销售不动产营业税管理办法

第一篇：销售不动产营业税管理办法

河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法》的通知

豫地税发[2005]第16号

颁布时间：2005-2-26发文单位：河南省地方税务局

各省辖市地方税务局、省直属局、省小浪底直属局，巩义市、项城市、永城市、固始县、邓州市地方税务

局：

现将《河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法》印发给你们，请遵照执行。

二○○五年二月十六日

河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法

第一条 为了加强销售不动产营业税的规范化管理，保证销售不动产营业税政策的正确执行，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 河南省境内销售不动产营业税的征收管理，均按本管理办法执行。

第三条 从事销售不动产业务的单位和个人为销售不动产营业税的纳税义务人（以下简称纳税人）。

第四条 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

销售不动产包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权

方式销售建筑物视同销售建筑物。

销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

第五条：下列行为应区分不同情况按相应税目征收营业税：

（一）单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。

（二）在销售不动产连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

（三）单位和个人转让在建项目时，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，均应按下列方法

征收营业税：

1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形

资产”税目征收营业税。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

（四）房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房地产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进

行收购，对此应按下列规定征收营业税。

在合同期内房屋已售出的，对房地产开发企业按“销售不动产”征收营业税，对包销商所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购的，对房地产开发企业按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售时，对包销商也按“销售不动产” 征收

营业税。

（五）对销售安居工程和经济适用住房应按“销售不动产”征收营业税。

（六）房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动，购房和回租应视为发生了两次不

动产销售行为。每次不动产销售行为均应按“销售不动产”征收营业税。

（七）借款者无力偿还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。银行如果将收归其

所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

（八）对承租房屋者将房屋装修后转让使用权的，分别按照下列方式征税：

承租房屋者将房屋转租给他人时，除按月收取房租外，还一次性收取房屋装修款的，对转租者收取的房屋装修费用应并入租赁收入按“服务业”税目征收营业税。

承租房屋者将房屋装修后再转让使用权的，对其收取的房屋装修费，按“销售不动产”税目征收营业税。

但对随同房屋一并转让的动产部分不征收营业税。

（九）甲方提供土地使用权，乙方提供资金进行合作建房，在房屋建成以后，如果双方都拥有部分房屋所有权，对甲方按照“转让无形资产-转让土地使用权”税目核定征税，对乙方按照“销售不动产”税目核定征税；如果乙方拥有房屋产权，使用若干年转让给甲方，对甲方按照“服务业-租赁业”税目核定征税，对乙

方按照“销售不动产”税目核定征税。

（十）对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税。

第六条 销售不动产营业税的税率为5%.纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同的营业额，未分别核算营业额的从高适用税率。

第七条 销售不动产营业税的营业额为纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应作为营业额计算缴纳营业税。

（一）单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原值后的余额为营业额。单位和个人销售抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

（二）对“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得

减除所谓“还本”支出。

（三）对房地产企业在房地产开发过程中拆迁补偿的房屋，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由主管税务机关按同类住宅房屋的成本价 ×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）组成的计税价格计

征营业税。上述“同类住宅的成本价”是指同类住宅的房屋开发成本。

（四）单位将不动产无偿赠予他人和销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按

下列顺序核定其营业额。

1.按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

2.按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

3.按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本 ×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

各省辖市的销售不动产成本利润率由各省辖市地方税务局在10%-20%的范围内确定，并报省地方税

务局备案。

（五）单位和个人销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以

从纳税人以后的营业额中减除。

（六）单位和个人在销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为

营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

第八条 销售不动产营业税纳税义务发生时间按下列规定确认。

（一）销售不动产营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项

凭证的当天。

（二）纳税人销售不动产，采用预收款方式（包括预收定金）的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）单位将不动产无偿赠送他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

（四）房地产开发公司采取按揭贷款方式收取价款，以收到银行贷款的当天为纳税义务发生时间。

第九条 纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

第十条 销售不动产营业税的纳税期限，分别为五日、十日、十五日或一个月。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。

第十一条 从事房地产开发的纳税人，在开工后三十日内，应向主管税务机关报送房地产开发项目的相

关资料。

第十二条 对违反本办法规定的，按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第十三条 本办法未尽事宜，按有关法律、行政法规的规定执行。

第十四条 本办法由河南省地方税务局负责解释。

第十五条 本办法自2005年3月1日起执行。

第二篇：不动产登记档案管理办法

不动产登记档案管理办法

第一章 总则

第一条

为规范本市不动产登记档案管理工作，实现档案管理工作的规范化、标准化、现代化，有效保护和利用不动产登记档案，根据《中华人民共和国档案法》、《不动产登记暂行条例》、《四川省不动产登记规范化操作手册》等法律、规章、规定，制定本办法，各级不动产登记档案管理部门要严格执行。

第二章 档案管理部门

第二条

内江市不动产登记局负责全市不动产登记档案的管理工作进行指导和检查，市县两级不动产登记中心具体负责各自不动产登记档案的管理和保护利用。

第三条

各级不动产登记中心应成立专门的档案管理部门，配备专职档案管理人员，提供必要条件，明确工作责任，保障不动产登记档案管理工作正常开展，指导本级不动产登记业务部门完成归档工作。

第二章 档案内容

第四条

不动产登记档案包括从房管部门移交的房屋登记档案、从农业部门移交的承包地登记档案、从林业部门移交的林权登记档案以及不动产登记中心制作的不动产登记档案，含纸质档案和电子档案两种形式。

第五条

不动产登记档案的内容包括在登记工作中形 成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质档案和电子档案，包括权属来源资料、登记申请材料、登记机构的内部审核文件以及具有保存价值的其他材料（如：实地查看记录、登记现场询问笔录及照片或声像、各种税费的缴纳凭证、契约、司法协助文书、不动产登记簿、不动产测绘资料、不予登记决定、查询申请表等）。

第六条

不动产登记簿以电子介质存放为准，存储于不动产登记数据库中，做好不动产登记簿的实时电子备份。电子不动产登记薄应转换形成唯一的纸质不动产登记簿，纸质不动产登记簿须存放在不动产登记档案管理部门，并由登记实施部门会同不动产登记档案管理部门负责维护。

第七条

不动产测绘资料为不动产登记中心测绘管理部门移交的不动产测绘的相关资料，一般以宗地为单位立卷归档保存。

第三章 立卷归档

第八条

从房管、林业、农业等部门接收的电子档案应留底存档，同时按照不动产统一登记的要求，逐步进行档案资料融合形成不动产登记电子档案库；接收的纸质档案应单独保存，在办理不动产变更登记过程中逐步整理为不动产登记档案。

第九条

不动产登记档案必须在各级不动产登记中心档案管理部门集中归档管理，任何单位和个人不得拒绝归档或者据为己有。

第十条

每件（宗）不动产登记工作完成后，登记人员应当及时将整好的权属资料、文件等经登记负责人审查后，送交档案室立卷归档。档案管理部门要对送来的资料进行审查，确保送来的资料符合要求后签字接收。

第十一条

不动产登记档案应当做到书写符合标准、字迹工整、内容规范、图形清晰、数据准确、符合档案立卷归档的要求。手工填写的部分采用墨汁或碳素墨水书写档案，字迹要工整，图样要清晰。由原电子档案或各级房管部门通过数据接口推送而来的电子档案资料转化的纸质资料应加盖档案专用章。

第十二条

应建立电子档案库，方便档案的查询工作。电子档案由纸质档案扫描录入而成，纸质档案的扫描入库工作须在信息化工作人员的协助下进行，应建立电子档案与不动产登记数据的关联。单页材料采用JPG格式存储，多页材料可以采用pdf格式或JPG格式存储，适当减小页面数据量，以图面清晰能识别为度。

第十五条

不动产档案的立卷归档整理的其他要求，按照《四川省不动产登记规范化操作手册》第九章归档的要求执行。

第三章 档案安全和保密

第十六条

档案管理机构应配备与档案管理工作相适应的库房和办公室。档案库房应符合档案保护的要求，保持规定的温湿度，配备相应的设施、设备，做好防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害生物、防有害气体等工作，确保不动产登记档案的完整、安全和有效利用。

第十八条

有下列行为之一的，由各级不动产登记局（分局）通报批评，对负有直接责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；造成不动产登记档案损毁的，责令赔偿损失；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不按规定收集、保存和移交不动产登记档案的；

（二）涂改、伪造不动产登记档案的；

（三）擅自提供、抄录、公布、销毁不动产登记档案的；

（四）出卖或者转让不动产登记档案的；

（五）不动产登记档案管理人员玩忽职守，造成档案损失的；

（六）其他违反档案管理规定的行为。

第十九条

档案管理人员应当忠于职守，遵纪守法，具备专业知识。各级不动产登记中心应当保持档案工作人员的相对稳定，若需变动，应由级不动产登记中心负责人主持办理书面交接手续。加强对档案管理人员的教育和培训。

第二十条

档案管理机构应当严格执行国家档案管理的保密规定，防止档案散失和泄密，定期对不动产登记档案的密级进行鉴定，根据有关规定及时调整档案密级。

涉密不动产登记档案应设有独立的专用库房或专用区域，由专人负责管理。利用涉密不动产登记档案，须严格履行审批手续，未经批准的，严禁提供利用。

第二十一条

不遵守保密规定造成损失、泄密并给单位造成损失的，应按有关规定给予责任人党纪、政纪处分，情节严重的应追究刑事责任。

第二十二条

非档案管理人员，一般不准进入档案存放区，存放区内严禁接待非工作人员。

第二十三条

档案管理工作人员实行AB岗岗位设置，每个岗位做到不断岗、不脱岗。

第五章 档案的查询和利用

第二十四条

本单位工作人员因工作需要借阅，必须在登记册上签字，方可借阅。凡须将不动产登记档案借离不动产登记档案室的，须经各级国土资源局（不动产登记局）批准，借阅人和经办人均需在档案查询记录上签字，否则不予借出。

第二十五条

查询原始登记凭证，应由不动产登记档案管理人员进行查询，查询人不能进入档案存放区。查阅档案，一般不出档案室。未经许可不得摘录、复制，特殊情况确需摘录或复制，须按有关规定办理，并审核加盖不动产登记中心档案查询章。

第二十六条

登记机构正在受理、办理、整理、维护、修缮登记资料过程中暂不提供原始凭证的查询服务。

第二十七条

任何查阅人须对查阅的信息做好保密的工作，严禁私自泄露，对于泄露个人隐私、国家机密等信息等将追究法律责任。

第二十八条

档案查询和利用的其他规定严格执行《四川省不动产登记规范化操作手册》第八章不动产登记信息公开查询的相关规定。

第六章 附则 第二十九条

本办法自2016年7月1日起实施。

第三篇：关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录

关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录

1、兼并、破产不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》（浙地税一[1995]80号 1995年11月15日）第十一条：对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为，暂不征营业税。对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。

2、不动产投资不征营业税

依据：《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第九条第二项：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。、3、股权转让不征收营业税

依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）

近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：

（一）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

（二）对股权转让不征收营业税。

（三）《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。

本通知自2003年1月1日起执行。

4、整体资产转让不征营业税

依据：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》2002年2月21日

（国税函[2002]165号）

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税

依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2005]303号）第五条：企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。

企业销售或转让股权（产权）股权转移所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去该股权（产权）转移前不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。

6、个人赠送不动产不征营业税

依据：《营业税问题解答（之一）》（国税函发[1995]156号）第十九条：根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

二、土地增值税

1、以房地产进行投资、联营的征免税

依据：（95）财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》对于以房地产进行投资、联营的，投资联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。对投资联营的企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（95）财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》文件中第一条暂免征收土地增值税的规定。（财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》）

2、合作建房的征免税 对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（95）财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

3、企业兼并转让房地产的征免税

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（95）财税48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

4、因城市规划、国家征用引起的房地产转让的土地增值税的征免

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、（95）财法字6号《关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》第十一条因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》）

5、因地方政府整治生态环境需要而搬迁的企业，在自行转让原房地产时，可报经地税部门批准，给予免征土地增值税的照顾。（浙地税发[2005]84号《关于促进循环经济发展的若干意见》）

三、财产转让个人所得税相关规定： 《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条：财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得，以转让财产的收入减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。税率20%

四、企业股权转让所得税规定

依据：浙地税发[2001]40号《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。

五、契税政策

依据：(财税[2003]184号)财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知

1、企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

2、企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业上地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股；将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

3、企业合并

两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4、企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

5、企业出售

国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30％以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。

6、企业关闭、破产

企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业上地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业上地、房屋权属，几妥善安置原企业30％以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。

7、其他

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

第五、六款所称“妥善安置原企业职工”，是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落买相关政策。

本通知自 2003年10月1日起至2005年12月31日止执行。

自本通知实施之日起，《财政部国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》（财税[2001]161号）停止执行。此前，按照财税[2001]161号文件规定应缴纳契税而尚未缴纳的，经省、自治区、直辖市和计划单列市主管契税征管工作的财政部门或地方税务机关审核。凡符合本通知规定的不再追缴，已经缴纳的，不予退还。

8、契税税率及减免权限

个人购买普通住宅暂减按1.5%缴纳契税。

个人购买非普通住宅、非住宅按3%缴纳契税。

单位购买房屋按3%缴纳契税。

1997年10月1日前购买房屋按6%缴纳契税。

减免额10万元（含）以上，省财政厅审批；5万元（含）以上10万元以下，市（地）财政局审批，报省财政厅备案；5万元以下，县市财政局审批，报市（地）财政局备案。

第四篇：广西壮族自治区建筑业营业税管理办法(试行)

广西壮族自治区建筑业营业税管理办法（试行）

【实施时间】2011/01/01 【颁发文号】

自治区地方税务局关于发布《建筑业营业税管理办法（试行）》的公告

现将《建筑业营业税管理办法（试行）》予以发布，自2011年1月1日起实施。特此公告。

二〇一〇年十一月十五日

建筑业营业税管理办法（试行）

第一条 为加强我区建筑业营业税征收管理，提高建筑业营业税规范化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则以及相关税收法律法规规章的规定，制定本办法。

第二条 凡在我区境内从事建筑业劳务，包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，按规定应缴纳建筑业营业税的，以及按规定应在我区补征建筑业营业税的，适用本办法。建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。

修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。第三条 纳税人提供下列建筑业劳务应当依法缴纳建筑业营业税：

（一）新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装饰工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。

（二）生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、油漆等工程作业。

（三）对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

（四）对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

（五）对从事海洋石油地球物理勘探，定位、泥浆、测井、录井、固井、完井、潜水、套管、管道铺设等工程作业。

（六）为用户安装有线电视线路及其接收装置的作业。

（七）绿化工程。

（八）管道煤气集资费（初装费）。管道煤气集资费（初装费），是用于管道煤气工程建设和技术改造，在报装环节一次性向用户收取的费用。

（九）除上述工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程作业、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。第四条 纳税人承包建筑安装工程业务，与建设单位签订承包合同，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目缴纳营业税。纳税人不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，应按“服务业”税目征收营业税。

第五条 纳税人将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由纳税人提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与纳税人统一结算价款。施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，对其取得的收入应按“建筑业”税目征收营业税。

第六条 纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管地税机关核定其应税劳务的营业额。

第七条 BT模式（建设--移交）是指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。对BT模式按以下规定办理：

（一）无论项目公司是否具备建筑总承包资质，对其应认定为建筑业总承包方，按“建筑业”税目缴纳营业税。

（二）项目公司取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等应税收入，应按“建筑业”税目缴纳营业税。项目公司将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的上款所列应税收入，扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税。第八条 建筑业营业税营业额按以下规定确定：

（一）纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务），其营业额应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。建筑安装工程设备与材料的划分按《自治区地方税务局关于明确建筑安装工程设备与材料划分问题的通知》（桂地税发〔2006〕248号）、《自治区地方税务局关于燃气设施建筑安装设备有关技术营业额问题的通知》（桂地税发〔2009〕133号）等文件规定执行。

（二）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。

纳税人从营业额中扣除分包款，应同时符合以下条件：

1．向劳务发生地主管地税机关进行建筑工程项目登记，申报纳税；

2．提供分包人开具的建筑业发票和税收缴款书复印件；

3．用于抵扣的发票属于劳务发生地主管地税机关开具或者管理的税控机打发票。按规定应在机构所在地补征建筑业营业税的，用于抵扣的发票属于机构所在地主管地税机关开具或者管理的税控机打发票。

（三）建筑现场制造（生产）的预制构件、其他构件或建筑材料直接用于本单位或企业建筑工程的，其价款并入工程营业额。

（四）纳税人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，以销售收入减去销售时土地价值后的余额为营业额，补征建筑业营业税。销售时土地价值按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定办理。

（五）对帐务不健全，不能准确计算营业额的，或纳税人提供建筑业劳务价格明显偏低并无正当理由的，其营业额由主管地税机关根据纳税人或其他纳税人最近时期发生的同类工程价款确定，没有同类价款的，按下列公式核定计税价格： 营业额＝工程成本×（1＋8%）／（1－营业税税率）。

第九条 建筑业营业税计算公式为：应纳税额＝营业额（工程收入额）×3％。第十条 建筑业营业税纳税义务发生时间为：

（一）纳税人提供建筑业劳务，营业税纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。采取预收款方式的，为收到预收款的当天。

（二）纳税人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，建筑业营业税纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。第十一条 建筑业营业税纳税人应当按月（或次），向建筑业劳务发生地主管地税机关申报纳税。有下列情形的按以下规定办理：纳税人在区内承揽的建筑工程项目跨两个以上（含两个）地级市、县（市、区）的，应按月（或次）按工程项目在各地级市、县（市、区）内的工程量（投资额）所占比例分别计算其建筑业营业税及附加，向各建筑业劳务发生地主管地税机关申报纳税。纳税人或征收单位有不同意见的，由征收单位的共同上一级地税机关协调解决。纳税人应向建筑业劳务发生地主管地税机关申报纳税而自应申报之月起6个月内没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管地税机关补征营业税款。

第十二条 纳税人从建设单位取得工程价款时，应按规定开具正式发票。建筑业劳务发生地主管地税机关应按规定为纳税人销售或开具正式发票。

第十三条 纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额，未分别核算营业额的，从高适用税率。兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额，未分别核算营业额的，不得免税、减税。

第十四条 除《中华人民共和国营业税暂行条例》第十一条规定的情形外，建筑业应税劳务由纳税人自行申报缴纳营业税。需要委托代收代缴建筑业营业税的，由建筑业劳务发生地主管地税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定办理。

第十五条 纳税人从事建筑业劳务，应当于施工前，向建筑业劳务发生地主管地税机关办理项目登记，如实填写项目登记表，并提供与项目有关的合同、协议书等相关资料。

纳税人到外县（市）从事建筑业劳务的，应当持其机构所在地地税机关开具的外出经营活动税收管理证明，于施工前向建筑业劳务发生地主管地税机关报验登记。纳税人在竣工结算工程价款时，应按规定向建筑业劳务发生地主管地税机关办理项目注销手续，同时清缴各项税款。

第十六条 建筑业劳务发生地主管地税机关应依托建筑业房地产业项目管理软件，以建筑业项目为管理对象，通过对采集录入和纳税人自行录入的项目税源信息进行审核、分析比对和预警监督，实现对建筑业项目税源实时监控的管理模式。

第十七条 各级地税机关应主动与发改委、财政、国税、国土、规划、住建、工商等部门联系，加强政务协作，建立信息交换制度，及时获取涉税信息，掌握建筑业项目开发、建设过程中的有关税源情况，加强税收征收管理。

第十八条 本办法未尽事宜按现行有关规定执行。第十九条 本办法自2011年1月1日起执行。

第五篇：金融保险业营业税申报管理办法

金融保险业营业税申报管理办法

国家税务总局关于印发《金融保险业营业税申报管理办法》的通知

国税发[2002]9号 金融保险业营业税申报管理办法

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称条例）、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）、财政部、国家税务总局《关于金融业征收营业税有关问题的通知》（财税字［1995］79号）等有关规定，制定本

办法。

第二章 适用范围

第二条 本办法适用于金融保险业营业税的纳税人和扣缴义务人。

第三条 金融保险业纳税人是指：

（一）银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。

（二）信用合作社。

（三）证券公司。

（四）金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。

（五）保险公司。

（六）其他经中国人民银行、中国证监会、中国保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。

第四条 扣缴义务人是受托发放贷款的金融机构。

第三章 金融保险业征税范围

第五条 贷款是指将资金有偿贷与他人使用（包括以贴现、押汇方式）的业务。以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为，也属于这里所称的贷款业务。按资金来源不同，贷款分为外汇转贷业务和一

般贷款业务两种：

（一）外汇转贷业务，是指金融企业直接向境外借入外汇资金，然后再贷给国内企业或其他单位、个人。各银行总行向境外借入外汇资金后，通过下属分支机构贷给境内单位或个人使用的，也属于外汇转贷

业务。

（二）一般贷款业务，指除外汇转贷以外的各种贷款。

第六条 融资租赁（也称金融租赁），是指经中国人民银行或对外经济贸易合作部批准可从事融资租赁业务的单位所从事的具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。

第七条 金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。包括：股票转让、债

券转让、外汇转让、其他金融商品转让。

第八条 金融经纪业务和其他金融业务，指受托代他人经营金融活动的中间业务。如委托业务、代理业

务、咨询业务等。

第九条 保险业务

第十条 以下业务不征营业税：

（一）金融机构往来利息收入，是指金融机构之间相互占用、拆借资金取得的利息收入。

（二）保险公司的摊回分保费用。

第四章 营业额的确定

第十一条 一般贷款业务的营业额为贷款利息收入（包括各种加息、罚息等）。

第十二条 外汇转贷业务包括：

（一）中国银行系统从事的外汇转贷业务，如上级行借入外汇资金后转给下级行贷给国内用户的，在下级行以其向借款方收取的全部利息收入全额为营业额（包括基准利率计算的利息和各种加息、罚息等）。在借入外汇的上级行，以贷款利息收入和其他应纳营业税的收入减去支付给境外的借款利息支出后的余额

为营业额。

（二）其他银行从事的外汇转贷业务，如上级行借入外汇资金后转给下级行贷给国内用户的，在下级行以其向借款方收取的全部利息收入减去上级行核定的借款利息支出额后的余额为营业额。上级行核定的借款利息支出额与实际支出额不符的，由上级行从其应纳的营业税中抵补。（中华会计网校编辑注：根据国税发[2009]29号文件规定，灰色字体部分失效。）

第十三条 融资租赁以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期的营业额。

计算方法为：本期营业额＝（应收取的全部价款和价外费用－实际成本）×（本期天数／总天数），实际成本＝货物购入原价＋关税＋增值税＋消费税＋运杂费＋安装费＋保险费＋支付给境外的外汇借款利

息支出

第十四条 金融商品转让业务，按股票、债券、外汇、其他四大类来划分。同一大类不同品种金融商品买卖出现的正负差，在同一个纳税期内可以相抵，相抵后仍出现负差的，可结转下一个纳税期相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计。金融商品的买入价，可以选定按加权平均法或移动加权法

进行核算，选定后一年内不得变更。

（一）股票转让

营业额为买卖股票的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。股票买入价是指购进原价，不得包括购进股票过程中支付的各种费用和税金。卖出价是指卖出原价，不得扣除卖出过程中支付的任何费用和税金。

（二）债券转让

营业额为买卖债券的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。债券买入价是指购进原价，不得包括购进债券过程中支付的各种费用和税金。卖出价是指卖出原价，不得扣除卖出过程中支付的任何费用和税金。

（三）外汇转让

营业额为买卖外汇的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。外汇买入价是指购进原价，不得包括购进外汇过程中支付的各种费用和税金。卖出价是指卖出原价，不得扣除卖出过程中支付的任何费用和税金。

（四）其他金融商品转让

营业额为其他金融商品的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。其他金融商品买入价是指购进原价，不得包括购进其他金融商品过程中支付的各种费用和税金。卖出价是指卖出原价，不得扣除卖出过程中支

付的任何费用和税金。

第十五条 金融经纪业务和其他金融业务（中间业务）营业额为手续费（佣金）类的全部收入包括价外收取的代垫、代收代付费用（如邮电费、工本费）加价等，从中不得作任何扣除。

第十六条 保险

（一）办理初保业务向保户收取的保费

营业额为纳税人经营保险业务向对方收取的全部价款，即向被保险人收取的全部保险费。

（二）储金业务

保险公司如采用收取储金方式取得经济利益的（即以被保险人所交保险资金的利息收入作为保费收入，保险期满后将保险资金本金返还被保险人），其“储金业务”的营业额，为纳税人在纳税期内的储金平均余额乘以人民银行公布的一年期存款的月利率。储金平均余额为纳税期期初储金余额与期末余额之和乘以

50％。

第十七条 外币折合成人民币

金融保险业以外汇结算营业额的，应将外币折合成人民币后计算营业税。原则上金融业按其收到的外汇的当天或当季季末中国人民银行公布的基准汇价折合营业额，保险业按其收到的外汇的当天或当月最后一天中国人民银行公布的基准汇价折合营业额；报经省级税务机关批准后，允许按照财务制度规定的其他基准汇价折合营业额。（中华会计网校编辑注：根据国税发[2009]29号文件规定，灰色字体部分失效。）

第五章 纳税义务发生时间 第十八条 贷款业务，按《国家关于银行贷款利息收入营业税纳税义务发生时间问题的通知》（国税发［2001］38号）执行。（此条于2006年4月30日失效）

第十九条 融资租赁业务，纳税义务发生时间为取得租金收入或取得索取租金收入价款凭据的当天。

第二十条 金融商品转让业务，纳税义务发生时间为金融商品所有权转移之日。

第二十一条 金融经纪业和其他金融业务，纳税义务发生时间为取得营业收入或取得索取营业收入价款

凭据的当天。

第二十二条 保险业务，纳税义务发生时间为取得保费收入或取得索取保费收入价款凭据的当天。

第六章 申报纳税

第二十三条 纳税人应当按征管法、条例、实施细则的有关规定向主管税务机关申报纳税，并报送下列

资料：

（一）《金融保险业营业税纳税申报表》

（二）《贷款（含贴现、押汇、透支等）利息收入明细表》

（三）《外汇转贷利息收入明细表》

（四）《委托贷款利息收入明细表》

（五）《融资租赁收入明细表》

（六）《自营买卖股票价差收入明细表》

（七）《自营买卖债券价差收入明细表》

（八）《自营买卖外汇价差收入明细表》

（九）《自营买卖其他金融商品价差收入明细表》

（十）《金融经纪业务及其他金融业务收入月汇总明细表》

（十一）《保费收入明细表》

（十二）《储金业务收入明细表》

（十三）主管税务机关规定的其他资料

第二十四条 金融保险业营业税申报资料的填报要求

（一）各种报表按填表说明的要求填写，分别向国、地税机关各报送一式三份，税务机关签收后，一

份退还纳税人，两份留存。

（二）《贷款（合贴现、押汇、透支等）利息收入明细表》、《外汇转贷利息收入明细表》、《委托贷款利息收入明细表》、《融资租赁收入明细表》、《自营买卖股票价差收入明细表》、《自营买卖债券价差收入明细表》、《自营买卖外汇价差收入明细表》、《自营买卖其他金融商品价差收入明细表》、《金融经纪业务及其他金融业务收入月汇总明细表》、《保费收入明细表》、《储金业务收入明细表》等表，纳税人可根据自身情况填写各项内容，没有开展的业务是否需要报相应的空表由各省税务机关根据实际情

况决定。

第二十五条 银行、财务公司、信托投资公司、信用社以一个季度为纳税期限，上述金融机构每季度末最后一旬应得的贷款利息收入，可以在本季度缴纳营业税，也可以在下季度缴纳营业税，但确定后一年内不得变更。其他的金融机构以一个月为纳税期限。以一季度为一个纳税期的，或者以一个月为一个纳税期的，应当分别于季度终了后或次月10日内向主管税务机关申报缴纳税款。（中华会计网校编辑注：根据国税发[2009]29号文件规定，灰色字体部分失效。）

第二十六条 金融保险业营业税实行电子申报方法。

第七章 附则

第二十七条 纳税人未按规定申报、纳税以及发生其他违章行为的，按征管法的有关规定处罚。

第二十八条 本办法自2002年2月1日起执行。

附：《金融保险业营业税纳税申报表》及其附表（略）

附表1：贷款（含贴现、押汇、透支等）利息收入明细表（略）

附表2：外汇转贷利息收入明细表（略）

附表3：委托贷款利息收入明细表（略）

附表4：融资租赁收入明细表（略）

附表5：自营买卖股票价差收入明细表（略）

附表6：自营买卖债券价差收入明细表（略）

附表7：自营买卖外汇价差收入明细表（略）

附表8：自营买卖其他金融商品价差收入明细表（略）

附表9：金融经纪业务及其他金融业务收入月汇总明细表（略）

附表10：保费收入明细表（略）

附表11：储金业务收入明细表（略）