第一篇：宏观调控政策
1、限购：今年一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有实施的截止时间，有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。住建部日前表示，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。
评价：
从理想状态来说，当民众的住房需求得到制度性保障，那时放开限购令，将商品房单纯地作为投资品进入市场，这是最理想的。但民众的住房需求要想得到完全的制度性保障，现在来看，将是一个漫长的过程。限购令在一定程度上可以缓解房价上涨的压力，但是在解决房地产的问题上，根本还是在于要加大住房的供应量——不仅包括商品住房的供应，更包括各类保障性住房的建设，这也是目前许多普通百姓生活的迫切需求。
2、根据目前的房地产宏观调控政策，您认为房地产今后的发展趋势怎样？政府出台的宏观调控政策不能做到如心使臂、如臂使指。
一、二线城市房价遭到“打击”带动租房价上涨、更加刺激三线四线房价上涨、限购令的出台限制了投资人在大城市投资的计划，只有转向小城市地产或者黄金市场。
物价普遍上涨，楼盘建造成本也水涨船高，估计不可能出现高成本建，低成本卖的现象发生。人民币虽然对外币有所增值，但是面对国内物价的上涨。换句话说人民币在中国人手中相对贬值。
加上近年自然灾害增多，中国周边朝鲜半岛到黄海有美国与韩国的军队，东海有中日军方的对峙、南海有海权之争、西南还有印度之患。中国近年需要解决南海岛礁、钓鱼岛、台湾问题。国际形式处于紧张状态！更加刺激物价上涨，为避免现金贬值，唯一的办法是变成黄金和不动产、石油。黄金现货不足，是有属于战略资源，石油和黄金以后一定会再创新高！！为了避免人民币贬值，估计会刺激房地产市场。投资人的炒作，地产商的捂盘。。现今房地产市场不是出台几个政策能控制的。
个人觉得现在政策调控是房地产商发展的最好时机、楼市后两年左右应该还有一次高潮!
个人见解、仅供参考、我也想自己的判断能得到证实！！让我们拭目以待吧
第二篇：当前经济形势及宏观调控政策取向
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当前经济形势及宏观调控政策取向
朱之鑫
国家发展和改革委员会副主任
各位来宾、各位朋友，上午好！
非常高兴来参加中国行业发展的报告会，借此机会也想和大家一起探讨一下，当前的国内外经济环境。
一、2010年以来国家采取的主要政策措施
大家知道今年以来，面对着极其复杂的国内外形势和极为严峻的各种自然灾害，党中央国务院总揽全局，科学决策，坚持事实并完善应对国际金融危机的一揽子的计划及相关的政策措施，特别是正确地处理保持经济平稳较快发展调整经济结构和管理通货膨胀预期的关系，有针对性的加强和改善了宏观调控，特别是准确地把握住了调控的重点、力度和节奏，促进了经济的平稳较快增长，提高了经济增长的质量和效益。我想从五个方面跟大家谈一谈。
（一）促进发展
一个就是在促进发展方面，把扩大内需与稳定外需结合起来，着力增强内需，特别是消费需求，对经济增长的拉动作用。
今年应该来说，我们是继续实施和完善了促进消费的各项政策，在提高城乡居民特别是低收入群体收入的同时，积极的培育和扩大热点消费，把家电以旧换新的政策推广到全国，提高了家电下乡产品最高限价和汽车补贴的标准，积极推广高效的照明产品，高效节能空调和节能的汽车，开展了私人购买新能源汽车的补贴试点。
在优化结构的基础上，积极促进投资的稳定增长，实施了两年新增4万亿的投资计划，特别是把民生工程，重大的工程设施，节能减排和生态环境，自主创新和结构调整的领域作为重点，集中力量来加强薄弱的环节，增强可持续的发展活力，在今年还出台了实施鼓励和引导民间投资健康发展的36条政策，着力为民间投资的发展创作良好的环境。
同时也抓住了外部环境中好转的这么一个机遇，加快推进外贸发展方式的转变，通过落实和完善外贸政策促进出口结构的优化，并积极地扩大进口，在这个期间出台了进一步做好利用外资的若干意见，提高利用外资的水平和质量，并完善了对外投资的政策措施，鼓励和支持有条件的企业走出去。这是第一个方面。
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（二）结构调整
第二个方面，在结构调整方面，把培育新的增长点，与促进存量的调整紧密结合起来，着力推动产业的优化升级，和区域的协调发展。
今年我们大幅度的增加了科技投入，完善鼓励创新的政策措施，加快实施国家科技的重大转向，加快重大设备核心关键技术和产品的研制，推进生物医药新材料，新能源等产业的技术创新，服务平台的建设，实际上这些都是着眼于抢占经济战略的制高点。
出台了加快培育和发展战略性新兴产业的决定，明确了今后一个时期的产业发展。同时深入实施了重点产业的调整振兴规划，支持企业来进行技术改造。
进一步完善了促进企业的兼并重组的政策措施，同时还下大力量，推进淘汰落后产能，继续从财税金融等方面对中小企业加大的支持力度，针对今年年初的时候，严峻的节能减排形势，进一步强化了目标责任。综合采取暂停审批、核准、备案、两招和产能过剩行业来扩大产能的项目。取消了406个税号的两高产品的出口退税，提高了差别电价的加价标准等政策措施来促进节能减排。
并落实区域发展的总体战略，出台了深入实施西部大开发战略，推进中西部地区承接产业转型的一系列政策，同时还制定了一批支持重点地区发展的规划，为区域协调的发展注入了新的活力。
（三）稳定物价
第三个方面，就是在稳定物价方面。把保障市场供应与管理通货膨胀预期紧密地结合起来，着力促进农业的稳定发展，和加强供需的调节。
国家进一步加大了对“三农”的投入，提高了粮食补贴，农资综合补贴，良种补贴和农机购置补贴标准，以及粮食的最低收购价，特别是针对了严重的自然灾害的不利影响，及时出台了扶持农业的生产的各项措施，应该来讲，这些都调动了农民的生产积极性，促进了农业特别是粮食生产的稳定增长。
加强对市场的调控和监管，综合运用储备投放，调运和进口调节等多种措施，保障粮油肉菜的生活的必需品的供应。同时严厉地打击囤积哄抬农产品价格等炒作行为。合理引导社会的预期。
同时还加强了市场流动性的管理，运用提高存款准备金率、存贷款利率和公开市场操作等手段，合理地控制货币信贷投放的规模和节奏。
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（四）推进改革
第四方面，这是在推进改革方面。把建立健全机制与解决当前突破的矛盾紧密结合起来，着力在重点领域和关键环节取得新的突破。
围绕着加快经济结构的调整，激发市场的活力，保障和改善民生等，出台了一系列重要的改革举措，率先在新疆启动了资源税改革的试点，稳步推进天然气等资源性产品的价格。统一了内外资企业和个人的城建税和教育附加制度。人民币汇率形成机制改革进一步推进，跨境贸易人民币结算试点范围已经扩大到了20个省市以及境外所有的国家和地区。加强资本市场的基础性制度建设，股指期货和融资融券顺利地推出。三网融合的改革试点启动。医药卫生体制改革积极推进，扩大了基本药物的实施范围，公立医院的改革实力也在稳步向前推进，在这个期间，国家还出台了中长期教育改革和发展规划纲要，国家中长期人才发展规划纲要。文化体制改革深入推进，经营性文化单位转期改制也在有序地展开。配套改革的试点正在扎实地推进，这是第四方面。
（五）改善民生
第五方面在改善民生方面。把增加投入与完善制度紧密结合起来，着力加强就业、社保和教育卫生等社会事业。
应该来讲，我们今年始终把就业作为民生的头等大事，继续实施“五缓四减三补贴”等稳定就业的政策措施，大力实施了高校毕业生岗位的拓展计划，创业引领计划，就业与服务援助计划，加大了对零就业家庭就业困难群体的帮扶力度，大力推进就业的技能培训，落实鼓励创业的财税金融等组成。这样就全方位来促进结业。
同时努力增加城乡居民，特别是中等收入群体的收入，提高最低工资标准和城乡居民最低生活保障标准，已经连续6年增加企业退休人员的基本养老金。
同时，进一步加大社会保障的投入，扩大新型农村社会养老保险的试点范围，实施城镇职工养老关系和流动人口医疗保险关系转移接续的办法。加大了社会的救治力度，从制度上加强了对残疾人、孤儿、弱势群体的保障。
同时扎实推进了国家教育体制改革的试点。进一步推进了中西部农村初中校舍改造和中小学的校舍的安全工程建设，国家大幅度增加了投入。
加快建设保障性的安居工程，全面启动了公共租赁住房的建设。我就简单从五个方面，从发展、改革、调整、民生等方面，从几个结合来和大家汇报一下整个政策的趋向。
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二、当前我国经济发展取得的成果
今年以后，国家实施的一系列的宏观政策，应该来讲有效巩固了经济回升向好的势头，主要体现在以下几个方面，一个就是经济平稳较快的增长。
前三季度，国内生产总值，同比增长了10.6%，增幅比去年增长了2.5个百分点，其中规模以上的工业增加值增加了16.3%。
在经济增长较快的同时，经济效益的状况良好，价格的总水平基本稳定，前三个季度，全国的财政收入达到了6.3万亿元，同比增长了22.4%，前八个月，规模以上工业实现利润同比增长了55%，当然只有去年基数的问题。
前三季度居民销售价格同比上涨了2.9%，其中去年翘尾因素的应该有1.5个百分点，工业品出产价格上涨了5.5%，涨幅比上半年回落了0.5个百分点。
二是增长的动力趋于协调，消费对经济增长的促进作用进一步加强。由于我们实行了一系列扩大消费的措施，社会消费品零售总额，同比增长了18.3%，扣除价格因素实际增长了15.2%，处于历史较高的水平。
当前汽车的月均销售量超过了百万辆，家电等电子产品持续旺销，旅游、文化、影视等服务销售快速增长。
从投入来看，投入的结构继续改善，全社会固定资产投资增长了24%，特别是要指出的是其中民间投资增长了31.2%，这是快于整个全社会的投资，“两高”行业的投资增长了14.3%，是低于全社会的增长投资，消费与投资的差距比上年同比明确的缩小。
我们的外贸出口应该来说，今年是较快的回复，同比增长了34%。贸易顺差是1206亿美元，同比减少了139亿美元。
三是农业生产稳定增长，粮食今年又再获丰收，预计全年的产量有望实现7年的连续增长，连续4年要超过1万亿斤，去年是一万零六百一十六亿斤，今年可能要超过这个数字。
肉禽蛋奶和水产品的产品增加，糖料、油料和棉花的生产基本是稳定的。
农业的生产生活条件进一步改善，农业机械化的水平在持续的提升，大中型配套工程进展顺利，特别是农村水路气的建设取得了积极的增长。自2008年四季度，我们实施了4万亿投资计划以来，到了今年8月底，解决了6467万农村人口的移址安全，新增了农村的电网线路42.3万公里，建成了农村的公路近12万公里，建成了农村的沼气项目有320万个。
第四就是产业结构调整取得积极进展。前三季度高技术产业和装备工业的增加值，同比增长了17.1%和20.6%，均快于整体工业的增速，新能源等新兴产业快速发展，碳纤维，高期刊文献
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档疏通机床，大型核电风电设备的关键原材料和重大装备制造业产业化都取得了新的突破。钢铁、煤炭、汽车、建材等行业兼并重组的步伐加快，一批落后的产能关闭停产。两高行业就是高耗能、高排放的行业生产持续放缓，六大高耗能行业增长了14.8%，节能减排的形势好转，预计单位GDP的能耗二氧化硫的排放量和化学需氧量将会继续的下降。
第五是改善民生的成效明显。就业和居民收入增长比较快，前三季度城镇新增就业了913万人，同比多增了80万人。农村居民人均的现金收入和城镇居民可支配收入扣除价格因素之后，实际增长了9.7%和7.5%。
社会保障的覆盖面继续扩大，其中新型农村社会的保险的参保人数到9月底已经达到了6719万人。
基本药物制度实施范围扩大到40%以上的政府办基层医疗卫生机构，城乡居民基本医疗保障筹资标准和报销水平进一步提高。
普通高中家庭经济困难学生纳入国家资助体系，中职免费教育范围扩大到了城市家庭经济困难学生。
前三季度保障性住房建设和棚户区的改善，农村危房改造的拆工率均达到了90%，汶川地震灾后重建的任务基本完善，青海、玉树、甘肃周区等受灾重建的工作在加快的推进。
三、当前我国经济发展面临的困难和挑战
总的来看，在党中央、国务院的正确领导下，各行业、各部门和各个地区的共同努力，国家年初确立了各项主要经济社会发展的预期目标均可以实现。当前我国经济保持平稳问题，应该来讲具有不少有利条件，但也要看到国内外发展的环境仍然错综复杂，困难和挑战依然不少。
从国际看，世界经济复苏仍将缓慢曲折，主要经济体的失业率居高难下，居民消费持续疲软，经济增长乏力。新兴经济体应该来讲增长较快，但通胀的压力逐步加大。
同时财政金融领域仍有较大隐患。欧洲主权债务风险依然存在，美日债务负担仍在加重，房地产市场持续不振，银行体系风险仍未消除。近期欧洲主要国家积极维持宽松的货币政策，美国、日本为应对金融减速，再次实施了量化宽松的政策，使全国流动性过剩的问题进一步地凸显，主要货币汇率的激烈变化，国际市场大宗产品价格的高位攀升，与此同时一些国家被迫加息以控制通货膨胀，宏观调控的政策协定的难度在加大。
在这种情况下，国际市场的竞争将会更加的激烈，贸易保护主义还会继续强化，各种干扰因素也会进一步增多。昨天、前天美国又实现了又一轮量化宽松货币，造成的全球的股市期刊文献
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以及大宗产品的价格都在大幅上涨，包括原油的价格，昨天又上了1.8个点。
从国内看，一些长期积累的深层次矛盾没有得到有效解决，经济社会发展中不平衡、不协调、不可持续问题仍较突出。特别是还要看到当前促进农业稳定发展和农民持续增收难度加大。推进结构调整和节能减排的任务艰巨。保障和改善民生的任务也非常的繁重。
四、下一步我国宏观调控政策取向
下一步我们将按照中央“十二五”规划建议提出的目标、任务，以科学发展为主题，以转变发展方式为主线，不断地推进改革开放，大力保障和发展改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机的成果，促进经济社会又好又快发展。
我想有几条一个还是要保持经济的平稳较快发展。要坚持扩大内需的方针，着力提高城乡居民收入，完善消费政策，促进消费结构的升级。
要保持投资的合理增长，完善鼓励引导民间投资健康发展的正确措施，继续加强经济和社会发展的薄弱环节，严格控制“两高”和产能过剩行业盲目的扩张。同时要加快地转变贸易的发展方式，提高利用外资的水平，更好地来利用两个市场两种资源。
从明年来看，要加快调整经济结构的调整，大力发展现代农业，加强以水利为重点的农业基础设施建设，稳步提高综合生产能力。推进重点产业调整振兴，制定实施培育发展战略性新兴产业的规划及相关政策，加快营造有利于服务业发展的政策环境。
同时还要进一步落实好西部大开发、东北振兴、中部崛起、东部率先发展的区域发展总体战略，加大对革命老区、民族地区、边疆地区和贫困地区发展的政策支持和投入力度。
三是要大力推动科技创新。
加大研发投入，完善科技创新体制机制，营造科技人才成长的有利环境，加强知识产权保护。这一点昨天国务院专门开会要加强知识产权的保护。
把提高科技创新能力与完善现代产业体系有机结合起来，推进以企业为主体的创新能力建设，完善创新投融资体系，促进科技成果加快向现实生产力转化。
四是要坚持不懈地推进节能减排。把加强资源节约和生态环境保护作为转变经济发展方式的重要任务和抓手。严格落实和考核目标责任，加大政策和技术支持，加强节能减排重点工程建设，积极推进合同能源管理，严格执行投资项目节能评估和环评制度，加快发展循环经济，大力推行清洁生产，继续做好应对气候变化工作。
第五是深化重点领域和关键环节的改革。要创新思路、大胆探索，鼓励先行先试，努力在收入分配、财税金融、资源环境、公共服务等方面取得新突破，从制度上更好地发挥市场期刊文献
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在资源配置中的基础性作用，从根本上解决发展中存在的突出矛盾和问题，为经济社会发展不断注入新的活力和动力。
六是要切实保障和改善民生。要集中更多的公共资源用于民生领域。坚持实施更加积极的就业政策。进一步健全社会保障体系。扎实推进医药卫生体制改革。全面落实教育改革和发展规划纲要。加快保障性安居工程建设。按照十七届五中全会的建议，逐步形成比较完整、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系。让发展成果更多惠及广大群众。以上是我们的简单介绍，不妥地地方欢迎大家批评、指正，谢谢！
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第三篇：当前经济形势与宏观调控政策
当前经济形势与宏观调控政策
邱健
当前，我国正步入增长动力切换与发展方式转变的关键时期。在复杂多变的内外部经济形势下，近期国家宏观调控节奏和政策取向已相机调整，侧重点由稳定经济增速转向保障民生与促进增长的健康可持续。从中央关于制定“十二五”规划的建议和刚刚结束的中央经济工作会议有关精神来看，一些关键领域的改革即将启动，经济结构调整和发展方式转变将成为贯穿明年乃至整个“十二五”时期我国经济社会发展的主线。
我国正逐渐步入增长动力切换与发展方式转变的关键时期
从外部形势看，全球复苏总体态势不变，但基础仍不稳固，我国目前尚不会面对主要经济体过早退出刺激政策的风险。从国内情况看，经济增速趋缓，一些突出问题亟待解决，我国正逐渐步入增长动力切换与发展方式转变的关键时期。
1.经济增长内生动力不足，出现滞胀特征的风险加大。从短期看，在库存回补结束、刺激政策边际效应递减、基数抬高等因素影响下，我国经济周期进入增速逐步回调阶段。从三季度国内产成品库存指数下降趋势判断，我国已结束上一轮库存回补周期，制造业再次进入去库存化阶段。11月份中国制造业采购经理指数为55.2％，连续第四个月出现回升，但主要得益于购进价格指数的持续走高（11月购进价格指数再度大幅上升至73.5％，创下2008年7月以来最高值），与当前原材料价格上涨密切相关。其中，11月份新订单指数、产成品库存、生产指数虽呈现上涨，结合近期规模以上工业企业发电量同比增速趋缓判断，很可能是在强烈通胀预期下，企业为应对通胀而加大采购，同时降低销售量并增加库存所导致的囤积现象，不容盲目乐观。
从长期看，经济社会发展中的制度性、结构性问题显现。一是通货膨胀将向成本推动和需求带动的双轮驱动型转变。流动性过剩与资本异常跨境流动依然突出。同时国内环境资源约束趋紧，要素价格形成和环境有偿使用机制改革将推动资源品价格向供需均衡水平回归，并促使企业的外部成本内部化。熟练工人开始出现大范围短缺，劳动力成本也将不断攀升。二是随着国际经济政治格局调整，中国经济发展内外条件的基本面出现重大变化，投资驱动和出口导向的发展战略难以为继，依靠粗放式要素投入推动低层次产能扩张的经济增长模式已到了发展的临界点。而国内制造业优化升级的难度将不断加大，新的经济增长点尚有待形成。
2.房地产市场观望期过长可能导致多方面不利影响。自今年4月国家出台一系列调控措施以来，国内房地产市场总体量跌价稳态势明显。虽然在“金九银十”的传统销售旺季出现了一次集中释放的小高潮，但观望情绪依然浓厚，加息政策的影响已开始显现。一是房地产企业资金回笼速度明显放慢，资金链断裂风险加大。二是从近期房地产开发贷款环比增速明显下滑来看，房地产开发商特别是中小开发商资金压力趋紧。在开发商今年1—11月的资金来源中，银行贷款占比已由年初的24%下降到17.79%，自筹资金占比上升到37.66%。市场退出加快将可能导致市场垄断程度提高、市场活力降低，并引发下一轮商品房供给不足。此外，住房销售面积明显下降将对家具、家电、建材和装潢等相关产业带来不利影响。观望期过长、政策前景不明朗，也使消费者、金融机构、开发商、相关中介组织等市场主体难以形成合理预期，给经济活动带来较大不确定性。
3.地方投融资平台清理增大融资紧缩压力。应对国际金融危机以来，通过地方平台内部操作，部分银行贷款摇身一变，以自筹资金形式投入项目建设，从而撬动更多贷款，使之实际使用信贷资金可能超过金融主管部门的统计数字。由于地方平台融资规模巨大，一旦清理规范工作的力度失度，将通过融资需求萎缩间接导致宏观紧缩效应，变相加快刺激政策的退
1出速度，加剧经济波动。同时，在清理规范过程中，多数商业银行实行“只收不贷”，流动性投放减缓，信贷对经济增长的支撑力明显弱化。部分平台承担的建设项目可能出现资金链断裂，继而波及在建工程的后续投资及前期已投放贷款的还本付息，形成“烂尾工程”。此外，2012年左右将进入地方融资平台还本付息的高峰期。在加息政策背景下，企业资金成本上升，由于地方平台普遍采取借新还旧机制，平台融资困难将可能导致平台偿债风险提前暴露。加之中西部地区经济增长对于项目投资拉动依赖更大，地方平台清理可能拉大中西部地区与东部经济增长速度的差距。
4.防治恶性通胀成为当前最紧迫的问题。当前我国仍处于信贷天量扩张的滞后影响期，通胀呈现成本和需求双轮驱动特征，正日益从农产品和住房价格引起的人工成本上涨向全社会生产服务成本上涨转变，从供需结构失衡引发价格上涨向预期下自我生成的通货膨胀转变，从一般商品服务价格上涨向资产与消费品交互推动型价格上涨转变。
11月份，CPI同比上升5.1％，已连续10个月高于2.25%的一年期存款基准利率（10月20日起上调到2.50%），创下28个月来的新高。资源要素价格形成机制及收入分配改革不断推进，成本推动型物价上涨成为长期趋势。在实际存款利率为负的情况下，银行体系窖藏资金的能力明显减弱，银行存款在房地产市场调控和资本市场持续震荡下，大量进入农副产品市场进行投机保值，不利于引导流动性注入实体经济。同时，今年以来极端天气和自然灾害频发，国际粮价持续上涨，近日美二度启动量化宽松货币政策，更加剧美元跌势，推高国际大宗商品价格，增大国内物价上行压力。
内外经济形势与十二五时期改革发展指向，将构成我国下一步调整宏观调控政策的主要依据
1.城市化将成为我国经济结构与发展方式转变的关键抓手。从中央关于“十二五”规划建议重要表述的变化，及近期政策调整所释放的信号来看，“十二五”时期我国将以发展现代城市群、加快推进城市化为抓手，推动整个经济结构调整和发展方式转变。通过发展现代城市群，突破城镇化这一过渡形态的约束，向与工业文明和现代市场经济相伴生的城市化这一高级形态转变。
城市化的进度加快，将推动投资和消费需求的加速增长，对国内产业结构调整、扩大内需发挥重要的导向与促进作用。特别是针对当前经济增速下滑态势，可通过加快市政和公共基础设施建设，保持投资对经济的拉动作用。同时，城市化进程还将提高实体经济领域的资金回报率，将剩余流动性吸纳到与实体经济有关的领域。
2.货币政策继续总体趋紧，人民币汇率改革加速推进。世界主要经济体推迟退出刺激政策，为我国相机调整政策重点，压缩高能耗与过剩产能，组合运用多种货币政策工具回收流动性腾出空间，特别是缓解了采用价格型工具应对通胀压力和资产泡沫的后顾之忧。预计后期国家将会立足保障民生，侧重币值稳定目标，继续实施货币政策结构性微调。一是灵活运用数量型工具，通过公开市场操作继续放慢货币投放速度。但年初预定的 7.5万亿元信贷控制规模将出现松动。二是进入新一轮加息周期。通过削弱当前国内实际利率过低、资金为对冲通胀风险而购买甚至囤积部分商品以保值增值的动力，从根源上抑制当前资产泡沫和部分农产品价格不合理上涨的势头。预计如果近期CPI同比涨幅继续高居不下，央行将很可能再次加息。三是除利率、存款准备金率等常规手段外，还将从宏观审慎的角度，强化对杠杆率、存贷比、资本充足率等指标的监控。
从汇率政策来看，美元二度启动量化宽松货币政策，加剧美元跌势。在人民币尚未与美元脱钩的条件下，也将削弱人民币对其他主要货币的升值速度。为化解当前人民币升值的国际压力，有效控制输入型通胀势头，并减少资本跨境流动带来的货币被动投放，预计我国将继续推进汇率形成机制改革，人民币将进一步升值。
3.配合产业政策，着力优化财政支出与信贷结构。为对冲经济下行压力，满足在建项目
后续投资需求和既定投资建设需要，扩大社会消费需求，中央将继续保持积极的财政政策取向，财政支出突出促进结构调整、保障和改善民生等方面的作用，进一步向“三农”、保障性安居工程、卫生教育等民生领域倾斜，并加大对节能环保、自主创新、新兴战略性产业发展的支持，力求方向明确、进度均衡、力度适当。基础设施投资则主要保证在建项目投资需要。
信贷政策将重点保证流动资金需要和重点建设项目资金需要，加大对就业、“三农”、助学、灾后重建等经济社会薄弱环节，以及对战略性新兴产业、产业转移、节能减排等关键领域的支持力度，有效缓解小企业融资难问题。同时，确保符合条件的中央投资项目配套贷款及时落实到位，严格控制对高耗能、高排放行业和产能过剩行业的贷款，提高用于技术改造、中小企业、消费以及支持存量调整的并购贷款比重，着力优化信贷结构。
4.资本市场可能扩容。针对当前市场流动性充足，通胀及资产价格泡沫压力依然较大的局面，且从吸纳流动性方式的安全性、积极性和建设性来看，在对募集资金严加监管的前提下，积极有序引导资金进入资本市场，不仅有利于疏导吸纳过剩的流动性，避免其进入农产品和房地产投机投资领域，降低通货膨胀压力，还有利于促进资本的形成，进而推动实体经济的发展。因此，未来证券市场扩容的步伐将可能加快。
5.清理规范地方投融资平台的节奏和力度将微调。全国性的地方融资平台贷款还本付息高峰期将于2012左右来临，届时地方平台所诱发的财政金融风险可能加大。预计国家有关部门会抓住高峰年来临之前的缓冲期，加快进行规范清理和风险排查。同时，为避免引发融资需求萎缩和宏观紧缩效应，预计国家将进一步区别政策对象、细化分类处理，并适度调整清理工作和力度和节奏。此间如果调控失度或出现严重的风险暴露，中央很可能通过再次放松流动性以实现风险展期，避免大规模融资紧缩对经济的破坏。
6.房地产市场调控将长期持续，并逐步调整侧重。本次调控是国家具有综合性、长远考虑的战略举措。如果不出现经济明显下滑，国家将继续保持政策压力相对稳定。预计短期将重点贯彻执行好已出台各项政策，不会继续密集出台相关抑价措施，中长期针对购房群体和商业银行的部分限购措施则将逐步退出，对房地产的调控侧重点将从直接针对购买行为转向增加供给并改善供给结构，从权宜性的调控手段向促进房地产市场健康有序发展的制度建设切换。
一是房产税改革试点可能逐步推开，通过引导对中长期房价的预期抑制市场投机活动。二是将大力构建多层次保障性住房体系，重点加强廉租住房和公共租赁住房建设。鉴于全国大范围推开房地产税制改革尚需时日，短期内难以发挥较大作用。因此加快推进保障性住房建设将是今后一段时间调控房地产市场的重要手段。同时，保障性住房建设还将为我国加快推进城市化进程创造有利条件，在不影响住房总供给的条件下，兼得改善民生与抑制房地产价格过快上涨两利。
此外，针对近期房地产调控和加息政策背景下开发贷款环比增速和房地产新开工项目数急速下滑态势，国家可能加大对中小开发商资金筹措难等问题的关注，采取相关措施，防止因大面积出现开发企业资金链断裂而引发新一轮商品房供给不足。
7.一些关键领域的改革将启动。“十二五”时期，财税金融、要素价格、垄断行业等一些重要领域和关键环节的改革将启动。譬如，将启动收入分配制度改革，大力促进社会公平正义；将深化农村产权改革，促进土地依法流转；将启动房产税改革，培育地方主体税种，并赋予省级政府一定税政管理权限；将试点存款利率适度上浮，通过金融要素定价机制促进经济结构调整等。这些改革的推进将进一步释放出中国经济的活力，从体制机制上切实促进经济发展方式的转变。
资料来源：《学习时报》2010年12月20日
第四篇：中国房地产业宏观调控政策评价
2004年以来中国房地产业宏观调控政策总体评价
编者按：住房问题是关系民生的大问题。持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛批评。中央政府连年出台一系列调控措施，但效果并不明显。问题究竟出在哪里？下一步将如何着力？为此，我们选登相关调研报告进行评价，并请有关专家从各自的角度进行分析，同时考察邻邦韩国、日本的做法，以资借鉴。
2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快，中低收入居民住房难以满足等问题。亟需在总结经验的基础上，继续加强和完善住宅的宏观调控政策。
房地产业宏观调控的背景
2001年以来，房地产业在快速增长的同时，也出现了房地产业投资增长过猛，部分地区房价上涨过快等问题，使房地产业成为宏观调控的重点行业之一。
(一)房地产业发展的宏观经济环境
自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。
(二)房地产业制度改革与政策调整
第一，1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。
第二，较好的经济环境，创造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立业、城市化中新迁入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，对居住有了更高的要求，部分取得房改产权的居民产生以旧换新、以小换大的住宅需求。三是大量的城市拆迁改造，增加了居民住房需求。四是大量社会资金将房产作为投资品所产生的需求。
第三，国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。
(三)体制机制缺欠与房地产市场的宏观调控
从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10%，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。
2004年以来房地产宏观调控政策的特点及成效
(一)2004年房地产宏观调控政策的重点及成效
调控目标和重点：2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。
成效和问题：2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。
但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长;中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨.全国平均销售价格同比增长14.4%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否会出现“房地产泡沫”的关注。
(二)2005年房地产宏观调控政策的特点及成效
2005年初，根据房地产市场出现的新情况和新问题，中央三个月内继续出台了一系列调控政策。
调控目标和重点：调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控重点相应调整：一是有效调整房地产市场的供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产
市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。
调控效果与问题：2005年末房地产投资增长19.8%，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。
但2006年初，一些问题又凸现出来。一是房地产投资增速出现反弹，1-6月增速比上年末提高4.4个百分点。二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。
(三)2006年房地产宏观调控政策的特点
2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府陆续出台相关配套措施。
调控目标：发展满足当地居民自住性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
重点：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。对住宅产业宏观调控政策体系的总体评价
(一)此轮宏观调控政策的特点
一是宏观调控呈阶段性，循序渐进。重在解决每个阶段的突出矛盾，调控逐步深入，注重保持经济政策的连续性和稳定性，产生的震动和影响较小。
二是调控政策的综合性和系统性。根据不同的调控对象，采取相应的调控手段，形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系，得到了较好的效果。
三是调控政策注重区别对待，分类指导。主要体现在既要控制房地产投资速度，抑制投资需求，又要保护普通居民购房积极性。在“双紧”的情况下，土地供给、项目审批、信贷支持等政策都向经济适用房、中低档住房倾斜。在抑制非合理需求的同时，对普通居民的自住性需求给予了房贷、税收方面的优惠。
(二)宏观调控政策的成效
第一，控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。银根、地根紧缩
及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份为24%；商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上涨5.8%，住房价格涨势平缓回落。
第二，促进了土地制度的深化改革。调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。
第三，住宅市场体系初步形成。基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系。并逐渐建立和完善了商品房预售、规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，房地产市场秩序逐步改善。
(三)仍然存在的问题及成因
房地产市场发展中仍然存在一些突出问题。一是住房供应结构性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房仍然供应不足。二是部分城市房价上涨仍然较快。2006年11月，房价涨幅较大的城市：福州同比上涨10.4%，北京10.3%，深圳
9.8%，厦门9.6%，秦皇岛9.3%，成都8.9%和贵阳8.4%，尤其是北京和深圳，房价从2005年下半年开始持续较大幅度上涨，使得普通居民仍然买不起房，房价回落并没有达到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房难的问题没有根本解决。
进一步分析上述问题有更深层次的原因。
第一，对90平米以下普通住房两个70%的调控措施缺乏说服力和可操作性。此项措施是改善住房供给结构、满足当地居民自住需求的重要措施。但措施的目标定位是什么，是满足新生代的需求还是以旧换新居民的需求。如果都包括，还涉及居民住房消费目标的问题，90平米住房是否是未来几年居民住房的目标。另外，目标定位确定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，这些都需要给予科学、合理的解释，才有说服力，得到包括开发商在内的理解和支持。
同时，中低价房在销售环节缺乏可操作性，包括购房人的资格审定、住房的销售程序、监督管理等都没有详细规定，措施难以有效落实。
第二，体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性。一是GDP是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。
第三，投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性。中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开
发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例)，二是因预期收益低开发商不积极参与。
第四，住房保障制度不完善。一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。第五，缺乏住房信息、档案等基础制度建设。利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。政策建议
要继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的进行调控创造条件。
第一，加强住房信息统计工作，建立住房档案登记制度。整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度。
第二，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划。三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。
第三，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。
第四，完善住房保障制度；满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。
同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
第五，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地产市场问题的治本之策。
第五篇：房地产宏观调控主要政策概览
宏观调控主要政策概览
2003年6月5日，人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件） 2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知，规定“8.31大限”
2004年4月27日，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上
2004年9月30日，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》
2005年，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（两个“八条”）
2005年,银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）
2005年12月2日，国务院出台《关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》，将别墅类房地产开发项目列为限制类投资项目，要求金融机构不得发放贷款
2006年4月25日，五部委联合下发《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》 2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条”）
2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施
2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
2006年5月，人民银行下发《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》
2006年7月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》
2006年7月，六部门下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
2006年8月，五部委下发《新开工项目清理工作指导意见》
2006年9月，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》
2006年10月18日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市
央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率
195号文件主要内容
2001年6月19日，人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》，主要有三条规定，成为121号文件的前身 严格住房开发贷款条件：企业自有资金不得低于30％，项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目
195号文件主要内容
强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定——多层封顶，高层完成总投资的三分之二
规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%，贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现房
121号文件主要内容 2003年6月5日，中国人民银行以银发[2003]121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，被称为121号文件
121号文件共八条，分别对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金委托贷款业务进行了规范
对房地产开发贷款的规定
贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控
支持重点：重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制
项目准入：四证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证） 贷款性质：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行
自有资金定义：指所有者权益，应不低于开发项目总投资的30％
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用
对土地储备贷款的规定
基调：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款
担保方式：抵押
贷款额度：不得超过所收购土地评估价值的70％
贷款期限：最长不得超过2年
禁止性规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
对建筑施工企业贷款的规定
贷款用途：只能用于购买施工所必需的设备，不得用于施工垫资
贷款准入：对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款
对个人住房贷款的规定
基调：重点支持中低收入家庭购买住房的需要
工程进度要求：主体结构已封顶
首付款比例：购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例
贷款利率：购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行
对个人商业用房贷款的规定
重申195号文件的规定：借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年
明确了现房的定义：经过竣工验收的房屋
商住两用房规定：一律按照个人商业用房贷款管理规定执行
对公积金贷款的规定
严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系
住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办
《风险管理指引》主要内容
出现最多的是“关注”、“密切关注”、“应”等字眼，很少能找到“必须”、“严禁”等强硬措辞，贯穿了监管部门引导商业银行识别和防范风险的立法主旨，而不是出台新的房贷政策
揭示了房地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险
分土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定
个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内和所有债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度
关于切实稳定住房价格的通知
2005年3月26日，国务院办公厅下发该通知，提出了八条意见
1、高度重视稳定住房价格工作：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业 ；各地区、各部门把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨
2、地方各级人民政府要切实负起稳定住房价格的责任：对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任
3、大力调整和改善住房供应结构：着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；增加普通商品住房和经济适用住房土地供应；抓紧清理闲置土地，对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置
4、严格控制被动性住房需求：严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定拆迁规模；要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为；2005年城镇房屋拆迁总量要控制在2004年水平之内
5、正确引导居民合理消费预期：加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作 ；同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动
6、全面监测房地产市场运行
7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施
8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
关于做好稳定住房价格工作的意见
2005年4月30日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七个部门起草了该意见，2005年5月11日国务院办公厅转发，提出了八条具体措施
七部门《意见》主要目的 为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展
一、改善住房供应结构
各地要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排
住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主；严格控制低密度、高档住房的建设
2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查
二、加大土地供应调控力度
对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量
继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应
进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力
严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为
加大对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权
三、调整住房转让环节营业税政策
加大对投机性和投资性购房行为的调控
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管
四、加强房地产信贷管理
人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行调整和改善房地产贷款结构
银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度
加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为
对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示
五、明确普通住房标准
对中小套型、中低价位普通住房给予信贷、契税优惠政策支持
普通住房的标准：容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下
允许上浮的比例：20%
六、加强保障性住房建设
加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，建设单位利润要控制在3％以内
切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理
七、切实整顿和规范市场秩序
期房限转：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让
具体措施：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续
严惩违规企业：对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
2006年九部委《意见》
2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号文件）九部委《意见 》是国六条的细化
企业资产情况：总额、构成、与上年末的比较、以及重要数据分析（重点分析应收账款和其他应收款账龄、长期投资、固定资产、存货等），变动较大的，需说明原因。
企业负债情况：总额、构成、与上年末的比较、或有负债以及重要数据分析（重点分析短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期负债等），变动较大的，需说明原因。
净资产分析：总额、构成、与上年末的比较，变动较大的，需说明原因。
财务指标的测算与分析：偿债能力指标包括资产负债率＝负债总额/资产总额x100％、流动比率＝流动资产/流动负债、速动比率＝（流动资产－存货－预付账款）/流动负债x100％、利息保障倍数＝息税前利润总额/利息费用、现金净流量等；营运能力指标包括总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率＝销货成本/平均存货、应收账款周转率＝赊销收入净额/平均应收帐额余额（其中赊销收入净额＝销售收入－现销售收
入－销售退货、折让或折扣）等；盈利能力指标包括销售收入、利润总额、总资产报酬率、销售利润率＝利税总额/销售净收入、净资产利润率等。变动较大的，需说明原因。
（三）企业资信情况包括在信用社的开户情况、信用等级、授信总额、目前实际占用授信额及信用种类、占用形态（四级、五级分类），结欠利息情况。
银行信贷咨询系统查询情况（包括借款人负债，贷款卡，借款人概况，借款人大事和担保查询），对不良记录要有情况说明，有关数据与银行信贷咨询系统查询不一致的要提供有效证明。
XXX在各家金融机构的信用情况
二、申请贷款情况
（一）本次申请贷款的背景XX
（二）担保情况保证人重点分析基本情况、财务状况、银行借款、对外担保情况。抵（质）押情况：抵（质）押物名称、评估价值、评估单位、是否存在高估、抵（质）押率、抵（质）押变现能力、是否办理足额保险、其他情况等。
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