推行老旧小区物业自治管理的建议

第一篇：推行老旧小区物业自治管理的建议

推行老旧小区物业自治管理的建议

笔者，通过走访了解和组织问卷调查，发现老城区居民小区由于修建时间长，原有的设计规划不能满足住户日益增长的需求，矛盾突出，主要表现在以下方面：一是基础实施陈旧和不完善，如下水道设计时过于狭小、弯道多，同时因无人管理，造成淤积；原有的水、电为总表计费，要改造为一户一表时，部分住户不愿承担改造资金；二是原有的设计规划无停车场、无体育健身设施、缺少绿化设施，不能满足住户变化的生活要求；三是物业管理费收取困难，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业等弱势群体比例较高，生活较困难。居民自我管理和服务意识，特别是花钱买服务的意识尚未形成，许多居民认为物业管理是政府或单位提供的福利，不应当由个人承担，产生物业交费的抵触情绪。四是出租房屋比例大，暂住人员由于文化水平和自身素质等多方面原因，不配合小区管理，而小区又没有相关制度进行约束，造成管理困难。

目前，在对于老旧小区的管理中有以下三种较为普遍的模式：一是聘请专业的物业管理公司、二是业主聘请值班人员，附带进行部分管理工作，三是社区直接参与小区管理。这三种方式各有长处，但都存在不足之处。

专业的物业管理公司的人员在上岗前都进行过相关业

务的培训和学习，提供的服务较为专业，但老旧小区的部分业主一方面不配合物业公司的管理，导致物管公司无法完成合同上的服务项目，另一方面部分业主不愿意支付较高的物业管理费用，导致物管公司收不到物业管理费，难以实现其经济利益。大多不愿意接手管理或管理一段时间后，出于公司自身发展考虑，相继退出。

业主聘请值班人员的方法中，存在聘请人员年龄偏大，自身的文化素质和安全防护都较为薄弱，没有能力为业主提供完善的服务。同时，由于没有合同的制约，出现问题后双方都无法很好的协商解决问题，例如停放在小区的车辆丢失，值班人员因无力赔偿，往往采取一走了之的做法，业主只能是只认倒霉。但因为费用较低，这种方式在老旧小区中还较为普遍。

社区直接介入小区的管理，由于社区对辖区情况比较熟悉，在与政府职能部门联系也较为方便，可以借助一些行政力量，协助解决小区居民提出的下水道清淤、噪声、油烟扰民等问题。但是也存在社区工作人员人手少、没有受过专门培训等的制约，同时也出现了小区居民因对社区其他工作不满意而对小区管理产生抵触的情况。

南城街道涌泉社区在南城街道办事处的支持下，对如何进行小区管理进行了尝试，在部分小区进行试点，试点小区75％左右的居民认可居民自主管理小区的模式（物业自治的

物业管理模式）。通过对部分小区进行试点，实行老小区物业自治管理有以下优势：一是节省管理费用的支出。物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制，街道负责政策指导、社区负责小区的日常事务的监督、小区业主委员会由业主组成，直接参与小区管理。由于物业管理小组成员大多是小区业主，他们对小区人员和事务较熟悉，使的小区居民对物业自治管理的认可度提高。

二是增强居民的参与意识。物业自治组织充分发挥和调动居民参与小区管理的积极性，在涉及小区的治安、卫生等方面实现自我服务、自我管理。同时，通过积极宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。

三是提高物业费的收取率。物业自治服务“质优价廉”，再加上扩大居民参与度，从而提高居民对物业自治管理的认可度。充分发挥党员、居民代表、积极分子的作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常上门做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知，确保物业费的收取。

老旧小区实行物业自治管理虽然取得一定成效，但是影响小区物业管理正常运转的问题依然存在，其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。加快老旧小区改造，尽快改善老旧小区基础设施建设，各职能部门在老旧小区整治阶段就努力为小区创造管理条

件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。其次，政府相关部门应该出台更为切合实际的物业政策，比如让物业自治组织在开展工作中“有法可依、有据可查”。我们认为，推行老旧小区物业自治管理模式，不仅使小区环境卫生差、绿地无人管护、公共设施无人维护、治安堪忧等问题得到解决，同时提高了居民的自我管理、自我服务、自我教育意识，是一条促进社区和谐稳定的可行之路。政府相关部门应鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，最终使无人管理小区走上自我管理、自我服务的良性循环状态。

第二篇：关于缓解老旧小区停车难的建议

关于缓解老旧小区停车难的建议

随着经济社会的快速发展，全国机动车保有量在上个世纪和本世纪前十几年出现了几次爆炸性的增长，特别是近几年，机动车保有量的激增与停车位有限的矛盾已经越来越表面化，老旧小区停车难题正在持续发酵。

一、造成老旧小区停车难原因的分析

1、社会经济持续快速发展，而整体规划相对滞后。

2、是老小区大多没有车库，即使有的也仅仅是自行车库，通行道路狭窄，而且停车位较少，导致在车辆爆炸式增加的大环境下没有足够的停车位。

3、停车位规划滞后，停车配建标准低。大部分小区建设时的规划设计没有充分考虑到汽车停车位的配置，也没有从发展的角度充分规划停车位，小区停车设施配置不足，布局不合理，由此造成了小区停车位（场、库）的建设跟不上城市和社会的发展。这是导致当前“停车难”最直接的原因。

4、因各种原因，现有车位未能得到充分利用。有库不停、有位不用；也有的被改变用途，用于开店、作仓库、棋牌室或出租住人等。造成小区车辆停放难、出行难进一步加剧。

5、小区任意搭建、擅自封闭公共通道占为己有，在公共通道上乱堆乱放。通过安装地锁、自行车占位等手段，抢夺有限的车位，这在一定程度上也加剧了停车难。并且个人的违法成本太低，清除之后复装地锁等现象仍然频发，无法得到有效改善。

6、个别车主将车辆直接停在绿化带上。一小部分有车的业主文明停车的意识不强，只顾图自己的一时方便随意乱停车甚至损毁绿地，从而减少了居民的绿化拥有量面积，有的甚至影响到居民们健身锻炼等的场地。虽然将绿化带改成车位也是缓解停车难的形式之一，“向绿化要车位”成了小区居民利益和局部车主停车诉求之间的博弈，也成了不少小区建设靓丽社区、文明城市的难堪和无奈。

7、危及业主生命财产安全。一些车主把车停在小区的主干道边或小路上，致使道路通行能力和防灾能力下降，严重影响救护、消防、抢险车辆的进出。

8、物业管理不到位，同时物业没有处罚权。在老旧小区，普遍存在着居民停车难、物业公司管理难的“两难”局面。

部分小区居民乱停放车辆，时常出现通道被堵塞和空间浪费的情况，反过来又加剧了停车难；有的业主不配合保安指挥，造成小区道路堵塞影响其他业主出行。物业管理对乱停车只能靠劝阻或张贴告示提醒，对乱停车的车主缺乏威慑力。

物业停车管理服务措施不到位。一是小区物业管理没有相关登记和管理台账，对小区内车辆的基本情况了解不全面，没有合理设置交通和停车标识，对小区车辆的停放缺乏有序引导。

9、业委会的作用没有充分发挥，在配合物业管理停车中没有起到应有的协调作用。

10、开发商对停车位配备标准不落实，对地下车库只售不租。为求利益最大化，有的开发商地下车库只售不租，在相对高价车位的影响下，居民大多选择地面停车，从而小区内道路车辆停放量大大多于原始规划量，导致停车难问题。

11、路面停车位和地下停车位收费价格有差异，同时业主为求方便，极易形成小区停车“路面停车紧张、地下车位空闲”的局面。

12、在本来就寸土寸金的老小区及其周边，有些地方做了路障等，由于没有做好可利用空间的统一规划，且业主停车各行其是，造成了本就寸土寸金的空间，没有发挥最大的作用，更加剧了停车难的问题。

13、汽车每天的停放时间是有规律可循的，如白天到单位，晚上回小区。相对早到小区的汽车是有停车位的，而晚到的汽车可以停到小区周边的马路及人行道上，因为二十时后大马路上一般车不多了，马路晚间错时停车会增加交警和执法队员的工作量，但是能一定程度上缓解小区内停车难。而目前的现状是不光大马路不能停，较宽的小马路和人行道也是无法停的，并且有些地方能停，但是会被开罚单。

14、部分路段有错时停车车位，但仍不能满足现实的需要。

15、管理不足，并且缺少有效的科技手段。

合理有效的利用好社会资源，解决停车难问题是一个全社会共同参与的课题。

二、缓解老旧小区停车难问题的对策和建议

1、加快城乡一体化建设。这是缓解过多人口向大、中城市集聚，解决城市病的有效途径。

2、公共交通要提速。注重公共自行车、普通公交、BRT、地铁等公共交通的合理发展与规划，改变人们的出行结构，加大公共交通分担率是根本办法。

3、重视住宅小区停车管理规划。政府规划对小区的停车设施建设必须着眼全局，在制定规划中要超前谋划，科学制定住宅小区停车位配建规划数量标准。由于住宅建成后一般有近70年的使用期，因此必须对未来车辆的发展数量有所预计，应当在设计规划中留出适当的发展空间，防患于未然。虽然很多城市已提高了新建小区的停车配建指标，但这个标准也要与时俱进。

4、调整绿化、延展道路缓解小区停车难。将小区内每幢楼房前后及道路边的大部分草坪、灌木丛，改建成常绿树下的停车位，绿化立体化，其实小区内的绿化总量不减反增。在每年剪枝中控制树高，使其向周边生长，从而形成绿化伞，既提高了绿化率，又美化了环境，高乔木比草地和灌木便于养护和管理，同时也解决草地和小灌木不容易养护的问题。

绿色植物吸收二氧化碳和释放氧气依靠绿叶光合作用，乔木相对于草地小灌木吸碳吐氧量高，乔木绿叶总面积是其树冠投影面积的10倍，绿化三维量是草坪和灌木的数倍，其吸附尘埃和降噪比贴近地面的小灌木更有效。

有条件的小区在保持绿化总量不变前提下，可以对宅间道及宅间绿化重新设计，铺成部分草坪砖用于停车；通过调整绿化形态，增加小区停车位，探索绿色停车。并且妥善处理停车用地和绿化用地之间的关系。而且改造成本相对立体和地下车库建设较低。

5、对车库（车位）挪作他用的行为开展专项整治，恢复停车设施功能。

6、组织物业服务企业学习先进的小区车辆秩序管理技术、方法，提高管理水平。通过制定完善的车辆进出管理机制、停车登记制度、车位管理制度等，有序引导居民车辆停放。同时规范提升停车管理水平：一是加强宣传引导；二是加强巡逻管理；三是加强亲情服务等。

7、按照物业管理相关规定，个人、单位均不得占有公共资源。组织统一行动拆除私装地锁。清理小区内环境卫生，对小区内任意搭建、擅自封闭道路或开门开窗、挤占消防及公共通道的行为政府要严加取抵。特别是针对一些被私自圈占成菜地的边角地、绿地，即便是无法改造成停车位也应该强力拆除，把公共资源归还于大家。

8、建立健全法制体系，完善停车管理政策法规。总结固化新的停车管理实践经验和制度安排，吸纳先进经验，坚持政府主导、统筹规划、有偿使用、依法严管、产业化发展、市场化运作、信息化支撑、多元化共治，以静态交通法规体系的完善促进动态交通治理的改善，引导公众绿色出行，提升整体交通治理能力。使对停车管理有法可依；加强停车管理，依法规范行业健康发展；赋予物业等治理的权利，必要时纳入个人征信体系，有效遏制乱停、乱占等不良行为。

9、小区内必须留有消防车、救护车、搬场车等的行驶通道，消除安全隐患。

10、成立居民自治委员会与居委会、业委会形成合力共同处理治理居民区内事务，在解决小区内家用车停放、小区治安问题上发挥积极作用。

11、严格对新建小区停车位配备标准等政策落实情况的监督管理。

12、制定停车位租、售价格的指导性意见（可以与所在小区房价挂钩）。对停车位只售不租小区的开发商，给予诫勉谈话，必要时由相关部门给予相应的处罚，或对其今后的开发、销售等采取限制性措施。

13、制定地上、地下车位出租价格的指导性意见，并加强相应的管理，引导人们充分、有效利用停车位，以缓解地上停车拥堵、地下停车位大量剩余的现状。

14、弹性控制道路停车，划道路停车泊位。对无任何条件设置或增加停放车辆的老旧住宅小区，且周边有市政道路的，可根据周边道路建设通行条件，深挖路内与路外停车空间资源，科学施划停车泊位。一是施划路内临时停车泊位：根据道路通行条件，在不妨碍车辆、行人通行的情况下，允许周边居民在一定时段内顺向临时停放(如工作日晚上7：00——第2天清晨7:00，周六、周日全天)，通过停车入位规范道路停车秩序。二是增设路外停车泊位：交警支队会同住建、城市管理等部门现场办公，在现有路沿石以上停车泊位基础上，论证新增不限时停车位，为市民提供停车服务。

15、打破固有思维，进一步落实错时共享停车。提前做好信息的登记和核对，保证进出单位、小区车辆、人员可追溯性。国家发改委等七部委联合下发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》鼓励既有停车资源的开放共享，住房城乡建设部《关于加强城市停车设施管理的通知》鼓励并引导政府机关、公共机构和企事业单位的内部停车场对外开放。引导有条件的单位在满足本单位停车需求的情况下，将专用停车场向社会开放，实行错时停车。

16、引入社会资金，开发地下及地上空间，建设立体车库等停车场地

以配建停车为主体、路外公共停车为辅助、路内停车为补充，新建、改扩建一批停车设施，加快推进停车产业化。从促进城市现代化发展出发，将停车产业化作为现代服务产业来培育。针对公共停车场建设成本高、投资回收率低、社会资金投入积极性不高的现状，可以参照有关公用设施建设项目的优惠待遇标准，出台鼓励、扶持公共停车场建设的优惠政策，保证公共停车场投资有适度的盈利空间，从而吸引社会资金积极投资公共停车设施建设，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环。

17、建立体停车库。打破平面停车的传统思惟，在适应建设立体停车库的停车场，引进智能立体停车库系统，利用好有限的地面停车空间。拓展老旧小区停车空间。经过政府指导、社会形态投资等市场化形式多渠道筹资，引入社会资金，开发地下及地上空间，建设立体车库等停车场地。通过搭建立体停车库，充分利用有限区域，最大化扩展停车空间。

18、车位斜着划，增加停车位。45度夹角有序停车，进车退车方便，又能增加停车密度；缩短原有停车位的长度，每个车位由6米长缩短到5.5米；支干道上加铺绿化砖，不破坏绿化，还能停车。

19、单向通行增加停车位。因为不会出现两车交会，也就大大节约了道路空间，道路两边可以新增停车位。单行后，小区里的交通秩序也会明显好转。20、差异化收费。是指针对不同性质的车主，收费标准不一样。如对有房产证且是自有车辆的业主，可采用价格较低的包月形式；对有在本小区房屋租赁合同的车主，可采用价格稍高一点的包月形式；对并不是每天都有停车需求的车主可采用预储值的方式，同时享受折扣费率；对临停访客，按照周边市价或稍高一些的费率。这样既可过滤掉非刚性需求，减少、甚至避免“僵尸车”的出现，也可保障业主的基本利益。

21、充分利用互联网+智慧停车，规范小区内停车秩序、加快车位循环、提高使用效率。所谓智慧停车，可以理解为实现停车的信息化；实时显示停车位空余个数及空余停车位的位置等相关信息。伴随“互联网+”的兴起及智慧城市的推广，智慧停车也被尝试推广使用。智能手段解决停车难问题是方向，科技手段的加入是大的趋势。同时通过智能收费系统，可实现对车辆按照不同的费率、时段等进行差异化收费，控制车辆进入小区的权限及费用，从而实现车位的高效利用。

第三篇：老旧小区的管理现状123

老旧住宅小区物业管理

摘要：

物业管理近几年发展越来越快，很多新建小区的物业管理相对越来越完善。但那些老旧住宅小区，尽管政府加大对老住宅小区综合整治和推进开住宅小区物业管理的力度，单效果不太理想，难度较大。本文从高档小区到普通小区来讲述现在物业管理的大体情况。重点从旧小区硬件设施，居住人群等方面分析了旧小区物业管理为什么这么难，难在何处，并提出一些可行性方案，及一些自己建议。

关键词：

物业管理，老旧住宅小区，业主，硬件设施，对策

一、物业管理现状

（一）高档小区物业管理情况

（二）普通小区物业管理情况

1、新建小区物业管理情况

2、老旧小区物业管理情况

二、目前物业管理普遍存在的问题

（一）物业管理存在的普遍问题

（二）对策

三、老旧小区物业管理现状分析及对策

（一）老旧住宅小区物业管理分析

1、硬件设施分析

2、居住人群分析

（二）老旧商住两用小区物业管理分析

（三）老旧小区物业管理的对策

1、老住宅小区物业管理方案

2、其他旧小区物业管理方案

结束语：

通过对老旧小区物业管理难问题的研究，发现老旧小区尤其是老住宅小区由于其硬件设施落后，居住人群的特点，导致没有物业公司愿意去接手。即使有物业公司接手，服务质量相对也不会太好等现实情况出发。从国家方面人手，国家应该加大对老旧住宅小区的政策扶持，对于居住在老旧住宅小区居民给予一定的补助等方式减轻物业管理成本，促使物业管理公司愿意接手老旧住宅小区，并且服务有一定的主动性和积极性。从业主方面入手，应该加大对业主的物业管理服务方面的宣传。改善老旧小区物业管理的现状，为我市物业管理发展提供好的环境。

第四篇：无物业老旧小区购买物业服务实施方案

公主岭市无物业小区购买物业服务工作实施方案

为贯彻落实党中央、国务院关于推进城镇老旧小区改造的决策部署，根据《吉林省城市管理效能提升三年行动方案》、《吉林省关于加强城镇老旧小区改造后物业管理工作的指导意见》等要求,制定公主岭市无物业老旧小区购买物业服务实施方案，具体内容如下：

一、工作目标

通过购买物业服务，对全市无物业老旧小区实现物业管理全覆盖。以便民、利民、惠民为宗旨，构建管理规范、服务优质、群众满意的老旧小区物业管理长效机制。

二、责任分工

（一）市住建局负责指导、协调、推进无物业小区物业进驻工作。

（二）市财政局负责牵头研究制定资金发放工作。

（三）市城管局负责制定组织原清卫生扫公司对无物业小区卫生清扫的退出和交接工作。

（四）市广电局负责制定实施宣传工作。主要是公主岭市无物业小区进驻物业公司服务的公告和与物业相关的法规常识等。

（五）市各街道、居委会负责与物业公司签订《前期物业服务合同》并做好承接查验工作。

三、实施步骤

（一）项目承接阶段（5月15日至7月15日）。各街道组织属地社区进行项目承接查验、签订合同，金地、国信物业公司根据进度派驻服务人员，各成员单位按照责任分工配合相关工作。

（二）项目调研阶段（7月15日至年底前）。各成员单位将工作情况反馈到住建局，住建局形成调研内容上报工作组。

四、相关要求

（一）提高政治站位。各成员单位要提高政治站位，把思想和行动统一到人民至上、生命至上理念的高度，为建党100周年营造安全环境，将攻坚行动统一到省委省政府、市委市政府关于防范化解重大风险隐患的决策部署上来，强力推进消防设施重点隐患整治“百日攻坚”工作。

（二）强化组织领导。成立建筑消防设施重点隐患整治“百日攻坚”行动领导小组（见附件1）。各乡镇、街道要成立相应组织机构，推进所辖区域建筑消防设施重点隐患整治工作。各成员单位分管领导要亲自研究、督导、推动，细化整治措施、时间安排、责任分工，切实抓好整治工作。

（三）创新工作方法。要综合运用“五化”工作法推进工作开展。整治工作要列出时间表、路线图，挂图作战，建立台账、按期整治、挂账销号。梳理工作中的重点难点问题，及时研究方案对策，对特殊情况可一事一议，专项整治，做到标本兼治，避免同类问题反复出现。

（四）加强跟踪调度。领导小组办公室要建立并落实“双周一调度、半月一通报”制度，将不定期检查工作开展情况，加强督办检查和情况研判，及时发现工作中存在的突出问题，认真总结工作经验。综合运用情况通报、典型引导、经验交流等方式，推进工作开展。攻坚过程中，视情况对任务进行调整，做到隐患发现一个、列入一个、包保一个，在推进过程中不断优化完善、及时更新、滚动实施。对工作任务适时开展“回头看”，建立台账、评估验收、整改销号、闭环管理。

第五篇：老旧小区火灾范文

民建济南市委员会在市政协十三届一次会议上提交的《关于加强我市老居民小区火灾安全防范管理的建议》的提案指出，我市建于上世纪七八十年代的老旧居民小区由于建筑布局不合理、耐火等级低、消防通道不畅、设施不到位、居民防火意识薄弱等因素，成为火灾事故的高发区域，应高度重视，采取得力措施解决。

现象

消防通道不畅造成隐患

由于这些老旧小区在建设初期没有规划停车位，车主大多将车辆停放在小区道路两旁，使原本就不宽敞的道路仅能容一辆轿车单向通行，一旦发生火灾，消防车难以通过，影响救援。去年我市某小区发生的两起火灾事故，均因小区内道路旁停满车辆，消防车无法通过，延误了救援时间，造成严重的人员财产损失。由于老旧小区内普遍没有储藏室，使得一些居民乱搭乱建、楼道内乱堆乱放杂物，极易造成火灾隐患。

对策

扩大道路宽度 方便消防车出入

教育引导居民树立“防范胜于扑救”消防意识。利用电视、广播、科普宣传栏、报刊等多种宣传形式加强对全市居民火灾安全知识的教育，普及消防知识，让安全防范意识深入到每户居民家中。加大对老旧居民小区内乱停车、乱搭乱建及在街巷、通道堆放杂物等行为的查处力度。同时，对现有老旧小区道路进行改造，尽可能提高小区道路使用效率，扩大道路宽度，方便消防车出入。

现象

线路管道老化腐蚀严重

老旧小区大多为高架线路，长时间风吹日晒，老化现象严重，安全隐患突出；由于电容量低，不适应现代化家电需求，住户私自接线，容易引发火灾；老旧小区电力设施大多未设置接地系统，造成一些高危险的家电如电暖气、热水器等容易漏电，危及人身和财产安全。小区内架设的天然气(煤气)管道由于维护不及时或不到位，个别管道锈蚀严重，极易发生漏气事故；管道与建筑物连接处虽有保护网，但因设置不坚固或不合理容易被损坏。

对策

彻底排查 及时更换

彻底排查老旧电线、天然气管道等危险设施。尽快制定规划，对老旧小区的电力线路、天然气管道进行安全改造，增添安全坚固的天然气管道防护设施，及时更换老旧电线，加装接地装置。对于条件具备的小区，高架电线应改为地下电缆，并加强巡查，确保安全。积极完善消防设施，着力解决消防车水源不足等老大难问题，为广大居民创造良好的安全环境。

现象

火灾隐患隐蔽性强

很多商家为节省经营成本，往往使用自己的住宅或租赁经营地旁的住宅作为仓库使用，“居民仓库”隐蔽性强、缺乏相应的消防配套设施、商家消防意识差、消防执法难，已成为威胁居民生命安全的一大火灾隐患。

对策

加强消防安全巡逻

充分发挥公安派出所、办事处城管及社区居委会等基层部门的作用，加强对老旧小区消防安全巡逻，发现安全隐患及时处理。积极完善消防设施，着力解决消防车水源不足等老大难问题，为广大居民创造良好的安全环境。加大对现有老旧小区整体改造力度，使我市居民住宅小区尽快实现安全防火规范化管理，确保人民群众生命和财产安全。