第一篇：买房经验谈 - 自己办商贷
买房自己办商贷
买房经验谈——看了本贴能省一万！——自己办商贷中介报价你看中房子以后，中介一般会给你报一个税费清单。
如下：中介费
2.5%代书费
0.5%权证代办费3000
贷款服务费3000（多于30万的部分，每多贷一万加收50元）
契税根据房屋面积，90平以下1%，90-140平1.5%，140以上百分比更高
个税1%
营业税5.5%*(出售价格-购入价格)
贷款担保费0.5%
评估费0.3%
然我们交钱不难，最重要的是这些钱都是交给谁的? 如果都是按照国家规定,交给**的,那我们就认了.如果是被中介“黑”去了, 就只能怪自己“功课”没做好了吧? 好,现在说说, 收钱方都是谁.由于商业贷款和公积金贷款差别很大, 这部分分开说
1.商业贷款交给国家的: 契税 个税营业税其余的都是给中介的: 中介费代书费权证代办费贷款服务费贷款担保费评估费公积金贷款交给国家的:契税 个税营业税交给公积金管理中心及其评估公司的: 贷款担保费评估费 其余的都是给中介的:中介费代书费权证代办费贷款服务费
tx们可以在上面的帖子里面看到, 商业贷款和公积金贷款,中介能够获得你交的费用的名目差别还是很大的.为什么呢? 这主要出在商业银行身上,其实走商业贷款是有回扣的(他们内部的称呼,叫做“反点”.究竟返多少呢? 不知道,不同的银行返点是否相同.我在招商银行办理的贷款, 返千分之八.就是说,如果贷款60万,中介从中获利4800元 其实不论是商业贷款,还是公积金贷款,都是需要缴纳评估费和担保费的.只不过, 以下内容需要回复才能看到公积金贷款,这两个费用是交给公积金管理中心的(注意, 公积金贷款没有回扣)
而商业银行贷款的回扣,完全可以cover这部分费用,所以相对“厚道”一点的中介会说,他就不收你: 评估费和担保费 就是说,如果你走商业贷款,中介还向你要评估费担保费贷款服务费, 那他简直就是两头吃,贪得无厌
目前, 国家出台购房刺激政策, 营业税 满两年就不用交，个人所得税,满5年就不用交，因此满5年商品房,需要交的只有契税.需要说的一点, 关于这个5年还是2年,日期问题, 如果房本不满, 要看一下房主当时买房的时候的“契税完结发票”,如果发票时间满规定的年限, 同样可以不交.这各问题也是因贷款方式的不同而不同的.我们举个例子: 一套100平米, 2<房本年龄<5, 售价100万, 昌平区的房子,房主买房子的时候,花了36万(差不多是4年前的价格), 如果公积金贷款,评估价为80万.按照规定,需要交 1.5%的契税(90平米以上), 1%的个人所得税(不满5年).(其实个人所得税,应当是卖房的人交,但是由于现在的市场环境,基本都是买方交)
那么,需要交的税,理论上= 100万*(1.5%+1%)=2.5万
实际上,需要交多少钱呢?
1)商业贷款
商业贷款实际交税=100平*3814*1.5%+min{(100*3814-36万)*20%, 3814*100* 1%}=9535元
解释:
1.商业贷款避税,可以按照地区的过户指导价计算成交价格,昌平区的过户指导价是3814/平
2.个税,有两种方式计算, 交税的时候取较小的那个值
a.(出售价格-买入价格)*20%
b.出售价格*1%
2)公积金贷款
商业贷款实际交税=80万*1.5%+min{(80万-36万)*20%,80万*1%}=2万元
解释:
公积金贷款, 房价最低只能做到评估价
其实一共要签5份合同, 其中一份给建委,一份给银行, 中介 卖方买方 各一份.我们做的只有交税的这个是做低的房价,其他4份都是真实交易价格.有些同学, 5份合同都是做低的房价, 当然了,卖房子的人会要求你再签一个补充协议写明真实房价.其实做低房价,对于买房的人没有风险, 但是对于卖房的人是有很大风险的, 万一买房支付做低的房价跟卖房的人打官司,这个海说不准谁赢呢.(关于这点,咨询过律师)
信不信由你，如果走商贷，自己办贷款，可以省8000元！
如果你自己去找银行办理贷款，回扣应该是能给你自己，另外就是节省了给中介的“贷款服务费”
虽然我不是自己办的,但是几乎所有的步骤我都打听清楚了, 只因为卖方着急出售, 怕耽误了, 所以最后还是中介的业务员帮我们联系的.当然了,回扣就归这个业务员了, 但是我们没有给中介公司那些所谓的“贷款服务费 评估费担保费”
Q: 自己办商贷复杂么?
A: 比起8000块钱来, 我觉得值了(相信一个月赚8000的,也不是很多吧?)
Q: 会耽误工作时间么?
A: 与通过中介贷款相比，不需要多请假； 但是需要你花费几天的业余时间做好＂功课＂
Q: 找那个银行贷款比较合适？
A: 每个银行贷款的利率都是一样的，差别在服务，主要是提前还款的规定（提前还款需要交违约金）； 另外就是，在你代发工资的银行办理贷款，会比较顺利;再就是，方便还款。
Q: 银行面签之前需要哪些准备工作？
A: 分以下几步
1）卖方同意你自己办理贷款，并且同意你指定的那家银行
2）准备好需要你自己公司出具的证明： a.工资证明，加盖公司公章
b.公司营业执照副本，加盖公章（５００强企业不需要，只要带工作证或者badge 就可以）
3)资产证明，就是拿着你的工资卡，到银行打一张流水单子，要加盖银行公章
4)确定一家银行，找到业务员：这件事也不复杂（一些中介会骗你说，银行不会针对个人办贷款，骗子！）当你确定了找哪家银行贷款以后，到银行的“支行”以上的门店，找大堂经理，说你要贷款，他们就会给你贷款部的人的联系电话。剩下的就是，你联系这个贷款部的人，约一个时间（卖方、买方都能到场，如果已婚夫妻双方都要到场），当然你可以跟这个贷款部的人谈谈关于回扣的事情
Q: 银行面签当天需要带什么材料？
A: 1)双方：买卖合同
2)买方：
a.身份证, 户口本, 没有北京户口的要带暂住证, 结婚证（如果结婚，a项夫妻双方都需要带）
b.学历证、公司的工资证明、公司的营业执照副本、资产证明
３）卖方 a.身份证, 户口本, 没有北京户口的要带暂住证,结婚证（如果结婚，a项夫妻双方都需要带）b.房本，买房时的各种契税发票
总的来说，自己办商贷，没有想象得那么复杂，但是有些问题需要注意的．
首先说，哪些情况不适合自己办商贷
１）卖主着急出售．由于我们在银行方面毕竟人脉浅，而中介会有一个专门的人蹲点在银行办理商贷，所以进度好控制．况且一旦在合同规定的时间内办不下来，违约的责任由中介承担．
２）买方首付不够．实话实说，评估价这个问题，中介与银行和评估公司的人比较熟，如果买方希望多贷款，那最好还是交给中介办．我听说同一个小区，同一个户型（９４平米），高评比正常评估能多贷６万．
再说一下，自己办商贷，需要注意的事情
１）一定要在银行里签合同，毕竟我们对那里不熟，还是多加小心
２）面签之后，尽量每天打电话给银行的业务员，催与不催的差别挺大的，托个１个月也是发生过的事．如果通过中介走商贷，中介还跟你要贷款服务费＼评估费＼担保费，那么你就跟他说，你自己办贷款．
多数情况下，他们会让步妥协，答应不收你这三项费用，＂免费＂帮你办贷款．当然你要清楚，回扣肯定是被他们吃掉了
个别中介，会说，这三项事不能不交的，因为不是交给他们中介公司，而是交给什么评估公司．这时，如果你还想买这套房子，可以跟他要＂发票＂，就是说，这几项钱，如果是中介公司收的，坚决不交； 如果是其他公司，如银行＼评估公司收取的，就把那个公司的收据＼发票拿来．
关于公积金贷款，我没有很高的发言权，但是也多少了解一点．相对于商贷来说： １）公积金办理时间相对长一点点，不过我也有同事７个工作日办好的２）公积金的评估价会相对低一点，这是真的．北京市市管公积金中心在方庄，它指定的唯一评估公司叫＂康正宏基＂．
３）公积金利率比商业贷款低，目前低不到一个百分点
４）中介在公积金贷款的过程中拿不到回扣，而且比较麻烦，所以一般来说，＂贷款服务费＂不太好坎
５）就是前面提到的，商业贷款需要交的税可以做的第一点，公积金基本不能做低
我所见到的，中介帮我写的文书有这些：
１）定金收据
２）＜北京市存量房交易合同＞，这个网上有
３）首付款未付证明
４）网签合同
差不多就这些．所以代书费，如果交给中介３千，也忒黑了．这个钱，基本是可以砍掉的．
如果你选择商贷，等房本下来，到担保公司做完抵押之制后，你才能拿到房本，这时候，你可以申请按月提取公积金还银行贷款。
何时选择公积金贷款，我觉得，以下三种情况
1）你准备还款的周期比较长，如 30年，因为毕竟公积金贷款利率比较低
2）你首付足够，因为商贷评估价可以比公积金多一点，而且交给中介的费用可以多砍一点
3）房子的税比较少，主要看房本的年头。
比较两种贷款方式需要交的税的差价，和利率的差价，以及中介费的差价，就知道那个合适了
很多时候都是这样，少给中介钱的代价，就是要不停的催他们，甚至增加不少担心。你可以权衡一下，值不值得。但，即使他们阻挠，相信最终也影响不了你过户。
还有一招，如果业务员态度不好，打电话到总部投诉他。
第二篇：商贷收入证明
收入证明
我单位（正式聘用）职工年，现从事工作，学历，职称职务，平均月收入人民币（大写
特此声明
单位盖章：
日期：
收入证明
我单位（正式聘用）职工年，现从事 职务，平均月收入人民币（大写
特此声明
单位盖章：
日期：
第三篇：商贷收入证明
个人收入证明
收入证明开立告知：
贵单位在开立收入证明的过程中需遵守诚信原则。贵单位确认已按诚信原则出具真实的收入证明，凡查实出具虚假收入证明的，我行将不采信贵单位的证明，并将按照规定向有关部门报告，有相关部门负责收集上述信息并予以通报，由此产生的一切后果由贵单位自行承担。
上海浦东发展银行武汉分行：
兹有我单位
部门职工
先生（女士）向贵行申请个人
贷款，应贵行要求，特证明：
先生（女士）目前在我单位已实际工作年，表现良好，身体健康，固定收入
元（大写），其他年收入
（大写）。
经办人：
联系电话：
单位公章：
日
期：
收入证明核实记录：（）电话方式（）上门方式（）其他方式
核实情况：（）属实
（）不符
经办人签名：
核实日期：
第四篇：商贷办理流程 （模版）
商贷办理流程
前期准备：
1、贷款人夫妻双方身份证复印件2份（房管局一份）
2、户口本复印件2份（房管局一份）
3、结婚证复印件或单身证明2份（房管局一份）
4、填写征信报告授权书1份
5、夫妻双方开具收入证明（不填写日期）
6、签订商品房买卖合同
银行面签阶段：
1、准备资料：填写银行申请表一份，空白申请表一份，贷款人身份证、户口本、结婚证复印件一份，主贷人为外地户口需提供近一年本地养老保险对账单一份，收入证明一份，还贷卡3093主档查询单一份（需显示3个月的月供），征信报告及授权书一份，商品房买卖合同原件一份，首付款发票复印件一份，诚信保证书一份，个人住房贷款面谈笔录一份，担保借款授权委托书一份，借款合同5份。
2、贷款人在唐山新华西道支行办理一张房贷卡，开通网上银行、电话银行、手机银行、消息服务四项业务，存3个月月供，打印3093主档查询单一份。
3、银行面签。贷款人夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证原件。
4、两份银行借据，申请表，诚信保证书，个人住房贷款面谈笔录、担保借款授权委托书、5份借款合同签字按手印。
第五篇：商贷通用收入证明
收入证明
兹证明（1.先生2.女士）系本单位（1.正式工
2.合约工3.临时工），已连续在本单位工作年，目前在本单位担任（职务），最高学历为，婚姻状况，身体状况。该职工的平均月收入人民币（大写）元。年总收入（大写）元。
以上情况准确属实，特此证明。
单位签章（公章）：
单位地址：单位电话（固定电话）：
经办人：
年月日
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