案例十九 某市琴湖安置拆迁实例_1

第一篇：案例十九 某市琴湖安置拆迁实例_1

案例十九 安置拆迁实例

对应章节：第七章 房地产法律制度

相关知识点：《房地产开发经营管理条例》、新的《城市房屋拆迁管理条例》

【案例背景】

A市土地储备中心，即是负责A市琴湖片区8宗地块土地使用权的拆迁工作，2010年2月11日，当地日报上突然一纸公告发布，由于需要规划建设，琴湖8宗地块居民房屋土地已经被收归国有，并要求800多户居民在15日内自动去相关机关注销土地使用权。

位于A市中心地段的琴湖片区总面积160公顷，总拆迁面积29.27万平方米，此番约346971平方米的国有土地使用权要被收回，涉及住户803户。关键是，当地居民称，此前政府对于这一突然征地，并未有过公开的预示。

拆迁中，涉及独立式和半独立式住宅687户，琴湖片区内湖苑五区109栋独院别墅。A市土地储备中心负责人士表示，现在是600多户基本搬迁完毕，还有100多户由于赔偿等原因，目前还未动迁。

【场景一】记者采访

拆迁方代表提出：今年以来，一共连续多次向两级法院提出四项诉讼申请，分别起诉A市规划局、发改委、住房建设局、国土资源局。但是相关方面，既没有驳回，也没有立案。

政府方代表回应：琴湖片区位于A市新城区核心区域，地处A市闹市区和风景区的交汇点，由于多年来的商业发展，该地区城市空间日益拥挤和局促，而根据A市总体规划，琴湖的定位与A市其他景区形成错位与互补。根据A市市政府的设想，未来琴湖将规划建设商务商业区、文化娱乐区、自然健康区、生活服务区和环湖景观带“四区一带”，建成一个工作、生活、休闲、娱乐、旅游五大元素环环相扣的开放式城市休闲生态公园。而琴湖片区综合改造工程是整个琴湖片区的核心。

【场景二】拆迁安置

政府方代表提出：前期拆迁工程计划拆除各类建筑物29万平方米，其中独立式住宅房屋687户16万平方米，公寓式及其他住宅房屋124户计0.8万平方 1

米，单位企业24家计8万平方米，村公共设施房屋计0.28万平方米，村（社区）集体资产非住宅房屋3.54万平方米。琴湖方面采取的补偿办法为，私有住宅和非住宅房屋将采用“产权调换”和“货币补偿”两种方式安置补偿。完成的600多户的安置房，主要选在琴湖家园，这个房子可能要到明年交付；以及以前建好的金山苑等小区。琴湖家园现在的均价一般在7000多，而对于琴湖住房的评估一般在1万元左右，评估后超出安置房的部分，采取货币等办法补贴。

拆迁方代表回应：不愿意接受拆迁的包括109栋独院别墅，是经过A市市政府统一规划，由房产商进行商业开发建设并公开销售的两证齐全的住宅，户主多在2002年购买，其中有的业主将房子装修后才住了不到6年，还有一些业主的房子贷款还没还清。而关键在于，对于这些拥有小院子的独院住宅，琴湖政府相关方面，也采用了同样的方式，换取公寓房。独院住宅的居民相比其它公寓，可以多得到20－30%的补偿，但不少户主认为，这远远不及其房屋原有的价值，此即是引起纠纷的关键。

【场景三】民间访谈

根据居民方面说法，湖苑五区独院的均价已经达到了2万多元/平米，政府只补偿8000多元/平米，政府方面的赔付没有反映其房屋原有的价值。

据悉，2010年2月21日，琴湖片区的居民曾到A市市国土资源局询问情况，当业主们问及A市市国土资源局有关人员，如果他们的房屋土地已经被收归国有，那么其土地使用权证是否已经是一张废纸？国土局一位负责人解释称，按照公告的内容土地使用权应该已经被收回。

【小组讨论】

模拟拆迁方和政府方，通过谈判的方式，解决琴湖拆迁问题。

（一）谈判要求：

步骤1：将全班同学分成4小组；

步骤2：将背景案例发给学生；

步骤3：由学生课后收集资料，分别收集政府方和拆迁房两方面的资料，按小组讨论；

步骤4：课上由4小组代表分别第一次进行抽签，抽出2个政府方代表和

2个拆迁房代表；

步骤5：由4小组代表分别第二次进行抽签，决定谈判双方的分组，分成2大组，每组由一组政府方和一组拆迁房代表组成；

步骤6：各小组分别谈判，时间为20分钟，由一名同学将谈判细节和谈判结果记录；

步骤7：各组代表分别公布该组谈判结果，由老师和同学根据2大组谈判的结果推选出最好的2个小组，政府方和拆迁房各1组；

步骤8：由该2组同学课后准备资料，下次课公开谈判，其他2组同时也要准备进一步的材料，公开谈判的结果，如果政府方赢，则其他2组代表政府方的小组也获得胜利，反之，则共同失败；

步骤9：在下次课上两组同学按照谈判程序进行公开谈判，时间为30分钟，其他2小组根据上次课抽签的结果分别坐在两方后面，不能发言，但是可以通过传送纸条的方式，将自己的观点和方法，提交给谈判小组；

步骤10：根据双方资料准备的充分程度、现场表现和谈判结果，分出胜负。

（二）提交成果：

1、各小组第一轮谈判纪要3份（格式如下）

2、第二轮公开谈判纪要1份（格式如下）

×××××谈判纪要

时间：

地点：

政府方代表：

拆迁户代表：

谈判内容：

⒈

拆迁方要求

政府方答复

⒉

政府方提议：

拆迁方答复

谈判结果：

⒈

⒉

（三）注意事项

1、老师课后可以根据学生需要，进行指导，或者提供某些资料，但是必须告诉所有的学生或将资料公开挂在网站或QQ群中，保证谈判的公正性。

2、公开谈判的步骤如下：

⑴ 由政府方代表提出拆迁安置补偿的方案；

⑵ 由拆迁户代表逐条进行认可或提出反对或提出替代方案；

⑶ 政府方代表对于⑵中的反对意见进行记录和讨论，表示同意、让步或不同意，提出解决方案；

⑷ 重复⑵⑶步骤1次或多次；

⑸ 获得最终谈判结果。

注：不管是哪一方，所提出的要求都要切合实际，提出反对的理由都要符合法规和政策的要求，提供的证据，有相应的法律条款的支持。

【参考答案】

私有住宅房屋的补偿安置方案有：

1、产权调换：拆迁人提供“琴湖家园“高层住宅安置房源与被拆迁房屋进行产权调换。

拆除合法建筑面积部分由被拆迁人同拆迁人互结区位价及重置价差价，新建安置房原面积部分调产价格按1400元/m2结算；增加面积部分按政府定价3200元/ m2由被拆迁人购买。

2、货币补偿：拆迁人对被拆迁房屋按（区位价+基本重置价*成新率+1000元/ m2+一次性综合补贴）*合法建筑面积给予补偿，不再进行安置。

3、户型补贴及其他补助、优惠等按本方案相关条款执行。

私有非住宅房屋的补偿安置方案：

1、产权调换：拆迁人提供“琴湖家园“小区配套非住宅安置房源与被拆迁

房屋进行产权调换。

拆除合法建筑面积部分由被拆迁人同拆迁人互结区位价及重置价差价，原面积调产价格为1800元/m2；超面积部分按政府定价购买，具体价格为:一楼8000元/ m2、二楼5600元/m2。

2、货币补偿：按（区位价+基本重置价*成新率+1000元/ m2+一次性综合补贴）*合法建筑面积给予补偿，不再进行安置。

琴湖拆迁谈判纪要

时间：2012年3月5号

地点：常熟理工学院东湖校区闻道楼2404

政府方代表：同学

1、同学

2、同学

3、同学

4、同学5

拆迁户代表：同学

6、同学

7、同学

8、同学

9、同学10

谈判内容：

关于琴湖片区拆迁及其拆迁赔偿相关事宜

拆迁方要求：

1.提供相当地段一定面积（包括阁楼层）一套或几套住房，且配有车库，提供的住房面积小于原有住房面积的按照15000/平方米补差价。

2.住宅面积包括阁楼层以15000/平方米折算成现金，另外车库根据居住面积（包括各楼层）<200平方米，赔偿5万，>=200平方米赔偿10万。政府方答复：

很大程度超出市价，不合理，建议降价。

政府方提议：

要求拆迁方把15000/平方米改成12000/平方米，并且将车库补偿费否决并改为心理补偿费，按照心理赔偿①总面积<=200平米的，给5万 ；②总面积>200平米的，给8万，且将阁楼层当作违章建筑，按照违章建筑补偿拆迁方。拆迁方答复

我方认为12000/平方米不足以支付房子本身的费用以及搬置装修费用。拆迁方要求

在政府方提议的基础上将每平米按照14000支付。

政府方答复

有些违章建筑也按照14000每平米赔偿绝对不可能。

政府方提议：

方案一：货币赔偿

1底层建筑面积14000/m2

2二层及以上（不含违章翻建）12000/m2

3违章翻建建筑面积1200/m2

4适当心理赔偿：①总面积<=200m2的，给5万

②总面积>200m2的，给8万

总赔偿=以上相加

方案二：房屋+货币

赔偿金=（原有面积—赔偿的现房面积）*12000

适当心理赔偿：①总面积<200m2的，给5万

②总面积>200m2的，给8万

总赔偿=房屋+赔偿金+心理赔偿

拆迁方答复:

为了达成一致，打破僵局，我方经认真考虑，基本上认为政府方提出的意见是合理的，既能够较大程度地保障我方利益，也能推进常熟建设的正常进行。只要政府方按照谈判规定，保障我们获得所需。

谈判结果：

谈判成功

1.拆迁方有的要求方案一的赔偿方式，有的要求方案二的赔偿方式。

2.政府方会按照提议不折不扣地履行自己所承诺的赔偿方式。

3.拆迁方承诺：只要政府方完全履行承诺，我方就会积极主动配合政府的拆迁工作。

第二篇：拆迁安置纠纷案例

案情概述：

李先生早年丧妻，与五个儿子共同居住于位于本市某区的公有住房中多年，李先生系该套公有住房的承租人，全家人的户籍均在该套公有住房内。2002年初，该套公有住房被拆迁，李先生与开发商A公司签订《拆迁安置协议》：A公司补偿李先生两套商品房，房屋面积按照拆迁当时在册户籍六人的标准核算，两套商品房实际总面积超过在册户籍标准的部分，李先生另行按市价补缴房款。2003年11月，李先生拿到了两套安置房的房产证。因全家人仅有一套住房即可满足使用，考虑经济因素，李先生打算将空闲的另一套房子出售给孙某，正在双方准备签订房屋买卖合同时，李先生的大儿子强行阻拦，主张该房屋是其兄弟五人与其父亲李先生的共有财产，李先生无权独自处分。那么，该两套拆迁安置房的所有权人是谁？李先生的大儿子是否是该两套房屋的共有人？

律师说法：

拆迁安置可以选择货币补偿，也可以选择房屋补偿，李先生选择的就是房屋补偿。虽然核算房屋面积是以在册户籍人数作为标准，但是户籍在册的同住人所享有的始终是居住权，除承租人放弃权利，有资格申购公有住房或者取得住房安置的主体只能是承租人，同住人的居住权在法律上不可能转化为所有权，本案中，李先生是公有住房的承租人，在其未放弃权利的情况下，有权取得所有权的人只能是李先生，事实上李先生作为承租人选择了住房安置并取得了房产证，他就是两套安置房的所有权人，当然，李先生的五个儿子并非丧失所有权利，他们对两套安置房仍享有居住权，居住权的存在虽然会对房屋所有权的处分产生一定影响，但是并不能将居住权等同于所有权。

第三篇：ＸＸ市城市房屋拆迁安置管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋拆迁安置管理，保障城市建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国家和省有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 凡在我市城市规划区内的国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。

第三条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。

本办法所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和使用人。

第四条 拆迁人必须服从市房屋拆迁主管部门的管理、监督和检查，按照本办法的规定对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的搬迁期内完成搬迁。

第五条 市城乡建设委员会是市人民政府城市房屋拆迁安置工作的主管部门，在城市房屋拆迁工作中的主要职责是：

（一）负责有关城市房屋拆迁方面的法律、法规的贯彻和实施；

（二）依法审查、批准房屋拆迁单位和拆迁申请，核发《房屋拆迁资格证书》，核发《房屋拆迁许可证》；

（三）指导、监督、检查城市房屋拆迁安置工作；

（四）依法裁决房屋拆迁纠纷。

市城乡建设委员会下设的城市建设房屋拆迁管理办公室，负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

第六条 市人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。规划、房产、土地、城建、公用、公安、工商、司法、电业、银行等有关部门，应当依照本办法的有关规定及时办理城市房屋拆迁中与本部门相关的业务。

第二章 拆迁管理

第七条 凡我市实行综合开发的地区，属于市人民政府批准改造的棚户区，或者因城市基础设施建设需要拆迁房屋及其附属物的，由市人民政府组织有拆迁资格的单位统一拆迁。

第八条 本办法第七条规定以外的其他建设项目，可以实行自行拆迁或者委托拆迁。

拆迁人委托拆迁的，被委托人必须是取得房屋拆迁资格证书的单位；委托双方应当签订书面协议，并报市房屋拆迁主管部门备案。

市房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。

第九条 同时具备下列条件，并经市房屋拆迁主管部门批准，取得房屋拆迁资格证书的单位，方可接受拆迁委托：

（一）有上级主管部门同意组建的批准文件；

（二）有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；

（三）有与承担房屋拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。

第十条 任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持下列文件和资料，向市房屋拆迁主管部门提出申请：

（一）房屋拆迁申请书和拆迁计划；

（二）建设项目的计划批准文件；

（三）市规划主管部门核发的建设用地规划许可证（不变更土地使用权的需提供建设工程规划许可证）和规划建设平面图；

（四）土地使用权属的批准文件；

（五）银行存款证明。

第十一条 市房屋拆迁主管部门在接到房屋拆迁申请后，应当对本办法第十条规定的有关文件和资料进行验证，审查拆迁计划，对符合房屋拆迁规定并缴纳拆迁管理费的发给房屋拆迁许可证。

第十二条 在房屋拆迁许可证发放五日内，市房屋拆迁主管部门应当将建设项目的名称、拆迁人、拆迁承办单位、拆迁范围、拆迁期限等有关事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布；并通知有关部门暂停办理户口迁入或者分户，暂停办理房屋调配互换和私房交易，暂停核发工商营业执照。

暂停办理期间因出生、结（离）婚、军人复员转业退伍等原因确需入户或者分户的，经市房屋拆迁主管部门审核确认后，公安部门应当准予入户或者分户，拆迁人应当按照本办法的规定给予安置。

暂停办理期限不得超过12个月，逾期自行失效。因故不能实施拆迁的，拆迁人应当及时作出报告，由市房屋拆迁主管部门向有关部门和被拆迁人发出解除暂停办理事项的通知。

第十三条 房屋拆迁公告发布后，拆迁人或者拆迁承办单位应当做好被拆迁人的户口登记和房屋勘测，到市房产主管部门办理被拆除房屋的成新鉴定和产权注销登记手续；提出拆迁补偿安置方案，报市房屋拆迁主管部门审查批准。市房屋拆迁主管部门应当将搬迁期限及其他需要被拆迁人了解的事项，以房屋拆迁通告的形式予以公布。

第十四条 在房屋拆迁通告规定的搬迁期限内，拆迁当事人应当按照本办法的规定签订拆迁补偿安置协议。

拆迁补偿安置协议应当明确补偿的形式和金额、安置用房的面积和地点、搬迁过渡方式和期限、扩大面积安置费、违约责任和当事人认为需要订立的其他事项。

拆迁补偿安置协议要报送市房屋拆迁主管部门备案，拆迁当事人也可以到公证机关办理公证。

第十五条 拆迁人不得擅自改变批准的拆迁范围和拆迁期限。

在规定的搬迁期限内，拆迁人不得对被拆迁人停止供水、供电、供气、供热。

第十六条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和金额、安置用房面积和地点、搬迁过渡方式和期限、经协商达不成协议的，由市房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人是房屋拆迁主管部门的，由市人民政府裁决。

当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间，如拆迁人已按裁决给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。

第十七条 在拆迁通告规定的或者在本办法第十六条第一款规定的裁决作出的搬迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，市人民政府可以作出限期搬迁的决定；逾期仍拒绝搬迁的，市人民政府可以责成有关部门强制搬迁，或者由市房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。

第十八条 被拆除住宅房屋使用人的过渡用房，以自行解决为主、职工单位协助解决为辅；自己无力解决、单位解决又确有困难的，由拆迁人负责提供周转用房。

第十九条 职工因拆迁误工，其所在单位可凭拆迁证明予以准假。

第二十条 拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，按照有关法律、法规的规定执行。

第二十一条 拆除有产权纠纷的房屋，在市房屋拆迁主管部门规定的期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市房屋拆迁主管部门批准后，实施拆迁。拆迁前，市房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋做好勘察记录，并到公证机关办理证据保全。

第二十二条 在拆迁范围内，经市规划部门确定不需拆除的房屋而需要使用人搬迁的，拆迁人应当按照本办法的规定对房屋使用人、所有人进行安置和补偿。

第二十三条 房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章 拆迁补偿

第二十四条 拆除有合法证照的房屋及其附属物，拆迁人要依照本办法对其所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当的补偿，但核发证照时已明确不予补偿的除外。

拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十五条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合的形式。

产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。

作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

第二十六条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人要按照原性质、原规模予以重建；或者按照重置价格给予补偿，由市人民政府按照城市规划统筹安排。

拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当补偿。

第二十七条 以产权调换形式补偿的非住宅房屋，原则上偿还的建筑面积不得少于被拆除房屋的建筑面积，属于商业网点的，在位置和楼层安排上，在不影响整体布局情况下，应尽量保持原有的条件和面积。具体偿还按照下列规定办理：

（一）偿还的建筑面积与原建筑面积相等的，按照重置价格结算结构差价；

（二）偿还的建筑面积大于原建筑面积的，其超出部分按照商品房屋的价格结算；

（三）偿还的建筑面积少于原建筑面积的，其不足部分按照重置价格结合成新结算。

第二十八条 以产权调换形式偿还的国有或集体所有的住宅房屋，其偿还面积与原面积相等的，互不结算差价；其偿还的面积大于或小于原面积时，其超出或不足部分，按照房屋重置价格结算。

第二十九条 拆除有合法证照的私有住宅房屋，对被拆除房屋所有人按照下列规定补偿：

（一）要求偿还产权、偿还的面积与原面积相等的，按照重置价格结合成新结算；偿还的面积大于或小于原面积的，其超出或不足部分按照市房产主管部门确定的市场价格结算；

（二）不要求偿还产权要求安置的，按照重置价格结合成新结算；

（三）不要求偿还产权也不要求安置的，按照市房产主管部门确定的市场价格补偿。

第三十条 拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁需变动原租赁合同条款的，原租赁合同应当作相应的修改。

第三十一条 拆除享受国家或单位补贴购买或者建造的房屋，拆迁人要按照本办法第二十九条的规定，根据个人和补贴单位的投资比例分别予以补偿。

第三十二条 拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在市房屋拆迁主管部门公布的拆迁期限内达不成抵押协议的，由拆迁人按照本办法第二十一条的规定实施拆迁。

拆除设有换押权的房屋实行作价补偿的，由抵押人重新设立抵押权，或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。

第三十三条 拆除非住宅房屋，其生产设备、附属设施、原辅材料的搬迁补助费，由拆迁人按有关规定予以补助。

第三十四条 拆除非住宅房屋，引起被拆迁人停产、停业的，由拆迁人发给被拆迁人停产、停业补助费。

第三十五条 拆除房屋涉及煤气、电话设施时，由拆迁人予以恢复，所需费用由拆迁人承担。

第三十六条 拆除住宅房屋，除一次性发给被拆除房屋使用人搬家补助费外，还要按照协议中确定的过渡期限发给临时安置补助费：

（一）被拆除房屋使用人自行解决临时住处的，根据核准的安置人口发给临时安置补助费；

（二）由职工所在单位安排临时住处的，临时安置补助费的一半发给被拆除房屋使用人，另一半发给职工所在单位；

（三）由拆迁人提供周转用房的，被拆迁人要按照规定交纳租金；

（四）被拆除房屋有暖气而过渡用房没有暖气的，由拆迁人发给采暖补助费，被拆除房屋没有暖气的，由拆迁人发给越冬补助费。

由拆迁人一次性安置住宅用房的，只发给搬家补助费。

第三十七条 拆除住宅兼营业房屋，除发给搬家补助费、临时安置补助费外，另发一次性停业补助费。

第三十八条 对在违章建筑、超过批准期限的临时建筑内生产、营业或居住的，不发补助费，并在限期内自行拆除，逾期不拆除的，由市房屋拆迁主管部门组织拆除，以料抵工。

第四章 拆迁安置

第三十九条 被拆除非住宅房屋使用人，是指在拆迁范围内具有合法营业执照的工商企业和个体工商户，或者是在拆迁范围内有正式办公地的机关、团体、事业单位。

第四十条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，要依照本办法的规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。

第四十一条 被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造，以及尽可能方便居民生活的原则确定。

对于从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，由拆迁人适当增加安置面积，具体标准及办法由市人民政府制定。

第四十二条 拆除住宅房屋，按照原居住面积安置。原居住面积以房屋使用证标明的居住面积为准；房屋使用证未标明居住面积的，以实际测量的居住面积为准。

被拆除住宅房屋使用人的平均居住面积小于市统计局公布的上年全市平均居住面积的，按照上年全市平均居住面积安置。

第四十三条 同时具备下列条件的被拆除住宅房屋使用人，予以安置：

（一）有拆迁范围内正式户口的常住人口；

（二）有合法的公、私房屋承租关系证明，或者有自住的私有房屋产权证。房屋租赁合同对房屋拆迁事项有特殊约定的，按合同约定执行。

无我市正式户口，在我市购买房屋居住或者有合法房屋承租关系的被拆除住宅房屋使用人，经市房屋拆迁主管部门确认后，予以安置。

第四十四条 应当安置的被拆除住宅房屋使用人，有下列家庭成员的，视为安置人口：

（一）夫妻的另一方不在本市的；

（二）未在外地安家的现役军人；

（三）从原户口中迁出入托儿所、幼儿园或者在学校学习的亲属；

（四）经有关部门批准在国外工作学习的人员；

（五）常住户口不在拆迁范围内，又确实在拆迁范围内居住，本市其他地方无住房的；

（六）市人民政府规定的其他应当安置的人员。

第四十五条 一九八六年二月二十一日《吉林省城市建设管理条例》颁布前，居住在无合法证照房屋的被拆除住宅房屋使用人，有单独的户口，独立生活的，视为被拆除住宅房屋使用人。没有单独户口也没有独立生活的，视为应安置人口。

第四十六条 被拆除住宅房屋使用人有下列家庭成员的，按照下列规定安置：

（一）有独生子女证的子女，按照增加一口人安置；

（二）两对及其以上的同辈夫妻居住一套房屋的，应当分户安置；

（三）不同辈夫妻应当分室安置；

（四）房屋拆迁通告发布时，年满十四周岁及其以上的其他家庭成员，应当与夫妻分室安置；夫妻以外的年满十四周岁及其以上的异性家庭成员，应当分室安置。

第四十七条 户口在拆迁范围内，但拆迁范围内无住房的，不予安置。户口在拆迁范围内，但长期不在拆迁范围内居住，本市其他地方有住房的，不计算为应当安置的人口。

第四十八条 被拆除住宅房屋使用人的安置地点，按照下列规定办理：

（一）新建工程为住宅或者以住宅为主的，原地安置；

（二）新建工程以非住宅为主，有部分住宅的，先安置被拆除住宅房屋使用人，新建住宅安置面积不足的，可以易地安置，由拆迁当事人在协议中确定；

（三）新建工程为非住宅的，易地安置。

第四十九条 符合下列条件之一的，拆迁人可以将安置被拆除住宅房屋使用人的居住面积多于原居住面积的部分折算成建筑面积，按照新建房屋的建筑成本，收取扩大面积安置费：

（一）在用地面积和建筑面积均不小于5万平方米的城市综合开发区范围内的；

（二）城市基础设施建设需要的；

（三）经市人民政府批准，属于城市棚户区改造的；

（四）经市房主管部门进行倒、危房屋改造，依照本办法安置被拆除房屋使用人后没有余房出售的。

第五十条 扩大面积安置费由使用人所在单位交纳；所在单位交纳确有困难的，可以由所在单位和使用人共同交纳；所在单位无力交纳的，由使用人交纳。

扩大面积安置费交纳者对房屋享有的权益，按照有关规定执行。

第五十一条 单位和个人不能交纳扩大面积安置费的，被拆除住宅房屋使用人不需分户、要求在原地安置的，可以按照原地安置的标准降低一个户型无偿安置；需要分户安置的，可以按照原地安置的标准，降低一个户型无偿安置一套住房，其余的易地安置。

第五十二条 属于下列情况之一的，拆迁人不得收取扩大面积安置费：

（一）用地面积和建筑面积有一项小于5万平方米的；

（二）零散插建的；

（三）经市房屋拆迁主管部门会同市民政部门核准属特殊困难户的；

（四）不分户安置一室一套住房的。

第五十三条 用于安置被拆除住宅房屋使用人的房屋与相邻建筑物的距离，必须符合我市建筑日照间距的规定。

第五十四条 用于安置被拆除住宅房屋使用人的房屋，必须符合《吉林省民用建筑标准》。

新建的朝南住宅房屋，应当优先安置原朝南房屋的住户。

第五十五条 回迁安置的房屋应当实行公开分配。根据被拆除住宅房屋使用人的受益面积大小、搬迁时间早晚、实际交纳扩大面积安置费占应交纳扩大面积安置费总额的比例和时间先后，原房屋的楼层、居室朝向、室内设施等因素，由市人民政府制定具体的分房办法。

第五十六条 拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置，以产权管理部门确认的房屋产权证明的建筑面积为准。房屋产权证未标明建筑面积的，以实际测量的面积为准。

第五十七条 在拆迁范围内，个体工商户具备下列条件的，由拆迁人按照原建筑面积安置营业用房：

（一）合法的营业执照持有人是房屋的所有人、承租人或者是与其共同生活的家庭成员的；

（二）营业用房具有单独的房屋承租关系，并且按照非住宅房屋租金标准交纳租金的；

（三）有营业面积不小于10平方米的专用房间，并且不在其中居住的。

第五十八条 对使用违章建筑、临时建筑、或者非法承租公有非住宅房屋的使用人，不予安置。

第五章 法律责任

第五十九条 未取得房屋拆迁证无证擅自拆迁的，由市房屋拆迁主管部门责令其停止拆迁，给被拆迁人造成经济损失的，由拆迁人承担赔偿责任，对拆迁人处以拟建工程总造价1％的罚款。对符合拆迁条件的，责令其补办房屋拆迁许可证，并对直接责任者处以100元至200元的罚款；对不符合拆迁条件的，责令其限期改正，并对直接责任者处以300元至500元的罚款。

第六十条 违反本办法第八条第二款规定，委托未取得房屋拆迁资格证书的单位进行拆迁的，由市房屋拆迁主管部门责令其停止拆迁，对拆迁人和被委托人分别处以拆迁委托费10％的罚款，没收全部拆迁委托费，并对直接责任者处以1000元至5000元的罚款。

第六十一条 违反本办法第十四条第一款和第十六条第一款规定，拆迁人未与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，或者在市房屋拆迁主管部门裁决前擅自拆迁的，由市房屋拆迁主管部门责令其停止拆迁，对拆迁人处以拟建工程总造价0.5％的罚款，对直接责任者处以1000元至5000元的罚款。给被拆迁人造成经济损失的，拆迁人应承担赔偿责任。

第六十二条 违反本办法第十五条第一款规定的，由市房屋拆迁主管部门责令其限期改正，造成经济损失的由拆迁人负赔偿责任，处以与造成经济损失相等数额的罚款，并对直接责任者处以300元至500元的罚款。

违反本办法第十五条第二款规定的，由市房屋拆迁主管部门责令限期恢复，并对直接责任者处以500元至1000元的罚款。

第六十三条 拆迁人擅自提高或者降低补偿标准，扩大或者缩小安置面积的，由市房屋拆迁主管部门责令其限期改正，按照下列规定处罚：

（一）擅自提高或者降低补偿标准的，按照提高或者降低的补偿数额处以罚款；

（二）擅自扩大或者缩小安置面积的，按照扩大或者缩小的房屋面积的重置价格处以罚款。

第六十四条 违反本办法第五十三条规定的，由市房屋拆迁主管部门责令其按照本办法的有关规定，重新安置被拆除住宅房屋使用人。

第六十五条 违反本办法第五十四条规定进行设计的，由市房屋拆迁主管部门责令拆迁人按照规定重新设计；不能重新设计的，责令其按照本办法的有关规定重新安置被拆除住宅房屋使用人。

第六十六条 被拆除住宅房屋使用人，无正当理由超过期限搬迁的，每超过一天减发一个月的临时安置补助费。

第六十七条 拆迁人延长过渡期限的，由市房屋拆迁主管部门予以警告，并按照下列规定对被拆迁人增发临时安置补助费和停产停业补助费、采暖补助费：

（一）延长过渡期限一至三个月的，每人每月增发50％的补助费；

（二）延长过渡期限超过三个月的，从第四个月起每人每月增发100％的补助费。

第六十八条 被处罚的拆迁当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向市人民政府申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六十九条 对辱骂、殴打执行公务的拆迁工作人员，或者阻挠拆迁、煽动群众闹事的，由所在地公安部门按照《治安管理处罚条例》的规定予以处罚，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七十条 拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，由其所在单位或者其上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

拆迁工作人员擅自接受委托、聘用，为外单位拆迁的，由市房屋拆迁主管部门吊销拆迁工作人员上岗合格证，并由所在单位给予行政处分。

第六章 附 则

第七十一条 本办法中的房屋重置价格、建筑成本价格、停产停业补助费、临时安置补助费、搬家补助费、采暖补助费、越冬补助费、拆迁管理费的标准等由市人民政府制定。

第七十二条 本办法由ＸＸ市人民代表大会常务委员会负责解释。

第七十三条 本办法自公布之日起施行，1986年8月2日颁发的《ＸＸ市城市建设动迁安置管理条例》同时废止。

第四篇：房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税、企业所得税案例分析

房地产开发拆迁就地安置的营业税、土地增值税

及企业所得税计算的案例分析

开发商从事拆迁建房，目的是取得旧房所在地的土地资源，被拆迁户的旧房实际包含了土地价值，开发商新建的商品房同样包含地价款，否则双方没法协商一致完成拆迁。被拆迁方考虑重新购置房屋所需要的代价，开发商考虑新建商品房的成本、利润及税金等问题，最终形成双方都可以接受的对价，完成拆迁合同的签订和兑现。因此按照公允价值计量是符合交易、会计核算和税收处理的一般原则的，但是考虑到拆迁等等因素，税收有不同规定。

开发商拆迁安置方式从事房地产开发业务，对拆迁房和回迁房应该分解为两个税收业务处理，一是被拆迁户将被拆迁的房屋转让给开发商，二是被拆迁户重新购置房产。拆迁补偿常见有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿（互补差价）相结合。这里讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理。这里从开发商方面涉税情况进行分析。

具体就是,开发商对拆迁还房如何确定营业税计税依据及纳税金额？如何确定将来清算土地增值税的收入和扣除项目金额？如何确定企业所得税应税收入？

开发商以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务或者换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税，土地增值税及企业所得税。

一、关于营业税计税依据的规定。

内资企业可以参照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按 同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”

那么成本价确定之后，具体如何核定营业税的计税营业额呢？视同发生应税行为而无营业额的，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条第三款核定营业额的规定，核定公式是，营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

其中的营业成本或工程成本不包括期间费用（即营业费用、管理费用和财务费用）。就是该开发楼盘的房地产开发成本，应该注意的是要包括地价和公共配套设施费用等，就是房地产开发企业会计核算中开发成本的内容。

二、土地增值税收入和扣除项目金额的确定。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

应该注意的是，土地增值税拆迁安置计算的问题处理，按照国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入时，没有按照成本利润率确定收入的规定，这与土地增值税的立法原则是一致的，即对超额土地收益进行调节，如果按照税务机关核定营业税或者企业所得税的一般成本利润率规定处理，土地的超额收益不可能 被正确反映出来，因此必须是公允市场价计算。国税发〔2006〕187号）第三条的规定是，“

三、非直接销售和自用房地产的收入确定：

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

三、企业所得税应税收入确定的规定。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条第的规定，即企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。因为这里主要讨论“拆一还一，就地安置，互补差价”的涉税处理，所以采取第（三）种办法计算。

收入（或利润）=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

因为房地产开发业务销售不动产属于营业税征税范围，且营业税属于价内税，所以该组成计税价格应加计营业税税额。

此时营业税视同销售收入按照成本利润率计算的收入与企业所得税应税收入一致。除非当地税务机关单独规定了与营业税核定营业额不一的企业所得税确定收入的行业成本利润率。

笔者认为，除非当地开发商同类同期房屋开发的毛利率大大低于税务机关的成 本利润率，企业可能提出成本利润率偏高的异议外，只能按照文件执行。

案例分析：某房地产开发商采取就地拆迁安置、以一还一，互补差价的补偿方式开发一个楼盘，房地产开发成本情况是，楼盘可供销售面积100000平方米，其中回迁户20000平方米，土地征用支付税费（包括契税不含土地转让合同印花税）5000万元，拆迁补偿费1000万元，其中，不涉及回迁户住房的其他拆迁补偿费410万元，被拆迁200户，被拆迁面积17000平方米，回迁面积20000平方米，有20户拆迁户原有门面及减少回迁住宅面积因素，开发商支付补偿款590万元。有180户拆迁户超面积补差价款2190万元，开发商做预售售房款处理。前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费用共支付9000万元。该开发商同一地段同期同类型商品房平均销售价格为6000元/平方米。当地税务机关规定的开发产品的成本利润率是15%（假定营业税与企业所得税核定收入的行业成本利润率一致）。

企业账务处理情况如下：

1、支付地价款时，借：开发成本—土地开发——土地转让费、契税5000万元 贷：银行存款－ 5000万元

2、支付与回迁户无关的其他补偿款

借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费410万元 贷：银行存款 410万元

3、收到180户回迁户超出被拆迁房屋面积补偿的差价款时，借：银行存款 2190万元

贷：预收账款－拆迁补偿费（回迁户）2190万元

涉税提示：（1）、开发商收到回迁户的补差款在计算土地增值税时，应抵减本项 目拆迁补偿费，土地增值税扣除项目金额是按照净支出处理的。（2）、在涉及营业税及企业所得税的收入时，是其计税依据，这种根据安置房屋计算出来的补差“费用”，是正常销售收入的组成部分。

4、开发商支付回迁户的差价款时，借：开发成本—土地开发——拆迁补偿费（回迁户）590万元 贷：银行存款 590万元

5、开发商支付其他开发成本

借：开发成本——前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等9000万元 贷：银行存款 9000万元 计算过程如下：

1、拆迁安置房屋的营业税计税依据：

开发成本是5000+410+590+9000=15000万元，单位成本是15000万元÷100000平方米=1500元/平方米。＋－×÷

营业额为17000×1500×(1+15%)/（1－5%）=17000×1914.***元。开发商本期拆迁补偿安置，应缴营业税为

30868430元+21900000元=52768430元×5%=2638421.50元。

2、土地增值税的计税收入和扣除金额项目的计算。

土地增值税是采取一定方式进行计算后征收的，如加计扣除、“三项费用的扣除”等不需要直接取自开发项目财务核算数据（即使开发商该三项费用真实的会计科目核算的数据，小于土地增值税计算的扣除项目金额的数据，也不按照孰低的原则处理）。回迁户土地增值税的计税收入没有成本利润率计算的规定，如上上所述主要是调控房地产开发的土地超额收益，即必须按照国税发〔2006〕187号）第三条的规定处理。收入按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定。

该开发商拆迁安置房部分的收入，在计算土地增值税时，与营业税计税依据、企业所得税应税收入的概念是不一样的，应该如下计算。20000×6000=120000000元

因为此处按照市场价计算，已经包括了超面积补差收入，超面积补差的计算价格一般不会超过市场价，所以不能再将开发商账上取得的补差收款计算进来。按照国税函〔2010〕220号的规定，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。因此，针对该拆迁安置200户的扣除项目金额，开发成本部分中的“开发成本——土地开发——征地及拆迁补偿费”是： 征地及拆迁补偿费5000+410+590-2190=6000-2190万元=3810万元。该开发商计算土地增值税扣除项目的开发成本是3810+9000=12810万元。

3、企业所得税应税收入的计算

销售（营业）收入 30868430元+21900000元=52768430元

涉税提示：（1）具体填报企业所得税纳税申报表时，税收规定视同销售可以作为业务招待费、广告费及业务宣传费等的扣除基数，考虑到该表的勾稽关系，因此填报方法如下。

在附表《收入明细表》第13行规定，纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税收入。具体填报在第14行“非货币性交易视同销售收入”，填报纳税人发生非货币性交易行为，会计核算未确认或未全部确认损益，按照税收规定应视同销售确认应税收入。纳税人按照国家统一会计制度已确认的非货币性交易损益的，直接填报非货币性交易换出资产公允价值与已确认的非货币交易收益的差额。软件填报的其他附表，涉及销售收入数据的，如附表八广告费和业务宣传费跨纳税调整表相应的自动填列等等。

与此对应的在附表《成本费用明细表》第12行，填报“视同销售成本”，填报 纳税人会计上不作为销售核算、但按照税收规定视同销售确认的应税成本，具体对应在行中填报。

（2）拆迁安置户办理产权过户时，取得的销售不动产发票金额与视同销售金额、补差款品迭后一致。

第五篇：江苏农村拆迁案例：政府批准补偿安置方案被确认违法

江苏农村拆迁案例：政府批准补偿安置方案被确认违法

问题提示： 征地补偿安置方案报批前，是否需要征求被征地村民的意见？

【要点提示】

征地补偿安置方案报批前，应当充分征求被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人意见，征求意见时间自征地补偿安置方案公告之日起10个工作日；公告之日起10个工作日后，市、县人民政府方可批准征地补偿安置方案，不足10个工作日而作出批准行为的，应当认定为违法。

【案例索引】

江苏省人民政府[2014]苏行复字第XXX号行政复议决定

【案情】

申请人：孙先生

委托代理人：赵健律师、谷美玲律师

被申请人：泰州市人民政府（以下简称市政府）

孙先生在江苏省泰州市高港区某村拥有房屋和宅基地，在该村拆迁过程中，孙先生的房屋所在地块被划入征收范围，但征收方在与孙先生商谈拆迁补偿事宜协议的时候没有出示任何的征收文件，补偿条件也有失公平。为了维护自身合法权益，孙先生决定通过法律途径解决该起征地拆迁纠纷。经人介绍，孙先生与北京京平拆迁律师团队取得了联系。京平团队介入本案后，指派赵健律师、谷美玲律师担任孙先生的委托代理人，负责全权处理其征地拆迁补偿维权事宜。经过一系列的法律调查，两位律师逐步收集了本次征地的相关法律文件，其中就包括关键的征地补偿方案等相关信息。根据掌握的信息显示，2011年3月31日，泰州市国土资源局于作出了[2010]第XX号《泰州市国土资源局征地补偿安置方案公告》；2011年4月2日，市政府批准刁家铺街道某社区征地补偿安置方案。两位律师经过审查后认为，市政府批准刁家铺街道某社区征地补偿安置方案的行为存在诸多违法之处，随即起草行政复议申请书，协助孙先生将市政府复议至江苏省人民政府。

【审理】

江苏省人民政府经审理认为：本案泰州市国土资源局于作出[2010]第XX号《泰州市国土资源局征地补偿安置方案公告》的时间为2011年3月31日，而市政府在该公告作出后的2011年4月2日即批准刁家铺街道某社区征地补偿安置方案，违反了《征收土地公告》第九条关于征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有权提出不同意见或者要求举行听证会的规定，侵害了被征地集体经济组织和农村村民的权益。2015年1月19日，江苏省人民政府作出《行政复议决定书》，确认市政府批准刁家铺街道某社区征地补偿安置方案的行为违法。

【评析】

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定：“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”

《征收土地公告》第九条规定：“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。”

因此，本案中市政府应当在土地行政主管部门充分征求被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人意见，即征求意见时间自征地补偿安置方案公告之日起10个工作日后，方可批准泰州市国土资源局会同有关部门拟定的刁家铺街道某社区征地补偿安置方案。而事实上本案中市政府作出上述批准行为，与征地补偿安置方案公告时间的间隔仅仅2个工作日，显然违反了上述规定，侵犯了孙先生等被征地村民提出意见及要求举行听证会的合法权利。

当然，本案中江苏省人民政府虽然主要是基于市政府作出批准行为的上述程序性问题而作出确认其违法的复议决定，但市政府作出批准行为的程序违法仅仅是其诸多违法点之一，实际上在批准行为的实体上也存在违法之处。在我国目前的征地拆迁实践中，这种违法现象可谓是比比皆是，然而对于获得批准的补偿安置方案，能够通过法律程序最终将其确认违法，也已经是凤毛菱角。