关于老旧小区改善提升的问题研究

第一篇：关于老旧小区改善提升的问题研究

关于老旧小区改善提升的问题研究

确定标准，对老旧小区进行环境改善

对老旧小区实施环境综合整治，整治内容包括建筑物整治（包括拆除违法建筑、清运柴草堆等），道路和停车场整治（整修市政路面、人行道板、路边石、停车场等），绿化整治（整修绿地、增加绿色植物），管线整治（自来水、雨水、污水、供热、天然气管道等），五小行业整治。

建立完善基层党组织，使之发挥作用

基层党支部要坚持立党为公、执政为民，发扬党的优良传统和作风，扎实做好联系服务群众工作，把广大群众紧紧凝聚到党组织周围。要维护群众权益。基层党支部要树立群众利益无小事的观念，积极推进党务公开，在决策重大事项或作出重要决议、决定前，广泛征求群众的意见和建议，努力使制定的政策措施更好地体现群众的利益；要反映群众意见。基层党组织要积极拓宽群众反映情况渠道，通过设置意见箱、开通信箱、开设热线电话等多种形式，方便群众反映意见；要解决群众困难。基层党支部领导班子成员要牢记“两个务必”，关心群众疾苦，体察群众情绪，为群众诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事，树立起勤政廉政的良好形象。引导在职党员进社区发挥党员先锋模范带动作用，促进在职党员在社区亮身份、树形象、作表率，争当为民服务志愿者，为推进社区党建与文明和谐社区建设作出了积极贡献。认领社区工作岗位，参与社区开展共建活动。

街道办事处如何改选业主委员会？

召开业主委员会会议，应当告知居委会，并听取居委会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主委员会应行使权利范围

业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

《物业管理条例》规定: 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会和社区如何招标物业公司

⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。

⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。

小区内物业用房、经济用房的建设

中华人民共和国物权法 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。物业服务办公用房面积按照下列标准提供：

（一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供；

（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。第五十三条 物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。

小区内物业用房、经济用房、停车场的后期收益的分配

（一）完善相关政策。明确小区公共收益界定、归属、分配和使用办法，规范其流向，强化监管力度。同时加强宣传，让小区业主知晓相关规定。

（二）加强业主权利意识，突出业主的知情权和决策权。业主是小区的主人，业主要增强权利意识，积极参与到小区管理中来，尽早成立业主委员会，实施小区自治。要根据相关法律法规、政策、文件的规定，充分运用业主的决策权和监督权，小区公共收益的使用由业主大会决定。明确公共收益的归集方式、监督管理及使用占比，物业服务企业可以参与归集，并由业主委员会管理，定期公布使用账目，接受业主的监督。

（三）对公共收益较多的小区，指导其用大部分收益补充专项维修资金，减轻专项维修资金续筹的负担。

对业主委员会和物业公司的管理奖惩和考核

业主委员会考核条例

1、业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务公司企业签订物业服务合同，定期向业主大会报告物业管理实施情况。

2、业主委员会及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用。

3、业主投诉物业相关问题。一属物业管理公司责任的，业主委员会配合社区居委会督促物业管理企业负责解决；二属业主委员会职责的，按照社区居委会和上级相关物管部门要求负责解决；三属其它业主责任的，业主委员会配合社区居委会和相关业主协商解决；四在特殊情况下，可以通过法律途径解决问题。

4、业主委员会定期接受社区居委会和上级物管部门的考核，考核实绩较突出的予以奖励，对考核实绩较差的，坚决改选补充新人。

5、小区保洁、保绿、保安人员的聘请小区业主优先。业主自治小区的业主委员会负责对保洁、保绿、保安人员的日常指导、管理、监督、考核。

6、物管小区的业主委员会定期会同上级物管部门依据物业管理委托合同确定的服务事项、服务标准进行考核，决定物管企业的续用或解聘。

7、业主委员会不能解决的问题及时上报社区居委员，按照社区居委会的指导方案进行解决。

8、法律、法规规定的其他义务。

9、根据《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务合同》等，监督检查物业的各项工作的完成情况、履约情况，检查物业的工作是否符合合同中约定的服务标准。

建立业主诚信体系

诚信是目前整个社会缺失的，物业行业也不例外，从诚信建设入手也是解决行业问题的有效途径。将物业服务费纳入银行信用记录，业主按时缴纳可提升个人信用，业主不按时缴纳就留下不良信用记录，将来贷款、购买保险都有实质影响。

当然是物业企业也讲诚信，行业两个市场主体都讲诚信才能提升行业整体诚信水平，现实操作，可以将物业企业分成两部分，一部分讲诚信物业企业项目，业主服务费纳入银行信用体系，另一部分物业企业项目和业主暂时不纳入这个体系。两部分物业企业可互相流动，依据标准就是业主有效投诉和行业监管。这个诚信体系建设一定要公开透明，不能黑箱操作，所有信息定期在网络公布，系统是以企业还是项目操作可以再探讨，以项目来说可能好操作一点。物业项目加入的理由，退出的理由，清楚向社会发布，接受社会监督，业主可以公开查询相关内容。

***社区

第二篇：老旧小区问题

老旧小区问题

城市发展得好不好，不能只看高楼广场这些“面子”，更要看老旧小区这些“里子”。老旧小区是城市管理的难点，也是群众关心的热点，一方面基础设施差、乱堆乱放多、脏乱差多，整治难，易反弹，真愁人；另一方面，困难群众多，收费非常难，治安案件多，真可怜。就事论事，谈谈自己的看法，望能抛砖引玉。

一、老旧小区现状

各地对老旧小区的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区，普遍存在以下问题。

（一）基础设施老化破损比较严重，设计规划不合理。经过二三十年的使用，小区路面、墙面、地面、栏杆扶手、楼道门窗、照明等设施老化破损比较严重，一般没有楼道门、监控技防设施等较新基础设施。小区外墙面、线杆、线路私拉乱扯问题严重，消防设施不全。有时修补小区路面，揭开一看，下水道基本全坏了，需要重做。

规划户型不尽合理。有一些小区的老楼，房子特别小，只有五六十个平方，还没有配建储藏室，住户不得已把一些物品堆放到楼道、楼下，甚至是私建储藏室。还有些房屋没有供暖，冬季有人储备一些煤、劈柴用来取暖，堆放在楼道里，这样的乱堆放，清理起来难度都比较大。2014年，济南市大明湖街道实施了按市场价回收蜂窝煤的行动,共回收40多吨，街道专门租用了一处废旧厂房存放蜂窝煤，这也是没有办法的办法。

（二）主体混乱。老旧小区既有单位宿舍，也有商品房，回迁房，房管所公房等，再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化。早期房屋开发重建设、轻管理，导致建管脱节，天长日久，开发商不管了。随着很多企业破产、合并、重组，加之近年来单位开始推进职工住宅物业服务社会化和后勤服务体制改革，通过发放物业补贴，逐渐和单位宿舍脱钩，通过组建业委会，把宿舍管理推向市场化，单位也不管了。

但是由于老旧小区业主成分复杂，参与积极性差，组织过程繁琐等原因，现在业委会成立的也不是很多，运行情况也一般，群众参与的积极性也不太高，现在还没担起老旧小区管理这个重担。所以，很多时候都是街道、社区管理，可以说投入了大量的精力、人力、财力。

（三）居住群体复杂，弱势群体多。老旧小区居民有单位职工、退休人员、下岗职工、回迁户、外来购房户、租赁户等。老年人多、弱势群体多、外来人口多，一方面是部分人素质不高，个人利益至上，乱堆乱放、乱泼乱倒、私搭乱建、毁绿种菜时有发生。这部分人对于清理自己的乱堆乱放、毁绿种菜、乱搭乱建、饲养家禽等行为，持抵触、不理解态度，甚至胡搅蛮缠、撒泼耍赖骂大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱势群体的生活习惯问题。很多人经济困难或是会过惯了，用不着又舍不得扔的旧东西,习惯于堆放到楼道或楼下,见到有别人扔的这些东西，还喜欢捡回来，久而久之，形成乱堆放。

这在一个小区，形成鲜明对比，六排楼，前三排基本没有乱堆放，后三排经常有。一打听，原来前三排是住的是年轻人，这破烂东西给都不会要，后三排是住的是老年人还有些困难群众，经常往回捡。有时这边清理出来刚堆成堆，垃圾车还没到，就有大爷大娘过来捡，一眼看不见就捡走了，所以会看到似曾相识的破沙发、旧床“长腿”跑回来了，让人哭笑不得。

（四）管理费用不足，收费难度很大。首先是收费标准低，现在老旧小区一般是一户一年70-100元的卫生费，约合每月每平方米0.10元，这个标准也就是一个扫扫地、拉垃圾的钱，养不起保安、保洁、维修、绿化等服务，更谈不上封闭、监控、路灯等硬件投入，但就是这个标准，能收到70%算是比较好的。极少数人、极极少数人是真不自觉，自己不交卫生费，堆积了垃圾就打举报电话投诉、叫新闻媒体曝光，说垃圾堆成山，就是没人管，用这种手段来倒逼居委会给他打扫卫生。（此办法观众切勿模仿，谢谢！）

其次是收费困难，居住在老旧小区的居民，多数业主没有确立有偿购买物业服务的意识，其思维仍然停留在计划经济时期“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段，这个是全国普遍存在的问题。深圳市社科院做过问卷调查，老旧住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。

老旧小区住户对小区改造整治和引入规范物业管理的愿望强烈、非常强烈，但在出资和缴费问题上态度消极、非常消极。砖家说是“你要管理我欢迎，你要投资我赞成，让我出钱你别想”。所以物业公司普遍不愿进驻老旧小区，即便是进驻了的也是惨淡经营，很多地市出现老旧小区改造提升后物业进驻，收不起来物业费最后跑路的现象。

二、解决问题的建议

（一）大力实施老旧小区改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作会议提出“加快推进老旧小区改造”，这是大好事，难点在筹钱。关于资金问题，一是可以成立一个专门的老旧小区维修基金，市场化运作，负责资金的筹集、运营和调配。二是尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，获得收益进行贴补。三是借鉴江苏南通“PPP”模式改造老小区道路照明的经验，吸引社区资金参与。四是创造融资平台，通过一定优惠政策，吸引有兴趣参与老旧小区物业管理的大型物业企业出资。

（二）明确主体，尽快建立业主委员会。老旧小区业主的物管意识普遍淡薄，多数人不清楚业委会是干什么的，自我管理、自我维权意识不强，不愿意参加业主大会，更不愿意参选业委会委员，常说的一句话是“管闲事落闲事”。仍停留在有问题找政府的旧思维上，难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。业主委员会普遍缺乏办公经费，加上很多委员都是兼职的、没有报酬的，积极性及公益热情难以持久。

（三）引入物业化管理，树立大物业理念。小区建设“三分建、七分管”，政府投入了巨大的资金进行老旧小区改造，如果管理不跟上，必定会反弹。把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，无疑是最好的选择。

针对收费难的情况，可以采取灵活多样的方式，一是参照公交公司模式，成立公办的非营利性老旧小区物业公司，政府补贴资金。二是在老旧小区改造整治中，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。三是对承担老旧小区管理的物业公司或社区进行补贴，比如淄博市，2011老旧小区物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积0.30元。政府补贴标准为每月每平方米建筑面积0.20元，业主交费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。徐州市的老旧小区物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2/月的标准费用，小区居民按住房建筑面积负担0.05元/m2/月的标准承担费用。四是对老旧小区物业实行以“以奖代补”政策，设立长效管理奖励资金，即对每个小区安排一定数额资金，经考核达到文明城市标准要求的，每年实行一次性奖励。大物业管理是指物业外包的范围不光是老旧小区的环境卫生，还包括店外经营、占道经营、乱停车、乱搭建、小广告、五小行业等，以弥补现有执法力量的不足，这种大包的方式，在深圳、南京、舟山都有试行，也有一些争议。其实城管外包不是洪水猛兽，需要认真分析，加强管理来解决，公共服务外包是改革的重要方向，不应因噎废食。

（四）更新观念，教育群众。通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即“政府花钱买机制，百姓花钱买服务”。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，房产证是你的名，你作为产权人要承担维修养护责任。同时，加强正面典型宣传，表彰奖励百名优秀楼长、业委会主任，千名文明市民，把精神奖励和经济补偿相结合，建立一支长效化的文明志愿者队伍。

设立道德银行和文明曝光台，利用电视、报纸、微信、微博等方式，对乱泼乱倒、乱吐乱丢、车窗抛物、随地小便等不文明行为，多点名道姓，少打马赛克，让不文明者丢人、现眼、受震动、受教育、能改正。

第三篇：关于老旧小区的停车难问题的研究

关于老旧小区的停车难问题的研究

随着社会经济和汽车工业的飞速发展，越来越多的家庭选择购买汽车作为代步工具。据调查，以南京市为例：截至2015年底，南京市汽车保有量达到为197.93万辆，扣除报废等因素，全市年净增汽车25.73万辆，比2014年增长14.9%，而2005年底，南京市民用汽车保有量仅30万辆，10年内增加5倍有余。私家汽车数量及占汽车总量的百分比也从2014年底的86.3%提高到86.9%，同比上升0.6个百分点，全年净增汽车中私家汽车净增比重更达91.4%。随着家庭汽车拥有量的高速增长，一系列城市交通问题日趋加重，尤其是主城区内老旧小区的“停车难”问题，据网络资料：2015年1-11月全市110报警呼入电话412.6万个，其中29.9%是移车类的，发生地大都在主城区社区小区。车位不足、规划滞后、制度不完善、乱收费等现象，造成停车纠纷爆炸式井喷。

一、老旧小区停车现状

经过对我们熟知的几个老旧小区的走访发现，老旧小区的停车现状基本表现为以下三个方面：

（一）车位资源先天不足：老旧小区一般意义上是指建于上世纪90年代之前的社区、居民区，例如比较有名的：金陵小区、南湖小区„„。由于老旧小区在规划设计之初，对汽车数量和停车位需求增长缺少考量，造成老小区的停车位规划远远落后于实际情况。故老小区停车位在规划和设计上存在明显的先天不足。

（二）车辆停放杂乱无章：老旧小区道路普遍较为狭窄，即使后期在小区内的公共区域或相对宽敞的道路边新规划了一些车位，也是杯水车薪，原本并不宽敞的道路被占用后，给小区车辆的正常通行造成诸多不便。车位一般先到先得，上、下班高峰期时，更是碰擦难免，时常造成堵塞。

（三）外来车辆加重负担：老旧小区几乎没有物业，长期无人管理，为了避免被交警“贴条”，小区附近的一些住户也会将车辆“挤”进小区，这些车辆加剧了部分老旧小区停车难的问题。而且这部分多出来的车辆随意停放路边现象普遍严重，长期占据出入道路、遮挡楼道、车棚，居民公共区域减少导致老人、儿童在小区内活动、健身常常无处可去，且极大的增加了的安全风险，严重影响原本小区的日常生活。

二、国外的先进经验和做法

阿根廷首都布宜诺斯艾利斯：在那里，独立的房屋有自己的车库，如果是高楼公寓则有地下两层或者是三层停车场，道路两旁也都可以停车。除此之外，布宜诺斯艾利斯还有大量的独立车库，大小不等，小的可以停放40辆机动车，大的可以停放上百辆，独立车库一般在住宅区和商业区附近，为住户、访客、消费者提供临时或者长期停车的地方，有年租、月租、小时计费这几种付费形式。

日本：在日本买车需要提供有停车位的证明，排量小的轻型车可以不需要，一般多栋住宅都建有停车位，小型公寓停车位有限，需要到附近租，大型公寓都有足够停车位，有公寓的车位是免费的，其实是在购买车位的时候，车位已经在房价里了。如果自己不用可以出租，有的公寓是以每个月付租金的形式，租给住户车位，会比在外面租便宜很多。

英国：在伦敦老区，道路狭窄时出了名的了，英国人偏好小尺寸的车子，比如mini一类的，也正是这个原因。另外白天可以看到不少双车道马路上，在路中间黄线两侧，画有斜向来车方向的停车线，并标有可停车时间限制。平时这个车道就是普通的行车道，和其他道路无异，而到了晚上规定时间内，只见这些停车格，一下子涌满了各式家用车辆，只留路边靠建筑物一侧的道路供车辆通行。这种方式满足了城市中夜间停车需求大，又解决了那里地皮不足不能建设太多停车坪的问题，到了早上，这些停在路中间的车按时散去，那里又恢复为快车道，车来车往。而在晚上非繁忙时段，单道行车足以满足交通需要，还不会因为在路边停满汽车、发生火灾等紧急情况妨碍人员疏散和消防人员救火及救人。

俄罗斯：在俄罗斯普通的居民小区中，居民为了“圈”一块自己的停车位，干脆直接购买一个简易的铝合金车房。莫斯科市的旧居民小区内，横七竖八的小车房便成了一景。在这些小区附近，也有吃“停车饭”的私人停车场，业主们用铁栅栏把地一圈，铺上水泥，就可以向居民们征收停车费了，即便是这种简陋的露天停车场，平均每天也要支付约合40元人民币的停车费。

第四篇：老旧小区火灾范文

民建济南市委员会在市政协十三届一次会议上提交的《关于加强我市老居民小区火灾安全防范管理的建议》的提案指出，我市建于上世纪七八十年代的老旧居民小区由于建筑布局不合理、耐火等级低、消防通道不畅、设施不到位、居民防火意识薄弱等因素，成为火灾事故的高发区域，应高度重视，采取得力措施解决。

现象

消防通道不畅造成隐患

由于这些老旧小区在建设初期没有规划停车位，车主大多将车辆停放在小区道路两旁，使原本就不宽敞的道路仅能容一辆轿车单向通行，一旦发生火灾，消防车难以通过，影响救援。去年我市某小区发生的两起火灾事故，均因小区内道路旁停满车辆，消防车无法通过，延误了救援时间，造成严重的人员财产损失。由于老旧小区内普遍没有储藏室，使得一些居民乱搭乱建、楼道内乱堆乱放杂物，极易造成火灾隐患。

对策

扩大道路宽度 方便消防车出入

教育引导居民树立“防范胜于扑救”消防意识。利用电视、广播、科普宣传栏、报刊等多种宣传形式加强对全市居民火灾安全知识的教育，普及消防知识，让安全防范意识深入到每户居民家中。加大对老旧居民小区内乱停车、乱搭乱建及在街巷、通道堆放杂物等行为的查处力度。同时，对现有老旧小区道路进行改造，尽可能提高小区道路使用效率，扩大道路宽度，方便消防车出入。

现象

线路管道老化腐蚀严重

老旧小区大多为高架线路，长时间风吹日晒，老化现象严重，安全隐患突出；由于电容量低，不适应现代化家电需求，住户私自接线，容易引发火灾；老旧小区电力设施大多未设置接地系统，造成一些高危险的家电如电暖气、热水器等容易漏电，危及人身和财产安全。小区内架设的天然气(煤气)管道由于维护不及时或不到位，个别管道锈蚀严重，极易发生漏气事故；管道与建筑物连接处虽有保护网，但因设置不坚固或不合理容易被损坏。

对策

彻底排查 及时更换

彻底排查老旧电线、天然气管道等危险设施。尽快制定规划，对老旧小区的电力线路、天然气管道进行安全改造，增添安全坚固的天然气管道防护设施，及时更换老旧电线，加装接地装置。对于条件具备的小区，高架电线应改为地下电缆，并加强巡查，确保安全。积极完善消防设施，着力解决消防车水源不足等老大难问题，为广大居民创造良好的安全环境。

现象

火灾隐患隐蔽性强

很多商家为节省经营成本，往往使用自己的住宅或租赁经营地旁的住宅作为仓库使用，“居民仓库”隐蔽性强、缺乏相应的消防配套设施、商家消防意识差、消防执法难，已成为威胁居民生命安全的一大火灾隐患。

对策

加强消防安全巡逻

充分发挥公安派出所、办事处城管及社区居委会等基层部门的作用，加强对老旧小区消防安全巡逻，发现安全隐患及时处理。积极完善消防设施，着力解决消防车水源不足等老大难问题，为广大居民创造良好的安全环境。加大对现有老旧小区整体改造力度，使我市居民住宅小区尽快实现安全防火规范化管理，确保人民群众生命和财产安全。

第五篇：政协调研：加强老旧小区物业管理 为民服务改善民生

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政协调研：加强老旧小区物业管理为民服务改善民生

近几年来，围绕以人为本，构建和谐社会的奋斗目标，各级政府都将提高居民的生活水平作为一项重要工作去落实。加强小区物业管理工作，特别是在旧住宅小区实施物业管理，成为各级政府亟需解决的一个重要难题，分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。通过对镜湖区小区物业管理工作的调研、分析和思考，就如何加强小区物业管理工作做如下论述。

一、基本情况

镜湖区现有住宅小区230个（小区在幢数4幢以上），建筑面积约1028万㎡。实施物业管理的小区135个，管理较完善的小区89个，建筑面积约564万㎡，约占54.9%，如艺江南水景别墅、香格里拉花园、香樟花园、郁金香花园等，收费标准约为多层0.35元/㎡—0.58元/㎡、高层0.65元/㎡—1.2元/㎡，多为封闭式管理；管理不规范的小区约46个，建筑面积约276万㎡，约占26.8%，如桃园小区、杏园小区、劳动新村、三山里小区等，收费标准约为3元/月—5元/月，为开放式管理。未实施物业管理的小区95个，建筑面积约188万㎡，精

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约占18.3%，目前由社区居委会代管，如乐园小区、团结新村等，收费情况2元/月—3元/月，为开放式管理；

二、存在问题及原因

上述3类住宅小区中，45.1%的老就旧小区存在如下问题：

1、规划存在缺陷，长效管理难。

部分商住或商办住混合小区，特别是市场与住宅混合的小区，规划设计的进出口道路四通八达，整治后，由于商业、办公或市场的特殊功能需要，小区无法实施封闭，导致部分业主对政府的行政管理能力不满，借机不交物业管理费。

部分业主受行政管理及福利制住房管房的影响较深，出了家门，就是政府门观念根深蒂固，认为小区内硬件设施维修养护和管理服务，是政府和物业公司的事，把物业管理费同房租划等号，与乱收费相提并论。物业管理难以长效维持。

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2、配套设施不全，管理资金缺乏

这类小区大多存在规划滞后，必要的配套设施严重匮乏现象。如机动车、非机动车停车位不足，传达室、管理用房和公建配套等设施不全，增加建设往往遭到部分业主的阻饶，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治难以从根本上解决小区内必要的配套设施，实行市场化的物业管理模式只能是空谈。

3、设施陈旧老化，施工难度大

由于政府整治的是公共基础设施，施工时不可避免影响到业主的私有财产，而小区内建筑设施老化、陈旧，长期缺乏管理，牵一发动全身，业主与施工人员纠缠不清现象时有发生。同时，因为没有必要的基础资料，技术资料变更频繁，签证量大，需要投入较多的管理人员加强现场管理。施工现场无法封闭，施工人员与业主相互干扰大，建设周期相对较长。

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4、业主呈多元化格局，需求统一难。

通过调查，老旧小区业主对整治的需求是迫切的，但对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异较大，部分业主希望通过整治后得到全方位，高层次的服务，愿意承担相应的物业管理费用；部分业主因承受能力等多方面原因，认为只要不交费，有无管理无所谓。业主的要求不统一，导致整治后长效管理难。

5、收费难，导致物业企业维计难。

一些业主只爱护自家卫生，不关心小区的整洁；对物业管理要求过高，维权意识过强，却忽视了自己应尽的义务，而部分物业企业管理水平较低，管理者业务不熟，服务意识差。部分企业将盈利看得过重，目光短浅，管理层次低，业主不满意，导致企业退出以至物业难以维系，纷纷撤出管理项目。收支状况形成极大的反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。

大多数物业管理企业处于经营亏损状态。除了存在部分是生活困难，下岗人员较多，承受能力低以外，重视规范收费行为，忽视规范交费行为；重规范企业行为，忽视规范业主行为，是目前物业管理难以健

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康发展的重要原因，目前相关部门对物业管理企业收费存在的问题有诸多相应的惩处措施，监管部门查处监管到位、规范，而对业主不交费的行为都无适当措施应对，收费难成为物业管理难以走上良性循环的绊脚石。

6、物业企业成本增加，运转难。由于近年来，物业企业人员工资上涨，成本开支增加，物业服务收费标准偏低，收缴率不高，导致企业运转难度加大，制约了企业的生存和发展。近两年来，我区部分物业企业因运转困难，选择退出物业服务项目，导致物业管理覆盖面有所下降。

7、开发单位遗留问题多，后期解决难度大。一些小区物业配套设施不全、不到位，物业公司难以维持收支，《物权法》出台后，业主的维权意识增强，对公建配套设施是否完善的要求越来越高，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题，也增加了企业管理的难度。

8、业主改变房屋使用性质，管理难。少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（餐饮、旅馆、棋牌室等），影响相关业主权益，造

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成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业管理，而物业管理公司不具备查处行为，业主对物业企业不满意。

9、业主违规装修，执法难。部分业主无视管理规约，擅自改变房屋结构，违规装修。。？。。政策法规执行不到位，部门之间职责不清，缺乏联动机制，物业企业解决不了业主的实际困难，业主的满意度受到影响。

10、舆论导向存在偏差。少数媒体报道缺乏深入的调查研究，单方面曝光、宣传，误导群众，一定程度上使物业企业的生存受到影响，给有待完善的物业管理蒙上了一层阴影。我市发生3-27事件中，保安和业主发生纠纷，导致保安死亡事件后，市新闻媒体没有及时报道。认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业的68.7%。

四、解决措施

1、政府出资对老旧小区系统的综合整治。

住宅小区的资产归全体业主所有，由于老旧小区建设年代久远，基础设施老化，改造费用较大。违法建设、乱堆放等脏乱差现象严重，涉及业主多，矛盾多。业主委员会难以牵头组织综合整治。为了改善

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民生，美化环境，只有通过政府出资，集中对这些老旧小区按照先易后难、先大后小的顺序进行综合整治，对小区公共设施和区域进行改造，综合执法部门多头并进，联合执法，取缔违法、违规行为，才能切实改变小区的环境面貌。2008年，我区在全市率先将小区整治工作纳入民生工程建设，全年共投资了2523万元，重点对8个公共设施不配套、物业管理不到位的老旧小区进行综合改造，提升老旧小区各项基础设施和生态环境，得到了绝大多数业主的大力支持和好评。整治后的住宅小区由街道办事处负责指导业主委员会进行自治管理，将不能实施物业管理或没有条件进行封闭管理的小区纳入背街巷管理。

2、逐步推进小区物业管理市场化。

经过调查和研究，住宅小区应该充分发挥民主自治的作用，走市场化道路。引进物业公司，实现市场化物业管理是一种符合实际、科学的管理模式。政府要积极引导物业管理走向市场化，并加大对物业管理行为的规范、培训和指导，引导业主委员会公开、公平、公正的选聘物业企业，将小区物业管理工作推向由物业公司全权负责，业主委员会实施监管和监督的小区物业管理市场化轨道。

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3、建立健全完善的物业管理法律法规体系。

完善法律、法规，进一步规范物业管理服务行为，《物权法》已经正式实施，《物业管理条例》已经修改，建议市里应尽快出台与之相配套的政策法规，完善物业法制体系，明确市场权利义务，提升物业服务水平。

4、加大宣传力度，提高管理水平。

物业管理服务能否被广大居民和全社会的认可，其自身的管理水平，和自身的人员素质是物业管理发展的关键。物业公司必须不断地完善和提高管理服务水平，培养出高素质的员工队伍，真正做到为居民提供方便，及时，全方位的优质服务，使居民享受到居住生活的舒适，方便和安全。并且通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进同广大居民的交流与沟通，转变业主的消费观念，让物业管理理念深入人心。媒体要多从正面加强物业管理宣传，唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识，为推进物业管理创造良好的社会氛围。

5、切实解决物业管理收费中出现的难点。首先必须针对不同

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层次的居民做好观念转变；其次针对居民的实际情况制定出切实可行的具体的收费办法，让广大居民理解并接受；第三加强同居民的沟通，真正做到为民排忧解难；第四，切实规范物业管理收费工作，建立良好的物业管理收费体系，切忌忽视物业管理交费行为的规范；第五，从法律上维护物业管理收费的严肃性，权威性以及强制性。

6、补充、完善基础设施配套功能，健全造血功能。

充分挖掘和发挥小区内部潜力及周边优势，拓宽老旧住宅小区物业管理发展道路。规划部门要根据要根据老旧住宅小区现状，结合业主的需求，适当考虑增加物业管理用房，停车棚等设施规划的审批，整治后，一次性交由社区或业主委员会管理，用于贴补物业管理资金的不足。

适当给予物业公司一定的优惠政策，如提供管理启动资金，动员社会各方面帮助物业公司健全造血功能，形成良好循环。逐步改善小区综合状况，搞好旧小区物业，政府除进行综合7、加强街道和社区居委会物业管理指导水平。

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年初制定培训计划，通过举办物业管理培训班，提高街道、社居委物业管理人员综合素质；充分发挥街道监督、指导、协调物业服务、业主大会组建和日常活动的作用。街道、社区配合物业服务企业加强宣传，提高小区业主素质。街道办事和社区居委会参与指导小区业主选举或换届改选，指导业主委员会对外聘请物业服务企业，完善小区物业管理。

总之，住宅小区只有实行统一的，社会化，专业化，规范化的物业管理，才能保证其综合环境的不断改善，才能使小区房屋保值增值。然而，物业管理的发展除了物业管理公司自身不断努力外，还需要政府的大力扶持及社会各方面的理解和支持，这样，物业管理才能不断前进，走出困境。

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