物业项目年度总结

第一篇：物业项目年度总结

物业项目年度总结

2007年物管工作年度总结报告 各位在一线工作的保洁、绿化工人、物管员工 参加本次会议的领导 你们好 现在又是一年冬去春来辞旧迎新之际借此良机我谨代表四川XX实业集团XX市XX物业管理有限公司向在座的各位致以美好的祝福对你们一年来的辛苦付出和努力工作。玫瑰园感谢你们名园公司感谢你们 我今天在此就2007年的物管工作向大家作简要总结汇报。拓荒我们的荣耀 2007年5月XX园十二区的建设接近尾声我们的前期物业管理队伍已经率先人驻并在尚未完工的小区展开了前期物业管理工作。从建筑工程的拾遗补漏排查隐患撰写初验收报告向公司针对性的提出急需改善的遗漏问题尽量把建筑施工问题消灭在业主接手之前。为今后的物业管理工作消除了隐患铺平了道路更为创收工作提供了良好的契机和条件。装修申报审核、物业服务协议签定、当面聆听业主们的意见。。。从5月的晚春到现在的暮冬她们穿越了季节和其他部门一起把一个散乱的工地整理成现在生意怡然的美丽家园。是什么精神激励着她们一路斩荆被棘走来是大无畏的拓荒精神是这种精神在她们身上闪烁更是从我们集团公司的谛造者XXX先生传承而来。正是这种大无畏的拓荒精神才有今天灿烂的玫瑰竞放 她们是谁XX园第十二公寓前期物业管理团队 XX园第十二公寓已入住的物业管理服务收费率是100 元 装修管理收入 元 车辆服务收入 元 广告服务收入 元 经营收入 元 总计 元。要完成这组数据确实不容易不容易是因为到目前为止只装

修了315户占总户数的48而入住才150户占总户数的23。我这组数据从何而来是她们的总结报告上体现这说明了什么问题细致敬业的工作精神已经随时影响着她们的言行。我们因为有这样的员工而欣慰 我们因为是一个团队而自豪 我们因为姚总这种拓荒精神得以传承而荣耀 服务业主我们的快乐 这句话很朴实是我们一个物管员的工作总结的标题。当我看到这句话的时候眼睛为之一亮似乎明白了一些道理。在这里我想说的是前几天在中国物业管理网上看到的一句话爱出者被爱福施者得福我们对业主付出爱心回报我们的就是被业主认可接受和理解进而推动了我们的服务管理工作。问题的关键就是我们怎样付出爱心夏季暴雨季节我们物管员冒雨到未装修的业主住宅中关闭窗户避免极水浸湿业主的私人财产风里雨里奔忙的身影就是付出的爱心面对业主的误解和刁难我们的物管员忍辱负重委曲求全耐心的解释一次不行两次两次不行三次就是这种锲而不舍的精神感动了业主化解了极怨赢得了业主的拥戴。这和他们平时的学习是分不开的他们学习什么业务技能、法律知识、心理交流、用一个优秀物管员的话来讲就是在在学习中干在干中学习不断地掌握方法积累经验丰富知识技巧。。。。当他们的付出赢得了业主歉意一笑 他们是快乐的 他们是谁是我们优秀的物管员是我们XX公司2007年的服务明星 开源节流我们的责任 目前我们物业管理的主要稳定收入还是依靠管理费但仅仅依赖管理费是远远无法正常维持物业公司支出的怎么办只有进行副营活动在原有的经营项目上做文章努力保持以前的业绩的同时尽量扩大。我现在念一组XX园十一公寓物管团队报上

来的数据 广告费 元 装修管理费 元 代收费及其它 元 合计 元。而正常的物业管理服务费收入是 元。从上可以看出单纯的依赖物业管理服务费的收入是根本不可能维持公司正常经营的。十一公寓的成绩是肯定的因为有着其他老区不可比拟的优先条件但是人的作用是不可抹煞的。在成绩的背后我们也应该看到危机随着法制的健全业主维权意识的觉醒有很多经营项目都需要和业主进行沟通取得谅解和认可。所以我们在为今天的成绩喝彩的同时不要忘了居安思危。2007年我们为调整物业服务费而进行了大量的前期宣传和解释、摸底工作。相信这几天在座的各位物管员就会品尝到自己小区的酸甜苦辣。大发牢骚又交费的是酸爽快的交费是甜甜的做完工作又拒交费的就太苦啦又发牢骚又强硬拒绝交费的那是什么辣乎乎的 公司要正常运转离不开收入我们要赡养父母儿女离不开收入公司给我一碗饭我和公司共成长 为了X元钱的代收费我们可以磨穿鞋底说破嘴白天不行晚上去为了平息业主怨气顺利收取费用我们可以随时是家庭保洁工还有很多感人的事迹在此不一一例举他们是谁 2008年物业工作的优秀代表 完美服务我们的使命 2007年我们物业管理队伍得到了长足的发展我们先后送出去学习提高的物管达到X人次在内部共同组织学习了XX人次左右。大多数员工对本系统的法律常识和业务技能出现了空前的渴求这说明了我们物管员的服务意识在觉醒。学习考核的目的是什么 是检验我们的理论水平从而来修正、弥补自己的缺陷只有这样我们才能更好的为业主服务和维护公司的合法利益这也是我们完美服务最基本的前题保证。我们的水电班组经常性的半夜

加班检修水管枯燥、乏味年复一年日复一日的重复工作为了什么为了完美我们的服务 我们的保洁班组风雨无阻地清扫随时关注小区的环境卫生每一天默默无闻地在小区的每一个角落巡查清捡为了什么为了完美我们的服务 我们物管团队各据一方抄表、收费、调解纠纷、调度组织物业修缮等等不折不扣地执行并完成公司下达的任务。为了什么为了完美我们的服务 因为完美服务是我们的使命我们既然从事了物业服务工作让物业在我们完美的服务中得到保值增值让业主在我们的完美服务中感到舒心、放心、开心这就是我们物业人的历史使命

第二篇：项目物业合同

项目物业合同范本1

甲方：

乙方：

为了更好的为 物业项目(以下简称：该项目)提供优质的物业服务，现就该项目物业管理和服务工作的相关事宜，经甲、乙双方充分协商，特订立本协议，以资共同遵守。

一、甲方为二级资质物业服务企业，乙方为该项目原物业管理承包人。现在该项目物业管理重新招投标中，经甲、乙双方协作努力，甲方取得该项目物业管理和服务中标资格，并与业主单位签订了该项目物业服务合同(见附件)。

二、为保持该项目物业管理和服务工作的延续性，甲方经乙方要求同意将该项目物业管理和服务工作承包给乙方。承包的期限、内容、面积、地点与该项目物业服务合同为一致。 即本协议承包期限为 年，从 年 月 日起至 _____年_____月_____日止。该项目物业服务合同解除和终止时，本承包协议也同时解除和终止。

三、根据物业服务合同约定，该项目物业服务费用包干价格为 元/年，该费用由乙方负责协调业主单位按物业服务合同约定转入甲方的指定账户中，该费用未及时到账或到账不足的，乙方同意先期垫付，或在本协议乙方承包费用支付中相应核减。

四、乙方应按质按量完成该项目物业管理和服务工作，内容和范围包括该项目安全防范和清洁保洁工作(具体以物业服务合同约定为准);甲方应按本协议约定向乙方支付承包费用，承包费用核定为该项目物业服务包干费用扣减本协议第五、六条约定款项以及其他有关费用后的余额。在业主单位物业服务包干费用足额到位且乙方完成履约责任和义务后，甲方于每次月10日前按月均摊支付前月承包费用给乙方，但属乙方应付未付款项的，甲方可在支付承包费前代为扣付。

五、甲方于每个物业服务合同的第一个月计提该项目年管理费，标准按该项目物业服务包干费用的百分之 五 计。同时按该同等比例每月均摊扣留款项作为乙方履约保证金，在本协议正常解除或终止时，如乙方全部完成履约责任和义务后，甲方不计息返还给乙方，如乙方有违约行为，甲方有权罚扣相应履约保证金。

六、乙方同意甲方对该项目物业服务包干费用每月计提并负责缴纳相关物业税费，标准按该项目物业服务包干费用的百分之 五点七 计，如物业服务税率标准有变，

以实际标准调整为准。

七、经协商，甲方指派一名管理人员协助乙方进行沟通和管理以及业务指导和监督，乙方每月支付管理人员工作补贴计人民币 1500 元，乙方同意由甲方在支付承包费用中扣付。

八、本协议签订之日起，乙方应当选派与该项目物业管理和服务工作相适应的工作人员，按业主单位和甲方的标准要求，对该项目进行物业管理、服务和日常维护工作。乙方选派的工作人员由乙方自行安排和管理，乙方按其标准承担并须按期支付劳动报酬和有关福利费用等，同时报于甲方备案并接受甲方监督检查。

九、乙方及其选派工作人员必须服从业主单位和甲方管理人员的指导和监督，自觉加强安全生产和管理，遵守工作手则与操作规程，为业主单位提供优质物业服务。乙方及其选派工作人员在该项目物业服务中如发生人员和财产安全事故，包括所造成的损害和赔偿等，均由乙方全部承担责任。

十、在该项目物业管理和服务期间，乙方应主动维护甲方信誉和形象，对甲方和业主单位提出的工作要求和整改意见，乙方及其选派工作人员应认真对待并积极落实，否则，甲方有权按有关规定予以处罚;对情节严重的，经甲方书面通知之日起七天内仍未整改到位的，甲方有权单方解除或终止本协议，未付承包费不再支付，所造成的责任和后果全部由乙方承担。

十一、该项目物业服务所需人员、服装、工具、设施设备以及有关物料和成本费用均由乙方承担;业主单位提供的'物业服务用房，以及相关环境场所和设施设备交由乙方负责维护管理和使用，本协议期满时应确保其完好状态下归还业主单位，如有损毁的由乙方负责修复或照价赔偿;乙方如需甲方临时提供人力物力或其他支持的，相关费用标准经协商后由乙方支付。

十二、除本协议约定或遇不可抗力外，甲、乙双方任何一方违反本协议的约定，给对方造成不良后果或损失的，均应承担有关责任并负责赔偿。

十三、其他事项：

1、乙方及其选派工作人员承诺：本协议旨在承包甲方中标的该项目物业管理和服务工作，乙方及其选派工作人员与甲方仅为承包与发包关系，而不认为与甲方存在劳动关系，或是甲方的员工，并由此主张相关的权利与义务。乙方在选派工作人员时应尽责告知义务，并承担相应责任和后果。

2、乙方应按规定与其选派工作人员签订劳动合同并提供社会保险，相关费用由

乙方及其选派工作人员承担，甲方可提供相关协助并在乙方承包费中直接划扣代缴。

3、为完善管理，乙方应主动购买意外伤害险等相关保险，确保其选派工作人员在物业服务中受到意外伤害或有其他意外可享受保险赔付。

十四、在本协议履行中如有未尽事宜，应由双方共同协商，做出补充约定，补充约定与本协议具有同等效力。如遇本协议与国家法律政策相抵触的，以国家法律政策为准，如因该类抵触的调整涉及本协议的根本原则，甲、乙双方应以积极的姿态另行商议解决办法，确不能解决的，双方同意终止本协议并妥善处理善后事宜。

十五、如因本协议发生争议，甲、乙双方应当协商解决，协商不成的，任何一方均可向协议签订地的人民法院提起诉讼。

十六、本协议一式三份，甲、乙方双方各执一份，业主单位备案一份，自甲、乙方双方签字(盖章)之日起生效，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人： 代表人：

联系电话：联系电话：

地址： 地址：

年 月 日 年 月 日

业主单位：

代表人：

联系电话：

地址：

年 月 日

协议签订地点：

项目物业合同范本2

为保障员工外出安全，落实安全责任制，预防员工外出时发生意外伤害事故，双方协商，明确各自安全管理责任，特协议如下：

1.根据国家法律法规及北京市治安、交通管理条例之条款，在员工上岗前进行外出安全教育，并经过考试，签订保安人员外出安全管理协议。

2.员工外出应严格执行员工外出安全管理规定，员工外出时应注意其自身安全。

3.每次节前保安部对员工进行一次安全教育或安全会议，并在节日期间控制人员外出，保证员工安全。

4.如遇特殊情况部门主管有权控制员工外出的时间及次数，如有特殊情况员工可向项目经理申请外出。

5.员工外出时必须持请假条向部门领导或项目经理请假，请假条必须注明：外出时间、归队时间、外出事由、具体去向，紧急联系人及联系方式。并签署人员外出安全保证书。

6.未经领导批准私自外出，发生意外伤害事故，所造成的.一切后果均由自身承担。

7.员工外出期间如违反国家法律法规及北京治安交通管理条例条款，造成行政处罚，并造成一定影响者，一切后果均由自身承担，与公司无关。

8.意外事故发生后，部门必须对事件的起因、经过进行了解，并协助相关部门或人员对事件进行处理。

9.对不遵守员工请销假制度及外出管理规定的人员，将根据保安员处罚明细进行处罚，具体情况根据实际情况而定。

10.在外参加非法集会，、吸毒等违反国家级地方法律法规的行为，保安部将进行辞退处理，并保留追究刑事责任的权利。

11.在外参加打架斗殴，造成他人或自己受伤者，一切责任均由自己承担。

12.因公差勤务外出，必须遵守交通管理规定、遵守社会治安秩序及公司安全操作，因个人原因违反规定而引发意外伤害事故，一切后果均由自己承担。

13.外出期间乱丢乱扔易燃易爆等危险品，造成别人或自己受伤者，一切后果均由自己承担。

14.员工因特殊情况超假，必须提前两小时向部门经理申请，批准后方可继续休假，在此期间发生意外伤害事故，一切后果均由自己承担。

15.外出休假假条只限一次性使用，员工回单位即视为销假，二次外出必须重新填写请假条，方可外出。

16.外出休假员工必须22:00归队，特殊情况需在外留宿，必须提前向项目经理申请，批准后方可在外留宿。

保安主管：

项目物业合同范本3

______(以下简称甲方)与________(以下简称乙方)，经友好协商，在平等互利的原则下，就为xxxx项目提供物业顾问服务事宜达成一致意见，并签订本合同共同遵守。

1. 甲方：

地址：

电话：传真：

2. 乙方：

地址：

电话：传真：

第一章：注 释

1.除合同内容或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下意义：

1.1“本物业” 指名称为xxxx的物业整体，高档xxxx，总建筑面积约xx万平方米，地址位于___________；

1.2“顾问服务”甲方聘用乙方为物业顾问，依据甲乙双方议定之内容，乙方向甲方提供物业顾问服务；

1.3“本合同”指本物业顾问服务合同及其附件。

2.本合同内之标题是为方便阅读而写，并不影响本合同之结构和含义。

第二章：提供顾问服务之目的

1.乙方为甲方在本物业前期施工过程中及本物业交付使用阶段，从物业管理角度提供顾问建议及服务，同时协助甲方进行本物业的销售及市场宣传活动。

2.在乙方为本物业提供物业顾问服务期内及甲方足额支付预付费用后，甲方有权在本物业的售楼书、对外宣传资料和各种媒体宣传中使用乙方的名称及标识的文字和图案，声明本物业由乙方提供物业顾问服务。如甲方使用乙方公开对外宣传以外的资料必须事先经乙方确认后方可印刷或公布。惟甲方此项权利须严格限于乙方为本物业提供物业顾问服务期间内行使，且需按照乙方提供的标识样本使用乙方标识，否则乙方将保留所有权利追讨任何非授权使用乙方或其相关机构名称或标识之行为的法律责任及有形、无形的经济损失。

第三章：顾问服务及后期管理

在本合同有效期内，乙方依据双方约定的服务内容(详见附件《物业顾问服务内容》为甲方提供顾问服务。

第四章：合同期限

本合同的服务期限自___年___月___日至本物业交付使用日止。

第五章：物业顾问人员工作执行

1.本物业的物业顾问服务由乙方委派具有丰富实际操作和管理经验的工程经理和区域经理担任顾问组负责人，其余人员配合该两名人员共同在本物业的顾问服务中提供服务。乙方将向甲方提供顾问人员名单，经甲方认可后开展工作。

2.在顾问期内，乙方顾问人员于本合同签订后根据合同附件的顾问服务内容或应甲方要求到本物业现场提供服务，其余时间通过电话、传真、电子邮件等方式提供顾问服务。

3.乙方顾问人员需配合甲方施工进度按合同附件内容完成各阶段顾问工作，并每月依据合同附件及内容向甲方提交顾问工作报告。

第六章：顾问服务费用

1.顾问酬金

乙方为甲方提供物业顾问服务的酬金为人民币xx万元整(RMBxxxxxxx)，甲方分x期支付给乙方：

第一期：于签订合同后十五个工作日内支付人民币xx万元整(RMBxxxxxxx)；

第二期：

第三期：

第四期：

第五期：

第六期：

2.在乙方正常按本合同履行其应负责任之前提下，甲方应按期向乙方付款。若甲方未能按本章第1条的约定按时支付乙方酬金逾期超过7日，乙方有权暂停服务，且不承担违约责任。

3.若因乙方原因未能按合同履行其所承担的责任与义务，甲方有权减缓支付下一期酬金，且不承担违约责任。若因甲方原因造成乙方无法得到相应的资料或工作配合而导致乙方不能正常履约完成顾问工作，乙方不承担违约责任。

4.甲乙双方应各自负责缴付有关顾问酬金之税项及独立处理其财政状况，互不干涉。

5. 顾问费用支付方式

甲方按本合同约定之顾问酬金以支票支付方式或以电汇方式汇付至乙方账户。乙方开具正式发票。

收款单位：

开户银行：

账 号：

第七章：双方的权利和义务

1.甲方的权利和义务

1.1有权依据本合同相关条款之约定，对乙方各阶段的顾问管理工作质量做出评价。

1.2应向乙方提供本物业相关资料，如设计方案、设计图纸、设备图纸、设备说明等，供乙方制订物业管理规划时参考。

1.3有权要求乙方根据约定之顾问事项提交专题书面报告，乙方应及时提交。

1.4配合乙方协调项目内各部门工作关系。

1.5 在本合同终止后，有权要求乙方返还所有自甲方借出的关于本物业的图纸、文字资料等文件。

1.6如因项目工程延误，导致本合同在期满时全部或部分内容仍然未能履行，甲方如需乙方提供延期服务，甲乙双方应就延期服务另行协商。

1.7本合同终止，甲方须及时停止使用乙方的名称及标识（包括文字和图案）。但甲方在其销售渠道有权

项目前期物业顾问服务合同范本提要：乙方为甲方在本物业前期施工过程中及本物业交付使用阶段

注明曾经由乙方提供物业顾问服务的事实，且甲方已制作完成并正在使用的印刷宣传制品除外。

1.8本合同规定之顾问服务属乙方商业秘密，未经乙方许可，不得将顾问服务涉及的资料、图纸、数据等提供或披露给无关的第三方，如由此造成乙方损失，甲方需承担赔偿责任。但专为履行本合同有关的业务时除外。

2.乙方的权利和义务

2.1严格按照本合同约定向甲方提供物业顾问服务，主动、优质地在合同期内完成顾问工作事项内的各项工作内容。

2.2依据本合同，定时委派指定顾问人员至甲方现场开展工作。如甲方认为乙方顾问人员不能胜任工作，乙方需进行人员调整，但此人员调整并不影响本合同继续履行。

2.3积极主动与甲方联络，随时以各种适当的`方式（如到场、电话、传真、电子邮件）履行顾问工作事项之内容。

2.4向甲方提供专业及针对性顾问服务，体现在各种建议、制度、预算等。

2.5如甲方对乙方提供的顾问服务发出书面整改通知，应积极主动与甲方沟通，达成一致意见后确定并实施整改措施。

2.6如甲方因工程延期，导致本合同不能按时完成，可与甲方协商合同延期事宜。

2.7妥善保管甲方移交的本物业资料，在合同终止时，交还甲方。

2.8保守甲方商业秘密，未经甲方允许，不得向无关的第三方透露，如有违反，造成甲方损失，乙方需承担赔偿责任。

第八章：终止合同

1．在履行本合同期间，甲乙双方中任何一方严重违约或者有其它违约行为致使不能实现合同目标，在接到对方书面通知十五日内仍未能达成改善或按本合同继续履行，守约方可再给予违约方一个月的宽限期，宽限期满，违约方仍未履行合同义务的，则守约方有权书面通知违约方终止本合同，并有权要求违约方按本合同约定酬金总额的xx%一次性赔偿经济损失。

2．在本合同履行期间，甲乙双方在并无出现违约行为的情况下，甲乙双方中任何一方有权提出提前终止本合同，提出终止合同的一方，必须提前三个月给予守约方书面通知，并另外支付守约方补偿金人民币x万元整（RMBxxxxxxx），一次性补偿守约方因合同提前终止的损失。守约方自接到通知之日起十五日内以书面形式复函，逾期未复的视为同意提出终止本合同一方的决定。

第九章：不可抗力

如遇火灾、地震、洪水、台风或**、战争、足以使物业停止正常运营的政府行为等不可抗力因素，致使本合同无法履行，甲、乙双方互不承担责任。

第十章：其 它

1.转让

本合同应约束合同双方当事人，如双方单位发生变更，其权利和义务的承继人应确保继续履行合同，任何一方合同当事人都不可在未得到其他合同当事人书面同意前转让本合同之一切或部分权益或责任。

2.通知

任何与本合同有关之通知或通讯应以中文简体书写，并以传真、快递、邮寄或专人送交方式送至本合同内所注明各当事人之地址。会议通知则必须于二天前送达上述地址。

3.完整合同

本合同已包括所有合同当事人之协议，并取代所有先前合同当事人之间关于为物业提供物业顾问管理服务的协议或沟通。若本合同任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行，本合同其余的条文之有效性、合法性及可执行性并不因此而受损。

4.争议之解决

本合同各方在阐释或履行本合同时如发生争议，应首先通过友好协商解决。如果协商不能解决，各方同意向物业所在地人民法院提起诉讼。

5.修改合同

本合同之一切条文，必须经过合同当事人共同协商，在取得一致意见后，方可做出修改，删减和增加，并签订补充协议。

6.合同附件

本合同所有附件是本合同不可分割的组成部分，本合同中所定义的所有名词在本合同和其附件中具有相同意义。

7.本合同以中文简体书写，一式四份；甲乙双方各持二份，具有同等法律效力。

甲方：

签署：________________

公司盖章：____________

乙方：

签署：_____________

公司盖章：_________

_____年_____月_____日于xx签订

第三篇：物业项目接管

工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备 的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。

由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般 标准如下：

(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。

(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使 用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。

(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安 装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。

(4)建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。

(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。

经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关 的所有技术资料。

验收程序

1原有房屋接管验收程序

(1)移交人书面提请接管单位接管验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；

(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；

(4)对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；

(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；

(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有 权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。

2、新建房屋接管验收程序。

(1)建设单位书面提请接管单位验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；

(3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；

(4)对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；

(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。

3、住宅小区综合验收程序

①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出 住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；

②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月 内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环

境卫生)、规划、房地产、工 程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住 宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管 部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开 发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

物业接管验收应提交的资料

1、原有房屋接管验收应检索提交的资料。

(1)产权资料

①房屋所有权证；

②土地使用权证；

③有关司法、公证文书和协议；

④房屋分户使用清册；

⑤房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料

①房地产平面图；

②房屋分间平面图；

③房屋及设备技术资料。

2、新建房屋接管验收应提交的资料。

(1)产权资料

①项目批准文件；

②用地批准文件；

③建筑执照；

④拆迁安置资料。

(2)技术资料

1)竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2)地质勘察报告；

3)工程合同及开、竣工报告；

4)工程预决算；

5)图纸会审记录；

6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

7)隐蔽工程验收签证；

8)沉降观察记录；

9)竣工验收证明书；

10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

11)新材料、新配件的鉴定合格证书；

12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

13)砂浆、混凝土试块试压报告；

14)供水、供暖的试压报告。

物业移交

在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在 验收签字的同时就可予以移交。

物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用 管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才 对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操 作等。

物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其 向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业 主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居 住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。这就像造好的机 车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟 要花许多人力和财力。

物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查 对责成返工的工程是否保证质量地完成了。

交接双方的责任

1、为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做 好 房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时 签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并 商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

3、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同 分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

4、新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向 接 管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收 接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

5、新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担 因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

接管物业的善后问题

房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。在移交验收中，如果发现 物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。

物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委 托方提供的保修款。

由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担。

办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料： 工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设 备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用 房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。

竣工验收后的物业保修

一、保修的范围

竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定进行保修。

各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：

(1)屋面漏雨；

(2)烟道、排气孔道、风道不通；

(3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；

(4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；

(5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；

(6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水；

(7)外墙外漏水、阳台积水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；

(11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。

二、保修期限

保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。

(1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；

(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；

(3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小区道路为1年；

(5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由 使用单位和施工单位在合同中规定。

第四节 接管验收注意事项

一、物业管理企业自身的注意事项

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通 过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业 管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

1、物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收 工作。

2、物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

4、落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理 企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

5、开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

6、物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

二、物业管理企业外部的注意事项

1、接管不规范，验收不合格。虽然国家或地方颁布了接管验收方面的一些规范，但实际操 作 过程中常常不能严格执行。之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接 管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。即使接管后出现质量问题 或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。近几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。开发或 建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。同时，由于接管验收的不规范，有时会造成 管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。

2、物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。计划体制下的房屋管理模式仍 带 有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都 有待在实践中逐步改善。一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了，但实质内容没变，接管验收免不了老一套。按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验 收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。

3、缺乏统一的接管验收合同文本。接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的 不 同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。现在一些地区制定了 一些标准合同文本，但大多都不成熟。有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会 出现矛盾或事后的纠纷。而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考 虑较少等问题也需要引起重视。

签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：

①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。

②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。

接管合同概述及标准合同样本

一、合同的概述

(一)物业管理合同的特征

1、物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。因此，物业管理公司因 处 理委托事务(如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等)所支出 的必要费用，应由业主承担。

2、物业管理合同是有偿的。也就是说，业主不但要支付物业管理公司在处理委托事务中的 必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。

3、物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等 手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。

4、物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并 不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故 为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

(二)物业管理合同的主要内容

物业管理合同应当载明下列主要内容：

1、委托方和受托方的名称、住所；

2、物业管理区域的范围和管理项目；

3、物业管理服务的事项；

4、物业管理服务的要求和标准；

5、物业管理服务的费用；

6、物业管理服务的期限；

7、违约责任；

8、合同终止和解除的约定；

9、当事人双方约定的其他事项。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：(1)物业共用部位共用设备的使 用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水 泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务；(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管 理；(7)物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：(1)业主或使用 人的自用部位和自用设备的维修、更新；(2)业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事 项。

第四篇：如何管理物业项目

物业项目经理：如何管理一个物业项目？

一、物业经理要有较强的敬业精神

物业管理的基本特征是在法律法规规定的范围内从事环境、设备设施的管理，为授权管辖范围内的人提供全方位的服务。一个专业管理公司所管理的小区或办公楼、学校、医院，其有形资产动辄百万、千万，甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人的活动，简繁相间，难易互见，管理者的敬业精神，显得尤为重要。

管理者的敬业精神包括：

1．强烈的使命感。商业社会中，人类的许多活动都是价值的体现。平时，报纸上常刊载对物业管理公司的投诉信函。这其实稍加研究便可以发现，投诉最多的是那些仅仅翻牌的公司，或者是发展商自己凑合成立的公司。相比较之下，对业主或发展商委托竞标的项目，许多物业管理公司在接标后能努力管好，受到赞誉。除了他们技术水平高，实力强外，意识在起作用。的确，日常的工作中有很多问题，各种矛盾，能确立起一种为业主服务好的使命，话就好说，事就好做

2.高度的责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己的事来办，甚至做得比自己的事还好。有了这种责任心，就会去研究问题、解决问题，就不会去扯皮。水管裂了，不会先去寻找谁承担责任，而是先解决问题。3．团队精神。物业管理涉及的面很广，需要的知识结构复杂。有人说，物业管理要解决的问题“上至天文地理，下至鸡毛蒜皮”，一点也不为过。但一个人的精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队精神”，就没有解决不了的问题。对复杂设施、设备的管理，外包是一项常见的方式，但如不能与协作方之间发扬“团队精神”，恐难把事做好。

二、物业经理应具有良好的心理素质

物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅的小区和涉外公寓，每天面对的有腰缠万贯的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艰辛的市民。他们对待物业管理人员的态度有的亲热有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顾。而在日常事务的处理过程中，对业主和用户的要求和服务，以及与政府行政部门的交往中，我们对事物的看法也常常不尽一致。如果没有良好的心理素质往往容易出现偏差。因此，以下几点显得非常重要：

A:精神境界要高。物业管理不是简单的看门、扫地、通阴沟。作为物业管理服务行业的工作人员，他们具有特定的专业知识和技能，在人格上与其他人都是平等的，只是社会分工不同而已。

B:礼貌待人是物业管理人员必备的素质。不管在什么情况下，对周围的人，要以礼相待；对周围发生的事，只能多观察，多分析，决不议论，这一条非常重要。

以平常心对待不平常的人和事。人家有的，我们不必也有；人家没有的，我们也可以有，也可以没有。

D:要处理好各方面的关系。与业主和租户的关系，与员工和领导之间的关系，与相邻单位和政府行政部门，等等，都要处理好关系。

三，物业经理要有精湛的管理技能

物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现，而且要做得尽可能地有效。一般来说，通过努力，管理目标是不难实现的但要管理得非常有效，我们是必须要有精湛的管理技能的，而且这一点决不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多实践外，还要不断提高自身的文化修养和专业业务水平。物业管理是一件很复杂的工作，涉及的面很广，从建筑结构到机械设备，从田园绿化到人的行为举止。如果没有良好的管理技能，很难胜任优秀的管理项目。管理技能涉及的方面有：

小区、楼宇的建筑结构，供电、供热系统，水处理系统，通讯系统，保安、绿化、清洁、财务的管理，人的管理，等等。其中最为困难的是人的管理。人是具有思想的，而人的行为方式又是随时间、地点的不同而变化的。如何对人的行为进行规范和管理是一大课题。管理处的员工，尤其是管理处的负责人，要不断更新自己的知识结构，学习一些管理学、社会学、心理学、法律和法规、甚至美学，将会受益无穷。

四、物业经理要具有十足的经营头脑

无论时小区、写字楼、高档公寓等，作为项目的首要人员必须要掌握好一个原则，时刻考虑到如何让员工过的好点，考虑好项目的整体经营运作状况，没有好的收缴率就没有好的收入给员工，那么这位项目经理就是一位不合格的领头羊。其他做好了则也是不及于是，哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人，同样也无法做好一位领头羊的团队首领。

五、物业经理要有超前的服务意识

纵观过去的廿世纪，工业革命和四十年代以后的科技革命给人们的生活和意识均产生了巨大的冲击。我们知道，工业国家用了将近几个世纪所经历的变革，我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展，作为物业管理主要对象的人的要求越来越高，超前的服务意识显得极为重要。

例如，楼宇小区的智能化。这不仅仅是个监、控管理的问题，还能使人的生活和信息的获取更为便利和及时。健康和人的生命越来越成为人们关切的主题。因此，安全防范、环境绿化、消除污染，成为摆在物业管理公司和全体从业人员面前新的课题。服务的时效性。时间就是生命，时间就是金钱，已不再是文学作品里的用语，而是人们切切实实感受到的事实。信息革命已将这一概念大大强化了。诸如此类，不一而足。因此，我们的服务方式和方法必须跟上科技发展的步伐，跟上信息革命这一时代的节拍，要有所创新，要不断研究新问题，解决新问题……

一、园林苗木过冬工作

入冬前，物业管中心根据今年的气候特点和绿化苗木生长习性，特别是针对今年新种植物、草坪，采取多种措施，全力做好冬季苗木管护工作。目前，物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作，树木石灰水涂白工作。

为保障已栽、新植、补植花卉苗木的成活和安全过冬，物业管中心早动手、早准备，在入冬前做好了冬季绿化防寒工作，同时，抽调精干力量，加紧对花卉苗木的防冻水浇灌，增强树木的防冻性，满足植物休眠需要。另外，还对物业管中心的树木进行石灰水涂白，提高树木抗寒性和抗虫性，加强对树木的科学保护。

今年，我物业管中心在力争创建园林小区为目标，大力开展绿化美化活动，取得了丰硕的成果，必须做到保持和延续。

二、消防安全工作检查

针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患的问题，物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目的全面消防安全检查，消除火灾隐患。同时，如果部门主管可以结合检查，进行一次“消防安全”专项的在岗职工培训。用以达到提高职工 “消防安全”防范意识，增加火灾安检、处置能力的目地。

消防安全检查范围：

安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统，并且不留死角。

安全检查标准：

安全检查标准应附和本小区消防设施、设备，消防报警监控，消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附和消防法规规范。

安全检查过程：

在进行安全检查过程中，应有“安全检查记录”和“整改处置方案 ”，并有“整改复检记录”。

安全检查记录：

“安全检查记录”和“整改复检记录”，并有部门主管签字。

完成检查工作：

检查工作完成后，应在规定时间之内，将“安全检查记录”和“整改复检记录”上报公司办公室。

邀请公司领导：

物业部门主管可根据本小区具体情况，邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收的工作，加强物业管理责任。

三、冬季设施、设备安全检查：

部门主管负责组织本部各部门经理、主管，针对管辖项目设施、设备及环境情况，编制“冬季安全检查计划”。

冬季安全检查计划需涵盖：供暖系统(入户抄燃气表底数)、供水系统、户外水管、户外配电箱(柜)、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容。

冬季安全检查计划要求：

(1)检查范围、内容、目标明确。

(2)检查标准附和相关规定。

(3)有明确完成时限。

(4)明确检查人员。

(5)有不合格问题处置及整改预案(方法)。

(6)有检查工作记录，并有部门主管签字。

(7)检查、整改工作记录应存档保存，保存期限应在一年以上。

检查工作实施：

检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。

检查工作需“按检查标准”逐项认真完成，并有专人记录。

检查工作最好应有“动员”、“总结”工作程序，并有完整记录。

检查工作汇报：

检查工作完成后，部门主管应在规定时间之内，将“检查整改工作记录”，上报至公司指定主管部门。

四、冬季除雪工作预案

进入冬季前部门主管应针对管辖小区道路情况，通行安全保障等要求，编制冬季除雪工作预案。

预案应包涵“雪天预警”，“除雪设施、设备、工具、用品”，“除雪区域”，“提前到岗规定”，“清早除雪人员”，“底商门前三包协议”，“除雪复检规定”，“违规处罚规定”等。

五、冬前安全工作公司复检：

物业公司应指定组织专人负责对所在管理项目入冬安全工作进行检查、复检，然后形成评价报告，签字后存入物业管理档案。其复检结论还可纳入公司管理人员绩效考核之内。

成都XX物业管理有限公司又一次向业主发了催告函，其服务的XX小区内一套别墅的业主5年多欠缴物业费5万多元，产生的“滞纳金”则高达55万余元。

业主拖欠物业费如果没有可原谅的情节，确实是错误的，应该补交并且进行适当处罚，甚至列入诚信档案。但现在的问题是，5万多元却在5年后变成了5

5“滞纳金”，“滞纳金”是按购房时签订的前期物业服务合同产生的，“逾期之日起，按每日1%收取滞纳金。”

在这里有两点需要说明：

一是把拖欠物业费增加的罚款叫作“滞纳金”是不妥当的，“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，包括依法应交的税款，或者国家行政机关依法收取的罚款。业主欠交物业费不存在国家法律和行政处罚的含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金。

二是，物业费违约金的合同是否经过合法的程序签订？如果只是物业部门预先印制的格式条款，新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消

1%收取的“滞纳金”显然属于无效霸王条款。

那么，业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢？《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这就是说，违约金是因为违约给对方造成的损失而已。

业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。同时，根据最高人民法院对民间信贷最

息24%的上限。上述物业费由5万变成55万，显然不符合规定。

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用，对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高，可以向法院申请调整违约金的数额。

这里还有两个问题：一是对于物业部门明显违法的合同，应该提早说“不”。例如对于物业合同产生的程序，必须经过规范的程序，而不是由物业单方面说了算，拿格式条款来让业主签字；二是对于物业合同还应该进行合法性审查，像这种按天加收滞纳金的规定就应该及时取缔。

更重要的是，地方政府要通过立法，填补社会管理方面的漏洞，例如规定经营服务部门收取违约金的标准，让法律明确起来。江苏省在这方面的立法就走在了前面。《江苏省消费者权益保护条例》规定，因消费者逾期未支付费用，公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用的数额。这样一来，服务部门加收的违约金就和《行政强制法》中“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定一致起来了。

社会公共服务部门，除了实现经营指标，还应该坚持社会服务的公益性，不能随意增加消费者的不合理负担。江苏省的上述举措值得在全国推广。

记者：常青村 来源：北京青年报

法院对物业费纠纷中滞纳金如何裁判？

是物业费问题仍然是业主与物业公司之间一大矛盾，无独有偶，业主拖欠物业费也并非故意为之，耍赖皮，多数是因为物业公司提供的服务不符合要求，或者物业费收取不合理。那么物业费都包括哪些内容呢？业主拖欠物业费，物业公司收取滞纳金（违约金）合理吗？法院对物业费纠纷中滞纳金的裁判又考虑哪些因素呢？

不同城市不同档次的小区对物业费的收取范围，收费标准并不相同，但是物业费的内容可以大致分为以下几种：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用。包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。

(2)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草坪地淋水等。

聘用管理人员的薪金:包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。

我们通过对裁判文书的统计、分析，将法院对于违约金支付的普遍意见总结如下：按照“谁主张，谁举证”的原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明：约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。（参见案例1）。

而物业服务合同中是否约定了违约金及相关计算方式是物业公司违约金请求权的前提条件。如果没有事先约定，法院会驳回物业公司的违约金请求。如果有事先约定，那么应区分以下情况进行处理：

（1）业主没有提出物业公司违约的抗辩，或提出的抗辩理由明显不成立的，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金的约定，那么法院会判令业主支付违约金；

（2）如果法院认定物业公司的服务存在较明显的瑕疵，即使这种瑕疵的程度不足以让业主拒交全部的物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒

“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或部分驳回。（参见案例2）

（3）如果物业公司存在较轻微的瑕疵履行，但整体服务质量良好，业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理，不能构成履行抗辩，法院也应支持物业公司的违约金请求。

在物业服务合同纠纷案件中，物业公司依据合同提出违约金的诉讼请求，业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整，如果按照“谁主张，谁举证”的原则，业主应对违约金高于物业公司的实际损失承担举证责任。但实践中，业主很难证明物业公司的实际损失，法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司的损失。物业公司若认为自己的实际损失更大，则需加以证明。法条链接

《合同法》解释

（二）规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

根据不告不理原则，当事人未主张违约金过高时，法院通常并不主动进行调整（参见案例3）。从合同性质分析，违约金的约定是双方当事人意思自治的表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，包括法院在内的任何第三方无权以自己的意志施加影响。根据《合同法》114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少”。那么，在当事人未申请调整情况下，法院主动调整（参见案例4）不仅没有法律依据，也有违私法自治原则。

对于调整后的标准，实践中存在多种做法，其中比较常见的有以下3种: ①适用中国人民银行同期同类贷款利率或利率基础上再上浮30%（这里上浮30%，相当于违约金为实际损失的130%）;②调整为“日万分之五”或“日万分之三”(参见案例5)；

300元、500元、800元等具体金额的违约金。

根据我们的大数据分析，吉林省法院普遍采取第①种标准，但对于是否上浮30%不太统一。

我们认为，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于过高的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整为宜。

对于是否上浮和上浮的比例，根据《合同法》解释二，“适当减少”意在说明无需将违约金调整到与损失相

平，可以兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决，如果业主“恶意拖欠”，可以上浮一定比例，但应以上浮30%为限。

第五篇：物业项目预算

一、综合管理费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）

管理服务内容：

（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；

（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；

（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；

（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；

（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。管理服务标准：

（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（2）每年一次；

（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行；

（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备；

（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；

（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。收费标准：0.089元/月/平米

测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2.装修管理服务费 服务内容

（1）维护公共安全和公众利益；

（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；

（3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案；（4）每日巡查装修施工情况；

（5）对装修中的违规行为及时劝阻。

服务标准

（1）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（3）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；

（4）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。收费标准：0.029元/月/平米 测算依据：管理员2名2500元/月计，工资为5000元，福利700元，月总费用5700元

二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]

1、人员管理费

收费标准：0.031元/月/平米

测算依据：以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月计，月工资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。

2、供配电系统维护费

服务内容包括：

（1）保持配电房清洁卫生；

（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；

（3)委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；

（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；

（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；

（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。服务标准包括：

（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（2）每日检查一次；

（3）每年测试、试验1次；（4）每年进行2次；

（5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；（6）每年检测1次；（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；（9）每月检测1次；

（10）每日填写运行记录并归档备查。收费标准：0.138元/月/平米

测算依据：供电系统年检费15000元，维保费18000元，每年总费用33000元。备 注：专指小区内专用供配设备

3、道路系统维护费

服务内容

（1）车行道路路况检查与维护；

（2）道板路面与人行通道检查与维护；（3）交通标志的检查与维护。

服务标准（1）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；（2）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；（3）交通标志与交通设施齐全、完好。收费标准：0.063元/月/平米 测算依据：道路系统每年维护费15000元。包括损坏面积不超过1平方的材料费

4、给水系统维护费

服务内容

（1）检查与维护水池(箱)及部件；（2）饮用水水质检验；（3）水泵维护与检查；（4）给水管网维护。服务标准

（1）每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；

（2）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；

（3）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；

（4）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。收费标准：0.188元/月/平米

测算依据：每年水箱清洗、检测费15000元，水管防冻、油漆费30000元，每年总费用45000元。

备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。

5、排水系统维护费

服务内容

（1）雨水管网检查与维护；（2）污水管网检查与维护。

服务标准

（1）楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；

（2）每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。

收费标准： 0.167元/月/平米

测算依据：每年排水系统维护费40000元。

6、监控系统维护费 服务内容

对监控系统定期进行检查与维护。服务标准 每月一次，保持系统状态良好，工作正常。收费标准： 0.005元/月/平米

测算依据：每年监控系统维护费13000元。

7、消防系统维护费

服务内容

（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；

（2）检测消防管网水压；

（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；（4）消防监控室保持清洁；

（5）填写巡查工作记录，建档备查。

服务标准

（1）每月1次检查与维护，保证设备24小时正常运转；（2）每月检测1次，发现压力不够，马上检修排除故障；（3）每年演习1次；

（4）每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；（5）每日填写工作记录。收费标准：0.007元/月/平米

测算依据：每年消防系统维护费16000元。备 注：不包括材料费

8、照明系统维护费

服务内容

（1）路灯检查与维护；（2）楼道灯检查与维护。

服务标准

（1）路灯每3个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；

（2）楼道灯及开关每3个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。收费标准：0.007元/月/平米

测算依据：每年路灯检查和维护费6000元，路灯镇流器损坏100只50元/只计5000元，路灯损坏250只15元/只计3750元，路灯控制装置损坏100只25元/只计2500元，合计总费用17250元。备 注：包括灯泡损坏更新

9、避雷接地系统维护费 服务内容

房屋避雷接地系统检查维护。服务标准

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。收费标准：0.002元/月/平米 测算依据：每年避雷系统维护费5000元。备 注：不包括材料费

10、油漆粉饰服务费 服务内容

（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；

（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；

（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。服务标准

（1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；

（2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；（3）每年作局部清洗、粉饰一次。收费标准：0.008元/月/平米

测算依据：每年油漆粉饰费20000元。

备 注：阳台油漆粉饰服务费由受益人承担

11、建筑小品养护服务费 服务内容

假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。服务标准

每日保洁1次，每周检查一次。收费标准：0.003元/月/平米

测算依据：每年建筑小品养护服务费6000元。

三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据、（包括人员安排、用工用料分析）、备注]

1、乔灌木养护费 服务内容

树木、绿篱的修剪和病虫害防治。服务标准

（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；

（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点3M以上；（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。收费标准：0.016元/月/平米

测算依据：以绿化工人3名800元/月，月福利336元，每年农药、石灰费用6000元计，每月总费用3236元。

2、暖季型草坪养护费 服务内容

负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。服务标准

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。收费标准：0.006元/月/平米

测算依据：以绿化工人1名800元/月，月福利112元，每年农药、化肥、药械费用等3000元计，每月总费用1162元。

3、冷季型草坪养护费 服务内容 负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。服务标准

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；发生病虫害及时喷药。

收费标准：0.015元/月/平米

测算依据：以绿化工人1名800元/月，月福利112元，每年农药、化肥、药械费用等24000元计，每月总费用2912元。

4、花坛养护费 服务内容

花坛的养护服务。服务标准

在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在20％以下；每年花坛更换种植草花至少4次。收费标准：0.005元/月/平米

测算依据：以绿化工人0.5名400元/月，月福利56元，每年绿化费用6000元计，总费用每月956元。

5、水面养护服务费 服务内容

全面负责水面、喷水池的养护服务。服务标准

每日打捞1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞1次；每个月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。收费标准：0.037元/月/平米

测算依据：以绿化工人4名800元/月计，月福利448元，水面生态处理物资费每年45000总费用每月7398元。

6、绿化用水

收费标准：0.003元/月/平米

测算依据：绿化用水以每月500元计。

四、环境卫生服务费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月?平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]

1、人员管理费

收费标准： 0.013元/月/平米

测算依据：以清洁主管1名2200元/月计，月福利308元，月总费用2508。

2、垃圾清运费 服务内容

负责把垃圾运至垃圾中转站。服务标准

日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。收费标准：0.061元/月/平米 测算依据：以每月60车每车170元计，每月垃圾清运费用10200元，每年垃圾筒、垃圾袋费24000元，合计每月总费用12200元。

3、公共部位清洁费 服务内容

负责小区道路、庭院、停车场（位）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。服务标准（小高层和高层按省服务规范各分项最高级标准实施，多层按五级标准提供服务）

每日清扫道路(走廊、架空层)1次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；

楼道玻璃每月清洁1次；每两月清洁路灯1次；绿化带每日清扫1次绿化带；每日清扫1次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。收费标准：0.127元/月/平米

测算依据：以清洁工人26名800元/月，月福利2912元，每年清洁易耗品等20000元计，每月总费用25378元。

4、公共设施清洁费 服务标准

公共设施每周清扫(擦洗)一次。收费标准：0.011元/月/平米

测算依据：以清洁工人2名800元/月，月福利224元，每年清洁易耗品4800元计，每月总费用2224元。

5、袋装垃圾收集费 服务内容

负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。服务标准

每日上门收集生活垃圾2次。收费标准：0.031元/月/平米

测算依据：以清洁工人6名800元/月，月福利672元，每年清洁易耗品9600元计，每月总费用6272元。

备 注：物业公司不提供住户垃圾袋

6、卫生消杀费 服务内容

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划； 服务标准

夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀1次；灭鼠，每2个月进行1次。收费标准：0.006元/月/平米

测算依据：以清洁工人0.5名400元/月，月福利56元，每年药水（品）、机械费用等9600元计，每月总费用1256元。

五、物业管理区域内公共秩序维护服务费

（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、电池等)，（保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]

1、人员管理费

收费标准：0.062元/月/平米

测算依据：以安护领班9名1200元/月计,月工资10800元，月福利1512元，月总费用12312元。

2、出入口值班费 服务内容

安全护卫人员主出入口24小时值班、副出入口16小时值班。服务标准

制订值班制度；主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，当日移交相关部门处理。

收费标准：0.154元/月/平米

测算依据：以安保人员27名1000元/月计，月工资27000元，月福利3780元。月总费用30780元。

3、出入口车辆管理费 服务内容

对主出入口的车辆进行登记、管理。服务标准

安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。收费标准：0.017元/月/平米

测算依据：以安保人员3名1000元/月计，月工资3000元，月福利420元，月总费用3420元。

4、小区巡视费 服务内容

安全护卫人员在小区范围内24小时巡视。服务标准

（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于16次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员3人分3组共9人；（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。收费标准：0.154元/月/平米

测算依据：以安保人员27名1000元/月计，月工资27000元，月福利3780元，月总费用30780元。

5、小区监控费 服务内容

安全护卫人员24小时对监控设备进行监控。服务标准

24小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。收费标准：0.034元/月/平米

测算依据：以安保人员6名1000元/月计，月工资6000元，月福利840元月，总费用6840元。

6、停车场管理费 服务内容

安全护卫人员24小时对室内停车场监控。服务标准

对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每1小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。收费标准：0.205元/月/平米

测算依据：以安保人员36名1000元/月计，每月工资36000元，月福利5040元，月总费用41040元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。备 注：车辆的保管责任由停车协议另行约定。

7、消防管理与应急事务处理费 服务内容

专职消防与应急事务处理护卫人员24小时值班； 服务标准

专职消防护卫队每天区内巡视检查维护消防设备保障区内消防秩序； 应急事务处理小组每月组织应急训练； 按规定程序处理区内突发事务； 收费标准：0.11元/月/平米

测算依据:以护卫人员17名,1100元/人/月计,月工资18700元,月福利2618元,月总费用21318元。

六、公共设施设备、部位及场地水电费 收费项目：公共设施设备、部位及场地水电费 收费标准：0.024元/月/平米，每月4800元

七、办公费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）]

1、办公用品费用 0.024/月/平米/每月4800元

2、交通费 0.008/月/平米/每月1600元

3、宣传广告费 0.006/月/平米/每月1200元

4、公共交际费 0.005/月/平米/每月1000元

5、节假日美化费 服务内容

在小区主要场所摆放盆花。服务标准

国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。

收费标准：0.004元/月/平米 测算依据：每月800元

6、社区活动费 服务内容

定期组织社区联谊活动。服务标准

每年组织1-2次由小区居民参与的健身、联谊活动。收费标准：0.006元/月/平米 测算依据：每月1200元

7、培训费 服务内容

员工岗位培训与业务培训。服务标准

制订员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。

收费标准：0.01元/月/平米 测算依据：每月2000元

8、通讯费 服务内容

24小时接收住户信息。服务标准

设立24小时服务电话受理住户来电；设立接待服务中心接待来访、受理业务、提供多种特约服务项目，对委托服务电话回访、上门回访并有详细记录。收费标准：0.038元/月/平米

测算依据：服务接待人员6名，900元/人，计月工资5400元，月福利756元，通讯费1500元 /月，月总费用7656元。备 注：不含福利费。

9、业主委员会经费按0.001元/月/平米计不足部门从经营费中提取。

10、杂项支出费

收费标准： 0.008元/月/平米 测算依据：每月1500元

八、公共设施保险费 [收费项目、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]

1、财产保险

收费标准：0.04元/月/平米 测算依据：以每个住宅小区公共资产为800万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为8000元。

备注：对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。

2、公共责任险（亦称第三者险）收费标准：0.03元/月/平米

测算依据：园区某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3‰。

备 注：此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。

九、物业管理单位固定资产折旧费

收费项目：物业管理单位固定资产折旧费

内 容：配备必要的办公设备，提高服务效率； 收费标准：建立台帐，按规定计提折旧。按实结算

十、法定税费 项目：

1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等10—12%支出总额

2、佣金企业应得合理利润8—10%支出总额

3、税金营业税、城建税、地方教育附加5.55%管理费用、佣金总额 综合上述费用总计为2.00元/月/平米。

注：

1、本预算中各分项费用与对应的标准参照苏州市物业服务费用定额指导标准制定。

2、本预算中具体保洁服务标准按省标中最高级服务标准提供。

3、本预算中不含电梯运行电费与二次供水压泵运行费用。

4、本预算不含甲方的供热水设备维护运行费用。

5、本预算中管理人员、服务接待人员的福利按月工资14%提取。