项目的一期二期的广告推广的策划

第一篇：项目的一期二期的广告推广的策划

时间：2011年11月4日 晚

主讲：符号

整理：雪岩

课题：项目的一期二期的广告推广的策划

课程内容：

只要是比较上规模的项目，就有分期开发，营销推广也随之配合，才会有了分期推广这个概念。关于项目的分期开发上次已经说过，不明白的回头去复习。那么，广告推广如何分期推？这个，并没有完全固定的模式，而是要以项目分期开发的模式为基准考虑，不同的项目开发分期方式，配合的分期推广是不一样的。

那么，我下面所讲的分期推广，就以一个常规的住宅项目为案例来探讨。假设，我要开发一个集中别墅、联排、复式、多层、小高层项目。按照这个开发分期，大家可以非常清晰的看出来，我的不同开发周期，物业类型是有所不同的，那么，很显然，不同开发期，我的目标客户是不同的。但是，这其中又有一个规律，客户的层次，是又高到低，呈现梯度状态的。为什么是由高到低？我的开发周期决定的，我的物业开发，别墅——多层——小高层。那么，这样可以看出，我的每一个开发周期推出的物业，我的推广模式是有很大不同的。如果大家的思维停留在这个层面，那这个项目的推广就会事倍功半。因为，如果是这样的情况，意味着我每一期都需要当做一个相对独立的项目来推，所有的推广计划都必须重新来一遍。但是，再进一步思考一下，我刚才说过，客户的层次变化，不是跳跃性的，而是梯度状态的，也就是说，客户是渐渐向下变化的，这就成为了后一期的推广，都可以在前一期的基础之上向下延续。那么，这样操作，就可以省力省时很多，也省下了很多的额外营销费用。那么，如果去延续，那就是我们所应该重点关注的。

大家都知道，一个项目的推案策略大致有这么几个步骤，第一步，形象推广，主要是将项目的概念性内容推向市场，给客户有一个初步的印象。第一步骤的推广目标，就是一个市场告知。这个阶段，是最广泛也是最空泛的阶段，为后面的推广做一个铺垫。第二步，就是概念细化，也就是在前面的基础上，将项目的各种设计理念详细阐述细化，卖点提炼并强化。这个阶段，是广告推广最为强势的阶段，所有的硬广告、户外媒体、报广、工地围墙、软文广告、海报等等一系列铺天盖地的东西，都是在这个阶段。那么，我先暂时将后面的推广放一下，先说前面两个步骤。广告推广，是配合销售策略来的。那么，刚才说的广告策略的前两个步骤，按时间段来划分，就是在销售策略的前期市场推广和客户积累阶段，这个阶段，又通常称为蓄水期。当这个销售阶段的工作目标完成后，随后就是开盘引爆期，或者叫做其他什么的。当销售引爆之后，随之而来的，就是广告推广的第三阶段。推广的第三步骤，其实就是配合销售，不断营造现场旺盛人气，促进销售。这个阶段，其实可以延续第二阶段的工作继续，但同时更多的是配合各种营销公关活动来举行。因为，这个阶段，目标客户早已经锁定，剩余的工作就是如何将这些客户搞定完成销售任务。至于后面的销售延续、收尾之类的阶段，广告的功能就相对比较弱了，我就不再说下去了。那么，广告推广的各个步骤大致如此。

现在，我就要开始说重要部分了啊。如果你的项目物业品种比较单一，那没什么太大的问题，无非就是消化剩余的客源同时继续积累新客源，可以当做一个项目反复的引爆反复的蓄客等等。但是，如果产品线的组成配比有所差异，那该如何做呢？这个，是很多人都遇到的比较头疼的问题。那么，我就以刚才那个案例来说明这个问题。

别墅——多层（一定是高品质的啊）——小高层。客源，从高到低。先来看，客户是如何分布的。一般来说，具体项目要具体分析的，不同的地区，不同产品也有不同的目标客户群，特征各自不同。所以，我一直强调策划无定式就是这个原因，但是要是说的太宽泛，恐怕大家又是云里雾里了。我就简单说一下我的思路，供大家参考。不管哪个地区，这种项目都有一个固定的特征，就是客户从高到低，那么你们大家不妨画一个金字塔的形状，这是最简易的客户分布形态，从高端到低端就是这样。那么，假设，客户分成高端一部分、中端一部分、低端一部分，大家就会发现，这三者之间有一个分界。而这个分界其实是比较模糊的，比如高端和中端之间，有一个分界，这类客户，对于独栋和复式，都可以接受，接受度是比较模糊的。这类客户，向上，就越来越高端，向下，就越来越低端。也就是说，往上的客户，对于独栋的接受度越来越高，对于复式越来越不接受。往下的客户，对于复式的接受度越来越高，对于独栋的接受度越来越低。那么，中端和低端客户都是这么分析？然后，寻找到这些客户的信息接收渠道，那么你就很明确不同的客户如何去推广。当你的物业从高端向下推广的时候，那么从前期推广到后期的时候，你的推广渠道就也要形成梯度向下，逐次改变，这样，在一期到二期中，就可以相应过渡下去，二期到三期，也同样如此。分期推广，原则上是逐步积累客户，然后消化，在消化阶段再度积累，继续消化，直到项目结束。

当你的物业从高端向下推广的时候，那么从前期推广到后期的时候，你的推广渠道就也要形成梯度向下，逐次改变，这样，在一期到二期中，就可以相应过渡下去，二期到三期，也同样如此。这段话，大家好好理解，今天要说的精华都在这里面。不过，我估计大多数人未必能明白。但是，这句话又很难用具体案例说明白的。其中可以变化的东西太多了，但是原则性的东西就是这个框架模式。具体项目也很难说清楚的。

上海的别墅、小高层，与青岛的别墅、小高层，客户截然不同，所以，这两地的目标客户，信息渠道也有所区别，那么，推广的渠道就偶所不同。我曾经在上海的青浦操作过一个这样的项目，别墅、联排、复式、多层。我在土地规划阶段就分类好了客户来源。那时候是2002年左右，别墅的客户，主要是上海那些500强企业的高官、港台明星、大陆的知名人士，联排主要是大陆的私营企业主、外企的高官，多层（高品质的），政府的一些中层官僚。正式推广的时候，我第一期别墅的广告，主要是一些往返于上海——香港的航空杂志，外商驻华协会和一些高级会所，在一期推广到了中期，我的推广渠道逐渐以外商协会为主并开始延伸至国内各地的商会组织。同时会选择相应类似的商务会所，但是，档次上会逐渐往下走一些，而且，更偏向国内本地。并且，开始做一些比较醒目的户外广告，报广也开始推出，主要推一些党政类的媒体。基本上，就是这么个推广节奏。

自由提问：

郑州-鸿宇-一凡(398066897)20:22:23

为啥二期推广总是喜欢用产品升级呢？这样推广的就不和说的这样的相反了吗

上海-博弈-符号(1245987433)20:23:23

大多数情况下，这种所谓的产品升级只是一个推广的噱头。别墅到小高层，那是

档次往下掉，哪来的升级？多层——小高层——高层，可以算是产品升级，多了电梯。还有种产品升级，主要是指硬件方面的。

另附：

娜娜、符号之派单模式

娜娜：

一种比较常用的开发客户端方式地毯式访问。这样的方式是现在的用的比较多的一种方式。连锁介绍，这一种就是我们所谓的老带新。房地产现在一般用的比较高端的楼盘用的是圈层营销。地毯式访问就像现在的发单页，这是目前为止最有效的营销方式。这种模式，最有效的，就是用在专业市场上。最无效的，是用在住宅上。派单式，其实最准确的说法，就是点对点销售，直接找到最有效的客户。你必须要先找到最有效的客源，客户圈定一定要精准。派单的内容，非常考究，一定要非常详细。而且，不能只派一次，要持续派。

派单优点：

1、人员出去发单页，客户会第一时间准确的了解这个楼盘的介绍情况。

2、同时起到做市场调研的效果。

3、可以累积经验。

派单缺点：

1、针对性不强，太盲目

2、对楼盘整体形象营销不好

3、多次连续想达到效果容易让客户反感。

这种模式根据项目的不同以及开发销售模式不同可以不同阶段使用。发单点的选择：大型停车场、商业中心、以及酒店KTV人流聚集地。

符号：

娜娜说到派单模式，我也分享一个我操作过的项目吧。

我曾将在嘉兴的王江泾操作过一个纺织城的项目。王江泾这个地方，是中国历史最悠久的一个纺织重镇，这个地方位于江浙两省之间，旁边是盛泽，盛泽，是全国最大的纺织市场。盛泽整个一个镇，就是个大纺织市场。我最直接的，就是制作一期简报，把项目的几乎所有内容都写上，然后，自己亲自带队，到盛泽市场上去派发。就如娜娜说的，就是地毯式派送。一张简报，不过就是七八毛钱，我几乎每家都送到了，差不多有一万张。基本上，我这个项目7成的客户就是这么来的。

派单有几个要求，一是客户目标非常明确，而且非常集中。一是对你所派出去的资料，要求非常非常之高，一定要详尽，你可以不花哨，但是该说的内容一样不能少。第三点，就是你的项目，目标性本身就要非常明确，业内的认知度要高，其他，问题不大。住宅的派单，只能选择性的用，只能作为辅助，不能作为主要方式。我做策划到现在，没有不好的操作方式，只有用得不对造成效果不佳。派单效果不好，原因太多了，项目本身有问题，市场不景气，销售人员派单时和客户沟通问题，甚至你派单的内容太少太简单等等。派单，最好是自己的销售人员亲自做，这样可以有效跟踪，临时找人，问题很多，这也是住宅很难用的原因之一。我做住宅派单，肯定是要到后期，有一定的客户量，然后，可以用挂号邮寄的方式给客户。

我一直跟大家强调一个问题，营销就这么几种，掌握好了就天下无敌了，关键看你怎么用。不要去想那些虚无缥缈的玩意。那些创新的东西，让有志之士去考虑，等他们想出来了并且用得好了，你再拿来使用。你水平够高，单一个派单，就能把项目搞定。关键是你如何用，怎么用而已，这才是要学习的地方。营销方式真的有效的，就那么几种。降价，就有各种各样的方式，但是，现在最直接最有效的就是直接打折。再玩所谓的送装修送车之类的，客户不买账，没用。

第二篇：广告推广策划方法

第一，分析自身与竞争对手的营销现状

知已知彼，百战不殆。在做任何网络推广方案之前，都必须对自身与竞争对手有一个详细了解。自己优势在哪里?自己哪些方面不如竞争对手?竞争对手做了什么?竞争对手正在做什么?它们下一步又想做什么?

第二、列出客户群体

哪些是我们潜在的客户群体?对相关群体进一步的细化，如年龄大小、性别、数量、学历、收入情况、兴趣爱好、上网习惯等，根据目标人群的习惯等来制订网络推广方案。

第三、选择网络推广方法及策略

根据收集资料分析，确定网络推广方法及策略，详细列出将使用哪些网络推广方法，如搜索引擎推广、博客推广、邮件群发营销等，对每一种网络推广方法的优劣及效果等做分析及具体如何实施。

第四、明确每一阶段目标

1、每天IP访问量、PV流览量

2、各搜索引擎收录多少

3、外部链接每阶段完成多少

4、网络推广实际转化的客户多少等等各种指标。

第五：工作进度及人员安排

好的方案还要有好的执行团队，依据方案制作详细的计划进度表，控制方案执行的进程，对推广活动进行详细罗列，安排具体的人员来负责落实，确保方案得到有效的执行。

第六：网络广告预算

网络推广方案的实施，必然会有广告预算，要通过规划控制让广告费用发挥最大的网络推广效果，定期分析优化账户结构，减少资金浪费，让推广的效果达到最大化。

第七：效果评估监测。

对数据来源、点击等进行监测跟踪，帮助企业及时调整推广的策略。并对每一阶段进行效果评估。第八：预备网络推广方案

市场并非一成不变，当计划跟不上变化时，就不能依照原来网络推广方案完完全全执行下去。如果提前制作风险预备方案，当市场变化时，才不致于手忙脚乱。

计划没有变化快，真正可执行的网站推广方案不是一成不变的，作为策划者要时刻关注这些变化。针对市场的变化、行业的变化、企业的变化实时调整、优化自己的方案，让自己的网络推广效果达到最大化，好的网络推广方案加上有效的执行团队方能达到自己的预期效果。

第三篇：房地产广告策划 房地产广告推广 房地产广告宣传

房地产广告策划 房地产广告推广 房地产广告宣传，服务口号：帮助实现您的梦想

服务理念：客户的需求就是我们的承诺

服务范围：中域通影视动画广告公司是一所专业制作房地产广告，房地产广告策划，房地产宣传片的公司。我们以优良的制作团队，资深导演，资深策划师，帮助客户打造品牌的房产广告。

一，房地产广告策划：在广泛的调查研究基础上对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

二，房地产广告的类型：1，促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。2，形象广告。以树立开发商，楼盘的品牌形象并期望给人留下整体，长久印象为广告目的所在。3，观念广告，以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。4，公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙，联谊通知，各类祝贺辞答谢辞等。

三，房地产广告制作流程：1：提交文稿或脚本

2：报价单

3：客户确认

4：定金付款

5：拍摄前会议

6：拍摄前准备

7：拍摄作业

8：正式剪辑

9-1：影部。9-2：声部

10-1：粗剪。10-2：选曲

11：影音最后整合12：出毛片

13：递交客户审片

14：客户拿出书面修改意见

15：非线系统修改

16：出正式广告片

17：付尾款

18：交广告片

四，房地产三维动画演示（地产漫游展示）：通过实拍，三维动画的表现形式，配合优美的文字，抒情的音乐，少量恰当的解说词，从地理位置，周边环境，建筑格局，配套设施，人文风格等方面多角度，全方位地展示楼盘特点与优势，让人产生向往，进而刺激购买欲望，达到促进楼盘销售的目的，可用于房产会播放，展会，竞标等等大型活动时播放。

五，地产建筑漫游：建筑漫游动画采用动画虚拟数码技术结合电影的表现手法，中域通影视动漫

广告公司，融合三维动画、虚拟现实、立体影像等数字技术，根据房地产的建筑、园林、室内等规划设计图纸，将楼盘外观、室内结构、物业管理、小区环境、生活配套等未来建成的生活场景进行提前演绎展示，让人们轻松而清晰地了解未来家园的品质生活。我们的建筑动画无限自由，全面逼真地演绎楼盘整体的未来形象，可以拍到实拍都无法表现的镜头，把楼盘设计大师的思想，完美无误的演绎，让人们感受未来家园的美丽和真实。

第四篇：眼科医院广告推广策划方案

舟山某眼科医院推广策划方案

一、市场态势与竞争分析

舟山富饶、秀丽，得海独厚，素以“渔盐之利，舟揖之便”而闻名遐迩。舟山是全国唯一以群岛设市的地级行政区，下辖2区2县。总人口98万，其中定海区共辖6个街道7个镇3个乡，总人口36.8万。由于居民沿海生活，长期的海风吹是眼病的病源之一，而专业的眼科医院没有，治疗技术相对薄弱，因为交通道路的不方便造成当地人民眼疾病无法得到及时治疗而错过最佳治疗期，再者就医不方便使病人流失较多，给当地经济也造成相当的损失。如果没有一家专业的眼科医院，很难满足舟山居民医疗需求，会使较多患者得不到及时医疗服务而遗憾终身。

舟山XX眼科医院是舟山首家推出的仅针对眼睛群体进行服务的医疗机构。尽管XX眼科医院（以下用简称）的创新和尝试打破了医疗界一贯的或综合或专科的建院模式，提出了较为超前的眼科专属医院、专享领地的概念。但由于医疗领域本身是一个对技术要求、专业要求、安全要求及口碑要求较高的行业，一个新出现的医院要获得市场的认同，一鸣惊人，获得成功，除了自身各方面的软、硬件都要过硬外，还需要深入研究市场的状况，竞争对手的情况，发挥自身的核心优势，走差异化、个性化的营销道路，要尽快完成自身的品牌塑造，真正做到服务对象的差异化与服务内容、服务形式的差异化二者相结合，发挥1＋1＞2的效果。

XX眼科医院的核心特色是服务于高层次眼睛消费群，优势功能是医学整形美容中心、激光近视中心、白内障治疗中心、儿童弱斜视中心四个核心产品，服务优势是充满人文关怀的享受式式就医体验。

应该说，除了第一点具有独一无二性以外（当然也不排除有市场跟进者），其余两点特性在市场上都存在着较多的同质竞争者。

以下是三个层次的市场竞争初析：

1、第一层次的竞争分析：以医学整形美容中心、激光近视中心、白内障治疗中心、儿童弱斜视中心专科为特色的医院。(表略)

上述产品要么是已有相当知名度的专科医院，要么是大型综合医院里的特色优势科室，早已在相当人群中建立了牢固的认知。明光眼科医院要打出医学整形美容中心、激光近视中心、白内障治疗中心、儿童弱斜视中心专科 这四张特色牌，将受到对手的强大威胁和压制，需要我们做较多的市场推广和宣传工作。

2、第二层次的竞争分析：以新服务理念，强化服务功能的各类民营和外资医院。(表略)随着中国医疗体制改革的加速，投资者愈来愈关注医疗业。舟山将出台一系列政策鼓励政府以外的社会力量办医，外商投资医院的政策明朗化，可操作性提高。外资（医疗投资集团）介入办医院可通过多种形式参与公立医疗机构的经营管理，可投资参股新办医院，也可收购兼并已有医疗机构。

医疗投资公司有几大热点，如创办细分产品的医院，创办会员制医院，与当地资金联手，组建医疗投资管理公司等。

强化医疗服务职能和专家咨询顾问职能，是医院针对高层次、高消费群体进行功能差异化的结果。

在众多提供基本同质服务医院的竞争合围之下，“XX眼科医院”仅凭借单纯的人性化服务和享受式式就医模式，在竞争中取胜已有相当难度。

3、第三层次的竞争分析：定海、普陀区域范围内与XX医院形成竞争的基本同质化医院：(表略)

结 论：

医疗体制改革浪潮席卷而来，众多民营医院和外资医院出现在消费者面前。新的医疗服务理念和新的医疗服务模式，理所应当会受到有较高经济承受能力、乐于接受新事物、以享受式生活为人生目标人群的认同。随着社会的进步和各方面压力的增大，在注重对高品质个性化生活追求的同时，更加关注自身的美丽和身心健康成为一种消费潮流。医学整形美容成为都市眼睛的时尚，成为为自身未来投资、获得幸福生活，也是我院增加自身竞争力的一种手段。因此，“XX眼科医院”将整形美容将作为主推特色功能之一，有相当的吸引力。“XX眼科医院”要在复杂的、多层次的同业竞争中站稳脚跟，并有长足的发展。必须立足目前自身软件、硬件等条件，进行优势整合，发展自身的核心优势。并密切针对目标消费群，提出强有力的概念，挖掘和引导目标群内心深处的未被满足的消费需求。

但是医疗机构有其独特的一面，它的专业性和权威性可以说是消费者选择每项相关服务时首先考虑的因素。对比之下服务是第二层次的内容，是为专业性和权威性增添附加价值的部分。因此，来自众多权威医疗机构的竞争给“XX眼科医院”提出了严峻的和必须直面的课题。

如何在竞争中凸现“XX眼科医院”的核心优势，将是推广工作的重点。

二、项目分析

(一)鲜明的项目特征

致力于眼睛健康事业，集预防、保健、治疗、康复为一体，为眼睛健康提供具有国际水准的专业化服务。

对象的专属性

舟山首家眼科专业医院，仅限于眼患群体。

技术的权威性

优势科室: 医学整形美容中心、激光近视中心、白内障治疗中心、儿童弱斜视中心； 技术特征：新设备、仪器；

专家特征：来自上海、杭州、宁波、余姚等地各学科、权威级的知名专家。

服务的超前性

服务特色：人性化服务，人文化关怀，享受式式就医，尊贵完善的服务模式，提供“一对一”的沟通治疗服务，使患者可以与医生进行无障碍沟通；提供个性化的医疗保健方案，建立治疗者个人电子健康档案。

环境的舒适性

环境特点：医院设立高雅的休闲候诊区，环境高雅、舒适，更加符合眼睛的审美习惯。行销的特殊性

行销模式：运营前期可采用全开放式经营，简化诊断流程和手续。时间控制在门诊量30人次/日。后可实行会员制经营模式，营造优异的软性环境，保证就医者获得良好的服务；开设舟山首家“眼科健康之舟”体检中心，服务于亚健康白领眼睛人群。并成立眼科健康会所，定期开展健康知识讲座，指点配备家庭药箱。

其他特点

开创“享受式式就医”模式，营造和谐、愉快、高效的就诊流程。在提供基础医疗服务的基础上，推出全程导医、温馨陪诊、预约挂号、快速诊断、代付款、代取药、免费电话咨询、公开收费标准、限时投诉反馈、义务健康指导、特殊时段诊疗、登门望诊、科普宣教等特色服务。

(二）完善项目的支撑点

1、现有项目的支撑点：

技术上：汇集过内知名专家，拥有一流医疗设备，四大权威中心

环境上：全新装修配置，温馨高雅的氛围

服务上：享受式式就医，感受专业级的温馨照顾

心理区隔上：高品位眼睛的健康专区

核心利益上：享受式美丽，拥有自信；眼睛健康就是希望

所有这些优势的软硬件是否能够真正支撑高品味眼睛健康专区这样的市场心理区隔？所有的专业服务项目是否真正按照眼睛的健康需求配置？在健康专区内是否还存在眼睛消费群的心理健康需求被忽视的空白点？为此，我们将密切关注实际的需求，作出适时的调整。

2、建议增添项目支撑点：

在四大优势中心外，针对高层次眼睛消费群普遍存在的心理健康需求，应引进国际流行的心理健康服务的理念，借助国内心理治疗学科的专家，强化医院心理治疗、健康咨询的技术力量，形成与同质竞争医院明显区隔的生理＋心理全方位健康服务模式，营造亮点，增强核心竞争力。

结 论：

因此，“XX眼科医院”应切合市场需求，将心理治疗与医学整形美容中心、激光近视中心、白内障治疗中心、儿童弱斜视中心四个主推功能相结合，形成独树一帜的差异化服务与核心优势。抢占市场空白点，对目标群具相当的吸引力；更对“XX眼科”医院之品牌塑造具有莫大帮助。

上述特色是XX眼科医院己有的特征或将营造的亮点，是需要在推广过程中进行精心策划、精心整合的部分，以使其潜在的特征在市场的竞争中成为现实的优势。

其次，在统一的概念下发挥局部优势的合力效应，将局部优势作为品牌的支撑，以整体概念服务于品牌的推广。

三、项目定位

1、市场定位：

舟山首间眼科享受式医院

支持点：

舟山第一家专为眼睛健康提供医疗服务的享受式和会员制医院，档次高、品位高，专门针对眼患群体。

汇集国内外顶级专家，拥有尖端的医疗设备，4大中心、近50个专业（预测），为眼睛健康和自信美丽提供全方位的医疗服务。

兼具一般专科医院、和医学整形美容医院的特点，集修养、保健、治疗、康复于一体，成就眼睛的健康美和自信美。

2、形象定位：

明光，探索光明的倡导者！

支持点：

区别于一般医院的嘈杂环境，针对现代化专科医院的审美情趣进行装潢设计，高雅脱俗，细腻舒适，达到洗去心灵的疲惫与尘埃，感受家的温馨和亲切。

不但能消除眼睛的疾患，更能消除心理的疾患，获得美丽、健康和自信，享受轻松、幸福的人生。

服务周到体贴，提供享受式式就医和“一对一”的治疗服务，专业医护人员细致的心理咨询服务，特设的“眼科健康之舟”体检中心和眼科健康会所，定期开展健康知识讲座，为眼睛提供细微至心灵的呵护，感受爱的真情，做一个真正的光明倡导者。

3、消费人群定位：

第一目标群：居住于定海、普陀等区域的在职阶层的亚健康和病患群体；

第二目标群：长期生活在海上，追求生存的亚健康和患群体。

第三目标群：小学至初中的眼睛群体（针对近视激光产品和儿童弱斜视产品）

第四标群：老年人群体（针对白内障产品）

第五标群：时尚、追求美丽的青年眼睛群体（针对医学整形产品）。

4、形象广告语：

牵手明光，一生平坦

明光，探索光明的倡导者

眼睛健康比生命更重要

四、推广策略

根据项目的特点，我们建议采取立体式、多层面的推广策略，以达到快速渗透品牌形象，快速启动市场，快速取得经济效益的目的，主要采取以下策略：

（一）拓展渠道，强化会员招募的力度

1、广告宣传：在目标消费群接触的杂志上、户外和传媒长期刊登广告。

2、合作与联动并举：

针对目标群消费能力强、注重自身保养的特征，选择可以接触到目标相费群的场所进行渗透。与舟山医疗机构进行某些项目的长期合作，不但可以宣传信息，还可以带动我院产品的销售。与定海、普陀区域的写字楼、各个学校、社区合作，在显眼处针对不同产品进行宣传推广。派发宣传资料，进行相关产品咨询等。

（二）主题系列促销活动

针对目标消费群的心理需求特征，以大型系列宣传、促销活动，持续传播品牌形象，制造亮点，吸引目标群成为客户。

系列活动一传播明光大众形象，树立社会责任感——

主题： 希望之火，在黑暗中闪烁

组建由大批盲人进行文艺演出和表演，在全市范围内引起轰动，激发观众的心灵感动，大范围内提高医院的知名度。

系列活动二针对母亲节和父亲节——

主题： 关爱老人，等于关爱自己

系列活动三针对6.1儿童节—

主题： 眼睛健康，就是希望。

系列活动四渔民

主题： 明光，为您点亮航行之光

针对生活在海边一线的百姓，满足她们寻找感情依靠的心理。

系列活动五针对开业

主题： 牵手明光，一生平坦

舟山首间眼科享受式医院开业典礼

邀请各名人、领导作为嘉宾出席开业典礼，扩大影响和知名度。

五、广告策略

1、广告目的传播“舟山首间眼科享受式医院”登陆舟山的概念，塑造明光眼科医院 “牵手明光，一生平坦，眼睛健康，就是希望”的鲜明形象，迅速打开知名度。促成目标消费群对明光眼科医院诉求概念的理解和认同，从而真正建立起明光眼科医院的独有品牌体系。

以独特的形象定位吸引消费者，唤起消费者的消费欲望，促成一定的消费。

2、广告策略

广告诉求紧密结合项目特点，以感性诉求为主，兼顾理性诉求，注重情绪渲染，引起消费者心灵上的共鸣，采用“新闻炒作＋软文炒作＋形象广告”相结合的方式：

1）新闻炒作——召开各媒体、座谈会、、眼科前沿、医学整形美容发表会，利用口碑传播方式，造成舆论的声势。

2）软文炒作——从情感角度和关心眼睛的话题切入，循循善诱，娓娓道来，引发目标消费群的消费向往和冲动。

3）形象广告——投放密集型广告，利用电视、报纸、杂志以及单页等进行深层次、全方位的宣传。

3、广告诉求重点

舟山首间眼科享受式医院登陆舟山

行业领先，专业超前，连锁品牌

技术设备先进，医护人员专业资深

明光是专业的、值得信赖的对眼睛全面、由内至外的呵护和关怀

4、广告主题：

针对形象的——牵手明光，一生平坦明光，探索光明的倡导者

针对技术的——专业权威，值得信赖

针对服务的——至亲服务，至情关怀

针对行销的——眼睛健康，就是希望

眼睛健康，就是希望（针对激光近视的）

眼睛健康比生命更重要（针对明光品牌的）

六、媒体策略

1、媒体目标：

本阶段为医院开业宣传造势，以迅速提高明光眼科医院的知名度为主要目的，注重信息最大范围的传播，营造强大声势，扩大影响，引起目标客户群的关注。

2、媒体策略：

在合适的时间、合适的地点，使用合适的媒体接触到眼睛目标消费群，运用适当数量的广告来影响她们，让她们了解明光是致力于眼睛由内而外的健康事业的，是专业的，可以信赖的。

3、媒体选择：

针对目标消费群的阅读特点，结合电视、报纸、杂志等媒体进行立体传播攻势，强势诉求。第一层面：强针对性媒体

根据目标消费群的媒体接触习惯，选择有针对性的派送DM及报纸舟山订户夹报到美容院、商务楼、住宅小区、学校等场所，使广告信息直接进入目标消费群视野。(略)

第二层面：强针对性户外媒体

在进入舟山区域及舟山人量聚居的区域，利用小区附近的小型路牌、商务楼、住宅楼的电梯视频、户外广告等形式，有针对性地传递广告信息。(略)

第三层面：大众类媒体

电视、时尚类杂志、健康类杂志(略)

4、媒体组合：

宣传期：根据项目宣传期比较短的特点，注重广告的广泛性和有效性相结合，在保证扩大知名度、树立良好品牌形象的同时促成一定的消费，造成轰动效应。宜采取高强度攻势的多媒体组合方法：

DM派送 + 时尚类杂志 + 健康类杂志 + 报纸+户外

开业期：开业期的宣传要注重广告的有效到达率和传播速度，利用电视、杂志和报纸相结合的方式，进行立体化的宣传，可以快速聚集旺盛人气，造成活动现场人员爆满的气氛： 电视 + 报纸 + DM派送+户外

第五篇：项目营销推广策划

兴业城营销推广策划

兴业城是由住宅、商务公寓、写字楼和商铺四大块组成，是集购物、休闲、娱乐、商住办公等功能于一体的综合高档项目，加上它在保税港区特有的地理优势，而项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等，再以住宅和商务公寓先行，引入人气和名气把楼盘带动起来，再逐步发展到写字楼及商铺的推介，但项目也要匹配专业顶尖物业管理系统，完美细节服务，解决一切后顾之忧。

一 区域市场分析

项目地址：广西钦州港晨光路89号，钦州港管委会对面，钦港大道汽车站旁。

１、项目概括及优势：现兴业地产公司开发的兴业城项目，位于钦州港区中心繁华的地段，地理位置极其优越，配套完善。项目总用地面积为7536.41平方米，规划总建筑面积约56043平方米，占地面积4145.4平方米。兴业城是由住宅、商务公寓、写字楼和商铺四大块组成，是集购物、休闲、娱乐、商住办公等功能于一体，率先引入了二十三层国际品质级纯写字楼，以高品质的配套、现代简约的ARTDECO建筑风格、充满人性化的空间设计构建港区高品质项目，也是政治金融核心区域，保税区商务优质配套汇聚。

２、劣势：新区，进驻较晚，推介难度较大，商务还不够发达！

3、市场定位：住宅、商务公寓、写字楼、商铺。

4、市场竞争：周边的楼盘及写字楼。

5、周边配套及市场：

a、周边亚路江港区中学、钦州港第一中心小学和幼儿园。

b、交通、公交及周边主要交通干道：项目位于海景二街与晨光路交汇处，与港区主干道进港大道仅隔一条百米绿化带，港区干道近在咫尺，临近北部湾开发的交汇处。

c、金融及其他：

银行：农业银行、建设银行、中国银行、工商银行、邮政储蓄等。保险、通信、邮局位于兴港路和海利街交汇处。

医疗：钦州市第一医院钦州港分院，市场对面的滨海医院。

d、市场购物：小区一至三层设有步行街和大型商场、大华财富广场底下一层超市及市场周边各种专卖店、钦州港农贸市场等。

e、娱乐休闲：大华商贸中心内有大型娱乐设施。

f、餐饮：项目旁边集中大量小型饭店及排档。

g、洒店、宾馆：项目周边宾馆林立，如：蓬莱宾馆、钦州港迎宾馆等。h、公园、广场：中山广场、仙岛公园、七十二泾码头。

6、目标客户群：将目标消费群体锁定主城区的第一次置业者或更多次置业者和各大中小企业及投资客。

二 实施计划

步骤一：引导期和预售（１月底——４月前）

１、项目形象包装及销售策略：包括项目的名称、标志、颜色、字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，运用于项目形象包装和使用。

A、工地环境包装视觉:建筑物主体、工地围墙、主路线及参观路线、环境绿化

B、营销中心包装设计：营销中心室内外展示设计、营销中心功能分区提示、营销中心大门设计、营销中心形象墙设计、台面设计、展板设计、营销中心导视牌、销售人员服装设计、销售用品系列设计、模型、样板房设计

C、公司及物业管理系统包装设计

2、广告方式：

a、对外宣传，通过报刊、名人明星、影视、广告、互联网多种媒体广泛宣传，扩大市场知名度。

b、广告创意表现

c、广告效果监控、评估、调整：在推广的过程中，实时了解市场的反应并及时做出调整和投放。

d、入市前印刷品的设计、制作：购房须知、详细价格表、销售控制表、楼书、宣传海报、折页、认购书、正式合同、交房标准、物业管理内容、物业管理公约

e、媒介策略：媒体选择、媒体创新使用、软性新闻主题

f、投放频率及规模

３、策略：内部认购价格、预约、与大中小型的企业事业单位进行推介。

步骤二：强销期（5月中旬）

步骤三：持续期（６月中旬——９月底）

步骤四：第二强势推广期（１０月中旬——年底）

三 价格定位、策略和推广费用

１、项目市场价格略高于其它楼盘项目

２、价格策略：定价方法、均价、付款方式、优惠条款、楼层和方位差价、综合计价公式、或租或售或同时进行。

３、东盟的开展给北部湾带来前所未有的开放机遇，引来国内外各大中型企业的进驻，并在后期的销售目标中形成一个极大的市场突破口。

4、费用估算：

a、针对市场定位的策略，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的楼层、朝向等。

b、根据顾客预购情况作及时的调整，使新老顾客能够得到最大的优惠。c、推广费用:现场包装、印刷品、媒介投放、公关活动

四 销售人员的管理和培训、销售方式及控制

1、销售人员的管理员：结合本项目的情况制定管理和培训细则，以并更好更快的提升项目的形象和目标

a、营销网络：全过程营销、全员营销、区域营销、品牌营销、网络营销

b、销售区域：紧扣目标市场和目标客户

c、销售阶段：内部认购期、蓄势调整期、开盘试销期、销售扩张期、强势销售期、扫尾清盘期

d、政策促销

e、节日活动

f、销售承诺

２、销售控制与销售进度

a、销售控制表：按照现场销售任务和情况并结合市场变化做调整

b、销售收入：销售优惠打折、销售公关费用、结合销售计划调整

c、制作销售报表：以便于更好的了解市场变化情况

项目最后就是要对售后服务的质量和品牌维护、品牌提升、品牌的延续加强，这样才能才有更多更快的机会去创造更多优质的项目。