动原则
二、多项选择题
1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括（）。
A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入
2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是（）。
A、经营费用
B、销售费用
C、管理费用
D、财务费用
E、大修基金
3、房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。
A、企业实力提升
B、租金收入
C、对社会贡献增加
D、物业增值
E、物业权益份额增加
4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。
A、借款偿还期
B、流动比率
C、偿债备付率
D、资产负债率
E、投资回报率
5、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、投资利润率
D、投资回报率
E、静态投资回收期
6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。
A、销售利润率
B、投资利润率
C、资产负债率
D、财务净现值
E、偿债备付率
8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。（2012年真题）
A、投资利润率为16.67%
B、投资利润率为22.50%
C、资本金利润率为31.25%
D、资本金利润率为37.50%
E、资本金利润率为62.50%
9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。
A、表明了负债占总资产的比例
B、反映了企业或项目的财务风险程度
C、资产负债率越高，则企业应变能力越强
D、属于长期偿债能力指标
E、房地产开发企业的资产负债率一般较高
10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。（2012年真题）
A、备选方案差异原则
B、备选方案独立原则
C、最低可接受收益率原则
D、不行动原则
E、备选方案关联性原则
三、判断题
1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。
对
错
2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。
对
错
3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
对
错
4、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
对
错
5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。
对
错
6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。
对
错
7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。
对
错
8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对
错
9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。
对
错
10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。
对
错
11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。
对
错
12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
对
错
13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
对
错
14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。
对
错
15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（2012年真题）
对
错
16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。
对
错
四、计算题
1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元／（㎡?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（2012年真题）
2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
答案部分
一、单项选择题
1、【正确答案】
B
【答案解析】
生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283234】
2、【正确答案】
B
【答案解析】
期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283235】
3、【正确答案】
D
【答案解析】
可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）。参见教材P174。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283236】
4、【正确答案】
A
【答案解析】
10000×5％×（1+7％+3％）=550（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283237】
5、【正确答案】
D
【答案解析】
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283238】
6、【正确答案】
C
【答案解析】
投资利润率属于静态指标。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283239】
7、【正确答案】
B
【答案解析】
出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283240】
8、【正确答案】
A
【答案解析】
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283241】
9、【正确答案】
C
【答案解析】
FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283243】
10、【正确答案】
C
【答案解析】
财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283245】
11、【正确答案】
D
【答案解析】
用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。参见教材P186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283247】
12、【正确答案】
B
【答案解析】
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283249】
13、【正确答案】
D
【答案解析】
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283253】
14、【正确答案】
D
【答案解析】
资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283254】
15、【正确答案】
A
【答案解析】
假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283257】
16、【正确答案】
B
【答案解析】
参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283259】
17、【正确答案】
C
【答案解析】
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率。参见教材P201。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283264】
18、【正确答案】
B
【答案解析】
用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283265】
19、【正确答案】
B
【答案解析】
先算出当期应还本付息资金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（万元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283344】
20、【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283354】
21、【正确答案】
C
【答案解析】
资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283356】
22、【正确答案】
B
【答案解析】
流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75％。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283364】
23、【正确答案】
A
【答案解析】
房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283368】
24、【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P206。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283375】
25、【正确答案】
C
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283376】
二、多项选择题
1、【正确答案】
CD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283377】
2、【正确答案】
BCD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283378】
3、【正确答案】
BDE
【答案解析】
参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283379】
4、【正确答案】
ABCD
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283380】
5、【正确答案】
ABCE
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283381】
6、【正确答案】
DE
【答案解析】
参见教材P181-186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283382】
7、【正确答案】
CDE
【答案解析】
CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283383】
8、【正确答案】
AC
【答案解析】
投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额／项目总投资＝[150x
(1-40%)-150×10%]/(400+50)=
16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=
31.25%。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283384】
9、【正确答案】
ABDE
【答案解析】
参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283385】
10、【正确答案】
ACD
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283386】
三、判断题
1、【正确答案】
错
【答案解析】
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283391】
2、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283393】
3、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P172。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283397】
4、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283400】
5、【正确答案】
错
【答案解析】
两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283403】
6、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P175。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283406】
7、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P177。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283408】
8、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283409】
9、【正确答案】
错
【答案解析】
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283412】
10、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283416】
11、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P192。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283420】
12、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283422】
13、【正确答案】
对
【答案解析】
资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283424】
14、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283426】
15、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283432】
16、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P208。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283437】
四、计算题
1、【正确答案】
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283440】
2、【正确答案】
（1）项目总开发价值：
①
目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）
②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）
（2）项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016（万元）
②建造成本：297000×4500=133650（万元）
③其他工程费：133650×10％=13365（万元）
④管理费：
a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）
b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）
C．管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元
⑥财务费用：
a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）
b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）
C．财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）
（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）
（4）开发成本利润率：190846.176／289192.548=65.99％
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283441】
3、【正确答案】
目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：
计算财务内部收益率：
当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）
当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）
该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283442】
4、【正确答案】
（1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元／㎡）
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283443】
第四篇：某防洪规划经济评价
防洪效果评价
第一节
环境评价
山东省海河流域防洪规划环境评价，是在对该期环境状况调查的基础上，依据有关环境保护法规与评价标准，分析预测拟建工程施工过程中及投入运营后对当地环境的改善及可能造成的不利影响，并提出保护水资源、改善生态环境、减免工程负面影响的建议及对策。1.1防洪工程对环境的改善
1.1.1减轻地表水污染，改善水环境
河道水体污染主要是由于大量未经处理的工业费废水和生活污水排入河道以及农田中使用的农药、化肥等通过地表径流汇入河道所致。徒骇河、马颊河、德惠新河三条干流现状河道水质污染相当严重，按地表水环境质量标准（GB3838-88）评价，1997年三条干流的水质基本上属于Ⅴ类水，其中徒骇、马颊河在评价的10个河段中，超Ⅴ类水质标准的河段占60%；德惠新河全河道水质均超Ⅴ类水质标准。三条干流疏浚后，在丰水期可提高水流速几自净能力，并可一次增加河道蓄水量16700万m3，河流环境容量相应增大。
河道水体污染还与河道多年淤积底泥中氨氮的释放作用有关。实施河道清淤可以减轻水体污染，改善水环境。
1.1.2降低地下水位，抑制土壤盐减化
本流域地势平缓，洼地较多，排水不畅，沿黄河一带受黄河侧渗的影响，地下水位较高，地下水中含有一定的盐分，潜水蒸发使盐份在土壤表层积累，是盐碱化的基本条件。河道开挖后，地下水出流条件得到改善，提高整个流域抗御盐碱化能力。在汛期，洼地积水可以进快排入河道，有利于将沿岸地下水位埋深控制在临界深度以下，防止土壤次生盐碱化发生。1.1.3提高河道防洪除涝能力，减轻洪涝灾害
通过工程措施的实施，到2010年徒骇河、马颊河可恢复原治理标准；德惠新河可达到5年一遇排涝、20年一遇防洪标准。到2020年三条干流全部达到5年一遇排涝、50年一遇防洪标准。到2050年，通过进一步配套完善，流域整体防洪能力得到进一步提高，配合非工程措施的运用，可大大减轻洪涝灾害造成的损失。1.1.4提高城市防洪标准，为经济发展创造有利条件
聊城市、临清市、德州市、滨州市4座城市原有防洪工程标准低或无外围防护措施,每遇大水,河堤漫溢,城市底洼地区积水成灾,加上工业及生活废污水排泄受阻,造成污水横流,部分交通中断,严重影响了城区居民的身心健康,阻碍经济发展。四座城市防洪实施后，加强了城市外围防护建设，防洪标准提高到50年一遇，可大大减轻城区洪涝灾害，提高城市的防洪安全；配合城市排水工程建设和废污水处理，可美化城市环境，为开发旅游业、吸引外资、促进经济发展创造了十分有利的条件。
1.1.5防洪非工程措施的运用可提高河系整体防洪能力
防洪非工程措施的实施，使流域内防洪法规体系、水文测报系统、通信系统、决策支持系统建设等进一步完善，可充分发挥防洪工程的整体作用，减少洪涝灾害损失。1.1.6工程对社会环境及人民群众健康的有利影响
防洪工程实施后，流域内防洪体系基本建成，达到与经济发展相适应的标准，保护区内遭遇洪水灾害的频率降低，从而增强人民群众免受洪灾袭击的安全感，减少社会的不安定因素，减少由于水灾诱发的各钟疾病的流行，保障防护区人民群众的健康。1.2防洪工程对环境的负面影响
防洪工程在实施过程中及实施后，对局部环境存在一定的负面影响，主要表现在：
（1）防洪工程建设永久占地2.24万亩，临时占地40.41万亩，造成有限的耕地面积减少和延误土地使用；同时还将造成一定量树木和青苗被毁，植被覆盖率和防风效益有所降低，影响农业生态环境的稳定。新增的裸露弃土风干后容易沙化，在施工期间及竣工后的一段时间内将对生态环境造成一定影响。
（2）工程实施过程中有大量的弃土和排水，而且淤泥中流沙含量大，弃土渗流和施工排水将产生大量泥水，如果导流不当，会造成部分农田受淹，危害农作物生长。清淤底泥含有一些有毒物质，底泥的排放值得研究，如不采取措施，会造成二次污染。
（3）施工中将动用大量人力、机械和材料，施工中的废污水、垃圾、机械声和飘尘等，若处理不当，对周围环境和当地居民生活造成短时影响。
综上分析，防洪工程的实施对环境的影响是多方面的，但负面影响是次要的，工程建设符合环保要求。1.3建议及对策
为改善流域水环境，防止土壤盐碱化，减少工程负面影响，提出以下建议及对策： 1.3.1强化管理，依法保护水资源
目前水资源保护法规尚不完善,应进一步健全各项污水管理、河道管理的条例；在管理方面，各有关部门应搞好协调、理顺关系，协同作战，加大宣传力度，提高全民对水资源保护逐步走上以法治理的轨道。1.3.2加强水污染综合治理
（1）控制污染源，发展清洁工业。
（2）污水治理应坚持集中与分散相结合、治理与回用相结合的原则。充分发挥现有污水处理设施的作用，因地制宜发展氧化塘，完善污水管网，兴建水处理厂。
（3）利用污水科学灌溉。污水资源化、进行污水再升利用，是减轻水污染、开辟再生水资源、保护环境的积极对策。
（4）利用工程设施进行优化调度，以增加河道枯水期流量，提高河流水域环境容量。（5）完善监测网络，加强水质监测，确保污水达标排放。1.3.3实施土壤监测，防止盐碱化产生
建立地下水盐变化动态监测网络。根据动态变化情况，采取调控措施，以确保沿岸地下水位控制在临界深度以下，防止土壤盐碱化发生。1.3.4加强施工管理，减少工程负面影响
河道清淤弃土将造成大面积农田占压和大量树木砍伐，这是防洪工程建设对环境的主要负面影响。为使这种影响减少到最低限度，应在施工的同时，采取补救措施，对已竣工的河段，随即进行绿化，对临时占压的农田尽快复土还耕。对施工中产生的废弃油、废气物和废物水等要妥善处理。
第二节 经济评价
徒骇河、马颊河经济评价
项目建设期20年，正常运行期取30年，则计算期为50年；折现计算的基准点为建设期的第一年年初，各项费用和效益均按年末发生和结算；社会折现率按12%计算。2.1费用计算
固定资产投资包括河道治理工程、独流入海支流工程、分洪调蓄工程、相机调水工程、城市防洪工程、工程管理及防洪非工程措施等在建设期内的全布建设费用。根据投资估算，工程固定资产总投资为714569万元，其中2000～2005年工程投资189285万元、2006～2010年工程投资275068万元、2011～2020年工程投资250216万元。
年运行费包括燃料费、材料费、维护修理费和管理费等。根据有关规定并参照类似工程的综合费率取值情况，确定本项目年运行费按固定资产的2%计列，为14291万元。2.2工程效益
防洪除涝效益按有、无工程对比可减免的洪涝灾害损失计算。工程实施前多年平均受灾面积30万hm2，占整个流域耕地面积的18.9%。工程实施后可减少受灾面积25万hm2，秋粮单产按2800kg/hm2，综合价格1.5元/ kg，年均除涝减灾效益为52500万元。保护区内减少的耕地损失，及林、牧、渔业的损失按除涝减灾效益的50%计算，防洪除涝总效益为78750万元。
城市防洪工程的实施使本流域内聊城、临清、德州、滨州四座城市的防洪标准提高到50年一遇，不仅大大提高了人民群众的安全感，而且对城区的财产安全有重要保障作用，防洪效益显著。城市防洪效益按有、无该防洪工程对比减免洪灾损失计算。根据多年来发生过的洪水对四座城市所造成的经济损失，及城市防洪工程保护范围与保护区产值，经计算，城市防洪工程多年平均防洪效益为20890万元。
经分析计算，年均总效益为99640万元。2.3国民经济评价结论
根据分析结果计算可见，工程实施后，在折现率为12%时，经济效益内部收益率为26.59%，大于社会折现率12%，经济净现值为137988万元大于零，经济效益费用比为1.39大于1，因此该项目在经济上是合理的。
第五篇：旧城拆迁经济评价
经济评价
本项目融资的目的：向银行贷款支持拆迁补偿，待拆迁完成后，把拆迁
地块拍卖出让，出让所得偿还银行贷款本息和收回前期投入本金。
1、拆迁费用
东通公司根据柳州市城市规划对火车南站周边地区实施旧城改造，将拆迁范围划分为A、B、C、F、H共5个地块分别进行拆迁，拆迁户数为902户，总拆迁面积为104434.71平方米，总拆迁费用为63348.78万元。具体费用如下：
拆迁总预算表
单位：元
2、土地出让分析
本项目拆迁平整后可用于拍买的总净地面积为78.25 亩。土地出让所得收入主要用于偿还银行贷款。2.1、土地出让价格预测
本项目地理位置处于柳州市火车南站，居于市区河南片区中心区干道飞鹅路与南站路交汇处，交通十分便利，地理位置优越。根据规划本项目地块的容积率在2.65~5.0之间。与本项目容积率、地理位置相似的 “市城站路”地块对比，此地块土地出让金为14.256亿元，土地单价1336万元/亩，总建筑面积35万平方米，楼面地价为4073元/平方米。
本项目出让地块78.25 亩，可建房屋241660平方米。根据“市城站路”地块的拍卖价，较为保守地暂定本项目土地出让单价为1200 万元/亩，楼面地价3886 元/m2，可计算出让收入为93900 万元，具体计算如下：
土地出让收入计算表
3、按照房地产市场价格平均构成分析，本项目楼面地价为元3886 /m2，建安成本按照1600元/平方米计算，估算项目每平方米成本价格为5486 元。项目建成后楼盘销售价格按照目前周边已经开盘的“红桥馨城”为基数，考虑未来两年的房价上涨因素及通货膨胀率，将本项目楼盘暂定价格为7000元/平方米，单位面积仍有盈利空间，同时本项目总建筑面积达到311284.85平方米，其中地上面积241660.207平方米，可售量较大，总盈
利空间较大。
2.2、土地面积出让计划
可出让的地块在一年内出让完毕。
3、财务评价分析
1）本项目两年拆迁完毕，第2年把可出让的地块拍卖，本经济评价假设第2年四个季度拍买所得相等。
2）本项目拟向国家银行长期贷款52000万元，贷款年利率为10.64%，第1年初贷款全部到位，第1年只计息不还款，第2年前两个季度按最大还款方法偿还本息，后两个季度平均偿还本金，利息照付。
3）贷款本息偿还资金全部来自土地出让收入。
4）项目业主为政府授权投资者，代表政府实施一级土地开发，按照国家税务局（1993）149号文规定及相关解释，一级土地开发收入免征营业税及附加费。
5）企业所得税按25%计
6）根据借款还本付息计划表可知，贷款偿还期内，利息备付率和偿债备付率大于1，所以本项目的财务偿债能力是没有问题的。
7）根据利润与利润分配表可知，本项目土地出让税后净利润累计金额达11477 万元，利润可观。
8）根据项目投资现金流量表可知，项目投资财务内部收益率（所得税后）=11.80%，大于行业基准收益率8%，项目投资财务净现值（所得税后）（ic=8%）3,387 万元,所以本项目是有很好盈利能力的。
借款还本付息计划表
人民币单位
万元
利润与利润分配表
人民币单位:万元
项目投资现金流量表
人民币单位
万元
4、盈亏平衡分析根据等式
土地出让收入-拍卖费用-契税=拆迁费+利息 每亩地价*78.25 *（1-0.3%-3%）=63348.78+12152每亩地价=997.84万元/亩
也就是说，当拍卖地价在997.84万元/亩时，拍卖收入可以可以支付买卖费用和契税，并能偿还贷款本息且收回前期投入的基本金。
5、敏感性分析
影响本项目最终收益的主要因素为土地收入和拆迁费用，通过这两个影响因素的变动，对财务指标产生影响，结果如下表。从表中可以看出，拆迁费用影响较大,业主应该尽量使贷款到位，加强政策宣传力度,尽快与个被拆迁人的谈判，加快签约，控制拆迁成本。
项目敏感性分析表
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