申城水产市场格局发生变化范文

第一篇：申城水产市场格局发生变化范文

申城水产市场格局发生变化

2009年2月27日

曾自称“航空母舰”的嘉定马陆水产批发市场于上周三关闭，场内200多家批发商迁入位于北蔡的上海农产品中心批发市场。26日上农批水产区交易量已逾400吨，已成浦东规模最大的水产集散地。这是继1996年铜川路、2006年军工路水产集散地形成之后，申城水产市场发展史上第三次实质性大变化。

马陆水产批发市场于前年夏天开办，曾有220多家来自福建、浙江、江苏等地的批发商入驻，船捕海鲜、养殖海鲜的冰鲜海产交易一度非常兴旺。但各类活鲜交易一直未能成市，数以百计摊位空置，市场开办方为此亏损累累。今年春节前，马陆市场即准备关闭，场内批发商纷纷外出“寻方向”，最终绝大多数均选择搬至占地面积达2万平方米的上农批水产区。

消息传开，到那里进货的浦东、南汇、奉贤、金山等地宾馆、酒楼以及机场、开发区等企事业单位越来越多，浦西也有不少二级批发商到那里进货，供货方与进货方的上下家关系网迅速形成。在短短一周内，上农批水产区交易量猛增10倍。一名批发大户预计，由于驶往北蔡的浙、苏、闽、粤产地配送车渐多，按目前的发展势头，上农批水产区的日交易量有可能达到700－800吨。

第二篇：园林工具市场格局

园林工具市场格局

阳春三月，春暖花开，正是植树造林的最佳时节。园林工具作为必不可少的劳动生产用具，中国科技五金城市场销售开始全方位启动，纷纷大行其道，国内外并举唱起了销售主角。整篱剪、折叠锯、水管水枪、草剪以及铲子、修整器、花耙等琳琅满目的园林工具竞相登场，一时形成了内销外贸齐头并进的热火局面。

近几年，随着居民生活水平的提高和环保意识的增强，违背自然规律、破坏自然生态资源的错误做法越来越站不住脚，相反，充分利用自然与人文条件，植树造林、退耕还林、发掘城镇绿地资源等却搞得如火如荼。对环境保护的日益重视，在很大程度上促进了园林工具的俏销。

五金城绿如蓝园林工具经销商介绍，多年前，五金城园林工具的销售范围多是花木场场主、林农、果农等搞农业的对象，且产品品种单一，不外乎整枝剪、整枝锯以及浇灌类等几大常用系列，外形更是粗糙笨重，就连色泽一般也仅有黑、灰两色，单调死板。然而，随着机关团体、工矿企业、宾馆学校以及金融税务等企事业单位园林绿化的兴起，园林工具的销路猛增，曾几何时，一度受到冷落的园林工具还走进了千家万户。名目繁多的花具类、园艺锄耙、园艺锹镰、整篱剪、雪铲系列等等，甚至较为大型的草坪修剪机、割草割灌机、绿篱修剪机以及整平机、梳草机、水泵、园林喷雾器等都悄然进入了寻常百姓家。造型上小巧简便，色泽更不用说，嫩绿、天蓝、鹅黄等五颜六色明亮轻快，一看就令人爱不释手。金城市场五金大街荣锋园林工具经营户表示，如今的园林工具不比以前，无论是在企业规模还是在产品质量上较之以前都有了很大的飞跃。销售更是不用说，从起步时的近距离销售，到发展几年后辐射到上海、广州、重庆、哈尔滨等全国各大省市，而到如今已纷纷走出国门，凭借精湛的工艺性能和过硬的产品质量远销到了东南亚、欧洲、北美等国家和地区。尤其是美国，作为世界上最大的园林工具市场，近几年来也逐渐把目光投向永康，在园林工具业务上实现与永康制造平台和国际销售平台的完美对接。

据了解，目前五金城市场上较畅销的除了本地产绿如蓝、荣锋、云山、华东、丽州等品牌外，还引进了各类进口、国产名优割灌机、草坪机、绿篱机、油锯、水泵及其配件、园艺工具、手锯、剪刀等。另据经销商介绍，因为春节过后钢材、塑料等原材料价格的一路飙升，导致了五金城市场上园林工具的价格也呈现出了上扬趋势。

园林工具的发展前景是不是特别好呢？

第三篇：改革使河南省淮滨县农村金融格局发生变化

改革使淮滨县金融格局发生变化

2011.02.08

据新华网河南频道报道：河南省淮滨县立足县域经济发展，积极创办新型农村金融机构，大力整顿金融秩序，提升社会信用环境，不断创新农村金融产品和服务方式，收到良好效果。目前，该县金融机构由原来的４家增加到７家，金融机构新增存款用于当地发放贷款的比例达到５７％，由过去的资金“抽水机”变成了支持县域经济发展的“送水车”。

金融环境的改善，为该县经济发展提供了充足的动力。几年来，该县财政一般预算收入年均增长比例均在２０％以上，淮滨县县域经济综合实力在河南省的位次也大幅提升。

大力整顿金融秩序 着力提升信用环境

淮滨县地处河南省东南部，是国家重点扶贫县。频繁发生的水患，金融机构逐渐离乡进城、重工轻农的信贷政策导向，一度使得该县经济发展困难重重。据淮滨县县长吴刚介绍，银行“抽水”最严重时，全县新增存款用于当地发放贷款的比例只有２０％左右。由于融资困难，全县中小企业发展普遍步履维艰，有的甚至濒临倒闭。

为了重新激活金融市场，淮滨县政府决定，大力整顿金融秩序，着力提升社会信用环境。淮滨县有关部门多方筹集资金近百万元，在全省率先启动了县级社会信用信息平台建设，为全县近万家中小企业和个体工商户全部建立信用档案，并在全县范围内开展了信用状况评比活动。评比结果不仅全部纳入信用档案，而且面向社会公开。

在健全社会信用体系的基础上，他们又针对县域中小企业贷款普遍缺少抵押担保物的实际情况，建立并完善了覆盖全县的信用担保网络体系。去年

６月，注册资金达６０００万元的河南省予南投资担保公司落户淮滨。加上县财政出资成立的金财担保公司，目前，淮滨县已有６家信用担保公司和１７家乡镇农村（资产流转）担保中心，注册资本近两亿元。

用足用好国家政策 积极设立“草根银行”

由于历史原因，淮滨县一度只有工行、农行、农发行和农信社４家金融机构。而工行、农行的营业网点，也处于不断收缩状态。其中农行在淮滨县的营业网点，不仅由最多时的二三十个减少到两个，２００３－２００８年底之前，农行甚至完全停止发放贷款，彻底变成了一台资金“抽水机”。为了改变这种现状，淮滨县一方面不断加大县农信联社的改革力度，盘活农信社不良贷款，壮大其资金实力。另一方面，则通过“招行引资”等办法，使信阳市商业银行在淮滨县设立了支行。去年上半年，他们又抓住国家放宽农村地区金融机构准入门槛的有利时机，吸引广州农商银行作为发起行，与淮滨当地政府、民营资本联合，共同成立了注册资本６０００万元的新型农村金融机构——淮滨珠江村镇银行。这样，加上新成立的邮政储蓄银行淮滨县支行，在淮滨县设有营业网点的金融机构达到了７家，营业网点达到４９个。

此外，全县还在加强监管力度、保障资金安全的前提下，根据国家有关政策，成立农民资金互助合作社２５家。

信阳市商业银行淮滨支行、淮滨珠江村镇银行等新型农村金融机构的成立，像两条鲶鱼，激活了淮滨县金融市场的一池春水。在竞争压力下，淮滨县各金融机构开始改变过去坐等客户上门的习惯，争相出台信贷便民措施，提高服务质量。

说起金融系统的变化，淮滨县粮食加工业龙头老大、河南富贵食品有限

公司董事长傅凯深有体会。他告诉记者，前几年，淮滨县金融机构少，需要融资的企业多，融资成本非常高。有时费尽千辛万苦贷到的款，利率比国家基准利率上浮一倍还多。现在不同了，只要企业信用好，项目手续齐全，各家银行争着给你贷款，利率也很优惠。融资成本下降了，企业的市场竞争力自然就提高了。

积极创新服务方式 不断提高金融服务水平

县域经济发展慢，中小企业贷款难，除了社会信用因素外，很多企业没有相关证明，缺少抵押担保物，也是一个主要的原因。淮滨县常务副县长杨春丽认为，要想解决这一难题，必须创新金融服务方式，拓宽抵押和担保的范围。

近几年来，为了鼓励金融机构更好地服务于县域经济发展，淮滨县政府出台了一系列政策规定：金融机构对规模以上工业企业以及农业产业化项目发放的贷款，由县财政按贷款实际新发生额的５‰给予奖励；对县域金融机构和新型农村金融机构涉农贷款增量进行奖励，对新增存款用于本地放贷的比例超过７０％的金融机构，县财政给予重奖。

此外，淮滨县政府专门成立了金融服务办公室，在县行政审批服务大厅设立“金融咨询服务”窗口，为企业办理融资服务，提供政、银、企对接服务平台。据淮滨县金融服务办公室主任常晶介绍，近几年来，淮滨县财政每年用于金融创新的奖励和扶持资金均超过５００万元。

政府部门的鼓励和支持，资本市场相互竞争的压力，使淮滨县各金融机构在确保信贷资金安全的情况下，纷纷创新抵押担保方式。珠江村镇银行经过认真市场调研和细分，针对当地最急需却常常难以满足的“三农”需求，设计了“信用联保体＋最高额授信”“银行＋专业合作社＋社员”等新信贷模

式，并试点批量营销，为当地资源型企业创造了发展生机。

围绕当地主导产业经济发展，淮滨县农信联社、农行、工行等机构则重点开发了“多户联保”“公司＋农户＋担保公司”“惠农卡＋信贷”“船证＋保险＋信贷”等多种信贷服务产品。另外，他们还积极尝试开展银行承兑汇票、仓单、应收账款等新的抵押贷款品种，拓展了信用贷款方式，收到较好效果。因为靠近淮河，淮滨县造船业发展很快，对资金的需求量也很大。但是，由于在建船舶无法抵押，过去造船主要靠社会融资，资金成本很高，且不稳定。针对这一实际情况，淮滨县各金融机构大胆创新，在借鉴外地经验的基础上，先后开发出“订单＋担保＋定向支付”“船证＋保险＋信贷”等多种信贷组合方式，解决了影响造船业发展的资金瓶颈问题。

据淮滨县工信局副局长张文启介绍，去年以来，淮滨县造船业从银行融资两亿多元。其中仅淮滨县农信联社一家，就发放船舶贷款１．２亿元。在金融机构的支持下，淮滨县２０１０年生产钢质散装货船５００多艘，产值超过１０亿元。

(新华社记者李钧德)

第四篇：东北水产市场考察报告

东北水产市场考察报告

2012年1月13日至1月18日，我们一行2人对北京、沈阳、长春和哈尔滨水产品市场进行考察，并接触了一部分水产经销商，根据公司产品结构现状和市场流通产品品类进行针对性的了解分析，就如何启动内销市场形成初步思路。

一．东北水产市场的共同点

1.带鱼和南美白对虾为其市场的主导品种，在市场交易量占有压

倒性优势，鱼糜类制品主要以鱼丸居多，但质量参差不齐，价

格普遍较低，并且品牌对市场划分早已完成。

2.3.水产品多以粗加工为主，精深加工产品较少。条冻鱼类普遍价格较低。如200/300g二去罗非鱼市场一批价格

在每公斤10元左右，红鲳在北京、沈阳、长春和哈尔滨市场均

有销售，且有一定销量，但销售价格基本都在每公斤9元左右，鲶鱼只在沈阳和哈尔滨市场个别档口有售，一批价格每公斤8

元左右，哈尔滨经销商接货报价在每公斤6元。

二． 北京和东北水产市场的差异

北京、沈阳、长春和哈尔滨均为国内一线城市，但由于经济发展水平和地域消费习惯的不同，从市场产品流通结构和消费能力也呈现明显差异，如北京市场从2011年10月份以来，经销罗非鱼片的商户明显增加，有近10个档口销售，产品规格2/

3、3/

5、5/7 oz均有，销售价格平均在每吨2万元左右（大规格在2万以上，小规格在1.8-2万），说明已有相当一部分罗非鱼生产厂家对国内有一定

消费潜力的市场引起注意并且抢先进入，但在东北市场鱼片销售较少，但对本地淡水鱼类消费量较大，并且多以冰鲜条冻为主，长春市场尤为明显，这也与本地消费习惯有关。罗非鱼下脚料如鱼下巴北京和沈阳市场均有销售，但长春和哈尔滨未见销售。

三．建议

根据北京及东北水产市场实际情况，结合公司现状，我们初步提几点不成熟的想法，供参考：

2012年在做好主业罗非鱼的同时，应着力开拓内销市场，增加内销产品品种，改善产品结构，提高罗非鱼下脚料的综合利用率，并利用原料价格相对较低的小规格罗非鱼、红鲳、鲶鱼开发即食和速冻调理食品，具体建议如下：

1.重点开发南美白对虾市场，尽快选定一到两个区域市场，建立营销架构，确定人员和营销模式并做好进入市场的前期准备工作；

2.B级鱼片和不良品开发裹糠类速冻调理食品，可生产鱼排、鱼柳和鱼肉串等产品；

3.小规格罗非鱼、红鲳、海杂鱼由于市场销售价格较低，充分利用原料优势开发即食熟制品，通过深加工实现增值；

4.鲶鱼开片，通过切片、切断、切条，小袋真空包装推向超市和批发市场；同时还可开发速冻调理食品。

考察人：李柯

杨占通

2012-2-4

第五篇：常德市场水产市场定位报告

常德·农副产品电商综合体项目定位建议方案

（包括水产市场二期及一期一部分）

第一部分

项目定位背景

一、农副产品/电商园——国家重点扶持产业

二、常德——鱼米之乡

第二部分

常德市区商业（专业市场）情况分析

一、商圈分布情况分析 1.下南门商圈 2.桥南商圈 3.火车站商圈

二、专业市场情况分析

1.火车站市场（瓜果、副食品、干货、建材）2.甘露寺市场（蔬菜批发市场）3.桥南市场（小商品市场、副食品市场）4.财富广场（建材市场、茶叶批发市场）第三部分

项目定位建议

一、项目特性分析

二、项目定位建议

1、规划条件

2、项目主旨

3、业态定位建议

4、建筑形态建议

三、社会效益分析

四、经济效益分析 第一部分

项目定位背景

一、农副产品/电商园——国家重点扶持产业 1、2014年发布的中央一号文件明确指出，健全“三农”投入稳定增长机制。完善财政支农政策，增加“三农”支出。公共财政要坚持把“三农”作为支出重点，中央基建投资继续向“三农”倾斜，优先保证“三农”投入稳定增长。拓宽“三农”投入资金渠道，充分发挥财政资金引导作用，通过贴息、奖励、风险补偿、税费减免等措施，带动金融和社会资金更多投入农业农村。

今年中央财政用于三农的投入拟安排1.5万亿元，为落实中央要求，国家发改委、财政部、农业部、科技部、商务部、工信部等相关部委在连续十年重点支持农业的基础上，继续加大了支农扶持力度。这为涉农企业、农业部门和农业经济提供了前所未有的发展机遇。申请并获得国家支农专项资金，企业不仅获得了资金支持，申请过程本身也是对企业生产管理、公共关系的整顿和提高，同时对企业也是一种荣誉，表明政府对企业的认可，意味着企业品牌的提升。

2、近年来，我国电子商务飞速发展，为中小企业赢得了商机

据了解，2012年，中国电子商务市场规模(交易额)超过5万亿元，但从中国网购市场整体规模看，目前其仅占全社会消费品零售总额的1%-2%，在韩国比例为10%。全球最大的分析公司IDC发布《电子商务服务业的社会经济影响》的报告显示，53.84%的中小企业在电子商务方面每投入1元钱，就会带来163元的回报。IDC报告还指出，以阿里巴巴为代表的第三方电子商务平台有力地带动了中小企业电子商务的发展。有25.04%的中小企业表示，在阿里巴巴这样的电子商务平台上每投入1元钱，可带来平均234元的交易额回报。

3、电子商务发展成果

原住人口只有1000多人的义乌市青岩刘村，村民们如今经营着大约2000家网店。据统计，淘宝网上交易超过50万笔的“金冠”店铺，近十分之一都在这里。

2011年义乌全市网商营业额超过500亿元，其增长势头直追有形市场。这500亿的数字，是从“支付宝”的流量中统计出来的，其中不仅包括网商的营业额，还有部分是实体市场经营户通过网络支付的成交额。

随着中国中小企业加入电子商务，中国网商数量在2012年上半年超过8300万家，网络购物用户已经超过2.14亿人，占网络用户总数的比例超过了42%。其中北京、上海、广州、杭州等地是网商最为集中的地区。

在当前经济形势下，一二线城市电子商务成交额增长的速度有所放缓，但增幅仍达到了40%；而中国国内更多的三四线城市是以及以下城市网上成交额的增速更快，达到了60%。

4、湖南是网购大省。

2012年底全省网民总数达2200万，网民规模在全国排第11位，普及率达33.3％；湖南人喜欢网购，2011年在全国各省市网络购物订单总量中，湖南以1.7亿单排名第四，仅次于广东、浙江、江苏；2012年湖南订单总量为1.8亿单，排名第十。此外，湖南三、四线城市网购订单正在逐步上升，未来增长空间巨大。

二、常德——鱼米之乡

常德市位于湖南省西北部，西枕武陵山脉，北邻鄂西南，东临洞庭湖，南倚益阳市，历来是商贾云集之地。近年来，常德经济建设迅猛发展，交通状况大为改善，形成公路、铁路、空运、水运四通八达的交通网络。从全国来看，常德地处中西部交汇处，是中、西部地区人流、物流、资金流、信息流的主通道之一，具有良好的经济发展与市场开发区位优势。

常德享有“天下粮仓”、“鱼米之乡”的美誉，素有烟城、酒乡、茶都之称。近几年来，常德市坚持做强做大食品产业集群，以新型食品工业化带动农业产业化发展，新型食品产业逐步成长壮大，步入加速发展的“快车道”。

发展大基地。常德市将食品工业作为十二大工业支柱产业来抓，坚持发展粮油、畜禽、茶叶、果蔬、淡水鱼类等农产品资源，逐步形成规模化生产基地。目前，全市水稻种植面积860多万亩；烟叶种植面积4.8万亩；茶叶种植面积16.53万亩；高效水面养殖100多万亩；蔬菜种植面积100多万亩；水果种植面积120万亩；牲猪年出栏量627万头、家禽年产1.3亿羽。各地以 “公司+基地+农户”的模式进行市场运作，先后形成了金健米业的优质稻基地、洞庭水殖的水产品养殖基地、阳光乳业的奶源基地、常德酱板鸭企业的鸭子养殖基地等一批专业生产基地。今年，常德市委、市政府又做出了以工业园区为载体，竭力打造食品工业强市的决策，特别是以西洞庭现有的粮油、制糖、生猪加工等优势产业为基础，围绕农副产品精深加工，加大投资力度，着力打造特色鲜明、优势明显的食品产业高端基地。

培植大企业。坚持以工业化带动食品产业化，大力培植发展加工企业，目前全市共有食品企业1600多家，其中规模以上企业126家，完成总产值320.5亿元，同比增长28.4%，创造了三年翻番的神话。先后打造出武陵放心食品等13个国家级和5个省级标准化示范区，发展了金健米业、洞庭水殖、国人重啤、盈成油脂、中意糖果、惠生肉类、洞庭春米业、华泰肉类、洞庭牧业、金果果蔬、湘鲁万福、广积米业、富民桥食品、天泽农业等13家核心企业。金健米业在全国粮食行业中第一家上市，其资产总额达16.5亿元，成为国家级重点龙头企业。

创建大品牌。面对市场经济的激烈竞争，常德市注重发挥基础优势，引导企业增强品牌意识，将具有常德特色的优质食品打造成全国、全省知名品牌。通过近些年努力，金健牌大米、金健牌面条、中意糖果3个产品成为中国名牌产品；金健牌食用植物油和面粉、德山牌德山大曲酒、八百里牌系列白酒、重庆牌国人啤酒、国人牌啤酒、陬福牌高麦芽糖浆、金果牌水桔片罐头等23个产品成为省名牌产品；金健米取得了“绿色食品”证书，“金健”商标被认定为“中国驰名商标”；一品江南调味品、腾琼保健茶、鸿鹰祥“梅花牌”糖化酶等9个产品获省著名商标；石门白云银毫、桃源野茶王等通过有机茶认证。惠生冷鲜分割肉被中国食品工业协会授予“中国营养十佳倡导品牌”。常德地方食品日益展现出蓬勃生机，像中意糖果、张老头牛肉干、木子豆乳、惠生“歪脖脖”熏腊制品、绿康食品等一批地方特色食品多次获得了农博会金奖。

开拓大市场。常德市充分发挥在资源、品牌、基地等方面的优势，坚持以安全为首，以诚信为本，大力拓展市场。岩下荣祺、金健米业、洞庭牧业、金果果蔬等企业严格执行安全质量标准，其产品不仅通过了ISO9000质量保证体系认证，有的还通过了国际通行的HACCP认证。常德金健米、德山酒、酱板鸭、牛肉干、豆腐乳等地方特色风味食品，更是在省内外形成了一定市场影响力。鸿鹰祥、岩下荣祺、加州食品、汇美食品、金果果蔬等企业积极开拓国外市场，在欧美市场赢得一席之地。泰顺食品公司已取得对亚韩地区、欧盟和美国的注册认证，成为全省第三家取得对欧盟出口权的水产品加工企业。

形成大体系。常德市大力发展品类繁多、体系完备的新型食品工业体系，以粮食加工业、食用油脂加工业、蔬菜加工业、肉类制品加工业、水产类制品加工业、酒类制品加工业、茶叶制品加工业和糖类制品加工业八大类型为重点，形成了米面油加工、水果加工、水产加工、禽蛋加工、蔬菜加工、烟、酒、茶、肉制品、豆制品、乳制品、调味品等门类众多，新型食品、方便食品、保健食品、休闲食品、绿色食品、婴幼食品、烘焙食品及地方特产等体系健全的食品产业格局。统计显示,常德市食品工业经济总量已占工业增加值的18.6%，占全市GDP的7.8%。同时，注意建立食品产业的安全监管体系，从2002年开始实施食品放心工程，2004年成为全国首批食品安全信用体系建设试点市之一，市政府连续5年将食品安全工作列入全市10件为民办实事之一。

第二部分

常德市区商业（专业市场）情况分析

一、商圈分布情况分析

1.武陵区下南门商圈

上千年的人文沉淀，武陵区下南门商圈是常德的政治、经济、文化交流中心。武陵区下南门商圈，为常德传统商业区，以中高端商品为主，是品牌店汇聚的地方。街铺、专卖店、批发市场、超市„„常德的商业业态蔚为壮观，既不乏大型百货，城市综合体也已在规划，商业氛围浓郁。沿街店面租金为80元/㎡—150元/㎡.月。如：武陵大道，50平米年租金为10万元。建设路，30平米沿街店面年租金为4万元。洋池路，25平米年租金为1.5万元。

2.武陵区火车站商圈

火车站商圈主要以专业市场为主，如建材家居、副食城、五金农机、水果市场、干货市场等。因为其靠近常德火车站、汽车总站物流便利，成为常德主要市场的集聚区域。沿街建材家居租金为70元/㎡—80元/㎡.月左右。

3.鼎城区桥南商圈

鼎城区桥南商圈主要以桥南市场为核心，如小商品、副食城、小五金、建材、家居等。因为其靠近鼎城区的居民集聚区域，市场规模大，成为鼎城区主要市场的集聚区域。沿街店面租金为50元/㎡—100元/㎡.月左右。

解析：

常德商业发展空间较大。常德的老牌商圈，下南门、火车站、桥南这三大地标，历来是商家抢滩之所在。从总体来看，目前商贸的业态老化，物业陈旧，配套匮乏，是常德商业发展的主要掣肘。中端的市场是目前各投资商、开发商主要追求的方向，竞争力强；高端的商业地产市场，是政府和开发者研讨的方向，如何打造鼎城区的亮点商业、迎合商业发展潮流的电商园，为常德的发展起到领头羊作用？寻找空白、嫁接全世界流行的前卫创意性综合性商业体，应该是合适的出路。

二、专业市场情况分析

1.火车站大市场（瓜果、副食品、干货、建材）

常德火车站大市场是经湖南省政府批准立项，由武陵区政府独立兴办的省、市重点工程。市场规划占地70公顷，前期已开发建设20公顷，完成总建筑面积20万平方米，建成的主要项目有糖酒副食城、家电日化城、百货服装城。电子电脑城已开工兴建。大市场投资总额达3亿元。2000年9月，国家内贸部在常德火车站大市场成功举办了中国首届中西部地区糖酒副食展销会。

其中常德农产品大市场选址临207国道，位于常德火车站以西800米处，总规划面积为500亩，一期工程占地158亩，总建筑面积为109520平方米，包括综合服务楼、干货市场、粮油市场、水果市场、水产市场和5000T冻库。干货市场位于水果市场以北，该市场为沿街市场近几年集体搬迁的新址，为大棚结构，共六幢房，共96间，每间的经营面积为50平米/间，年租金为1.3万元/间。目前开门率为50%，经营状况较差。

水果大市场位于市城郊南坪乡，于2003年与开发商合作新建的。市场占地面积24亩，建筑面积2100平方米，总投资1700万元，建有门面110个、轻钢大棚6000平方米，是目前省内一流的水果批发市场，买卖全国市场。市场年交易额2亿元左右。目前经营状况良好，每间铺面的面积为45平米为主，年租金在2万元——4万元。免收管理费，其卫生费为10元/月.间。

副食品大市场，1999年开业。目前经营状况较差，市场开门率为30%左右，经营的范围比较杂。经营面积为一拖二，总面积120平方左右。2007年的售价为18万/间。目前租金9000元——1.3万元/间，市场没有统一管理。而且结构老旧，楼梯结构很浪费。二层本计划整体做市场，但市场开业至今从没招商经营过。

2.常德甘露寺蔬菜批发大市场

常德甘露寺蔬菜批发大市场位于湖南省常德市人民东路118号，是农业部定点的鲜活农副产品批发中心。湖南省的重点市场，市政府的“菜篮子”工程。是武陵区委，区人民政府建设管理的以蔬菜批发交易为主体，兼营水果、水产品、粮油、畜禽、种于等农副产品的综合性、多功能、跨地域、跨行业的全方位批发大市场。开发商为常德市华厦房地产开发有限责任公司。

来自市场占地10万平方米，总投资5100万元,建筑面积50000平方米，共设经营门面和摊位1118个，并拥有与全国各大中城市蔬菜批发市场相互交汇的信息网络体系，业务辐射20多个省、市、自治区，年交易量4.8亿公斤，年交易额6.6亿元。市场配套设施齐全，邮电、电力、供水、排水系统完善，公安、工商、银行等管理服务机构齐全，另外还建有大型冷库和仓库供客商使用。以蔬菜批发交易为主体，兼营水果、水产品、粮油、畜禽、种于等农副产品的综合性、多功能、跨地域、跨行业的全方位批发大市场。

该市场经营户大多数是当地人。货源直接由产地如内蒙、云南、山东等出产地直接运过来。消费市场为下辖周边各县市及乡镇。批发区一共60多个摊位。每个铺位为年租金为5万—8万。通过竞标的形式获得租赁权，一年一租。进场费为0.01元/斤，搬运费为0.02元/斤。市场经营商户对市场管理和目前市场交通都很不满意，希望有新市场代替。

3.桥南大市场（小商品市场、副食城）

湖南常德桥南大市场位于湖南省常德市桥南区,桥南新市场投资６亿元，在桥南工贸市场原址上发展性重建，总规划占地１２０多亩，分两期实施。一期建成设计门面４３００多个，建筑面积为１１．６万平方米的经营区；二期为物流、仓储、停车场等配套设施区。桥南新市场在规划设计方面采取人性化设计，科学考虑了人流和物流疏导要求，并配备了中央空调、扶手电梯、观光电梯和高标准消防设施。

对桥南商圈的发展方向，桥南市场辐射面已达１０省２００多个县市，整个桥南商圈已形成包括家电、轻纺、副食、建材、水产、蔬菜等十二大专业市场集群。桥南新市场作为整个桥南商圈的龙头，包括服装、鞋类、百货、床上用品、文体用品、出版物、电子通讯、日化等十二大强势专业。

桥南大市场目前经营状况良好。老市场开业时间为1986年。新市场开业时间为2006年。小商品鞋类一楼租金面积约为10—20平方，年租金为8000—10000元。合同一年一签。市场管理费为100元/月。整个市场开业率100%，转让的摊位很少。

副食城占地面积约30亩，位于常德武陵大道北段，由村里筹建集资成立，开业时间为1998年，上下两层共计70平米——100平米，根据位置好差，年租金在2万—6万/间。市场经营状况良好。商家反映该市场停车场等配套不够，市场整体规划布局不够科学合理。

4.常德桥南财富广场（建材市场、茶叶批发市场）

常德桥南财富广场，位于鼎城区玉霞大道与金霞大道交汇处。总面积约为11000平方米；由常南汽车客运总站、财富广场、银通商城三大板块构成。由茶叶茶具批发市场、土特产产品批发市场、防水保温建材批发市场、摩托摩配电动车大市场、五金机电水暖批发市场五大批发市场组成。开发商为常德市银通房地产有限公司。

常德桥南财富广场采用科学先进的商业管理模式，实行“五个统一”，即：统一形象、统一规划、统一管理、统一推广、统一服务。为人民带来体贴、周到、优质、高效的服务。2006年，常德桥南财富广场开始施工建设。2009年初，常德桥南财富广场正式竣工。2010年，常德桥南财富广场入驻商铺已经达到2000家。

常德桥南财富广场整个市场经营四年，开门率为90%以上，经营状况良好。目前主要以建材和茶叶为主，销售率在80%以上。08年开盘销售，其当时商铺价格为3000元—4000元/平方，商铺为一拖二。商铺面积在50平米左右，目前单价6000元每平方。

二、三层的住宅面积约在120平方。一拖二，总面积为170多平方，总价为100万左右。目前租金为每年2—3万/间。沿街店面为开发自己持有。茶叶市场经营户约76家，大多数茶叶市场商户为福建人，据悉，主要原因是开发商为福建老板。

解析：

常德专业市场经营氛围较好。市区的专业市场基本存在市场比较陈旧，市场结构老化，交通不便，管理不完善、火灾隐患大等情况。除了桥南财富广场，近年开发的大型市场项目基本是空白，据实地市调财富广场的经营状况良好。因此，常德做专业市场的发展空间很大，尤其是农特产、农副产品等，急需一个全新的市场来改善升级。

第三部分

项目定位建议

一、项目特性分析

根据市场调研分析，该项目具备以下独特优势：

一是地理位置好、交通便利，是鼎城区和德山开发新区交汇的核心的位置。

项目位于常德市鼎城区武陵镇三滴水村。东临善卷路（319国道），南临三滴水路，西临大湖路，北靠杨家港路。

二是该项目建设有市、区两级政府强有力的支持和政策倾斜。

常德水产大市场是湖南拓宇置业在湖南常德投资修建的专业市场，是国家农业部和省发改委批准的市场建设重点工程和国家商务部设立的水产价格监测市场。是常德市鼎城区委、区政府2008年上海招商会上招商引进的重点项目。

三是一期的专业性市场人气和氛围作为强有力的经济基础保证。

目前, 市场一期工程已全面竣工，已于2011年12月18日正式开业。市场一期拥有鲜活鱼交易门面104个，鱼需渔具门面60个，综合服务楼一栋。建筑面积4万多平方米，完成投资额1.6亿元。市场现有水产品经营户100余家

因而，该项目具有良好的市场前景，可行性非常强。

二、项目定位建议

把握常德商贸现状机遇并跟随国家政策导向，引入互联网经济，导入电商园模式，为本项目未来发展注入可持续发展的动力，且针对本项目一期现状，提出项目定位建议如下：

1、规划条件

具体规划条件及要素原已确定。

建议项目规划根据“电商综合体”定位作适当修改，此处不一一展开。

2、项目主旨

打造经商、办公、生活的电子商务产业园，为大众及小微企业建立创业创富的平台。

3、业态定位建议

（1）水产品区

（2）农副产品区（土特产、干货、茶叶、调味品、果蔬、糖酒、滋补保健品等）（3）小商品区（日用百货、电子产品等）（4）电商（小微企业）产品展示区

（5）餐饮区（美食街、农家（环保）菜馆、鱼餐厅、海鲜馆、咖啡馆、茶馆、等）（6）休闲娱乐区（足浴、理疗、水疗、SPA等养生、电玩、网吧、KTV、影城等娱乐）（7）写字楼区（8）公寓区

（9）文化展示区（常德名人文化、常德历史文化等）（10）仓储物流停车区

（11）配套区(药店、商务宾馆、星级酒店、等)（12）冷链物流

4、建筑形态建议

（1）内街为两层钢筋混凝土框架结构建筑，外街为3-4层钢筋混凝土框架结构建筑。（2）小场馆以三层钢筋混凝土框架结构。

（3）写字楼、公寓建设为11-19层钢筋混凝土框筒结构。

三、社会效益分析

电子商务园区的建成，提供了更广泛便捷的市场途径，可以将常德区域型市场延伸为全国乃至全球市场，为本地农副产品、当地特色产业、旅游业拓展销售推广渠道，带动农业、生产加工型工业企业、物流等服务行业发展，提高居民收入和GDP的增长，从而增加劳动人口就业以及地方税收收入的大幅增长。

四、经济效益分析

1.项目经济指标：

占地规模： 容积率： 建筑密度： 绿化率： 总建筑面积： 2.项目直接经济效益平均市场售价： 预计总销售收入：平均综合建筑成本： 预计税收总额： 项目收益率：

3.项目间接经济效益

建成后可容纳经营商家数量：

预计直接就业人数： 预计间接就业人数： 预计市场年交易额： 预计年税收收入：

（注：整体项目详细前期营销推广方案待我方项目组进驻后再出。）