拍卖的知识

第一篇：拍卖的知识

拍卖的知识

§13-1 拍卖概述

一、拍卖的涵义和原则 掌握

（一）拍卖的概念

1、拍卖的定义：公开竞价、特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

2、涉及四方当事人：拍卖人——拍卖公司；委托人——委托拍卖物品、财产的人；竞买人——参加竞购拍卖标的的人；买受人——出最高价，购得标的竞买人。

（二）拍卖的特征

1、拍卖与普通商品交易的区别（1）参与当事人：拍卖（4方）；（2）交易的性质：公开；（3）商品的价格形成：买方定价；（4）商品的竞价对手：在买方中间；（5）对买方的身份要求：必须公开真实身份；定向的，买方受限制；（6）交易当事人的主体资格：依法设立的拍卖机构。

2、拍卖与招投标的区别（1）标的内容上的区别：依法转让的财产及财产权利；动产、不动产、无形资产；（2）实施机构上的区别：必须是依法设立的拍卖企业；招标可以委托；（3）行为目的上的区别：转让给最高出价者；选择条件最优的合作伙伴；（4）佣金或酬劳：拍卖成交后，支付佣金（委托人、买受人都交）； 招投标中标后，双方均不需支付酬金。☆重要标志——是否收取酬金。

（三）拍卖的基本原则

1、公开原则：拍卖信息、竞买公开；

2、公平原则

3、公正原则：拍卖人及工作人员、委托人（不能委托他人）参加竞买；委托人、拍卖人对拍卖标的应承担瑕疵担

保责任。

4、诚实信用原则

二、拍卖的标的、报价方式及类型 掌握

1、拍卖标的的分类：

（1）是否具备实体形态：有形、无形；

（2）是否能够移动：动产、不动产；

（3）是否流通：允许、限制、禁止。比如文物限制出境。

2、报价方式：

（1）增价拍卖：又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。价格由低到高。

分为：无声拍卖：拍卖师叫价，竞买人举牌、举手等应价。卖方报价。

有声拍卖：竞买人叫价。买方报价。

（2）减价拍卖：又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。价格由高到低。

分为：人工、电子。

△：遵循谁叫价谁要约的原则。买方报价时，拍卖人宣布的起拍价不是要约，只是宣布拍卖开始的表示。

3、拍卖活动的类型：

（1）强制拍卖和任意拍卖；

（2）动产拍卖和不动产拍卖：不动产要办理过户登记手续。

（3）有保留价拍卖和无保留价拍卖：

☆有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。用于价值大的拍卖标的。

（4）一次拍卖和再次拍卖。

§13-2 拍卖规则

一、价高者得原则 熟悉

约束竞买人、拍卖人和委托人。

二、保留价原则 熟悉

（一）保留价规则的含义

1、含义：保留价是确认拍卖成交的最低价格；

2、事先商定保留价，一经确定不得随意更改；

3、保留价并非是拍卖的必备条件：可以有，可以没有；没有的不得收回；

4、保留价是权利义务的制衡点：防止利益过分倾斜，平衡点。古玩、艺术品不能价太低

（二）保留价的确定、保密、公开与更改

1、确定：委托人拥有保留价的确定权，评估价由委托人认可才能转为保留价。

国有房地产，根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。

2、保密：保留价通常保密，也可以公开；

3、更改：委托人拥有保留价的修改权，开拍前1~2天通知；

4、当最高应价低于保留价时，无效。所以说，保留价是防止利益过分倾斜

三、瑕疵请求权原则 熟悉

1、含义：竞买人事先有权知道应该知道的拍品缺陷；

瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷；

2、瑕疵请求权是买受人相对于委托人、拍卖人的权利；

3、瑕疵请求权规则的原理：过错责任理论、担保责任理论；委托人和拍卖人明知不说，就是做错了，应该承担责任；委托人和拍卖人应该担保不存在应当告知而没告知的瑕疵。

4、效力：A．谁知晓，谁负责；委托人可能对告知与瑕疵负最终责任；东西是委托人的B．拍卖人先行负责：拍卖人承担责任后，再向委托人追偿。

除非委托人、拍卖人能证明自己有正当理由对抗瑕疵请求权外、买受人的过错过失外。

四、禁止参与 熟悉

委托人、拍卖人及工作人员均不得参与竞买；也不得委托他人代为竞买。与公正原则一致

§13-3 拍卖实务

五个环节：拍卖委托、拍卖公告与展示、拍卖会的策划与组织、拍卖结算与标的交割、拍卖资料的收集与保管。

一、拍卖委托 熟悉

1、委托人：公民、法人、其他组织；

2、保留价：（1）一般应低于目前市场上的交易价；提高拍卖的成交率。

（2）不同于起拍价：起拍价低于、等于、高于保留价均可以；

（3）买受价包括：成交价、拍卖佣金、保险费、税收及有关证照、产权变更的相关费用。

3、佣金比例及支付方式：

（1）比例：

A．非公物：无约定的，最高不超过标的的5%；

公物：原则上不收。

B．遵循佣金比例与成交价成反比的原则。成交价越高，佣金比例越低，基数大。

（2）支付方式：

A．前期支付法；

B．（后期支付）扣除法。

4、拍卖标的的交付：动产——拍卖人交付给买受人；

不动产——委托人交付给买受人。

5、任意拍卖委托程序：委托人拍卖意向——寻找拍卖人——洽谈——签订委托拍卖合同。

法宝拍卖委托程序：发出委托拍卖函——拍卖人接受委托——签订委托拍卖合同，§13-4 强制拍卖

一、强制拍卖的概念、特点、原则 熟悉

1、概念：是法定委托拍卖方式的一种；对查封扣押的财产；以清偿债务为目的； 拍卖权：法院、检察院、公安机关、海关、税务； 拍卖方式： A．法院自行拍卖；B．法院委托商业拍卖。

2、特点：（1）国家强制性；

（2）标的的非自有性：不是法院的财产。

（3）主体的特定性：法院和拍卖机构。

（4）目的的利他性：拍卖所得不是为自己。

（5）权利义务的不对等性：法院比拍卖机构——责任较小、权利更大。

3、原则：

（1）法院处置权限定原则：

A．被执行人自行履行义务后，终止拍卖；

B．法院确定保留价不得过低；

C．案外人提出执行异议，不得强行拍卖。存在共有权

（2）法院主导拍卖程序原则：整个拍卖过程法院有权作出单方决定

二、强制拍卖的主体、标的、依据 熟悉

1、主体：形成法律关系的当事人：委托人——法院；

拍卖人——商业性拍卖机构

关系人：标的的所有权人或处分权人、竞买人、买受人。

2、强制拍卖的标的：构成的三个要件：

（1）被强制人所有或享有处分权的财产

（2）法院采取了控制性措施的财产（查封、冻结、扣押）；

（3）法院委托拍卖的财产。

3、强制拍卖标的的限制：

（1）豁免的财产、抚养家属的生活必需品；

（2）禁止流通物：可以查封、扣押、冻结，不可以公开拍卖。

4、法律依据：生效的法律文书。仲裁机构的裁决、公正机关的文书。

四、注意事项 了解

1、标的物上没有担保物权：抵押权人不得抗拒执行，但优先授偿；明显等于、小于价值，一般不拍卖。

2、中止、撤销拍卖委托：符合情形之一：只能在拍卖成交前作出；成交后只能确认无效，执行回转。

§13-5 房地产拍卖

一、房地产拍卖及特征 掌握

1、含义：标的就是房地产。

委托人：个人、法人、司法机关、银行、典当行、税务、执法机关等；

2、特征：

（1）数量多，价值高；（2）法律性强；（3）拍卖结束后续工作多。

3、房地产拍卖业务的主要来源

法院、债权人、政府部门、法人、自然人委托

二、房地产拍卖的条件 掌握

1、标的应具备的条件：合法、手续齐全，才能拍卖

（1）法律、法规禁止买卖、转让的房地产；没房地产产权证、共有没同意的、权属有争议、处分权受限、不符合转让条件、被查封、收回土地使用权；

（2）以出让或划拨方式取得国有土地，符合转让条件；

（3）以划拨方式取得土地使用权的房屋拍卖：经批准、出让金；土地收益缴国家；

（6）抵押的，先获得抵押权人同意，否则承担责任。

2、竞买人条件：

（1）国内；

（2）国外；

（3）集体的：

A．居住房屋——房屋所在地的B．非居住房屋——房屋所在地的三、程序 掌握

1、房地产估价机拍卖保留价确定：房地产估价为参考价，最终是委托人、拍卖人确定；

2、产权过户：在拍卖行的协助下于委托人签订拍卖房地产的转让合同书、取得房地产产权证。

四、注意事项 掌握 注意产权不明或产权有问题的1、不同权属状况：

（1）抵押：抵押与非抵押——抵押优先；非抵押人之间，谁先起诉，谁先受偿；

（2）国有、集体的：上级许可意见；

（3）用途转换的：进一步收集原始产权证办理过程的相关文件；

（4）共有的：书面同意转让意见，共有人享有优先购买权；

（5）有租赁的：告知承租人；

（6）分层、分套的：按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权；

（7）附属设施、公共部门、公用设备：说明、办理有关规定；

（8）成套的不得分割拍卖。

2、价格评估：一般比正常市场成交价格偏低；（偿债、缺陷、短期付款）

7、有瑕疵的房地产：指手续不全和规定不允许转让的，经协商、政府审批后可以拍卖的房地产。

第二篇：拍卖相关知识

拍卖相关知识

一、拍卖：

《中华人民共和国拍卖法》明确规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

二、拍卖需要具备条件：

拍卖需要具备的条件有四个：

1、拍卖必须有两个以上的买主，表现为买主的多数性；

2、拍卖必须有独立一致的标的，表现为标的的同一性；

3、拍卖必须有不断变动的价格，表现为价格的差异性；

4、拍卖必须有公开竞争的行为，表现为行为的对抗性；

三、拍卖的基本原则：

《中华人民共和国拍卖法》确定的拍卖的基本原则是“公开、公平、公正、诚实信用”。

四、拍卖的主要特点：

拍卖作为一种特殊的买卖方式，它与普通买卖方式最大的不同在于：①竞争性强；②透明度高。拍卖是一种公开竞价的商品交易方式。《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第三条对拍卖作了如下规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。简单他说，拍卖就是购买者之间为购得拍卖物品而竞争叫价的过程。叫价是拍卖的重要特征。拍卖的叫价形式与传统商品交易中的议价销售和定价销售形式有很大区别。拍卖时，买卖双方无需讨价还价，出卖的物品也毋需标明固定的销售价格，竞买人需根据拍卖人的开叫价和更高价决定应价和竞价，拍卖人需将物品出售给出价最高的竞买人，因而，叫价销售通常能使拍卖物品真实反映出应有的价值，同时，也使交易的气氛紧张、热烈。任何一次真正的拍卖会，都应具备以下要素：一是有拍卖的标的物，即有拍卖的对象。拍卖标的的范围因经济、历史环境和社会政治制度的不同而不同。在古代社会，由于社会生产力低下和政治制度落后等原因，拍卖标的主要是奴隶和妇女；在资本主义社会，拍卖既可以是有形的商品，也可以是虚元飘渺的无任何现实意义的象征。在我国现代社会，拍卖品的范围包括法律和政策允许流通的各类商品，以至包括便捷吉祥的电话号码，汽车运营证，这类商品其实只是一种使用权符号，本身没有凝结人类的必要劳动。按照《拍卖法》的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。二是有两个以上的竞买人。拍卖既然是以价格竞争为主要手段，那么，只有两个以上的竞买人才有可能形成竞争的局面，才能构成拍卖。③是标的物的价格是在竞买者的竞争中形成和确定的。众所周知，一般的销售方式均是卖家定价，买方选购或是双方共同议价。而拍卖则不同，卖家和拍卖市场所定的价格只能是“底价”，它是卖家的一种保留性价格，而不是销售出去的价格。真正的价格则是众多投买者在公平竞争中以高价竞得，一槌定音为原则形成的。④是交易要通过买卖双方以外的中介服务企业——拍卖市场来代理完成。拍卖市场，包括拍卖行、拍卖公司是一种特殊行业，它专门从事拍卖业务。这种中介服务行业的成立，必须经过政府有关部门的审核和批准，在业务活动中还要接受这些政府部门的监督管理。因此，该行业必须奉行诚恳地为买卖双方负责的原则，起到公平、公正的中介人作用。一些业主自己举办”拍卖会”，拍卖自己所有的商品，只代表自己的利益，它不具备公正性，故不属真正意义的拍卖，当然也得不到法律的保护。拍卖市场不仅受到有关政府部门的严格管理、其运作本身也没有作弊的可能和必要。这是因为，拍卖标的所有权不属于拍卖市场，它无权对拍卖品进行私下处置，也不允许自己或自己的员工私下以低价购买而伤害卖家的利益。同时，拍卖企业以手续费收人作为自己的合法收益，它没有必要为卖家哄抬价格而伤害买家的利益。由此可见，拍卖市场是形成公开、公正、公平拍卖交易的重要因素。

五、拍卖程序是指拍卖操作的整体过程，主要可分为四个阶段，依次为拍卖委托、公告、拍卖、拍卖标的物的交付。(一)拍卖的委托阶段

委托拍卖阶段需确定委托人身份，主要指身份证明、及证明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的，应当提供身份证；如果委托人是法人或者其他组织的，应当提供企业法人营业执照、社团法人登记证明等。

委托阶段需确定委托人的权利。拍卖标的物所有权证明或依法可以处分拍卖标的的证明，及能够证明委托人对即将拍卖的物品或财产权力享有所有权和处分权的证明材料。

拍卖人必须了解委托人委托的拍卖标的物的性质。委托人必须提供拍卖标的物的详细资料，包括拍卖标的的名称、数量、质量、新旧程度及存放地点。由于拍卖标的物具有广泛性的特点，对于不同标的物，拍卖人应争取获得尽可能详细的资料。经与委托人协商，确定拍卖标的物的保留价，佣金收取的比例及拍卖方式等。然后签订《委托拍卖协议书》，也可称为委托拍卖合同（以下简称协议书），“协议书”应包括以下内容：

1.委托人、拍卖人的名称、住所、法定代表人、代理人； 2.拍卖标的物的名称、数量、住所（存放地）、状况； 3.拍卖标的物的保留价； 4.拍卖的费用收取条款； 5.6.7.8.9.10.拍卖的时间、地点、拍卖价款的结算期限、标的物的交付方式及期限； 拍卖的方式及有关再拍卖的条款； 拍卖程序的中止和终止的条件； 拍卖当事人的违约责任；

签约时间和合同的有效期限； 其它需约定的条款；

(二)拍卖的公告与展示

拍卖的公告过程包括：拍卖的公告、对拍卖标的的宣传、与竞买人的联络与咨询以及拍卖标的物的展示。

拍卖的公告即为拍卖人将拍卖的大概情况告知于社会公众，告知的时间《中华人民共和国拍卖法》中已有明确的规定，即必须于拍卖日7日前发布，告知的常用方式为在媒介上刊登广告等，公告本身并不是合同意义上的要约，而只是邀请谈判（实为要约邀请、要约引诱）。拍卖公告一般应载明下列事项：

1.2.3.4.5.拍卖的委托人（除委托人要求保密外）； 拍卖的性质；

拍卖标的物的名称、种类、数量、品质； 拍卖标的物展示的时间、地点； 拍卖咨询的时间、地点；

6.拍卖的时间、地点； 7.联系人及联系方式；

8.竞买人的资格和条件及拍卖保证金的金额及交付方式； 9.其它应告知竞买人的事项。

对拍卖标的物的宣传,告知虽说必须满7日，但为了使拍卖标的物有更多买主，公告、展示的时间可以更长一些，也就是购买标的物的竞买人越多越好，对拍卖标的物的情况了解得越详细越好。一般的讲，拍卖人并不承担对拍卖标的物的担保责任，尤其是公物拍卖。但拍卖人应当告知竞买人标的物的瑕疵，这对于体现拍卖的公正及拍卖人树立良好的企业形象都是十分重要的。在拍卖物的展示期间，拍卖人必须提供拍卖标的物的详细资料，如《拍卖须知》、《拍卖特别规定》、《拍品目录》，这些拍卖资料一般应包括下列内容：

1.拍卖标的物的名称、数量、质量等； 2.拍卖标的物价款的支付方式及期限； 3.佣金和其他相关费用； 4.拍卖方式和成交方式；

5.拍卖标的物的转让应交的税费； 6.其他应告知的事项。

由于拍卖标的物的范围相当广泛，因此在制定《特别规定》和编制《拍品目录》中对于一些须经权属变更登记的费用都应尽可能的详细说明。(三)拍卖的操作过程

竞买人经过咨询和看样的过程后，为明确表示其参加竞买的意愿，就必须进行竞买登记，而才能成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后，按照公告规定的时间和地点参加拍卖会参与竞买，当拍卖师落槌表示成交后，在众多竞买人中就会产生出买受人。

1.竞买登记是竞买人表明身份,提供证件并表示竞买意愿的行为。拍卖人有权审核竞买人的资格，并且有权决定是否接受其竞买意愿，竞买登记一般应包括：

1)竞买人的名称、住所、证件号码； 2)竞买人简要情况（如经营范围等）； 3)联系人、地址、电话； 4)对哪类标的物有兴趣； 5)保证金交付情况；

6)开户银行、财产或资信情况等； 7)提供证件正本或复印件（存档）。一些拍品应限定竞买人是否具有经营资质，如烟草、酒类等，因此竞买人证明材料上的经营范围显得十分重要。

2.拍卖人向竞买人收取一定数量的竞买保证金，是为了保证拍卖的成功，防止竞买人不负责任的出价，维护委托人的利益。竞买人必须按照拍卖公告中规定的期限和数额支付拍卖保证金，逾期或未付足额保证金的竞买人都将被视为放弃竞买。拍卖结束后，买受人的保证金可转做部分价款，未成交的竞买人的保证金则如数退还给竞买人。只有一种情况保证金才能转作违约金，即竞买人经拍定已经成为买受人后而不愿支付价款时，其预付的保证金则转为违约金，违约金一部分用于支付拍卖的费用，另一部分作为委托人的赔偿金。

3.拍卖时拍卖人按拍卖公告规定的时间、地点组织拍卖会，具体步骤包括：登记接待、拍卖主持、拍卖师主拍、签单、财务结算等。

4.当竞买人成为买受人后，应与拍卖人签署《拍卖成交确认书》（以下简称“确认书”），“确认书”是买受人与拍卖人之间约定的再确认。“确认书”也是确定拍卖人和买受人权利、义务的一种买卖合同，具有法律约束力。“确认书”内容包括：

1)买受人的号牌编号；

2)买受标的的编号、名称、数量、成交价格； 3)成交手续费比例、金额及全部应付价款数额；

4)拍卖人和买受人的签名。“确认书”必须经拍卖人和买受人签署后方能生效。

(四)拍卖的结算和标的物的交付

这一阶段为拍卖的结算阶段。拍卖的结算阶段应包括：买受人的结算，除买受人外其他竞买人的结算，拍卖标的物的转移，委托人的结算，拍卖人的核算以及拍卖资料的整理归档。

1.买受人在拍卖人规定的时间内支付全部的价款和拍卖手续费后，拍卖人才可将拍卖的标的物交给买受人，同时拍卖人亦提供票据给买受人；依标的物的情况不同拍卖人还应协助买受人办理某些权属变更的手续，为买受人提供良好的售后服务。

2.拍卖人收到买受人的价款后，应及时与委托人进行结算，在扣除了委托手续费后将剩余价款交付委托人。一般与委托人结算，使用结算凭证应包括以下内容：

1)委托合同、合同编号及日期；

2)成交标的物的名称、数量及成交价格； 3)成交标的物在拍卖操作过程中支出的费用； 4)拍卖佣金；

5)拍卖人必须给付的价款。对于有些标的物，拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等，以利于买受人办理权属变更。

3.拍卖的结算除了买受人和委托人的结算外，拍卖人自身的结算（核算），也是极为重要的，拍卖人对于本次拍卖活动支出的费用，包括支出的税金，收入的手续费、佣金等，都应做好核算。

4.总结每次拍卖的经验，整理拍卖笔录，按规定保存委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖须知、特别规定、拍品目录、成交确认书、拍卖笔录等拍卖资料，保存期限不得少于5年，同时将竞买人的资料存档，积累可成为今后拍卖活动的客户来源。

六、法院强制拍卖具有以下特点：

(一)国家强制性。强制拍卖所具有的国家强制性，是仅就拍卖的委托环节而言的，即是否委托拍卖由法院强行决定，不受当事人的意志的左右；但拍卖机构接受法院委托后所依法开展的拍卖程序，在一般情况下与普通的拍卖程序无异，并不具有国家强制性。(二)主体的特定性。在法院强制拍卖中，委托拍卖合同的双方主体都是特定的，一方必然是法院，另一方必然是拍卖机构。

(三)标的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院的自有财产，而是被执行人的财产，因此，法院强制拍卖具有“标的非自有性”特点。在任意拍卖中，委托人将自有的财产委托拍卖，其目的，是为实现自己财产的最大值；而法院委托拍卖，是将被执行人的财产委托拍卖，实现申请人的合法权益，维护国家法律的尊严。

(四)目的的利他性。法院强制拍卖具有目的的利他性，是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障双方当事人的合法权益。因为，通过拍卖实现被执行财产的最大值，又能排除因评估价格过高而抵债给申请人，给其带来的损失，对双方当事人都有利。

(五)权利义务的不对等性。在法院强制拍卖中，法院决定着拍卖程序的全程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结以及拍卖结果的确认。因此，在强制拍卖中，法院要享有比拍卖机构相对更多的权利，如中止、撤消、监督、确认等权利，而拍卖机构不享有同样或类似的权利。

七、当事人通过拍卖取得的房屋，一般分为两种情况：

第一种：由房屋所有权人（单位或个人）直接委托有资质的拍卖企业进行拍卖：在申请房屋产权登记时，买卖双方应出示身份证件，并提交原房屋权属证书、拍卖成交确认书、委托拍卖协议等文件共同办理。如卖方委托拍卖企业办理的，拍卖企业应出示其工商营业执照、法人授权委托书。

第二种：因房屋所有权人无法正常履行某些法律义务，而经法院诉讼调解、判决或裁定后,用其所拥有的房屋进行抵偿，从而由法院委托有资质的拍卖企业进行拍卖：拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署拍卖成交确认书，而无需再签订房地产买卖合同。拍卖成交确认书是日后办理权属转移登记的重要凭证。第二种情况的人民法院在执行案件过程中，委托拍卖企业拍卖的房屋，买受人在办理权属转移登记时，应提交：由法院出具的协助执行通知书、判决书或裁定书、委托拍卖合同、原房屋权属证书、拍卖成交确认书等登记文件。需要注意的是： ①法院指定拍卖的房屋，在办理转移登记时，若在查封状态，应先由法院出具解封函，待解封后，方可办理； ②在申请转移登记时，若无法提交被拍卖房屋的权属证书，可由法院在协助执行通知书上载明：原产权证已作废。③买受人如为企、事业单位，在申请登记时，应提交相应的资格证件、法人授权委托书。买受人如为自然人，在申请登记时，不能亲自到场办理的，可由被委托人携带双方身份证件、委托书，代为申请登记。

八、税费的计算 第一种：由房屋所有权人（单位或个人）直接委托有资质的拍卖企业进行拍卖：营业税、教育附加、城建税、所得税、土地增值税、土地出让金、契税、印花税等相关税费由房屋所有权人及竞拍人承担。

第二种：因房屋所有权人无法正常履行某些法律义务，而经法院诉讼调解、判决或裁定后,用其所拥有的房屋进行抵偿，从而由法院委托有资质的拍卖企业进行拍卖：契税、印花税、公共维修基金、土地出让金等税费由竞拍人承担，其他税费属于原产权人承担。

九、承租人的优先购买权

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，是指出租人与承租人之间关于出租人将其房屋交付承租人使用，承租人按照约定支付租金并在租赁合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

《合同法》第230条对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者；并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。本条的规定，体现了法律对房屋承租人利益的特殊保护。如果房屋出租人未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。

适用条件：

(一)承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同，承租人的优先购买权是基于租赁合同的成立而享有一项民事权利，如果租赁合同不成立，终止或无效，承租人不享有优先购买权。

(二)承租人必须在同等条件下行使优先购买权。同等条件主要指价格条款，还包括法律规定的限制条件等，是按照等价有偿的原则，与第三人公平竞争为前提。(三)承租人的优先购买权必须在一定期限内行使。规定期限主要是为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护承租人和出租人的合法权益。

第三篇：拍卖最基本知识

拍卖最基本知识

发布时间：2005-2-11

一、拍卖的定义 《中华人民共和国拍卖法》第三条给拍卖下的定义是“拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。也就是说拍卖必须符合三个条件：有二个以上的买主，要有竞争，价高者得。

二、拍卖的程序和规则 拍卖主要程序

拍卖和程序主要分为五段，依次为委托，公告，拍卖，结算和拍卖物的交付。拍卖的委托阶段 拍卖的委托也就是拍卖的提起，在这一阶段，拍卖人必须了解拍卖标的手的性质，对拍卖标的物进行看样鉴定，初步了解拍品的权属情况并进行初步评估，经与委托人协商后签定《委托拍卖协议书》 拍卖的公告阶段 拍卖的公告过程包括：拍卖的公告，对拍卖标的物的宣传，对竞买人的联络与咨询，以及拍卖标的物的展示。拍卖的操作过程 潜在的竞买人经过咨询和看样过程后，为明确表示其参加竞买的意愿，就必须进行曲竞买登记，而成为真正意义上和竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后，依照公告规定的时间和地点参与竞价，当拍卖师落槌表示成交全，在诸多竞买人中就会产生出买受人。竞买人一旦成为买受人，就应与拍卖人签署《拍卖成交确认书》。拍卖的结算 拍卖的结算包括：买受人的结算，除买受人外其它竞买人的结算，拍卖标的手保管交付，委托人的结算，拍卖人的核算以及拍卖的总结和资料的管理归档。拍卖人收到买受人的价款后，就应及时与委托人进行结算，将扣除委托手续费后的价款音乐会委托人。对于有些标的物，拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等。以利于买受人办理权属变更。买受人按拍卖人规定的时间内支付全部货款和拍卖手续费后，拍卖人才可将拍卖标的物交给买受人，同时拍卖人京提供票据给买受人。

拍卖的起源

发布时间：2005-2-11

拍卖是财产权利转让的最古老方式之一，起源于人类有了剩余产品之后，为了转让自己的剩余物品而产生的公开竞买行为，人们起初是为了转让或出售自己的产品，而非可以专事拍卖活动，只是这种竞价买卖方式方便而且成功，才引起人们的兴趣和更多的关注。

据有关史料文字记载的拍卖活动产生于公元前五世纪。古希腊历史学家希罗多德的《历史》一书中就记载了古巴比伦城每年举行的拍卖已婚妇女的情况。公元二世纪末古罗马出现了拍卖行。

现代文明的拍卖模式始于十八世纪的英国。1744年和1766年，伦敦先后成立的两家拍卖行“苏富比”和“佳士德”。对以后全球二百五十多年的拍卖业产生了巨大的影响。1874年英国最大的拍卖行在上海开设了一家子公司----鲁意斯摩拍卖公司。

中国的拍卖行业出现于清朝末年，当时的拍卖行多是拍卖自己收购来的旧货和典当物品，从此自营就一直伴随着拍卖行业的生存发展。

拍卖场中的投资诀窍

发布时间：2005-2-11

拍卖场中的投资诀窍

近年来，拍卖会成为我国一些大城市私人投资的又一热点，不少人走进拍卖场，或购字画，或收古董，或买珠宝，或置家具，既可用来欣赏和使用，又可作为一条投资理财的途径。举牌竞价，犹如一场小小的冒险，槌声落定之时，谁敢开口断言一桩买卖的赔与赚呢？而这也许恰是不少人乐在其中的缘故吧。不过，要想享受一番拍卖场中淘金的乐趣，您恐怕还得掌握一些诀窍。

一、熟悉市场行情 对于新入市的买家，首先要做的就是熟悉市场行情。拍卖市场的行情虽不像股市那样变化无常，但也有涨有跌，而不同的艺术品，又有着不同的涨跌规律和市场前景，不可一概而论。因此，在真正进入拍卖场举牌之前，做个看客是必不可少的学习过程。

二、选择投资范围 拍卖会上精品纷呈，令人眼花缭乱，初入市者在这种情况下往往会沉不住气，一会儿想买字画，一会儿又想购古玩，但即使倾尽财力，也不可能搜尽天下珍宝。所以，入市的第二步是根据自己的兴趣，确立一个投资和收藏的范围。比如，爱字画的可以专收某一位特别喜爱的画家的作品，好古董的可以专买某一时期某一类风格的古董等等。投资范围一旦确立，接下来便应开始学习、了解相关的书画、文物或珠宝的专门知识和鉴定方法。

三、确定投资重点

进行任何一项投资都要量力而行，以求最大限度地规避风险。拍卖场中也不例外。投资范围确定后，接下来要做的便是衡量自身实力，确定投资重点。

四、竞拍举牌技巧 在确定投资重点之后，想必这时您已经在拍卖会上看好一两件拍品，准备进场参与竞价了。但要进行一场成功的投资，您还应该牢记下列要点。

建议一：一定要参加预展，仔细研究投资范围内的每件作品，如果对自己的判断不够有把握，务必委托可靠的专业人士为你鉴定。

建议二：对于选中竞价的拍品，心中首先设定一个可以承受的最高价位，超过此价位即放弃举牌。

建议三：举牌时务求理智冷静，忌逞强争夺，意气用事，该出手时再出手，否则物非所值，得不偿失，悔之晚矣。

五、做好最坏打算 拍卖市场也像别的市场一样鱼龙混杂，风险与机会并存。尤其是初入门时，误买一两件赝品是正常的，对此一定要做好充分的心理准备。一个真正成熟的买家常常是经过失败和挫折才成长起来的。

第四篇：房产拍卖过户知识

房产拍卖过户知识

房产拍卖特征包括：房地产拍卖量多、价值高；房地产拍卖法律性、政策性强；房地产拍卖复杂、时间长；成交后需办理的手续多。房地产拍卖业务的主要来源包括：法院司法强制拍卖委托；债权人委托拍卖的抵押房地产；政府部门委托拍卖的房地产，国有土地使用权出让必须采用招标和拍卖的形式进行；法人委托其所拥有的房地产；自然人委托拍卖的房地产，只宜接受已办领房地产权证明、产权明晰的房地产的拍卖委托。房地产拍卖要掌握两个关键：1.判断拍卖标的是否符合国家房地产管理法、土地管理法及其他相关法律、法规和规定的转让和交易条件；2.遵守房地产交易的相关规则。参拍房产必须要了解的五要点：

1、在参拍前一定要了解清楚标的的产权是否明晰，土地与房子的产权是否连在一起。对于没有产权证的商品房，可询问拍卖公司得拍后能通过何种渠道取得产权证。确实不能办理房产证，而只能在得拍后获得房屋使用权的，要了解清楚权限范围，比如今后遇到拆迁时能得到什么补偿等。

2、明确房屋界址，即所拍卖房产的具体面积；是否存在社会纠纷；是否还有人住在所拍卖的房屋里；水电费、物管费等在拍卖前有没有交清。

3、所拍卖房屋是否有共有人，如果有，拍卖是否得到共有人的同意。

4、了解拍卖公司的真伪和相应资格，以防上当受骗。

5、竞拍前要详细研究标的的各种资料，但不可全信。仔细核对有关的证书、证件，最好请专业人士把关。

法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件；法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件；境外单位(含港澳台)提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、本市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；还应提供测绘图、表。

第五篇：拍卖注意事项

房地产拍卖的注意事项

委托方注意事项：

委托拍卖的房地产必须是产权清晰，权利无限制(即无抵押和司法查封)。

一、委托人需提供的文件：

1、委托人为企事业单位的：

1)房地产权证正本

2)营业执照复印件加盖公章

3)机构代码证复印件加盖公章

4)税务登记证复印件加盖公章

5)法人资格证书

6)上级主管或董事会同意拍卖房地产的批文或决议正本

7)规定须评估的还应提交评估报告复印件加盖公章

2、委托人为自然人的：

1)房地产权证正本

2)权利人及共有人身份证明

3)共有人及满18周岁居住人同意拍卖房地产的声明正本

二、签订委托拍卖合同，合同内注明的主要事项：

1、委托期限

2、拍卖佣金

3、拍卖保留价

4、成交款支付方式

5、相关欠费及过户税费承担方式

三、结算方式

在完成与买受人的过户手续后，由本公司将扣除佣金后的款项支付给委托人。委托人在收到款项及佣金发票后，应出具收据给本公司。签订拍卖合同

根据我国《拍卖法》的规定，签订拍卖合同时应注意以下几点：

1、准备好公司的营业执照、法定代表人证明以及同意拍卖的证明，在签订合同时提供给拍卖人，以便在合同中写明公司名称、地址、法定代表人姓名和联系方法等，并且确认合同主体是否符合法律规定。

2、准备好拍卖标的物的各种有效证件，如果是房产，需要将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等有关文件的原件和复印件提供给拍卖人。

3、向拍卖人提供拍卖标的物的保留价。在竞买人的最高应价未达到保留价时，对该应价不发生效力，拍卖人应当停止拍卖标的物。如果没有约定保留价，就没有上述权利。

4、确定拍卖的时间和地点。

5、在拍卖成功后，约定标的物的移交时间和方式。如房地产项目，需要办理产权过户手续，在合同中也要明确，同时要明确委托人、买受人和拍卖人各自的责任，使产权依法迁移。

6、约定佣金。按法律规定在拍卖成功后，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5％的佣金。具体佣金数额，各方可以在合同中协商约定，同时约定拍卖未成交的佣金数额。如果各方未作约定的，拍卖人可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

一、拍卖标的物的底价（保留价）

拍卖标的物的底价是拍卖价格的最低标准，如果应买人所出的最高价低于底价的，拍卖人员则不能拍定。为了避免应买人在拍卖过程中恶意串通，压低拍卖价格，损害当事人利益，对于不动产以及价格不易确定或价值较高的动产，一般都应在拍卖前预先确定拍卖物的底价。

二、起拍价

专业拍卖机构拍卖师报出的第—口价，如有人应价而无人加价，拍卖师不落槌，则代表该项拍品的价位未到委托方确定的保留价，不能成交。现代网络平台，个人在具有相当资格和合法性网站双保下，拍卖人设定的起始价，通常是在第一个人应当价时，实际不是在起始价上加价，第二个参拍人才要加价。比如孔夫子旧书网等网站。

拍卖程序中有四种价格，评估价、参考价、保留价、起拍价。评估价是委托方定价的依据之一，参考价是拍卖人为竞买人提供的参考价，保留价是委托方确定的最低售价，起拍价是由拍卖人视标的情况确定的现场起叫价格。保留价应当保密，起拍价可当场宣布。起拍价可低于、等于、高于保留价。这些是拍卖中的专业操作方法，有拍卖法规范。

在有保留价的拍卖中往往采取两种方式：一种是增价拍卖，另一种是减价拍卖。拍卖人为了工作程序的方便，往往设定一个起拍价，但是起拍价不一定是保留价(底价)。因为委托人委托拍卖时，往往要求拍卖主持人不得将保留价告诉竞买人，在这种情况下，就需设定起拍价。委托人设定的底价可等同于起拍价，也可高于起拍价。保留价！

所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。《拍卖法》第五十条规定：“拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”这一规定表明，拍卖可以规定保留价。

显而易见，保留价是应委托人的要求确定的。一般而言，有些委托人喜欢将委托拍卖的物品定个最高的保留价，以显示该物品的价值或显示委托人的身份并获得较高收益。但这种做法也带来一些问题，主要是限制了拍卖师的自由活动，而且也增加了拍卖失败的可能。在现实拍卖中，大部分的委托人不愿确定保留价，他们希望委托拍卖物品尽早拍卖成交，使他们获得资金，这些不确定拍卖标的保留价的委托人，往往是急需用钱或使用拍卖所得资金投向社会其他部门的人。这种不确定保留价的做法对拍卖师主持拍卖是有利的，而且往往比较容易成交。由于允许出卖人和拍卖人协商确定保留价，为了维护竞买人的利益，法律同时对是否规定保留价的处理提出了要求，即：

第一，拍卖未规定保留价的，拍卖主持人应在拍卖前予以说明。这是拍卖的一个重要原则。

第二，规定拍卖标的保留价的处理办法。按照《拍卖法》规定：“拍卖物品规定有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，拍卖主持人应当停止拍卖标的的拍卖”。由于法律规定没有保留价的拍卖人须事先说明，那么没有说明的的，则应为事先确定有保留价，同时因保留价的具体价目是保密的，在拍卖场上只有拍卖人知道，因此竞买人的最高价如果达到或者超过保留价的，拍卖物品就应卖给拍定人；如果拍卖物品未达到保留价的，拍卖主持人应宣布拍卖不予成交。

制定的保留价过高，会给拍卖带来困难，甚至导致拍卖失败，保留价过低，又会给委托人带来经济损失。在一般情况下，保留价的制定，一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。在实践中，预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的，只要委托人提出预定保留价的申请，拍卖人一般应作出准许的决定。但是，依法拍卖公物的保留价，一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。

拍卖保留价基本上是依据拍卖物品的评估价来确定的。由于评估价是重要的参考值，因此不少人认为评估价就是拍卖保留价，这是一个认识误区。首先，价格评估机构的收费是按评估价的一定比例收取的，当价格评估得较高时，就可以收取较高的费用。因此，评估机构存在着高评的利益驱动。其次，实践中存在着竞买人事先与评估机构联系，要求评估机构低价评估的违法情况。第三，有的外地评估机构对于拍卖财产所在地的市场行情不了解，选择的评估参照物价格与评估财产的实际价格完全脱离，造成较大幅度的低价评估或高价评估。