房地产泡沫成因与对策

第一篇：房地产泡沫成因与对策

2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是：

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

二、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。

三、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。

总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。

第二篇：高职犯罪成因与对策

高校职务犯罪成因及对策 摘 要: 所谓高校职务犯罪是指高等院校的国家工作人员利用职务便利实施的各种犯罪行为。高校职务犯罪既具有我国整个职务犯罪生成的共性，但更具自身生成的典型性。通过数据分析方法定性研究近年来高校职务犯罪案件，总结其典型生成特征，以期提出行之有效的预防机制。

关键词:高等院校;职务犯罪;特点原因;预防对策

一．引言

高校职务犯罪，即高校党政管理干部利用手中的各种权力徇私舞弊、贪污受贿而触犯法律。高校，曾几何时是人们心目中的一块净土，素有“象牙塔”之称。随着我国市场经济的不断深入，高等教育体制改革的逐步深化，国家不断加大对高校的投资力度，高校通过各种渠道获得的纵向和横向资金有了大幅增加，高校的资金多了，招生自主权大了，基本建设规模也逐年扩大，宿舍楼、教学楼、实验楼拔地而起，各种教学、实验、行政配套设施采购数目庞大，学生人数逐年增加，我国高等教育进入了前所未有的快速发展轨道。但在取得骄人成绩的同时，高校在招生、基建、采购、财务等领域也屡屡出现了腐败问题，高校职务犯罪成为媒体和大众关注的焦点，高校已成为继国有企业腐败、政府职能部门腐败后新的职务犯罪重灾区，权威人士分析高校腐败的发生和蔓延经历了上世纪90年代初期的萌芽、90年代中期的发展和如今的大面积爆发三个阶段。尤其是近年来腐败案件呈上升趋势，数量之多，金额之巨，情节之恶劣，涉案人员职务级别之高，都是过去所没有的。

根据北京市海淀区法院日前的统计，近三年来，海淀法院受理的涉及高校教职工职务犯罪案件呈现迅速增长的趋势：2004年至2006年间，海淀法院受理涉及高校教职工职务犯罪共计20件28人。其中，2004年1件1人，2005年4件6人，2006年15件21人，案件平均增长率为287.5％。

北京海淀区为全国高校最集中地区。截至2005年，国办、市属、民办等各类高校总计58所。而涉及教职工职务犯罪的高校高达14所，占海淀高校总数1/4。主要涉及的犯罪罪名分布及犯罪数额情况为：挪用公款犯罪案件8件12人；贪污犯罪案件8件13人；受贿犯罪案件4件5人。总犯罪金额高达人民币421.6万元，最高犯罪金额为100万元，最低犯罪金额2.2万元。

长期以来,高校被人们看作是一方净土,认为大学教师能够自觉抵制各种腐朽思想的侵蚀,腐败的发生机率较小。高校系统内发生的职务犯罪不仅影响高校师资队伍的稳定,一定程度也损坏了高校的形象,容易产生不良的社会反响,亟需引起各方的高度重视。本文试以发生在某师大的职务犯罪案件为例,透析高校职务犯罪案件的原因,并提出防范对策。

二、当前高校职务犯罪的主要特点

1、犯罪主体集中,主要是高校行政管理干部或某些关键岗位的人员。在这5起案件中,分别涉及某师大设备供应处原处长、采购员和后勤集团的原党委书记、办公室主任。这些人员具有相应的行政管理权和对资金的支配权,犯罪行为也与他们担任的领导职务或管理职务有关。

2、群体性腐败现象突出。在贿赂案件中,一名行贿人为追求利润最大化,达到取得工程或推销商品的目的,往往会向同一部门的经办人员和负责人行贿;而在贪污案件中,涉案人员则利用学校管理制度的漏洞,相互勾结,共同实施贪污行为。某师大设备供应处的3起受贿案和后勤集团的2起贪污案均属此类群体腐败。

3、发案部位主要集中在物资采购和资金管理环节。高校在改建迁建工程中,需要采购大批量的家具、实验室器材等,个别人员在物资采购过程中,利用职权收受回扣,为个人谋取不正当利益。而随着高校后勤服务的市场化,后勤集团这种企业在运作过程中,资金管理不规范,私设“小金库”,容易引发贪污犯罪。

三、当前高校职务犯罪多发的原因

高校职务犯罪产生的原因是多方面的,既有社会大环境的影响,也有学校内部管理方面的因素。主要是在高校教育规模快速扩张、市场行为逐渐增多的背景下,为权力寻租和职务犯罪提供了可乘之机。

1、一些高校教职员工的法律意识缺失。在高校的教职员工中,文化水平和业务水平普遍较高,不知法、不懂法的现象并不多见,但在一些人身上确实存在着法律意识、法制观念淡薄的问题,在经济利益面前个人私欲膨胀,不能正确对待手中的权力,把权力当成了谋取私利的工具,在关键时刻把握不住自己,最终走上了犯罪的道路。

2、廉政教育缺少针对性、有效性。高校有廉政方面的规章制度,也对教职员工开展常规性的廉政教育,但由于忽略了教育的针对性,使教育的效果大打折扣。此外,像某师大虽然设有专门的法学专业,但从未对本校的教职工开展针对性的普法教育,导致一些高校教职员工对合法与非法的界限把握不准,对违法犯罪行为缺乏足够的警惕。

3、受社会上急功近利浮躁风气的侵袭。采购行业是职务犯罪案件易发多发的领域,行业不正之风潜移默化地影响着高校从事采购的员工。高校设备供应处主要负责学校设备物资的采购和实验室的管理。高校的跨越式发展,随之带来设备器材采购量的急剧上升。一些教职员工由于认识上出现偏差,看社会负面东西多、正面东西少,认为大家都在捞,不捞白不捞,盲目从众,致使其坠入犯罪的深渊。

4、规章制度不落实。高校亦有很多规章制度,然而在案发后分析,最大的问题却是制度的执行力欠缺,使一些好的制度形同虚设。如后勤集团制订的规章制度涉及了公司管理的各个方面,其中也包括了财务支付、票证管理的流程操作。但是在执行制度的过程中,由于领导的任意妄为,群众的竞相效仿,制度的约束力也就荡然无存了。

5、内部监督防范不到位。后勤集团是某师范大学与上海高校后勤服务中心联办的公司,是学校所属的服务性单位,其资产属某师大所有。学校对集团公司的管理较为粗犷,对“一把手”的权力没有制衡,以致造成党委书记既管人事,又管经济,大事小事全是一个人说了算,加之内部审计等监督措施跟不上,监督的效果欠佳。

6、高校行政人员的岗位流动性不大。高校从事行政工作的人员相对较少,导致了从事教学设备采购等后勤工作的人员相对固定,客观上为腐败滋生提供了便利条件。如某师大设备供应处的方某某、徐某某,他俩从1979年起就在该部门工作了,长期以来岗位固定不变。行贿人对其个人情况比较熟悉,往往以各种名义投其所好送钱送物。

四、当前高校职务犯罪的防范之策

预防职务犯罪是一项系统工程,必须按照“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的方针,坚持教育、制度、监督并重,从源头上预防和遏制高校职务犯罪的发生。

1、全面推行校务公开机制,防止内部集权。只有将学校重大决策(如采购招标项目、工程建设单位资质状况等)的相关信息在学校范围内予以公开公示,“阳光”操作,在充分吸收社情民意的基础上,才有可能做出较为科学、民主的决策。纪检监察部门要参与重大事项的决策过程,并对决策运行情况随机检查。

2、进一步完善招投标机制,规范操作流程。对大宗物资设备的采购项目和基建工程,实行议标、决标分离的公开招投标制度。招投标结果要在学校范围内公示,真正实现开标、评标、询标、决标全程公开透明。对公开招标确有困难的重点实验室设备等的采购,应尽量参照询标、决标分离的办法进行,并吸收纪检监察部门介入采购过程进行监督。

3、健全内部财务监管机制,防止行为失范。要建立由高校教育行政主管部门牵头,纪检、监察、审计三项职能合署办公的办事机构,重点对基础建设项目的预决算、大宗物资采购的财务内部审计和财务制度执行情况的督查,实行同步跟踪监督和定期检查。此外,要定期开展财务专项检查,对“小金库”进行全面清理,严格财务管理。

4、推行重要岗位轮岗制度,防止个人腐败。对高校中层以上领导干部以及重要岗位人员,实行轮岗交流制和离任审计制。实行轮岗制,有利于激发干部创新热情,防止有些干部在同一岗位工作时间过长,形成一定的关系网和业务上的利益圈子,抑制职务犯罪的发生。同时利用干部交流契机进行离任审计和廉政谈话等,发现问题及时解决。

5、强化权力运行监督工作,保障制度执行。要围绕高校师生关注的热点问题和人、财、物管理等容易滋生腐败的领域,抓住重点环节,实现权力运行过程的动态公开,并把动态公开与全程监督相结合,切实提高监督工作的针对性和实效性。加强对各级领导班子落实“三重一大”制度和党风廉政建设责任制,执行干部廉洁从政规定情况的监督检查。

6、推进廉政文化进校园,促进教职员自律。在高校努力推进行廉政文化,营造“以廉为荣、以贪为耻”的氛围,把廉政教育融入校园文化之中,渗透在师德师风建设过程里。在校园里设立预防职务犯罪的宣传专栏,要通过举办法制课讲座,参观警示教育基地等活动,促使教职员工培养内在的道德自律感,养成依法依纪办事的良好习惯。

7、惩防并重,各方形成预防联合互动机制。要坚持惩防并举,标本兼治的方针,对职务犯罪行为做到发现一起查处一起,用刑罚的严厉性震慑人,用刑罚的必要性清醒人,使教职员工提高职务犯罪防范意识,从而更有效地遏止职务犯罪的发生。高校纪检监察部门要加强与地方检察机关的合作交流,建立职务犯罪预警和风险管理机制,做到早发现、早纠正、早处理,使职务犯罪止于未萌。

五．结论

职务犯罪是一个严重的社会问题。通过对高校系统职务犯罪案件特点和成因的分析,我们可以看出加强高校预防职务犯罪工作,是一项长期而艰巨的任务。预防高校职务犯罪,维护健康的精神家园,树立教育的良好形象,对于遏制社会腐败有着十分重要的特殊作用。

参考文献：

1.傅远佳;;新时期职务犯罪的特点及预防对策[J];钦州学院学报;2006年05期 2.陈永安;浅谈高校职务犯罪的发生及其预防[J];龙岩师专学报;2004年05期 3.王定云;;高校合并视野下职务犯罪及其预防初探[J];中共太原市委党校学

报;2006年01期 4.庹彩珍;;高校财务人员职务犯罪及预防遏制[J];教育财会研究;2006年06期 5.赵彭龄;;高校资金管理和采购工作中职务犯罪问题研究[J];教育财会研

究;2006年01期 6.李宏君;侯宜仁;张少泽;;浅谈职务犯罪的成因及预防[J];吉林工程技术师范

学院学报;2006年11期 7.张孟英;积极探索高校预防职务犯罪工作新机制[J];天府新论;2004年S1期 8.宋睿;马卫华;;高校职务犯罪问题研究[J];山西高等学校社会科学学报;2006

年04期

9.徐丽森,李宁生,殷盛水,耿连顺;高校职务犯罪及其预防遏制[J];江苏警官学

院学报;2002年05期 10.王凯石,周芳;职务犯罪的原因分析[J];云南民族大学学报(哲学社会科学

版);2004年01期

第三篇：房地产泡沫仍是中国经济最大问题

房地产泡沫仍是中国经济最大问题

尽管日前温家宝总理表示当前中国经济仍处于良好运行态势，但市场对国内经济增长下行风险担心又起。个人认为，中国经济出现“硬着陆”的可能性不大。只要政府下决心挤出房地产泡沫，中国经济不存在所谓的“硬着陆”或“软着陆”，在未来较长的一段时间里，中国经济仍然处于上升通道中，只不过其增长速度与增长质量与前10年会有很大不同。

当前国内经济下行的原因，一方面与金融危机后欧美国家和地区经济面临衰退的风险有关。由于欧盟主权债务危机，4月欧盟地区对中国外商直接投资（FDI）下降28%，从而使得中国4月外商直接投资比去年同期下跌0.74%。中国进出口贸易全面下降也与外需大幅减弱有关。另一方面，也跟政府有意识地对国内生产总值（GDP）快速增长进行调整有关。

政府有意识地降低GDP增速，使得政府宏观政策不会鼓励国内经济增长回到几年前10%以上的增速。从这个角度来看，GDP增长下行在常理之中。

过去数年以房地产为主导的中国经济，严重超支了中国未来的经济增长，只要政府决心挤出房地产泡沫，国内经济增长下行是必然趋势。从今年以来的情况来看，中央政府对房地产宏观调控的决心已达到共识。

在中国GDP中，房地产投资占有大约13%比重，随着住房销售下降，今年以来房地产开发投资增长出现较大幅度下滑。今年一季度房地产开发投资增长23.5%，与2011年同期相比下降达11个百分点。无论从住房销售金额还是从住房销售面积来看，一季度同比都出现负增长，从而使得与房地产相关的不少产业必须进行调整。由于早几年经济过度“房地产化”，要挤出房地产泡沫，就必须把早几年过度繁荣局面进行扭转，房地产“去投机化”及“去库存化”通过关联产业影响经济增长也是必然。但这种“去投机化”及“去库存化”对经济增长的影响也不要过高估计。因为，尽管当前国内房地产销售全面下降，已影响到与房地产相关的许多产业及行业产能过剩，影响到不少行业出现行业性亏损，比如钢铁业、建筑材料业等，但这只是与经济快速增长时及房地产泡沫巨大时相比较，而这样的经济增长及房地产增长是不可持续的，是必须进行调整的。因此，这些与房地产关联十分紧密的行业借助于房地产泡沫挤出调整也是必然。

当前中国经济生活中最大问题仍然是国内住房市场的泡沫及库存全面上升。从当前房地产情况看，由于住房销售全面下降，而住房生产持续快速增长，但房地产开发商住房价格下降意愿不强烈，使得全国不少地方住房库存全面上升。如何消化国内房地产市场巨大的库存则成了化解当前中国经济下行风险最大的问题。因此，当前中央政府仍然会坚持现有的房地产政策，通过这方面迫使房地产企业把住房价格降下来，从而释放出居民的住房消费需求。

当前国内房地产市场并非是靠信贷增长来鼓励居民购房，而是在银行信贷不准用作住房投机炒作的情况下，如何把各地居民住房消费释放出来。实际上各地住房价格的调整幅度越合理，住房消费需求释放越大。这才是化解当前中国经济面临下行风险的关键所在。

第四篇：房地产市场泡沫讲稿

接下来讲讲现实中的例子。由于不论在历史中还是当下的中国，房地产市场泡沫都是人们很关注的问题，所以今天就以房地产市场为例。

什么是泡沫？当资产价格高于其内在价值时就产生了泡沫。

真实需求者购买房产是为了获得其居住的使用价值——不论是自住还是出租，这部分需求叫真实需求；但投机者买房不是为了住，而是为了通过其短期价格波动，利用价差套利，常常表现为对房屋空置持有，这部分需求叫虚假需求。由于投机者的虚假需求造成的房产价格的虚高就造成了泡沫。

房地产商面对市场上的真实或虚假需求，反应就是大力建房，但盖房子周期长，并且土地供给是有限的——特别是在一二线城市，所以最终形成供小于求的情况，房价上涨。这时真实需求者会选择赶紧买房，不然就买不起了；投机者看到市场中有利可图，也会大量涌入，并选择持有房产直至价格不再上涨。当泡沫越来越大的时候，与之对应的是买房人与房地产商有限的钱，于是大家选择向银行借款。这时人们就在进行杠杆投资了；当房价越来越高，人们买房最初向银行借50%，后来借70%甚至80%，杠杆率提高，也就产生了次级贷款。

房地产市场一片繁荣的时候，房地产极其相关产业都大赚一笔，投机客也赚了；但真实需求者大量欠债，可支配收入减少；其他与房地产无关的行业由于消费市场被挤压而萎缩。于是大家都进入房地产市场，去做投机客，经济脱实入虚。

这时房价就很高了，泡沫已经足够大。一种情况是部分投机客开始抛售房产，其他人为了不被套牢也开始跑路，于是需求暴跌，供给暴涨，房价大跌。剩下没跑成的投机客、房地产商都没钱偿还银行负债，真实需求者看房价还没负债值钱，于是也不还款了。于是银行倒闭，经济崩溃。这叫硬着陆，例子是08年的美国。这种情况是投机客先动手，第二种情况是政府先动手。当政府采取政策限制房价，投机客也会抛售房产……后面的故事就一样了。这也是硬着陆，例子是1990,91年的日本。

那中国呢?有没有一种在清理泡沫的同时减小对经济冲击的实现软着陆的办法呢？这就需要在清理投机者的同时用真实需求填补他们的退场造成的空缺。要想清理投机者，可以通过限购和征收房屋空置税；要想增加真实需求可以给予政府补贴，可以将房屋与教育、户口挂钩。可以看到我国政府的政策正向这方面靠拢。至于效果如何，我们可以期待一下。

第五篇：后进村党支部的成因与对策

后进村党支部的成因与对策

一、后进村党支部的成因

后进村党支部绝大多数在政治、经济、文化、意识形态等方面落后，主要表现为村班子瘫痪或不健全、“两委”关系不协调、党员发挥作用较差、集体经济薄弱、村域经济发展长期落后、村情不稳定等。后进成因主要体现在以下几个方面：

1、村级班子战斗力不强，缺少一个领头雁。表现为“三难”：优秀人才外流，村内选人难；多年未发展党员，党员中选人难；后备干部缺乏，储备人才中选人难。村班子虽有人支摊，但不干事、不想事，在群众中失去了威信。事实表明，后进村与先进村最大的差距是干部素质和人才问题。

2、村域经济落后，村集体和群众无钱办事。主要表现为：村集体负债累累，无力兴办公益事业，甚至无钱办公；村域经济发展缓慢，产业结构不合理，农产品卖难；农民收入微薄，生活水平低；村干部“双带”能力不强，缺乏服务意识和服务本领，化解集体债务没有招法。村民缺乏引导和示范，致富无门，是后进村经济长期落后的根本原因。

3、村内各种关系不理顺，村情不稳定。主要表现为：党群、干群关系紧张，甚至公开对立，群众上访不断；村风不正，封建迷信和宗教势力抬头，宗派和家族势力干扰村政，村干部受打击和排挤；历史遗留问题长期得不到解决，群众对村班子意见大。主要原因：一是村干部素质不高、工作方式方法不当，侵害集体和农民利益引起群众不满。二是遗留问题难解决，积累和激化了干群矛盾。一些村在宅基地、土地延包、税费收缴、计划生育、债权债务等方面存在遗留问题。由于这些问题直接关系到村民的切身利益，而且年代久远、错综复杂，村班子解决不了或解决不好，就会成为群众对班子不信任和上访的理由。

4、村“两委”班子关系不协调、合力不强。村“两委”不协调主要有三个方面的原因：一是部分村“两委”班子在认识上存在误区，摆不正各自的位臵；二是素质差异造成矛盾对立；三是由于政策原因，客观上造成乡镇对村“两委”干部管理一手硬、一手软。

二、整顿后进村党支部的对策

（一）实施“素质升级工程”，以开展“四培育”为重点，创新村级干部选用和培训机制

1、创新选拔任用机制，选准用好村干部。把是否立党为公、执政为民，有无发展经济、带领群众致富能力和本领做为选拔和任用后进村党支部书记的重要尺度，按照本地实际需要坚持标准选贤任能。在坚持标准的前提下，扩大选拔范围，丰富选拔任用措施。把一切农村优秀人才纳入选拔和任用的视野，通过采取“两推一选”、聘用、下派、上挂、横调等措施，为后进村选配能力较强、素质较高的村党支部书记。结合本地实际，探索建立村干部激励和保障机制。建立奖优罚劣的工作实绩考核机制，从机制上调动在职村干部的积极性和主动性。根据乡镇、村的经济情况，探索建立在职和离退职村干部的待遇保障机制，从而激励在职村干部、稳定离退职村干部。要加大村级后备干部培养力度，把各村的优秀人才海选出来上挂到乡镇站办所，根据各村情况制定培养计划，做到边挂边用，挂用结合。

2、创新培训机制，提高村干部的综合素质。根据省、市农村干部新一轮“三年素质升级工程”的实施意见的要求，继续做好对农村基层干部的常规性培训和轮训工作，保证培训的系统性和连续性。按照“缺啥补啥”的原则，分类确定培训计划、培训对象、培训内容和培训方式，突出培训的针对性、灵活性和实用性。在保证培训质量的前提下，创新培训机制、方法。

（二）突出村党支部核心地位，以协调“两委”关系为重点，着力规范“两委”工作机制

1、以加强和改善党的领导为目标建立推进农村民主管理进程的工作机制。各乡镇党委要建立健全村党支部领导下的村“两委”班子联席会制度、村“两委”班子民主生活会制度、村“两委”班子年终述职制度、党员议事会和村民代表议事会制度等，通过落实好以上制度，畅通村党组织在村民自治中的领导途径，使村党组织的领导核心作用真正落到实处。

2、以明确“两委”职责为前提推进村党支部工作规范化和村民自治法制化。制定出台《村级“两委”工作规范管理办法》、《农村民主管理暂行办法》之类的地方性政策法规，进一步明确村级“两委”职责，规范“两委”工作，改进和转变村党支部的领导方式，支持村委会依法履行职责、开展工作，按《村民自治章程》和《村规民约》办事，加强对村民的教育和管理。

（三）深化“建争带创”活动，以实现“富民强村”为重点，推进产业结构调整和村集体经济发展

1、转变工作方式，集中精力调整产业结构。乡镇党委要紧紧围绕发展这个第一要务，把发展经济特别是集体经济作为村级班子和村级干部的主要考核指标，指导农村党支部由行政命令型向示范服务型转变，指导村干部当好结构调整的带头人、服务人和规划人。

2、深化“建争带创”活动，激励农村党员发挥作用。在“建争带创”活动中，要通过不断地深化活动内容来约束和促进党员发挥作用。通过对党员严格评议、奖惩、教育、监督，促进党员争当致富带头人、政策明白人和百姓贴心人，激励他们在壮大产业、促农增收、服务农民、维护稳定、开展精神文明建设上发挥示范带头作用。

（四）发挥乡镇党委的“龙头”作用，以构建工作机制和责任体系为重点，全面提升农村基层组织建设水平

要紧紧抓住乡镇党委这个龙头，建立并落实好四项工作机制：一是上下联动机制。县（市）委抓全面、抓领导，组织部门牵头抓总抓协调、抓指导，乡镇党委抓具体落实，市直包村部门抓帮扶，农村基层组织建设领导小组成员单位抓督查，五位一体形成齐抓共管、上下联动的工作机制。二是集中整顿机制。把穷村、乱村、班子瘫痪村作为整顿重点，坚持常抓不懈。集中各方面的人力、财力、物力和精力，投入到后进村进行整顿。三是固本防滑机制。对经整顿实现初步转化的后进支部要坚持“扶上马、送一程”，巩固和扩大整顿成果，防止反复；对中间状态支部和先进支部也不能放松，要严加管理、严加防范，促升级、防下滑。四是限期转化机制。要帮助后进村党支部制定有针对性的整顿方案，确定目标，限期转化，使后进村班子和干部变压力为动力。要建立县（市）级领导干部、乡镇党委书记、市直部门包重点村、后进村制度，并且建立整后专项考核制度和责任追究制度，把考核结果作为评价政绩和实施奖惩的重要依据。组织部门要发挥督查作用，明查暗访，定期通报，严格奖惩，大力营造加强农村基层组织建设的氛围。

一、坚持党的领导，树立良好形象，是后进村整顿转化的根本之策。对能力弱、凝聚力和战斗力不强的“软”村，重点要从两方面入手：一是以选好支部书记为重点，配强村级班子。对不能干事的班子，要果断采取措施予以调整，尤其是要选好配强党支部书记。要破除“论资排辈”和求稳怕乱观念，形成无功即过、优胜劣汰的竞争机制，大胆启用人才，让真正有思路、有远见、有魄力、有能力的人担任支部书记，做到“选准一人、带动一村、辐射一方”。二是以充分发挥模范作用为重点，加强党员队伍建设。要相信党员，坚持做到上级精神先让党员知道，村上大小事先与党员商量，增强党员的荣誉感和使命感；要做好发展党员工作，切实解决好不发展党员村和优秀年轻党员少的问题；要加大对党员的培训力度，把党员培养成致富能手，带动群众致富，振兴农村经济；要严肃处臵不合格党员，树立党员威信，提升党组织凝聚力。

二、坚持规范议事程序，保障村务运行，是后进村整顿转化的主要内容。对遗留问题多，矛盾纠纷多的“乱”村，力求在解决后进村深层次矛盾、理顺干群关系、凝聚发展合力方面求突破。一是规范村级议事决策程序，扩大民主。积极推行村级组织“四议两公开”工作法，不断拓展“四议两公开”内容，优化工作机制，实现由民主决策环节向民主管理全过程延伸，由重大事项决策向村级基本事务决策延伸，真正做到村中大计由群众“拍板”，群众利益由自己“定夺”，热点问题由组织解决，消除群众疑虑，缓和干群关系，促进农村和谐。二是集中攻坚解纠纷消隔阂，聚智凝力。对后进村的矛盾问题全面梳理，集中分类，建立整改台帐，明确责任人和完成时限，由包村部门、乡镇党委和工作组进行综合治理，集中攻坚。对能够解决的问题立即解决，一时不能解决的问题向群众公开说明。对村级财务不透明、宗族派系干涉村务等敏感问题，通过财务清理公开、强化宣传教育来消除产生隔阂和派系的土壤。同时，加强对干部群众的政策法规、致富技能等方面培训，引导他们转变观念，将焦点从派系利益之争转变到谋划经济发展上来，塑造平安和谐、齐心发展的氛围。

三、坚持“一定三有”，强化督促激励，是后进村整顿转化的关键所在。对看摊守业、不思进取的“庸”村，坚持厚爱严管并重，着力完善“一定三有”激励保障体系，引入竞争机制，全面激发村干部干事创业热情。一是推行末位淘汰增压力。积极推行“目标承诺+干部述职+民主评议+定期考核”的做法，加强对村级组织目标运行的监管，对在半年考核中排名末位的村班子由乡镇党委进行集体诫勉谈话，并与干部补贴相挂钩，对考核仍处末位的进行组织调整。二是完善激励机制提活力。按照“三有”要求，全面落实村干部基础职务补贴待遇，探索试行村干部职务补贴浮动机制；切实保障离任村干部生活补贴待遇，积极完善在职干部的养老保险办法，最大限度发挥激励保障作用。建立村干部家庭特殊困难救助和人身意外伤害保险等制度，增强村干部岗位的吸引力。三是注重教育培训提能力。针对新形势农村干部普遍存在“老办法不适用、新办法不会用、硬办法不能用、软办法不管用”的现状，采取学历教育、办培训班、参观学习、网络教育等形式，分层次强化提升村干部综合服务能力。

四、坚持发展经济，为民办事，是后进村整顿转化的重点工程。对经济发展缓慢落后的“穷”村，增加村集体经济收入，是提高基层党组织为群众办事能力，增强凝聚力、战斗力、号召力最有效的途径。要把督促村干部带领群众发展经济、增收致富上贯穿于整顿转化的全过程。一是针对村情，制定思路。要引导村干部克服畏难情绪，解放思想，艰苦创业，抓住中央对“三农”工作高度重视的有利契机，帮助村干部深入调研，发挥好资源、区位等优势，把发展经济的基点定准，积极探索创新适合本村村情实际的经济发展思路。二是加大支持，共同推进。上级要研究制定鼓励村级经济发展的优惠政策，加大资金扶持力度，要充分发挥有关职能部门资金、信息、服务等优势，在项目建设、产业结构调整、扶贫开发中发挥导向作用，支持和帮助解决村级组织在发展产业、兴办经济实体中遇到的问题，共同推进村级经济发展，不断增强村级组织的“造血”功能。三是为民着想，诚心办事，胡锦涛同志说：“农村基层党组织只有始终为群众着想，真心诚意地为群众办事，才能在群众中有凝聚力”。因此，后进村整顿转化的归宿点在于“切实为民办事，让群众得实惠”。要指导和督促后进村班子努力解决群众最关心、最期盼的热点难点问题，切实增强基层组织在群众的威信和号召力。

后进支部治理整顿不是一蹴而就的事情，是当前和今后基层组织建设中都必须继续面对、必须认真加以解决的问题。只要我们站在讲政治的高度，正视并下大力解决这一问题，农村基层组织薄弱层面必定会逐步消除，农村基层组织建设一定会顺应时代潮流，更加健康发展