小区物业管理工作培训

第一篇：小区物业管理工作培训

小区物业管理工作培训提纲

时间：2014年8月28日

一、业主委员会成立的条件：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%以上。

（二）首次交付使用的物业专有面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的30%以上。

二、成立业主委员会的申请：

占业主总人数10%以上业主联名向所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开业主大会，成立业主委员会的申请。

三、第一次业主大会的筹备：

（一）时间规定：街道办事处、乡镇人民政府在收到申请召开业主大会的书面报告之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

（二）筹备组组成人员：由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位（前期物管）、社区居委会的代表协商组建。

（三）建设单位的责任：自业主大会筹备组成立之日7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

（四）社区居委会的责任：协商建设单位、业主做好筹备工作。

摸底、审查、推荐、确认业主委员会候选人，提出或审核把关管理规规约和业主大会议事规则（草案）。

1、管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（1）物业的使用、维护、管理；

（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（3）物业共用部分的经营与收益分配；

（4）业主共同利益的维护；

（5）业主共同管理权的行使；

（6）业主应尽的义务；

（7）违反管理规约应当承担的责任。

2、业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（2）业主委员会的职责；

（3）业主委员会议事规则；

（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（5）业主投票权数的确定方法；

（6）业主代表的产生方式；

（7）业主大会会议的表决程序；

（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（9）业主委员会换届程序、补选办法等；

（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

四、业主委员会的职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

（二）代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同。

（四）监督管理规约的实施。

（五）业主大会赋予的其他职责。

（六）物业管理公司的服务监督、协商、支持。

五、必须由业主大会表决决定的事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会会员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得利益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项；

工作要求：

（一）社区居委会要认真按照《湖南省物业管理条例》、《住建部业主大会及业主委员会指导规则》及的相关法律法规，认真履行职责：

（1）社区要建立业委会工作群；

（2）首次业主大会筹备时，一定要把好关。

（二）业主委员会成员要认真学习相关政策，建立完善的工作制度。

（1）学习《物权法》、《湖南省物业管理条例》、《衡阳市物业专项维修资金管理办法》、《住建部业主大会业主委员会指导规则》等相关法律法规；

（2）建立业主联系QQ群。利用信息时代的网络优势，及时在群里向业主发布信息，征求意见、汇报工作，同时业主也可通过QQ群向业委会反映问题及提出建议意见，在网上进行大讨论，确定近期工作目标和今后工作思路；

（3）遵守法律法规和各项规定，严格按业主委员会职责要求及业主规约和业主大会议事规则开展工作，克服不作为和乱作为。

1、不作为：

（1）不按期召开业主大会；

（2）不向业主报告业委会的一年工作情况；

（3）不公布业委会收入和支付账目；

（4）不听取业主正确意见；

（5）不履行业委会应该承担的职责；

（6）不监督物管服务公司开展服务。

2、乱作为：

（1）物业维修基金的使用及用途不通过业主大会。

（2）选聘和解聘物管服务公司不通过业主大会。

（3）擅自同意提高物管服务费收费标准。

（4）同意小区公共用房、绿地、水面、公用设施等违规出租出让、私自改变用途。

第二篇：街道加强小区物业管理工作实施方案

XX街道加强小区物业管理工作实施方案

为着力解决我街道当前物业管理工作的重点、热点、难点问题，建立健全物业管理长效机制，特制定本方案。

一、指导思想

深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的工作导向，切实加强物业管理，共建美好家园，进一步增强人民群众的幸福感、获得感。

二、工作目标

按照《XX物业管理条例》规定，认真履行街道、社区责任，结合工作实施方案，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、文明祥和的居住环境，全面提升我街道物业管理水平。2021年底前小区业主委员会组建率达到50%以上，设立业主委员会的小区物业服务企业入驻率达50%以上；力争2023年底前小区业主委员会组建率达100%，设立业主委员会的小区物业服务企业入驻率达90%以上。

三、组织机构

为确保工作顺利推进，成立XX市XX区XX街道物业管理工作领导小组（以下简称“领导小组”）。领导小组成员名单如下：

组长：XX

副组长：XX

成员：XX

领导小组下设办公室，负责协调物业监督管理相关工作，定期向领导小组汇报工作开展情况、存在问题及措施建议。办公室设在城建办，办公室主任由XX兼任。

四、工作内容

（一）完善提升物业管理。

1.进一步压实部门职责。各社区要严格按照《XX物业管理条例》要求，积极开展物业管理工作，及时解决物业服务管理工作中的难点问题。

2.加强物业管理工作队伍业务培训。对街道物业管理工作机构人员进行业务培训，提升物管人员业务能力，提高协调和处理物业管理综合事务和纠纷技能。

（二）强化物业服务企业监管。

1.规范物业企业履职管理。做好物业管理活动的相关监督管理工作，对物业服务企业实行动态考核，指导业主委员会每月定期检查物业服务企业履行服务合同情况及日常管理、收费、公示等相关制度落实情况，并及时上报。

2.开展创建XX市XX区XX街道物业管理示范小区和优秀物业管理小区评选活动。创建1个物业管理示范小区，发挥示范引领作用。

（三）加强和规范小区业主组织建设。

1.提高小区业主委员会组建率。积极指导推动业主成立业主大会，选举业主委员会，确保小区实现业主自治，2021年辖区内小区业主委员会组建率达50%以上。

2.加强对小区业主委员会的监督。督促小区业主委员会每年向业主公布共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。小区业主委员会违反法律法规和小区业主议事规则、管理规约决定的，责令其限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。小区业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，指导其召开业主大会临时会议，重新选举小区业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为的查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

3.加强宣传，增强业主履约意识。加强《中华人民共和国民法典》《XX物业管理条例》和《XX市物业监督管理方案》的宣传工作，提升广大业主的履约意识，引导业主遵守小区管理制度，自觉维护小区环境，按时交纳费用。对于恶意拖欠费用、违法建设行为不整改的公职人员，将情况报送纪检监察机关。

4.充分发挥基层组织在物业管理中的作用。大力推进社区党组织、社区居委会、物业服务企业、小区业主委员会“四位一体”工作机制，通过联席会议等方式协调处理各种矛盾纠纷，努力提高业主满意率。

五、实施步骤

（一）动员部署阶段（2021年6月5日前）。

召开动员部署会议，研究分析我街道当前物业管理现状，进一步统一思想，明确任务分工。

（二）组织实施阶段（2021年6月6日－11月30日）。

各社区认真按照职责分工，开展物业管理工作。领导小组采取定期检查和不定期抽查相结合的方式，对各社区和物业服务企业履职情况进行检查。

（三）总结验收阶段（2021年12月1日－12月31日）。

各社区认真总结2021年加强物业管理工作的情况，并于2021年12月1日前报至街道办城建办。街道办城建办全面总结2021年以来进一步加强小区物业管理工作的情况，提出下一步工作的意见建议报XX区住建局。

第三篇：小区物业管理工作职责

小区物业管理工作职责

自觉遵守物业管理条例的相关服务标准，掌握物业管理相关法律法规以及代收代缴费用的收取标准和计算方法，做好收费、催费、接待工作。

敬业爱岗主动、热情为业主服务;负责管理所属区域清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项检查及服务工作。

制定详尽的业主信息资料管理台账，核查所属片区住户状况，做好所管辖区域物业费用催费管理工作，确保物业费用催缴、回收率达到所制定的标准。

负责为业主办理入住、装修手续，以及后续跟进与装修巡检工作的开展。

负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

小区物业管理工作职责21、协调与供水、供电、供气、有线电视、电话等部门的业务关系;

2、协调好与物业服务中心其他科室的工作关系;

3、处理好与业主、用户的关系。

小区物业管理工作职责31、小区能耗管控;

2、小区设施设备维养工作执行;

3、工程第三方外包单位监督考核;

4、保障小区设施设备运行。

小区物业管理工作职责4

1.分管小区客服管理、管理费收缴催缴、内外__文件及档案管理、人员考勤、会议等工作;

2.做好供应商的监督、月度考评等工作;

3.配合项目做好与相关政府部门、业主的联络，做好交代的其他工作;

4.配合做好小区相关计划管理和执行监督、体系文件执行、服务提升等工作;

做好相关部门的人员管理和考评工作。

小区物业管理工作职责51、负责小区的管理工作，制定工作计划及管理制度，监督检查工作执行情况，定期进行总结。

2、按有关政策制定分配制度，对小区内职工进行奖励和惩罚。

3、建立和维护与业主良好的关系，搞好小区文化建设。

4、协调小区与外部各单位的关系，加强外联和公共关系工作。

5、全面主持小区业主进户工作和小区业主委员会筹建等工作。

6、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作;

7、协调与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

小区物业管理工作职责61、负责楼盘前期业主收楼工作，全面处理客户服务的日常工作为业户提供满意的服务;

2、负责做好业户的资料收集、整理、归档工作，注意保密，建立建全业户档案;

3、认真、仔细、耐心的接待各类投诉和保修事项，及时与相关部门沟通处理解决将处理意见和结果反馈至业户，并做好书面登记;

4、负责管理费的收缴及拖款催交工作，做好收缴费用统计分析工作;

5、完成上级交办的其他工作。

小区物业管理工作职责71、协助监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

3、制定项目物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程;

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责监管项目资产(如车位、房屋等)的运行情况。

第四篇：小区物业管理工作流程及内容

小区物业管理工作流程及内容

（一）管理构架

1、组织机构图

2、各部门职能及各岗位职责

3、员工情况

1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员）

2）各部门骨干基本情况

（二）内部管理制度

1、公司管理形式（总经理负责制？；总公司与各管理处关系，自负盈亏？）

2、行政人事制度

1）员工培训制度（察看培训计划，了解公司培训重点）

2）员工考核、奖惩制度

3）员工档案的管理

3、档案管理

1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案）

2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件）

3）档案借阅制度

4）业主资料的管理（保密性）

5、财务制度

1）收费标准的制定、申报、审批

2）押金的处理

3）财务收支预算、决算、分析

4）日常财务帐务处理

5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况

6、采购及库存管理

1）采购内容的制定和审批

2）库存的有效控制及及时补充

3）库存的帐务处理

4）库房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外来文件管理

2）内部文件往来

3）收发登记

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）

2）签订合同

3）工程进度及质量检查及其记录

4）工程验收制度

5）整改制度

9、办公设备的管理

1）台帐

2）领用

3）报废

10、合同管理

11、形象识别系统的使用办法

12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设

（三）公众管理制度

1、业委会章程

2、管理维修公约

3、卫生公约

4、装修管理规定

5、停车场管理规定

6、治安管理规定

7、园林、绿化管理规定

第五篇：关于建宁县小区物业管理工作情况汇报

关于建宁县小区物业管理工作情况汇报

一、基本情况

近年来，随着城市化步伐的不断加快，我县房地产业得到了迅猛发展，县城人口迅速增加，居民住宅小区物业管理已成为城市管理的重要组成部分。截至目前，在我县城区规划面积中新建有万安、青云岭、景秀花园、福城、江源水都、青山南苑等小区。在已入住的以上这些居民小区中，物业管理主要有以下几种模式，即：物业公司管理的有江源水都居民小区；开发商兼顾物业的有福城居民小区；业主自己管理的有景秀花园、万安2个居民小区；青山南苑、青云岭小区没有物业管理业主也无自治管理。以上小区都还未成立业主委员会。

现在我县居民住宅小区物业管理工作主要由县规划建设局房管所管理，濉城镇下属社区居委会协助管理，可以说目前我县居民的小区物业管理尚不能适应形势发展和居民生活的要求，产生的问题较多，群众意见较大，物业管理运行很不规范。

二、存在的主要问题

（一）对小区物业管理工作还没有引起足够的重视，综合协调管理机制尚未形成。一是对物业管理条例学习宣传贯彻不够、认识不足，监管制度和具体细则还没有建立起来；二是物业管理工作没有明确的主管部门和对应的工作机构，部门职责不够分明；三是物业公司、社区（居委会）、开发商和业主之间的关系尚未理顺，责任不明确。

（二）前期规划建设遗留问题多，实行物业管理条件不足，业主对现状不满意。一是一些早期开发的小区缺乏整体规划，同一小区多家开发或产权单位，物业管理出现交叉或空缺现象；二是有的小区没有按规划要求和物业管理条例规定配套物业用房、社区用房及其它共用设施；三是有的小区在交工验收后，存在绿地改作他用、房屋质量差、资料不全等问题，引发业主不满。四是许多小区为开放式，一楼为商铺、餐饮店等各类人员进出频繁，存在较多安全隐患。

（三）物业管理服务滞后，不适应小区建设管理工作的快速发展。在我县现有的物业公司的管理服务，不能满足小区居民的需求。

（四）旧住宅小区公共基础设施老化、破损严重。目前，我县尚有许多旧宅小区和散居区，这些旧住宅小区建设年代早，房屋质量差、配套设施不完善，产权多样化，缺少维修改造资金，小区的保洁目前基本由共建单位和社区勉强维持，而小区绿化、路面维护、下水入网、垃圾清运等问题较多，居民意见很大。

（五）物业收费难，影响了物业管理的正常运行。一些小区业主仍习惯于享受过去的政府福利性服务，有偿服务意识淡薄。部分业主对物业管理期望值较高，如达不到自己的要求，就拒交物业管理费，以致次年其他业主学样，也拒交，直接拖垮物业公司，导致物业公司难以继续，进而形成恶性循环。

三、几点建议

结合我县居民小区物业管理中存在的主要问题，为了进一步规范和

推动我县居民小区物业管理工作，逐步提高物业管理水平，提出如下几点建议：

（一）明确部门职责，及时制定物业管理实施细则。一是要建立县、镇（社区）物业管理综合协调机制，逐步形成政府监管、行业自律和业主自治相结合的综合管理格局；二是县政府要根据《三明市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见（试行）》的有关规定，结合我县实际，进一步明确在小区物业管理中，从前期的设计、建设、验收到业主的入住使用、投诉受理等具体环节的工作程序和工作职责，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务，以及对物业收费标准和收费办法进行公示公开等具体事项，形成具有可操作性的实施办法和细则，下发执行。

（二）加大宣传力度，加强对业主委员会的指导。县政府及相关部门要加大对物业管理条例的宣传贯彻力度，使小区居民、建设单位、施工企业等都能了解物业管理法规，自觉履行职责。要加强对业主大会、业主委员会的指导，增强业主维权意识、自治意识、有偿服务意识，组建业主委员会，指导小区业主委员会建立并完善、规范业主委员会的运作制度和章程，使业主委员会切实发挥应有的作用。

（三）把好规划建设关，为后期物业管理创造良好环境。政府要督促规划、建设等部门要加强对小区开发过程中的监控管理，重点对设计审查、建设监督、竣工验收等具体环节进行把关，确保达标。尽量建成一个大的小区避免建成多个住户分散的居住小区出现，建成封闭式，各

楼一层不设各单独商铺，建统一规范商场。要规范开发商建设行为，严格按照规划实施建设，对在建设过程中擅自变更规划要求的、市政公用基础设施和小区公用设施不配套的、工程质量低劣的，应及时纠正促其整改，切实保证小区物业配套设施的同步到位，为实施物业管理奠定必要的基础。

（四）提高物业管理水平，构建物业管理与社区建设互动机制。政府及有关部门应牵头聘请正规的物业管理公司，同时加强引导和指导物业管理企业抓好业务培训，提高物业管理人员素质，完善从业人员资格证书制度。改善服务态度和方式，增强收费透明度，公示服务项目和收费标准，以优质的服务争取业主的支持、增强业主的主动缴费意识。政府可通过设立物业补助基金等适当方式对特困户及丧失劳动力的困难户进行补助。社区（居委会）要及时联系指导物业管理企业、业主大会、业主委员会积极发挥作用，配合有关部门共同做好小区的管理工作，为小区业主提供清洁、卫生、安全、舒适的生活环境。

（五）加大投入力度，加快旧小区的改造步伐。一是政府要组织有关部门全面摸清旧小区楼房栋数、面积、户数和原产权单位底数以及存在问题等，为下一步改造工作做好准备；二是政府应对供水、供电等基础设施欠帐较多，又无维修资金来源的小区，按照轻重缓急，列入计划，逐年改造，而后交由物业公司或所在社区接管，逐步建立长效管理机制，从源头上解决旧小区的环境改造、物业管理问题。

（六）加强物业监管队伍的建设，进一步完善和规范物业管理的监

管体系。一是建议成立物业管理站（或物业服务中心），配备专职人员，投入工作经费，明确工作职责，可采取试点先行，以点带面的办法，取得经验后，逐步推行；二是建立基层投诉受理机制，如在主管部门或濉城镇（社区）设立投诉中心，受理业主委员会、业主和物业管理企业对违反物业管理条例行为的投诉；三是政府适时启动责任追究制，对于在物业管理中不积极履职的部门及个人进行责任追究；四是通过建立条块结合，以块为主的物业管理网络，努力将物业管理融入社区管理，形成社会联动、齐抓共管的新格局。

（七）积极协调有关部门，逐步理顺维修基金的使用渠道。应积极协调有关部门，尽快理顺房屋维修基金的使用管理机制，让房屋维修基金的收缴、使用公开透明，使维修基金真正发挥作用。