2010年宜昌商业步行街招商工作总结

第一篇：2010年宜昌商业步行街招商工作总结

招商工作总结及思考

前期在与世方公司密切合作的基础上，宜昌商业步行街一期于2008年12月正式开业、二期于2009年9月正式开业，招商工作取得了可见的成绩。项目从立项、拆迁、施工、销售、招商到一、二期开业，经历了5年的风风雨雨，直到今天，宜昌商业步行街已初具规模。

一、招商完成情况

1、一期C+E地块3-9号楼

于2008年12月28日开业，开业招商率达到了93%，开业后由于整体商业氛围的不足，导致开业后局部区域的商铺难以维续而退出市场。

2、二期C+E地块1、2号楼及H地块

二期2009年9月26日开业，开业招商率达92%。

3、B地块C2主力店招商于2010年5月 日正式签约完成，C2剩余部分及C1招商前期信息收集工作正在进行中。

4、K地块3、4层大客商已谈妥意向，相关租赁条件及招商报告已交公司领导审批。

1、2层由于不返租销售暂时没有招商，如后期有销售困难的商铺再考虑招商后带租约销售，目前只做相关意向客商登记。

5、D地块3层正在收集意向客商资料，邀请意向客商洽谈；I-1已成功引进一家中式餐厅，现已签约并已进场开始装修；I-2底商目前暂无招商任务。

6、J-2地块虽然意向客商较多，但由于产权过于分散，业主期望值过高，一直未能成功招商。2010年4月成功引进一家主题式KTV，结束了J-2长期空臵的局面。剩余1、2层商铺葛洲坝物流公司意向统一招商，已与小业主签订委托管理协议，开始对外招商。

二、招商工作总结

2008年、2009年招商部工作主要是围绕一、二期开业重大节点展开，同时对下一步即将推出地块与营销部一起做前期调研工作。

1、多途径确保招商工作进程

2008年全球金融危机同样也度卷了中国，2008年12月28日宜昌商业步行街一期开业后，由于自身商业体量、规模相对较小，宜昌商业步行街的经营情况非常不理想，街区人流一度降至冰点。二期项目的招商工作面临巨大的困境，招商部针对各区域采取了多种多样的招商办法，具体如下：

①、2号楼高楼层提出“休闲娱乐餐饮第一城”概念，编写制作专门的“休闲娱乐餐饮第一城”招商楼书，派业务员奔扑武汉、襄樊、荆州、荆门等地招商，于2009年4月16日成功举办“宜昌休闲娱乐餐饮第一城新闻发布会”，确保了2号楼高楼层的招商成功。

②由于二期民众乐园的开业日期一再推迟，商户信心动荡不安，退铺现象有增无减，面对此困境，招商部积极沟通商户，编写制作“商户手册”，组织商户上游市场考察，召开“商户大会”等等，确保了二期开业时的招商率达92%。

2、面对一期经营困难，适时调整招商政策

2009年5月，针对一期营业近半年的经营现状，联合各部门商讨宜昌商业步行街经营对策，及时确定了宜昌商业步行街业态调整方向，出台了一期剩余铺位的招商新政策。

3、未雨绸缪，促进未开发地块的招商洽谈，减少各部门工作弯路

在一、二期招商过程中，反应出了大量的问题与矛盾，如：建筑物业条件不足限制商家的引进，招商与建筑设计的分离导致成本的浪费，建筑设计与商业业态实用的脱节致使商铺的实用性降低等等。

未开发地块（K地块、B地块）的招商都在提前进行，洽谈商家，沟通建筑物业需求，即时反馈相关信息到项目发展部，在设计过程中直接做出相关需求修改，减少后期施工中的不必要变更

三、招商面临的困难

1、现经营商户普遍信心不足

2009年，面对全球经济的疲软，项目工期的延缓，致使二期开业时间一推再推，也是宜昌商业步行街倍受争议的一年，现有商户经营没信心，给剩余铺和待开发地块招商带来沉重压力。

2、整体商业形象不足

整体项目建筑规划设计，商业气息较差，再加上商户装修期的限制过多，整个“宜昌商业步行街”开业一年后，给人的感觉就好像是还未交付的新楼盘。

3、整体商业氛围很弱

由于项目内无大型主力店做人流支持，街区人气冷清，商家不愿意在中山路延长线上举办商业活动，在步行街上看不到商业复兴景象，甚至人流还比不上旁边“社区型街道”环城南路。

5、6号楼以下至江边的商业面临极其严重的风险。

4、解放路商圈零售氛围太弱

整个项目耗时太长，解放路商圈内商业受到重创，特别是零售业完全转向了铁路坝片区，导致消费者对解放路商圈的购物意识几乎为零。

5、业态定位有误

项目初期由于考虑不够周全，过多的从租金承受能力上考虑业态定位，例如将3、5、7号楼二层定位零售业态，虽然租金承受能力高，但后期租金压力大根本无法坚持经营，最终导致大量商户关门。

6、一、二期返租截止日期日益临近，租赁时间的缩短，也是制约一、二层空铺招商的严峻问题。

上述所有的一切，都导致步行街的未来经营困难重重，后期项目招商，特别是零售店的招商举步维艰。

四、后期工作计划及思考

按目前各地块工程施工计划，2010年虽然没有商业开业计划，但未开发地块的招商必需提前进行。2010年的招商工作主要分二大块：

1、一、二期已开业部分的空铺招商

面临目前步行街的困境，一、二期空铺又多是位臵偏、人气差的区域，接下来空臵铺的招商必定要采取彻实可行的方案，才有可能在目前状况下取得好的成绩。

招商策略

①加强步行街商业氛围的营造；

②根据目前现有商户的经营现状，重新制定彻实可行的招商政策；

③根据实际运营困难，及时作出整体调整策略；

④由于商家不再如开业前那般看好步行街，相反是无人问津，因此招商必然要一定的手段，在调整自身招商政策的基础上，还需要增加招商的接触面。

招商实施办法

①延长租赁年限

一楼租赁期只剩1年，可采取联合业主增加租赁时间的办法，促进招商。

②调整租金

针对目前步行街的销售额低的情况，对各区域商铺租金进行新的评估定价，以制定出商家实际可承受租金标准对外招商。

④重金引进大众化知名品牌特卖场

一楼增加引进人气旺的商家或大众知名品牌的折扣店，在租金上给予更加优惠的政策，加强步行街的商业氛围、人气的提升。（以目前经营状况发展下去，明年一、二楼的零售商户能否收到租金是一个很大的问题）

⑤减少二楼零售业态

二楼下一步不再招零售型商家，将以休闲、娱乐、服务型商家为主，以增加二楼商家的生存力。同时在租金上必须需要有一定调整，根据最终业态定位调整到市场可承受的租金水平。

招商建议

K、B地块是未开发地块，目前设计方案还未定，销售模式未定。由于一、二期实际操作过程中，曾遇到较多的招商与建筑硬件相矛盾地方，因此现未开发地块的招商部必须要走在前面，特别是大商家需要在施工前确定意向，确定商家建筑要求，在规划之初建筑就按商家使用要求进行设计。

招商策略

① 招商先行。

② 以商业定位指导商业建筑设计。

③ 以招商促销售。

④ 战略业态布局指导招商，而不是为招商而招商，更不是被动招商。具体实施办法

①重新制定宜昌商业步行街业态布局战略。

②锁定业态筛选招商对象。③签定进驻协议

④按商家要求，指导建筑设计。

⑤以商家承租要求，指导铺位分割。

第二篇：大市口商业步行街超市招商方案

大市口商业步行街超市招商方案 项目简介：

本项目位于市中心鼓楼处50米，交通便利，项目东西两面即是城市的两个主干道（国庆路和大庆路）南面的中源路横贯于两条主干道之间，北面环绕一条护城河——仪城河，环境优美。本项目占地面积约为3.97万平米,建筑面积6.2万平米。项目位于城南，目前还没有大规模的，比较集中的商业街。项目周边聚集着住宅小区（大约有9000户），所以它蕴藏着大量的人流量，它具备聚集人气的先决条件。

租金政策：

A方案：2号楼总面积2484平米，共三层。每平米租金为0.3元/日。

B方案：9号楼总面积2831.45平米，一层为

第三篇：步行街招商手册(DOC)

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招商手册目录1、2、3、4、5、6、7、8、------招商目的------项目介绍------功能定位------项目优势--平面效果图-----招商原则------招商对象------招商要求

9、------优惠政策

10、-------合作方式

11、-------招商流程

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一、招商目的

XXX商业步行街是以休闲娱乐为主，即餐饮、娱乐、休闲、购物的体验式动感主题街区。由XXX市东方元顺房地产开发有限公司开发建设，200#年#月#日开业。为了确保XXX商业步行街建成后顺利运营和开业，使XXX商业步行街事业得以可持续发展。招商工作是200#年的中心任务。目前，公司正在用全新的运作模式和经营理念，分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式在全国重点区域城市开展有针对性的卓有成效的招商，一方面要走出XXX现有的商圈，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于XXX商业步行街的品牌构建和推广，整合有利于自身发展的社全优势资源，最终形成XXX商业步行街长效发展的核心竞争力，以推动XXX步行街步人良性的发展轨道。

二、项目介绍

XXX商业步行街为XXX市重点工程，东临火车站，西临城市主干道中华大街，处于XXX市黄金商圈中心，位置极其优越，交通极为便利，该区域为XXX市商业发源地之一，极具开发价值。项目总占地面积63万平方米，总建筑面积达到14万平方米，东西步行街长约800米。以4层商用建筑为主，配以三栋高层商用fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘

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公寓，功能分布合理、人流车流畅通、城市配套齐全，规划有550个车位的大型停车场和4个总面积为4000多平方的休闲广场，构造一个公园式的开放街区，错落分布餐饮、休闲、娱乐、购物等多种业态，最终实现项目“一站式休闲娱乐”、“休闲中购物”。

三、功能定位

以餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅，打造特色时尚动感主题街区。市场定位：

本市所有人群的特定消费，以规模和特色取胜，重点突出15―35岁年轻消费群体，与桥西其他商业业态形成鼎足之势，互补互动。

1、餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮。

2、娱乐以时尚娱乐为主，体现年轻人的新奇、新潮、刺激。

3、休闲以本地市场认可的业态为主。如网吧、茶楼、咖啡厅。

4、购物以时尚服饰、运动服饰、饰品为主，便利店为辅

四、项目优势

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1、位置优势：“XXX商业文化街”东临火车站，西接青年街市场，北望东方购物中心，南到自强路金融商务区，处于东购商圈的中心，位置极其优越，交通极为便利。

2、设备优势：

1）国内知名品牌“讯达”扶梯八部，室内六部，室外两部 2）国际知名品牌“奥的斯”直梯九部，其中两部为观光梯

3）宽带网直接接入高层公寓，采用光纤接入，让每位用户畅游在高速的网络世界里，同时酒吧、咖啡厅可按商家要求接入宽带端口，以满足不同人士的需求

4）根据人流分为四个小型广场，可供商家举办促销活动，顾客休息、娱乐

5）配备火灾自动报警及联动系统、有线电视系统、安全防范系统、综合布线系统及停车场记费管理系统

6）供电指标：低压电电压为380/22V

总设备容量：3508KW

总计算容量：2769KW

7）中央空调指标：空调冷负荷为Q冷=5008K/W fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘

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冷指标：167W/平方米 热负荷：Q热=3060KW 热指标：85W/平方米

8）环保：设备采用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置。9）消防：耐火等级：高级公寓、商店、地下车库等耐火等级均为一级。

10）

节能：在建筑设计中加强、改善了建筑物周围的绿化

3、管理优势： “XXX东方城市广场有限公司”入驻本案，负责统一经营管理

4、政策优势：该项目为XXX市桥西区重点扶持项目。

5、定位优势：

6、品牌优势：

五、平面效果图

1、步行街效果图

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2、一期效果图

3、东入口效果图

4、内街效果图

5、西入口效果图

6、一层平面图

7、二层平面图

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8、三层平面图

9、四层平面图、六、招商原则：实行“二个重点四个优先”的原则

(—)二个重点

1、重点引进国内外有影响、有实力的商业机构加盟合作；

2、对名家、名品、名企、名人重点招商。(二)四个优先

1、厂家优先：厂家直接合作优先答约；

2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；

3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；

4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

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七、招商对象

l、国内外名优品牌生产厂家，2，国内外有较强的经营实力，大经营规模的商业机构； 3，有丰富营销经验的地区级品牌代理商： 4，有一定实力的研发机构或生产厂家。

八、招商要求

1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；

2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门的批准文件； 3，实行商品保真经营．严禁假冒伪劣商品入场；

4、所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。

九、优惠政策

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十、合作方式

l、买断经营：一次性买断产权的方式。

2，租赁经营：交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行管理，外部由物管公司统—管理，公用部分使用按XXX步行街经营管理规定执行。

3、保底经营：以保底租金确定合作经营的方式。①以租赁总价确定保底租金； ②根据销售额测算分或比例；

十一、招商流程

市场调研和目标客户分析(招商部)发，拜访、接洽(招商主管)

客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部)

目标客户开

客户分类、确定重点客户(招商部)填写招商意向表（招商部、客户）

客户资格考察、评估核准(招商部)确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户)

招商协议正式签定(招商部、总经理室、与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）

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客户)提供装修方案及电脑效果图(客户)提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）

进行装修、备货、上柜、营业（客户）

开 发 商：

公司地址：

联 系 人：

招商热线： 传

真： Http：//

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第四篇：步行街招商计划书

东盛步行街招商计划书

第一部分招商策划

一、项目总定位(一)统一宣传口径

1、宣传总精神:盛泽城市商业新财富中心

2、顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势,应运而生。盛氏集团鼎力巨献,政府首推,十大重点工程的重中之重。

3、抢占中国东方丝绸市场的核心区位,与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落,打破盛泽传统商业模式,引领盛泽城市商业全面升级。

4、融合现代地产和商业运作理念之精华,借鉴吸收国内外商业名街的成功经验,整合国际商业模式和盛泽本地文化,为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步,全新全能的商业舞台,打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街!

5、近十万平方米的建筑面积,四百余米的商业长街,集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall,汇聚万千人流、物流、资金流、信息流,将成为新盛泽的真正核心商业区。

(二)招商定位作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家,以满足大众全方位消费需求。

(三)业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化,以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心,规划了丰富而合理的业态,包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式,一站式商业步行街(开放式shoppingmall),满足各界人士的消费需求。

二、招商策略

(一)业态设计先行,准确、差异化的业态定位是成功招商的前提基础准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。东盛步行街的开发与运营要始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”先进理念。在业态组合方面,我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点,重点突出,业态丰富,有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态!由此,我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心,主力店、次主力店(大店)占50%左右,餐饮娱乐休闲(小店)占30%左右,品牌专卖店占20%左右。

(二)先确定主力店,再全面招商考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点,制定了“先确定主力店,再全面招商”的基本策略。在执行过程中,主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商,其它随后进行。

(三)为客户度身订做开店全面解决方案在这一策略的指导下,经过专业培训师培训的招商团队,根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如,根据不同类型的租户提出的不同需求,为他们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置,使之相对成行成市、互惠共赢,而不是互相干扰、削弱;根据整体市场定位和业态组合,对进驻租户提出要求,并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。

(四)人员、媒体、大型主题活动立体化“整合宣传推广策略”在市场宣传推广方面,实行“整合推广策略”,为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传,二为招商活动。关键性招商活动如下:招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等

。(五)招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落实到实处,达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关,统一控制。采取用时间推动表控制进度;根据业态布局和市场定位对商家精挑细选,重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算,并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人,成本分解到人。

2、关键性招商费集中使用,避免零打碎敲。

3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

4、重视大客户招商和关系招商,费用安排上予以倾斜。

5、经过精心策划的媒体宣传计划,实现精确、有效的传播,价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第二部分招商计划

一、统筹计划内容统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索,按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。

(一)招商阶段划分、招商目标和时间安排阶段划分:招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标:由于步行街的商家是需要不断调整、优化的,原则上讲,招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向,特定目标如下:

1、截止到2006年12月,基本完成步行街主力店、次主力店(大商铺)的招商,完成小商铺70%。

2、截止到2007年5月,基本完成招商任务。

3、截止到2007年5月底,商家开始入场装修,为开街做准备。力争8月底,确保9月份一定开街。为具体化可执行,在时间安排上,此计划涉及的时间段为:2006年5月开始执行,截止到2007年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。

(二)招商人员的招聘和培训,打造一支精悍的招商团队再大的项目也是人做的,人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素,因此招聘、选拔、培养一大批招商精英,打造一支强悍的招商团队,是招商筹备阶段的最核心任务。目前,新聘3人,其中招商主管和招商专员各一名,策划一名,从商业公司调来一名设计,组建了一个招商二部,但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员,目标是组建一个 10 人左右(不含招商中心人员)的专业化团队。一个团队不仅需要专业化,更需要一体化。因此,对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向,培训内容如下 :

1、五个核心理念的培训。

2、团队执行力的培训。

3、项目知识的培训,以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

4、招商技巧的培训,包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等,以培养和提高团队成员的招商能力。

5、招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术、招商制度说明和合同解读等)。

(三)招商架构、招商机制的建立在人员招聘和招商架构的建立上,我们都遵循精英、精简、垂直化原则,目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用,提高工作效率。招商架构和人员职责如下

:

1、地产集团招商中心组织架构图Image:地产集团招商中心组织架构图.jpg

2、招商人员主要工作职责

(1)招商一部主要负责主力店的招商工作:1人

(2)招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作:3人(3)招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作:2人(4)招商四部主要负责综合类招商工作:2人

(5)策划部暂定员两名,主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划,一名设计。根据发展需要,在步行街开业时,需要再增加策划一名。

(6)此架构为开业前期的组织,开业准备期和开业运营期的架构,届时提前3个月报人力资源部。招商机制的建立,是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围,做到有章可依、奖罚分明,既讲究个人贡献、更注重团队精神。

建立一系列的管理制度。(1)招商人员奖励政策的建立(2)招商人员处罚政策的建立(3)招商人员日常管理规范制度的建立等附:人员薪酬及奖励方案

一、人员薪酬(建议):

1、一般人员:1500——2500元/月(月薪)

2、主管:3000元/月(月薪)

3、经理(暂不设,今后可从现有人员中提拔)4000元/月(月薪)

二、人员奖励方案(建议)

1、整个招商中心按年租金手入的4%提取奖金。

2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金.3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。

4、此项奖励方案不含高层领导。(四)相关招商资料的准备(1)招商手册(已有)和招商说明书(2)租赁合同(3)委托经营合同(4)定租确认书(5)招商委托书(6)招商流程表(7)招商文案(8)退房申请表等(9)授权委托书等以上文本见附录,其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写!(五)招商方式、目标客户的确定招商方式:

1、项目招商发布会

2、项目推介洽谈会

3、大型零售连锁会议

4、登门拜访

5、网络招商

6、电话联系

7、面对面沟通

8、行业协会、政府机构

9、各地商会目标客户——主力店

1、超市:家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

2、家电卖场:国美、苏宁、永乐。

3、百货:人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。目标客户——次主力店

1、聚人气店:肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯,大型中餐、量贩式KTV等

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

3、电影厅及成人电玩(六)第三方招商网络平台的建立他山之石,可以攻玉,由此,建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持,更能节省大量的人力、宣传推广成本,加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取:

1、专业的招商网站

2、专业的地产交易平台

3、行业协会及政府招商机构,行业协会和政府招商机构从某种意义上讲,很具有权威性和号召力,他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈,更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用,在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如东方丝绸市场管委会、镇政府、闽商会馆、苏州上海各地行业协会、步行街会员单位等。

5、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系,达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动,把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员,在高奖励的吸引下,引进我们所需的商家品牌。(七)招商政策的制定在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上,一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂,正如足球场上那关键性的临门一脚。为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻,我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。(八)媒体宣传推广计划的制定执行商业项目,特别是大型商业项目,招商造势至关重要!孙子兵法曰:不战而屈人之兵,造势要依托自身优势,重视宣传的协同效应。造势就是运用各种媒体,以新闻性的软文宣传炒作为主,配合硬广告,形成密集的市场宣传攻势。在短时间内,在吴江、苏州、嘉兴,乃至上海形成热门话题,有力提升我们的项目知名度。这样做的好处是:

1、节省大笔广告费,因为好的选题和好的文章,一些报纸的收费要比广告收费少很多。

2、能够使目标商家比较详细的了解我们的项目情况。通过对原来的媒体宣传分析发现,原来的媒体宣传形式比较单一,主要以硬广告为主,缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式,一掠而过,不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性,而且,广告性不强,不会引起读者的警惕和反感,会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。

3、由于是专业性的宣传,可以提升商业地产项目档次,塑造良好品牌形象,为后续开业经营奠定良好基础。在吸引大商家入驻宣传方面,我们宜采用多种宣传手段:报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。目前,根据调查分析,确定主打区域为苏州、吴江,其次,为上海。主要报纸为苏州日报、现代快报、扬子晚报,其次为吴江日报、新闻晨报。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。(九)大型主题招商活动的策划执行大型主题性招商活动,配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)宣传炒作,是步行街招商推广的“核武器”。

1、招商发布会

2、项目推介会(指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会)

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式,如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

4、阶段性的招商成果发布会

5、以项目命名的大型零售连锁会议

6、工程重要节点(封顶、竣工等)完成及开业庆典会根据目前的项目招商情况,在6——8月份,计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式,其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。(十)招商费用预算招商费用包括:人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。招商总费用为年租金的10%,约为230万左右。其中,招商人员提成4%,差旅招待2%,广告公关礼品费4%。(十一)租金建议方案根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位,确定我们租金水平为中上水平左右。东盛步行街业态楼层平均租金表面积日租金年租金超市13391.79 m20.7元/ m2?天342万元地上一层4362.656 m23.5元/ m2?天557.33万元地上二层6143 m21.5元/ m2?天336.33万元地上三层7700 m21.0元/ m2?天281万元地上四层8044 m20.6元/ m2?天176.16万元地上五层2369.4 m20.4元/ m2?天 34.6万元百货8023 m20.8元/ m2?天234万元家电2293 m21.2元/ m2?天100.4万元数码广场3292 m21.0元/ m2?天120.15万元总计:2181.97万元(十二)招商政策建议方案

1、付款方式:分小商铺和大商家两种情况(1)小商铺:首付定金(三个月租金),租赁合同签定支付其余全部租金。大商家:根据谈判情况,由集团领导确定。(2)小商铺半年一付,押一个月,下次付款须提前1个月支付。

2、“房租高开低收”房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益,同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质,在启动市场阶段确定租金价位时,建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平,然后通过免租、免物业管理费等优惠政策,来调整与周边租金的价格水平,满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

3、“放水养鱼”,装修免租期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期,大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。

4、协助办证:提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。

5、提供税收上面的政策支持,具体政策与财务部协商后确定。

6、允许一定范围内的改变房屋布局经营者根据经营的实际需要,在符合规划技术规范的条件下,在不改变建筑主体结构的情况下,可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修,以最大限度满足经营户的需要。

二、招商计划执行时间表(2006年——2007年开业前后)招商计划执行时间表项目明细阶段划分时间事项明细责任部门筹备阶段(5月—6月)5月

1、人员招聘人事部

2、人员培训副总裁、人事部、招商中心

3、架构和机制建立副总裁、招商总监

4、招商资料准备策划部、招商中心

5、招商计划制定策划部、招商中心

6、主力店联系洽谈招商中心6月初

1、人员招聘和培训副总裁、人事部、招商中心

2、招商政策的制定招商中心、策划部主力店联系洽谈招商中心家电卖场目标客户深度洽谈,选择一家招商中心

5、各媒体联系洽谈策划部

6、具体媒体计划出台策划部

7、招商方式的确定招商中心

8、目标客户资料的收集招商中心主力店招商(6月—9月)6月-7月

1、各种业态全面开始招商招商中心

2、宣传文案、广告设计完成策划部

3、媒体宣传集中攻势展开策划部

4、超市目标客户深度洽谈,选择一家招商中心

5、构建第三方招商网络平台招商中心、策划部

6、家电卖场签约招商中心

7、主题百货目标客户洽谈招商中心

8、肯德基正式签约前谈判招商中心

9、大型中餐开始招商招商中心

10、招商新闻发布会举行策划部、招商中心

11、办公室搬迁到国际大厦八楼全体8月-9月

1、肯德基正式签约入驻招商中心

2、超市正式签约招商中心

3、家电卖场正式签约招商中心

4、按计划进行媒体宣传策划部

5、举行各种签约仪式策划部、招商中心

6、大型娱乐深入洽谈招商中心全面招商阶段(9月-开业)9月-11月

1、各种业态招商取得一定成果招商中心

2、各种品牌特色店开始招商招商中心

3、主题百货深度洽谈招商中心

4、大型中餐确定意向招商中心

5、数码广场深入洽谈招商中心

6、建筑封顶庆典活动筹备开始全体11月-07、2月

1、大型中餐完成签约招商中心

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店确定意向(12月份)招商中心

3、电影厅、成人电玩确定意向,力争成人电玩提前完成签约招商中心

4、完成小商铺50%以上招商中心

5、招商成果展示会招商中心、策划部

6、媒体宣传策划部

7、主题百货签约招商中心

8、建筑封顶庆典活动举行全体3月——开业

1、小商铺完成到90%,力争完成到100%招商中心

2、完成项目商业面积招商的90%,力争总完成100%招商中心

3、开业庆典的策划筹备举行全体

4、媒体宣传策划部运营调整阶段(开业后)开业后

1、继续跟踪较好商家招商中心

2、密切关注已进商家的经营理念和经营业绩招商中心

3、对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整招商中心

4、引进新的商家招商中心

5、继续进行宣传,打造品牌步行街,促进整体运营和后续招商策划部

三、各媒体宣传计划表各媒体投放计划表(2006年6月—2007年开业)媒体名称媒体具体名称投放金额投放方式投放时间报纸现代快报(金楼市)待定软文、硬广告、专题06、6—开业扬子晚报待定硬广告、专访06、6—开业新闻晨报(上海)待定软文、硬广告06、6—开业吴江日报待定软文、硬广告、专访、专题06、6—开业电视苏州电视台待定、广告专访06年7月、8月、12月07年2月、3月网络阿里巴巴待定诚信通会员、广告06、6—07、06长三角地产网等待定软文、广告06、6—开业户外工地广告、横幅待定喷绘广告墙7月制作发布其它待定待定待定待定

四、附录文件(略)

第五篇：商业步行街2011工作总结和2012年工作计划（范文）

****公司2011工作总结

******有限公司2011工作按照“以步行街提档升级为主线；以规范化管理和优质服务为重点；以主题活动为牵引；以不断深化文明诚信市场创建成果为总的工作思路”，在集团公司领导的关心和指导下，在公司员工的共同努力下，取得了一定的成绩，公司先后获得：**省文明诚信市场、**省青年文明号、**省消费者满意单位、**省卫生先进单位、**省消防先进单位、**市文明单位、**市消防先进单位、**市文明小区等荣誉；公司运行健康、规范，比较圆满地完成了工作任务。

现将一年来完成的主要工作简要汇报如下：

一、完成的主要工作

（一）、积极创新营销手段，主动应对房地产“打压”危机，努力实现融资、销售工作两不误

在步行街自持物业大部分都已用于银行抵押融资和国务院对房地产企业贷款政策继续“收紧”的情况下，销售难度可想而知。我们不等不靠,积极想办法、找对策：对已经融资的D区我们抓住步行街业态战略调整的契机，积极主动与经济实力相对雄厚的武汉工贸家电公司沟通衔接，明确精品街调整的态度和决心，说明项目融资不能按揭贷款的实际情况，在集团公司领导的帮助下，达成了：“现金支付、三层连卖、分期付款、缓期办证”等意向，既解决了资金难题，又实现了销售目标。我们对步行街未用于抵押的边边角角的物业实行整体打包捆绑销售，即位臵好坏搭配捆绑销售，同样选择有实力的老板现金支付的方式，不需要银行贷款，规避房地产“打压”和银行贷款紧缩政策。较好地完成了销售任务和房产资金回笼的目标。实现销售**万元，房款回笼实现**万元。

（二）、突出步行街整体提档升级，加大业态优化整合的力度，全面提升步行街的核心竞争力

为了进一步提高步行街核心竞争力，我们对步行街所有亮化、景观灯进行了重新设计和安装，对步行街所有花桶，垃圾桶进行了喷漆和更新，对步行街雨水沟盖板进行了整体更换，对街区地面、井盖进行了维修，对街区绿化、仿生树木、雕塑进行了清洗和更新，对街区所有广告画面进行了重新布臵；鼓励连层商铺，二层打通透明都用于经营，还要求所有门头营业时间内要亮起来；我们还加大业态优化整合的力度，下决心淘汰品牌知名度差、档次低、经营信誉度不好、经营不善的品牌和商户。如：电信城、泽扣店、民众乐园电玩城、苏菲特健身房、有意思中西简餐等，引进了鹅火锅、CCDD、布同、淑女心情、朗曼笛、金苑、WEWE、诺曼琦等信誉度好的知名品牌店，积极鼓励知名品牌店开旗舰店、开大店，积极鼓励公司经营和商户规模化经营，目前步行街经营两个品牌以上的商户达20多人。通过引导市场提档升级，高档服饰品牌形成了规模和扎堆效应，商业核心地位得到了进一步的巩固，核心竞争力得到全面提升。

（三）、加大主题活动牵引和宣传力度，规范市场运作流程，引导市场可持续繁荣发展

为了确保步行街淡季不淡、旺季更旺，我们注重通过各种主题活动引导消费者进街入店。如突出节假日市场促销活动，我们在“五一”、“七一”、“八一”、“教师节”、“十一”等节假日分别开展多品牌联合互相打折促销、对特定人群送节日礼品等活动；我们还针对夏天淡季的特点开展了“步行街之夏”系列活动，为消费者提供休闲纳凉场地、提供免费茶水、聘请健身教练免费教健身操、帮助代看代管儿童等；还与《百衣网》品牌上下代 理公司开展新品牌推介活动；同时做足步行街的“文化牌”，与团市委和市旅游局联合，每天两次定时，由志愿者对步行街“将军街”、“名人街”、“风情街”、“非物质文化街”、“廉政街”相关开国将军、历史名人的丰功伟绩和**地域风情、特色精品、名言警句进行宣讲，让消费者不仅享受一站式购物之旅，心灵也受到一次洗礼，特别家长带着孩子上了一堂爱国主义教育课，浓郁的文化气息，提升了街区文化软实力，展示了公司良好形象，提高了企业美誉度。

一年来共举办各种品牌联合促销、车辆展览、文艺汇演、各种比赛等100多场次，做到了周周有促销、月月有活动

通过上述主题活动凝聚了人气、增进了友谊、扩大了影响、提升了文化品位、传播了企业文化内涵，也拉动了销售，牵动了市场繁荣。

（四）、努力提高物业精益化管理水平，不断提升物业服务品质，物业服务的社会效益和经济效益实现双丰收

为了提高物业服务品质，每月组织一次队列素质和工作流程的培训考核、每季度组织一次《员工手册》教育学习，使员工的能力和素质与企业同步成长；我们对每位员工的岗位职责进行分值量化，坚持每日进行量化考评、每周通报讲评、每月评选物业之星进行表彰和奖励，尤其对骨干除坚持定期培训外，还每季度对骨干履行职责、群众威信、廉洁自律等项目进行测评，接受群众的监督；

我们牢固树立商户“老大、顾客第一”的意识，全力以赴为商户提供超值服务，牢记服务宗旨和服务理念，每月召开一次服务意见恳谈会，真情实意的听取商户和消费者的意见和建议，建立商户服务投诉档案记录和投诉处理意见回访专班，做到问题不解决不放手、商户不满意不放手，物 业管理受到了商户和市民的交口称赞。

为了全面提升精益化管理水平，我们第二季度引进了IS2001质量管理体系，对各职人员职责及工作流程等工作的考评都进行了规范化的认定，物业管理向规范化管理迈入了一大步。

我们还加强经营核算，我们实行租金、物业管理费收缴与相关管理人员绩效挂沟，水电费节约有奖、超支有惩，今年以来，所有物业管理费、租金及各项分摊费用都全额收到了位，收缴**万、广告费**万、场地费**万；同时在“降耗增效”上取得了较好的成绩。与去年相比水电节余**万元，各种维修少支出**万元；广告费、临时场地费多收**万元。

（五）、不断深化“文明诚信市场”创建成果，积极营造文明诚信经营环境，努力打造诚信经营“金字”招牌

步行街2010年已经获得“全国创建文明诚信市场先进单位”和连续获得“**省文明诚信市场”、“**省百城万店无假货示范街”荣誉，我们深知荣誉只代表过去，创建工作没有最好，只有更好，服务工作只有起点，没有终点。我们始终把倡导“诚实守信、文明经营”作为市场监管工作的重点和核心，请营销专家给商户授课，增强诚信经营意识和提升营销能力，积极加强工商、技术监督、公安、消防、物价等部门沟通和协调，争得他们的大力支持和全力配合；坚持商户诚信档案公示和违纪违规曝光制度，对屡教不改的商户坚决清除步行街，坚决维护消费者的合法权益同，坚决维护步行街诚信经营信誉；同时加强步行街诚信经营环境的谀论引导，充分利用公司网站、当地媒介、来宾接待服务等方式宣传步行街文明诚信经营的典型和诚信经营举措，扩大知名度和美誉度，目前步行街诚信经营的“金字”招牌逐步被广大消费者认同、推崇和信赖。

（六）、坚决贯彻B区二楼业态调整战略，积极做好相关协调工作，打造室内精品街的各项准备工作正有条不紊地进行

B区二楼经过多方面的努力和艰难的协调工作，目前退场协议已经签订、元旦后全部退场；目前已经完成的工作有：精品街开业庆典暨“爱心活动”启动仪式工作安排表；活动及宣传方案初稿；电力增容方案的报审和施工的协议的签订；高档品牌遴选、预招商及进场意向性协议签订60家（户）；总体规划设计施工图纸及招商手册（初稿）的制作等，各项工作正有条不紊地进行。

（七）、加强团队的建设力度，积极开展健康向上的文娱活动，不断地增强团队的凝聚力和战斗力

为了熔炼团队，我们坚持走出去、请进来等方法，做到每月一课，由外请专家和公司员工轮流授课；我们还坚持日工作检查、周工作例会、月小结讲评、半年工作述职制度，将每一项工作任务都细化到具体人和具体完成时限，对重点难点问题，讲究密切配合，分工不分家；我们还在第一、二季度在全体员工中开展了“十比十看”活动，通过“十比十看”比出了工作热情、比出了敬业精神、比出了坚决服从命令听从指挥的高度的组织纪律性；比出了爱街如家的强烈的事业心和高度工作责任感；比出了勇于吃苦乐于奉献任劳任怨甘当“孺子牛”的敬业精神；比出了努力学习不断提升服务品质与时俱进的职业操守；比出了团结友爱互帮互助与人为善的高尚品质；比出了一身正气不畏困难敢打硬仗善打硬仗的过硬的战斗作风；第四季度我们开展了“我爱我岗位演讲”比赛活动，有十一位员工进行了集体交流和分享，他们结合本职工作谈体会，结合人生谈感受，展望未来谈理想，表达了**人乐观、向上、奋进、拚搏的精神追求，事迹感人肺 腑，催人奋进，在平凡的岗位做出了不平凡的业绩。通过一系列健康向上的文娱活动，公司上下气顺、工作责任心、团队凝聚力和战斗力得

（八）、突出防火防盗工作重点，加强应急分队的综合演练，确保步行街不失火不失盗和不发生一起责任事故

安全工作是一切工作的重中之重，我们坚持24小时保安队长带班制度，保安24小时对街区进行不间断地巡逻、电子监控系统和消防报警系统昼夜对街区安保及消防情况进行监督管理；坚持每日对用电、用水、消防、电梯等设施进行巡查，发现问题立即解决。坚持每季度进行一次消防灭火演练、每半年开展一次“安全检查月”活动，及时查摆问和解决问题。一年来，由于安全工作重视、各项安全措施得力，没有发生一起失火失盗现象和一起责任事故。

（九）、加强与政府职能部门之间的沟通、衔接，积极协调合理的土地增值税征收政策，努力做好财政返还工作。

与市政府、税务、工商、环保、公安、环卫等相关职能部门的衔接、沟通较好,市领导和职能部门对步行街经营环境和经营秩序比较关注,相关问题协调处理非常及时到位,特别是公安机关保驾护航的力度和工商对街区诚信经营监管力度在不断的加强；合理的土地增值税征收政策及财政返还问题基本谈妥。

二、存在的主要问题

（一）、少数商户诚信经营理念还没有建立起来，不诚信经营对品牌建设有损害

主要原因：

一是少数商户急功近利思想严重，没有品牌意识； 二是工商监管不能持之以恒，对违法商户打击力度不够； 三是公司监督管理没有执法权，单纯引导作用不大

（二）、物业员工队伍不稳定、流失快，特别是保洁员工年龄普遍偏大

主要原因：

一是工资偏低、员工不能满足生活需求； 二是工作辛苦、纠纷多、安全感不够。

（三）、本应该由维修基金解决的问题，都由物业管理费支出，公共维修占用物业费资金比例过大

主要原因：直至今日“维修基金”还没有建立，业主没有缴纳相应的维修额度。

（四）、大部分业主租金期望值过高，增幅过快，业主与承租户之间很难达成一致意见，租户既不愿意承担高额租金，又不愿意退出，业主不得已通过法院诉讼解决，但时间成本过高，势必影响市场健康发展

主要原因：

业主有尽快收回投资的想法和急功近利的思想。

（五）、B区二楼、三楼产权的过户工作未按时完成 主要原因：B区二楼、三楼产权过户工作，需要总部全力支持

（六）、财政返还，没有全额落实到位 主要原因：

**市财政困难，加之土地增值税没有结清，剩下部分，要等明年土地增值税结清之后，再行返还。

三、2012年工作打算

（一）、坚决落实《****商业步行街六周年庆典暨室内精品街开业工作计划表》中各项准备工作，确保“五一”招商100%，开街和庆典活动按时开展。准备工作真正做到：“倒排工期、责任到人、确保质量”的要求，真正实现：“提升商业品质、巩固核心商圈地位、引导租金理性回归”的目的（附：《****商业步行街六周年庆典暨室内精品街开业工作计划表》）。

（二）、力争完成苏菲亚婚纱摄影、台球俱乐部、J区工贸办公室、物业楼共计**平方米销售任务，实现销售收入*万元和房产资金全额回笼*万。

（三）、制定科学规范的监管措施，确保持有物业租金、所有物业服务费、水电费按时按全额收缴完毕（预计租金收缴 * 万元，物业费收缴*万元）。

（四）、继续深化“文明诚信市场”创建成果，加大品牌的宣传和传播工作，不遗余力打造诚信经营“金字”招牌，力争再一次获国家表彰。

（五）、在总部的配合下，做好B区二、三楼产权过户工作，完成项目清算工作（控制在30%以内）。

（六）、积极协调财政返还工作，力争全额返还到位（*万）。

（七）、继续抓好开源节流、降耗增效工作。广告和临时场地收益实现20%的增长，广告收入*万元、临时场地收入*万元；加强水电消耗、车辆维修保养和一般物业耗材的采买及监管力度，力争消耗下降*%。

（八）、牢固树立“商户老大、消费者第一”意识，加大物业员工培训考核制度，不断提升服务品质；加强规范化管理，引导商户良性有序竞争。

（九）、大力开展步行街多品牌联合营销活动，通过策划主题鲜明的营销活动，凝聚人气、稳定客源、全面增加单店销售量。除了节假日外，每周都要举办两至叁次多品牌联合营销策划活动，要求每场活动要做到“五有”，即有“舞台、有主题、有主持人、有奖品、有优惠”；要把商户的积 极性调动起来，积极参与到多品牌联合促销活动中，全面牵引市场可持续发展。

（十）、加强团队建设，通过精品街运作的契机，通过交叉轮岗、定期期培训、开展树“岗位标兵”和“我向岗位标兵学习”的演讲比赛活动等活动，全面培养团队人员的统筹能力、协调能力、执行能力及责任意识、标准意识、创新意识，达到培养人才、增强团队凝聚力和战斗力的目的。

四、需要公司支持或解决的问题

（一）、精品街总规划设计图成图及招商手册制作完成需尽快完成急需总部帮助

（二）、精品街各项施工经费的预算、审核、施工合同签订、施工的监督管理等工作需总部相关部门专业人员帮助把关

（三）、B区产权过户及项目清算需总部帮助

（四）、精品街开业庆典暨“爱心活动”启动仪式需总部帮助策划和指导

五、对集团公司的建议和要求

（一）、中瓯地产组织各**公司集中拓展培训和业务交流活动，达到提升能力、互相学习的目的

（二）、物业员工工资特别是骨干人员工资要适当上调，以达到稳定物业员工队伍的目的