划拨土地的抵押制度演变(制度研究)

第一篇：划拨土地的抵押制度演变(制度研究)

划拨土地的抵押制度演变

划拨土地之房地产抵押在法律规定上经历了从严格到宽松的过程。在最初的出让转让条例中，划拨土地的抵押（包括占有划拨土地之建筑物的抵押）与转让一样必须经过人民政府土地管理部门的批准，否则在法律上应视为无效。

但从随后的城市房地产管理法第四十八条和五十一条似乎可以得出如下结论：单独的划拨土地使用权无法设定抵押权，但合法取得的房屋所有权可以连同其占有的土地使用权（无论是出让或是划拨）均可以设定抵押权；只不过房地产抵押涉及划拨土地使用权的，抵押权人应从抵押房地产的拍卖所得中扣除该土地的出让金后方可就余下价款优先受偿。这一规定似乎摈弃了出让转让条例中规定的划拨土地使用权抵押之预先审批的要求。

2001年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）在涉及划拨土地使用权时，重申了城市房地产管理法确定的处理原则，仅要求对土地使用权抵押进行登记，并未重申事先审批的要求。

尽管如此，2003年最高人民法院在其《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中似乎依然坚持出让转让条例规定的事先审批的原则，否则涉及划拨土地使用权的房地产抵押应认定无效。

但随后，2004年国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号）就划拨土地使用权抵押作出了澄清，其规定“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。鉴此，最高人民法院亦相应修正了其之前的意见，其在转发国土部上述通知（法发[2004]11号）的时候规定“人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件，不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效”。

根据国土部通知（国土资发[2004]9号）以及最高人民法院的通知（法发[2004]11号），划拨土地使用权在土地行政管理部门办理登记视为批准。但考虑到全国不同地区的，房地产抵押登记部门的不同（如上海地区抵押登记均有房地产交易中心办理），土地使用权抵押登记不一定均由地方土地行政管理部门办理。为了最大程度地避免风险，建议抵押权人应与当地土地行政管理部门沟通，是否需要单独取得其书面的同意。

第二篇：中国古代土地制度及其演变

中囯古代土地制度概论

原始社会土地是公有的，随着人类进入阶级社会后，土地制度也开始发生了变化，由原始社会的氏族、村社公有转为奴隶主国家所有。夏朝的建立是我国奴隶社会的开端，经过商、周的进一步发展，土地成为以井田制为标志的奴隶主国家所有。随着农业生产率的提高和奴隶制的逐渐解体，社会各阶层对土地私有的要求日趋强烈，进入春秋战国之时，土地私有战胜土地国有而蓬勃发展起来了。

我国封建土地私有制产生于春秋战国，到秦汉最后形成，为封建土地私有制发展的早期阶段。封建社会的土地所有制，由封建国家土地所有制、封建地主土地所有制和个体农民土地所有制三种形式组成，并在不同的历史时一期随着社会经济的发展变化，阶级斗争的涨落，在比重上迭有升降，然而地主土地所有制总是占着支配地位。

春秋时期，社会生产力有了重大发展，铁器得到广泛使用，逃往的平民和奴隶纷纷开垦荒地，这些新垦之地，为开荒者隐瞒下来，成了私田。私田的产生，土地国有观念动摇了。春秋中期，私田土地急剧增长，到末期出现土地买卖，此时奴隶主也更热心于私田的扩大和经营，各国先后进行了税制改革，放弃土地国有的井田制，承认了土地私有制。

战国时期各国都实行改革和变法，商缺两次变法，“改帝王之制，除井田，民得买卖”，它标志着占统治地位的井田制宣告结束，土地私有制已经形成。这一时期，地主阶级虽已形成，但人数还不是很多，所占土地数量也不大。

秦汉时期地主土地所有制得到充分发展。公元前216年，秦政府颁布命令:“使黔首自实田”，私有土地得到了封建政权的确认和保护。秦灭六国后，对于地主占有大量土地没有干预，虽下令迁徙各国旧贵族和豪富，但他们占有的土地状况并未改变，到秦末依然是“官者田连降陌，贫者亡立锥之地”。秦末农民大起义推翻了秦王朝，给地主阶级以沉重打击。

西汉政权建立后，采取一系列与民休息的政策，使农民占有少量土地。但封建经济的发展必然导致土地兼并，至西汉末年土地终于引发了绿林、赤眉大起义，颠覆了西汉政权。东汉政权建立后，为了限制豪强大族兼并土地，公元三十九年下令度田，地方豪强竟发生武装暴动，度田不了了之。以后东汉政府再也没有推行干预地主私有制的政策，东汉的封建大土地所有制在不断发展，出现了战国秦汉时期又一次土地兼并高潮。

魏晋南北朝至隋、唐前期为封建土地所有制发展的中期阶段。这一时期是历代封建王朝对土地所有制关系进行国家千预极为频繁时期，然而地主大土地所有制仍在向前发展，土地日益集中。

三国长期战乱，中原地区出现了大量“既不在官，亦不在民”的无主荒地，曹操为了解决急需的军粮和普遍存在的饥荒间题，将这些无主荒地转化成国有土地，实行屯田。西晋建立后，屯田制罢废，贵族官僚争相侵占官田，豪强地主兼并土地益盛，国有土地在削弱，私有土地在发展。十六国时期，使北部中国遭受严贡破坏，豪门大族趁机大量占有土地和人口，规模庞大的田庄，这不利于封建政权的巩固和皇权的集中。孝文帝于太和九年(485年)下令均田，试图将所有权不同的各类官私土地最大限度地纳入国家统一分配的轨道，但却没有撼动地主土地，魏末年土地兼并严重，均田制受到破坏。后来北齐、北周虽重新颁布了均田令也多流于形式了。

随唐两朝基于建国之初荒闲土地大量存在，为使流亡的农民回到土地上进行生产，实行赋役制度，继续推行了均田制。随唐两朝的均田制对于地主的土地兼并多少给予限制，农民也得到了一点土地，在一定程度上改变了不合理的土地占有情况，推动了农业生产的发展。但是始于太和九年的均田制，随着土地兼并的愈演愈烈，至唐中叶彻底崩溃。总之，魏至唐前期土地制度有着与过去明显不同的特点，这一时期政局变动大，土地制度随着也几次变动，可以说是秦汉至明清土地制度变动最大的时期，也是国家对土地占有进行干预最频繁的时期。从唐后期至明清(1840年前)为封建上地所有制的后期阶段。这一时期地主土地所有制逐步摆脱国家法权的强力扭曲，土地自由买卖已冲破了汉唐间政治上的干预和社会

传统的制约;:仁地兼并由非法到合法，由隐蔽到公开，以更大的势头向前发展着。均田制弛坏后，封建国家采取“兼并者不复追正，贫弱者不复田业”的政策，以庄田制经济为特点的大土地所有制得到普遍发展，并且延续到明清。两税法的实行，标志着均田制为庄田制所代替，这是地主土地所有制发展中又一转扳点。北宋建立之初，自耕农有所发展。但赵宋政权认为“富室连我汗陌，为国守财尔……兼并之财，乐于输纳，皆我之物”，因而采取“不抑兼并”的政策，土地买卖无任何限制。土地兼并较之前朝有过之而无不及，地主田庄迅速发展，土地迅速集中。北宋以来长期积累的土地兼并和集中的问题，经过元末农民大起义得到了调整和缓和。但明中叶后“毋许兼并”又变成一纸空文。土地兼并产生的流民问题，最终引发了明末农民大起义。清统治者鉴于明朝灭亡的教训，对官僚地主的特权加以限制，除了用暴力手段在华北大规模圈地外，更多的用经济手段通过买卖占有土地。

综上所述，中唐以降，“两税法既立，三代之制皆不复见”，这一变化，不但彻底结束了长达三百牟之久的均田制，而且标志封建地主土地所有制已摆脱“三代之制”田土的授受、买卖、转移、继承的法杖限制，以一种较为自由发展的形式进入新的里程。在“田制不立”、“不抑兼并”的新时期，地主阶级千方百计购置田产，形成了累千上万亩的大地主，实通绝了地主阶级独占夭下田土的愿望。在土地所有权转移方式上，几随着唐宋以来商品经济的发展，自由买卖渐成地权流动的主要方式。虽曹一度以圈占、投献等强制手段夺取土地还相当严重，但随着官田制度的衰落和商品货币经济的发展，通过买卖日益成为取得土地的主要途径。土地所有权的转移带来的变化是土地所有者由有身份性的官僚贵族地主扩大到非身份性的庶民地主。庶民地主的出现和发展是地主制经济充分发展的标志。在土地的经营方式上官私庄田契约租佃关系日益普遭，随着土地私有权的日益深化，佃户手中的使用权亦在向长期化方式发展，形成了永佃权，以及土地关系中资本主义萌芽新因素的渗入，劳动者与土地结合由超经济强制发展为经济强制。这些都是不同子前期、中期封建土地所有制出现的新特点。也是土地私有制成熟的主要标志。

古代土地制度及其演变

奴隶社会

土地公有制为原始社会，周王土地公有制即井田制→国君交纳贡赋制、派兵打仗。

井田制背景：人们为了争夺肥美的土地和水源，厮杀拼打，乱的不可收拾。此时，大禹已经建立起

确立土地私有→按亩纳租税（少）、按人丁负担赋、役（重）, 基本上是以税人为主，人身控制严格。

其间有一次不成功的王莽改制，他仿照古代井田制全国土地改称“王田”，不许买卖。不仅没有解决社会土地问题，相反又把农民禁锢在“王田”里当牛做马，使各种矛盾进一步激化。

北魏到隋唐时期（孝文帝改革——780年）

封建土地国有制→以人丁为主负担均田制、租庸调制（庸在隋出现，唐朝取消年龄限制，保证了农民的劳动时间）、府兵制。

均田制、租庸调制、府兵制是三位一体。

由于土地私有制→地主追求土地的欲望增强，地主进行土地兼并→国有土地大量流失造成土地地主私有的既成事实（均田制彻底崩溃，租庸调制无法实施）→780年实行两税法（户税和地税、时间固定、人身控制松弛）。→法律上推动封建的土地私有大量出现，地主在大规模的庄园中实行分工合作的劳动，有利于封建经济发展。

两税法实际上是在国家承认地主土地兼并的前提下，依据土地资产向地主征税，性质上属于地主利益的再分配，是生产关系的局部调整。

北宋王安石变法之方田均税法

募役法是对“庸”的继承和发展，即使地主和官僚也不例外。方田均税法是对两税法税地的继承。政府重新丈量土地，按照每户占有土地的多少和贫瘠收取赋税，官僚、地主不得例外。这些保证了农民的生产时间，增加了国家的财政收入。

明朝张居正的一条鞭法

1581年，明朝内阁首辅张居正，为了缓和阶级矛盾，改革赋税制度，在全国推行一条鞭法。赋役合并、将田赋、徭役、杂役分摊在田亩上，即役归于地、量地计丁、计亩征收、折银征收。说明了封建国家重视土地的程度已经大大超过了重视人口。而折银征收适应了商品经济发展的需要，有利于农业商品化和资本主义萌芽的产生和发展。

清朝的摊丁入亩

雍正帝在以康熙五十年的人丁数为固定丁数的基础上，推行“摊丁入亩”的办法，把丁税平均摊入田赋中，征收统一的地丁银，彻底解决就丁、田并征的双轨制征税形式，从而完成了自唐代两税法以来我国封建赋役制改革——并役于赋、人头税归于土地税的历史进程。1712年，清政府规定以康熙五十年（1711）的人丁数，作为征收丁税的固定丁数，以后“滋生人丁，永不加赋”。这样，封建国家对农民的人身控制进一步松弛，调动了农民生产的积极性，阶级矛盾暂时得到了缓和，促进康乾时期经济的较快发展；隐蔽人口的现象也逐渐减少，促进了我国人口增长。

中囯各時朞土地制度

1、原始社会

氏族公有，集体耕种，平均分配

2、奴隶社会（夏商—春秋末年）

井田制，千耦齐耘

（1）实质：国王所有的贵族土地所有制

（2）表现：① “公田”：贵族占有； ②“私田”：分授给农夫，只有使 用权，没有所有权

（3）内容：①一切土地名义上属于国家公有；②国王把土地层层分封给各级贵族世代享用，但不得转让和买卖；诸侯要向国王交纳一定的贡赋。

（3）瓦解：齐·管仲，相地而衰征；鲁·初税亩，承认了私田的合法性；秦·商鞅变法，承认私人占有土地的合法性，允许土地自由买卖，推动地主经济的发展。

3、封建社会（战国—1840）

私有制为主体的多种土地所有制 国有——“官田（公田）”

私有——①自耕农土地私有制；②君主土地私有制；③地主土地所有制（豪强地主、士族地主）。土地来源：占有公田转私，获赐，兼并买卖（主要）。

租佃关系：战国产生，汉代普遍；自宋代始，租佃经营成为仅次于自耕农形式的重要经营方式；明清时期，租佃制普及全国，成为农村经济的主要形式。

地租形态：劳役－实物（宋）－货币（明清）农民雇工自主权积极性提高。

人身依附关系：东汉豪强地主形成田庄，田庄的劳动者与田庄主形成强烈的人身依附关系。之后依附关系越来越减弱，特别是明清时契约纳租方式确立后。解脱出来的农民，生产自主权提高，提高了积极性，促进了农业的发展。

4、清末民初（1840—1924）

封建土地所有制占主体（截止1952）

（1）太平天国：《天朝田亩制度》农民个体私有，平均主义。（2）辛亥革命：平均地权（理念）

5、国民革命时期（1924—1927）

目的：为发动农民反对军阀。政策：耕者有其田（口号）。

影响：有利于开展农民运动、反对军阀统治。

1927年党的八七会议，井冈山革命根据地的创建，是由大革命失败到土地革命战争兴起的历史性转变。

6、十年対峙时期（1927—1937）

目的：为了满足农民的土地要求。

政策：1927 打土豪，分田地；1931土地革命，农民土地所有制。

路线：依靠贫农,雇农,联合中农,限制富农,保护中小工商业者,消灭地主阶级,变封建半封建的土地所有制度为农民的土地所有制。

影响：巩固了农村革命根据地；使广大贫雇农政治上翻了身,经济上分到土地,生活上得到了保障,调动了他们革命的积极性。

7、抗日战争时期（1937—1945）

（1）进行根据地建设—大生产运动（抗战时期中共领导抗日根据地军民开展的以自给为目标的大规模生产自救运动）；军垦屯田。

①目的：巩固农村革命根据地。

②影响：陕甘宁边区和敌后抗日根据地的大生产运动健康发展，成就显著。农业和工商业的产值迅速增长，人民负担大大减轻，军民生活明显改善。大生产运动使根据地度过了严重的经济困

难时期,为争取抗日战争的胜利奠定了物质基础。

（2）地主减租减息，农民交租交息 ①目的：团结一切力量争取抗战胜利。

②影响：中共在民族矛盾成为主要矛盾的情况下改变了没收地主土地的政策，承认了地主土地所有权、地主对农民的债权和租佃关系。但对地主的封建剥削又进行了一定的限制，改善农民的物质生活。这一措施把巩固抗日民族统一战线与解放农民问题很好地结合起来，即调动了农民的生产积极性，又有利于团结地主抗日，巩固了抗日统一战线。

8、解放战争时期（1945—1949）

目的：调动广大群众革命积极性

政策：1946-5《关于清算减租及土地问题的指示》变减租减息为没收地主土地分配给农民 1947年《中国土地法大纲》，耕者有其田。影响：加速了人民解放战争的进程。

认识：变革土地制度是中国民主革命的一项基本任务，是广大农民最迫切的要求。不解决土地问题，就不可能把广大农民真正的发动起来，也不可能完成反封建的任务。在国共政权十年对峙时期和抗日战争时期，中国共产党根据当时的国内矛盾，分别制订了切实可行的土地改革政策。抗日战争胜利后，中国社会的主要矛盾发生变化。为适应建立抗日民族统一战线需要而制订的减租减息政策已不能满足广大农民的要求，为了彻底消灭封建剥削制度，中国共产党制订了《中国土地法大纲》。这是一个比较完善的土地革命纲领。

9、建国后（1949至今）

（1）1950土改。封建土地所有制→农民土地所有制，按劳分配。

①目的：新解放区农民迫切要求获得土地；为了彻底废除封建土地私有制。②政策：《中华人民共和国土地改革法》 ③特点：采取保存富农经济的政策。

④影响：1952年底全国基本完成土改，封建剥削土地制度彻底废除；广大农民翻身解放，农村生产力得到解放。

（2）1953-1956 对农业社会主义改造； 农民土地所有制→集体所有制，平均分配

1958后 人民公社“一大二公”，大规模集体所有制，平均分配 ①方针和原则：积极发展稳步前进、自愿互利。②方法：典型示范逐步推进。

③过程：互助组（社萌芽：土地私有、共同劳动）→初级农业生产合作社（半社：土地入股、统一经营）→高级农业生产合作社（完全社：土地归公、集体所有）

（3）1978 家庭联产承包制（经济体制改革、调整产业结构）大规模集体所有制→社会主义公有制，按劳分配 ①主要形式：是联产承包责任制和乡镇企业。

②方向：专业化、商品化、社会化，改革后新体制实行家庭分散经营与集体统一经营相结合。③性质：农村经济体制改革的性质仍然是社会主义公有制 ④实质：在土地公有制的基础上，使农村获得生产和分配自主权。

⑤意义：农村经济体制改革凋动了农民生产积极性，解放了农村生产力，推动了农业的发展；

推动产业结构的调整。农村改革逐渐向专业化、商品化和社会化发展。它为城市经济体制改革提供了条件。

第三篇：划拨土地抵押申请

声 明 书

黄梅县不动产登记中心：

兹有

于

****年**月**日在 我行以划拨的国有土地使用权的房地产抵押贷款,我行已知悉抵押划拨土地使用权拍卖应当用于缴纳相当于激纳土地出让金的款额后，抵押权人方可有优先受偿权之相关法律规定，在不动产抵押权无法实现时，同意人民法院拍卖划拨国有土地使用权所得的价款，可以将相当于缴纳的土地出让金的款额向黄梅县国土资源局直接划拨缴纳。

特此声明

抵押权人：（盖章）

****年**月**日

第四篇：我国历代土地制度演变

我国古代土地制度主要有三种：

1.原始社会的土地氏族公社所有制

2.奴隶社会的土地国有制—井田制

3.封建社会的土地所有制

(1)地主土地所有制

(2)封建国家土地所有制：王田制，屯田制，均田制

(3)自耕农土地所有制

先秦时期土地属于国有。当时曾实行井田制度。井田制度在商代已经出现，到西周时期得到全面推广。因土地被划用“井”字形，故名。井田在法律上属于王属所有。周王按爵位高低赐封给诸侯及卿大夫相当差数的土地，受封者对于井田只有使用权而无私有权。土地不能转让或买卖，“田里不鬻”。井田的经营方式，是奴隶的集体劳动。

秦国在统一之后，实行爰田制，虽然承认土地私有，但保留了一定数量的休耕地，政府对土地的使用权干预较多，赋税的征收也比较繁琐。统一之后，这种土地制度和赋税制度已经不能适应形势发展的需要。因此，秦始皇在公元前216年“令黔首自实田”，即让老百姓如实上报自己的所有土地。在此基础上，废除爰田制，在全国范围内推行土地私有制。两汉时期，土地原则上归国家所有，称作“公田”，由皇帝“假”给农民耕种。

曹魏建国后，实行屯田制。当时的屯田有民屯和军屯两种形式：民屯是把召募来的流民和收编的黄巾军家属按军事制度编制起来，专门从事农业生产。军屯是由军队进行的屯田，由大司农派度支校尉、度支都尉到军屯所在地管理军队屯田。屯田的实行，促进了农业生产的恢复和发展。

根据门阀政治的需要，西晋王朝实行了占田制。国家准许个人占有的土地数量，并不是由国家授田。

北魏孝文帝改革时，实行均田制。规定：男子15岁以上授露田40亩，桑田20亩；妇女授露田20亩。为备休耕，露田加倍授给。露田年满七十还官；桑田可作为私田，不必还官。露田和桑田均不得买卖，但原有桑田超过二十亩的可以买卖其超出的部分。地主可按其拥有奴婢和耕牛的情况另外获得土地。奴婢授田与农民相同，耕牛每只授田30亩，但仅限四牛。地方官按官职大小授给公田，刺史15顷，县令6顷。

均田制也是唐朝前期最主要的土地制度。它包括对百姓、贵族官僚受田的规定和对土地买卖的规定。唐代均田的办法，和前代相比，发生了很大的变化：①受田的对象跟前代有些不同。②关于官吏受田的规定比前代各朝更完备。③土地买卖的限制益形松驰。④优待府兵官兵。

唐代以后，土地私有化的倾向越来越明显。但国家和皇室仍保有大量土地，这些土地以“皇庄”、“官庄”的面目出现，经营方式与地主经营没有多少差别。明代清丈土地，绘制《鱼鳞图册》，确定土地的私有权。

到了明朝中后期，土地兼并日益严重，土地高度集中，中国社会贫富不均，阶级矛盾空前激化。针对土地兼并，以洪秀全为代表的农民阶级提出了《天朝田亩制度》，触及了当时社会的弊端，但解决的办法过于平均和理想化很快夭折了；孙中山领导的辛亥革命由于没能满足农民的土地要求，缺乏群众基础，革命也没有成功，只有共产党人代表中国最广大人民的利益，历经土改、解放战争的《土地法大纲》，建国后的土地改革真正满足了广大农民对土地的要求，解决了土地高度集中的问题，一步步建立了新中国。

建国后共产党人又经过了艰苦的探索，先后经历了土地改革---农业合作化—人民公社化运动---家庭联产承包责任制，最终找到了中国特色的农业发展之路，冢庭联产承包责任制坚持公有制的前提下将土地长期承包给各家各户经营，既有利于调动农民的积极性，又解决了封建时代长期困扰中国发展的土地兼并问题，从而迎来了农村生产力的大发展时期，为中国的改革开放和现代化建设奠基。

第五篇：中国土地制度的演变

中国土地制度的演变

中国作为一个历史悠久的文明古国，其存在必然有其得天独厚与历史必然性。迄今为止，我国始终是一个农业大国，农业始终占据着极其重要的地位，可以说是，维系这个国度的经济支柱和后勤保障。这种情况不仅仅是一定生产力水平的产物，更是中国历史特点与现实要求的产物。

中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，它的产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。尽管从本质上讲，我国奴隶社会和封建社会的土地制度都是私有制，但是我国私有制何以能存在上千年之久？这是由于我国古代也在不断调整生产力与生产关系之间的矛盾，以此缓和社会矛盾，更好的达到统治阶级的需求。

古代中国的土地制度实际上主要是从商周时期开始的，在此之前的原始社会还维持着土地所有制，至于夏朝，它的土地制度是公有制，这是由于奴隶制，是指奴隶主拥有奴隶的制度。劳力活动须以奴隶为主，无报酬，且无人生自由；夏朝是奴隶制的依据就是奴隶的产生，奴隶社会也是有平民存在的；土地私有制并非奴隶制社会产生的必要条件。

古代中国土地制度的演变可以概括为：井田制—相地而衰征、初税亩—按亩纳税—屯田制—均田制—方田均税法—一条鞭法—摊丁入亩。通过一次次土地制度的演变调整，放松了农民的人身控制，调动了农民的生产积极性，缓和了阶级矛盾，促进了人口增加，稳定了社会发展和经济进步。其中出现了中国古代四大盛世：汉代文景之治、唐代开元盛世、贞观之治、明代永宣盛世、清代康乾盛世。这些朝代兴旺与其农业的发展是密切相关的，可见我国农业发展的底蕴是何其深厚。

面对如今经济格局，耕地面积日益减少，农民收入不高的局面，是亟需解决的，不可懈怠一步，因此要想中国农业农村发展，必须了解中国国情，以实现农业的振兴和转型。