第一篇：关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告
1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告
目前，我市中心城区的老城区，尤其是已售公房集中的住宅及住宅区大多还没推行物业管理，环境“脏、乱、差”，房屋破损严重、治安状况较差等问题普遍存在，与新建小区形成明显反差，由此引发的社会矛盾越来越多，老百姓要求整治小区环境推行物业服务的呼声越来越高。对老旧住宅区进行整治改造并推行物业服务，加快改善老旧住宅区居民居住环境质量的任务越来越迫切的摆到各级政府和主管部门面前，这不仅是当前我市改善民生、建设两型社会的重点工作之一，也是学习实践科学发展观的具体体现。为此，市政府制发了《市人民办公厅关于推进中心城区老旧住宅区物业服务工作的意见》，我局作为全市物业管理的行政主管部门，为更好地做好老旧住宅区物业服务推进工作的指导和协调，于近期开展了老旧住宅区物业服务的调研工作。
一、我市物业管理的现状
物业管理是当今社会和经济发展的一个朝阳产业，它伴随着中国住房制度改革及住房的商品化、社会化应运而生，并在建立社会主义市场经济体制过程中不断发展壮大。
与深圳、广州等沿海城市相比，我市物业管理起步较晚，但也有近二十年的发展历程。截止目前，全市物业服务企业 958家，物业管理面积共计7800万平方米，其中住宅小区（大厦）1430个，面积6070万平方米（不含 5个远城区），占全市住宅总量的50%以上，享受物业管理服务的人口超过180万人，物业管理覆盖的物业类型包括：住宅小区（大厦）、写字楼、工业厂房、医院、学校、体育场馆、仓库、专业市场、步行街等；全市获得全国物业管理示范小区（大厦）称号的有 42 个，获全省物业管理优秀小区（大厦）称号的有 183 个，均占全省的50%以上。
特别是近几年来，随着我市物业管理覆盖面、行业规模不断扩大，行政管理、服务水准以及市场化程度不断加强和1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
提高，物业管理为改善广大群众居住和工作环境，建设“平安社区”，拓宽再就业渠道，维护社会稳定和安宁，推进城市管理水平整体提升和促进武汉和谐社会全面建设做出了应有的贡献，并得到了全国其他兄弟城市的肯定和广大群众的认同。特别是2008年元月12日以来，应对我市50年一遇的冰冻雪灾，物业管理广大员工奋战在第一线，不畏艰难，表现出较强的战斗力，更加显现出加快物业管理发展的重要性和必要性。
但鉴于当前我市物业管理的发展仅仅局限于《物业管理条例》所称的物业管理情况来看,很显然不能有效地满足全市所有房屋业主和使用人的各种物业消费需求,不能有效地消除老城区物业管理空白点，不利于加快我市物业管理健康全面发展，因而非常有必要打破现行的物业管理定势，改变过去单一的物业服务企业提供专业化管理模式为物业管理专业管理，社区物业服务，业主自行管理和分类委托管理四种模式有机结合，并举推进，这既符合《物权法》的有关精髓，又有利于改善民生居住的最基本问题；既是武汉城市圈两型社会试验区建设的需要，更是践行科学发展观的需要；
二、我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施现状
所谓老旧住宅区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。老旧住宅区之所以称为“老”，是相对应于新建小区型社区（如百步亭花园等社区）的“新”而言的，二者相比较，我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施具有以下特点。
（一）房屋建成时间跨度大，且普遍较陈旧。
据不完全统计，江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个中心城区，由于历史的积淀，老旧住宅房屋仍近5800万平方米，约占其住宅总量的50％，分布在全市750个社区范围内。这些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，因其建造并交付使用时间较久，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。如：江汉区民权1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
街积庆社区，位于我市繁华商贸闹市区，仅直管公房就有279栋，总建筑面积76333.04平方米，其中危严房共有134栋，总建筑面积24478.55平方米，分别占总栋数的48﹪和总建筑面积的32﹪。
（二）住宅房屋共用设施设备配套不全，且维修养护管理缺失。
具体表现在：房屋本体安全防盗和消防栓、灭火器等安全必配设施较缺失，共用照明线路普遍老化，电梯等设施设备长期缺乏维修养护。如：80年代末至90年代中期，全市新建高层居民住宅楼约有60余栋，安装电梯200余部。随着时间推移，这些老旧高层住宅电梯的运行故障频繁，安全隐患日益凸现，部分电梯已停用或长期带病运行，严重危及到住户的正常生活和生命安全。如：江岸区安静小区住宅楼，球延小区住宅楼，江汉区天一小区住宅楼，桥口区民安及民康住宅楼等13个小区的电梯安全隐患较为突出，急待更新的有6部，改造的有14部，大修的有33部，共计55部，约需资金455万元。
（三）老城区的房屋用途混杂，且人口密集。
老城区是商业、金融、贸易中心，也是人们生活的密集区。因此在老城区不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等，不仅新旧房屋交错，而且居住和经营交织。此外，老城区型社区人口数量多，且较密集。如：江汉区民权街积庆社区，有独立里巷16条，临界街巷4条，地域面积0.05平方公里，现有647栋房屋，居民家庭2572户，户籍人口6545名，其中房屋出租户有170户，外来暂住人员402名。
（四）房屋产权多样化，且所有权、使用权分离情况较普遍。
老城区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产，有的仍是租住房管部门的公房，缴纳房租，房屋所有权为国有；有的仍是居住所在单位的房屋，房屋所有权归单位。1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
在老城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。如：硚口区宗关街发展社区共有1700户，居住直管公房有701户（已售590户、未售111户）、单位自管房有210户、商品住宅有168户、私房有500户、商铺有170户。其中出租房屋的有200户。
（五）基础设施不完善，且遗留问题较多。
由于中心城区老旧住宅区基础设施当初规划建设标准低，配套也不甚完善，如没有绿地或绿化严重不足等等，与新建小区形成较强烈的反差，虽然有一些小区通过整治后，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制，则无法解决：如增补必要的物业管理配套设施、建专用停车场、自行车棚等；一些下水管道并非按标准铺设，严重影响排水功能等等。
（六）老城区乱搭乱建违章现象较为突出，且拆除难度大。
如：江岸区台北一路某住宅楼于1996年元月交付使用后，其顶层10户业主均在顶层搭建了约70平方米的房屋，造成楼顶通道不畅，使之楼顶共用水箱在今年雪灾中冻坏不能得到及时抢修，影响了居民的正常用水。
（七）老城区房屋福利性成份比较重。
由于住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的。在这之前，我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度，住房由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护，福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。尽管老城区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工，但公房出售本身就带有福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租的调整提高，但房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍可以说具有福利性。
三、当前制约我市中心城区老旧住宅区物业服务进程的主要问题.（一）物业服务收费标准较低。以多层房屋（不含电梯）1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
为例。在新建小区一般收费标准为0.5元∕平方米.月—0.8元∕平方米.月，老旧小区一般收费仅为0.1元∕平方米.月—0.3元∕平方米.月，且收费率明显偏低，如：江岸区蔡家田A、B区共有住户4861户，建面41万M2，在实行物业管理4年零6个月期间，物业服务收费标准为0.2元∕平方米.月，平均收费率仅为4.5﹪，造成物业服务企业经营举维艰，不得已终止服务退出小区。
（二）物业服务成本高。物业服务成本不外乎包括两大部分。一是服务人工成本；二是服务耗材成本。以人工成本为例，特别是今年以来国家强制执行社保，医保等有关政策，使人工成本每月人平增加400元左右。若在老城区推行物业管理由于上述所提到的诸多问题势必造成日常服务工作量大，员工配臵多。与新建小区相比显而易见成本要高。
（三）物业服务风险大。由于老城区房屋陈旧，房屋共用设施设备老化较为严重。与上述所提到的电梯问题，物业服务进入后一旦发生人生伤亡事故，服务单位难脱干系。若有服务过错将承担更大的赔偿风险。另外，投入与产出比难以保证，如硚口区宗关街发展社区共有1700户，其中较困难的有300户，享受低保的有140户，全社区下岗人数共计1050人。加上外地暂住人口流动性大，若实行物业服务，存在着难度较大，投入效果不明显、投入与产出往往不成正比等问题。如个别住户因小区有人违章开设餐馆或地摊烧烤，引起油烟、噪音影响生活，共用设施设备老化等而拒不缴费等现象。而这些问题中有些问题非物业服务单位自身可以解决，从而导致管理难，收费更难的局面。
（四）物业服务区域不便划分。省建设厅根据权限规定物业客理区域划分以一次性报批的规划红线范围为准，但该规定仅适用于新建小区，对老城区如何划分物业管理区域尚缺乏一定标准。根据国务院《物业管理条例》规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，如部分业主对划分物业管理区域存在异议，不参加甚至约同其他业主反对业主大会1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。的推选工作，势必造成业主大会选举业主委员会和选聘物业企业等表决事项不能通过法定有效票数，影响在老城区推行物业管理的进程。
（五）物业服务基础资料不全。由于历史原因，老城区基础管理工作往往薄弱，房屋工程建设资料、图纸资料残缺不全。这是推进老城区物业管理的最直接的障碍。
（六）居民对物业服务认知度不足。由于老旧住宅区居民大多长期处在福利住房的旧体制下，且多数为中低偏低收入家庭，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限，认为只要不交费，怎么管理无所谓，不愿意接受物业管理提供的有偿服务；一些居民对物业管理的认识不足，认为物业管理只是简单的看门扫地；而一些小区，由单位或业主自己聘请了保安或保洁员，比较满意现状。
四、加快我市老旧住宅区物业服务进程建立长效管理机制的对策及建议
目前，随着人民群众生活水平的不断提高和住房、医疗、养老和就业等各项制度改革的深入，城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。他们不仅关注社区的发展，参与社区的活动，而且对社区的服务和管理、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等方面提出多层次，多样化的要求，特别是我市创建“平安社区”，深入推进“883行动计划”和进一步加强社区物防技防工作，为物业管理发展创造了条件，提供了机遇。尽管老城区物业服务存在诸多问题，但老城区物业服务涉及的范围相当大，在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。我们应该根据老城区的实际情况，因地制宜，借鉴新建小区物业管理的经验和优点，学习兄弟城市好的作法，结合社区建设，探索适应我市老城区的物业管理新路子。
（一）调整思路，定性定位。
在老城区推行物业管理要以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以构建“和谐武汉，平安武汉”为目标，以改善和提高广大群众居住环境和质量为出发1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
点，遵循物业管理市场发展规律，坚持政府主导与居民自治相结合，坚持加强老城区环境整治建设与提高社区管理服务水平相结合，坚持“因地制宜，分类指导，先易后难，多种模式，逐个推进”的工作方针，依法拓展社区物业服务覆盖面，努力推进社区建设和物业管理共同发展，为我市城市管理水平的全面提升作出更大贡献。
（二）政府牵头，统一规划。
2009年，市政府为加快推进老城区物业管理的步伐，以政府名义提出具体意见和方案，纳入“为民办实事”工程，实行目标管理。考虑到老旧住宅区物业服务推进工作是一项系统工程，涉及面广，情况复杂，必须建立一套自上而下的管理体制。目前，我市已成立了分管市长担任组长，各区领导和有关职能部门组成的工作领导小组，负责决策、指挥和协调工作；二是成立了由各区政府牵头，房产、民政等区有关部门组成的互相配合、通力合作的实际运作体制；三是建立了以街道、社区居委会等基层组织为主体力量，社会各方参与的工作体制。同时，将老城区推进物业管理工作与创建文明、卫生、环保城市及危破房改造、社区建设等工作有机结合起来，统筹安排，齐抓共管，收到了多赢的效果。
（三）筹措资金，综合整治。
为给老旧住宅区物业服务推进创造良好的条件，兄弟城市推进老城区物业管理一般采取的是“先整治、后入轨”的方式组织实施，任务是改善老城区基础设施和居住环境，解决老城区“先天不足”的问题，整治资金按照市、区两级共同分担的原则筹措，市级财政投入资金从城市维护费中拨付，区财政的整治资金按计划同步投入，如广州市按每个小区10万元的标准拨村。同时动员房屋产权单位及广大业主本着自愿的原则共同筹措，形成多渠道筹措老城区整治资金投入机制。
（四）政策扶持，建立机制。
老旧住宅区物业服务的推进，在很大程度上解决了社区1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
下岗人员再就业，改善社区环境，促进社会稳定等问题，亟需在政策上给予扶持，以保障其长效管理机制的建立。如常州市通过规划调整补建车库等，解决老城区停车难等问题，也为物业管理企业增强了“造血”功能，投入10万元启动经费，鼓励物业服务企业进驻老城区，物业服务企业录用政府援助失业人员，享受公益性岗位每人每月200元的补贴政策，“三金”由政府承担，并给予相应的税收优惠政策，从而降低了企业用工成本。同时，老城区物业服务是不以盈利为目的的业主自我管理、自我服务，在税收上也应给予减免优惠，以减轻社区服务机构和业主的负担。
（五）因地制宜，分类指导。
各物业服务区域广大业主可根据本区域的房屋规模、配套设施的完善程度，居民对物业服务消费的接受能力、管理成本等因素，选择适合自身的管理模式：
1、专业管理模式。本物业服务区域成立业主大会并选举产生业主委员会，并通过业主大会集体决策选聘一个有专业资质的物业服务企业，然后由业主委员会代表业主大会等与之签订书面的物业服务合同，对有关物业管理事项、服务质量、服务费用，双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用，物业管理用房，合同到期，违约责任等内容进行约定。
2、分托管理模式。本物业服务区域成立业主大会并选举产生业主委员会，并通过业主大会集体决策委托除物业服务企业外的其他机构（单位）管理，可根据广大业主服务需求，将服务内容委托一个或多个服务机构（单位），由业主委员会代表业主大会分别与立订立书面的合同（协议）。
3、自行管理模式。本物业服务区域成立业主大会并选举产生业主委员会，然后由业主大会集体决定本区域业主自行管理或委托除物业服务企业外的其他机构（单位）管理。自行管理可依据有关法规并通过业主大会审议通过的《建筑物及其附属设施的管理规约》进行自我约束和管理，可采取组织本区域业主或使用人自愿提供服务为主的多种形式，服1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
务内容根据业主需求自行确定，所发生费用依照本区域受益人数、物权等因素，按照“责任共担，据实分摊”的基本原则收支；
4、社区服务模式。将物业服务纳入社区管理范畴，以社区居委员会为责任主体，采取组织小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织或委托专业服务企业等多种形式，服务内容以社区秩序和安全维护、环境卫生保洁为主。其资金来源以业主、使用人交纳的服务费及利用共用场所经营所得的收益为主，对部分低收入家庭，经街道批准，给予减免服务费。资金管理工作由街道、社区居委会或社区服务组织负责。资金应用于社区物业服务，盈余部分可用于共用部位、共用设施设备的维修。
目前，通过前一阶段工作的推进，我市已涌现出如江汉区西桥社区、青山区蒋家墩社区等较成功的典型，我们可通过试点先行、典型引路的方式总结推广先进经验，以带动全市工作的全面铺开。
（六）广泛宣传，营造氛围。
老城区因为以前一直实行福利性管理，在观念更新方面，特别重要。要把植根了几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理，难度相当大。要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，让市场经济观念深入人心，增强广大市民物业管理消费意识，让群众心底明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使群众认可、理解、支持物业管理。
总之，老城区物业管理呼唤全社会的广泛关注，呼唤消费与经营理念的创新发展，政府各部门要进一步改进作风、转变职能，物业服务机构要依靠自身的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间，树立以人为本的服务理念，为业主提供高质量的物业服务。同时，老城区物业管理也需要社会大环境和社会舆论的支持，需要社会各阶层的关心和帮助，只有这样才能逐渐探索出一套适应我市老城区特点的物业管1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
理模式，从而促进我市经济可持续发展和社会全面进步。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
第二篇：武汉市老旧住宅区物业服务基本标准
附件2：
武汉市老旧住宅区物业服务基本标准
一、综合服务
（一）基本要求
1、建立物业管理制度和服务规范；
2、物业服务人员佩戴标识，行为规范，举止文明，主动热情；
3、公布服务人员姓名和照片、服务内容和标准、物业服务收费价格、报修和投诉监督电话，及时处理业主（居民）的报修和投诉；
4、每年进行一次服务满意率调查，征求意见不低于居民总户数的80%，促进物业服务工作的改进和提高。
（二）公共区域保洁服务
协助环境卫生行政主管部门做好以下工作：
1、小区公共场所每日清扫1次；
2、设有垃圾收集点，垃圾日产日清；
3、根据实际情况开展灭蚊、灭鼠、灭蝇、灭蟑螂等卫生消杀工作；
4、楼道无杂乱堆放现象；楼道每周清扫1次，共用部位定期保洁。
（三）安全秩序维护服务
1、小区出入口有专人值守；
2、对重点区域、重点部位每6小时巡查1次，且有巡逻记录；
3、监控室有专人值守，并有值班记录；
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
（四）绿化养护服务
协调、配合相关职能部门对绿化进行养护：
1、每季度对花草树木进行1次修剪、养护；
2、根据长势，适时喷洒药物，预防病虫害；
3、及时劝阻损绿、毁绿行为，并向相关部门报告。
（五）共用部位共用设施设备维修养护服务
1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护，运行、检修等记录齐全；
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的完损状况，需要维修的，及时编制维修计划和资金使用计划，向业主大会或相关业主（居民）提出报告和建议，根据业主大会或相关业主（居民）的决定，组织维修。
3、定期对水、电、气等相关设施及涉及使用安全的部位进行巡查，发现安全隐患，应及时采取应急措施，告知业主（居民）并报告相关部门。
4、对违反规划私搭乱建行为及时劝阻，并报告相关行政主管部门处理；
5、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
6、协调相关专业部门定期对水箱清洗消毒，确保水质卫生，保障正常生活用水。
（六）道路、管网保养服务
1、市政道路、管网。定期巡视路面、健身设施等，发现设施损坏或路面破损、积水、窨井盖缺失、下水管网不畅时，及时报告相关职能部门进行维修养护；
2、服务区域内非市政道路、管网。定期巡视路面，雨水污水井、化粪池、排水管网每年疏通一次，保持畅通；发现道路破损、窨井盖缺失、下水管网不畅，应及时修缮和疏通。
二、车辆停泊服务
（一）机动车停泊服务
1、道路及停车场（位）交通标识基本齐全、规范；
2、有专人负责小区停车服务，规范停车秩序；
3、车辆进出实行登记和出入证制度。
（二）非机动车停泊服务
1、设置存车标识牌、划定存车标线；
2、有专人负责车辆管理和服务，实行出入证制度。
第三篇：积极探索老旧城区物业服务新思路
积极探索老旧城区住宅物业服务新思路
09年以来，惠誉花园社区在徐家棚街工委办事处的正确领导下，按照市政府关于“推进中心城区老旧住宅区物业服务工作”的文件精神，坚持“政府引导，立足社区，以人为本，因地制宜”的工作方针，大力推进本社区两个老旧住宅小区的物业管理服务工作，以增强居民的舒适感和幸福指数为目的，以服务促管理，积极探索老旧城区住宅物业管理服务工作新思路。
一、成立社区物业管理服务站
在深入学习相关文件，理解上级精神要求的基础上，我们成立以社区总支书记为负责人由五名两委会成员组成的社区物业管理服务工作领导组织机构，其成员分工分别负责推进两个老旧住宅小区的物业管理服务“提档升级”工作进程，同时社区物业管理服务站在辖区大力宣传市政府关于“推进在中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖工作”精神，本着有偿服务和无偿服务相结合，谁出资谁受益的原则，不同的院落采取不同的管理办法，以院落菜单式物业管理服务方式从解决居民群众最关心、最直接、最根本的物业管理难题入手，并组织以懂得相关技术、业务的老党员、下岗失业职工的物业自愿者队伍，组建电工组、管道疏通组、水暖维修等服务机构，也就是通过资源整合，打造“四位一体”的工作方式，即把社区安保、清扫保洁、物业工作人员、自愿者紧密结合的社区物业管理一体化的服务模式。另外社区物业管理服务站将辖区内的小超市、五金建材、家电维修、卫生诊所等商业网点组织起来，发放便民服务卡，为辖区居民提供无
偿、抵偿的上门服务。比较成功的迈出了社区物业自治管理的第一步。
二、制定社区物业管理制度
为使工作做到有章可循，社区物业管理服务站依照《武汉市住宅区物业管理条例》、《武汉市物业管理服务收费实施办法》等相关文件规定及精神，分别对两个老小区物业管理服务项目、收费标准，组织居民自治业主委员会进行听证，结合实际制定了《物业服务居民自治委员会章程》、《居民自治物业服务管理公约》、《物业服务人员工作职责》、《环境卫生管理制度》、《中介服务制度》、《机动车管理制度》、《服务项目及收费标准》以及《居民自治业主委员会与社区物业联席会议制度》，做到了以制度促管理、抓服务的根本。我们本着“擦民情、解民忧、传民声、聚民心”的工作宗旨，首先对辖区居民进行物业管理法律法规的宣传，发动社区党员、门栋长的积极性，通过召开座谈会、发放宣传单、设立宣传专栏、上门走访等形式，广泛宣传社区物业、居民自治的形式、内容、服务标准，使广大居民对社区物业服务深入了解，形成理解、给予支持。其次我们不以营利为目的、为大家打造一个环境优美、舒适方便、文明安全的服务理念赢得了广大居民的普遍赞同。
三、抓服务聚民心初显成效
围绕老旧住宅小区居民的居住环境，我们在一年多的时间里先后对两个实施物业管理的小区的基础配套设施及物业服务相关设备进行了整治和改善。例如09年8月我们在交警楼宿舍外墙上加装了铁丝网；在关键部位安装了两套红外线探头；对两栋八个门的门襟全面
进行检修；更换了所有坏掉的对讲机、楼道灯；同时增加了一名安保和一名保洁人员，今年7月我们又对交警楼宿舍申请安排完成了地下管网改造、地面硬化造景，大大提升了交警楼宿舍的居住环境，住在里面的居民们说：“最近年把社区让我们真切感受到有物业管理与无物业管理的区别”、“有物业服务与无物业服务的亲切感”、“我们住在这里越来越舒心，越来越有安全感”。
安居苑小区是一个长期没有物业管理的老小区，遗留问题诸多，虽然有一个业主委员会，但多年来一事无成，却占着小区的物业用房出租，小区居民怨声载道，他们常讲：“这个小区根本就不需要专门的业主委员会，这几个人不知到怎么选出来的，没做一点好事，完全是个“毒瘤”，必须铲除，期望社区居委会站出来主持公道”。社区物业管理服务站成立后，我们以市政府关于《推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖》文件精神为契机，以解决小区“脏、乱、差”、督促业主委员会换届选举为突破口，全面宣传和推进老旧住宅区社区物业服务理念，逐步使小区居民乐意接受低偿的社区物业服务模式。从去年开始，社区居委会把安居苑小区与秦园居之间近100米的院墙边少数居民种植的蔬菜、乱搭的小棚通过大道理小道理的思想工作，全部拆除并硬化，昔日臭气熏天的小棚小菜地如今变成宽阔明亮的休闲场地，居住在附近的居民们说：“多少年没解决的问题，现在社区物业搞定了，我们还有什么理由不支持社区物业呢”；小区14栋对面有一栋漆黑的老房子，附近的居民戏称它为“炮楼”，从安居苑西门走进来一眼就能瞧见，社区
物业化后我们申请把它立面整治粉刷，视觉效果明显改变，居民们说：“还是社区有能力，别人不敢动，不愿动的社区把它换了装”；小区12栋3门旁有一个十几年前修建的大约30平米左右的废弃小车棚一直没人问没人管，居民把自家的废弃自行车等杂物堆放在里面，严重影响小区面貌，还带来安全隐患，为此社区书记主任深入走访调查产权单位，情况清楚后立刻要求产权单位限期拆除，如今这一块30多平米的地方被硬化，中间是一张漂亮的乒乓球台，四周是花卉灌木，不仅成为小区一道亮丽风景，而且又满足了居民的娱乐需求，居民们讲：“社区又做了一件大好事”；处在小区南门9栋10栋外围的18个商业门店长期占道经营，弄得南大门两边垃圾遍地、污水横流、乌烟瘴气，严重影响了居民出行，往年整治多次收效不大，已经引起了小区居民的公愤，由此对社区实施物业管理极为不利，去年开始实施社区物业化管理以后，社区居委会在街城管的大力支持下，一举拆除所有商业网点自搭的乱七八糟的棚子，并在每户门口1.5处米免费用砖砌台子拦住不准出台，形成了规范有序的经营，拓宽了近3米的通道还路于民，居民见之无不拍手称快。
在整个实施社区物业化管理的进程中，社区居委会前后申请申报施工完成了小区5栋、11栋159米的地下管网改造、890平米湿地的硬化、2600平米的绿地补植、大小150余棵花果树木的栽培、53处窨井盖的置换、2处消防栓的修复、16处路灯的报装、1处8楼顶水箱的调换、459盏楼道灯的安装、3个电
动拦车器、40余件健身器具、40个晒衣架的到位等，基本实现了“路面平、管道畅、楼道亮、环境美”的社区物业服务管理目标要求。
通过一年多的整治工作，社区群干累了，但看到整治的成效带来的小区面貌改善、发案率的下降、居民的笑脸以及倍加对社区的信任感，唉的骂也忘光了。我们知道成效虽初步显现，但按照“老旧住宅区物业服务提档升级的目标”还有一定距离，还不能完全满足居民合理的要求，我们将在街工委办事处的领导和支持下，积极有效地探索老旧住宅区物业服务的长效机制，进一步加强对涉及小区的市政设施申报，小区环境、房屋主体、设施设备、物业服务必备设备等的整治、改造工作，同时健全社区物业服务规章制度，完善各项物业服务机制，努力改善服务区域环境，提升服务品质，为全体居民打造一个管理有序、环境良好、舒适方便、文明安全、人际关系和谐的宜居之地。
惠誉花园社区
2010年11月20日
第四篇：推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案
【摘要】为建设“幸福鄂州”，着力推进综合改革示范和“四城创建”工作，切实改善老旧住宅区的居住环境，提升城市整体形象。2012年4月1日鄂州市人民政府办公室鄂州政办发〔2012〕26号文件印发关于推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案的通知。
方案提出，全面推进鄂州市老旧住宅区物业服务，分三年实施完成，实现老旧住宅区物业区域划分明晰、整治改造有效、物业管理有序、居民居住便利舒适。2012年为办点示范年，在主城区“一区三街”，按照“尊重历史、方便居民、属地管理”的原则，各自拿出2到3个不低于5万平方米的区域，进行综合整治，完善配套设施，筹组成立业主委员会，实现物业服务介入；2013年为全面实施年，“一区三街”必须对所辖辖区范围无人管理物业百分之七十以上，实现物业服务；2014年为巩固成果年，按照市政府“十件实事”要求，全面完成老旧住宅物业服务覆盖工作，建立老旧住宅区物业服务长效机制，把老旧住宅区物业服务工作逐步引入市场轨道。
详见：推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案
鄂州政办发〔2012〕26号
鄂州市人民政府办公室关于印发推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案的通知
各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：
《关于推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一二年四月一日
推进鄂州市老旧住宅区物业服务工作的实施方案
为建设“幸福鄂州”，着力推进综合改革示范和“四城创建”工作，切实改善老旧住宅区的居住环境，提升城市整体形象。根据国务院《物业管理条例》和《鄂州市物业管理实施细则》等法律法规，结合我市实际，现就推进我市老旧住宅区物业服务工作制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观统领全局，以创“四城”为目标，全面贯彻落实国务院《物业管理条例》和《鄂州市物业管理实施细则》，努力改善城市环境面貌、提高群众居住质量、维护社会和谐，建立符合社会主义市场经济体制要求的物业管理新机制为根本，推进城市管理、社区建设和物业服务共同发展。
二、目标任务
全面推进老旧住宅区物业服务，分三年实施完成，实现老旧住宅区物业区域划分明晰、整治改造有效、物业管理有序、居民居住便利舒适。2012年为办点示范年，在主城区“一区三街”，按照“尊重历史、方便居民、属地管理”的原则，各自拿出2到3个不低于5万平方米的区域，进行综合整治，完善配套设施，筹组成立业主委员会，实现物业服务介入；2013年为全面实施年，“一区三街”必须对所辖辖区范围无人管理物业百分之七十以上，实现物业服务；2014年为巩固成果年，按照市政府“十件实事”要求，全面完成老旧住宅物业服务覆盖工作，建立老旧住宅区物业服务长效机制，把老旧住宅区物业服务工作逐步引入市场轨道。
三、组织机构及职责分工
（一）组织机构
由市政府成立“鄂州市推进老旧住宅区物业服务工作领导小组”，统一指挥、协调推进老旧住宅区物业服务工作。具体成员由市政府有关领导、市直各有关部门领导、街办、社区负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市房产管理局，各街道办事处成立工作专班，在领导小组指导下开展工作。
（二）职责分工
按照“政府配套、街办社区主导、房产局指导、'四城'创建办督导、各相关部门参与、居民自愿”的原则，分工如下：
1、一区三街：全面负责各自辖区内老旧无人管理物业服务的整体推进工作，按照三年目标要求，成立工作专班，制定实施方案和计划。
（1）加强老社区推行物业服务的宣传发动，引导居民、业主正确认识物业服务，为老旧住宅区推行物业服务营造良好的舆论氛围；
（2）摸清老旧住宅物业及配套设施情况，进行物业区域勘界整合，完善相关配套设施；
（3）在已划定的物业区域筹组成立业主委员会，确定物业管理模式，指导、协调和督促社区居委会和有关单位建立完善业主大会制度、居民自治委员会制度或联席会议制度。
2、市房产局
（1）依照《物业管理条例》、《鄂州市物业管理实施细则》及相关法规，加强对物业服务企业的行业管理和监督；
（2）组织街道办事处、社区居委会有关人员的政策和业务培训；
（3）指导街办对符合条件的住宅小区建立业主大会制度、居民自治委员会制度或联席会议制度；
（4）组织对老旧住宅区物业服务工作的检查、考评和验收;加强物业管理政策法规的宣传；
（5）指导物业服务区域的划分；
（6）与街道办事处等有关部门，做好老社区推行物业服务的指导、协调工作。
3、市城投公司、市公安局、市住建委、市民政局、市财政局、市文体局、市环保局、市人社局、市卫生局、市物价局、市规划局、市城管局、市园林局、市供电公司、市自来水公司等相关部门应全力配合、通力合作，按照各自职能，做好老旧住宅物业服务推进工作。
4、市“四城”创建办：按照城市管理和“四城”创建要求督导、协调相关单位履行职责。
四、物业服务模式
1、专业管理模式：对社区内原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可依法成立业主大会并选举产生业主委员会，以业主委员会为实施主体，通过合同（协议）等书面约定，选聘有专业资质的物业公司提供服务。
2、自行管理模式：对社区内单位自管住宅区（院落）或直管公有住房比较集中的住宅区（院落），可建立房屋管理（产权）单位负责召集，社区居委会和专业部门（单位）及业主、使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《管理服务协议》，由房屋管理（产权）单位负责牵头统一管理服务。
3、社区服务模式：对社区内房屋用途多样，且产权复杂，又难以围墙建院的住宅区，可建立社区居委会负责召集，房屋管理（产权）单位、专业部门（单位）和业主、使用人代表组成的联席会议制度，通过共同协商达成《社区物业服务公约》，成立中介服务机构等社会组织，以有偿微利的方式提供物业服务。
五、整治及标准
1、老旧住宅区物业服务起点定位为物业服务初级阶段，逐步规范、提升服务档次。
2、老旧住宅区配套整治，做到路面平、管道畅、楼道亮、环境美，有物业管理用房，水电直供直抄到户，条件成熟小区增设监控设施。
3、老旧住宅区物业服务，做到有公共保洁，有秩序维护，有绿化养护，有设施维护，促进服务质量和收费率稳步上升，提升社会和市民对物业服务的满意度，着力构建适合老旧住宅区实际的物业服务模式和长效管理机制。
六、工作措施
（一）广泛开展宣传。相关职能部门、新闻媒体和街道、社区要通过开辟专栏、开展专业咨询、召开座谈会、发放宣传资料等形式，大量宣传报道物业管理所起的作用，给人民安居乐业带来的好处。尤其要改变过去社会媒体对物业管理单一的批评为主的现象，强调物业管理权利和义务的对等统一，引导社会和市民充分认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的客观性、必然性。要广泛宣传中央和省市出台的物业管理政策法规，让市民明白传统房屋管理与新兴物业的优劣，使物业管理观念不断深入人心，增强市民物业管理消费意识，引导市民正确认识物业管理，理解物业管理，关心物业管理，支持物业管理，奠定物业管理健康发展的民众基础。
（二）加大跟踪考核力度。将推进老旧住宅区物业服务工作纳入绩效目标考核体系，作为相关职能部门和街道办事处的重要指标进行绩效考核。从推进老旧住宅区物业服务的物业服务工作机制的建立、物业服务基本构架的形成、居住环境综合整治成效、物业服务实施情况等四个方面逐一组织考评验收，实行奖惩制度。
（三）建立扶持体系。推进物业服务进入老旧住宅区，应建立政府扶持体系。一是政策扶持。鼓励物业公司进入老旧住宅区开展服务，对进入老旧住宅区经营的物业公司在市场准入、人员培训等方面给予政策支持，享受地方中小企业扶持政策。二是税费减免。物业管理公司需要缴纳营业税（按企业经营总收入的5%计征）、城建税附加（按营业税7%计征）、教育费附加（按营业税3%计征）和企业所得税。对在旧城区经营的物业公司，3年内一切税费全免。三是“以奖代补”。对参与推进老旧住宅区物业服务的一区三街、社区，根据其服务内容、质量和规模等考评情况进行奖励。
第五篇：社区老旧住宅区物业服务工作汇报
社区老旧住宅区物业服务工作总结
我社区在市、区两级房管部门的指导下，以市政府推进老旧住宅区物业服务全覆盖和提档升级工作为契机，认真落实“四率五有”的要求，充分发挥于2010年完成了辖区内老旧住宅区的物业服务提档升级工作，今年又在原有的基础上继续推进，现结合我社区实际情况，将老旧住宅区物业服务提档升级工作汇报如下：
一、巩固完善社区物业服务工作机制。在实施物业服务工作过程中，制定了各个岗位工作制度，小区秩序维护员挂牌上岗，设立投诉意见箱，进行规范化管理。以门栋长为代表，定期召开会议，发现问题及时解决。确保卫生保洁、秩序维护、绿化养护、基本维修、车辆管理等5项服务内容正常运转。
二、开辟渠道，加大投入，改善社区物业服务条件。我社区一方面争取上级部门的支持，对小区楼道进行了粉刷，对凌乱电线进行了整理，楼梯扶手刷漆，楼梯台阶进行清洗，除去原来的小广告，使楼道变得亮起来。为了改善小区环境，我们将小区的25个垃圾通道门进行了维修和更换，并购置25个垃圾筒放在各单元解决了小区暴露垃圾问题，在空地安放了10套休闲椅，并安装了两套健身器材解决了居民休闲娱乐场所。我社区对小区内破损花坛进行了修复，并对小区大株树木进行了修剪，并申请园林部门对小区1、2、9、10四栋花坛进行绿化改造升级。在大门口安置了拦车器，将小区原来破旧的门楣进行了更换。并购置了物业服务维修工具，为实施服务提供强有力的保障，并对物业服务部办公室门窗进行了更换，使大门口变得整洁漂亮。在铁机西区和九阳轩小区做了8个共计200平方米的车棚，解决了居民
自行车的停放问题。安装了50多根便民晒衣架，方便了居民的晾晒。将小区内约1000平方米的路面进行了硬化。为秩序维护员配备了工作制服，将大门进行了修缮。
三、做好宣传工作，促进小区居民树立“有偿服务”观念。社区利用宣传栏、黑板报等形式宣传《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，营造良好的舆论氛围。将每月服务部收支明细公布于众，做到帐目透明公开。经常组织居民参加义务劳动，增强居民自我管理、自我服务意识。只有以整洁的环境、到位的服务，让老社区居民感受到变化，实现老区新服务，旧貌换新颜，才能使居民真正体会到“有偿服务”带来的便利。
四、物业服务工作中存在的问题
一是老旧住宅区低收入居民家庭多，物业服务收费标准不能提高，而现有的人员工资每月只有650元，人员流动大，服务质量不高，且只能勉强维持正常运行。
二、小区内部分排水、排污管道经常堵塞，窨井盖破旧严重。小区内需补植树木，增设路灯，增建环卫设施，添置消防器材，完善监控设施。小区内顶层居民室内漏水严重，整修困难。
我社区老旧住宅区物业服务工作有些方面还不够完善，我们将本着一切从居民的切身利益出发，以更好地服务好居民为宗旨，进一步扎实有效地把我社区老旧住宅区物业服务工作做得更好，使居民从中得到实惠，真正实践科学发观展。
**社区 2011年12月5日
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