淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法

第一篇：淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法

淄博市人民政府办公厅关于印发淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法的通知

各区县人民政府，高新区、文昌湖区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：

《淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

淄博市人民政府办公厅

二○一一年六月二十七日

淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法

第一章总则

第一条为了加强我市中心城区老旧小区的物业管理工作，切实改善人民群众的居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，根据《山东省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称老旧小区，是指已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区。

本办法所称简易物业管理，是指不具备实施专业物业管理条件的无人管理的老旧小区，由各街道办事处成立“两站一中心”，并由街道办事处物业服务中心负责对老旧小区实行以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的物业管理活动。

本办法所称“两站一中心”，是指街道办事处物业管理投诉调解站、街道办事处物业应急维修服务站和街道办事处物业服务中心。

第三条本办法适用于本市中心城区无人管理的老旧小区物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条老旧小区物业管理坚持以人为本，坚持“区政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实”的原则，实行“条块结合，以块为主，统一管理”的管理体制。

老旧小区物业管理优先选择由业主大会选聘物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式，业主大会成立前或者业主大会成立后没有选聘物业服务企业的，由街道办事处物业服务中心实施简易物业管理。

第五条市房管部门负责全市老旧小区物业管理活动的协调指导和督查落实工作。区房管部门具体负责本行政区域内老旧小区物业管理活动的指导落实和监督检查工作。

张店区政府、高新区管委会对本行政区域内老旧小区物业管理工作负总责。

各街道办事处负责辖区内老旧小区的物业管理工作，包括组建街道办事处“两站一中心”，开展老旧小区物业管理；组织指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督其依法履行职责；调解处理物业管理纠纷；召集物业管理联席会议，解决物业管理区域内发生的突发事件以及其他需要协调的物业管理事项等。

各社区居民委员会负责具体落实街道办事处交办的与物业管理有关的工作。

各职能部门按照各自职责，做好与老旧小区物业管理有关的工作：

规划部门负责老旧小区新建物业服务用房等公共配套建筑的规划审批工作；

公安部门负责老旧小区的治安秩序管理工作；

财政部门负责相关资金的拨付及投资评审工作；

城管执法部门负责老旧小区内乱搭乱建的查处工作；

物价部门负责老旧小区简易物业服务收费的管理工作；

工商部门负责老旧小区内市场规范管理工作；

体育部门负责老旧小区内健身设施的配置和维护工作；

其他相关部门依照各自职责，做好与老旧小区物业管理有关的工作。

第二章简易物业管理的组织实施

第六条老旧小区物业管理区域的划分，由街道办事处会同区房管部门，根据小区建设用地规划许可证确定的红线图，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素确定。

第七条简易物业管理由街道办事处成立“两站一中心”组织实施。

（一）街道办事处物业管理投诉调解站负责受理并调解物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，将矛盾化解、解决在基层，促进社区和谐。

（二）街道办事处物业应急维修服务站负责为辖区内实行简易物业管理的业主提供房屋排险、下水管道堵塞及水电故障排除等有偿应急维修服务。

街道办事处物业应急维修服务站应配备专业人员和抢修设备，建立起与各专业维修公司的联系网络，有效解决群众应急维修问题。

（三）街道办事处物业服务中心负责对辖区内无人管理的老旧小区实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的简易物业管理。

房管部门负责对物业服务中心管理人员进行培训，提高管理人员的专业知识和业务技能。

第八条街道办事处物业服务中心管理的老旧小区，应配置物业服务用房，为实施小区物业管理提供基本条件。物业服务用房可由政府直接投资建设、购买或租赁。

第九条街道办事处物业服务中心应搜集整理物业管理必需的资料，有关单位和个人应予以协助配合。物业管理资料应按小区分类管理，妥善保管，方便利用。资料包括：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)业主名册；

(五)物业管理必需的其他资料。

街道办事处物业服务中心对老旧小区实施简易物业管理期间资料，按有关档案管理规定进行管理。

第十条简易物业管理服务内容和服务标准实行动态管理，由房管部门根据经济社会发展情况制定，定期向社会公布。服务内容应包括公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护等基础性服务。

街道办事处物业服务中心提供的服务内容和服务标准应达到规定标准，服务内容和服务标准应在小区内显著位置向业主公示。

第十一条老旧小区物业管理应当建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

第十二条街道办事处应当按照职责加强对老旧小区业主大会成立的组织、指导工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，不断提高业主大会成立率，不断提升业主自治管理水平。

第十三条老旧小区未成立业主大会的，街道办事处物业服务中心实施简易物业管理前，应会同社区居委会参照国家示范文本制定小区管理规约，对物业的使用维护管理、业主共同利益、业主的权利义务、物业服务费用的收交方式、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约不得侵害业主的合法权益。

街道办事处物业服务中心应将管理规约向业主公示，业主应对遵守管理规约作出书面承诺。

第十四条业主或者物业使用人应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

街道办事处物业服务中心、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门及时处理。

第十五条老旧小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备，由街道办事处组织，按照有关规定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接受。各专业经营单位应在业主委员会、街道办事处物业服务中心或社区居委会的协助下，分别与最终用户签订服务合同。

专业经营单位应当承担专业经营设施设备分户计量装置（含）或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

第十六条实行老旧小区物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务中心、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

联席会议主要协调下列事项：

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

(二)物业服务中心在履行职责过程中出现的突出问题；

(三)物业管理区域内发生的突发事件；

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第三章简易物业管理费用及政府补贴政策

第十七条简易物业管理费用实行多方筹集，包括政府补贴、业主交费等途径。

需由业主交纳的物业服务收费标准实行动态管理，由物价部门根据简易物业服务内容、服务标准、物价指数变动情况、城镇居民人均可支配收入等情况制定，定期向社会公布。

街道办事处物业服务中心为业主或者物业使用人提供政府规定服务内容以外的专项服务的，其收费标准由双方约定。

第十八条实施简易物业管理小区中的低保户、特困户，可根据政府有关规定向物业服务中心申请物业服务费减免，减免部分纳入政府补贴。

第十九条实施简易物业管理的小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会或社区居委会督促其交纳，并可以在住宅小区内的显著位置予以公示，必要时，街道物业服务中心可向人民法院提起诉讼。

第二十条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务中心接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务中心代收费用，不得因物业服务中心拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十一条简易物业管理费用政府补贴资金纳入市、区财政预算，由市、区财政和街道办事处共同承担。市级财政按补贴资金的一定比例对张店区、高新区进行补助。

第二十二条申请简易物业管理费用补贴须符合以下条件：

（一）街道办事处注册成立物业服务中心；

（二）街道办事处物业服务中心在辖区老旧小区内开展简易物业管理工作；

（三）物业服务内容和标准达到政府规定的要求。

第二十三条简易物业管理费用补贴的申请和拨付按以下程序办理：

（一）申请和受理。符合本办法规定条件的，街道办事处物业服务中心向区财政部门和房管部门提出补贴申请，资金核算以小区为单位，材料齐全的，区财政部门和房管部门应予以受理。

（二）审核和补贴。区财政部门会同房管部门在10日内进行材料审查和实地察勘，情况属实的，由区财政部门将补贴资金拨付街道办事处物业服务中心。街道办事处物业服务中心要将补贴资金专项用于小区物业管理，不得挪作他用。

（三）市财政对中心城区补助。区财政部门会同房管部门根据本区老旧小区简易物业管理费用补贴资金实际发生数，向市财政部门和房管部门提出补助申请,由市财政部门会同房管部门核实后，按比例拨付

第四章老旧小区改造整治

第二十四条区政府应当采取措施对老旧小区进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

老旧小区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第二十五条老旧小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。

第五章监督管理

第二十六条区政府应加强对老旧小区实施物业管理工作的组织领导，强化监督检查，将这项工作列入年度政绩考核抓好落实。

第二十七条街道物业服务中心应当建立物业管理费用筹集情况和使用情况账目，并接受小区业主委员会和政府有关部门的监督。

第二十八条街道办事处物业服务中心违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝并进行举报，由物价部门责令限期改正，按有关规定处罚。

第二十九条违反本办法规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延接收专业经营设施设备的，由政府责令限期改正。影响业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第三十条业主或者物业使用人违反本办法第十四条规定的，由房管部门或者其他有关部门依法予以处罚，给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

第三十一条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十二条房管部门、街道办事处和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有滥用职权、玩忽职守、循私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条镇辖区内的老旧小区实施物业管理参照本办法执行。

第三十四条张店区、高新区可根据本办法制定实施细则。

第三十五条其他区县老旧小区实施简易物业管理可参照本办法执行。

第三十六条本办法自发布之日起执行。

第二篇：淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法

淄博市中心城区老旧小区简易物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强我市中心城区老旧小区的物业管理工作，切实改善人民群众的居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，根据《山东省物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称老旧小区，是指已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区。

本办法所称简易物业管理，是指不具备实施专业物业管理条件的无人管理的老旧小区，由各街道办事处成立“两站一中心”，并由街道办事处物业服务中心负责对老旧小区实行以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的物业管理活动。

本办法所称“两站一中心”，是指街道办事处物业管理投诉调解站、街道办事处物业应急维修服务站和街道办事处物业服务中心。

第三条 本办法适用于本市中心城区无人管理的老旧小区物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条 老旧小区物业管理坚持以人为本，坚持“区政府负责、部门协调、街道办事处组织和社区居委会落实”的原则，实行“条块结合，以块为主，统一管理”的管理体制。

老旧小区物业管理优先选择由业主大会选聘物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式，业主大会成立前或者业主大会成立后没有选聘物业服务企业的，由街道办事处物业服务中心实施简易物业管理。

第五条 市房管部门负责全市老旧小区物业管理活动的协调指导工作。区房管部门具体负责本行政区域内老旧小区物业管理活动的监督检查工作。

张店区政府、高新区管委会对本行政区域内老旧小区物业管理工作负总责。

各街道办事处负责辖区内老旧小区的物业管理工作，包括组建街道办事处“两站一中心”，开展老旧小区物业管理；组织指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督其依法履行职责；调解处理物业管理纠纷；召集物业管理联席会议，解决物业管理区域内发生的突发事件以及其他需要协调的物业管理事项等。

各社区居民委员会负责具体落实街道办事处交办的与物业管理有关的工作。

各职能部门按照各自职责，做好与老旧小区物业管理有关的工作：

规划部门负责老旧小区新建物业服务用房等公共配套建筑的规划审批工作；

公安部门负责老旧小区的治安秩序管理工作； 财政部门负责相关资金的拨付及投资评审工作； 城管执法部门负责老旧小区内乱搭乱建的查处工作； 物价部门负责老旧小区简易物业服务收费的管理工作； 工商部门负责对老旧小区内的市场进行规范管理工作； 体育部门负责老旧小区内健身设施的配置和维护工作； 其他相关部门也要做好与老旧小区物业管理有关的工作。

第二章 简易物业管理的组织实施

第六条

老旧小区物业管理区域的划分，由街道办事处会同区房管部门，根据小区建设用地规划许可证确定的红线图，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素确定。

第七条 简易物业管理由街道办事处成立“两站一中心”组织实施。

（一）街道办事处物业管理投诉调解站负责受理并调解物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，将矛盾化解、解决在基层，促进社区和谐。

（二）街道办事处物业应急维修服务站负责为辖区内实行简易物业管理的业主提供房屋排险、下水管道堵塞及水电故障排除等有偿应急维修服务。

街道办事处物业应急维修服务站应配备专业人员和抢修设备，建立起与各专业维修公司的联系网络，有效解决群众应急维修问题。

（三）街道办事处物业服务中心负责对辖区内无人管理的老旧小区实施以公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护为主要内容的简易物业管理。

房管部门负责对物业服务中心管理人员进行培训，提高管理人员的专业知识和业务技能。

第八条 街道办事处物业服务中心管理的老旧小区，应配置物业服务用房，为小区物业管理的实施提供基本条件。物业服务用房可由政府直接投资建设、购买或租赁。

第九条 街道办事处物业服务中心应搜集整理物业管理必需的资料，有关单位和个人应予以协助配合。物业管理资料应按

小区分类管理，妥善保管，方便利用。资料包括：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)业主名册；

(五)物业管理必需的其他资料。

街道办事处物业服务中心对老旧小区实施简易物业管理期间资料，按有关档案管理规定进行管理。

第十条 简易物业管理服务内容和服务标准实行动态管理，由房管部门根据经济社会发展情况制定，定期向社会公布。服务内容应包括公共秩序维护、卫生保洁、绿化养护等基础性服务。

街道办事处物业服务中心提供的服务内容和服务标准应达到政府规定的标准，服务内容和服务标准应在小区内显著位置向业主公示。

第十一条

老旧小区物业管理应当建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

第十二条 街道办事处应当按照职责加强对老旧小区业主大会成立的组织、指导工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，不断提高业主大会成立率，不断提升业主自治管理水平。

第十三条 老旧小区未成立业主大会的，街道办事处物业服务中心实施简易物业管理前，应会同社区居委会参照国家示范文本制定小区管理规约，对物业的使用、维护、管理、业主共同利益、业主的权利义务、物业服务费用的收交方式、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约不得侵害业主的

合法权益。

街道办事处物业服务中心应将管理规约向业主公示，业主应对遵守管理规约作出书面承诺。

第十四条 业主或者物业使用人应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

(九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

街道办事处物业服务中心、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门及时处理。

第十五条 老旧小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备，由街道办事处组织，按照有关规定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接受。各专业经营单位应在业主委员会、街道办事处物业服务中心或社区

居委会的协助下，分别与最终用户签订服务合同。

专业经营单位应当承担专业经营设施设备分户计量装置（含）或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

第十六条 实行老旧小区物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务中心、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

联席会议主要协调下列事项：

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；(二)物业服务中心在履行职责过程中出现的突出问题；(三)物业管理区域内发生的突发事件；(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；(五)需要协调的其他物业管理事项。

第三章 简易物业管理费用及政府补贴政策

第十七条 简易物业管理费用实行多方筹集，包括政府补贴、业主交费等途径。

需由业主交纳的物业服务收费标准实行动态管理，由物价部门根据简易物业服务内容、服务标准、物价指数变动情况、城镇居民人均可支配收入等情况制定，定期向社会公布。

街道办事处物业服务中心为业主或者物业使用人提供政府

规定服务内容以外的专项服务的，其收费标准由双方约定。

第十八条 实施简易物业管理小区中的低保户、特困户，可根据政府有关规定向物业服务中心申请物业服务费减免，减免部分纳入政府补贴。

第十九条 实施简易物业管理的小区，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会或社区居委会督促其交纳，并可以在住宅小区内的显著位置予以公示，必要时，街道物业服务中心可向人民法院提起诉讼。

第二十条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务中心接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务中心代收费用，不得因物业服务中心拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十一条 简易物业管理费用政府补贴资金纳入市、区财政预算，由市、区财政和街道办事处共同承担。市级财政按补贴资金的一定比例对张店区、高新区进行补助。

第二十二条 申请简易物业管理费用补贴须符合以下条件：

（一）街道办事处注册成立物业服务中心；

（二）街道办事处物业服务中心在辖区老旧小区内开展简易物业管理工作；

（三）物业服务内容和标准达到政府规定的要求。

第二十三条 简易物业管理费用补贴的申请和拨付按以下程序办理：

（一）申请和受理。符合本办法规定条件的，街道办事处物业服务中心向区财政部门和房管部门提出补贴申请，资金核算以小区为单位，材料齐全的，区财政部门和房管部门应予以受理。

（二）审核和补贴。区财政部门会同房管部门在10日内进行材料审查和实地察勘，情况属实的，由区财政部门将补贴资金拨付街道办事处物业服务中心。街道办事处物业服务中心要将补贴资金专项用于小区物业管理，不得挪作他用。

（三）市财政对中心城区补助。区财政部门会同房管部门根据本区老旧小区简易物业管理费用补贴资金实际发生数，向市财政部门和房管部门提出补助申请,由市财政部门会同房管部门核实后，按比例拨付。

第四章 老旧小区改造整治

第二十四条 区政府应当采取措施对老旧小区进行改造整治，并将改造整治规划和计划向社会公布。

老旧小区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第二十五条 老旧小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房

和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。

第五章 监督管理

第二十六条 区政府应加强对老旧小区实施物业管理工作的组织领导，强化监督检查，将这项工作列入政绩考核抓好落实。

第二十七条 街道物业服务中心应当建立物业管理费用筹集情况和使用情况账目，并接受小区业主委员会和政府有关部门的监督。

第二十八条 街道办事处物业服务中心违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝并进行举报，由物价部门责令限期改正，按有关规定处罚。

第二十九条 违反本办法规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延接收专业经营设施设备的，由政府责令限期改正。影响业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第三十条 业主或者物业使用人违反本办法第十四条规定的，由房管部门或者其他有关部门依法予以处罚，给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

第三十一条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十二条 房管部门、街道办事处和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有滥用职权、玩忽职守、循私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十三条 乡镇辖区内的老旧小区实施物业管理参照本办法执行。

第三十四条 张店区、高新区可根据本办法制定实施细则。第三十五条 其他区县老旧小区实施简易物业管理可参照本办法执行。

第三十六条 本办法自发布之日起实行。

附：淄博市2011中心城区老旧小区简易物业管理服务内容、服务标准和收费标准

二〇一一年五月二十三日

淄博市2011中心城区老旧小区

简易物业管理服务内容、服务标准和收费标准

一、淄博市2011中心城区老旧小区由街道办事处物业服务中心实行简易物业管理的，服务内容和服务标准如下：

（一）卫生保洁

1、路面、绿地、明沟无明显暴露垃圾；宣传栏、健身设施等每月擦拭1次。

2、根据物业情况设置垃圾收集点,收集点周围地面无污迹,无散落垃圾,无明显异味。生活垃圾日产日清。根据当地实际情况定期消毒和灭虫除害。

3、雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次,发现异常及时做出清掏计划。

4、楼道每月清扫1次,走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂物,无乱堆乱放,无卫生死角。

5、楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦试一次；消防栓、指示牌等公共设施无污渍。

（二）公共秩序维护

1、公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能岗位培训,持证上岗,身体健康,有较强责任心；在小区显著位置设置通讯联系牌，上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服；对小区日常护卫事项能够做出正确反应；能够正确使用消防器材。

2、在物业管理区域主出入口，对进出车辆进行疏导和管理,保持出入口整洁和畅通。

3、定时对小区进行巡逻, 有条件的小区成立义务治安巡逻队，及时发现可疑人员，遇到小区内乱搭乱建及突发事件等情况时,及时报告物业服务中心和相关部门处理。

4、小区内设置醒目的交通标志；地面设停车点,车辆做到有序停放。

（三）绿化养护

1、绿地无杂物,无侵占现象。

2、以绿为主,绿地内植物覆盖率在70%以上。

3、花草树木目视外观长势良好,无明显杂草,无严重病虫害。

4、绿地植物存活率95%以上。

二、2011老旧小区简易物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积0.30元。政府补贴标准为每月每平方米建筑面积0.20元，业主交费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。

第三篇：上饶市中心城区户外广告管理办法

上饶市中心城区户外广告管理办法（暂行）

第一条 为加强城区户外广告管理，规范户外广告活动，维护市容整洁美观，促进户外广告健康有序地发展，根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市市容和环境卫生管理条例》、国家工商行政管理总局《户外广告登记管理规定》、《江西省户外广告管理条例》等有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市城市总体规划确定的规划建设用地范围内（含旭日片区）从事户外广告活动的单位和个人，均须遵守本办法。

第三条 本办法所称户外广告，是指在户外发布的各类信息和商品生产经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间接介绍其推销的商品或者所提供服务的下列户外广告：

(一)利用户外广告设施发布的广告；

(二)利用彩旗、条幅在户外发布的广告；

(三)利用墙体发布的广告；

(四)利用车、船等交通工具发布的广告；

(五)利用飞艇、气球等升空器发布的广告；

(六)利用灯箱、霓虹灯、电子显示屏(牌)、电子翻版装置、橱窗、广告架等设施发布的户外广告。

(七)利用其他设施发布的其他广告。

本办法所称户外广告设施，是指在户外专为发布广告而设置的灯箱、霓虹灯、电子显示屏（牌）、电子翻版装置、橱窗、广告架等物质载体。

第四条 工商行政管理部门是户外广告的监督管理机关，具体负责户外广告的登记管理工作。

城市市容环境卫生管理部门负责户外广告设置的市容管理监督工作；

规划、公安、气象、交通、财政、物价等部门应按照各自职责，协同抓好户外广告管理工作。

第五条 在户外广告经营活动中，禁止任何不正当竞争。任何部门不得滥用行政权力帮助广告经营者垄断或者变相垄断户外广告经营，不准限制和排挤其他经营者的公平竞争权利。

第六条 设置户外广告应当遵循统一规划、合理布局、造型美观、牢固安全的原则。

第七条 市城市规划局应当会同市建设、工商、市容、房管、环保、公安、交通等有关行政管理部门制定本市户外广告设施设置规划，报市人民政府批准后公布实施。

户外广告设施设置应当包括户外广告设施设置的条件、地点、种类、规模、规格、有效期限等主要内容。

第八条 在编制户外广告设施设置规划时，应当广泛听取意见。

第九条 设置户外广告，应当符合市总体规划、户外广告设施设置规划、城市容貌标准和环境保护、交通安全的要求：

（一）内容必须真实、合法、符合社会主义精神文明建设的要求，不得欺骗和误导消费者；

（二）设施应当牢固安全、整洁美观，符合相应的技术和质量标准，应当定期维修、保养；

（三）使用文字、汉语拼音、计量单位、标志符号应当符合国家有关规定，书写规范准确。

第十条 户外广告设施设置的场地或者设施的使用权可以通过公开招标、拍卖等方式取得。

户外广告设施设置的城市重要场所、主要道路两侧的公共场地、公共设施的使用权，应当由市人民政府组织有关部门和单位制定方案，通过招标、拍卖或者其他公开竞争方式出让。

第十一条 设置户外广告设施应当依照法律、法规的规定到有关部门办理审批手续。

广告经营者依照本办法第十条第二款的规定取得使用权的，其户外广告设施的设置视同已办理审批手续。

第十二条 有下列情况之一的，不得设置户外广告：

（一）利用交通安全设施及交通标志的；

（二）影响市政公共设施、交通安全设施及交通标志等设施使用的；

（三）妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；

（四）利用违章建筑、禁止使用的危险房屋及其他可能危及安全的建(构)筑物和设施的；

（五）国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带；

（六）县级以上人民政府禁止设置户外广告的区域。

第十三条 在中心城区主干道上禁止设置跨街横幅广告。

第十四条 在居住区及其周边设置户外广告，应当避免噪声污染，不得影响通风、采光。

第十五条 利用候车亭、站牌、车站出入口等公共交通设施设置户外广告，不得影响交通标志识别和妨碍交通。

第十六条 发布户外广告必须向工商行政管理部门申请登记，未经登记，不得发布。

第十七条 户外广告发布单位申请户外广告发布登记，应提交下列申请材料：

（一）《户外广告登记申请表》。

（二）户外广告发布单位和广告业主的营业执照或者具有同等法律效力的经营资格证明文件。

（三）发布户外广告的场地或者设施的使用权证明。包括场地或设施的产权证明、使用协议等。

（四）户外广告样件。

（五）法律、法规和规章规定需要提交的其他文件。

受委托发布户外广告的，应当提交与委托方签订的发布户外广告的委托合同、委托方营业执照或者具有同等法律效力的经营资格证明文件。

广告形式、场所、设施等用于户外广告发布，依法需经政府有关部门批准的，应当提交有关部门的批准文件。

发布法律、法规和规章规定应当审批的广告，应当提交有关批准文件。

第十八条 工商行政管理部门应当在受理户外广告登记申请之日起5个工作日内作出是否登记决定。经审查符合规定的，核发《户外广告登记证》；不符合规定的，书面答复申请人并退回有关文件、资料。逾期未作书面答复的，视为同意。

第十九条 设置大型户外广告，设置者应当先征得城市规划部门的规划许可后，向城市市容环境卫生管理部门提出申请，由城市市容环境卫生管理部门依法审批。提出申请者应附以下材料：

（一）申请书；

（二）广告位置图和效果图；

（三）法律、法规和规章规定的其他材料。

（四）利用气球等升空器设置户外广告的，应当遵守国家有关升放和系留气球的管理规定。

城市市容环境卫生管理部门应当自受理之日起5日内作出同意或者不同意的书面决定，不同意的，应当说明理由。

城市市容环境卫生管理部门应当将审批的依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料目录和申请书示范文本在办公场所公示。

大型户外广告的设置标准由城市市容环境卫生管理部门确定并向社会公布。

第二十条 经批准设置的户外广告，应按照登记的内容、地点、形式、规格、时间发布，并标明登记证号、发布者和维护者名称。

第二十一条 户外广告登记后3个月内未予以发布的，登记自行失效。

第二十二条 户外广告场地、设施的使用者必须定期检查、维修、保养，对破损、褪色、字体残缺等影响市容或危及安全的应当及时维修更新，保证广告设施的整洁、美观、安全。城市市容环境卫生管理部门必须对户外广告设施定期检查，发现隐患应及时书面通知广告场地、设施的使用者予以及时整改。

第二十三条 广告发布单位应划出10%-20%位置或时段发布公益广告。

第二十四条 经批准发布的户外广告在期满后10日内，广告发布者应当自行拆除。因举办大型文化、体育、公益活动或举办各类商品交易活、展销会等活动设置的临时性户外广告设施，设置者应当在活动结束后两日内予以拆除。

第二十五条 经批准设置的户外广告设施闲置时间不得超过30日。

第二十六条 经拍卖或竞标方式取得的户外广告设施的使用期限原则上不超过5年。

第二十七条 任何单位和个人不得擅自占用、拆除、遮盖、涂改、迁移、损坏经批准依法设置的在有效期内的户外广告。

第二十八条 城区繁华地段、车站、广场、码头、居民区等公共场所，应当设置适量的公共广告栏。

第二十九条 张贴各类广告，应在公共广告栏内张贴，禁止在指定地点以外的建(筑)物、树木、电杆等公共设施上乱张贴、乱涂写。

第三十条 因城市建设或者其他特殊情况（不可抗力需要拆除的除外）需要拆除在使用期限内的户外广告设施，建设单位或者审批部门应当在30日前书面通知该经营业主限期拆除，由此对户外广告经营者、设施设置者造成经济损失的，需要拆除户外广告设施的单位或者有关部门应当给予置换或相应的经济补偿。

第三十一条 违反本办法规定的，由工商、城市市容环境卫生管理部门等有关部门依照有关法律、法规和规章定进行处罚。

第三十二条 户外广告有关管理部门在行使职权时侵犯当事人合法权益并造成损害的，应当依法承担赔偿责任，并依法对有关责任人员给予行政处分。有关行政管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应当依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 户外广告有关审批管理部门应当按照公平、公正、公开、便民、高效的原则，制定审批程序，公布审批期限。

第三十四条 各县（市）户外广告管理可参照本办法执行。

第三十五条 本办法自公布之日起施行。

第四篇：积极探索老旧城区物业服务新思路

积极探索老旧城区住宅物业服务新思路

09年以来，惠誉花园社区在徐家棚街工委办事处的正确领导下，按照市政府关于“推进中心城区老旧住宅区物业服务工作”的文件精神，坚持“政府引导，立足社区，以人为本，因地制宜”的工作方针，大力推进本社区两个老旧住宅小区的物业管理服务工作，以增强居民的舒适感和幸福指数为目的，以服务促管理，积极探索老旧城区住宅物业管理服务工作新思路。

一、成立社区物业管理服务站

在深入学习相关文件，理解上级精神要求的基础上，我们成立以社区总支书记为负责人由五名两委会成员组成的社区物业管理服务工作领导组织机构，其成员分工分别负责推进两个老旧住宅小区的物业管理服务“提档升级”工作进程，同时社区物业管理服务站在辖区大力宣传市政府关于“推进在中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖工作”精神，本着有偿服务和无偿服务相结合，谁出资谁受益的原则，不同的院落采取不同的管理办法，以院落菜单式物业管理服务方式从解决居民群众最关心、最直接、最根本的物业管理难题入手，并组织以懂得相关技术、业务的老党员、下岗失业职工的物业自愿者队伍，组建电工组、管道疏通组、水暖维修等服务机构，也就是通过资源整合，打造“四位一体”的工作方式，即把社区安保、清扫保洁、物业工作人员、自愿者紧密结合的社区物业管理一体化的服务模式。另外社区物业管理服务站将辖区内的小超市、五金建材、家电维修、卫生诊所等商业网点组织起来，发放便民服务卡，为辖区居民提供无

偿、抵偿的上门服务。比较成功的迈出了社区物业自治管理的第一步。

二、制定社区物业管理制度

为使工作做到有章可循，社区物业管理服务站依照《武汉市住宅区物业管理条例》、《武汉市物业管理服务收费实施办法》等相关文件规定及精神，分别对两个老小区物业管理服务项目、收费标准，组织居民自治业主委员会进行听证，结合实际制定了《物业服务居民自治委员会章程》、《居民自治物业服务管理公约》、《物业服务人员工作职责》、《环境卫生管理制度》、《中介服务制度》、《机动车管理制度》、《服务项目及收费标准》以及《居民自治业主委员会与社区物业联席会议制度》，做到了以制度促管理、抓服务的根本。我们本着“擦民情、解民忧、传民声、聚民心”的工作宗旨，首先对辖区居民进行物业管理法律法规的宣传，发动社区党员、门栋长的积极性，通过召开座谈会、发放宣传单、设立宣传专栏、上门走访等形式，广泛宣传社区物业、居民自治的形式、内容、服务标准，使广大居民对社区物业服务深入了解，形成理解、给予支持。其次我们不以营利为目的、为大家打造一个环境优美、舒适方便、文明安全的服务理念赢得了广大居民的普遍赞同。

三、抓服务聚民心初显成效

围绕老旧住宅小区居民的居住环境，我们在一年多的时间里先后对两个实施物业管理的小区的基础配套设施及物业服务相关设备进行了整治和改善。例如09年8月我们在交警楼宿舍外墙上加装了铁丝网；在关键部位安装了两套红外线探头；对两栋八个门的门襟全面

进行检修；更换了所有坏掉的对讲机、楼道灯；同时增加了一名安保和一名保洁人员，今年7月我们又对交警楼宿舍申请安排完成了地下管网改造、地面硬化造景，大大提升了交警楼宿舍的居住环境，住在里面的居民们说：“最近年把社区让我们真切感受到有物业管理与无物业管理的区别”、“有物业服务与无物业服务的亲切感”、“我们住在这里越来越舒心，越来越有安全感”。

安居苑小区是一个长期没有物业管理的老小区，遗留问题诸多，虽然有一个业主委员会，但多年来一事无成，却占着小区的物业用房出租，小区居民怨声载道，他们常讲：“这个小区根本就不需要专门的业主委员会，这几个人不知到怎么选出来的，没做一点好事，完全是个“毒瘤”，必须铲除，期望社区居委会站出来主持公道”。社区物业管理服务站成立后，我们以市政府关于《推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖》文件精神为契机，以解决小区“脏、乱、差”、督促业主委员会换届选举为突破口，全面宣传和推进老旧住宅区社区物业服务理念，逐步使小区居民乐意接受低偿的社区物业服务模式。从去年开始，社区居委会把安居苑小区与秦园居之间近100米的院墙边少数居民种植的蔬菜、乱搭的小棚通过大道理小道理的思想工作，全部拆除并硬化，昔日臭气熏天的小棚小菜地如今变成宽阔明亮的休闲场地，居住在附近的居民们说：“多少年没解决的问题，现在社区物业搞定了，我们还有什么理由不支持社区物业呢”；小区14栋对面有一栋漆黑的老房子，附近的居民戏称它为“炮楼”，从安居苑西门走进来一眼就能瞧见，社区

物业化后我们申请把它立面整治粉刷，视觉效果明显改变，居民们说：“还是社区有能力，别人不敢动，不愿动的社区把它换了装”；小区12栋3门旁有一个十几年前修建的大约30平米左右的废弃小车棚一直没人问没人管，居民把自家的废弃自行车等杂物堆放在里面，严重影响小区面貌，还带来安全隐患，为此社区书记主任深入走访调查产权单位，情况清楚后立刻要求产权单位限期拆除，如今这一块30多平米的地方被硬化，中间是一张漂亮的乒乓球台，四周是花卉灌木，不仅成为小区一道亮丽风景，而且又满足了居民的娱乐需求，居民们讲：“社区又做了一件大好事”；处在小区南门9栋10栋外围的18个商业门店长期占道经营，弄得南大门两边垃圾遍地、污水横流、乌烟瘴气，严重影响了居民出行，往年整治多次收效不大，已经引起了小区居民的公愤，由此对社区实施物业管理极为不利，去年开始实施社区物业化管理以后，社区居委会在街城管的大力支持下，一举拆除所有商业网点自搭的乱七八糟的棚子，并在每户门口1.5处米免费用砖砌台子拦住不准出台，形成了规范有序的经营，拓宽了近3米的通道还路于民，居民见之无不拍手称快。

在整个实施社区物业化管理的进程中，社区居委会前后申请申报施工完成了小区5栋、11栋159米的地下管网改造、890平米湿地的硬化、2600平米的绿地补植、大小150余棵花果树木的栽培、53处窨井盖的置换、2处消防栓的修复、16处路灯的报装、1处8楼顶水箱的调换、459盏楼道灯的安装、3个电

动拦车器、40余件健身器具、40个晒衣架的到位等，基本实现了“路面平、管道畅、楼道亮、环境美”的社区物业服务管理目标要求。

通过一年多的整治工作，社区群干累了，但看到整治的成效带来的小区面貌改善、发案率的下降、居民的笑脸以及倍加对社区的信任感，唉的骂也忘光了。我们知道成效虽初步显现，但按照“老旧住宅区物业服务提档升级的目标”还有一定距离，还不能完全满足居民合理的要求，我们将在街工委办事处的领导和支持下，积极有效地探索老旧住宅区物业服务的长效机制，进一步加强对涉及小区的市政设施申报，小区环境、房屋主体、设施设备、物业服务必备设备等的整治、改造工作，同时健全社区物业服务规章制度，完善各项物业服务机制，努力改善服务区域环境，提升服务品质，为全体居民打造一个管理有序、环境良好、舒适方便、文明安全、人际关系和谐的宜居之地。

惠誉花园社区

2010年11月20日

第五篇：珠海市老旧小区综合整治管理办法

珠海市老旧小区更新实施办法（试行）

（公开征求意见稿）

第一章 总则

第一条【立法依据】 为适应现代化宜居城市建设与管理的需要，推进本市老旧小区更新工作，创造整洁、方便、安全、文明的居住环境，根据法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本办法适用于本市行政区范围内的老旧小区更新活动。

第三条【概念】 本办法所称老旧小区是指竣工时间在20年以上（含本数）且存在下列情形之一的住宅建筑区：

（一）基础设施、公共配套和环境设施亟需改善的；

（二）建筑质量较差，存在房屋安全隐患的；

（三）影响城市规划和市容市貌的。

第四条【概念】 本办法所称老旧小区更新是指由相关主体按照规定程序对老旧小区基础设施、环境配套设施和建筑物进行综合整治、改建或拆建。

第五条【原则】 老旧小区更新遵循政府引导、业主参与的原则。应当发挥政府指导、统筹的作用，充分尊重业主意愿，实现业主自主决策、自我管理。第六条【原则】老旧小区更新遵循综合整治为主、拆除复建为辅的原则。应当以节能环保为宗旨，主要通过综合整治全面提升老旧小区宜居水平，未达到本办法第三章规定条件的老旧小区不得拆除复建。

第七条【原则】 老旧小区更新遵循费用各担，责任各负的原则。属地政府、管线运营管理单位和业主根据综合整治、拆除复建的不同情况各自负担费用，承担相应的责任。

第八条【更新目标】 老旧小区更新应按照“美化、亮化、绿化、整洁、通畅、平安”的宜居要求，实现“配套服务设施齐备，通信安防技术健全，维修养护管理到位”的目标。

第九条【更新要求】 老旧小区更新应当以更新单元为单位，科学制定更新单元规划和实施计划，加强基建管理，统一开展设计、施工和验收工作。

第十条【更新要求】 老旧小区更新应纳入政府计划管理，优先对业主意愿强烈且条件成熟、建筑质量及配套设施较差或位于重要景观地段的老旧小区实施更新。

第十一条【更新要求】 老旧小区更新应建立长效机制，提升物业管理水平。各区物业管理主管部门应会同各镇（街）推动老旧小区成立业主委员会并发挥业主主导作用，完善专业化物业管理，确保老旧小区管理进入良性循环轨道。第十二条【改建、加建】 老旧小区更新中需要进行改建、加建的，应当按照《珠海市城市更新管理办法》和相关规定办理。

第十三条【历史文物保护】各级人民政府公布的文物保护单位、不可移动文物、历史文化街区、村镇和历史建筑等应当按相关规定予以保护。

第十四条【部门职责】 市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督全市老旧小区更新工作。

属地政府是本辖区综合整治更新的申报主体和实施主体，负责制定本辖区综合整治更新单元规划和实施计划并具体组织实施。拆除复建的申报主体和实施主体按本办法第三章相关规定程序办理。

各镇（街）负责指导本辖区老旧小区业主委员会开展更新工作。

老旧小区业主委员会负责开展业主的宣传发动、意愿征询、资金筹措、协助施工等工作，依法履行业主自治责任。

第十五条【部门职责】 发改、财政、国土、规划建设、物业管理、公安、消防、市政园林、城管、水务、燃气、路灯、供电、电视、通讯网络、城建档案等相关部门和单位按照各自职责，共同做好老旧小区更新工作。

老旧小区更新过程中涉及到的审批事项，相关部门按照各自的职责受理审批。

第二章 综合整治

第一节 综合整治内容

第十六条【整治内容】 综合整治的内容包括管线设施整治、环境设施整治、房屋修缮等内容。

第十七条【确定整治内容】 业主或属地政府应按照本办法第八条的要求，根据老旧小区的实际情况，选择确定综合整治具体项目内容。

第十八条【管线设施】 管线设施整治的内容：

（一）建设、更新小区管线综合沟和雨污水管道，实施雨污分流、增设隔油设备、污水检测井、化粪池及配套管线。

（二）实施水、电、气一户一表改造，建设、更新供水设施及整合区域二次加压泵站。

（三）建设、更新供配电设施，架空线应敷入小区管线综合沟。

（四）增设室外燃气调压柜、实施燃气管道入户、光纤宽带入户以及4G覆盖建设。

（五）实施地下管线普查测绘。

第十九条【环境配套设施】 环境配套设施整治的内容：

（一）增设、维修小区围墙、栅栏及治安门岗设施，安装符合公安技术规范的门禁和视频监控等安防系统，能够实行全封闭管理的，尽量实行全封闭管理。

（二）新建、整修小区道路，按规范明确标识消防通道、停车泊位及相关设施，推行规范、智能停车管理。

（三）整修完善小区绿化景点及休闲、健身场所，清理地面、墙体及各种设施上的污迹。

（四）增设、更新小区照明设施、消防设施、井盖、邮箱、垃圾收集设施、休闲座椅、交通护栏、交通指示标志、宣传栏等设备设施。

（五）拆除小区内违法建筑、设施，恢复建筑原貌和原有规划功能。

（六）建设、更新小区公共厕所，清理小区物业服务、医疗服务、文化体育等公共服务配套设施，明晰产权和使用权。

（七）根据小区服务与管理的需要，在符合规划要求的前提下加建、回购必要的配套设施。其中，由政府出资建设的社区服务用房，产权属辖区镇政府（街道办）且不得转让，纳入小区物业管理，由全体业主共同使用。

（八）需拆除单车房的，可由相关部门确认权益后进行。第二十条【房屋修缮】 房屋修缮的内容：

（一）房屋安全隐患整治、加固处理。

（二）屋面维修：维修、更新屋面防水层、隔热板、屋顶水箱、管线检查井（箱）。

（三）外墙更新：清洗、修补外墙并与区域色彩风格相协调；统一雨棚、空调室外机的摆放位置及形式。

（四）楼道整治：整修楼道内墙、栏杆扶手、楼道窗、台阶、散水坡；设置、更换楼道防盗门并安装符合公安技术规范的门禁和视频监控等安防系统、楼宇对讲、信报箱、楼道公共消防设施、楼道节能灯具；规范线路布局。

第二十一条【重点街区整治】 临街老旧小区整治应当注重优化外部空间和环境，保持区域风格整体协调。

重点街区整治应当重点整治建筑外立面门窗、屋顶、墙面及装饰构件，需设置沿街招牌、广告应统一规划。

第二十二条【增设内容】 业主可以根据需要增设以下项目并承担相应费用:(一)自动消防报警设施和燃气报警设备。(二)实施建筑节能改造。(三)按照相关规定增设电梯。

（四）对小区共有部位进行商业化改造，但需明确管理责任和利益分配机制。

（五）其他。

第二节 综合整治资金

第二十三条【资金管理】 综合整治资金实行专户管理、分账核算、专款专用。属地政府应组织安排开立综合整治资金管理专用账户,加强监管，专项用于核算综合整治支出。

第二十四条【承担方式】 综合整治项目所需资金采用属地政府、管线运营单位和业主各自承担相结合的方式。

第二十五条【政府承担费用】 属地政府应当承担以下综合整治费用：

（一）依据本办法第十八条规定承担小区管线综合沟、雨污水管线和环卫设施更新整治费用；

（二）编制综合整治城市更新单元规划和工程概预算等所产生的费用；

（三）其他应当由政府承担的费用。

第二十六条【管线单位承担费用】 管线运营管理单位应当按照职能各自承担本办法第十八条规定的小区公共部位自来水、供电、燃气、消防、通讯、网络、有线电视等管线设施的整治费用。

第二十七条【业主承担费用】 业主应当承担以下综合整治费用：

（一）除第二十六条规定外，依据本办法第十九、二十条规定的环境配套设施整治、房屋修缮整治内容所产生的费用；

（二）水表、电表表后设施，燃气立管、入户管、燃气表及户内燃气灶，热水器等设施整治所产生的费用；

（三）其他应由业主承担的费用。

第二十八条【政府补贴及退出】 属地政府可以根据实际情况对第十九条规定的环境配套设施整治费用进行财政补贴。

为建立良性物业管理机制，属地政府应逐步退出财政补贴，具体补贴办法由属地政府另行制定。

第二十九条【政府承担费用的其他情形】 属地政府因城市规划和管理需要，决定对老旧小区的建筑外立面、屋面进行整治更新的，应承担相应费用。

第三十条【专有维修资金】 业主需要对小区物业专有部分进行维修整治的，专有部分的整治资金，由专有部分业主自行承担。

第三十一条【业主资金分摊】 每户业主应承担的费用按照其所拥有物业的建筑面积份额分摊。实际投入资金与概算有出入的则多退少补。

第三十二条【业主资金缴纳方式】 业主承担的综合整治资金，应由业主委员会组织向业主逐一收取统一缴入专用账户或由业主自行存入专用账户。第三十三条【业主资金缴纳义务】 业主应当在收到缴费通知之日起15日内缴交相应费用，不得以放弃使用等为由拒不承担费用。

第三十四条【业主缴纳资金来源】 业主承担的综合整治资金（不包含业主专有部分的整治资金），可以根据相关规定申请使用物业专项维修资金或个人住房公积金。

第三十五条【政府扶助】 属地政府应当对持有困难家庭救助证的家庭及确有困难的孤寡老年户承担的综合整治费用予以补贴。

第三十六条【政府补贴管理】 属地政府承担的综合整治补贴资金应当列入同级财政部门预算中解决，实行项目预算管理，建立严格的项目审查和资金审核制度。

第三十七条【其他资金筹集方式】 有条件的老旧小区可以通过对口帮扶、赞助、捐赠等方式筹集综合整治资金。

第三十八条【维护管养费用】 综合整治验收后，老旧小区的环境配套设施和房屋建筑的维护管养费用由小区业主共同承担。

第三节 综合整治实施

第三十九条【计划管理】 老旧小区综合整治应当在老旧小区综合整治更新项目计划的指导下，按照《珠海市城市更新管理办法》及项目申报审批程序等相关规定要求，编制城市更新单元规划和实施计划报批后实施。

第四十条【制定计划】各区政府（管委会）城市更新主管部门应当每年对各镇政府（街道办）制定的下一老旧小区综合整治更新项目计划进行汇总，报属地区政府（管委会）批准后，向市城市更新主管部门申报备案。

第四十一条【业主自愿】 老旧小区业主需要实施综合整治的，应当由业主委员会就整治模式、基本内容和资金承担方式等书面征询业主意愿，经物业专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，业主委员会方可向属地镇政府（街道办）提出综合整治申请。

第四十二条【政府选定】 属地镇政府（街道办）根据城市规划和管理等实际需要也可以直接选定老旧小区纳入项目计划，但涉及需业主出资的项目应征询业主意见。

第四十三条【申请资料】 业主委员会申请综合整治时应提交以下资料：

（一）老旧小区的相关证明资料；

（二）业主意愿情况证明资料；

（三）综合整治项目和资金承担方式等基本内容；

（四）其他需要提供的资料。第四十四条【综合整治的组织】 尚未成立业主委员会的老旧小区，应在综合整治前成立业主委员会，由业主委员会组织业主开展综合整治的相关工作。

暂未成立业主委员会的，可以成立临时业主自治组织或由居委会依相关规定代表业主开展相关工作。

第四十五条【审核】 属地镇政府（街道办）应对综合整治申请进行审核，根据业主意愿比例、整治更新的必要性、资金投入计划等因素决定是否纳入项目计划。

第四十六条【计划批复及公示】 项目计划经批准后，属地镇政府（街道办）应当在当年年底书面通知已纳入计划的老旧小区业主委员会和管线运营管理单位，业主委员会应当将纳入计划情况在小区现场进行公示。第四十七条【房屋安全普查】 已纳入项目计划的老旧小区，业主委员会应在综合整治前组织对房屋安全进行全面普查，对存在安全隐患的房屋应委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，并根据鉴定结果进行综合整治或拆除重建。

涉及地质灾害方面的处理整治另按相关规定办理。第四十八条【组织宣传动员】 属地镇政府（街道办）应当在综合整治实施前组织开展宣传和动员工作。

第四十九条【组织开展】 属地镇政府（街道办）应当组织业主委员会和相关部门成立专项项目组织，按照法定程序统一委托规划、设计等专业机构，征求相关管线运营单位意见后编制小区更新单元规划和工程概预算，并按规定进行公示、报批。

第五十条【实施计划内容】 更新单元规划、工程概预算等经相关部门批准后，属地镇政府（街道办）应当组织编制老旧小区综合整治更新实施计划，实施计划应当包括以下内容：

（一）基本情况；

（二）实施主体；

（三）项目实施的可行性研究报告；

（四）规划设计方案；

（五）工程内容及进度安排；

（六）资金筹措方式；

（七）施工单位确定方式；

（八）管线运营管理单位承诺函；

（九）其他应当说明的事项。

第五十一条【征询意见】 老旧小区综合整治实施计划应当征询相关部门和管线运营单位的意见。相关部门和管线运营单位应当在收到征询意见之日起20日内给予答复。

属地镇政府（街道办）应当根据答复意见对实施计划进行修改完善，不能采纳的意见，应当与相关部门和管线运营单位协商处理办法。第五十二条【落实资金】 实施计划确定后，属地镇政府（街道办）应当按照本办法落实政府补贴的综合整治资金。

第五十三条【实施计划报批】 属地镇政府（街道办）应当将综合整治实施计划报属地区城市更新主管部门审批，审核通过后，由属地区城市更新主管部门报市城市更新主管部门备案。

第五十四条【组织实施】

综合整治实施计划经批准后，属地镇政府（街道办）应当根据计划组织、监督业主委员会按照相关规定开展综合整治项目的立项、招投标、施工管理、监理和竣工验收等工作。

第五十五条【业主配合】 业主应当在综合整治实施过程中提供必要的方便，协助、配合相关部门和单位开展综合整治工作，不得无故阻挠和妨碍。

第五十六条【后续管养】 综合整治项目竣工验收后，管线综合沟移交属地政府指定的专业公司进行管养，其他设施移交业主委员会、业主委托的物业管理机构或辖区居委会。

第五十七条【后续管理】 老旧小区实施综合整治后，各管线运营管理单位在敷设管线时应将管线规整到管线综合沟内，不得架空布置。第五十八条【归档】 综合整治项目竣工验收后，相关部门和管线运营单位应当将工程竣工资料及地下管线普查测绘成果移交市城建档案馆。

第三章 拆除复建

第五十九条【拆除复建的条件】 老旧小区竣工时间超过25年或竣工时间未超过25年但是存在重大房屋安全隐患或基础设施严重落后，不符合城市规划要求的，方可申请拆除复建。

已按本办法完成了综合整治更新的老旧小区在综合整治竣工验收之日起10年内不得拆除复建。

第六十条【基本原则】 老旧小区拆除复建遵循“业主自愿、自主决策、自筹资金、委托代建”的原则。

第六十一条【基本要求】 老旧小区拆除复建应当经全体业主同意并由业主自行承担复建费用。

第六十二条【复建主体】 老旧小区拆除复建主体为全体业主，由业主委托具有房地产开发资质的法人单位作为开发代建单位，也可以通过签订补偿安置协议形成单一主体，由市场单一主体作为开发代建单位。

第六十三条【保障机制】 老旧小区拆除复建应以开发代建单位名义办理相关建设手续，项目用地不得抵押、转让。属地区政府应建立相应的保障机制，保障开发代建单位开发建设业主回迁安置房。

第六十四条【规划方案申报】 复建规划方案应当经全体业主同意后方可申报。复建规划方案应满足《珠海市城市规划技术标准与准则》等相关要求，由市城乡规划主管部门审批。

第六十五条【筹资方式】 业主可以通过以下方式筹集复建资金：

（一）业主共同出资；

（二）业主申请住房公积金贷款或提取住房公积金；

（三）业主申请使用住宅专项维修资金；

（四）其他符合规定的资金。

第六十六条【房屋合法性认定】 老旧小区的合法房屋建筑面积以产权登记或相关部门确权认定的面积为准。

第六十七条【新增计容比例】 老旧小区拆除复建新增的计容积率建筑面积不得超过原有拆除合法房屋总建筑面积的20%，其中用于电梯等功能性配套设施部分不得低于新增计容积率建筑面积的5%，且产权归全体业主共有。

老旧小区拆除复建应当配建社区服务用房，可视情况配建适当比例的邻里中心、商业服务等配套设施。第六十八条【地下空间使用】 老旧小区拆除复建应在保证周边现有建筑使用安全的前提下充分利用地上(下）空间资源，鼓励建设立体智能停车设施。

第六十九条【土地政策】 老旧小区拆除复建须重新签订土地出让协议，土地使用年限重新起算。不改变原土地使用功能的不计收地价，如改变使用功能则应按市场评估价补缴地价。

第七十条【整合重建】 竣工时间不超过25年的老旧小区，因城市规划的需要，与相邻待开发的城市更新项目整合更有利于城市景观和风貌的，经全体业主同意，可以纳入该城市更新项目更新单元规划合并研究，一并拆除重建。但该老旧小区用地面积不计入《珠海市城市更新管理办法》第二十五条规定中的更新项目用地规模。

第七十一条【独立式住宅】 独立式住宅拆建可按照《珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定》执行，若需按照本章规定拆除复建的，只能建设多、高层单元住宅，并需满足《珠海市城市更新管理办法》第二十一条的规定。第七十二条【危房处理】 被依法鉴定为危房需要拆除的单栋建筑物，按照《珠海市房屋安全管理规定》执行。

第七十三条【其他情形】 因公共利益需要征收老旧小区房屋的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。第七十四条【其他】 其他法律法规和规章对老旧小区拆建有规定的，从其规定。

第四章 法律责任

第七十五条【法律责任】 业主未在规定期限内缴交综合整治更新费用的，业主委员会应当催缴并可以在小区范围内进行公示督促，仍不缴纳的，相关业主可以向人民法院起诉。

第七十六条【规定职责】 市、区人民政府各部门及其工作人员在综合整治更新工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十七条【严禁事项】 严禁截留、挤占、挪用老旧小区综合整治更新资金。对弄虚作假、截留、挤占、挪用老旧小区综合整治更新资金的单位和个人，由有关部门按规定追回资金并依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第七十八条【不适用范围】 本办法不适用于国有农场危旧房改造。

第七十九条【名词解释】 本办法所指“属地政府”是指本市各行政区人民政府及功能区管理委员会。

第八十条【名词解释】 本办法所指“专有部分”是指属于业主独立所有，由业主独立占有、使用、收益及处分的物业。

第八十一条【名词解释】 本办法第五十九条 “重大房屋安全隐患”是指房屋经具备相应资质的房屋安全鉴定机构鉴定为房屋危险性等级为D级。

第八十二条【其他情形】 属地政府可以根据本办法结合实际情况制定具体操作细则。

第八十三条【解释权】 本办法由市城市更新主管部门负责解释。

第八十四条【实施日期】 本办法自 年 月 日起施行。有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。