2011年上半年全国房地产市场分析与展望（精选五篇）

第一篇：2011年上半年全国房地产市场分析与展望

2011年上半年全国房地产市场分析与展望

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。上半年房地产市场回顾

今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。

从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒 大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提

出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒 大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落(即滞胀现象)的疑虑已基本消除。目

前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。

下半年房地产走势研判

世联地产研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

1、未来政策走势的研判

目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。(2)政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、未来量价走势的研判

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；(2)供销差(反映供过于求的指标)达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、未来购房者心理预期

2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

第二篇：2012-2013年房地产市场分析及展望

2012-2013年房地产市场分析及展望

今天要跟大家交流的是个人对中国房地产市场方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起来探讨，我们下一步是怎么样一个状况。

先谈一谈现状，一：政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济我们压力是挺大的，前三个季度只有7.7%的增长，是我们好几年以来最糟糕的一种增长，所以整个宏观经济政策是在不断地宽松的。二：宏观经济，就是这个货币政策的微调宽松，对房地产是有好处的，虽然它不是针对房地产，但是肯定对房地产多多少少会有支持。我们看到去年四季度以来央行已经三次降调和三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到第一个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。

两年前政策开始调控，房价是从什么时候开始下降的？是从去年9月份才开始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每个月在0.5%之类，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是价格方面。

北京、上海回升得更快一些，涨的幅度也更快一些，而且同比全面的增长，这里面全国水平恢复得更快。我们看销售情况，今年增长了2.3%，商用房、办公楼增长得更快，11月单月商品我房销售都超过了30%，这点也是我们要考虑去年的11月份，去年四季度房地产市场是比较糟糕的，今年四季度都会有一个比较大幅度增长，也没有什么很大的奇怪，但是总的趋势，不管销售面积还是销售额都在快速的回升。

开发投资1-11月，全国的开发投资增速也有所提升，现在是16.7%，已经连续4个月稳定在15%以上，住宅开发投资还是在所有房地产类型当中是最慢，只有10.9%。重点城市1-11月份，代表城市的月均总成交面积是同比增长了36%，这是我们看到这个幅度增长也是挺大的，比2010年同期增长也增长了23%，是2010年最好的一年，近两个月的成交量是攀升比较厉害的，10月份创造了2012年的新高。重点城市新房的供应比过去两年基本相当，十个代表城市月均新增供应量同比下降5.6%，我们看到前十个月还是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增长了1%，基本上水平相当，所以现在的供应状况应该是慢慢的回到一种平衡的状态了。供求对比，库存量是稳中有降，代表城市库存量就是截至10月底，10个代表城市可售面积迅速在回落，这个情况也不是很好的，库存量下降可能会短期供应不足，可能对下一期的价格压力增大。我们的存量只有8.9个月，如果我们其他没有新增量，存量只有8.9个月的消化时间，比年初缩短了9个月，这个下降速度是非常快的，这不仅仅对业绩还有政策制定部门也应该是一个很强的信号。

我们看这个大企业，从企业的销售来看，今年的1-11月份，十家代表企业累计销售额比2010年和2012年同期增长了41%和20%，代表企业十大他们的增长是领跑整个房地产业的增长的。代表企业当中，我们这十大企业中有六家企业已经提前完成了目标，其他大企业基本完成了9成以上的目标，所以我们看房地产是在调控之中，但是我们大企业的表现业绩还是相当优秀的。

刚才简单的一些数字对今年到11月底房地产的状况做了一个小节，我们再看看对未来的展望。

一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。

我们看市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长，我们看去年，因为11月份已经过去了，我们看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年国庆节后几乎是处于一种冰冻期，所以今年同比去年四季度应该会有所增长。这个价格，我们刚才说过不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。

最后一些随想，十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。

第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。

第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。

第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。

第三篇：宜春市房地产市场分析及展望

宜春市房地产市场分析及展望

2008年在经济增速放缓的背景下，宜春市房地产市场也呈现出景气回落的趋势，房地产投资先升后落，商品房销售不断下降，房价上涨幅度逐步放缓。2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来新一轮的“洗牌”。此外，随着我市住房结构调整及各项住房保障政策的落实，部分中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。

一、2008年房地产市场运行分析

（一）房地产开发投资增速回落，商品房开发适应市场能力增强。

2008年，国家出台了一系列的宏观调控政策，并逐渐显现其作用。尽管我市房地产业没有过热，但房地产开发企业对扩大开发规模持谨慎态度，房地产开发步伐放缓。2008年全市房地产开发完成投资39.85亿元，同比增长36%，增幅回落8.6个百分点，仅占全年计划总投资的24.34%。其中：建筑工程投资24.14亿元，同比仅增长8.3%，增幅回落34.3个百分点；土地购置费11.53亿元，同比增长129%，增幅上升了49.5个百分点；土地开发投资额为0.90亿元，同比下降63.7%，增幅回落122.5个百分点。从以上数据可以看出，2008年房地产市场处于低迷状态，房地产企业对房地产投资信心不足，持徘徊观望的态度。从投资结构看，2008年全市商品住宅投资31.69亿元，同比增长30.6%，增幅回落21.9个百分点。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、办公楼、商业营业用房投资同比分别增长89.4%、113.7%、241.3%、117%；而经济适用房、高档公寓投资分别下降73.9%和51.5%。从以上数据看，住宅投资结构随着市场的变化在不断地调整，适应市场能力在增强。据房管局对中心城区商品住房户型销售情况的统计调查，尽管120—144M2套型占比最高，是目前市场销售的主要房源，但是大户型的销售情况较去年降幅明显。相比60M2以下的小户型与90—120M2的中等户型降幅较小，且价格处于户型结构中的高价位区间，尤其90—120M2户型占套型的比例同比上升，说明这两种户型具有良好的抗跌性，并在销售过程中持续走强。这充分体现了市场调节的力量，同时也反映出，在做强中心城区、增加中心城区人气过程中，由于经济还不是很发达，人们的经济水平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。同时，值得注意的是商业营业用房和办公楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。

（二）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落

从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。2008年我市房地产开发投资资金到位47.44亿元（含上年结余资金），同比增长27.4%，增幅回落25.8个百

分点，其中本年到位资金42.82亿元，同比增长25.1%，增幅同比回落28.8个百分点。

从资金来源看，我市房地产商的资金主要来自国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭及其他。2008年以来，开发企业自筹资金20.25亿元，同比增长51.4%，增长较快。自筹资金占本年资金来源的47.29%；其他资金来源18.12亿元，增长2.5%，同比增幅下降54.4个百分点，占本年资金来源的42.32%；定金及预收款为11.74亿元，同比下降1.3%，增幅下降44.8个百分点，占本年资金来源的27.41%（2007年为34.95%），其余类型的资金来源绝对数偏小。从定金及预收款的收缴减少来看，反映出2008年需求者观望情绪浓厚，商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情况不乐观。

（三）房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势

2008年，商品房销售面积153.45万M2，同比下降32.5%；商品房销售额26.05亿元，同比下降22.1%；空置面积22.11万M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面积13.4万M2，同比上升96.2%。而房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别增长21.1%、23%和2.6%。本年完成开发土地面积76.96万M2，同比增长74.5%；本年购置土地面积174.32万M2，同比增长62.4%，待开发土地面积111.69万平方米，同比下降59.1%。从以上数据可以看出，2008年我市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城区的调查分析，商品住房累计销售面积39.63万M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年销售旺势启动前的水平，略低于近5年商品住房48.25万M2的年平均销售量。商品住房供给出现饱和难卖状态。产生这种现象一方面存在价格因素，据调查统计，2008年中心城区商品住房均价为2075元/M2，同比增长16.92%，从近几年商品住房价格走势来看，呈30度上涨趋势，进入2008年底商品住房价格仍保持在2000元/M2高位平稳运行，另一方面，受整个国内宏观经济景气下降，房地产市场低迷以及受从紧的货币政策的影响，我市的居民购房意愿也显著降低，观望情绪越发浓厚，使得全市住房成交量出现大幅度下降。

二、对房地产业稳定发展的思考

自2008下半年起，中央及地方政府相继出台了包括扩大内需、稳定房地产市场的调控政策，随着房价的合理回归，政策的逐步落实，自住型需求将陆续释放。政府部门、房地产企业、金融机构应实行三方联动，抓住契机切实解决房地产发展中存在的主要问题，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。

（一）政府部门应加强调控，优化环境

房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。一是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。二是进一步整顿和规范房地产市场，各有关部门要进一步完善房屋产权登记、评估等市场交易体系及土地招标制度，强化土地供应管理，控制土地购买的无序增长。三是要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发和交易活动的违规违法行为，确保房地产业健康发展，同时搞活房地产二、三级交易市场，促进居民购房，以旧换新、以小换大，改善居住条件。四是房地产业的发展要纳入城市建设的总体发展战略，加强整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发。五是要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。六是要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。

（二）房地产企业应内练素质、外树形象

面对激烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，通过改革创新，加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力。其次，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房、优质房。第四，要加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务，进行“阳光”操作，重点是加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。

（三）金融机构应制度创新、加大支持

目前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。金融机构应向这一主要群体敞开大门，加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度，放松现行公积金贷款的某些具体规定，将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，以适应居民改善住房条件的梯次需求。要加强对房地产开发贷款的监管，对开发商要严格执行房地产企业资本金制度，加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核；对购买者贷款要严格履行贷款的各种手续，以防金融风险。

三、2009年房地产市场展望

2009年，在经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，将是我市房地产市场的调整期。

（一）1—3月份数据显示房地产市场仍不容乐观

从1—3月份数据来看，房屋施工面积同比增长21.5%，而新开工面积和房屋竣工面积同比分别下降28.6%和3.5%，商品房销售面积和商品房销售额同比分别下降19.8%和13.9%，空置面积同比却上升了264.2%。

（二）需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”

在供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调。2009年将延续2008年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求仍将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房刚性需求者将会对房地产产品提出更高要求，比如价格因素，因此未来市场竞争会更加激烈。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。随着企业间的优胜劣汰、开发企业自身发展目标和开发战略也将放在这个大局中加以调整，开发企业将更加注重开发产品的品质，提供差异化的产品，以期在市场竞争中占据优势地位。在供需双方的作用下，开发企业或许会采取一些优惠措施，以期回笼资金。

（三）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决

随着2008年推出的保障住房政策的实施，2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。另外，随着住房保障政策的落实，廉租住房、经济适用住房等的供应量也会适当增加，中低收入家庭住房困难问题将有望得到进一步解决。

第四篇：《2013-2014年中国汽车市场分析与展望》

《2013-2014年中国汽车市场分析与展望》

由 Tripleh 于 星期四, 01/02/2014-14:00 发表

更多 0

国家信息中心信息资源开发部主任徐长明

观点业一：乘用车市场仍将以10%左右的年均速度再增长十年

从我们的实证分析结论来看，每个国家汽车市场的发展都有两个比较快速的发展时期，第一个时期是从一千个人5辆车发展到一千个人20辆车，这是速度最快的时期，大致的持续时间在5年，年均增长速度在30%，日本这个时期是60—64年，5年年均增长35.8%，韩国是81—85年均25%，我们国家的第一个时期是2001—2008年，我们的实际增长速度是30.4%，但是我们考虑到2002年我们国家加入WTO，我们的汽车需求出现一个井喷式的增长，导致井喷增长的最主要原因是加入WTO以后，我们的关税有一个大幅度下降，导致进口车的价格有很大幅度下降，同时倒逼国产车几个也出现下降，这就使得以前具备一定购买能力而买不起车的人在02、03年出现一个增长，所以02、03年我们的速度非常高，剔除这个因素我们年均增长速度大概在25%左右，时间比较长，速度相对低了一点。第二个时期一般是从一千人20辆车发展到一千个人130辆车，这个国外的概念是一百个家庭50辆汽车，有一千个家庭，以四口之家居多的话折成250个家庭，前一半的家庭有车，这都是快速增长，在后一半的家庭普及汽车的时候速度降低了，年均速度在1%—2%左右，各个国家的情况不完全一样，平均的时间在十年，年均增长速度在20%，日本用了八年的时间，年均增长速度是22%，韩国年均速度是20%，我们国家的第二个快速期将要持续15—16年时间，年均速度在13—15%。为什么不同的国家发展的阶段的长短略有差别，速度也有差别？主要的影响因素就是收入的分布，从耐用品的普及来看，我们做了大量耐用品的普及情况，它有一个基本的规律，一个国家或者一个地区，收入的分布越呈现平均化的趋势，耐用品的普及就越快，往往呈现爆发式的增长，原因也很好解释，其实就是大家的收入差不多，你这个家庭买得起汽车，到你周边的家庭买得起汽车，由于收入的差距比较小，所以时间就比较短，收入差距的国家汽车的普及就分梯次，我们经过改革开放的发展重点追求了经济增长的效率，客观上代表一个结果，就是我们的公平性有差异。我们国家01—08年我们第一个高速增长期的时候，我们汽车市场主要在东部沿海地区，东部沿海地区01—08年汽车增长速度非常快09年到现在快五年时间了，这五年汽车增长速度最快的是中部地区，河南、河北、湖南、湖北、江西、安徽、山西、内蒙，这些地方汽车增长速度非常快，我们在座很多是汽车经销商的老总，我们能感觉到再过几年就是西部的地级市要开始发展，所以我们这几个地方很像日本，东部一个八年，中部一个八年，西部一个八年，但不是割裂的，东部发展到一定阶段中部开始，中部到一定阶段西部开始，可能是延续两个八年。从09年算起年均13—15%，由于我们国家09—10年，国家对汽车工业采取了一个刺激政策，1.6升以下小排量车减半征税，这就导致这两年乘用车翻一番还多一点，从11年开始，到后面的时间速度就会比较低一点。我们去年讲在10—12%之间，去年我更倾向于年均速度在12%，现在新的形势要出现，我们倾向于10%。

发达国家的平均水平一百人一年买五辆车，美国最高一百个人大概6辆，一亿人就是500万辆，美国就是1500万辆，他接近1800，日本稍微低一点，一百人也是5辆车，发达国家基本上如此，我们将来如果按照这个最饱和点来测算，14亿人口，如果一百个人买5辆，我们的峰值点应该在7000万，我们打一个折在3000—4000万辆，这是完全可以达到的。观点二：2014点乘用车市场增长速度略高于长期潜在增长速度。每一年的汽车发展速度取决于三个因素，第一个因素是根据我们讲的规律值，长期潜在速度是多少，是以30%为轴线上下波动，现在的增长率降到10%了，是在10%的上下波动。均值刚刚我们也讲过，大概在10%左右，前几年高一点，第二个因素取决于经济。明年到底是多少的速度增长？我觉得关键取决于政策和环境，我们今年的经济发展速度7.6%，车市到了接近16%的速度，为什么比这高了这么多？今年的高主要是取决于三个方面的因素：第一个因素就是GDP的7.6%拉动今年车市的增长速度大概在10%左右，按7.6乘1.5是11.4%，但是我觉得拉不了这么高，今年的速度再往下滑，导致今年一些豪华车、超豪华车，C级以上、B级以上的商务车都出现下降，大概在10%左右，那5个百分点是什么因素拉动的？明年是不是存在？这三个因素拉动超过10%以上，那五个点拉起来有三个因素在起作用，第一是潜在购买者对限购产生一种恐慌性的购买，我们今年跟踪到全国有8个城市在研究或者传言对汽车要采取类似于北京、上海或者广州这样的限购政策，这些城市一有传言以后，这些地区汽车销量增长速度就明显有一个增长，这八个城市我们跟踪下来只有重庆的作用没有这么明显，其他城市都很明显。第一个青岛，去年的销量速度是7%，今年1—8月份21%，天去年10%，今年30%，武汉去年10%，今年33%，成都去年6%，今年21%，也新当好，杭州去年是8%，今年24%，我们跟踪的八个城市是这么一个情况，8个限购传闻城市的限购恐慌性影响对全国销量的拉动有1.5%。第二个因素是09、10年刺激政策带来的井喷式增长，这些需求今年陆陆续续进入到换车高峰，08年我们全国汽车销售量是570，09年增加三百多万辆，10年达到1187万，增长了37.4%，根据我们的调查现在实际的需求从第三年开始就开车换车，第四年换车就很多，第五年就是高峰，换车高峰对今年也是一个刺激，另一个是八项规定，以前乘车习惯了没有车了，就买车。

观点三：如果没有强力的政策调整，豪华车的市场空间将依然广阔

主要发达国家豪华车占最体市场销量的份额，德国是29%、英国23.6%，我们的豪华车未来依然要看好，第一个原因是购买力的因素。第二个是消费偏好的因素，我们现在中国人太重面子，重面子导致一个结果，统一阶层要开同样级别的车，这是一个这就导致我们这样的情况下会有一个大的追求，另外我们国家在现在这个发展阶段，我们的富人大概是属于显富接阶层，富人有两种，一个是贵富，靠内在来显，我们现在大部分人是显富阶层，显富阶层要用外在的东西告诉世人你富了，这就导致了我们对豪华车有一个强烈的追求。第三因素是我们一个新的人群在产生，随着豪华车比例的提高，大家对豪华车不再那么看高了，觉得是一个正常的车，现在有购买力不买的人，比如说国家单位公务员、事业单位、国企他们想买不敢买。

第五篇：2015年河源市房地产市场分析及2016年房地产市场展望

2015年河源市房地产市场分析及2016年房地产市场展望

2015年河源市房地产市场分析

一、房地产政策回顾

2015年，全球经济复苏乏力，经济形势错综复杂，国际贸易下降，金融风险增加。我国处于“三期叠加”特征明显阶段，增速换挡的压力和结构调整的阵痛互相交织。面对经济下行的压力，中央在年初九下调全年的经济发展目标至7%左右，并启动一系列稳定经济，促进改革的措施，出台了“一带一路”工作方案，推动了不动产登记平台的建立以及财税改革的步伐，谋求经济的长远发展。下半年世界经济复苏不及预期，国内经济下行压力加大，相关措施持续，保证经济运行总体平稳。

房地产业的稳定牵涉到经济大局以及金融风险局势。2015年政府对该行业的态度相当积极，两会明确提出稳定住房消费，坚持分类指导，因地施政，落实地方政府主体责任，支持居民的自主和改善性住房需求。随即，出台“330新政”，通过降低首付和减免营业税等措施，降低了改善型买家的入市门槛。年内五次降息降准，为经济发展提供了充裕的流动性，房地产得益于此，出现了较大面积的复苏。

2015年，各地加大了“去库存”稳定房地产市场的力度，出台了诸如回购商品房，减免行业契税，降低公积金贷款门槛等政策。对比年初及年末的70大中城市房价变动情况可以发现，房价回稳的城市达半数以上，但仍有27个城市保持下跌状态，全国房地产分化趋势延续。因此，至年底，中央经济工作会议仍喊话各地消化库存，稳定房地产市场。预计2016年，经济大环境对包括房地产行业在内的各行业都有一定影响，地产行业政策环境持续宽松，各方协力激活需求。

河源方面，河源市人民政府在2015年6月4日公布《关于促进市区房地产市场持续健康发展的意见》对房地产交易营业税、购房公积金、入户政策等方面响应国家政策，作出新的政策规定，起到了刺激楼市消费的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布《河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法》对个人购房可获得财政补贴5000元，并对补贴发放的对象、如何申请购房补贴、补贴发放流程等内容作了详细的说明。此外，在市住建局和市房管局的指导下，于五月份和六月份举办两次房地产展销会，通过房企让利及新出台的房地产交易优惠政策及财政补贴等新政，有效刺激本地房地产消费市场。

二、房地产市场分析

2015年为楼市政策的宽松年，政策松绑，支持自住和改善需求。稳定房地产市场，实质是为了稳定经济增长。但由于房地产市场冷热不均，实际实施中，一线城市的支持政策实际上落地打了折扣，政策向二三四线城市倾斜，不同城市的房地产政策不同。河源市2015年的房地产市场总体看来，市场总供给大于总需求，房源充足，需求增长，房价稳中略降。具体情况如下：

(一)2015河源土地市场分析

1、土地供应情况

2015年河源市源城区共有27宗土地挂牌出让，与去年全年的86宗对比，下降69%。总用地面积为795,425㎡，与2014年总用地面积3,269,988相比，下降76%。

土地供应结构方面，与2014年基本一致，主要以住宅(含商住)、工业用地供应为主，其中住宅(含商住)用地12宗，工业用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。

2015土地供应(用地性质面积比较)

2、土地成交情况

2015年河源市源城区共成交(出让)土地15宗，与2014年的47宗对比下降68%。总用地面积573,391㎡，与2014年全年2,456,103㎡对比，下降77%。

在土地成交结构上，2015年以住宅(含商住)用地和工业用地为主，分别成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。

2015出让土地成交(用地性质面积比较)

值得注意的是，2015年土地供应及土地成交较2014年出现大幅下降、房企拿地热情不高，与国内外整体经济下行，地区房地产市场低迷及年初“鸿大城破产”事件所以引起的连锁反应息息相关。

2015年土地供应量大幅下降，主要原因是房地产市场不景气，政府通过控制供应量以调整供需关系，稳定楼价。2015出让土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地产市场低迷，供大于求，产品滞销，另外市场目前以自用型、改善型消费为主，投资性消费减少，市场总体需求下降，存量大价格低，导致房企拿地热情不高。

通过数据显示，2014年土地成交量较大，房企拿地热情高涨，市场看好，但进入2014年末以来，房地产市场持续低迷，房价下跌。若出让土地根据房地产现状进行定价，将导致市场现有土地的价值下降，甚至可能引发企业破产危机，对比2014年，2015土地价格相对稳定，或许是政府出于此方面考虑而做出的调控市场的行为，实质上目前的地价应低于2014年的地价水平。

由于土地价格下行空间有限，根据成本与利润的关系，中小户型等中低价位商品住宅的楼价下行的空间也有限。所以，尽管房地产市场现状不景气，但是预计2016中小户型商品房的房价应该会相对稳定。由于现在河源市经济不景气、考虑“鸿大城破产事件”的连锁反应对河源整体经济的影响，大户型商品住宅、别墅、商铺、写字楼等具有投资性质的商品房的市场需求将持续低迷，价格下降空间较大。

(二)2015河源商品房市场分析

1、供应情况

2015市区新批准预售商品房面积134.12万m2，同比下降44.27%，新批准预售商品房套数10416套，同比下降47.33%。其中住宅批准预售面积115.2万m2，同比下降41.15%，住宅批准预售套数9228套，同比下降43.63%。主要在售项目有：中心壹号教育城、东江湾、宝豪·御龙湾、东江巴登城、河源恒大名都、雅居乐花园、长鸿大厦、河源市商业中心、华南城十里东岸、碧桂园·东江凤凰城等。

2、销售情况

(1)新建商品房销售情）

(销售面积对比图)

(销售套数对比图)

2015市区新建商品房预售面积159.59万m2，同比增长54.55%；预售套数13324套，同比增长50.67%；成交金额85.39亿元，同比增长46.23%。

2015市区新建商品房供应量大幅下降，据分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新开工面积下降，二是存量房滞销，房企减缓在建项目的建设进度。2015年的新建商品房销售量却创了历史新高，据分析主要原因有以下方面，一是房企各类“给力”的促销活动，如“免首期”、“送装修”、“送家电”、“送车位”等，促使刚需自用观望楼市的群体“提前消费”，二是政策宽松，如营业税的减免、公积金申请门槛降低、放宽入户政策等，三是年内五次“降息降准”，有效减轻购房者的资金压力和还贷压力，对消费需求有一定促进作用。

(2)二手房销售情况

(销售面积对比图)

(销售套数对比图)

2015市区二手房交易面积53.18万m2，同比增长22.11%，交易套数3907套，同比增长36.27%。交易金额约12.13亿元，同比增长27.62%。

据分析，二手房销量增长，一是由于“鸿大城破产事件”引发的连锁反应、私人借贷、股市亏本等问题，导致一定数量的因资金紧缺、资产变卖而产生的笋盘、和待处置抵押商品房低价流入市场;二是房地产市场供大于求，产品滞销，价格下降，令刚性需求群体选择在这个时机入市。

3、房价情况

2015市区商品房均价5350元/m2，同比下降5.39%，其中商品住房均价4931元/m2，同比下降2.62%。

具体房价分布：3000-4000元，占18%;4000-5000元，占50%;5000-6000元，占22%。

2015商品住宅的均价下降2.62%，但是，2015年推出的含精装修的大型楼盘，如“恒大名都”、“碧桂园”，将均价拉高了一个“水位”，另外，各楼盘举办了如“零首期”、“送家电”、“送车位”等促销活动，进行变相降价，所以，商品住宅的均价实际下降应超过2.62%，根据市场调查，实际下降幅度应为7~10%;商品房(含商品住宅、商铺、写字楼)的均价同比下降5.39%，而商品房的重要组成部分商品住宅(面积大、数量多)的均价仅下降2.62%，由此可见商品房的另外的组成部分商铺、写字楼等的下降幅度将大于5.39%，其下降幅度应达到10%以上。

4、户型结构

(1)以住房面积划分：建筑面积90-120 m2占44%;120-144 m2占28%;144 m2以上占17%;别墅及复式住房占1%。

(2)以户型结构划分：3房占55%;4房占28%;4房以上(不含4房)仅占6%。

(3)以购房对象划分：本市区占21%;县区占41%;外市(含港澳台)占38%。

通过以上数据，90-120平方米的户型占44%，三房的户型占55%，由此可见中小户型是商品房销售的主力军，也验证了投资市场为辅，刚需市场为主的市场格局。

三、2016房地产市场展望

央行2015年5次降息降准，房地产行业受惠较大。降息大幅度降低房企融资成本，提高房企拿地意愿;降低小业主贷款利息，降低购房成本，拉低入市门槛。降准则增加流动资金，另银行“有钱可贷”，减轻购房者资金压力。

2015年末的中央经济会议提出要“消化库存，稳定房地产市场”，预计2016年政策宽松环境得到延续。此外，五次降息的“大礼包”正式生效，房贷进入低利率的时代;公积金调整政策将在明年得到更全面铺开;同时“二孩政策”全面实施。以上各项新政的实施，都将成为买家购房换房的契机。

河源方面，由于2014房企大量拿地，政府出于社会经济平稳，稳定房地产市场的考虑，会调整出让土地的供需关系，预计出让土地供应量仍会保持一个较低的水平，同时出于稳定房地产市场的考虑，新供应的出让土地价格亦会保持相对平稳，下行空间有限。

商品住宅方面，由于2015房企大力促销、购房政策宽松、央行五次“降息降准”，令观望楼市的刚需型、改善型买家选择入市，导致2015新建商品房销售量创下历史新高，2016年，由于土地价格保持相对稳定，商品住宅成本下降空间有限，中小户型的商品住宅的价格预测稳定为主，下降空间有限。由于整体经济不景气，二三四线城市房地产投资市场持续低迷，导致商铺、写字楼、别墅、大户型高档住宅等难销售，空置率大、资金回收期长、风险大，预测在2016年该类物业“有价无市”的局面将持续，销售难度较大，价格下行空间较大。