新《物业管理条例》解读

第一篇：新《物业管理条例》解读

新《物业管理条例》解读 物业管理条例》

规范管理强化业主权益 对于大多数人来说，买房子是件人生大事，选择一个好的物业公 司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是，业主和物业公司这合同的双方，却常常成了矛盾的对立面。业主们称，自己的房子往往自己做不了主。从今年 10 月 1 日起，新修订的《物 业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主 选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利**。业主：当家就要能做主老杜 4 年前买了一套商品房，入住不到 1 年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区 安定生活的作用。4 年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由 于当时选聘和解聘物业公司，必须经物业管理区域内 2/3 以上的业主 投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一，很难召集，要达到 2/3 的投票率非常困难。老杜家的问题也就久拖不 决。新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管 家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积超过小 区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制 定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委 员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双 过半”的决定规则。新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑

物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权 70 年的基础上改 建小区内的建筑物。同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业 主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。例如，有的业主委员会决 定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如 果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的 决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。政府：将业主的权利落到实处 兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说，当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同**在一起，签订了物业管理合同，才能拿到钥匙。此后，发现这是一个草台班子，根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的**。他认为，本应该由业 主选举的物业公司，却成了开发商指定，这从客观上剥夺了业主的自 主权。很多业主也表示，自己很想行使业主的权利，重新选择满意的物 业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。兰州市物业协会的宋福军表示，现在兰州市成立业主委员

会的小 区并不多，甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生，业主 大会也是由物业公司召集的，这其实是一种本末倒置的现象。而一些 管理差一点的小区，根本没有业主委员会。如果要让物业公司真正进 入市场，让业主发挥自己的选择权，成立独立自主的业主委员会是大 势所趋。在新《物业管理条例》中，对此有明确规定。国家新修订的《物

业管理条例》增加了“将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增 加为成立业主大会的指导部门。”这样加强了政府的指导作用，便于 理顺业主和物业公司的关系。物业：从管理到服务今年 3 月，城关区的老张就刚刚打完和物业 公司的官司。让老张郁闷的是，不仅没有辞掉物业公司，自己还得补 交物业费。老张说自己感觉很不爽，“不是我舍不得钱，而是我觉得 这家物业公司只收钱不干活，态度还非常蛮横，我不想给他们交钱。” 小偷出没、电梯不能正常运行、公共设施损坏后无人修理，公司 人员素质差，身体暴力时有发生。老张气愤地说：“动不动就以没交 费为由断水停电，我搞不懂物业公司到底是搞服务的，还是来**们当 领导的。”很多业主对物业公司的管理不满，便以拒交物业费进行 “反抗”，基层法院的物业纠纷案件每年递增。对此，新《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服 务企业”。兰州大学法学院教授刘光华认为，这不仅仅是字面的修改，身份的置换是理念的转变，物业公司由“管理”改为“服务”，是对 物业和业主关系更加合理而明确的**。刘光华说，房地产业主要是近10 年间兴盛起来的，相关立法未 尽完善，物业公司和业主的关系并不融洽。很多物业公司由开发商指 定，并非业主自行选择。关于服务项目的约定、各自权利义务的划分 并没有经过谈判的过程，为双方的关系留下了很多隐患。当业主和物 业发生矛盾时，在组织和信息上都占有优势的物业公司，以行使管理 权为名，使业主们吃尽苦头。物业公司“更名”，会使他们更加明确

自己的角色**，也会使业主们在今后**时把腰杆儿挺得更直。翡翠物业公司总经理李建武，从事了**物业服务。他认为改“管 理”为“服务”是一种理念上的导向，物业公司的“管理”和“服 务”应该互为表里。物业公司不可能完全丧失了“管理”的权力，但 “管理”应该以“服务”为目的，是一种“服务型的管理”。同时，作为企业应该把服务放在第一位，多一些市场化、人性化，少一点带 着行政色彩的强硬手段。

第二篇：新汇报物业管理材料

小站物业管理工作汇报材料

尊敬的各位领导、同志们：

大家上午好！根据会议安排，现将我镇物业管理工作的情况进行汇报如下。

一、小站镇物业管理基本情况：

2002年5月，经镇党委批准，成立了新农物业管理中心。9年来，我们作为镇级主管部门秉承“寓管理于服务之中”的理念，积极培育和规范我镇的物业管理，使之呈现出健康、规范、有序的良好态势。

1、目前我镇所属的新农物业管理公司市属管理项目4个，（市物业管理处项目有东风里、福馨公寓一期、二期、福街广场）管理面积132200平方米，示范镇安置区还迁经济适用房30个小区，分为12个村级物业管理项目，共计还迁884000平方米。物业管理在建还迁面积还有186500平方米。（谷香园、福泽园二期、昊天园二期、幸福公寓三期）

2、物业公司人员队伍情况：管理层5人、镇区物业项目临时用工人员包括：小区管理员3人、门卫8人、保洁22人、维修工4人、电工1人、垃圾清运司机10人、垃圾装卸工8人，总计61人；村级项目人员管理队伍情况：每村有一名物业管理员共计12人、所属物业从业人员118人，村级管理项目总计130人。物业队伍整体素质较低、从事物业服务最基层的操作工，一般年龄偏大，文化较低。

二、小区物业管理的现状、存在的问题以及困难

1、我镇的物业管理项目中，老镇区3个项目收费标准低，天津市物业最底收费标准0.45元/平米/月，我镇物业收费0.2元/平米/月，底于现在市场水平，且欠缴物业费现象严重。因此镇每年财政都给予相应的补贴，目前只收取垃圾卫生费，存在的问题及困难在于老镇区的楼房老旧，许多破损地方需要维修，小区原有设计不能承载现有的车辆停放和通行，且业主长期不交物业费造成恶性循环，由于管理难度大老小区没有成立业主委员会，给物业管理带来一定的难度。

2、镇安置还迁区域有12个村级项目，面积88万多平方米，由于属还迁区域农民拆迁，物业收费标准低，0.2元/平方米/月，管理上还要上水平，物业管理队伍的素质不是很高，还迁伊始镇党委决定以物业公司和村级共同管理的模式管理小区物业，每个村级项目实行月考核评比制度，促进每个项目的物业管理，使之更好的为业主服务。存在的问题及困难：新安置区的业主大部份都是农民还迁，住进新楼房生活环境得到了改善，但是生活在农村的习惯没有改变。由于还迁时间紧任务重，致使还迁小区未达到标准、绿化配套也跟不上，影响了物业管理规范性，从而小区乱堆乱放、饲

养家禽、拾木头烧水、破坏绿化种菜、不注意环境卫生、乱扔东西的现象较多，造成了物业管理中的难度。安置区已还迁的项目中，绿化和硬化比例不合理且车辆保有量迅速增加，使得车辆停放和出行带来不便，且消防通道得不到保障，给消防安全带来隐患。

三、采取的主要措施和管理效果：

小站镇党委政府为了更好的管理好还迁区的建设，决定有政府、物业企业和村级单位三级联动管理，由物业企业培训村里的相关物业管理人员，制定相关规章制度，把安置小区分到各村管理，每月进行物业相关考核评比，年终计入党委考核村委班子的成绩。

1、物业小区责任到人，由各村一名副村长主管，具体一

名物业管理人员，负责整个小区的管理。

2、物业公司每月对村所管小区进行考核评比。

3、各村所管小区物业管理人员，实行日早报制度，对每天发现的问题及时汇报到物业公司。

4、物业公司定期对所管辖区内的公关设施进行检查，对

损坏的设施及时修缮和维护。

5、对辖区内的居民反映的物业问题，及时沟通，及时答

复给予妥善处理，物业公司有专业队伍对一些应急的事情能在第一时间处理。

6、对小区居民反映绿化面积多，停车硬化面积少的情况

物业公司向镇领导请示，对安置区内24个小区进行了硬化改造，费用总计215万多元，得到了老百姓的认可，方便了居民的通行，解决了停车难的问题，消除了安全隐患，环境得到了提升。

7、通过宣传橱窗，宣传物业服务内容，发放还迁宣传材

料提高居民素质，转变农民生活习惯，提升小区物业管理。

四、今后工作的打算

1、加强员工队伍建设和管理，抓好教育和培训，继续提升

项目管理人员的综合能力和管理水准，继续提高员工队伍的专业素质水准，确保员工队伍的综合素质适应新形势发展需要。

2、以安全运行为基础，强化安全意识，提高风险防范能力

和预警能力，有效控制、减少和杜绝各类事故的发生。

3、加强对设施设备的养护、维护和可靠性分析工作，狠抓设备的管理、维修和保养工作，提高维护的专业水准，确保设施设备运行正常、健康。

4、以深化内部资源，整合外部市场为目标，继续做好人员

结构、组织结构和资源的配置和调整工作，以提高我镇的物业管理水平。

5、培育全体员工居安思危的忧患意识，深化企业的绩效、成本的考核，继续拓展企业增收、节支，减员、增效，节能、降耗的新思路和新途径。

建议：

1、加快完成小区绿化配套工程

2、加强村民素质的提升

3、为减少物业管理难度，希望新建小区配套设施完善，符

合物业管理移交标准后，办理还迁入住。

小站物业公司

2011-6-11

第三篇：物业管理委托合同(新)

物业管理委托合同

第一章总则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方): 受托方(以下简称乙方):惠东县家和物业服务有限公司

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托于乙方实行物业管理，订立合同。

第二条 物业基本情况

1、物业类型：居住类物业

2、座落位置： 建筑面积：平方米，其中ABC三栋面积合计

平方米，地下室

平方米，幼儿园建筑面积

平方米。

总占地面积：平方米 总建筑面积：平方米

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维护,养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、楼道门、窗等的维护。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、消防设施设备、电梯、智能化系统等。

第六条 公用设施的养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场、各种标识标志牌。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

第九条 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、车辆停放与保管，交通秩序维护。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：小区住宅及有后门与小区相同的商住房每平方米为人民币1元,物业管理服务费的最终收取价格必须按照物价部门的最终核定。

2、维修养护费：按《零星维修收费标准》收费，按实结算。第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及举报有关部门等措施进行处理。

第十七条 其它委托事项

1、代办业务：代售、代租、代管控制房屋及家政服务。

2、无偿服务：代订报刊杂志、代发邮件、紧急求助。

第三章委托管理期限

第十八条 委托管理期限为年。自

年 月 日起至

年 月日止。

第四章双方权利义务

第十九条 甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、审定乙方拟定的物业管理制度；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、在合同生效之日起向乙方无偿提供 间、建筑面积约

平方米的物业管理用房（产权仍属甲方)；

6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起15日内向乙方移交；

7、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第二十条 乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

3、对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

4、不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负靑监督；

7、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；

8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协，商经甲方同意后方可实施；

9、本合同终止时，需按当时物价评估好乙方投入物业折价多少返还给乙方，本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

10、合同生效后，乙方每个月20日之前向甲方交纳水费（包括加压费），按时向供电部门交纳电费。

第五章物业管理服务费用

第二十一条 本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价部门的批复价格向业主或物业使用人收取，对已经办理入伙手续但仍未装修入住的其物业管理费由业主负责，按其建筑面积每平方米按物价部门的批复价格全额向业主收取。

2、管理服务费标准的调整，须会同甲方履行手续后按市、县物价部门核定的标准执行。同时，乙方必须保证从开展物业管理开始，每个花园内均有一套房屋不收取任何物业管理费。

3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费千分之三加收滞纳金。

第二十二条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位停车费：120元每月每辆

2、车库小车车尾管理费：50元每月每辆

3、摩托车停车费：30元每月每辆

4、电动车、助力车：停车费、充电费各30元每月每辆

5、自行车：10元月辆

6、残疾人三轮车免费

7、临时停车费：8时至当日22时摩托车2元，小车5元，大车10元；22时至次日8时摩托车3元，小车10元，大车15元。一小时起记价，一小时内免收；跨时段停车，3小时内按白天时段收费，超过3小时按晚间时段收费；同一辆车在同一小区24小时内多次出入者，其收费总额不能超过两个时段标准之和，最终的收取费用按物业部门核定的价格为准。

第二十三条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由乙方和当事人协商计付。

第二十四条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用均由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。

第六章违约责任

第二十五条 甲方违反合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十六条 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十七条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提髙收费标准，或者用各种非法手段套取甲方财产的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，由乙方应给予完全的经济赔偿。

第七章附则

第二十八条 自本合同生效之日起叁十天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，90%以上的业主和物业使用人反映良好（需进行甲方监督的公开书面调查，以书面调查结果为准），可续订合同。

第三十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十一条 本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十二条 本合同正本连同附件共捌页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十三条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十四条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十五条 甲方租出的车位的所有权、使用权、处理权均属于甲方。乙方不能擅自处理未出租的车位，同时对于未租出的车位，甲方有权自由出租，但应当履行告知乙方的义务，否则乙方视为违约，甲方有权单方面终止合同。

第三十六条 在合同存续期间，因该物业管理事项发生的所有民事关系、行政关系、刑事关系所衍生的后果均由乙方承担，甲方不承担任何法律及经济责任，同时也不承担任何协助义务。第三十七条 在合同存续期间，其他公司在物业管理所涉及的区域内开展的横幅、海报等广告宣传收取的费用归乙方所有。

第三十八条 本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由惠州市仲一裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲@协议的，可以向人民法院起诉）。

第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满叁十天前向对方提出书意见。

第四十条 本合同自签字之日起生效

甲方签章：

乙方签章：

甲方法人代表： 乙方法定代表：

年 月 日 年 月 日

第四篇：物业管理资质2016新

广东省物业服务企业资信管理暂行办法

（2016年5月24日，经广东省物业管理行业协会第四届第五次常务理事会会议

审议通过）

第一条 为了加强对物业管理活动的行业自律管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《广东省住房和城乡建设厅关于做好暂时停止实施部分企业资质行政许可后续监管工作的通知》（粤建办[2016]102号）要求，制定本办法。

第二条 在广东省行政区域内申请物业服务企业资信，实施对物业服务企业资信行业自律管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条 物业服务企业资信等级分为二、三级。供物业管理资质人员挂证

李女士：一三八二五零五七四九一，微信138**250++57+491 第四条 广东省物业管理行业协会负责物业服务企业资信等级的认定、证书的颁发、服务和管理。

各市物业管理行业协会（房地产协会物业专业委员会）负责物业服务企业资信等级认定的初审，接受广东省物业管理行业协会的指导监督。

取得资信等级的物业服务企业除应当接受行业行政主管部门监管外，还应当接受广东省物业管理行业协会、各市物业管理行业协会（房地产协会物业专业委员会）的行业自律管理。

第五条 物业服务企业资信等级条件如下：

（一）二级资信：

1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济、财务等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，其他具有工程、管理、经济、财务初级职称、项目经理执业资格证、电梯安全管理员证、电工证等物业管理相关专业有效职业资格证件的人员不少于10人，项目经理持证上岗。供物业管理资质

人员挂证

李女士：一三八二五零五七四九一，微信138**250++57+491 2.管理两种类型物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

（1）住宅（含多层、高层、独立式）200万平方米；

（2）非住宅（含办公楼、工业厂房及其他物业）30万平方米。3.建立服务质量、服务收费、人事、财务等企业管理制度。

4.创建并在管物业项目应至少取得一项“全国物业管理示范项目”称号或“广东省物业管理示范项目”称号,或至少取得两项“市物业管理示范项目”称号。

5．近两年内未受到政府行政主管部门通报批评或行政处罚、广东省物业管理行业协会通报批评。

（二）三级资信：

1.物业管理专业人员以及工程、管理、经济、财务等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，其他具有工程、管理、经济、财务初级职称、项目经理执业资格证、电梯安全管理员证、电工证等物业管理相关专业有效职业资格证件的人员不少于5人，项目经理持证上岗。供物业管理资质人员挂证李女士：一三八二五零五七四九一，微信138**250++57+491 2.有委托的物业管理项目。

3.建立服务质量、服务收费、人事、财务等企业管理制度。

4．近两年内未受到政府行政主管部门通报批评或行政处罚、广东省物业管理行业协会通报批评。

第六条 申请资信等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

（一）企业资信等级申报表；

（二）营业执照；

（三）人员的证书和劳动合同，申报前连续6个月以上的社保清单；

（四）物业服务合同；

（五）物业管理示范项目证明材料；

（六）物业服务企业管理制度。

第七条 新设立的物业服务企业，其资信等级按照最低等级认定，并设1年的暂定期。

新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，按照规定程序申请资信等级。

第八条 申请资信等级的企业应将上述申报材料提交企业工商注册所在地市物业管理行业协会（房地产协会物业专业委员会）进行初审。初审通过后，企业向广东省物业管理行业协会申请资信等级认定。

物业服务企业工商注册所在地没有成立市级物业管理行业协会（房地产协会物业专业委员会）的，直接向广东省物业管理行业协会申请资信等级认定。

第九条 各市物业管理行业协会（房地产协会物业专业委员会）应当自受理企业申请之日起10个工作日内出具初审意见；广东省物业管理行业协会应当自受理企业申请之日起20个工作日内完成资信等级认定，初审及资信审核不通过的，应一次性告知企业原因。

第十条 广东省物业管理行业协会应在门户网站公开企业资信等级关键信息、资信等级认定结果，接受社会、行业监督。

第十一条 有效期内的资信证书与资质证书均作为市场准入的重要参考依据。二级资信物业服务企业与有效期内二级资质物业服务企业，均可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资信物业服务企业与有效期内三级资质物业服务企业，均可承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第十二条 物业服务企业申请资信等级，在申请日前1年内有下列行为之一的，不予认定：

（一）聘用未取得物业管理资格证书的项目经理从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用住宅专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资信等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资信证书的；

（十三）发生重大责任事故的；

（十四）违反《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》有关规定。第十三条 资信证书分为正本和副本各一份，由广东省物业管理行业协会统一印制颁发。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资信证书。

企业遗失资信证书，应向广东省物业管理行业协会申请补办。

第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到广东省物业管理行业协会申请办理资信证书注销手续，并重新申办资信等级。

第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，直接到广东省物业管理行业协会办理资信证书变更手续，变更办理时限为3个工作日。第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后10日内，到广东省物业管理行业协会办理资信证书注销手续。

第十七条 有下列情形之一的，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资信证书：

（一）广东省物业管理行业协会、各市物业管理行业协会（房地产协会物业专业委员会）工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资信等级认定决定的；

（二）违反法定程序作出物业服务企业资信认定的；

（三）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资信证书的；

（四）经调查核实，物业服务企业申报资料弄虚作假的；

（五）《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》可以撤销资信的其他情形。第十八条 物业服务企业出租、出借、转让资信证书的、不按照本办法规定及时办理资信变更手续的，由广东省物业管理行业协会、各市物业管理行业协会（房地产协会物业专业委员会）责令一个月内改正，并按照《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》处理。

第十九条 本办法由广东省物业管理行业协会负责解释。第二十条 本办法自2016年5月25日起施行。

第五篇：合肥市物业管理若干规定政策解读

《合肥市物业管理若干规定》政策解读

《合肥市物业管理若干规定》（以下简称《规定》）在征集多方意见，经过多轮讨论修改的基础上，两上市政府常务会议，于2011年11月14日审议通过。《规定》对上位法没有规定或者虽有原则性规定但不够明确具体的问题，在符合上位法基本原则和精神的前提下，按照管理重心下移的原则，立足我市实际，作出创设性或者补充性规定，解决我市物业管理工作中的实际问题。

一、业主、业主委员会与物业服务企业产生矛盾纠纷应向哪个部门反映？

《规定》第四条明确：街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。

二、符合召开首次业主大会的，应该由谁向哪个部门提出申请？

《规定》第九条明确：物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，建设单位应当在三十日内书面告知物业所在地的县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。

符合成立业主大会条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

三、首次业主大会会议筹备组组长应该由谁担任，筹备组中的业主代表怎么产生？《规定》第十条第一款明确：首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。

四、业主委员会任期届满未进行换届选举如何处理？

《规定》第十九条明确：业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令该业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届。

原业主委员会委员怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届委员候选人名单。

五、业主委员会不履行召开定期业主大会或临时会议的职责时应该怎么办？

《规定》第二十条明确：业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

六、物业服务合同履约期间一方想解除合同怎么办？

《规定》第二十九条明确：提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。

建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

《规定》三十七条明确：提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。

七、物业服务合同期满，双方不再续约或双方约定提前解除合同的怎么办？

《规定》第三十八条明确：因物业服务合同期满双方当事人不再续约，或者经双方约定提前解除合同，在合同到期或者约定解除合同期限到期三十日前，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：

（一）业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。

（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。

物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。

八、物业服务合同期满，业主大会未作出选聘或续聘决定的如何处理？

《规定》第三十九条明确：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

九、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益归谁所有，应该由谁管理？

《规定》第二十三条明确：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受所在地街道办事处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托所在地街道办事处、乡镇人民政府代为管理。

十、物业管理区域机动车库、车位是否可以只售不租，是否可以出租给非业主？

《规定》第四十一条明确:物业管理区域内机动车库、车位应优先满足本区域业主、物业使用人停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

在满足本区域业主需要后，可以将车库、车位出租给本区域业主以外的单位或者个人，租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。

《规定》第五十一条明确：违反本规定第四十一条第一款规定，业主、物业使用人要求承租车库，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元的罚款。

十一、物业管理区域停车位不足使用时，如何施划停车位？

《规定》第四十二条明确：物业管理区域内已规划建设的停车场或者停车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的停车位。

物业管理区域停车场停车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。

物业管理区域已经成立业主大会的，停车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。

施划停车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理审批手续。规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

十二、业主对物业服务企业提供的服务不满意时如何处理？

《规定》第三十六条第一款明确：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供物业服务的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者物业所在地街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。

十三、业主转让或者出租物业时应当履行哪些义务？

《规定》第四十六条明确：业主转让或者出租物业时,应当将管理规约有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

十四、业主欠缴物业服务费应当如何处理？

《规定》第三十六条第二款明确：业主应当按时足额缴纳物业服务费用。未按时足额缴纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未缴费业主名单予以公示。

《规定》四十六条第二款明确：业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用缴纳情况。

十五、物业管理区域内机动车停放应该如何管理？

《规定》第四十三条明确：物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。

物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。

《规定》第五十四条明确：违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。

十六、物业服务企业应当如何加强装饰装修的管理？

《规定》第四十五条明确：业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

十七、开发企业销售物业时可不可以承诺减免物业服务费用？

《规定》第二十六条第二款明确：建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。