区老旧小区准物业管理工作指导手册

第一篇：区老旧小区准物业管理工作指导手册

朝阳区老旧小区准物业管理工作

指导手册

中共朝阳区委社会建设工作委员会 朝阳区人民政府社会建设工作办公室

二零一零年十一月

目 录

让我们一起行动……………………………………………………3 什么是准物业管理…………………………………………………4 实行小区准物业管理的基本程序…………………………………4 小区准物业管理的基本模式………………………………………6 小区准物业管理的基本规章制度…………………………………8 ××小区管理委员会章程…………………………………………8 ××小区管理委员会选举办法………………………………… 13 ××小区居民自治公约………………………………………… 15 ××小区管理委员会工作制度………………………………… 16 ××小区管委会“四有”物业化管理标准…………………… 18 资金管理及使用办法…………………………………………… 22 住户须知………………………………………………………… 23 ××小区管理岗位责任公示…………………………………… 24 门卫职责………………………………………………………… 25 门卫日常工作管理办法………………………………………… 26 楼栋负责人职责………………………………………………… 26 安全文明小区标准……………………………………………… 27 安全文明楼栋标准……………………………………………… 28 安全文明单元标准……………………………………………… 28 安全文明户标准………………………………………………… 29

让我们一起行动

社区是幸福生活的家园，休养生息的港湾。优美的小区环境，规范的物业管理，和谐的邻里关系，温馨的社区氛围，是每一位居民所期盼的。不过，随着单位后勤“福利式”管理方式的改变，一些老旧小区尤其是单位宿舍式的院落面临资金短缺、设备老化、设施年久失修等种种挑战。假如不能及时适应这种变化，将直接影响到小区建设，进而影响到生活品质。要顺利适应这一转变，居民要转变观念，而政府也要提供适当的支持和帮助，让社区居民逐步适应这种变化，并以主人翁的姿态积极参与到社区建设中来！

编写这本册子，意在帮助那些没有实现物业化管理的小区建立社区自治组织——小区管理委员会，并以此为契机，建立起小区物业化管理的长效机制，实现有治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务，全面提高小区管理水平，做到人人享有物业服务。

本手册包括三部分。第一部分是准物业管理的基本模式；第二部分是实行小区准物业管理的基本程序；第三部分是建立小区管理委员会及实施小区物业化管理的相关规章制度。希望这本册子能够帮助大家解决小区面临的物业管理难题。

一个小区，就是一个大家庭，是我们品味生活、感受温暖的地方。享受高品质的物业化服务，是我们的权利；一起参与物业化管理，让小区变得更美、更好，也是我们的责任。让我们携起手来，一起行动，共同参与，通过自治改善小区环境，实现服务升级。

我们期待着看到您的行动：

——积极参与小区物业化管理工作； ——传播小区物业化管理知识和信息；

——帮助需要建设物业化管理机制的小区实现物业化管理。…… 什么是准物业管理

准物业管理是由居民自治组织根据本小区情况确定的以自治互助或互助和服务外包相结合等方式为居民提供基本物业服务的一种管理方式。

这是一种特殊的物业管理方式。物业管理不以盈利为目的，收费标准比较低，一般是服务成本费，资源丰富的小区在收支平衡的情况下甚至不收费。准物业管理的方式有多种，可以是只购买专业性较强的物业服务项目，也可以是采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式进行日常维护的准物业管理，还可以由小区居民以互助的方式、利用小区自有资源对小区进行准物业管理。

实行小区准物业管理的基本程序

准物业管理的核心是自治、互助，关键是公开、透明，目标是建立长效管理机制，全面提升小区服务管理水平。因此，要以民意为基础，以严谨的工作为支撑，充分调动居民参与小区管理的主动性和积极性，盘活小区资源，激发小区活力，优化生活环境，实现服务升级。

建立筹备委员会

根据小区条件，立足小区需要，由居委会牵头，邀请热心公益、愿意为小区服务的社区居民成立小区管理委员会筹备委员 会，为实施准物业化管理提供组织保障。

制定工作方案

由居委会与小区管理筹备委员会根据小区实际情况，制定小区实行准物业管理的工作方案，明确工作目标、工作内容、工作步骤和相关职责。

广泛宣传动员

组织召开老旧小区准物业管理工作动员大会，开展形式多样的宣传活动，引导社区居民转变小区管理观念，提高对准物业管理重要性的认识。

开展问卷调查

在宣传动员的基础上，开展问卷调查，征求居民对实施准物业管理的意见和建议。

测算服务费用

根据小区资源状况，测算收支平衡点，如利用现有资源即可实现准物业化管理，可不收取居民费用。如有资金缺口，可根据缺口额度确定对居民的收费标准。

成立小区管理委员会

由社区居委会推选小区管委会候选人，通过居民代表大会，投票选举小区管理委员会成员，成员应为单数。

申请政府支持

建立小区管理委员会，可向街道办事处申请对小区值班室、围墙、路灯照明、绿化、排水、消防等公共部位和共用设施进行综合整治、出新、完善，实施“穿新衣”、“戴新帽”、“加配套”，使之具备基本的准物业管理条件。

制定工作制度

制定完善的工作制度，确保小区管理委员会高效、规范、有序运行，做到制度规范、服务到位。

确定管理模式

由居民代表大会和小区管理委员会自主决定物业服务的提供方式，并通过居民公约实行自治管理，定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。

小区准物业管理的基本模式

每个小区的情况不同，居民结构各异，需要根据小区的实际情况，因地制宜，充分发挥本小区的优势，探索或选择符合本小区实际的管理模式。以下选取的是众多管理模式中较有代表性的四种，供大家参考。相信随着认识和实践的逐步深入，将会涌现出更加丰富多彩、更适宜的管理模式。

◎ 实行院落自治，实现居民互助式的准物业管理

通过实施院落自治，由居民和小区管理委员会以互助的方式为小区提供准物业服务。即，治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务由小区管理委员会动员居民和社会力量，“有钱出钱，有力出力”，以互助的方式实现小区的物业化管理。◎ 居民自管与聘请专职人员相结合，实现小区准物业管理 以居民自治为导向，建立小区管理委员会，采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式，对小区进行准物业管理。

◎ 居民互助与服务外包相结合，实现半专业化物业管理 以居民互助式的准物业管理为基础，将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构，实现居民互助与服务外包相结合的半专业化物业管理。

◎ 成立非盈利性物业服务机构，提供专业化的物业服务 以民办非企业形式成立非盈利性的物业服务管理机构，为小区提供准物业化管理。小区准物业管理的基本规章制度

××小区管理委员会章程

（草案）

第一章 总 则

第一条 本组织定名为：××小区管理委员会（以下简称小区管委会）。

第二条 小区管委会由社区居民×××、×××自愿发起成立，是发动和团结社区居民共同参与推行小区准物业管理的自治组织，其组成成员由本小区居民代表选举产生。

第三条 小区管委会将严格遵守宪法、法律、法规和国家政策，坚持“自助互助、合作治理”的工作理念，实现老旧小区有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理的“四有”目标，切实提高居民生活质量，提升小区自治和物业服务管理水平。

第四条 小区管委会接受小区居民和社区居委会的监督。

第二章 组织机构

第五条

小区管委会的最高权力机构是小区管委会成员大会，其组成人员为小区管委会主任、副主任各1人，委员7人。主要职责是：

（一）制定和修改章程；

（二）选举和罢免委员；

（三）执行委员会决议；

（四）审议委员会的工作报告，定期召开小区管委会扩大会议，向居民代表和社会单位代表报告工作；

（五）决定委员会重大事项；

（六）制定相关管理制度；

（七）开展准物业管理工作。

第六条 小区管委会成员大会须有2/3以上的成员出席方能召开，其决议须经到会成员半数以上表决通过方能生效。

第七条 小区管委会成员大会每届2年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由委员会表决通过。但延期换届最长不超过1年。

第八条 小区管委会每月至少召开一次会议。每半年召开一次扩大会议，吸纳居民代表、和谐促进员代表、社会单位负责人等相关人员参加。

第三章 成员组成

第九条 申请加入本组织的成员，必须具备下列条件：

（一）坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业；

（二）认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿；

（三）身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力；

（四）具有完全民事行为能力。

第十条

成员享有下列权利：

(一)本组织的知情权、选举权、被选举权和表决权；(二)参加小区管委会的活动；

(三)对小区管委会工作的批评建议权和监督权；

(四)加入自愿，退出自由。

第十一条 成员履行下列义务:(一)履行小区管委会的职责；

(二)维护小区管委会的合法权益和声誉；(三)完成小区管委会交办的工作任务；(四)向小区管委会反映情况，提供有关信息。

第十二条 成员退会应以书面形式通知小区管委会。

第十三条 成员如有严重违反本章程的行为，经委员会表决通过，予以除名。

第四章 任务与职责

第十四条 小区管委会主要任务：

（一）发动居民支持并参与小区物业管理。

（二）负责在广泛征求居民意见和建议基础上，确定服务项目和收费标准，定期公示财务收支情况，主动接受居民监督。

（三）根据小区特点和居民意愿，选择互助式、互助+外包等物业管理模式，实现小区的准物业化管理。

（四）在做好治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理等 基本服务的基础上，根据小区需要不断拓展服务项目。

（五）对服务单位进行日常监督，定期考核服务单位及从业人员的工作绩效。

（六）负责小区管委会自管服务项目工作人员的管理，志愿者的组织和管理等相关工作。

（七）负责协调解决准物业管理工作中的各类问题。第十六条 主任的主要职责：

（一）领导成员执行小区管委会章程和决议；

（二）全面负责小区管委会的日常管理工作；

（三）召集和主持小区管委会成员会议，总结工作，研究准物业化管理过程中的重大事项；

（四）负责向居民代表大会、委员会述职；

（五）协调、监督、检查服务商的服务情况，主动听取居民的意见、建议，不断改进服务工作；

（六）小区管委会成员大会确定的需要主任承担的其它工作。

第十七条 副主任的主要职责：

（一）协助主任开展小区管委会的日常管理工作；

（二）主任不能履行职责时，代为履行主任职责；

（三）小区管委会或主任确定的其它需要副主任承担的工作。

第十八条 委员行履行下列职责：

（一）在分管范围内开展日常工作；

（二）做好各项任务的协调及落实工作；

（三）协调各服务商做好服务工作；

（四）认真听取、及时反馈居民、服务商的意见和建议；

（五）负责处理其他日常或临时性事务。

第五章 终止程序

第十九条 小区管委会需要终止的，由委员会提出终止动议。

第二十条 小区管委会终止动议须经成员大会表决通过。

第二十一条 小区管委会终止前，须在成员大会组成的临时监督小组的指导下处理好善后事宜。

第二十二条

临时监督小组会议确定善后事宜处理完毕后，小区管委会即可终止运行。

第六章 附 则

第二十三条 本章程经 年 月 日本小区居民代表大会表决通过。

第二十四条 本章程的解释权属小区管委会。

××小区管理委员会

年 月 日 ××小区管理委员会选举办法

（试行）

为保证小区管理委员会（以下简称小区管委会）选举工作顺利进行，保障本小区居民依法行使民主权利，参照《选举法》的有关规定，制定如下选举办法。

一、社区居委会成立“小区管理委员会选举工作指导小组”（以下简称指导小组）。

成员由社区党委书记、居委会主任及委员、拟实行准物业管理楼院的楼门长、居民代表组成。指导小组负责召开小区管委会管辖范围内的居民代表大会，通过选举的方式产生小区管委会成员。

二、小区管委会成员构成：主任1人，副主任1人，委员7人。

通过居民自荐或社区居委会推荐、居民代表举手表决的方式产生小区管委会成员。成员必须具备下列条件：

（一）坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业；

（二）认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿；

（三）身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力；

（四）具有完全民事行为能力。

三、选举实行等额选举办法，采取举手表决的方式进行。有选举权的代表参加表决人数达到代表总数的三分之二以上，选举有效；候选人得票过半数以上即为当选。

当选人不足应选名额，应对不足名额进行再次选举。由居委会提名，居民代表大会对不足名额再次选举。

四、候选人不得主持选举，不得担任选举工作人员。

五、选举设计票员、监票员各1人，各自履行职责。计票结果由计票员统计，监票员负责向居民小区管委会选举工作指导小组报告计票结果。

六、本选举办法经小区管委会管辖楼宇居民代表大会通过后生效。

七、选举结果在小区管理委员会成立大会上公布。

八、本办法解释权归居民小区管委会选举工作指导小组。

××小区管委会选举工作指导小组

年 月 日

××小区居民自治公约

（试行）

一、居民自觉遵守小区管委会的各项管理规定，配合小区管委会和相关工作人员做好物业化管理工作。

二、维护环境卫生，主动做好垃圾减量垃圾分类工作，爱护公共设施和花草树木。不在楼道内外堆放杂物，不挤占公共空间。

三、文明装修住房，不私自改变住房结构，及时清理装修垃圾渣土。

四、文明饲养宠物，主动清理宠物便溺，养犬按时登记注册，饲养宠物不扰民。不养有关规定禁止饲养的动物。

五、自觉维护院内交通秩序，车辆停放入位有序，不挤占消防通道、盲道。

六、居民之间提倡讲文明、讲礼貌、团结互助、邻里和睦。积极开展健康向上的文体活动，开展文体活动不扰民。

七、倡导居民积极为社区、楼院发展献言献策，踊跃参与社区各项事务、活动。

八、严格遵守出租房屋管理的各项规定，认真审查承租人身份证明，防止房屋群住。及时到社区登记并签订出租房业主责任书，依法缴纳房产税。

九、承租户要遵纪守法，及时到社区流动人口管理站办理登记手续。

××小区管理委员会 ××小区管理委员会工作制度

（试行）

为确保小区管理委员会高效运转，持续改进工作，不断提升服务水平，特制定工作制度如下：

一、会议制度

1、例会制度。每月召开一次小区管委会成员会议，通报情况，讨论研究小区管委会工作，解决小区管委会管理过程中存在的问题，围绕居民需求制定相应工作措施。

2、协调制度。每季度邀请社区居委会、街道办事处职能科室召开一次工作协调会，反馈居民意见、建议，提请街道办事处、居委会协助解决在物业管理过程中的困难和问题。

3、会商制度。每季度与产权单位、社会单位、服务单位负责人召开一次碰头会，反馈服务过程中存在的问题与不足，听取意见和建议，商讨工作改进措施，提升服务工作水平。

4、通报制度。每年召开一次居民小区管委会工作述职会，由小区管委会主任代表小区管委会向全体成员、居民代表汇报工作，接受居民代表监督。

二、公示制度

1、公示小区管委会组织章程、规章制度、成员及职责分工、服务内容、志愿服务队信息、联系方式等内容。

2、公示治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理的服务 标准。

3、公示服务商的服务承诺、服务范围、服务项目及收费标准等内容。

4、公示小区财务收支情况、居民缴费情况、需研究和通报的小区重大事项等。

三、考核评议制度

小区管委会通过社区居委会组织召开的居民代表大会，对绿化、保洁、治安、停车管理、维护维修的服务商进行评议考核，考核分为满意、基本满意和不满意三个等级。

考核等级为满意的，继续保留服务商资格；考核等级为基本满意的，由小区管委会负责监督限期整改；考核等级为不满意的，采取退出机制，由小区管委会对服务商进行适当调整。

××小区管理委员会

年 月 日××小区管委会“四有”物业化管理标准

（试行）

小区管委会主要承担本小区的治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理四方面职责，现公示如下：

一、治安防范

本着“以安保人员为主、治安志愿者为辅”的原则，由小区管委会委托安保单位负责本小区的治安防范工作。

1、实行24小时全天候值班制度，在进出路口设立门卫。前期暂实行治安巡防队员与专业保安交替轮班，对本小区实行全时监控。确保本小区治安防控工作到位，社会稳定和治安、交通秩序良好。社区居民志愿者按照群防群治的工作模式在楼院内辅助专业治安队伍进行治安巡逻。

2、积极配合公安机关开展打击犯罪活动，严密防控严重盗窃、火灾事故和其他破坏活动的发生，使本小区内可防性案件明显下降。

3、维护本小区良好生活秩序，有效制止游商散贩进入本小区。

4、对本小区突发事件进行有效施救，维护现场秩序，积极配合相关部门共同完成突发公共事件的处置工作。

5、积极组织小区内群防群治力量开展治安巡逻工作，积极维护小区的安全稳定。

二、绿化保洁

（一）绿化养护

1、绿化养护人员持证上岗，着装干净整洁，保持良好形象。

2、每日早、晚各一次养护作业。

3、养护人员熟悉花草树木的生长情况，掌握花草树木的养护管理技术。

4、加强绿地管理，及时清除花木的死株、病株、补植缺苗；及时修剪高大树木、干枝死杈等。

5、发现病虫害，及时进行捕捉或喷药消灭。

6、养护作业时要节约用水，严禁浪费水源。

7、做好冬季绿植防冻工作。

8、绿地无杂草、无斑秃、无杂物，修剪整齐。

（二）卫生保洁

1、对院落公共区域面积进行卫生保洁。

2、保洁人员配带统一标识、统一着装，保持良好形象。

3、每日早、晚各一次定时作业，其余时间为日常保洁。

4、公共道路、硬覆盖地面、楼道每日清扫清洁，及时清理楼道内外张贴和喷涂的小广告，确保小区及楼内外干净整洁。

5、做好垃圾分拣工作，确保垃圾不外溢，每天清扫垃圾箱。

6、排水沟每周清洁一次，及时清除沟内泥沙、纸屑、污物等垃圾，确保畅通、无堵塞。

7、公共区域玻璃窗、橱窗经常擦拭，确保玻璃干净明亮。

8、及时清除各类喷涂、绘制、粘贴的非法小广告，确保公共地面、墙面整洁美观。

三、维护维修

（一）公共区域设施设备维护维修

1、房屋大修、楼内公用水电管线、公用污水管线、房屋保温层施工等由房屋产权单位或其委托的物业服务管理单位负责。

2、燃气、楼外水电管线、供热公共管线等专业管线由专业管理单位负责。

（二）居民家庭设施设备维护维修

1、小区管委会委托优质服务单位负责院落居民家庭设施设备的维护维修工作，并对其工作进行监督、考评。

2、维修人员持证上岗，配带统一标识、统一着装。

3、维护维修项目包括更换照明器具、水龙头、洗手池、门锁、纱窗、电器开关，维修座便器、蹲坑，疏通下水管道等。

4、维护维修按照“低廉合理”的标准收取费用。

四、停车管理

小区管委会负责规划与调整小区车位，安保人员负责停车管理具体工作。

1、安排保安负责小区内机动车、非机动车的停放与管理，为车主提供24小时的停车服务，保障小内车辆安全和公共秩序。

2、对小区车位进行科学施划，做到进入小区车辆停放入位有序，非机动车摆放有序，进出方便，并确保小区内消防通道畅通。

3、加强对小区内车辆的管理工作，严格控制2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆进入本小区。

4、维护小区良好交通秩序，确保行驶畅通，进入小区内机动车辆时速在5公里以下。

5、小区管委会负责制定并收取车主的车位费用，费用用于小区的建设与管理，并定期公开经费使用情况。

监督投诉电话：

××小区管理委员会

年 月 日 资金管理及使用办法

为保护小区居民合法权益，严格管理小区物业化管理的各项资金，特制定本办法。

一、小区物业化管理资金的来源：

1、政府补贴，政府支持小区实行物业化管理的各类补贴。

2、小区引进社会组织开展的经营性项目收入。

3、居民所缴费用，包括车位费、保洁费、维修费等由居民代表大会讨论确定的应由居民缴纳的费用。

二、经费收取原则

第一条所列收入足以支付小区准物业管理的所有开支的，不得再向居民收取任何费用。如有不足，则由小区居民代表大会讨论具体缴纳数额。

三、资金管理

小区接收的各项资金由社区服务中心设独立账户代为管理，接受居民对资金的使用情况的监督。

四、资金使用

小区管委会收取的各项经费主要用于支付小区各专业服务机构的服务费、自雇的物业工作人员工资、物业管理志愿者的补贴等；小区内公共设施的修善、添置、改造；应对重大事件、突发事件等情况。

五、资金监督

由小区管理委员会定期向居民公示收支情况。

住户须知

一、凡进住院内的住户，须自觉遵守门卫制度，注意开、关门时间，配合门卫做好安全保卫工作。

二、进住院内的住户，每月应自觉到门卫室交物业、保洁、垃圾清运等费用，共同维护小区生活环境秩序。

三、为保证院内通道能够及时维护维修，凡进院内的车辆须按规定自觉交纳停车费。

四、讲究卫生，做好垃圾减量垃圾分类工作。不在院落、楼道内堆放杂物，保持巷道、楼道畅通，预防火灾事故发生。

五、爱护公共设施，爱护院内绿化，不随意践踏或损坏，不占用绿化带，私搭乱建。

六、自觉维护院内秩序，车辆停放的序，听从门卫人员指挥，确保停车入位。

七、讲文明、讲礼貌，团结互助，邻里和睦，不大声喧哗。

八、凡是出租房屋的住户都必须办理《房屋出租许可证》。

九、凡是外来人员进住本院，须办理《暂住证》和《流动人口婚育证》。××小区管理岗位责任公示

为了做好小区物业化管理工作，便于居民监督，促进服务水平的提高，根据小区的实际情况，现将院内管理服务人员及工作职责公示如下：

一、小区管委会负责人

姓名： 电话：

职责：做好小区物业化管理工作，及时督促各岗位工作人员履行好职责。

二、楼门负责人

姓名： 电话：

职责：做好与小区物业管理委员会的联络工作，协助小区管委会搞好小区的物业管理工作。

三、门卫

白天门卫： 晚上门卫：

负责对大门的管理工作，对出入大院的车辆和陌生人进行询问和登记；督促入院的车辆规范停放；禁止小商小贩和张贴广告人员进入院内，并对自行车棚进行规范管理；完成社区安排的其他工作。

四、保洁员

负责大院的卫生保洁工作，搞好大院路面卫生、花台卫生、绿化带卫生、楼道卫生、楼道蜘蛛网清除及自行车棚内卫生等。

监督电话：

门卫职责

一、服从小区管委会的管理，主动接受办事处综治办、派出所民警的工作指导和居民的监督。

二、门卫人员实行24小时值班制度。门卫人员要坚守自己的工作岗位，值班时须穿工作制服，挂牌上岗，认真履行工作职责，做好值班记录,发现可疑情况及时报警。

三、认真做好车辆进出登记，坚持凭证进出制度，对外来车辆注意检查、询问，防止车辆、物资被盗。

四、严禁小商小贩在小区内摆摊设点，大声叫卖。

五、院内暂住人口必须登记,认真填写《外来人员登记册》,门卫值班人员认真做好来客来访登记和身份核实工作，对携带可疑物品进行检查。

六、严格遵守开、关门时间。早六点开门，晚上冬季十一点、夏季十二点关门。

七、积极协助社区调解各类民事纠纷，在小区内发现在违法犯罪行为或可疑人员时,应急时向辖区公安机关报案,确保小区安全。门卫日常工作管理办法

一、门卫室严禁打牌，其他人在门卫室内，罚值班门卫当月工资20元。

二、值班门卫严禁与打牌，发现一次罚当月工资20元。

三、值班门卫应穿工作制服（包括代守人员），如发现一次未穿工作制服罚当月工资5元。

四、值班门卫严禁喝酒，发现一次罚当月工资10元。

五、值班人员严禁脱岗，发现罚当月工资5元。

六、值班时间值班人员不准做与工作无关事。

楼栋负责人职责

一、积极配合小区管委会做好群众思想转换工作，大力宣传城市居民自治法、物业管理条件等法律法规。

二、坚持高标准、严要求、认真处理好楼栋的日常管理工作。

三、积极配合协助门卫人员搞好院内环境卫生和安全防范。

四、积极配合小区管委会收取楼栋应该收取的各种费用。

五、坚持上情下达，下情上报的组织原则。

六、发现问题大胆管理，知难而上，遇事不推不躲。

安全文明小区标准

一、组织健全，发挥作用好；

二、创建措施落实，工作开展好；

三、安全用气、电，防火安全好；

四、无家属子女违法犯罪，生活秩序好；

五、无治安、刑事案件，防范好；

六、无酗酒、起哄、闹事，尊重他（她）人好；

七、车辆停放有序，规范好；

八、楼道不准堆放杂物，畅通好；

九、爱护公物、花草，绿化环境好；

十、团结友爱，尊老爱幼，邻里和睦，文明风气好。

安全文明楼栋标准

一、责任明确，发挥作用好；

二、安全文明户、文明楼栋，创建活动好；

三、管好家属子女无违法犯罪，遵纪守法好；

四、职工家属子女无犯罪，遵纪守法好；

五、无治安、刑事件，治安防范好；

六、无酗酒、起哄、闹事，生活秩序好；

七、不损坏公共设施、花木，爱护公物好；

八、不乱扔废弃杂物，环境卫生好；

九、楼道不乱堆杂物、自行车，清洁畅通好；

十、邻里和睦、互敬互让，文明风气好。

安全文明单元标准

一、增强自出，关好门窗，管好财物，安全意识好；

二、勤俭节约，安全用电、气，消防工作好；

三、职工家属子女无违法，遵纪、守法好；

四、无酗酒闹事，影响他人学习和休息，个人休养好；

五、不损坏公共设施，爱护公物好；

六、楼道不准堆放杂物，清洁卫生好。

安全文明户标准

一、诚实劳动，努力奉献好；

二、增强自出意识，管好财物，安全防范好；

三、勤俭节约，安全用水、电、气好；

四、无违法犯罪行为，不争吵闹，遵守公德好；

五、爱护公共设施，共同维护好；

六、门前过道不乱堆杂物，公共卫生好；

七、文明礼貌，互敬互助，互谅互让，邻里关系好；

八、教育好子女，互敬互爱，家庭和睦好；

九、晚婚晚育，计划生育好；

十、积极参加综合治理，同违法犯罪作斗争，见义勇为好。

第二篇：区老旧住宅长效物业管理工作推进方案

XX区老旧住宅长效物业管理工作推进方案

为进一步加强老旧住宅区长效物业管理工作，构建管理规范、服务优质、群众满意的长效物业管理工作体制，巩固旧城改造成果，改善人居环境，提高老旧住宅区物业管理水平，提升百姓生活品质，结合区情实际，制定本方案。

一、指导思想

深入贯彻党的十九大精神，落实加快生态文明体制改革，建设美丽中国的伟大目标。坚持政府指导、重心下移、属地管理、立足社区、共建共享的原则，着力加强政策扶持，培养物业消费意识。努力构建管理规范、服务优质、群众满意的长效物业管理工作体制，巩固旧城改造提升工作成果，加强基础设施快速维护管理，提升老旧住宅区人性化、精细化、科学化物业管理水平，不断增强百姓幸福感。

二、工作目标

通过推进老旧住宅区长效物业管理工作，创新管理方式，逐步建立健全长效管理体制，提升物业精细化服务水平，努力实现老旧住宅区物业管理全覆盖。计划到2018年末，打造20个老旧住宅区长效物业管理试点项目，摸索总结出可以推广实行的老旧住宅区物业管理经验。

三、管理内容及标准

（一）管理内容

1、房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护服务;

2、绿化养护服务;

3、卫生保洁服务;

4、秩序维护服务。

（二）管理标准

1、要做到房屋完好、整洁，外墙无乱张贴、乱涂画、乱悬挂等现象。住宅区内门牌、栋号及其他公共配套设施场地标识应统一设置，规范、美观。

2、要做到路灯、楼道灯等公共照明设备完好，对破损的公共照明设备及时进行维修更换。

3、要做到为每个老旧住宅区、每个街区单独设立报修记录，及时处理共用设施设备和共用部位的日常维修，24小时内应处理完毕，无法即时解决的，应通知反映人并尽快维修，同时设置好故障警示。

4、要做到卫生保洁工作及时到位，楼外共用部位和道路无垃圾。垃圾箱没有满溢现象，垃圾做到日产日清。冬季清雪及时，雪停24小时内，人行步道清理完毕（参照《市容环卫》）。

5、要做到对小区内的绿植进行定期维护、修剪，及时清理枯枝死株（参照《园林绿化》）。

6、要做到合理设置停车位，引导车辆有序停放，不得影响居民或业主出行，不得破坏绿地。

7、要做到杜绝私搭滥建，对发现的违章建筑和其他违规的拆改行为应及时上报有关部门。

8、要做到保持小区内方砖、道路完好，井盖无缺损丢失。对于打通微循环道路的老旧住宅区，街区制内的方砖、道路及其附属设施由区住建局、各街道和长春市市政道路维护管理主管部门按照工作职能分别负责维修养护（参照《市政基础设施维护管理细则》）；对于未打通微循环道路的老旧住宅区，由社区组织业主对方砖、道路及其附属设施进行自治管理和维修养护。

9、要做到旧城改造提升工作成果、既有建筑节能改造工程（“暖房子”工程）成果、各类城市伤痕等城市建设设施得到及时有效的快速维护管理。

（三）管理费用

各街道根据居民、业主、使用人（简称“业主”）实际服务需求和质量标准，结合老旧住宅区物业管理内容，旧城改造提升工作成果维护管理时效和质量要求，测算管理服务成本，提出收费参考标准，在广泛征求业主和有关部门、单位意见的基础上，通过合同约定，按月、季度或定期收取相关费用。

鼓励将有条件配建的经营性用房通过出租、经营等方式产生的收益和公共停车位的管理收益用于补贴老旧住宅区管理费用不足。

四、工作模式

结合XX区街区制旧城改造提升工作和改造成果巩固，各街道将所辖老旧住宅按照地理位置划分为若干管理街区，街区的划分应具有科学性和合理性。根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、业主的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，因地制宜选取工作模式。

一是专业化物业服务模式。

对居民有意愿选择专业化物业服务的老旧住宅区，由业主委员会组织召开业主大会，选聘物业服务企业，提供专业服务。

二是居民自治管理模式。

对居民同意自治的小区，依法选举产生业主委员会或者居民自治委员会，根据业主的意愿，自行组织小区管理工作。

三是社区代管服务模式。

对业主选择社区代管服务的老旧住宅区，在社区组织协调下，通过房屋管理单位、专业部门、业主代表共同协商，达成《社区管理服务公约》，由社区组织开展物业管理服务。

五、工作措施

（一）构建组织架构

1、建立长效管理工作领导小组。依托街区制旧城改造提升工作基础，建立以分管副区长为组长，各街道、住建局、市容环卫局（执法局）、园林局、财政局、区政府督察室、质监分局等部门成员的XX区老旧住宅区长效物业管理工作领导小组，高位统筹老旧住宅区长效管理工作。重点抓好旧城改造成果维护管理、老旧住宅区环境综合整治和后续物业管理等工作的具体落实，制定目标管理和绩效考核体系，完善相关工作制度，按照“一街多策”的原则制定具体方案并实施，持续改善和加强老旧住宅区长效物业管理工作。领导小组下设办公室，设在区住建局，负责牵头组织相关政策制定，协调、监督、检查老旧住宅区长效物业管理工作的进展情况。

2、各街道为属地牵头管理主体。各街道作为老旧住宅区管理的责任主体，按照属地管理原则，负责本辖区内长效管理相关工作。各单位要明确具体分管负责同志和工作人员，加强物业管理工作（市政府《关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》[20XX年X号]）。

3、建立物业管理应急机制。成立区物业管理应急服务机构，并设立5000万元应急资金（城市伤痕维修资金），建立应急工程施工单位库（或“城市伤痕维护单位库”），重点解决辖区内因突发事件、自然灾害等因素造成的房屋应急维修、抢修问题，对发现的城市伤痕等问题，由街道在库中选取维护单位进行及时快速维护。提倡在有条件的街道办事处建设“两中心”，即物业管理矛盾调解中心和应急维修服务中心，分别负责协调辖区内物业管理矛盾纠纷和为辖区内居民提供应急维修服务。

（二）发挥基层党组织的核心作用

按照《中共中央、国务院关于加强和完善城道社区治理的意见》(中发[2017]13号)的要求，充分发挥基层党组织的领导核心作用，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。探索老旧住宅区“四位一体”物业管理模式，由属地街道牵头，建立社区党组织、社区工作站、社区网格长、业主委员会或业主代表协作联动的工作模式，按照管理重心下移的原则，推行“下沉式管理模式”，实现党领导下的政府治理和社会调节、居民自治良性互动，全面提升社区物业管理法治化、科学化、精细化水平和组织化程度，提高工作效率和管理水平。同时，积极调动社区居民中党员的积极性，特别是发挥老旧住宅区党员的模范带头作用，提高居民物业自治管理积极性。

（三）积极争取各级财政资金补贴

为解决老旧住宅区长效物业管理模式工作中面临的资金问题，加大财政资金保障力度，在组织使用好5000万城市伤痕维护资金的基础上，积极争取市级财政资金补贴。探索通过以奖代补等形式，对维护管理符合标准，设施维护及时，环境管理整洁的物业服务企业给予资金补贴。

（四）搭建物业管理网络平台

依托XX区社会服务管理综合信息平台，建立搭建城市建设管理维护处置网络，将2010年以来的暖房子工程、旧城改造工程、市政大中小修工程、老旧住宅小区等掌握的工程数据全部录入系统（XX区城建基础信息系统），由住建局、园林局、市容环卫局、各街道、社区共同对居民投诉进行网上受理、衔接施工单位、跟踪监督维护质量。重点对环境卫生、市长公开电话投诉率和物业服务收费率等指标进行重点考核，并结合考核结果落实奖惩和补贴措施。彻底改变过去通过12345公开电话获取居民投诉信息，处置滞后模式，实现信息同步获取、处置同步推进、进展同步掌握、质量同步监督。探索引入第三方评估机构，参与社区物业管理考核工作。

（五）鼓励成立公益性物业服务企业

鼓励通过新建、重组、引进等方式，成立一批公益性物业服务企业。物业服务企业接受各街道委托，经业主大会选聘，按照“注重公益、服务专业、有偿低价”的原则，重点为市场失灵、自治失效、管理失序的老旧住宅区提供基本物业服务，着力解决老旧住宅区管理不善、服务不优，业主不满意的问题。探索对公益性物业服务企业给予政策、资金等适当扶持和补贴，确保其良性运营，持续发展。

六、工作步骤及时间安排

（一）任务确定阶段（1月-3月）

各街道在辖区老旧住宅区内选择具备条件做长效物业管理试点的项目，原则上应优先在2016年和2017年进行环境综合整治的老旧住宅区范围内确定。

（二）具体实施阶段（4月-10月）

按照市里最终确定的任务计划，开展现场踏查、征询业主意见、选择物业管理模式、确定资金来源等工作。待物业管理模式确定和资金落实后，街道、社区，组织业主依法依规地开展长效物业管理工作。

（三）总结考核阶段（11月-12月）

各街道对辖区内试点项目进行自查，自查报告和现场对比照片等佐证材料报至区领导小组办公室。

领导小组办公室对全区试点项目进行检查，结合总结材料和检查情况，对各街道工作情况进行综合评定，评对情况报区政府。区政府将评定结果记入各街道绩效考核工作。

七、工作要求

（一）明确分工，注重实效。

按照街区制工作模式，区住建局负责指导、监督工作，各街道实施，相关部门、单位根据职能分工负责，密切配合，加强沟通协调，形成多部门齐抓共管的有效机制。

（二）高度重视，落实责任。

各街道要高度重视此项工作，结合辖区实际，制定工作方案，落实责任，做到任务细化、量化，责任具体，层层抓落实，确保长效物业管理的有效推进。

（三）加强宣传，引导舆论。

老旧住宅区长效物业管理工作涉及面广、工作量大，要加强对基层物业管理人员的业务培训，充分发挥基层物业管理人员的指导协调作用，充分发挥社区党组织和老旧住宅区内党员的模范带头作用。同时，继续加强宣传工作的力度，发挥新闻媒体的舆论监督作用，广泛宣传开展老旧住宅区长效物业管理工作的重要意义，引导业主积极参与，提高其物业服务商品化意识和自治意识。

第三篇：小区物业管理工作培训

小区物业管理工作培训提纲

时间：2014年8月28日

一、业主委员会成立的条件：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%以上。

（二）首次交付使用的物业专有面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的30%以上。

二、成立业主委员会的申请：

占业主总人数10%以上业主联名向所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开业主大会，成立业主委员会的申请。

三、第一次业主大会的筹备：

（一）时间规定：街道办事处、乡镇人民政府在收到申请召开业主大会的书面报告之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。

（二）筹备组组成人员：由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位（前期物管）、社区居委会的代表协商组建。

（三）建设单位的责任：自业主大会筹备组成立之日7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

（四）社区居委会的责任：协商建设单位、业主做好筹备工作。

摸底、审查、推荐、确认业主委员会候选人，提出或审核把关管理规规约和业主大会议事规则（草案）。

1、管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（1）物业的使用、维护、管理；

（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（3）物业共用部分的经营与收益分配；

（4）业主共同利益的维护；

（5）业主共同管理权的行使；

（6）业主应尽的义务；

（7）违反管理规约应当承担的责任。

2、业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（2）业主委员会的职责；

（3）业主委员会议事规则；

（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（5）业主投票权数的确定方法；

（6）业主代表的产生方式；

（7）业主大会会议的表决程序；

（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（9）业主委员会换届程序、补选办法等；

（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

四、业主委员会的职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。

（二）代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行服务合同。

（四）监督管理规约的实施。

（五）业主大会赋予的其他职责。

（六）物业管理公司的服务监督、协商、支持。

五、必须由业主大会表决决定的事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会会员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得利益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项；

工作要求：

（一）社区居委会要认真按照《湖南省物业管理条例》、《住建部业主大会及业主委员会指导规则》及的相关法律法规，认真履行职责：

（1）社区要建立业委会工作群；

（2）首次业主大会筹备时，一定要把好关。

（二）业主委员会成员要认真学习相关政策，建立完善的工作制度。

（1）学习《物权法》、《湖南省物业管理条例》、《衡阳市物业专项维修资金管理办法》、《住建部业主大会业主委员会指导规则》等相关法律法规；

（2）建立业主联系QQ群。利用信息时代的网络优势，及时在群里向业主发布信息，征求意见、汇报工作，同时业主也可通过QQ群向业委会反映问题及提出建议意见，在网上进行大讨论，确定近期工作目标和今后工作思路；

（3）遵守法律法规和各项规定，严格按业主委员会职责要求及业主规约和业主大会议事规则开展工作，克服不作为和乱作为。

1、不作为：

（1）不按期召开业主大会；

（2）不向业主报告业委会的一年工作情况；

（3）不公布业委会收入和支付账目；

（4）不听取业主正确意见；

（5）不履行业委会应该承担的职责；

（6）不监督物管服务公司开展服务。

2、乱作为：

（1）物业维修基金的使用及用途不通过业主大会。

（2）选聘和解聘物管服务公司不通过业主大会。

（3）擅自同意提高物管服务费收费标准。

（4）同意小区公共用房、绿地、水面、公用设施等违规出租出让、私自改变用途。

第四篇：街道加强小区物业管理工作实施方案

XX街道加强小区物业管理工作实施方案

为着力解决我街道当前物业管理工作的重点、热点、难点问题，建立健全物业管理长效机制，特制定本方案。

一、指导思想

深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的工作导向，切实加强物业管理，共建美好家园，进一步增强人民群众的幸福感、获得感。

二、工作目标

按照《XX物业管理条例》规定，认真履行街道、社区责任，结合工作实施方案，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、文明祥和的居住环境，全面提升我街道物业管理水平。2021年底前小区业主委员会组建率达到50%以上，设立业主委员会的小区物业服务企业入驻率达50%以上；力争2023年底前小区业主委员会组建率达100%，设立业主委员会的小区物业服务企业入驻率达90%以上。

三、组织机构

为确保工作顺利推进，成立XX市XX区XX街道物业管理工作领导小组（以下简称“领导小组”）。领导小组成员名单如下：

组长：XX

副组长：XX

成员：XX

领导小组下设办公室，负责协调物业监督管理相关工作，定期向领导小组汇报工作开展情况、存在问题及措施建议。办公室设在城建办，办公室主任由XX兼任。

四、工作内容

（一）完善提升物业管理。

1.进一步压实部门职责。各社区要严格按照《XX物业管理条例》要求，积极开展物业管理工作，及时解决物业服务管理工作中的难点问题。

2.加强物业管理工作队伍业务培训。对街道物业管理工作机构人员进行业务培训，提升物管人员业务能力，提高协调和处理物业管理综合事务和纠纷技能。

（二）强化物业服务企业监管。

1.规范物业企业履职管理。做好物业管理活动的相关监督管理工作，对物业服务企业实行动态考核，指导业主委员会每月定期检查物业服务企业履行服务合同情况及日常管理、收费、公示等相关制度落实情况，并及时上报。

2.开展创建XX市XX区XX街道物业管理示范小区和优秀物业管理小区评选活动。创建1个物业管理示范小区，发挥示范引领作用。

（三）加强和规范小区业主组织建设。

1.提高小区业主委员会组建率。积极指导推动业主成立业主大会，选举业主委员会，确保小区实现业主自治，2021年辖区内小区业主委员会组建率达50%以上。

2.加强对小区业主委员会的监督。督促小区业主委员会每年向业主公布共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。小区业主委员会违反法律法规和小区业主议事规则、管理规约决定的，责令其限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。小区业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，指导其召开业主大会临时会议，重新选举小区业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为的查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

3.加强宣传，增强业主履约意识。加强《中华人民共和国民法典》《XX物业管理条例》和《XX市物业监督管理方案》的宣传工作，提升广大业主的履约意识，引导业主遵守小区管理制度，自觉维护小区环境，按时交纳费用。对于恶意拖欠费用、违法建设行为不整改的公职人员，将情况报送纪检监察机关。

4.充分发挥基层组织在物业管理中的作用。大力推进社区党组织、社区居委会、物业服务企业、小区业主委员会“四位一体”工作机制，通过联席会议等方式协调处理各种矛盾纠纷，努力提高业主满意率。

五、实施步骤

（一）动员部署阶段（2021年6月5日前）。

召开动员部署会议，研究分析我街道当前物业管理现状，进一步统一思想，明确任务分工。

（二）组织实施阶段（2021年6月6日－11月30日）。

各社区认真按照职责分工，开展物业管理工作。领导小组采取定期检查和不定期抽查相结合的方式，对各社区和物业服务企业履职情况进行检查。

（三）总结验收阶段（2021年12月1日－12月31日）。

各社区认真总结2021年加强物业管理工作的情况，并于2021年12月1日前报至街道办城建办。街道办城建办全面总结2021年以来进一步加强小区物业管理工作的情况，提出下一步工作的意见建议报XX区住建局。

第五篇：小区物业管理工作职责

小区物业管理工作职责

自觉遵守物业管理条例的相关服务标准，掌握物业管理相关法律法规以及代收代缴费用的收取标准和计算方法，做好收费、催费、接待工作。

敬业爱岗主动、热情为业主服务;负责管理所属区域清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项检查及服务工作。

制定详尽的业主信息资料管理台账，核查所属片区住户状况，做好所管辖区域物业费用催费管理工作，确保物业费用催缴、回收率达到所制定的标准。

负责为业主办理入住、装修手续，以及后续跟进与装修巡检工作的开展。

负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

小区物业管理工作职责21、协调与供水、供电、供气、有线电视、电话等部门的业务关系;

2、协调好与物业服务中心其他科室的工作关系;

3、处理好与业主、用户的关系。

小区物业管理工作职责31、小区能耗管控;

2、小区设施设备维养工作执行;

3、工程第三方外包单位监督考核;

4、保障小区设施设备运行。

小区物业管理工作职责4

1.分管小区客服管理、管理费收缴催缴、内外__文件及档案管理、人员考勤、会议等工作;

2.做好供应商的监督、月度考评等工作;

3.配合项目做好与相关政府部门、业主的联络，做好交代的其他工作;

4.配合做好小区相关计划管理和执行监督、体系文件执行、服务提升等工作;

做好相关部门的人员管理和考评工作。

小区物业管理工作职责51、负责小区的管理工作，制定工作计划及管理制度，监督检查工作执行情况，定期进行总结。

2、按有关政策制定分配制度，对小区内职工进行奖励和惩罚。

3、建立和维护与业主良好的关系，搞好小区文化建设。

4、协调小区与外部各单位的关系，加强外联和公共关系工作。

5、全面主持小区业主进户工作和小区业主委员会筹建等工作。

6、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作;

7、协调与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

小区物业管理工作职责61、负责楼盘前期业主收楼工作，全面处理客户服务的日常工作为业户提供满意的服务;

2、负责做好业户的资料收集、整理、归档工作，注意保密，建立建全业户档案;

3、认真、仔细、耐心的接待各类投诉和保修事项，及时与相关部门沟通处理解决将处理意见和结果反馈至业户，并做好书面登记;

4、负责管理费的收缴及拖款催交工作，做好收缴费用统计分析工作;

5、完成上级交办的其他工作。

小区物业管理工作职责71、协助监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

3、制定项目物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程;

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责监管项目资产(如车位、房屋等)的运行情况。