关于老旧小区环境改善的调研报告
---以城阳区城阳街道老旧小区为调研对象
目前城阳区城阳街道已有登记商住小区110多个，其中由物业服务企业管理的有102个，由业主自管或无人管理的有10个小区20多个楼座。城区老旧小区共涉及居民楼300多栋，建筑面积120万平方米，居民1.1万户。这些小区大都存在因配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，投诉率居高不下。
一、老旧小区存在的历史遗留问题
（一）建成年代比较久，配套满足不了当前的需求
大部分建成于上世纪八九十年代，大多为六层左右的高密度住宅或零散的独楼，这些老旧小区的楼房大多以单位自筹或集资等形式建起来的，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范。由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位等问题。存在安全隐患因无公共维修资金无法及时进行整改，给居民生活带来诸多不便。
（二）维护保养不当，服务成本高
大部分老旧小区多年来未实施正规物业管理，所以普遍存在房屋漏水、墙体开裂和公用设施损坏、下水管道未与市政主管道连接等现象，日常生活中的道路不平、路灯不明和环境脏乱差问题层出不穷。
（三）物业管理收费难
多数业主是退休的普通职工或低收入人群及租户，自我维护意识不强，习惯于单位或政府的无偿提供的物业服务，基本无“花钱买服务”的意识，物业管理收费难。如海棠苑小区物业收费率低，物业只能安排几位年纪较大工人，做维持性工作，陷入物业收费率低，无资金投入，服务跟不上，投诉多，收费率更低的恶行循环。
（四）开发建设遗留问题多，矛盾纠纷频发
小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题造成了物业服务企业与业主之间矛盾纠纷频发，且难以解决，导致小区物业生存难度加大。如金日商业街小区因下水管道未并入市政主管网造成下水管道堵塞倒灌等矛盾纠纷，多数数属于建设开发之初遗留的历史问题。
二、小区现状
（一）物业企业存在问题多，服务水平低。
目前，在我街道从事物业服务的企业有五十多家，有物业管理的老旧小区13家，普遍存在着重管理，轻服务，收费标准及收费率低，轻投入的问题。
1、物业服务水平低
一般仅限于打扫卫生，值守大门、清运垃圾等低水平服务，有的为节省成本，降低了服务标准，造成投诉率上升。
2、侵犯业主权益，账务不公开，收支不透明
擅自占用或改变小区公共资源，为企业谋取利益，引发矛盾。而公共收益部分无财务公开，有账务公开也是多公布亏损，少有公布公共收益。
3、物业公司更换不能有序交接，形成问题较多。
有的物业企业因经营亏损，撤出时不能及时移交相关资料和手续，甚至将预收的居民费用带走，造成小区管理混乱。
（二）业主代表性组织建设及管理亟待规范
1、业主大会和业主委员会成立难
大多数业主对业主大会和业主委员会组织不甚了解，抱有无所谓的态度，小区租户流动性强，互不相识很难达成一致想法。
2、业主委员会正常运行困难
业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，遇到难题撂挑子不干的现象时有发生，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。
3、业主委员会监管困难
业主委员会是一个自治性的群众组织，机构松散，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监督。有些奔着炒掉物业的想法联系一部分人成立业委会，三天两头找政府，一旦成立起来不按照正常程序行使职能，居民感觉被代表了，意见纠纷不断，反而不利于小区的安定团结。如臻园小区、圣乔维斯小区业委会内部矛盾问题，三番五次到政府部门集体投诉，经多次调解仍旧投诉不断。
（三）体制不顺，力量不足，监管没有形成合力。
我区老旧小区产权涉及众多建设主体，有的一栋楼就归属几个产权单位，自成体系，各自为政，割裂了小区管理权属。但这种管理体制与现实需要脱节，造成了居民投诉多，物业不想接的现状。随着商住居民小区的增加，街道物业部门管理压力增大，日益增加的物业矛盾纠纷增多，对老旧小区管理力量显明不足，只能在有限范围内给予维持性处理。
三、意见和建议
（一）综合施策，改造提升，从根本上解决老旧小区管理难问题。
坚定不移推进老旧小区改造提升。
去年我街道对华二等几个老旧小区通过实施配建社区环境等不同项目的改造提升，使小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到了极大改善，居民满意度得到提高。每年对一定老旧小区按照居民自筹，企业或单位支助，财政按一定比例投入等筹资办法进行改造。今年街道又计划对华三等几个老旧小区进行改造提升。
（二）改变居民观念，习惯“为服务买单”
老旧小区改造后，具备一定基础条件后及时引入正规物业管理。对老旧小区的物业管理也应实行优惠政策，通过财政补助等优惠措施，调动小区周边物业企业接管老旧小区的积极性。同时要加强对居民群众的宣传教育。引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变，树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。逐步实现付费管理，提高生活品质。
（三）加大对物业公司的监管力度，不断提升物业企业管理服务水平
物业服务企业，提供的服务具有社会性、公共性和有偿性，所以物业企业既要追求经济效益，更要注重社会效益。
（四）探索创新，突破小区遗留问题瓶颈。
近年来居民小区遗留的问题比较多，且解决难度大，引起了业主与物业企业之间拖欠各种费用和服务管理质量跟不上等连锁反应，形成了制约小区物业管理瓶颈。要高度重视存在问题的严重性和复杂性，不断探索创新，寻求解决办法：
1、区级部门要加强同市规划局等部门联系，建立起与市规划、环卫、综合执法等单位的联合管理，定期召开联席会议，建立联合监管制度，推进社会管理创新。
2、明确职责分工，加强协同合作
按照“条块结合，属地管理”的原则，充分发挥社区居委会、业委会在物业管理工作中的监督作用，做到强化日常监管，突出矛盾纠纷调处，进一步理顺物业管理工作监督体系。
3、小区自治组织要打好群众基础，选好物业管理公司，共同维护业主合法权益，确保小区的安全稳定。
4、落实人员和经费保障
建议为一线管理机构招聘部分协管员，充分发挥基层的管理和服务作用居民生活环境得以改善。
希望本报告有助于我街道物业管理工作提升，有助于居民提高生活水平，确保管理工作有序进行。
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