天然橡胶初加工建厂全套方案范文合集

第一篇：天然橡胶初加工建厂全套方案

提供天然橡胶加工厂建设全套解决方案

广东湛江市伟达机械实业有限公司是国内热作机械制造商，专业生产天然橡胶初加工设备。为客户提供天然橡胶加工厂建设全套解决方案。1.根据客户考察当地胶园种植和原料收购情况；2.提供专业的可行性分析报告；3.向客户建议制定 产品类型；4.提供加工工艺设计和建厂规划布局；5.提供工人技术和生产管理培训；6.为客户推荐技术管理顾问并协助客户开发销售市场。多年来凭着丰富的热作机械生产，经验以及专业的技术人才，伟达机械在热作机械领域作出多项发明与创新，并不断对产品进行改进升级，取得多项专利。用最专业的技术和负责任的态度精心为客户设计适合当地市场和实际需求的生产配置，提供完整的服务体系，形成了售前咨询服务，售后技术培训以及长期跟踪服务。在为客户提供精良的设备的同时，推广先进的生产管理理念，以满足制造高附加值产品的市场需求。伟达机械立足于国内市场，积极拓展国外市场，敢于创新，竭诚为客户提供一流的产品，一流的服务。

第二篇：护肤全套方案

一、清晨保湿5步速变水润美女

肌肤加速变干燥时，最重要且最有效的方法是加强保湿，护肤全套方案。如果你实践了以下针对干性肌肤的“清晨美容”提议后，肌肤会变得湿润许多！

Step1：洁面 毛巾洗脸法

这里说的毛巾，是指洗脸用的毛巾粉扑、绢质粉扑等等。当你感到肌肤粗涩不光滑，特别是出现白色粉刺等堵塞毛孔时，用毛巾轻轻地揉洗皮肤，去掉肌肤表面还很柔软的角质层，清除堵塞毛孔的皮屑、粉刺、油脂，因为这些堵塞物仅用手掌洗脸是清除不掉的。

Step2：保湿化妆水 洁面后3分钟内使用保湿力强的化妆水

化妆水是洁面后，为了湿润角质而使用的保湿护肤品。

选择使用简单、保湿能力强的产品为佳，最重要的还是在于洁面后立刻喷抹。

Step3：乳液、润肤油 锁住水分不外散，油分补给不可缺

肌肤干燥了，往往立刻只会想到“补水”，但好不容易补给的水分也会慢慢蒸发掉，这样是无法保持肌肤一整天的湿润。而乳液与润肤油可以起到“锁水”的作用。同时，肌肤自身的锁水机能也可得到强化，提高肌肤湿润度，早晨是最好的“补油”时间。

Step4：化妆水 二次使用化妆水，提高保湿效果

涂完保湿乳液后，再一次使用肌肤水。因为对于肌肤干燥的人，一次保湿护理无法给予充分的水分补给。早晨，第一次补水已被肌肤完全吸收，这成为化妆也无法遮盖的空洞。因此，分开两次进行补水护理十分见效，你也可以根据肌肤的状况反复使用这个方法。

Step5：做隔离紫外线护理涂抹防晒霜的手法要轻柔擦防晒品时，千万不要过度用力，太过用力会使防晒品的效力降低25%；涂抹的厚度要注意的是，每次有1-2ml的使用量才有效，而一般大家使用防晒品的过程中，通常都无法达到这样的厚度，所以才会导致防晒品没能产生足够的防御能力，并且在接触日晒15-30分钟后，必须补擦一次防晒品，之后每2-3小时都需要补充一次。坚持不起泡的洗脸方式，尽量避免揉搓。

坚持不起泡的洗脸方式，只用温水泼洗脸颊，洗脸时避免大力揉搓，肌肤才不会越洗越干。如果你担心洗不干净而坚持使用泡沫式洁面品，那么可以试试“泡沫敷脸法”：把洗面奶搓出丰富的泡沫，敷在脸上一分钟，再用温水冲洗干净。少搽一些保养品，给肌肤透气的机会。

肌肤断食期间，绝对没有“一定要用护肤品”的规矩，一切都根据肌肤的状况灵活掌握。推荐使用可以增加后续吸收、加强保湿的“开胃”化妆水。如果不觉得紧绷，省略精华液、乳液、面霜也无妨。

三、轻松2步骤 搞定黑头和毛孔

1、典型问题1：如何有效地去除“黑头”？

答：黑头产生的主要原因是皮脂腺分泌过度。这种分泌过度会导致皮肤毛孔变粗。毛孔中的油脂聚集并硬化成为楔状，毛孔就被硬化的油脂堵塞。因为毛孔是开放的，硬化的油脂接触到空气被氧化而变黑，这样，就形成了我们经常见到的黑头了。

从根源上去除黑头的方法就是去除痤疮的方法，但是黑头是可以挤出进行清洁的，如果鼻子上是一种白头或者红包脓包，那就要小心对待了，挤的话会引起炎症扩散。

对待黑头的护理重点是坚持每天认真地清洁皮肤，每周应进行1—2次的深度清洁和去角质，以维持毛孔通畅。另外还需做好保湿的功课，因为油性皮肤往往缺水，缺水越厉害，皮脂分泌越多，产生黑头的机会也越多。我建议大家不妨尝试一下伊奈美的莹焕水源精华露，这款产品最大的特点就是激活活水能量，深度持续保湿。

同时，我们也可以在黑头集中的“T字区”使用鼻贴。需要注意的是，鼻贴不应使用太频繁，否则会伤害角质层，使局部皮肤过于敏感，抵抗力下降，还是应该依靠日常护理来解决问题。

黑头的产生周期大约两周，如果挤出的话，两周后还要继续清理，因此对抗黑头不是一劳永逸的，需要注意的是，自己处理黑头一定要保证卫生与清洁，这样才能防止发炎，所以我建议大家进行黑头清理一定要到正规、卫生条件优良的美容院，具体的操作也应该由受过正规培训的、有经验的美容师来进行，而且清黑头之前应认真清洁面部，所使用的工具也需要严格消毒。

如果黑头或附及的皮肤有发红、脱皮、疼痛等表现，则不应进行清理黑头的治疗。如今市面上美容院众多，但良莠不齐，选择的时候要格外小心。

2、典型问题2：如何有效地收敛肌肤毛孔

答：毛孔粗大有两种情况，一种是油脂性毛孔粗大，另一种是由于衰老引起的毛孔粗大。

对于油脂性毛孔粗大的形成，既有先天因素也有后天因素。有些朋友皮脂分泌旺盛，角质堆积过厚，皮肤新陈代谢不良，从而造成皮脂代谢废物堆积，引发毛孔粗大，这是先天因素；而不适当的清洁和清洁不彻底，也会导致毛孔因阻塞而增大，这是后天因素。女性由于荷尔蒙及油脂分泌的因素，在30—40岁时毛孔问题最明显。

解决油脂性毛孔问题的原则是由外清洁收敛，由内修护滋养。由外的功课包括每天早晚认真清洁皮肤，使用含有BHA或AHA的爽肤水收敛和去角质，并每周使用1-2次清洁面膜将毛孔内堵塞的油脂污垢彻底清除，使皮肤看上去更有光滑和健康，规划方案《护肤全套方案》。如果你希望尽快见效，还可以配合使用具有合理成分的毛孔细致类产品。

由外的功课则包括每天使用不含油脂的清爽乳液给皮肤补充足够的水分，水充足了油才会少，毛孔也才会相应减小。另外需要维持健康而有规律的生活方式，多食蔬菜水果多饮水，避免油腻食物，保持睡眠充足。

还有一些朋友，虽然油脂分泌不是那么旺盛，但毛孔依旧粗大，这是由于衰老引发皮肤弹性下降造成的。这种情况和油脂分泌过多引起的毛孔粗大，仔细观察毛孔方向是不一样的。四、三大眼部问题完美解决方案

第一大问题 黑眼圈

怎样解决黑眼圈

对于有黑眼圈困扰的人，睡眠应充足，内分泌正常，在饮食方面应多吃水果、蔬菜等食物，多喝开水，并且尽量减少吃含淀粉食物，营养均衡才是治疗黑眼圈的治本方法。

除此之外，也有一些“土方子”可以帮忙改善黑眼圈。平时工作繁忙的人应尽量找机会平躺休息，改善眼部血液回流的情形。一方面，可以通过热敷法来促进血液循环，如用热鸡蛋按摩：鸡蛋煮熟后去壳，用毛巾包裹住，合上双眼用鸡蛋按摩眼部四周，可加快血液循环。不过注意，用后的鸡蛋恐怕是不能再吃了。另一方面，可用薄毛巾包裹着冰块敷在黑眼圈位置约5分钟，令血管在冷缩热胀的情况下，促进血液流畅。

如果你经济上许可的话，选用简单的保湿滋养产品是必备且安全的最佳方式，可以使用保湿滋润较高的眼霜来改善干燥现象。含有果酸、麴酸、左旋维他命C与维他命K等美白除皱成分的保养品都具有一定程度的效果。医师也会视严重情况开一些退色素药物涂抹，如杜鹃花酸、对苯二酚、维他命A等来抑制色素活性。

如果希望达到快速改善黑眼圈的问题，还可以借助一些治疗及手术方法。果酸换肤、美白导入或利用雷射达到除皱及除黑效果，对于不同原因及程度的黑眼圈都能有不错的效果。还有市面出售的“眼部穴位按摩器”，是一种不错的护眼仪器，有助消除眼部疲劳，促进血液循环，和减轻黑眼圈。

第二大问题 眼袋

眼袋的N种表现形式

由于眼袋的形成原因不同，它所表现的形式也有所差别：

1、单纯眼轮匝肌肥厚型眼袋：由于遗传性因素，年轻时就有下睑眼袋。其突出特点为靠近下睑缘，呈弧形连续分布，皮肤并不松弛，多见于20－32岁年轻人。

2、单纯皮肤松弛型：此种情况为下睑及外眦皮肤松弛，但无眶隔松弛，故无眶隔脂肪突出，眼周出现细小皱纹，多见于33-45岁的中年人。

3、下睑轻中度膨隆型：主要是眶隔脂肪的先天过度发育，多见于23-36岁的中青年人。

4、下睑中重度膨隆型：同时伴有下睑的皮肤松弛，主要是皮肤、眼轮匝肌及眶隔松弛，造成眶隔脂肪由于重力作用脱垂，严重者外眦韧带松弛，睑板外翻，睑球分离，常常出现流泪，多见于45-68岁的中老年人。

第三大问题 浮肿

浮肿产出状态

眼皮较厚的单眼皮容易浮肿

单眼皮，且皮肤较厚的人，在早晨起床或疲惫不堪时容易出现眼睛浮肿等问题。虽说皱纹、皮肤松弛与单眼皮、双眼皮并没有直接的关系，可是眼睛浮肿的确在单眼皮的人群中比较常见。

浮肿是脂肪在作怪 单眼皮或双眼皮，是由上眼睑的脂肪量决定的。如果上眼睑皮肤的脂肪量少，就会形成褶皱，也就是双眼皮；而上眼睑脂肪量高，则难以形成褶皱，就成了单眼皮。因为单眼皮的眼睑中脂肪含量高，容易显得眼睛浮肿。如果属于单眼皮中眼皮较厚的类型，眼睛浮肿更是意料中的事了。

五、熬夜对电脑 肌肤需要抗氧化

练好两招抗氧化基本功

Step1：去除老化角质，恢复毛孔畅通

当角质层不断增厚又不能自行脱落，肌肤的毛孔会越来越难以呼吸，在这样一个厚厚的屏障覆盖下，护肤品自然难以被充分吸收。我们可以使用专门的产品每天调理角质，每天在滋养品之前使用这类产品，可以温和去除肌肤的老化角质，让之后的护理产品吸收更彻底。

Step2：善用化妆水，提升肌肤吸收能力

使用化妆水早已不是一个可有可无的步骤，它扮演的角色越来越多：除了清洁皮肤、补水以外，它也能帮助肌肤吸收营养品。这是因为抹完化妆水的皮肤会清透清洁，含水量上升，从而更容易“吃”进更多的养分。

肌肤衰老的原点--25岁之后自发抗氧化能力消失

令肌肤奄奄一息的变数很多，外界的紫外线、脏空气就是层层劫难，而现代人经常接触的手机、电脑，这些现代科技产物散发出的电磁波更是为肌肤“雪上加霜”。

根据美国医学界的调查，25岁之前，人的身体中会自然产生一种抗氧化的成分，但过了25岁，这种成分就会慢慢消失。正常状态下的肌肤，自身就有很大的能量来抵抗氧化的入侵。只是由于日夜操劳，就会提前出现兵疲马困的倦态，肌肤中的自由基会慢慢增多，皱纹、斑点、肌肤光泽减退这些衰老现象--浮头。更多内容请关注我的微博：小女人爱美容 http://weibo.com/girltg

第三篇：BOT投资建厂方案剖析

1运行与维护

本项目运营管理基本原则是“安全、环保、高效”。在安全有序的条件下，确保本项目的“预处理、厌氧发酵、资源利用、节能环保”等各环节的正常运行。

本项目运营管理的基本目标是：严格管理，保证每条生产线平均年无故障运行时间达到365天整，确保本项目年处理垃圾满足要求；科学管理，不断提高资源再利用的效率，努力使本项目达到各项预期指标，同时努力降低生产成本，以获得较好的经济效益；达标排放，保证本项目的废气、废渣、废液以及其它环保指标达到国家的相关标准，不造成二次污染，实现真正意义上的“无害化”处理；同时，合理安排维护检修计划、设备大修更新改造计划，确保项目持续健康运行。

1.1 团队建设方案 1.1.1公司组建

为了加快本项目建设与管理，实现项目目标，特许经营权协议签订后一个月内，项目法人将出资组建本项目的专业实施与管理机构。

项目公司的主要职责，一是负责筹集和按期支付项目所需建设资金；二是负责对项目建设进行全面管理；三是负责偿还项目所需借款资金；四是对项目后期进行再投资和全面运营管理。

1.1.2管理机构设置

根据项目公司组织机构谱系图的规划精神，项目长期运营维护的组织机构将在项目总经理的领导下，组成由总经济师和总工程师构成的三人领导班子，下设行政部、技术部、财务管理部、生产运行部和运营维护部五个部门，每个室部分别设置所需的功能，这样，整个运营组织机构将担负起本项目的生产运营之重任。1.1.3 劳动定员

1.1.3.1 劳动班制

预处理间、厌氧发酵系统、沼气净化利用系统为 3 班制，每班工作时间 8 小时。全年生产天数为 365 天。制定运行工、运行班班长、技术员、化验员、维修工、行政管理员等各岗位职责，在日常运营中严格执行。1.1.3.2 人员选聘制度及计划

首先，根据项目公司组织机构谱系图的规划精神，对于项目公司的总经理、等高级管理人员由董事会公开招聘或通过其它渠道选拔、择优录取，并尽可能做到尽早参与本项目的筹备建设。其次，对于运行部技术和管理人员，将从有2年以上有机垃圾处置的相关岗位并具有良好的运行实绩与经验的人员中选取，且应具备助理工程师以上水平，其余运行人员原则上从大中专院校专业对口的学员中选用品学兼优、身体健康的人员，并进行专业培训，合格者择优上岗，特殊工种须体检合格。

对受聘者采用合同制形式，与项目公司签订劳动合同。组织从业人员（含临时工）进行职业道德培训，并进行考核，建立完善的培训制度。对运行人员进行技术培训，每年给职工提供1～2周/人及以上的脱产培训机会，并进行的理论与实绩考核，按照考核成，5%差强人意的，进行3个月待岗、换岗，对不适应要求的作解除合同处理。

本投标人具有多年的有机垃圾处置营运经验，聚集和储备有各类专业人员，可以调配部份技术好、经验丰富、素质高的人员去作企业骨干，以老带新，确保企业快速步入正轨。

1.2 生产运行管理方案 1.2.1 全面质量管理

在本项目的运行与维护期，将实行全面质量管理，争取获得ISO9001 质量认证，以保证垃圾处理质量、生产成本控制和利润目标的实现。1.2.1.1 全过程技术监督

技术监督是涉及全厂、全局、全系统的全面技术管理工作，需要有组织、有计划、有秩序地进行和完成各项具体的工作任务，由总工程师负责组建技术监督领导小组并兼任组长，对各专业设有专业监督

工程师（兼）监督，分别建立相应的监督管理技术责任制，使得技术监督工作渗透到生产的各个角落。对质量不合格产品、设备、材料具

有否决权；对考核指标及其评比具有决定权；对制止违章操作及超标运行有建议权。

1.2.1.2 生产管理信息系统

为提高项目的生产运行管理效率，将生产运行监视、设备设施管理、维护维修管理、备件库存管理和基础数据维护有机地结合起来，通过生产管理信息系统，从数据库层面将实时运行数据和设备资产数据统一起来，使得管理层可以及时的获得每个运行单位的实时数据，也可调阅各类设备、设施的管理数据。使管理和控制，计划与生产紧密结合，达到管控一体化的目标。

生产运行信息管理软件系统图

生产运行管理信息软件系统层状架构图

1.2.2生产运行管理体系

1.2.2.1操作人员岗位责任制

建立以岗位责任制为中心的生产管理规章制度，根据各岗位特点制定设施巡视制度、操作规程、交接班制度、考勤制度、设备保养制度等。岗位责任制有明确的岗位责任和具体的岗位要求，设施巡视指定巡视路线、巡视周期和巡视的具体要求；操作规程明确本工种的具体操作要求，工艺的运转流程、设备的运行时间，注意事项等；交接班制度明确上下班之间应交接的内容，在现场交接时应共同巡视，当面交接清楚等。设备保养制度规定每班人员对所管设备进行清洁、保养的要求与具体做法等。工作程序：

（1）工作职责

1）负责水泵、加药装置、搅拌机及其他设备的生产操作和安全生产。2）坚守岗位，遵章守纪，精心操作，完成生产任务。（2）工作程序 1）预检查

现场检查：检查机泵的润滑、温度、阀门、污泥泵、消防器材等情况。查看记录：操作参数、车间指标等。2）接班

听取交班班长工作汇报，提出预检查存在的问题。听从班长、车间的安排和指令。检查操作记录是否清楚、真实、工艺参数是否达标。

（3）本班工作 1）工作内容

根据化验分析进行加药。做好取样分析工作。按巡检路线每1小时进行检查一次，发现问题及时处理并汇报。认真记录操作参数。定期进行排泥。完成上级交给的其它临时性工作任务。

2）主要处理工艺装置的重点管理

对预处理系统、调配池、厌氧池、沼气净化及沼气发电系统等检查、记录。3）交班

向接班者书面将会当班操作，设备运行状态及车间等情况。接班者签名后，当班者方可离岗。1.2.2.2运行指标管理

加强运行管理，规范运行人员的操作，对处理成本、处理总量、设备（设施）完好率、设备运转率、能源（材料）消耗等系列指标进行运行值考核，实行运行小指标考核制，用最佳运行值去考核运行人员，调动运行人员的积极性，增产节约、降低能耗，提高经济效益。

对每个班进行每月考核激励，每月底按照经济效益考核表打分评出第一名，进行奖励。

1.2.2.3 运行例会制度

每周一下午 16 点召开生产工作例会，会议内容：各组组长汇报上周运行工作完成情况、系统状态及维修工作情况，好的工作方式方法进行分享学习，错误的地方进行经验教训总结。厂长对工作中存在问题、安全隐患进行分析总结，布置下一步工作。1.2.2.4 交接班制度

（1）接班前，各岗位操作人员应按照巡回路线进行现场检查。检查主要内容：流量、液面是否准确，压力、温度是否正常，润滑冷却是否完好，器材、设备等是否完好。存在问题应在交接班会上提出，由上班整改。

（2）交班操作人员应对口交接，包括设施状况、各单元进出料、pH 值、操作完全、原始记录、区域卫生等。

（3）交班人员进行详细、认真交接后，若不存在问题和争议，在接班人员认可签字后方可离岗。

（4）关键机组、设备的运行情况应作重点交代，对事故隐患应提出切实可行的防范措施。1.2.2.5 操作人员培训

（1）操作人员经过培训考核，做到持证上岗。

（2）培训分为基础知识和岗位知识培训两部分，基础知识培训期为1-2天，岗位知识培训期视岗位不同而定，一般为期2-3天。

（3）操作人员培训结束后，组织对其进行环境保护理论知识和实际操作能力考试、考核，合格者颁发合格证书。1.2.2.6巡回检查制度

（1）按时按指定路线、点巡检，并作好挂牌、记录工作。（2）检查中发现异常情况，应及时处理，同时报告值班长。（3）巡回检查内容：

1）检查各机泵的运行情况；

2）各机泵的油位、油质、温度、冷却等情况； 3）各构筑的液位情况； 4）各仪表的记录及运行情况； 5）设备及卫生。

1.2.2.7 工作纪律

（1）值班人员要服从领导和严格执行操作规程；（2）按时交换班和作好当班时的记录；

（3）值班人员不准无帮旷工、请假，有特殊情况须事先向领导书面请假，经批准后方可休假，否则作旷工处理；

（4）值班人员不准擅自离开工作岗位，不准干私活，不准睡觉，不准玩扑克、麻将等，按公司有关处罚规定执行；

（5）参加调试部召开职工会议、政治学习和组织其他活动，不当班人员要积极参加，不准缺席，当班人员要补课。

1.2.3监督检查制度

建立严格高效的监督检查制度是实现环保设施运行良好状况的保证。1.2.3.1监督检查内容

（1）现场设施运行质量水平完全取决于管理者和操作者的配合密切程度，在设施设备正常运行情况下，管理员保证操作人员在执行设施操作规格的良好环境；

（2）现场设施运行是连续性的生产结构，要求操作者认真填写交接班记录和该设施操作使用情况，故障记录，管理员有责任逐班监督检查；

（3）按规定时间，由设施现场管理员汇集设施运行期间的基本情况，作为报表形式向业主提供，供业主作为工作具体指导的参考。管理员必须虚心、认真接受，落实改进和提高设施运营能力；

（4）现场管理员还必须定期向公司技术、质量、行政部门集中汇报本设施设备运行情况、故障现象、修理后运行质量、设施达标排放情况、设施内人员值勤质量、出勤记录等内容。接受公司相关部门技术、行政指导，努力搞好设施的技术管理和行政管理；

（5）公司根据工作时间表安排适当抽调有实际现场处理能力的技术人员到现场，对现场各个岗位工作质量进行直接指导检查。发现有违反操作规程行为和违反规章制度人员当场严肃指正，并且记录在案，实施行政规劝。1.2.3.2监督检查的目的

（1）重点放在对员工的人个能力的评价或衡量，建设性地向员工提出更高的创造性、主动性、灵活性、互助性的工作要求；

（2）监督检查分为专业知识和工作业绩二个方面：专业知识体现于能力的发挥，通过监督检查不断地规范专业能力水平和提高个人专业能力；工作业绩是个人能力的结晶，通过监督检查，正确评价员工对企业的贡献，及时对各类员工提出帮助和鼓励。1.2.3.3监督检查方法

（1）现场检查，这种方法机动性大，针对性强，能够有效规范员工工作行为，及时发现才干；

（2）问卷调查，通过问卷形式，推动员工认真执行各种设施操作规程和规章制度，也是一种十分有益的业务培训方式；

（3）定期情况汇报，作为组织形式的规范管理内容，定期情况汇报是不可缺少环节，也是设施运行质量管理档案工作的内容。能历史地记录设施运行管理与被管理之间的监督检查内容。1.2.4 项目公司的人力资源拓展及技术团队建设方案

本项目需要大、中专以上文化程度的专业技术人员进行管理和运行。所需专业有：环境工程、给排水、机械、电气、计算机、自控、仪表、分析化学等。根据工艺，估算该比例应不低于 35％。另外，所有入厂职工均应经过上岗培训（包括安全知识培训和岗位操作培训等）。1.2.4.1培训制度细则

（1）人力资源部：负责公司培训工作的统一管理和实施，负责

建立和培养公司内部培训师，并对各部门培训履行指导、监督和考核评估的职责。

（2）各部门：负责对员工专业技能的培训和综合素质的辅导培养，定期制定培训计划并实施，对培训结果负责。

（3）受训人：负责按培训要求及目标落实到实际工作中，达到培训效果和目标，并对培训师提出意见和建议。

（4）入职培训 培训目的

A为使新员工全面了解公司，增强新员工对企业的认知及认可；

B为使新员工尽快进入工作角色并融入企业，提升新员工的工作效率；增强新员工的稳定性，特制定本培训规定。

培训类别及责任人

A 基础知识培训，责任人：人力资源部，培训主管负责入职基础知识的培训及考核；

B 岗位技能培训，责任人：部门负责人，负责新员工岗位技能的培训及考核；

C 系统培训，责任人：人力资源部，培训主管负责在培训的整体组织及考核。

D人力资源部负责新员工所有培训的监督和抽查。（5）培训实施及教材规定 实施跟进：培训主管有权在计划时间、计划地点检查培训进展和效果；如有变化，培训师需要提前通知培训主管；如未通知培训主管而改变培训时间和地点的，视为培训延期。

培训教材：培训主管、培训师根据实际需要更新、修订培训教材，并抄报培训主管统一存档。

（6）培训考核

入职的基础知识培训考核分≥90 分为合格，可以上岗；考试成绩＜90 分者，培训主管于考试结束后2 日内对其进行补考，补考合格后方可上岗，补考仍不合格者视为与企业发展不匹配，结束试用。

岗位技能培训、系统培训考试成绩≥90 分为合格；考试成绩＜90 分者，辅导员或培训主管于考试结束后3 日内对其进行补考，补考成绩合格者方可转正，补考成绩仍不合格者视为与企业发展不匹配，结束试用。

（7）年/月度培训规定

每年12 月，人力资源组织各部门提报次年培训需求和计划；

人力资源部根据次年公司经营计划和发展需要及各部门培训需求，制订总公司培训计划；

培训计划需经人力资源部经理审查、各分管副总裁审核、人力行政副总裁审批后执行。

（9）月度培训计划

各部门根据培训计划及实际需要，于每月25日完成次月培训计划，经部门负责人审查、人力资源部审核和分管副总裁审批后执行；

人力资源部汇总各部门月度培训计划，形成总培训计划，并跟进执行。（9）黄埔训练营培训

实施方案由培训主管编制、人力资源部经理审查、人力行政副总裁审核、总裁审批后执行；

黄埔训练营课件由主讲人编制、培训主管/人力资源部经理审查、主讲人直接上级审核、人力行政副总裁审批后使用。

（10）外训实施规定

由公司统一组织安排实施的外训，本着公司指派与员工自愿参加相结合的原则，员工也可主动提出外派受训的需求申请，经审批通过后外出受训；对于公司委派员工出国考察及带有学习性质的出差等均纳入外训的管理范畴；

参加外训的员工，须签订《培训任务书》及《在职培训协议》；培训期间，按正常工作日计。

（11）培训有关说明

在职培训原则上为不脱产学习，特殊情况经公司批准，可以半脱产或完全脱产参加培训；

培训费用约定：5000 元（含）以下，服务期限为 2 年，5000元至 10000，服务期限为 4 年，10000 至 50000 元，服务期限为 6年，50000元以上，服务期限为 9 年。

员工在培训期间或培训结束后与公司解除劳动关系，按照双方所签定的协议向公司交纳培训费，职称、资质类证书外训，如员工离职时将证书交由公司统一管理使用，公司免于按《在职培训协议》中所约定的培训服务期限追究培训费用。A 凡中途自行退学或者考试不及格者费用自理，公司已交出的费用如数扣还；B 因违纪和其他不正当行为而被取消学习资格者，公司已交费用应如数扣还；C 就学人员的学习费用依据本规定和所签定的协议办理，其他费用自理；D 公司组织的各种培训，教材均严格按照公司的 CIS 要求去做，公司组织的培训课上应将手机等通讯工具关闭或置于振动状态；培训结束，培训记录抄报与培训内容有关的部门。

1.3 设备管理与维护方案 1.3.1 建立完善的设备档案

设备档案包括技术资料、运行记录、维修记录三个部分。

第一是设备的说明书、图纸资料、出厂合格证明、安装记录、安装及试运行阶段的修改洽谈记录、验收记录等。这些资料便于运行及维护人员了解设备。

第二部分是对设备每日运行状况的记录，由运行操作人员填写。如每台设备的每日运行时间、运行状况、累计运行时间，每次加油的时间，加油部位、品种、数量，故障发生的时间及详细情况，易损件的更换情况等。第三部分是设备维修档案，包括大、中修的时间，维修中发现的问题、处理方法等。这将由维修人员填写。设备使用了一段时间以后，必须进行小修、中修或大修。

根据以上三部分档案，可以此为依据制定出设备维修计划或设备更新计划。

1.3.2确定设备运行最佳方案

机械设备及其零部件都有一定的运行寿命，要使设备在良好的工作状态下运行，保证其正常使用寿命的同时，在保证完成任务的前提下，尽量减少设备的无效运转及低效运转，保证大部分设备的满足负荷运行，使设备的实际寿命延长。

1.3.3做好设备的巡回检查

中心控制室可监控到的设备24小时内进行不间断地监控，一旦发生故障可以及时远控停机并马上到现场处理。监控不到的设备，针对设备运行状况安排人员到现场进行巡回检查。对 24 小时不间断运行的设备，每天应检查 2 次，夜间也至少安排 1 次检查。

1.3.4设备的维护保养和修理

设备寿命很大程度上决定于维护保养的好坏，设备维护保养依据工作量大小和难易程度分为日常保养、一级保养、二级保养、三级保养等，日常保养和一级保养每天一次，二级保养和三级保养根据设备使用时长而定。

建立 2 卡 3 制度管理体系，2 卡是指:设备操作卡、检修人员作业卡；3制度是指：交接班管理制度、巡检制度、设备定期切换试验制度，复制一套生产管理模式，实现管理体系复制。

设备修理采用定期修理的方法：根据零件的使用寿命、生产类型、工件条件和有关定额资料，事先规定出各类计划修理的固定顺序、计划修理间隔期及其修理工作量。修理前根据设备状态来确定修理内容。此方法有利于做好修理前准备工作，减少修理时间和修理费用。1.3.5设备操作规程

重要设备和工序的操作必须执行“操作票制度”，其它设备操作要相关负责人批准。

（1）运行操作票管理流程如下：

1）填操作票（操作票包括操作项目、主要程序、操作人员名单、负责人和申请人等）。

2）操作票批准（一般由当值的值班长批准）。

3）按值班长指令，在批准的工作范围内按运行操作规程进行作4）操作完毕缴回操作票。如操作出现问题，应及时向值班长报告，并作好相应安全措施，以保护设备和人生安全。

（2）做好设备巡查工作，按规定记录设备运行参数，记录设备故障和异常情况，及时申请设备检修。

交接班时按规定填写交接班记录，并注明本班内重要操作、设备运行状况以及下班的运行注意事项等。

1.3.6 维护检修程序

有计划的检修，应事先作好材料和工具的准备工作，按制定的检修方案和安全措施进行；对临时检修，也必须制定检修方案和安全措施；严格执行“工作票制度”。维护管理程序如下： 1.3.6.1 计划维护

1）填检修工作票，应注明工作内容、工作程序、地点、工作开始和结束时间、参加人员、申请人和负责人、安全措施等。

2）经检修部批准后上报运行部审查，如果内容不清或安全措施不到位，运行部有权要求重新签发。按检修部和运行部批准的工作内容、工作程序、工作开始和结束时间以及安全措施进行。

3）工作完毕，经运行和维护等有关部门验收。如需增加工作内容和范围，如需延长时间均需重新申请。1.3.6.2 非计划维护

1）运行部门开检修单，注明工作内容、地点等，经批准后报维护部。2）维护部门开工作票制定人员、工作程序、工作开始和结束时间、安全措施等。

3）工作完毕，经运行和维护等有关部门验收。如需增加工作内容和范围，如需延长时间均需重新申请。

1.4应急管理与维护 1.4.1火灾事故应急处置预案

目的：全力、及时、迅速、高效地控制火灾事故，最大限度的减少火灾事故损失和事故造成的负面影响，保障财产和人员的安全。

适用范围：预案适用于本沼气工程脱硫间、锅炉房、发电机房、沼气柜等易发生火灾的单元。

应急响应步骤：

立即报警：当接到发生火灾信息时，应确定火灾的类型和大小，立即启动紧急预案。当为可扑救小型火灾及时组织扑救，当火势较大、现场较复杂要迅速拨打“119”“120”报警电话，并派专人到路口接应。及时报告公司领导，便于及时扑救处置火灾事故。

组织扑救：组长立即组织小组成员进行扑救火灾，副组长做出人员安排，并现场指挥。选用合适的消防器材进行灭火。

人员疏散及抢救：组长在组织扑救火灾同时对处于危险区域的人员组织撤离，由各工段带班人员带领，及时有序的撤离出危险区域；当有人员受伤时应及时抬至安全区域，对伤员进行简单处理。

协助公安消防队灭火：当专业消防队到达火灾现场后。火灾应急小组成员要简要向消防队负责人说明火灾情况，并全力协助消防队员灭火，听从专业消防队指挥，齐心协力，共同灭火。

现场保护：当火灾扑灭后，领导小组要派人保护好现场，维护好现场秩序，等待事故原因和对责任人调查。同时应立即采取善后工作，及时清理，将火灾造成的垃圾分类处理以及其它有效措施，防止二次火灾发生同时使火灾事故对环境造成的污染降低到最低限度。

事件结束后，单位应加强有关预防措施。要加强安全保卫和各项设施的安全检查，杜绝安全隐患；加强日常防灾、避灾等安全知识教育，增强自我保护能力。

1.4.2突发性停电事故应急处置预案

目的：为确保突然停电后，能迅速有效地组织对本项目供电电源的维护，将恢复供电后的触电和机械伤害事故风险降低到最小程度。适用范围：预案适用于本沼气工程所有用电单元。

应急响应步骤：

组长接到停电信息后立即安排专业电工切断总配电房（箱）的电源开关，并悬挂“禁止合闸”标志牌，离开时锁好门。

电工要分别切断各路分箱、分配电箱、开关箱的电路。

组长组织设备管理人员检查正在使用的各种小型机械的待机状况及大型设备的安全设施状态，确保供电后安全、有序地恢复工作。

应急小组充分了解停电的原因及可能恢复供电的时机。组长组织检查本工地供电线路因施工不当而造成的停电。恢复供电后应先检查各类机械设备应处于安全待机状态。

恢复供电后，合闸顺序应为总配电房（总电箱）——分配箱——开关箱。当情况较严重时项目经理需及时向公司领导汇报事故情况。

事件结束后，单位应加强有关预防措施。要加强安全保卫和各项设施的安全检查，杜绝安全隐患；加强日常防灾、避灾等安全知识教育，增强自我保护能力。

1.4.3硫化氢中毒应急处置预案

目的：为了现场人员能够高效地应对硫化氢中毒事件，保障员工的生命安全和身体健康。

适用范围：预案适用于本沼气工程脱硫间、发电机房、厌氧罐等易中毒单元。应急响应步骤：

当施工人员遭遇硫化氢时，应迅速逃离现场至安全地带，并向应急指挥小组报告现场情况。

组长接到发生硫化氢中毒信息后立即打电话通知派车赶到现场，以备在情况稳定后将受伤害人员送往医院救治。

同时应急小组组长通知相关人员配戴防毒面具或迅速撤离至安全地带。若中毒者能自行进行呼吸，应立刻进行吸氧，并应保持中毒者处于放松状态、保持中毒者的体温，不能乱抬乱背，应将中毒者放于平坦干燥的地方就地抢救，然后将伤员送至救治的医疗机构或求助当地120急救中心；

当重度中毒者撤离至安全地带时，已休克、心脏或呼吸已停止时，应立即采取人工呼吸、呼吸器、人工胸外心脏挤压法等方法进行抢救。

1)胸外心脏挤压法：

a)解开有碍呼吸的领扣、腰带(注意防止着凉)，平放仰卧在有衣物垫护的硬板上，拉开中毒者下颌，使口腔张开，以利呼吸；

b)救护者跨跪在中毒者腰部，正确找准挤压点，两手相叠，手掌根部放在心窝稍高一点的地方，即掌根放在胸骨底下三分之一部位；

c)掌根向下(脊背方向)挤压，压出心脏内血液，每秒一次，压陷3~5厘米，用力应均匀；

d)挤压后掌根很快放松，使中毒者胸廓自动复原，血液又充满心脏。如此反复挤压、放松，用力应适当，既有效挤压，又避免内伤。

口对口吹气法：

让中毒者仰卧，解开领口和腰带，将中毒者头部转向一边，清除中毒者口中粘痰、泥沙等异物；

将中毒者下腭用力向前张开，使之呼吸道畅通；

抬起下颌用一只手捏住中毒者鼻子，口对中毒者的口做深呼吸，吸出中毒者体内废气；

吸大口气口对口吹气入中毒者体内，此时看到中毒者胸部鼓起，证明呼吸无阻塞；

吹足气后，将嘴移开，让其呼出体内的气，每3秒均匀吹一次。重复上述c)～e)动作，直至中毒者能自由呼吸为止。对严重硫化氢中毒者，在抢救过程中，上述两法最好同步进行，一旦中毒者能自由呼吸或确认中毒者已死亡，方可停止进行。

事件结束后，单位应加强有关预防措施。要加强安全保卫和各项设施的安全检查，杜绝安全隐患；加强日常防灾、避灾等安全知识教育，增强自我保护能力。

1.4.4高温及烧伤烫伤处理应急处置预案

减轻烧伤烫伤事故所带来的伤害。

适用范围：预案适用于本工程中加热盘管、锅炉冷却器等高温单元。应急响应步骤：

发生烧伤烫伤事故时，事故现场的作业人员，应及时将现场情况报告项目经理；

当发生烧伤烫伤事件后，现场人员应及时将烧伤烫伤人员脱离危险区域，进行救治。烧伤的急救主要包括降温及保护患处。如果烧伤后皮肤尚完整，应尽快使局部降温。如将其置于水龙头下冲洗，这样会带走局部组织热量减少进一步损害。如果患者烧伤处已经起了水疱，应该保护局部并降温。

用干净的水冲洗患处时，注意不要刺破水疱，以防感染。若伤处肿胀，应连续用冷水冲洗伤处。然后用不带黏性的敷料或潮湿的、最好是消毒垫子轻敷水疱之上，除非水疱很小，否则一定要将患者送往医院；

如果患者的衣服和患处有黏连时，应该用剪刀将患处周围的衣服剪开，尽可能让患处暴露出来，用清洁的纱布轻轻覆盖；

对于液体烫伤：烫伤是由接触高温液体而引起的伤害，首先要用冷水冲走热的液体，并局部降温 10 分钟，并用干净、潮湿的敷料覆盖。如果口腔烫伤，由于肿胀可能影响呼吸道，因此急救一定要快，使患者脱离热源，置于凉爽处，并保持稳定的侧卧位，等待救援。患者情况稳定后，紧急送往医院救治；

事件结束后，单位应加强有关预防措施。要加强安全保卫和各项设施的安全检查，杜绝安全隐患；加强日常防灾、避灾等安全知识教育，增强自我保护能力。

1.4.5触电事故应急处置预案

目的：现场电缆及用电设备较多，易发生触电事故。为及时、有效抢救伤员，防止事故扩大、减少经济损失，特制订此预案。适用范围：预案适用于本沼气工程中配电室、泵房等易发生触电事故的区域。

应急响应步骤：

一旦发生触电事故，第一发现人应立即切断电源，或用不导电物体如干燥的木棍、木板、或干布等绝缘材料使触电人尽快脱离带电体。第一发现救人一边大声呼叫，内容要明确，说明事故地点和发生的情况，尽快通知项目经理即现场第一安全责任人和安全员，项目经理应立即拨打“120”急救电话并派专人到路口接应，同时打电话通知公司领导。

立即封锁现场，禁止其他人员误入现场。项目经理应立即安排专业电工关闭现场电源，防止其他人员再次发生触电危险。

伤员脱离电源后医务人员到来之前的救护临时应急措施现场抢救要根据其受伤程度，决定采取合适的救治方法。触电伤员如神志清醒，附近人员应准备木板，让伤员平躺，严密观察，暂时不要站立或走动，防止继发休克和心衰；触电伤员如神志不清，应就地仰面平躺，且确保呼吸道通畅，并用5s时间，呼叫伤员或轻拍其肩部，以判断伤员应意识丧失，禁止摇动伤员头部呼叫伤员；触电伤员如意识丧失，应在10秒内，用看、听、试的方法，判定伤员呼吸、心跳情况：

看——看伤员的胸部、腹部有无起伏动作。听——用耳贴近伤员的口鼻处，听有无呼气声音。

试——试测口鼻有无呼气的气流，再用两手指轻试一侧喉结旁凹陷处的颈动脉有无搏动。

若伤者伤势过重，呼吸停止，心跳还有，就地平躺解开衣扣，通畅气道，立即口对口进行人工呼吸；若呼吸和心跳均停止，在人工呼吸的同时实施胸外心脏按压，以建立呼吸和循环，恢复全身器官氧的供应，最好能由两人分别口对口人工呼吸及胸外心脏按压，以1:5的比例进行，即人工呼吸1次，心脏按压5次，抢救一定要坚持到底，在抢救时，不要随意移动伤员，在医务人员到来前救治不能终止。

现场恢复，复工前，要查清事故的原因，责任人要受到处理，对现场所有用电设施进行全面检查，对电动工具的绝缘电阻进行测试，对施工人员再次进行交底和安全用电常识教育，并把事故的全过程进行通报，消除事故的阴影，说明只要遵守操作规程，时刻注意安全，就不会再次发生事故，增强作业人员对临时用电系统和设备安全性的信心。最后需经公司、监理和项目部对临时用电系统重新验收后方能送电，重新恢复施工。

事件结束后，单位应加强有关预防措施。要加强安全保卫和各项设施的安全检查，杜绝安全隐患；加强日常防灾、避灾等安全知识教育，增强自我保护能力。

第四篇：小区全套物业管理方案

文章标题：小区全套物业管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以

她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；

第二年内，创市物业管理示范住宅小区；

第三年……　保市优、创全国物业管理示范住宅小区；

（二）、实施方案

1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备

一、管理机构模式

东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

组织结构图

二、管理人员的配备

管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。

接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。

治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；

维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

三、管理人员的录用与考核、培训计划

（一）、管理人员的录用要求

分类岗位职责条件备注

管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派

综服科科　长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派

保安科科　长全面负责社区安全管理和车辆管理中

专以上文化，转业军人，三年以上保安管理经验公司选派

维修科科　长全面负责社区各项设施、设备的运行、保养、维修中专以上文化，持有技术等级证书，三年以上设备管理经验公司选派

清卫科科　长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化，两年以上相关工作经验公司选派

（二）、员工服务准则

1、热爱本职工作，努力学习管理技

能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。

2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。

3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。

4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。

5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理；涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。

6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。

7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。

（三）、工作人员的考核

1、部门负责人的考核内容：

①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况；

②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会；

③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。

2、考核的内容

①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事（病）假、旷工等；

②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等；

②劳动纪律：（具体参照各岗位规章制度）；

③工作（学习）笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一；

④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。

（四）、员工的培训

“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。

1、员工培训的内容

①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。

②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。

③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。

2、员工培训的类型

管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营；

普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等；

新员工（试用期内）：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象；理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。

3、员工培训的形式

公司主要采取自培与外培相结合的方式。

4、培训的考核评估

培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向；

培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况；

培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。

5、东方明珠城管理处按照工作进度，培训计划如下：

培训内容时间培训人培训对象培训地点

军训全体员工

公司概况全体员工

东方明珠城概况及管理规章全体员工

员工手册、行为规范全体员工

智能化知识培训保安人员

岗位职责、工作流程、标准管理人员

房屋验收移交程序管理人员

业主入住手续办理程序管理人员

装修管理工作程序管理人员

消防安全、应急常识全体员工

智能化管理与服务全体员工

四、物资配备

1、办公设备、设施配备（见附表二）

2、折旧计划：

设施设备按直线三年分摊，每年折旧费用为66407元，列入收支预算。

第四部分社区管理规章制度

合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施，也是我们不断取得成功的重要法宝。为此，东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度：

一、管理“十条标准”

（一）、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。

（二）、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。

（三）、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽；楼公共走廊洁净，不堆放杂物；社区内排污达到国家规定排放标准。

（四）、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。

（五）、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。

（六）、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。

（七）、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。

（八）、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。

（九）、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。

（十）、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。

二、公众制度（详细内容参照相关条约）

1、东方明珠城《业主临时公约》

2、环境卫生管理制度

3、绿化管理制度

4、治安管理制度

5、消防管理制度

6、车辆管理制度

7、电梯管理制度

8、公共设施管理制度

三、内部岗位职责

（一）、管理处主任岗位职责

1、负责制定管理处的各项规章制度，建立结构各项运作体系。

2、负责制定年、月、周工作计划，并监督实施。

3、合理运用管理处资金，有效控制各项费用开支，负责各项用品和服务采购的审批。

4、负责员工的培训和考核工作，认真采纳员工合理化建议。

5、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。

6、协助组建业主委员会，协调与业主委员会的关系，配合业主委员的各项工作。

7、根据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。

8、负责处理重大投诉。

9、执行公司决议，配合公司发展规划。

（二）、综服科岗位职责

1、在管理处主任的领导下，负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管，协助管理处主任制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。

2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。

3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。

4、办理业主入住的有关手续，发放相关资料。

5、负责社区各种文体活动和宣传活动，特别是节假日社区的布置。

6、完成领导交给的其他各项工作。

（三）、安保科岗位职责

1、在管理处的正确领导下，全面负责社区的治安、消防、车辆管理。

2、做好部门培训计划，定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等，提高队员的业务水平。

3、负责本部门的日常工作安排，合理调配人员。

4、做好本部门的日常工作，主持领班会议和全体治安人员会议，定期进行工作讲评。

5、负责与派出所的工作联系，共同做好安全防范工作。

6、协助抓好楼房装修管理，按《装修管理条例》执行。

7、完成上级领导交给的其他工作。

（四）、维修科岗位职责

1、在主任的领导下，为业主提供房屋装修房屋，设施的维修及养护。

2、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能，房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。

3、熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管线的分布走向、位置，以及维修养护的办法。

4、对楼房、设施设备要经常巡视，做好巡检记录，如入发现损坏，应及时进行维修。

5、确保社区地上、地下排污，雨水管道的畅通。

6、及时满足业主维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时完成。

7、完成领导交给的其他任务。

（五）、环境科岗位职责

1、在管理处主任的领导下，负责社区的环卫、绿化管理；

2、负责本部门的日常各种安排，合理调配人员；

3、制定本部门的管理制度，明确清卫、绿化的岗位操作及规范，并定期进行检查；

4、搞好环境卫生、绿化的设施建设；

5、做好清卫、绿化宣传工作；

6、完成上级交给的其他工作。

第五部分各项管理具体实施方案

一、各项管理指标承诺

指标名称国家

标准管理

标准管理指标实现措施

房屋及配套设施、设备完好率98％98％建立设备领养制、巡查制度、健全房屋及设备档案记录

房屋零修、急修及时率99％100％建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话

维修工程质量合格率100％100％分项监督，按操作标准严格把关

绿化完好率95％99％实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露

保洁率99％99％保洁落实到人，建立责任牌上墙，巡查记录完善监督检查得力

道路完好率95％98％落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养

业主投诉处理率95％100％按法规、物业条例规定自行，加强与业主的沟通，定期走访业主，征求管理意见，及时为业主排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访

管理费收取率98％98％明码标价，做好常规物业服务和便民服务、创建优秀社区，促进物业增值

业主对物业管理满意率95％95％以上采取现代管理手段，开展温馨服务、亲情服务等，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，确保业主对物业工作的满意

消防火灾发生率00全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理

治安案件发生率1‰以下因管理因素的发率为0实行24小时站岗、巡逻制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保业主的人身财产安全，监控中心24小时值班，接受报警及实施调度

二、住宅档案建立和管理

（一）、需要建立的档案、资料

1、发展商提供的资料：产权资料、技术资料等；

2、管理处建立的资料：业主资料、日常管理资料、物业资料、各种管理登记等。

（二）、档案资料收、发管理程序

1、管理处重要资料（如发展商提供的资料），接受必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后方能归档。

2、管理处日常管理文件（如管理处通知、通报等），按照公司指定的文件管理程序进行发放和接受，并立卷归档。

（三）、档案资料管理要求：

1、采取多种形式的稳定储存方式，如文字、电脑磁盘、录像带、光盘、录音带、胶卷、照片、图表等，并采取相应保管、储存方式。

2、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，并定期清除过期无效文件。

3、原始文件按照文件实用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当原始文件状况有所变动时，应根据调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效文件

4、档案保管必须专人负责，按档案管理制度规定做好管理及借阅，确保档案资料完整和保密性。

5、档案室要求达到防火、防潮、防质变等要求，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管安全。

三、环境卫生管理

东方明珠城社区具有绿化面积大，景观繁多，因此对社区园艺维护和保洁工作要求较高，管理处将根据这些特点拟定东方明珠城环境卫生操作手册，采用定点、定时、定岗的保洁服务，保洁员分区负责，具体实施如下方案：

（一）、清洁服务内容

垃圾清运、垃圾桶清洁、外围及楼宇内道路清扫、公共楼道、扶手及楼道玻璃、门清洁、公共设施外表保洁及屋面清洁等；

（二）、卫生清洁达标要求

1、楼内卫生

地面：无杂物、纸屑，无污迹；

墙面：无灰尘、水迹、污迹、斑点；

电梯间：无污渍、无手印、地板干净；

玻璃窗：明净、光洁、无污迹；

各种设施外表（如信箱、消火栓等）：外表清洁干净；

楼梯、扶手：无灰尘、无杂物；

垃圾收取：做到错过高峰期，及时收集，不留痕迹；

2、楼外卫生区域卫生要求

所管区域地面和道路：路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹等，无脏物，无积水（脏、臭水）；

绿化带、花草：无垃圾、脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。

（三）、卫生检查监督制度

1、清卫部对环境卫生、绿化负全面责任。

2、清卫部定期或不定期走访业主，虚心听取业主的意见和建议，做好业主走访记录。

3、清卫部每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生，以及设施的运行状态情况做到心中有数，发现问题及时报告，督促及时解决。

4、每月发放卫生及清洁材料，工具及材料领用应本着实际需要，努力降低消耗，节约成本的原则。

四、绿化管理

（一）、实现目标

园林式住宅小区

（二）、管理标准

定期耕种、除草、除虫、施肥、培土、浇水、补缺、换种。

乔木：生长缓慢的一年修剪一次，平时注重养护；

灌木：生长缓慢的一年修剪一次，生长较快的一年四至六次，分别为春秋冬季各一次，夏季两次；

花草：两至三月换一次，每星期进行施肥、补缺、除虫、除草，夏季每日浇水一次；

草坪：每星期除杂草一次，每月修剪一次。自动洒水系统夏季每日浇水；

绿化带：修剪整齐、高矮一致，种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物；

技术型园林（生长缓慢）：一季修剪两至三次，每月维护；

水：夏季三天换水一次，定期进行清除蚊蝇，加消毒剂、净化剂，冬天每星期换水一次；

流水系统：冬天做好保暖措施。

五、治安管理

东方明珠城社区作为慈溪市住宅样板社区，具有严格、正规的物业管理，尤其体现在治安管理，做到物防（智能化设备）与人防（保安人员）有机结合，实行24小时站岗、巡逻制，创建物业管理住宅防范星级单位。

（一）、管理目标

治安案件发生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件发生率为零，创治安防范五星级物业管理社区。

（二）、管理要求

1、加强治安队伍的建设，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。

2、治安人员以定位岗、巡查相结合，对社区实行24小时安全防范管理，确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。

3、运用电视监控、红外线报警系统、可视对讲系统、楼宇防盗门等现代高科技安防产品，对进出社区的人员、物品进行有效控制，防止越墙、越房进入社区。加强巡逻，管理处对每一名当班治安人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。

4、掌握业主的基本情况，业主熟悉率达到75％以上，积极帮助业主解决临时困难。服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与居委会及有关部门保持联系，共同做好社区日常管理。

5、抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等，确保工作质量。

6、除治安人员的其他物业工作人员，作为社区管理的一份子，也是管理区的义务安全员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。

7、与业主形成安全防范共同体，设置安全求救电话，但业主发现可疑情况时可及时与监控中心联系，治安人员以最快的速度出击；与街道、派出所形成安联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。

（三）、人员分布

根据东方明珠城社区的实际地形地物，将社区分为大门、地上城、地下层、车辆出入口四部分进行管理，按每班18名保安，两班制轮换，共配备54名治安人员。

1、地上层：33人

以每班计大门口四人，景观大道二人，景观大道两侧副道二人，消防、监控值班三人。

2、地下层：18人

以每班计巡逻三人，车辆出入口三人。

3、负责人（领班）：3人

（四）、值班方式

24小时站岗、巡逻。

六、消防管理

贯彻“预防为主、防消结合”的方针，从人力、物力、技术等多方面充分做好消防准备，预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主的工作、生活提供安全环境，保护业主的生命和财产安全，确保物业的安全使用。

1、建设高素质的消防队，在治安人员内部组建一个专门的消防班来负责此项工作。

2、熟悉消防法规，建立消防岗位责任制。

3、配备充足的消防设施，消防人员了解各种消防设施的使用方法，定期检查消防设备的完好、规范，对使用不当的及时纠正。

4、制定社区的消防制度及有关的图册，使管理人员及业主熟悉。

5、定期或不定期进行消防知识普及和消防演习。

七、车辆道路管理

东方明珠城社区作为一个高档住宅区，车辆拥有率高，加强车辆管理将列入我们物业管理的重点规划之中。管理处制定东方明珠城社区车辆管理制度规定，由保安科具体实施车辆管理。

（一）、先进的车辆停放分类

参考国内外先进住宅社区和先进停车场设计，为便于管理，维护社区良好秩序，东方明珠城社区实行彻底的人车分流，便于车辆的管理和行人的安全。

（二）、高科技硬件设施

公司将根据以往物业管理中的成功经验，在东方明珠城社区安装IC卡智能停车场管理系统，将整个社区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。

安装IC卡智能停车场管理系统三套，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，社区内交通指示牌，楼宇间道路划线明确。

（三）、有效的管理体制

设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车、行车秩序。

八、市政公共设施的管理

市政设施包括道路、路灯、下水道、配电分支箱、总电表箱、电缆沟、架、盖等。通过实施管理，确保供电、供水、通讯、照明设备齐全，工作正常；确保道路畅通，路面平坦完好，污水排放畅通。为此，制定如下管理办法：

1、对楼宇内各种公用设施分布位置、地下线路走向必须加以掌握，图纸齐全，整档归案，便于查阅；

2、对各职能部门直接管理的设备设施，实行随时检查，发现问题及时与职能部门联系，要求尽快修复；

3、对化粪池、污水井、雨水等市政设施，实行每月定期检查、养护及维修；

4、水、电、气由相应公司负责维修管理，管理处做好定期检查，如有故障发生，迅速报告相关公司，及时维修，确保正常使用；

5、室外消防设备由消防部门负责维护，日常管理由管理处负责，发现问题，及时汇报；

6、电话、网络、有线电视由电信部门、广电部门办理，日常管理由管理处负责；

7、对社区内的公共娱乐、休闲、健身设施定期检查，发现问题及时采取措施修复，消除隐患。

第六部分初期的物业管理

针对社区物业管理的规律，结合东方明珠城社区的特点，我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。

在此着重介绍入住期的管理

一、前期管理

（一）、人员安排

管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。

①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。

②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。

（二）、前期管理及监督

管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；

治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；

车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度；

垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。

（三）、配合工作

与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。

与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。

二、入住管理

（一）、举行简朴温馨的入住仪式

为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。

（二）、办理入住手续采取的便利措施

办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。

1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。

2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。

3、提供集体办理和上门服务等服务项目。

（三）、收费标志上墙及宣传工作

1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。

2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。

3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。

三、装修管理

（一）、装修控制流程

1、业主办理入住手续；

2、对业主装修队进行装修讲解；

3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》；

4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；

5、（对违章装修的）立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；

6、（若仍不纠正的）采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。

（二）、装修宣传

为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。

（三）、装修备案

1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。

2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。

3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。

4、装修材料符合防火规定。

（四）、装修跟踪监管体系

业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。

（五）违章装修处理

业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。

四、入住期间的安全防范措施

（一）入住期间的治安分析

1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。

2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。

3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。

（二）、具体防范措施

针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。

1、治安队伍建设

按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10％末位淘汰制。

2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制

①人流控制

对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；

对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制；

对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查；

经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。

②物流控制

对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；

业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记；

治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；

所有物资流动实行登记放行制度。

③车流控制

通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。

3、加强与相关部门的配合与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。

五、协助业主委员会筹建工作

按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50％前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50％时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。

第七部分物业维修养护计划

公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容，在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将建立“设备领养制”，责任落实到人，制定合理的养护计划，建立和健全科学的服务体制，确保设备、设施的运转正常，切实做到为业主服务，保证房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的。

一、公用部位公用设施维修计划

类别项目定期养护

周期内容实施效果

房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏

区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏

区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用

沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏

停车场地面停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好

地下停车场

公共

标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好

智能化

系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏，使用正常

供水供电

系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常

公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠

公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏，广播正常

二、日常养护计划及实施方案

（一）、日常养护标准

1、房屋维修：屋面、外墙、房屋承重结构、走廊、通道、楼梯符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》

2、公共设备、设施维护及保养

电梯、消防设施、配电间、水泵房等公用设施进行定期养护，做到预防为主。

3、具体附表

类别项目日常养护计划

计划标准实施效果

房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道每季一次房屋修缮质量标准无损坏

区内

道路砼路面每周检查一次，随坏随修

1、路面修缮质量标准；

2、人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损

缓路径、砼道牙

区内

照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯每天检查一次，随坏随修

1、电器专业安全操作规程；

2、灯具施工技术标准灯泡使用正常，灯罩完好清洁，灯杆无破损完好率98％以上

沟渠

池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每周检查一次，随坏随修井内无积污，井壁无脱落；化粪池无堵塞；井盖标志清晰

1、井盖完好率达100％；

2、无缺损、少积污

3、无堵塞

停车场地面停车场每周检查一次，随坏随修

1、砼路面修缮质量标准；

2、停车场地面修缮标准；

3、停车场设施平整、无积水、无缺损、完好率达99％以上

地下停车场

公共

标识牌标识牌、警示牌每周检查一次，发现问题及时维修

1、标识清楚，无污迹，破损；

2、安放牢固标志完好率达100％；标志无损坏

智能化

系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每天检查一次智能化系统维保标准

1、系统性能良好；

2、设施良好

供水

系统水泵、水塔每天检查一遍无故障系统性能良好，正常运转

其他

公共

设施围栏、宣传栏、广播系统每周检查一遍，发现问题及时维修

1、无破损；

2、无脱落

3、泄水通畅确保安全使用，正常运转

（二）、业主报修制度

1、房管员负责业主的报修接待工作，接到报修时，在《报修记录台帐》中记录业主报修问题，可通过电话解决的，三分钟内落实处理措施，业主小型报修，需至现场处理，在30分钟内落实解决方案，开具施工单；若报修问题严重，需要研讨时，在三小时内管理处讨论决定，落实解决方案。

2、维修工维修时严格履行岗位职责，做到维修优质快捷，结束时对施工场地做好整理、清扫。

3、维修工填妥《施工单》项目及金额，请业主确认签字。

4、业主签字后，维修工即回班组待命，施工单交房管员。

（三）、维修回访制度

在维修完工后，采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。

工作流程：

1、维修部门每周五下班前将本周《施工单》整理好，交办公室。

2、办公室对报修情况进行回访，回访率100％，回访结果登记在《施工单上记录》。

3、回访结果向管理处主任汇报、分析，若发现问题，及时纠正。

三、电梯运作规范

1、电梯的使用维修，始于电梯安装完毕和正式验收后。

2、为确保电梯安全行驶，必须建立正常的维修保养、管理制度。

3、维修人员需经专业培训的专职人员对电梯进行经常性的管理、维护和检修。

4、电梯的操作人员需经培训的专职人员担任，应具有高度的责任心，爱护设备，掌握使用特性。

5、电梯正常工作条件应符合电梯技术条件中的有关规定。

四、公建配套设施、设备及各类管线的管理措施

公建配套设施、设备包括垃圾房、煤气管道、路灯、配电房、自来水管道、消火栓、灭火器等。

1、维修部门负责公建配套设施、设备及各类管线的管理。

2、建立公建设施、设备的图纸档案资料，了解社区各类设施的平面布局及相应地上、地下管线布置。

3、垃圾房每日保洁、清理，煤气管道每周检查一次，路灯每日检查一遍，配电房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。进水管路每周检查一遍，发现问题，及时记录在《公建配套设施巡检表》中，若物业管理可马上处理的较小问题，及时处理；若问题严重或突发时速与所属公建职能部门联系，对处理情况详细记录，并通报业主。

第八部分积极主动配合社区居委会

搞好文化建设

一、社区文化

（一）、基本内容

1、开展精神文明建设，制定社区业主精神文明公约，教育业主要自觉遵守社区的各项规章制度，遵守和维护公秩序，爱护公共财产，提倡业主邻里互助、文明居住、文明行为。

2、完善、充实社区娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富业主的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高业主的参与意识，促进安定团结和社会和睦。

3、建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。

（二）、具体形式

1、业主入住后，利用宣传栏、宣传橱窗、黑板报等多种形式，对《业主手册》、《业主临时公约》、《精神文明公约》、《装修管理规定及注意事项》和居民文化生活等内容及时向业主宣传。

2、宣传《市民行为道德规范》，鼓励业主争做文明慈溪市民。

3、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。组织业主开展一次社区环保活动，如“树木领养”、“拥有一片家园”等活动，激发业主共同关心、维护社区优美环境。搞好装修环保宣传，入住前向业主通知，集中安排环保装修培训，防止装修噪声污染、环境污染的发生。

4、将文化建设纳入物业管理日常工作中，设立专人负责，拟定社区文化管理制度，负责各项文化宣传活动，定期更新宣传橱窗等。

5、运用传播文化的工具和康乐设施，如图书馆、电子显示屏、社区报背景音乐等，开展联络感情活动。

6、与社区共同开展文化娱乐活动，充分利用社区内的文体活动设施，每年举行一至两次大型活动，如各种形式的舞会、趣味游戏、棋类、牌类活动等，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷。

（三）、社区活动计划

序号活动项目时间安排活动方式备注

1元旦晚会1月晚会

2新年文艺晚会2月晚会

3爱我家园3月植树活动

4消防知识4月讲座

5春游5月景区旅游

6激情夏季6－9月各种文艺活动

7医疗知识讲座7月邀请医疗专家进行讲座

8中秋赏月9月晚会

二、协助配合大社区开展工作

1、社区文化及综合治理每月向街道、居委会、派出所等主管部门汇报，并接受指导。

2、街道、派出所等主管部门在社区举办的各类活动，管理处派专人参与、协助，给予积极配合。

三、物业服务与便民服务项目

（一）、常规性服务

治安、消防、清洁、绿化、车辆、楼宇文化管理与服务

（二）、无偿服务

1、家教服务：管理处负责联系和推荐相关机构，供需要的业主选择；

2、业主热线：24小时热线；

3、电话唤醒、留言服务；

4、烫洗衣服服务：管理处协助洗衣店收发衣服；

5、预定及叫车接送服务；

6、代定报刊杂志：管理处负责办理手续，费用由业主自理；

7、保姆介绍：管理处负责推荐家政公司；

8、24小时医疗急救服务：管理处负责联系医院；

9、代收邮件服务；

10、代办速递业务：管理处负责联系速递公司；

11、代办保险业务：管理处负责联系和推荐保险公司；

12、失物招领；

（三）、有偿服务

1、室内清洁；

2、室内绿化；

3、商务中心服务：提供复印、传真、翻译、秘书服务等；

4、24小时工程维修服务；

5、租务服务：代理出租；

6、设立园艺师：解决业主有私家花园不会或不愿管理的问题；

7、设立钟点工：解决部分业主不愿在家里设保姆房，有需要家政服务的问题，由管理处统一经营，提高信誉和管理力度，同时增加物业收入；

8空置房屋出租。

（四）、特色服务

1、信息类

①建立社区网站、电子公告牌，用于：

a、公开物业管理内容、物业公司账目、收费标准，及时发布相关信息，实现公开、透明、公平的物业管理模式；

b、方便业主投诉、申告，及时反馈各种信息，便于物业公司及时做出整改；

c、搭建业主交流平台，促进社区文交流。

2、医疗健康类

建立社区医疗站，在社区内部设立业主健康卡片，定期在会所内开展医疗健康讲座，普及科学的生活观念。根据业主要求，及本社区的地理位置，拟邀请市人民医院进行健康知识讲座，对于常见疾病加以预防。

第九部分社区管理创新

一、充分发挥高科技在物业管理中的应用

东方明珠城高档住宅社区作为慈溪的样板工程，其设施、设备在同类住宅社区中处于领先地位，各种高科技设施大量运用。为加强社区的管理，方便用户，营造一个安全祥和住宅环境，我们在社区安装了社区智能化设施，将整个社区的管理纳入智能化管理系统之内。结合我们已有的经验和研究成果，对东方明珠城社区的智能化管理与维护从以下几个方面入手。

（一）、智能化的组成电视监控系统、红外线报警系统、家庭防盗报警系统、可视对讲门警系统、智能化IC卡停车场管理系统、背景音乐系统等。

（二）、智能化系统宣传

在业主入住时，管理处和业主对住宅内已安装好的智能化系统进行验收确认，并提供智能化系统使用说明书，告之装修注意事项及损坏的各项责任，在装修过程中做好巡视监督。

（三）、日常管理

各种智能化设施设立专人管理，进行相关技术操作培训，实行24小时值班责任制度，确保设备正常运行。

二、不断实现管理的现代化

（一）、管理思想现代化

适应社会主义市场经济的要求，树立新思想、新观念，按照民主管理的观念，商品经济的观念、经济核算的观念和按经济规律办事的观念等；善于接受新事物，努力学习现代化管理的知识。

（二）、管理方法现代化

使各项管理工作都符合客观规律的要求，运用科学的方法和手段进行管理。

（三）、管理手段现代化

就是管理工具的现代化、自动化，在物业管理中大量运用高科技设备，提高管理效率，提升管理档次。

（四）、管理人员知识化、专业化

通过不断完善和学习，加强人员培训和人才更新，使东方明珠城社区物业管理拥有一批掌握现代化管理知识和现代化技术设备操作技术的管理人才。

三、计划实行24小时全封闭式管理

为加强“东方明珠城”小区的管理，营造一个和谐、安全的家园，使业主住的安心、住的放心、住的有档次，我公司根据本小区的档次、业主的特点，计划在“东方明珠城”实行24小时全封闭式管理，希望通过我们的管理，力争将“东方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。

前期将管理的计划向业主予以公布，在征求业主意见的前提下根据业主的意见确定最终是否实施。

（一）管理模式

24小时全封闭式管理，进出人员均凭证件（出入证）或联系批准后通行本小区；

（二）具体操作

1、本小区业主

凭据本小区“一卡通”磁卡向门卫人员出示后进入小区，业主家庭成员较多而磁卡不足时可向管理处申请补办。

2、来访人员

询问其所找的业主，由门卫值班人员与被找的业主进行联系，获得该业主同意、并作好相关登记后进入，业主家中无人或业主不愿会见的不允许进入。

3、其他人员

装修人员凭装修出入证进入；

闲杂人员一律不得进入。

4、车辆

本小区车辆凭管理处发放的车位证进入，其他车辆经询问后视情况进入。

（三）特殊情况处理

业主未带“一卡通”磁卡，可向门卫报出居住地点，与该业主家中联系确认后进入；如业主家中无人，可凭身份证件与业主手册核对无误后进入；如业主未带身份证件，由保安人员陪同进入，进行核对。

第十部分经营核算

一、增收节支、以业养业计划

1、努力提高各种费用的收缴率，力争达到100％；

2、开展多种经营，如上所示的有偿服务；

3、制定各项费用开支计划，从而达到节约开支的作用；

4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员的技术人员，降低管理成本；

5、通过公司技术力量，降低设备设施维修保养费用，降低能耗。

二、财务公开监督制度

根据《慈溪市物业管理条例》规定，特制定以下财务公开监督制度。

1、管理处每年一次向业主使用人公布物业管理财务收支状况；

2、管理定期向预祝委员会汇报，接受业主委员会的监督和检查；

3、对突发性事件和重大经费开支应事先经业主委员会批准；

4、业主管理处物业经费入、如有疑问，可委托业主委员会向管理处查询，并要求管理处给予解释。

三、收入及支出测算

附表一：

东方明珠城收支测算表

一、综合服务支出测算表（单位：元）

项目说　明金额（元）（元）

工资及福利等支出基本工资及

岗位工资主　任1人2000元×12月24000

副主任1人1500元×12月18000

部门负责4人1100元×4人×12月52800

综服科4人900元×4人×12月43200

保安科54人800元×54人×12月518400

维修科7人1000元×7人×12月84000

环境科23人600元×23人×12月165600

小　计906000

社会保障三金（养老保险20％，医疗保险11％，失业保险2％）（6人）94800×33％=31284元

1767元×60％×88人×33％×12月=369458元4007

42加班及值班费94人×10天×50元47000

合计1353742

服装费管理人员6人×500元3000

保安员54人×400元21600

其他人员34人×300元10200

合　计34800

办公费办公生活用水50吨×12月×2.25元吨1350

办公用电1000度×12月×0.55元度6600

日常办公费800元×12月9600

培训费15000

通讯费主　任200元×12月2400

部门电话5×150元×12月9000

小区文化、宣传费1500×12月18000

合　计61950

安全管理对讲机维护及装备耗材50005000

对讲机占频费20台×100元2000

灭火器药剂更换约200只计算×40元8000

合计15000

清洁卫生管理清洁用水200元×12月2400

日常工具费200×21人4200

水箱清洁费30003000

化粪池抽吸费用50005000

垃圾外运费6吨×54元×365天

20元间×12月×18间122580

清洁工具、器械维修费300元×12月3600

消毒费用1319户×5元户659

5合计147375

绿化管理绿化养护费用81435㎡×1元81435

绿化用汽油费50005000

绿化设备维修费50005000

盆景费用800元×12月9600

合计101035

设备设施维护电　梯年检1360元×56台76160

维保6000元台•年×56台336000

保险700元台•年×56台39200

照明设施维护、耗材费20000

水泵维护费用100元年•台×67台6700

智能化系统维护费200000

耗材50000

消防系统维护费2000020000

低压配电设备维护50005000

工具费及小件耗材40004000

发电机维护50005000

合　计762060

房屋维修路面、屋面修补2000020000

建筑小品、栏杆50005000

给排水设施1000010000

合计35000

设施设备运行能耗监控系统用电10Kw×24×365×0.55元度48180

消防中控用电2Kw×24×365×0.55元度9636

电梯电费35608元月×12月

427296

发电机耗油（估算）50000

公共用电（含：楼道照明、疏散指示灯、生活（热水）水泵、景观灯等）度天××0.55元度727317

合计1262429

共　计3773391

固定资产折旧及其他设备设施66407

上交国家税收3839798×6％230388

企业利润（管理酬金）4070186×5％203509

支出合计4273695

二、收支测算表

项目说明金额（元）

测算收入综合服务费多层：98176㎡×0.7元月•㎡×12月＝824678元

小高层、高层：156783㎡×1.3元月•㎡×12月＝2445815元

商铺：3381㎡×0.7元月•㎡×12月＝28400元

车库：490个×300元年＝147000元

车位：1772个×480元年＝850560元42964

53（说明）开发商

补贴多层：98176㎡×0.3元月•㎡×12月＝353434元

小高层、高层：156783㎡×0.7元月•㎡×12月＝1316977元

商铺：3381㎡×0.3元月•㎡×12月＝12172元168258

3业主交纳多层：98176㎡×0.4元月•㎡×12月＝471245元

小高层、高层：156783㎡×0.6元月•㎡×12月＝1128837元

商铺：3381㎡×0.4元月•㎡×12月＝16229元1616311

支出4273695

盈　亏22758

附表二：

设施设备配备表

类　型名　称数　量单　价小　计

办公设施设备电脑5500025000

复印机11000010000

打印机310003000

空调5200010000

办公桌椅105005000

档案柜55002500

办公柜45002000

传真机115001500

扫描仪110001000

数码相机115001500

电话机6100600

其他办公用品60006000

办公室装修5000050000

安保设备橡皮棍1850900

对讲机2080016000

对讲中转电台11000010000

巡逻手电20601200

巡逻自行车1220220

绿化清卫工具手推剪草机160006000

绿篱修剪机230006000

机动喷雾机130003000

绿化工具25001000

清卫工具53001500

垃圾车5200010000

垃圾桶402008000

果皮箱202004000

绿化警示100505000

维修工作电焊机120002000

冲击钻1500500

手枪钻1300300

切割机1500500

管道疏通机112001200

铝合金梯25001000

工　具74002800

合　计199220

注：以上设施设备按直线三年折旧。

《小区全套物业管理方案》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读小区全套物业管理方案。

第五篇：小区全套物业管理方案

小区全套物业管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现

出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

（一）、近期工作目标

第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；

第二年内，创市物业管理示范住宅小区；

第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；

（二）、实施方案

1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。

2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。

3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备

一、管理机构模式

东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

组织结构图

二、管理人员的配备

管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。

接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。

治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；

维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

三、管理人员的录用与考核、培训计划

（一）、管理人员的录用要求

分类岗位职责条件备注

管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派

综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理