区分所有权案例分析

第一篇：区分所有权案例分析

案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？

案例二：张大婶住在某住宅大厦临街房的二楼，随着一楼罗某将自家住房租给外地人作餐饮经营后，张大婶的每天都要忍受难闻的油烟和嘈杂的喧哗。为此，张大婶还有其他几位邻居都多次找到罗某协商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再进行出租，但均遭拒绝。而最近一次交涉，罗某更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝张大婶的理由。因此，张大婶颇感无奈，她不知道在多数邻居都同意罗某将住宅改为经营性用房的情况下，能否要求罗某将住宅恢复原状？

案例三：某开发商经批准开发居民高层公寓楼，先后有四百多位客户与该开发商签订购房合同，并在依约交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下入住该公寓楼。后开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉胶浇灌用水向楼层渗透，引起马某等居民的不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，丙赔偿损失。

问题：（1）本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？

（2）马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？

案例四：某小区，由于没有约定，开发商将59个规划用于停放汽车的车位、车库中的37个，以至少每个4万元的价格出售，引发全体业主不满，认为车位、车库应该归业主共同所有，从此双方纠纷不断。本案中应当如何确定车库车位的所有权？

1、对于区分所有人的建筑物（）

A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权

B.区分所有人得就共有部分请求分割

C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让

D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担

2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。建成后，双方约定，甲拥有前截上下两间房屋的所有权，乙拥有后截上下两间房屋的所有权。双方出入均由前截房屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。其后，甲将其所有的两间房屋租给了丙。现甲打算将其所有的两间房卖出，则下列说法中正确的是（）

A.甲和乙之间就该楼房形成按份共有关系

B.甲和乙之间就该楼房形成共同共有关系

C.乙有优先购买权

D.丙有优先购买权

3、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（）

A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意

4、某小区业主拟使用部分维修费用维修校区内的电梯和水箱，则下列关于业主表决情况的说法正确的是（）

A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意

5、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是（）

A.不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题

B.不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间

C.应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权

D.不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效

6、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是：（）

A．不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局问题

B．不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间

c．应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权

D．不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效

三、判断题

1、建筑区划内的绿地，属于业主共有。

2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属全体业主共有。

3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二篇：关于荒地所有权的案例案例分析

关于荒地所有权的案例案例分析一: 1983 年春,被告 A,B 随其父在野外开垦了一块荒地,种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题.至 1992 年时,两被告仅在此地边缘种植,其余大部分地未予种植.1994 年秋季.原告 C 在听他人说此地已几乎无人种植的情况下,遂与家人对此地进行了平整.1995 年春季,原告 C 准备在平整后的土地上种植时,两被告前来阻止,说此地是其早年开垦,这几年虽然未种,但 并没有放弃使用权.双方因此发生争执,后经镇司法所主持调解未果.1996 年春,C 又准备在此地进行种植时,发现地已由两被告种上,遂向区人民法院起诉,以此荒地是自己在 1994 年秋 开垦的,要求两被告归还此地的使用权.两被告答辩称:此地是我们早年开垦的,大部分地虽已经两年未种,但我们并没有放弃此地.原告去平整地时,我们已经讲明是我们的.我们考虑原 告出了一定的劳务,所以才让他种了一年.故不同意原告的诉讼请求.法院经审理认为:根据《中华人民共和国土地管理法》第 11 条,第 17 条之规定,非经国家有关部门的批准,任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用.因此,原,被告未经国 家有关部门批准,擅自开垦荒地,是错误的,对双方的诉讼请求不予支持.依据《中华人民共和国民法通则》第 81 条第 1 款和《中华人民共和国土地管理法》第 13 条的规定,该院于 1996 年 6 月 5 日判决如下:将原告 C 与被告 A,B 争执的土地收归国有.法律对荒地的所有权有无明确的规定?如果就荒地归属发生争议应当如何解决? 案例分析提示: 该案例的核心问题是荒地的归属权问题,根据相关法律规定和法院对该案的判决,可以了解我国法律关于荒地所有权的归属问题的规定.该案所涉案例虽然发生时间较早,但是不影响大 家对相关法律法规的理解,因为关于荒地所有权的法律规定,从土地管理法到新的物权法并没有实质性的改变.附相关法条: 《物权法》第四十八条 森林,山岭,草原,荒地,滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外.《土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有.农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地,自留山,属于农 民集体所有.第十六条土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理.单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间,个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理.当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉.在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状.关于土地使用权案例案例分析一: 2000 年 3 月,市国土局发布土地拍卖公告,对某市东进中路北侧国有土地进行拍卖,甲公司得知后,筹款参与竞拍,以 27.3 万元的价格竞购得 13 号地块 53.82平方米的土地使用权, 并与市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》 ,合同约定:土地使用年限为 70 年,该宗地的总体规划为建设商住用地.2000 年 8 月 19 日,甲公司领取了《国有土地使用权证书》 ,其中载 明:土地用途为商住用地,终止日期为 2070 年 8 月 18 日.2001 年,甲公司按照规划,在该宗地上兴建了四层楼房,其中一层用于商业经营,二至四层用于居住.2003 年初,甲公司从他人 口中听说商住用地属“综合用地” ,使用年限最长为 50 年,遂于同年 7 月以商住用地的使用年限最长为 50 年,而市国土局却将使用年限错误地定为 70 年,并以按 70 年的标准收取了土地出 让金为由,向法院提起诉讼,要求国土局退还“多收”的 20 年土地出让金.法院审理后认为,国土局与甲公司签订的《国有土地使用权出让合同》和甲公司领取的《国有土地使用权证书》均载明土地用途为“商住用地”根据国土资源部《全国土地分类》的相 关规定,该宗地的性质为“城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地” ,属于“住宅用地”的范畴,依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,其使用年限最 长为 70 年,国土局收取甲公司土地让金的标准符合法律规定.应当看样理解土地的用途,正确的区分综合用地和商住用地? 案例分析提示: 依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权的出让年限分别为:居住用地 70 年;工业 用地 50 年;教育,科技,文化,卫生,体育用地 50 年;商业旅游,娱乐用地 40 年;综合或者其他用地 50 年.综合本案前后提到的条件和说明,该土地应该属于综合用地的范畴,其使用期限应该是 50 年,而不是 70 年.国土局“多收”的 20 年土地出让金应该退还,并调整原已经签定的出让协 议书的相应条款,包括用途条款,年限条款和价位条款,修改土地使用权证书载明的年限.附相关法条: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育,科技,文化,卫生,体育用地五十年;(四)商业,旅游,娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年.案例分析二: 1993 年 11 月 23 日,原告(乙方)与被告土地局(甲方)经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》.合同约定:甲方将面积为 8939.77平方米的国有土地使用权,有偿出让给乙方用于 商业建设使用 40 年,土地出让金为 8045793 元.合同签订后 30 日内,乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的 15%作为合同定金,60 日内付清全部土地使用权出让金.乙方如逾期 30 日 仍未付清全部土地使用权出让金,甲方有权解除合同,并可请求赔偿.乙方付清全部土地使用权出让金后的 5 日内,依照规定办理土地使用权登记手续,领取《中华人民共和国国有土地使用 证》 ,取得土地使用权.合同签订后,原告于 1993 年 12 月 27 日给付被告土地局 400 万元.其中,含合同定金 1206868 元,土地使用权出让金 2793132 元.原告还向土地局提出书面申请称,因资金周转困难和 冬季无法施工,请求将未付的土地使用权出让金延缓至 1994 年 4 月 1 日付清.土地局同意了原告申请,并于 1993 年 12 月 28 日给其核发了国有土地使用证.但是,原告并未于 1994 年 4 月 1 日付清尙欠的土地使用权出让金.后经土地局多次催促,仍未履行.土地局遂依照当地关于出让转让暂行条例实施办法中关于“受让方不履行合同的,出让方可以依法解除合同,所支付的定 金及出让金不予退还”的规定,于 1994 年 9 月 30 日决定;解除 1993 年 11 月 23 日与原告乙方签订的《国有土地使用权出让合同》 ,收回该合同约定范围内的土地使用权,所发土地使用证注 销登记,原告已经支付的定金 1206868 元和土地使用权出让金 2793132 元不予退还.10 月 24 日,原告收到解除合同决定的通知书,与土地局多次协商,但均无结果,遂提起诉讼.法院应当如何处理原告支付 400 万元的出让金? 案例分析提示: 虽然当地政府有关于出让转让暂行条例实施办法中有关于“受让方不履行合同的,出让方可以依法解除合同,所支付 的定金及出让金不予退还”的规定,但本案中原告交付的 400 万元中有一部分属于出让金,因此应当看作部分履行了 合同,而非“不履行合同”.被告土地局不能以原告未履行合同为由,对其定金及出让金一律不予退还.法院应当判决 土地管理局退还出让金,但对于定金部分则不予返还.附相关法条: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十四条 第十五条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金.逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿.出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权.未按合同规定提供土地使用权的,土地使用者有 案例分析三: 厦门市中级人民法院(1996)厦门初字第 2 号民事判决书认定: 黄振煌与第三人陈和基原于 1985 年 1 月 1 日共承包县后村委会 50 亩场地种植经营, 双方签订一份合同书, 每年承包款为 3000 元,承包期为 30 年,并且约定国家需要征地时,土地底款归村委会所有,青苗赔偿款,村委会分 4/9,承包人分 5/9.1986 年初,黄振煌,陈和基与新疆建设兵团农业建设第一师十团建立联 营关系,共同经营种植厦门天山葡萄试验场.1987 年 1 月因陈和基迁居香港未参与投资,同年 7 月,十团将其股权转让给黄振煌,陈和基获悉后要求与黄振煌共同经营该试验场,双方便于 1989 年 6 月签订《共同承包天山葡萄试验场协议书》 ,双方约定由陈和基分期补付给黄振煌投资款 102550 元.之后,陈和基先付给黄振煌 57300 元.同年 10 月 15 日,陈和基提出退伙,双方 又签订一份《转让经营协议书》 ,约定黄振煌退还陈和基的全部投资款,试验场的种植由黄振煌自主经营,自负盈亏,黄振煌与十团的关系与陈和基无关.之后,黄振煌与陈和基就返还投资 款发生纠纷,经厦门市湖里区人民法院调解,纠纷解决.嗣后,黄振煌承担返还十团的投资款的全部债务,于 1994 年 11 月 30 日签订了《有关厦门天山葡萄试验场转让后的有关经济协议决 断证明》 了结了双方的债权债务关系, , 该试验场由黄振煌一人经营.1994 年 1 月因国家建设需要, 黄振煌所经营的果园被征用, 国家付给征地补偿款 3230090.28 元, 其中青苗补偿款 39513.98 元,地上物补偿款 3170090.30 元,水利设施补偿费 19338 元,误工补贴费 2000 元.全部款项县后村委会交给黄振煌 9 万元外,其余均占为己有.黄振煌多次找县后村委会交涉付款,县后村 委会均以黄振煌与陈和基有纠纷为由,予以拒绝.黄振煌诉至法院.权解除合同,并可请求违约赔偿.1 厦门市中级人民法院认为,黄振煌在其独自承包县后村委 50 余亩土地种植果树过程中,因国家建设需要而被征用,现国家付给有关征地补偿款,根据征地补偿的有关规定,属于原告应 得部分应归其所有,现被告以原告合伙人提出异议而拒付补偿款没有道理,原告要求被告按照双方的约定支付青苗补偿款等项及追索延付的利息损失,理由充分,应予支持.第三人原与原告 合伙承包种植果园,但已于 1989 年 10 月经双方协商退出合伙经营,经法院调解书确认,并已执行完毕,现提出仍享有与原告同等的征地补偿受益权,理由不能成立.故判决:县后村委会在 判决发生法律效力后 7 日内,支付原告 2221982.70 元及利息;驳回第三人陈和基的诉讼请求.福建省高级人民法院(1996)闵民终字第 38 号民事判决书认定的事实与厦门市中级人民法院上述判决认定的事实基本相同.终审判决认为:国家因建设需要征用黄振煌独自承包经营的 果园,依照有关法律规定,应对其种植的葡萄,果树及其种植经营所需的地上附着物等给予补偿.县后村委会则因该地块的征用而获得了国家给予的土地补偿费,劳力安置补偿费,水利设施 补偿费,误工补偿费,此外在一审判决县后村委会应付还给黄振煌的补偿款中,已扣去原双方约定的 4/9 的青苗补偿费,以及其应得的部分场地平整换土补偿费等.因此县后村委会上诉主张 再参与分享国家付给黄振煌个人的上述补偿费,缺乏法律依据,不能予以支持,县后村委会应将领取的补偿费中属于黄振煌的部分返还黄振煌.陈和基于 1992 年已退出合伙承包经营,其主 张共分国家付给黄振煌个人的上述补偿费,亦不能予以支持.故原判决适用法律正确,除纠正部分判决表述不当外,维持原判.法院的判决依据何在?应当怎样公平,合理地分配国家征收集体土地的各项补偿款? 案例分析提示: 法院判决依据在于土地承包经营权的补偿权.根据《农村土地承包法》的相关规定,承包方享有补偿权.应根据法律规定和合同规定给予承包人公平合理的补偿.附相关法条: 《农村土地承包法》 第十六条:承包方享有下列权利:(一)依法享有承包地使用,收益和土地承包经营权流转的权利,有权自主组织生产经营和处置产品;(二)承包地被依法征用,占用的,有权依法获 得相应的补偿;(三)法律,行政法规规定的其他权利.案例分析四: 原告北京某集体公司的工人李某,于 2002 年 4 月,与被告王某签订了买卖房屋契约,王某将其所有的坐落于通州区某村的北房 5 间,东厢房 3 间,棚子 2 间及院墙以 2 万元的价格卖给 李某.契约签订后,李某给付了购房款,并于 5 月 16 日到通州区某镇村镇规划建设办公室变更了此房宅基地的使用权人.王某因新房尙未装修,要求在此房内居住半年,李某应允.半年后, 王某未将此房屋钥匙交给李某,李某一直未在这所房屋内居住.法院认为,农民的住宅不得向城市居民出售.李某是城市居民,其购买农民王某位于农村宅基地上的房屋的行为违反法律的规定,故依法宣告双方签订的买卖房屋契约无效.类似本案中农民的住宅向城市居民出售的状况较为普遍,应当怎样解决比较合适? 案例分析提示: 随着农村劳动力向城市的流动,农民的宅基地的流转问题也提到议事日程,即要初步健全和完善农民集体土地使用权的转让等法律制度.根据本案事实,宣告房屋买卖合同无效合理合法.实际上,北京市二中院在 2007 年 12 月 27 日判决的“北京宋庄画家村案例” ,与本案非常相似.这类案例说明在我国目前的经济发展形势 和法律规定现状下,城市居民购买农民宅基地上的房屋不会合法化.附相关法条: 《物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得,行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省,自治区,直辖市规定的标准.农村村民出卖,出租住房后,再申请宅基地的,不予批准.关于房地产共有权案例案例分析一: 双方系争的被拆迁房屋原是李某外公外婆租赁.他们去世后,李某的父母搬入并由李某父亲承租.李某夫妇及其女儿三人户口随之迁入,女儿就读于上海,一直住在该处.李某夫妇在南 京上海梅山冶金公司工作,在该地单位曾经分配过住房,并已经以其妻子为产权人按公有住房出售的规定购买.其妻子几年前回沪.被拆迁的房屋为面积相当的可分门进出的两间,分别由李 某父母与李某妻女居住.现在,该处的房屋动迁,其父亲共得到 54 万元的补偿款.李某要求分得一半的补偿款,但遭到拒绝.在无奈之下把老父亲告到法院.法院认为,李某及其妻子不是 同住人,认定其女儿为同住人.现在李某父亲愿意给孙女 10 万元,给李某夫妇 6 万元,与法无悖,判决予以准许.法院的判决是否合法?为什么? 案例分析提示: 应该说该案的判决符合法律规定.综合本案的情况看,李某夫妇对被动迁房屋既没有租赁权,也没有居住权,所以在该房屋动迁时,李某无权取得动迁的补偿.但李某之女为未成年人, 户口在被动迁房屋内,而且事实上在该房屋居住多年,有一定的居住权,所以其居住权应该得到一定的补偿.李某父亲自愿给孙女 10 万元,基本可以看作对李某之女的居住权的补偿.但李 某之父对于李某的补偿,法律不予保护,也并不禁止李某父亲自愿进行补偿.实际上该案涉及居住权的问题.该案判决依据为民法通则,合同法,未成年人保护法等法律的相关规定.另外结合本案大家需要了解物权法为何未对居住权进行明确规定.物权法草案四次审议稿第十五章对“居住权”作了规定.这一权利被界定为,因各种原因为家庭成员以外的人设立的长期居住的权利,并不适用婚姻家庭,租赁所产生的居住关系.而 在物权法草案五审审议稿中,鉴于居住权的适用面非常窄,删除了有关“居住权”的规定.删除“居住权”的相关规定,并不代表公民“居住权”不受法律保护.规定公民的“居住权”,其实是对这种环境下其余家庭成员居住权利的一种保护,属于人权保障范畴.而从我国现 今的实际情况考虑,“居住权”的保障问题其实已经得到解决.我国的《合同法》涉及租赁合同的法律规定以及最高人民法院就此作出的司法解释明确提出了“买卖不破租赁”以及“承租人优先购买权”的原则,已经给进城务工人员给予了足够的居 住权法律保障.而《未成年人保护法》,《妇女权益保障法》等相关法律规定也给家庭成员的居住权提供了足够的法律保障.并且,现今解决住房问题已经是政府的公共职责之一,属于社会 保障体系范围,再要单独在《物权法》中予以保障,可以看成是立法资源的一种浪费.案例分析二: 原告等诉称:原告居住的楼房,底层为被告所有,二层以上的产权为原告等所有.被告擅自在其底层拆改装潢,为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外,用膨胀螺栓把槽钢固定在 楼房框架和四周墙体上,明显加大了楼房主体的负荷.被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂,层面渗水,水管漏水,严重影响了原告等的居住安全.被告的行为侵犯了原告等作为产权人的 合法权益.请求判令被告恢复房屋原状,并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施.被告辩称:被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造,所有工程都是经过有资质的设计单位设计,报有关行政机关批准后进行的,并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认 可,根本不侵犯原告们的权利.原告们所称的损害是楼房质量问题,与被告的装潢改造无关.原告们所诉无理,应当驳回.一审法院认为:原告等户与被告属不动产的相邻各方,应当按照法律的规定正确处理好相邻关系,共同维护所在楼房的安全.被告在自己的产权范围内增建夹层,新的方案是由有资质 的部门设计,并得到建设工程规划和抗震,消防等行政主管机关的审核同意.被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工,楼房的安全是有保障的.原告等主张二至六层房屋的 损坏是因被告增建夹层所致,被告已经提供了与己无关的证据,原告等再没有提出反证.对原告等基于这一理由提出的诉讼请求,法院不予支持.法院的判决是否符合法律规定?为什么? 案例分析提示: 法院的判决不符合法律规定.根据, 《物权法》70 条,71 条,84 条,85 条,91 条,92 条相关规定,原告与被告既是相邻权人,又是对楼体框架相连部分的共有权人.被告对楼体框架和墙体四周等共有部分进行处分, 应该取得全体共有权人的同意.对自己产权范围内的处理,也应该以不影响相邻方的权益为限.本案中被告虽有批准证明,但并没有确切证据证明是在严格监督下按照批准的施工质量标准组 织施工的.所以被告应承担相应的民事责任,支持原告的部分诉讼请求,由被告对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施.附《物权法》相关规定: 2 第七十条业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有,使用,收益和处分的权利.业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益.第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的原则,正确处理相邻关系.第八十五条法律,法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律,法规没有规定的,可以按照当地习惯.第九十一条不动产权利人挖掘土地,建造建筑物,铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全.第九十二条不动产权利人因用水,排水,通行,铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿.案例分析三: 2003 年 6 月,王某与李某出于投资的目的,共同出资购买了一处房产,并将该房出租给张某,租金收益双方按投资比例分享.由于房价一路飙升,王某与李某就该房是出租还是出售产生 分岐.王某主张出售,李某希望继续出租,以期获得更多投资收益.李某表示,王某若执意出售,自己愿意购买,但承租人也有意购买.按照《合同法》第 230 条规定,“出租人出卖租赁房 屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,”承租人认为其享有对该房的优先购买权.李某认为自己是该房的共有权人,也享有优先购买权, 双方为此各执己见.你认为应当如何处理本案的纠纷? 案例分析提示: 根据《民法通则》78 条和《物权法》101 条的规定和《合同法》230 条规定,共有权人和承租人都享有优先购买权.但共有权人的优先购买权利是物权上的优先权,承租人的权利是债权上的 优先权,物权优先于债权,基于物权的优先购买权就优先于基于债权的优先购买权,所以同等条件下,共有权人的优先购买权利优先.附相关法条: 《民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民,法人共有.共有分为按份共有和共同共有.按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务.共同共有人对共有财产 享有权利,承担义务.按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让.但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利.《物权法》第一零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额.其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利.《合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.案例分析四: A 与 B 是夫妻,有一子一女甲和乙.A 于 1992 年 12 月 30 日死亡.在 1991 年 5 月 30 日登记的房地产资料中有权利人为 A 的房产,即陈家宅 10 号,建筑面积合计 127平方米,但其中没 有记载土地使用的状况.1994 年 12 月 25 日晚,陈家宅 10 号因为意外的火灾而遭到严重的损坏,二楼全毁,一搂部分被毁.而后修复房屋的资金约 2 万元都是由甲承担.1999 年 12 月 26 日,陈家宅 10 号被动迁.由 B,甲,乙拆迁单位签订的拆迁补偿协议共同认可了原房屋的面积为 127平方米,评估价格为 36847 元人民币,并同意按照保留私房产权进 行安置.同日签署的“家庭配房协议”中约定:新房 4 号 203 室由甲作为权利人,4 号 602 室由乙为权利人,B 的户口留在乙处.按照拆迁协议,新配的房屋总面积为 134.36平方米,新房与 陈家宅 10 号面积差额 6.36平方米;新房的价格为 53997 元人民币,新旧房差价为 20004 元.另外新房的补差价的钱由甲和乙各半支付.现在,B 诉请法院要求分割动迁后的 4 号 203 室和 602 室的产权能否得到支持? 案例分析提示: B 的诉讼请求能得到支持.本案属于共有权物的替代后的分割问题.A,B 共同共有房屋陈家宅 10 号,其中 A,B 各拥有二分之一的权利,属于 A 的二分之一在 A 死亡后发生继承,由 B,甲和乙按份共有.关于两套 新安置房屋,应看作原来陈家宅 10 号的替代物,B 首先享有二分之一的权利;其次,在没有遗嘱继承的情况下,按照法定继承顺序,另外二分之一的权利由 B,甲和乙三位第一顺序的继承人 按份继承,各享其中三分之一的权利.对于甲修复房屋所用的资金和取得新房的差价补贴同样由 B,甲和乙按权利分额承担义务.附相关法条: 《物权法》96 条,97 条,98 条,102 条.第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务.第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外.第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担.第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权,承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权,承担债务,共同共有人共同享有债权,承担债务.偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共 有人追偿.关于建筑物区分所有权案例 案例分析一: 案例分析一: 2001 年 4 月 13 日,某号 601 室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后,开始对自己的房子进行个性化装修,在外阳台内贴了深红色面砖.不久,物业公司告知朱某,整栋房子只有 601 室突出一块深红色,与房子的整体色调不合,要求朱某将墙壁恢复原状.朱某认为,阳台是自用部位,自己在自用部位的墙面上贴红色面砖,既没有损坏建筑物,也没有影响建筑物的外貌, 因此不同意物业公司的要求.法院认为,自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位,包括卧室,客厅,厨房,卫生间,阳台,庭院以及室内墙面等.因此,朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖,是一种 个性化装饰,而非对外墙的损坏,遂作出判决,对物业公司的诉讼请求不予支持.法院的判断是否合法?为什么? 案例分析提示:法院判决合法.专有所有权人与一般所有权人所享有的权利应该是相同的,即具有绝对性,永久性和排他性.专有所有权人对其专有部分具有占有,使用,收益和处分的权能.对于侵犯专有部分权利的,有 权提出停止侵害,排除防碍,赔偿损失等民事请求.但是,专有所有权人在行使其权利的时候,为了全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任.例如,对建筑物的不当毁损, 未按照专有部分的本来用途和使用目的予以使用,随意改变通过专有部分的电线,水管,煤气管道等.本案朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖,是一种个性化装饰,是对专有部 分所有权的行使,而非对外墙的损坏,没有侵害其他业主的合法权益.附相关法律规定: 《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有,使用,收益和处分的权利.业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益.案例分析二: 星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于 1998 年 9 月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车 0.2 车位/户配建停车库.小区建成后,3 幢楼下建有连片整体地下车库,供有 59 个机动车泊位.2001 年 7 月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载: “使用权面积”和“其中分摊面积”都是 7697.6平方米.开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车.但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权.开发商以至少 8 万元的单价卖掉了其中的 37 个,其余车位则 被小区物管公司以每月 250 元的租金租了出去.为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主.开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权.2003 年 11 月,法院开庭审理后,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用.同时,根据土地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分 摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权.其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》 ,附属公共配套设施是商 3 品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更.由于被告并无证据证明车库的建筑成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已 经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则.再次,根据《江苏省物业管理条例》 ,配套使用的附属设施,附属设备,公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明.因此,被告以车库的建筑面积未分摊 给业主而有权另行处分的理由也不能成立.据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起 10 日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委 员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益.应当如何认定住宅小区地下车库以及引申出的小区道路,或者小区的会所等权益的归属? 案例分析提示: 法院判决合法,合情,合理.对共有权部分的权利是依据法律规定产生的,无论当事人之间是否有约定,不存在特别约定的情况下,应当依据法律和法规规定为共有.在共用部分中,某些为全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产,如公共楼梯,公共走廊,大门,小区道路,会所等,由全体区分所有人共同使用,不得将其确定为哪一部分区分所有人 专门使用.但也有一些共有财产,如地下停车场,专供某些区分所有人所使用的阳台,与一楼连接的庭院,是可以依据法律规定和区分所有人之间的共同约定,由某一个或数个区分所有人享 有排他的,独占性使用权的,这就属于专有使用权.该案发生在 2003 年.如果发生在 2007 年 10 月 1 日以后,那么可以直接根据<物权法>相关规定来解决该争议.附物权法相关规定: 第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属,由当事人通过出售,附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.案例分析三: 张女士,古先生及其女儿从美国回来后购置某号 201 室的一套房屋,一家三口是该房的房屋共有权人,某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位.2002 年 9 月 18 日,张女士与 物业理公司办理了房屋接收手续,同时双方签订了委托物业管理服务(居住)合同,住宅使用公约,小区装修须知各一份.“公约”和“须知”中均约定:阳台封闭须统一模式,统一规格, 统一材料,但对统一模式,统一规格,统一材料的具体内容双方并未明确.后张女士在装修房屋时,将阳台用塑钢窗封闭.物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料,样式与“公约”的约 定不符,影响了小区的美观,故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建.住宅使用公约对装修阳台样式,材料未作明确的统一规定,这对业主是否具有约束力? 案例分析提示: 在住宅使用公约未作明确规定的情况下,对业主不具有约束力.所谓的成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造,权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务.它不但是 财产关系,更主要的是管理关系,也是与专有所有权,共有权所有权紧密结合而不可分割的一种永续权.其表现为具有表决权,参与制定规约,选举及解任管理者等,同时承担相应的义务.随着建筑物向高空和多层发展,建筑物内部结构愈来愈复杂,各区分所有人之间的关系也随之而复杂化,因而完全由法律,法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系,看来是十分 困难的.最好的办法是借鉴国外的经验,要求在建筑物区分所有情况下,由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织.通过这个组织,召开全体所有人大会,订立规约,设置常设性的管 理委员会,管理日常事物,并解决因使用专有部分,共有权部分而产生的纠纷.一般来说,如果章程,协议无特别规定,那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系.本案张女士作为该小区的成员权人,在公约未明确统一规定阳台封闭的模式,规格和材料的情况下,有权决定自己家阳台的装修风格.附《物权法》相应规定: 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销.关于房地产相邻权案例 关于房地产相邻权案例案例分析一: 原告开发建造的京银大厦和被告开发的中商大厦相距 8 米.1995 年 10 月 26 日,京银大厦开工打桩时,中商大厦做基坑围护.在双方施工过程中,中商大厦的基坑支护体系出现险情.同 年 11 月 21 日京银大厦停止打桩.同时,区城市建设局施工协调小组组织专家对工地存在的问题进行调查分析,提出意见: 1.鉴于京银大厦打桩工期不能避开自身送桩深度 1.5 倍范围内相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期, 根据城建管有关文件的规定, 京银大厦打桩应采取有效的防护措施与监测手段, 并报城建局组织专家审查,经城建局批准才能开工打桩.2.据有关设计资料和现场踏勘,由于中商大厦支护体系设计不当及相邻的京银大厦打桩的影响,中商大厦的基坑目前处于危险状态,中商大厦应做好基坑围护的安全措施,原则同意京银 大厦施工单位制定的打桩安全防护方案,12 月 25 日京银大厦可恢复打桩.1995 年 12 月 25 日,被告致函原告,要求将京银大厦恢复打桩时间延至 1996 年 1 月 10 日,原告当即回函,称京银大厦自停工打桩已受到重大损失,在保留索赔的前提下,只同意于 1995 年 12 月 29 日恢复打桩.原告于 1996 年 2 月提起诉讼,称被告由于基坑支护体系设计不当,造成原告停工 38 天,要求被告赔偿因停工造成的经济损失 3945477 元.法院审理中,被告提出反诉,反诉原告认为造 成基坑危险是由于反诉被告违反有关规定打桩所致,要求反诉被告赔偿因加固基坑造成的损失.法院经审理认为:原告因其打桩工期不能避开自身送桩深度 1.5 倍范围内相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期,按规定应对打桩采取有效的防护措施与监测手段并报有关部门审查 批准才能开工打桩.原告认为造成其停工的原因是中商大厦基坑支护体系设计不当,应由被告承担民事赔偿责任缺乏依据,本院不予支持.另鉴于被告未及时做好基坑抢险工作,而要求原告将恢复打桩日期延长,原告因此将恢复打桩期,从 1995 年 12 月 25 日延长至 12 月 29 日,由此给原告造成的损失,应由被告予以补偿, 具体数额由法院酌情判定.被告由于本身基坑支护体系设计不当,因此中商大厦基坑出现险情与京银大厦打桩没有必然的因果关系,因此被告反诉要求原告赔偿因采取基坑防护措施造成的损失缺乏依据,法院不予 支持.据此,依照《中华人民共和国民法能则》第 6 条之规定,法院于 1996 年 8 月 14 日作出判决:(1)被告应在本判决生效之日起 7 天内一次性补偿原告经济损失 25 万元;(2)原告其余诉讼 请求不予支持;(3)反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持.案例分析提示: 该判决主要依据:我国的《民法通则》第 83 条对相邻关系的基本内容和责任形式以及处理相邻关系的基本原则作了一定的规范,即“不动产的相邻各方,应当按照有利生产,方便生活, 团结互助,公平合理的精神,正确处理截水,排水,通行,通风,采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失”.该案发生在 20 世纪 90 年代.当时的判案依据是民法通则的相关规定.而从 2007 年 10 月 1 日起, 《物权法》的颁布实施为此类案件提供了较为详细的相关规定.附相关的《物权法》法条: 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的原则,正确处理相邻关系.第八十八条不动产权利人因建造,修缮建筑物以及铺设电线,电缆,水管,暖气和燃气管线等必须利用相邻土地,建筑物的,该土地,建筑物的权利人应当提供必要的便利.第九十一条不动产权利人挖掘土地,建造建筑物,铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全.第九十二条不动产权利人因用水,排水,通行,铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿.关于房地产抵押权案例案例分析一: 1993 年 5 月 17 日,飞驰公司和万锡公司与鲁银典当行签订了《财产抵押合同》 ,约定两公司以其内江大厦第 3 层(买价 1207 万元)为抵押,向鲁银典当行贷款人民币 1000 万元,期限为 7 个月(19993 年 5 月 20 日至 12 月 20 日),月息 3%,抵押人于 7 月 20 日支付两个月利息,9 月 20 日再支付两个月利息,其余利息随同本金依次结清.抵押期满抵押人无力还款时,抵押物产权 归抵押权人所有,抵押权人有权处理抵押物,拍卖或租赁其价值无论高低与抵押人无关.贷款期满后,两公司未能偿还贷款,典当行于 1994 年 1 月 13 日诉至法院,要求按抵押合同履行.在 诉讼中,房价大幅度下跌,典当行变更诉讼请求,要求以房屋折价偿还贷款,而两公司主张按抵押合同履行.4 原终审判决认为,双方签订的实际是抵押贷款合同.典当行是经工商部门批准成立的非银行金融机构,其抵押贷款活动并不违反当时的禁止性规定,该合同为有效合同.合同中关于“抵 押期满抵押人无力还款时,抵押物产权归抵押权人所有”的约定,是表明债务人如不能清偿债务,则以抵押物折价抵偿的但保.因此,法院判决抵押的房屋归典当行所有.检察院抗诉认为,法院的判决适用法律错误,双方当事人在抵押贷款合同中的约定违反现行的法律规定.根据《民法通则》第 89 条第 2 项规定,抵押权是债权人就抵押物的折价款或变价 款的优先受偿权,并不是取得抵押物所有权的权利.在司法实践中,对当事人的这种约定应一律认定无效.案例分析提示: 该案虽然发生时间较早,但对于今天仍然有借鉴意义.本案的实质是说明流押条款的禁止.所谓流押条款就是在订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有.我国《担保法》对此作了禁止性规 定.但是,当事人约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有转移为债权人所有的内容无效,不影响抵押合同其他部分的效力.2007 年 10 月 1 日开始实施的《物权法》作出了与《担保法》相一致的规定,即流押的禁止.这种规定的原因在于,在借贷关系中,贷款人往往处于优势地位,这就可能要求债务人提供远远超过其债务数额的财产设定抵押,一旦债务人无法偿还债务,债权人就能以流押条款的约 定而获得额外的利益.这样不仅不利于保护抵押人的合法权益,也与民法规定的平等,公平原则相悖.附《物权法》相关规定: 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有.案例分析二: 1993 年 12 月,中国银行广东某市分行(以下简称中行分行)与该市东大集团股份有限公司(以下简称东大集团)签署了一批授信协议,根据该批授信协议,中行分行分别为东大集团项下的 12 份信用证发放贷款,共计美元 22309889.11 元.1994 年 1 月 20 日,东大集团向中行分行出具《财产抵押书》 ,承诺将东大电子城房产作为向分行借款及授信开证的抵押物,同时表示因电 子城在建尙未完工,等电子城完工后,将房产证办妥后补交分行.分行对此表示同意.1994 年 3 月 8 日,分行与东大集团就此共同签署《财产抵押书》 ,并上报市房产局.市房产局在《财产 抵押书》之上签署“同意按东大,分行以上意见办” ,并加盖了公章.为了确保此项抵押有效,应分行的要求,东大集团向市人民政府提交了《财产抵押申请报告》 ,有关领导在审阅后批示,此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证.2000 年 4 月 28 日,分行将其对东大集团的债权转让给了东方资产管理公司.2000 年 8 月 16 日,该市中级人民法院受理东大集团破产案,在债权人会议上,其他债权人对东方资产管理公司是否享有优先受偿权存有争议,就中行和东大集团之间就在建房屋上设 定的抵押是否成立和生效也有两种相反的意见:一种意见认为,东方管理公司不享有优先受偿权,另一种意见认为:东方资产管理公司享有优先受偿权.案例分析提示: 第一种意见认为,东方管理公司不享有优先受偿权,理由是(1)本案中当事人向市政府,房产局报批的行为不是抵押登记行为;(2)即使是抵押登记行为,也因违反当时的法律,法规的规 定而应认定无效.依据广东省人大常委会通过的《广东省抵押借款条例》第 11 条,以建筑物设定抵押权时,须凭建筑物产权证,而当时东大集团公司并无房产证书,且至今也未取得房产权 证书.这种意见有着强烈的地方性,局限性强,因此不具备一定的说服力.第二种意见较第一种意见更为合理合法.其理由是:(1)本案中当事人的行为,是一种意思表示非常清楚,明确的抵押登记行为;(2)该抵押行为合法有效.东大集团公司在设定抵押时, 虽然没有房屋产权证书,但已非常清楚地向登记部门说明了是在建工程,且该工程至今也无任何权属争议.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第 47 条明确规 定: “以依法获准尙未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定有效.” 当然,该案发生时间较早,如果发生在当前,物权法已经颁布实施,其中第 180 条和 187 条就相关问题已经规定的比较清楚,即“正在建造的建筑物可以抵押,抵押权自登记时设立” , 该问题已经不存在疑问.而且为了配合物权法的实施,北京市还就相关问题做了地方性的规定,即“市,区(县)国土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核实,其抵押部位必须是实 际完工部分”.附一《物权法》相关规定

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标,拍卖,公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备,原材料,半成品,产品;(五)正在建造的建筑物,船舶,航空器;(六)交通运输工具;(七)法律,行政法规未禁止抵押的其他财产.抵押人可以将前款所列财产一并抵押.第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记.抵押权自登记时设立.附二 关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知 各区(县)国土资源分局,各区(县)房屋行政管理部门,北京市国土资源局经济技术开发区分局,各房地产开发企业: 为规范我市在建工程抵押登记工作,保护抵押权人,抵押人及相关权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》(2001 年建设部第 98 号令)等有关法律法规的规定,现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下: 一,本通知所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程.继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行(包括其它法定金融机构)作为偿还贷款履行担保的行为.二,房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局(以下简称市国土局)及各区(县)国土资源分局负责办理.北京市建设委员会(以下称市建委)及各区(县)房屋行政管理 部门按照职责分工负责相关工作.三,未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记,需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况.市建委核实后为房地产开 发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明,房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市,区(县)国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续.四,未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间,市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理.房地产开发企业办理在建工程抵押登记 审批事项完毕后,方可申请预售许可.五,房地产开发企业申请办理《北京市商品房预售许可证》时,对预售项目已办理了在建工程抵押登记的,需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明.六,已取得《北京市商品房预售许可证》的项目,以未售房屋抵押的,需由提供贷款的金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地的市,区县建委,房管局申请查询拟抵押房屋未销售 情况.市,区县建委,房管局通过北京市房地产交易管理网查询后,为提供贷款的金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售(指未网上认购,网上签约)的证明.房地产开发企业和提 供贷款的金融机构凭此证明向市,区(县)国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续.5 市,区县建委,房管局在出具拟抵押房屋未销售证明的同时,在北京市房地产交易管理网上将拟抵押房屋进行限制.房地产开发企业在办理完成在建工程抵押登记后,需持《国有土地使 用证》,《土地他项权利证明书》原件,复印件和抵押权人同意抵押房屋销售的证明到市,区县建委,房管局办理网上解除限制和抵押确认手续.七,房地产开发企业销售抵押房屋的,在与购房人签订商品房买卖合同时,必须在《买卖合同》中写明房屋抵押情况并附抵押权人同意抵押房屋销售的证明.八,抵押期间,抵押房屋出售的,市,区(县)国土资源管理部门可以不分别办理抵押变更登记手续(购房人要求单独办理按揭贷款的,按购房人的要求办理),但每售出 3000平方米,抵 押当事人应申请办理已售出房屋及其占用的土地的抵押注销登记手续.该种抵押变更登记不改变原抵押登记的顺位.九,市,区(县)国土资源部门在办理在建工程抵押登记时应到现场核实,其抵押部位必须是实际完工部分.十,房屋已竣工验收或实际投入使用的,房地产开发企业应依法抓紧办理房屋初始登记,不得再按在建工程办理抵押登记手续.十一,已经办理在建工程抵押登记的房地产开发项目已竣工验收或实际交付的,房地产开发企业应在依法办理房屋初始登记后,向市,区县建委,房管局申请办理在建工程转现房抵押登 记.然后再向市,区县国土资源部门申请办理土地使用权抵押变更登记手续.十二,办理在建工程抵押登记时有关司法查封的问题按照最高人民法院,国土资源部,建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发 〔2004〕5 号)有关规定执行.十三,本通知自印发之日起执行,此前规定与本通知不一致的,以本通知为准.市国土局地籍处 二〇〇七年九月二十九日 关于房地产交易法律制度案例案例分析一: 原告顾某与被告杜某口头商议,由原告将自己拥有产权的房屋(建筑面积为 151平方米)以 58 万元的价格出售给被告.同年 8 月 12 日,原,被告出于少缴税费等原因,在签订由房地产交 易管理部门印制的《房屋买卖契约》时,将上述房屋的买卖价格议定为人民币 30 万元.该契约还载明:被告向原告预付购房定金 15 万元,本契约经房地产交易主管部门批准后,该定金可抵 作购房价款.同年 8 月 23 日,原,被告又签订了一份《房屋买卖契约》明确房屋的买卖价格为 58 万元,被告应在 8 月 31 日前向原告预付购房款 30 万元,原告在收到预付款后 2 日内交房屋钥匙给被 告,其余 28 万元房款在明年 3 月底前付清.该契约还载明:交至房地产交易主管部门,房屋总价为 30 万元的买卖契约只是办理房屋产权证过户之用,不作为双方买卖房屋的正式契约,无任 何法律效力.被告向原告支付了购房款 30 万元,原告也将上述房屋交付被告.原,被告前往房产交易所办理有关房屋买卖过户手续,双方按房价为 30 万元的买卖契约,缴纳了有关产权移转手续费, 契税等费用,以后,被告一直没有支付余款.在诉讼中被告杜某辩称:其为了向原告购房,确与原告订立两份房屋买卖契约.但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续,是按房价为 30 万元的契约申报的,该契约应受到法律保护.而 房价为 58 万元的房屋买卖契约,未获有关部门批准,是无效的,现原告已得到 45 万元,其中 15 万元属不当得利,应予返还.对于原告之诉讼请求要求驳回.在司法实践中是如何处理这类合同纠纷的? 案例分析提示: 根据《民法通则》第五十八条第二款第四项“恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的民事法律行为无效”的规定,该案例中原被告签订的房地产交易管理部门印制的买卖价格为 30 万元的《房屋买卖契约》属于“恶意串通,损害国家利益的民事法律行为” ,因此该合同无效.如果简单地按照合同无效来处理该案,而不考虑当事人的真实意愿和交易无效的社会成本,还会在现实生活中引起一系列的不稳定和社会资源的浪费.所以在司法实践中还应征求当事人的 意见,搞清买卖价格为 58 万元的合同是否是他们真实意愿的表达,如果原被告均承认该合同的真实有效性,那么在这种情况下,法院会发出司法建议书,承认该合同的有效性,并责令原被告按照 58 万元的成交价如实向房地产交易管理部门申报并缴足税,费.该案还可以依据合同法的有关条文来解释,其分析结果是一样的.当然针对社会现实中交易当事人的这种规避法律规定以减少税费的做法,房产交易管理部门做出了一些规定,以防范此类事情的发生,比如北京市房屋交易的价格评估制度,也就是说房屋 交易要在有一定资质的部门如房产交易中心等进行价格评估,然后以此价格作为依据进行交易,这样就避免了当事人为减少税费缴纳而采取非法手段进行交易的可能性.附相关法条: 《民法通则》第五十八条下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈,胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的的.无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力.《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈,胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律,行政法规的强制性规定.案例分析二: A 公司,B 研究所和 C 公司签订合同,成立赛艇倶乐部有限公司.注册资金人民币 1200 万元.A 公司投资 500 万元,B 研究所投资 24 万元,C 公司投资 676 万元(其中 200 万元以 100 亩国 有土地使用权作价投入).赛艇倶乐部有限公司获得《企业法人营业执照》 ,法定代表人为 C 公司的同一法定代表人.赛艇倶乐部有限公司连续三年经营亏损,累计亏损为 74 万元;C 公司占用赛艇倶乐部资金达 412 万元,另外作价 200 万元的 100 亩土地使用权未办理变更手续.股东会上的决议也没能落实.A 公司和 B 研究所把 C 公司和赛艇倶乐部作为共同被告诉至法院,请求判令:被告交足注册资金 200 万元;偿还挪用的资金;按出资比例分担被告赛艇倶乐部的亏损 324804 元.A 公司和 B 研究所是否具有诉讼主体的资格?为什么?本案纠纷应当如何解决? 案例分析提示: 根据 2006 年开始实施的新公司法相关规定,A 公司和 B 研究所具有诉讼主体的资格.应当支持原告的诉讼请求.这是新公司法增加和并有较大改动的股东直接和派生诉讼制度.根据本案的事实,C 公司未按照合同约定将土地使用权进行变更手续,而且挪用资金,这些都属于违反法律和章程规定损害股东利益的行为,因此股东可以间接或直接提起诉讼,维护赛艇倶 乐部有限公司和个股东的利益.法院受理该案件后,在查明事实的基础上,可以判令:被告交足注册资金;偿还挪用的资金;按出资比例分担被告赛艇倶乐部的亏损,并根据公司法 150 条的相关规定,判令有关责任人员承 担赔偿责任.附公司法相关法律条文: 第一百五十二条 董事,高级管理人员有本法第一百五十条规定的情形的,有限责任公司的股东,股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东,可 以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼;监事有本法第一百五十条规定的情形的,前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行 董事向人民法院提起诉讼.监事会,不设监事会的有限责任公司的监事,或者董事会,执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼,或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼,或者情况紧急,不立即 提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的,前款规定的股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼.他人侵犯公司合法权益,给公司造成损失的,本条第一款规定的股东可以依照前两款的规定向人民法院提起诉讼.第一百五十条 第一百五十三条 案例分析三: 董事,监事,高级管理人员执行公司职务时违反法律,行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损失的,应当承担赔偿责任.董事,高级管理人员违反法律,行政法规或者公司章程的规定,损害股东利益的,股东可以向人民法院提起诉讼.6 1999 年 4 月,吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同,使其遭受巨大损失为由起诉至法院要求确认双方签订的合同无效,大发公司赔偿吉安斯中心设计费 100 万元, 为履行合同支付的房租,电话费,工资 154547 元及孽息.经审理查明,大发公司在海淀区肖家河东村甲 1 号的土地系 1990 年依法征用的土地,虽尙未取得国有土地使用证,但其已实际享有该土地的使用权,1997 年 10 月 6 日,大发公司与吉安 斯中心签订合同书,根据合同约定,大发公司(甲方)将上述 75 亩土地使用权和地上建筑物的所有权转让给吉安斯中心(乙方),计价人民币 600 万元,甲方负责提供土地使用权现有的有关文 件,土地规划所需文字材料,为乙方提供办公用房 2 间,电话 1 部;乙方负责筹建敬老院,支付费用 600 万元及交纳土地过户相关费用等.若前期工作到位,甲方不与乙方合作,乙方有权不 交出批示文本,甲方每推迟搬迁一日,扣罚已付款的千分之一交乙方.同日,双方又签订合同附件一,附件二,关于合同有关问题的约定和协作型联营合同(松散型).在协作联营合同中约定 双方联合组成北京吉大联合公司,同时约定了联营项目及双方分工等.在关于合同有关问题的约定中,明确甲方将 75 亩土地使用权及地上建筑物所有权一次性全部转让给乙方,转让金额为 2505 万元(即合同书中的 600 万元和协作型联营合同中的 1905 万元).乙方保证按双方约定于 1998 年 9 月 30 日首次拨款 1500 万元,并同时签订办理过户手续.合同签订后,吉安斯中心于同 年 9 月 19 日,以大发公司名义向规划部门申报敬老院建设项目.1997 年 10 月 10 日,吉安斯中心与中城咨询部签订建设工程设计合同,其委托中城咨询部对北京市碧盛园敬老中心进行工程设 计,约定设计费为 100 万元,吉安斯中心已支付设计费 95 万元.1998 年 11 月 26 日,北京市规划管理局向大发公司发出审定设计方案通知书,同意在海淀区肖家河按审定事项绘制施工图, 在合同履行期间,吉安斯中心未给付大发公司转让费,大发公司亦未将土地使用权和地上物所有权交予吉安斯中心.另查,大发公司曾于 1994 年 9 月 26 日与北京市金鹏房地产开发公司签订协议.在协议签订前后,金鹏公司先后以土地转让费的名义,向大发公司支付人民币 2000 万元,金鹏公司付款 后双方未履行土地移交手续.1999 年 3 月 3 日,金鹏公司对大发公司提起诉讼,经法院调解双方达成协议,大发公司归还金鹏公司 2000 万元.法院认为,根据查明事实,大发公司与吉安斯中心签订的上述土地使用权和地上物所有权转让合同系双方自愿签订,应属有效合同,现吉安斯中心以大发公司没有取得土地使用证,故不 享有土地使用权,无权与其签订上述合同的上诉主张,理由不能成立.关于吉安斯中心提出的大发公司隐瞒原与金鹏公司之间和土地转让事实一节,此项主张缺乏事实根据.最终判决驳回原 告的诉讼请求.案例分析提示: 根据上述案例经过,大发公司与金鹏公司虽然已经签订土地使用权转让合同,但并未履行土地移交手续,且已经在法院调解下达成协议,合同无效,返还土地转让费.在明确了大发公司与金鹏公司之间合同无效的基础上,吉安斯科贸中心以大发公司隐瞒事实与其签订土地转让合同,使其遭受巨大损失的诉由就不再成立.在吉安斯科贸中心的诉讼理由已经不再成立的情况下,关于大发公司将其房地产(而非仅仅土地的转让)转让给吉安斯公司的合同是否有效的问题就迎刃而解了.为了减少交易成本和社 会资源的浪费,在争取当事人意见的基础上,既然转让的主体,客体合格,权利义务比较明确,双方的合同签订和履行过程也基本符合自愿,公平,等价有偿,诚实信用“的原则,所以本着促 进合同有效原则,法院认定双方合同为有效合同,应该继续履行.本案争议的焦点在于大发公司是否具备转让土地使用权的资格,根据案例提供条件,尤其是”北京市规划管理局向大发公司发出通知书“这一细节,可以证明大发公司是实际上的土地使用 权人,但其应该补办土地使用权证书.分析此类案例的重要参考依据是建设部 2001 年 8 月修改发布的<<城市房地产转让管理规定>>.附相关法律规定: 《城市房地产转让管理规定》第六条下列房地产不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律,行政法规规定禁止转让的其他情形.案例分析四: 1992 年潘甲与李某再婚.李某原居住房屋是其女婿胡某承租, 再婚后李某将该房屋与潘甲的公房合并调换成一处, 然后又与潘甲的儿子潘乙的单位换房, 潘甲作为承租人与李某共同居住.1993 年 3 月,胡某将其户口迁入岳母李某住处.潘乙的儿子潘某因读书及照顾老人经常居住在爷爷潘甲处,并于同年 4 月把户口迁入该处.1993 年 9 月潘甲去世.胡某更换了门锁,致使潘 某不能居住.双方经常发生纠纷.1994 年 4 月,胡某把该房的承租人变更为自己.同年 5 月,胡某以承租人的名义购买了该房屋.由此引发潘某状告胡某的纠纷案.胡某认为潘某不属于售房 政策规定的同住成年人,没有居住使用权.应当看样看待胡某对公有住房的购买权与潘某的居住权? 案例分析提示: 根据该案的经过,该案是在公有住房出售过程中出现的公房购买问题,而且该案还涉及继承的问题.综合本案例提供的条件,潘甲与李某共同居住的由潘甲作为承租人的房屋,潘甲与李某作为共同使用权人,胡某是合法的居住权人,潘乙和潘某也是合法的居住权人,在胡某购买之前应该根 据该房的置换过程,分别确定胡某,潘甲,潘乙对该房的份额.鉴于该房已经由胡某购买,在承认胡某的购买权的同时,也应该承认李某的居住权和继承权,潘乙的居住权和继承权,潘某的居住权.因此应该由胡某根据实际情况给予潘乙和潘某一定 的补偿后,房屋由李某居住,由胡某所有.该案发生在我国城镇住房制度改革的过程中, 所涉及问题复杂而且具有计划经济向市场经济转轨的特色, 解决这种问题的原则应该遵循民法的公平原则, 在不违反公房购买政策的情况下, 兼顾各方当事人权益.案例分析五: 范某与某房屋中介公司签订了购房的协议,双方约定范某一次性支付人民币 30 万元,中介公司把一套独用公有住房有偿调配给范某,范某只拥有居住使用权.范某付款后从中介公司处 获得该房屋的租用凭证.但该凭证的单位却是某实业公司,范某提出异议后,中介公司解释这是其上级公司.到协议约定的交房期满后,中介公司未能交付房屋,该房屋仍由朱某居住.其实,这套朱某承的房屋是委托中介公司出售,朱某又委托另一个房屋置换公司购买宋某出售的房屋.范某未能及时地得到房屋是由于其只支付了 270000 元房款,再扣除中介公司 1 万 元的佣金,致使朱某无法向宋某付款而没能腾出原房屋.宋某也是想以自己承租的房屋出售后再购买商品房.结果没有按时收到朱某的房款而没有交房.在本案中,范某与中介公司的购房协议无效;朱某要求继续履行三方的换房协议无法律依据,不予采信;宋某要求确认与置换公司的转让协议无效可以准许,宋某返还房款.本案纠纷的焦点是什么?如何看待这种”差价换房“的问题? 案例分析提示: 该案纠纷的焦点在于差价换房协议是否有效.房地产交换是指两个以上的房地产权利人之间交换各自房地产权利的行为.房地产交换实际上是房地产买卖的特殊形式.因此,房地产交换应当符合房地产买卖的条件.由于交换的方式 是物物交换,交换的房地产标的物一般是不等价的,所以受益方应向对方支付一定的差价,找按差价缴纳税费,人们就把它俗称为”差价换房“.在原来计划经济体制的福利分配住房制度下,房屋交换还有另一种含义,这就是公有住房的承租人为了改善住房条件而相互交换房屋承租使用权.因为租赁关系是一种债权关系,所以公 有住房承租人的交换行为应得到所有权人的许可方能交换.当时交换的程序是由交换双方各自解除原有的租赁合同,再分别与公有住房所有要权人建立新的租赁关系.从严格的法律意义上讲 这种形式不属于房屋的转让.在进一步搞活房地产二,三级市场的过程中,公有住房的交换问题又引起了广泛的关注.在计划经济体制下形成的我国特殊的房屋使用权能否有偿转让,是与经济学问题密切相连的.经 济学专家认为公有住房使用权具有价值,其价值性产生于职工工资中住房消费部分的累积.国家把职工工资中的住房消费部人统一扣除后由国家统一建住房,再以实物形式无偿分配职工.住 房所有权归国家所有,职工支付低租金而获得使用权.因此,允许这种使用权房屋的交换,既可使收入不高的职工改善住房条件,又可使空置的商品房得以”消化“ ,从而搞活房地产市场.按照目前的法律规范,只允许房地产产权的交换,而承租的公有住房可以先按房改政策以优惠价出售给承租人,承租人转变产权人后,这类房屋也就纳入到了产权的交换之中.但是,在 现行的房改政策中,能够出售的公有住房仅限于独用成套的房屋,对于非独用成套的房屋是不能出售的.由此而产生了非独用成套公有住房的承租人以其拥有权房屋进行交换来改善居住条件 的问题.借鉴世界各国房地产转让的法律原则,上述公有住房和非独用成套的房屋交换应纳入房地产权属的转移的范畴.如果在房地产转让中既有以房屋所有权价值作为标准的交换,又有以房屋 使用权价值作为标准的交换,那么不可避免地会引起法律上的冲突.所以,非独用成套公有住房使用权有偿交换问题,还是应以房改政策予以调整过渡,而不能任意广大房地产转让的法律内 涵.关于房地产买卖案例案例分析一: 2000 年 10 月,王先生与上海一家房产公司签订了一份房屋认购协议书,以每平方米 6845 元的单价购买某都市花园内的一套房屋.次年 3 月,王先生提出换房要求,房产商同意价格,层 次按原规定不变,将房屋换至二期,并签订了补充协议.协议中,双方约定如二期房的价格低于每平方米 6845 元,双方将就价格进行协商,但对房产公司报价高于原价的情况并未作约定.一个月后,王先生支付 13 万元的二期房预付款.2002 年 6 月,王先生按事先约定准备与房产公司签订预售合同.但房价上涨后,房产商却表示原先协议签订时还未取得预售许可证,因此原 协议无效.法院审理查明,当初签订协议是双方真实意思的反映,虽然协议签订是在预售许可证颁发之前,但房产公司在许可证取得之后给王先生发过一份书函,书函内容显示仍然同意将房屋出售 7 给王先生.最高人民法院对商品房的预售和预定有何新的规定? 案例分析提示: 该案例所提问题非常明确,直接就最高院的司法解释的有关规定进行提问,就该案所提问题,可以参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(20 03年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过),该解释第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉 前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效.根据该解释,分析该案事实,房产商主张协议无效不会得到法院支持.案例分析二: 王某进城打工十多年积蓄起十多万元资金并打算用手上的资金再行投资.2000 年初,王某结识了做钢材生意的某公司经理阿良,阿良告知:我沈家商业街还有一幢面积 680 多平方米的商 住综合楼,价值五六十万元,你放心来投资就是了,至于投资方式,你出钱我付利息,月利 2 分.到 2000 年 8 月,王某已将 182676 元现金借给阿良,阿良在出具借条时说:这些钱我在同年 11 月 28 日前归还.转眼到了还款期,可阿良没有还款,且其公司早已人去楼空,王某连忙赶到沈家阿良的商住楼,但未找到阿良.之后又多次到沈家商业街找阿良还款未果.2001 年 4 月 10 日,阿良与三个妹妹甲,乙,丙签订了一份房屋转让协议,该协议明确:阿良将坐落于沈家商业街 A 号商业住宅综合楼一幢(占地面积 185平方米,建筑面积 680.31平方 米)以 22 万元的房价转让给甲,乙,丙所有.2001 年 6 月 29 日,阿良同三个妹妹正式办理了房产过户手续.2002 年 6 月 3 日,王某以阿良与其三个妹妹以明显不合理的低价转让房产,造成 自己债权损害,主张撤销阿良兄妹处分财产的行为为由,将阿良兄妹四人一并推上了民事审判庭.审理中,法院委托资产评估公司对诉争房屋进行了评估,经评估,该房屋资产于 2001 年 4 月 10 日为基准日的评估价为 456482 元,比被告同期转让价 22 万元高 236482 元.一审判决:一,撤销被告阿良与第三人甲,乙,丙转让坐落于沈家商业街 A 号房屋产权的行为,撤销第三人对该房屋产权的过户行为.二,被告阿良于本判决生效 3 日内支付原告行使撤 销权委托律师代理费,评估费,共计 11500 元.法院判决的法律依据是什么? 案例分析提示: 法院判决的法律依据就是根据民法通则和合同法的相关规定.《民法通则》第五十八条规定:下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈,胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的的.无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力.《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈,胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律,行政法规的强制性规定.根据《民法通则》第五十八条第二款第四项和《合同法》第五十二条第二款第二项规定,被告的行为属于恶意串通,损害第三人利益的行为,所以其转让房产的合同无效.案例分析三: 1996 年 11 月 29 日,苏某与某房产公司签订了《上海市内销商品房预售合同》 ,约定:苏某购买”绿茵苑“18 号 102 室,房屋建筑面积 83平方米,总房价为人民币 287429 元,房产公司 于 1997 年 3 月 31 日前交付房屋;该合同的附件三有两份,一是装修和设备标准,该栏载明”结构:采用钢筋混凝土结构“ ,二是建筑结构,装修和设备标准,该栏载明毛坯房交房.1997 年 3 月 18 日,该商品房获得住宅发展局的《上海市新建住宅交付使用许可证》.1997 年 11 月 17 日房屋管理部门颁发的《上海市房地产权证》载明上述商品房的建筑结构为砖混结 构;花园的面积也不是如被告印制的”绿茵苑首期预售房型面积表“中的 30平方米,而只有 22平方米.为此,苏某起诉至法院,要求房产公司偿还房屋钢筋混凝土结构与砖混结构的差价损失 25500 元(按每平方米 300 元)计算;支付延期签订售房合同等违约金 22738 元.房产公司认为,预 售合同并没有约定建筑结构为钢筋混凝土结构,结构与建筑结构并不等同,建筑结构有许多构件,部件,这些构件和部件不少是钢筋混凝土制成的;合同也没有约定交付的花园为 30平方米;虽然于 1998 年 4 月通知苏某签订出售合同,但其早已按约入住,其权利并未受损.按照法律规定应当如何认定本案中的合同效力问题? 案例分析提示: 本案争议的焦点有两点,一是对于结构与建筑结构的理解差异;二是关于花园面积的大小差异.关于结构问题,根据合同附件三中两份附件的记载,按照通常情况理解,房屋的结构就是指建筑结构,按照记载应该是钢筋混凝土结构.但既然合同双方就该问题的理解不一致,说明 双方在有关结构问题的认识上存在显著缺陷,结合合同法的相关规定,本案合同应当属于因重大误解订立的合同,这是其一.其二,被告未将有关结构和建筑结构的重要条款解释清楚,说明被 告有可能利用了当事人草率和无经验的情况签定了合同,所以该合同还可以看做是显失公平的合同.其三,有关结构和建筑结构的合同条款是由被告方提供的格式化的条款,根据格式条款解 释原理,应当做出不利于格式条款提供方的解释.所以就结构问题而言该合同的效力为可以变更和撤销,被告应支付原告一定的补偿金和违约金.关于面积问题,在产权证的记载与”首期预售房型面积表“的记载不一致的情况下,可以看作房产公司违约.因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》和《商品房销售管理办法》的相关规定,预售房型面积表亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.综上所述,该案中的预售合同属于可变更或可撤销的合同.附相关法律规定: 《合同法》相关规定: 第四十一条 第五十四条 对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释.对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释.格式条款和非格条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: 式款不一致的, 应当采用非格式条款.(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的.一方以欺诈,胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销.当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定: 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定 有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.第五条商品房的认购,订购,预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房 买卖合同.《商品房销售管理办法》相关规定: 第十四条 科学,准确.第十五条 第十八条 任.按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积.第十九条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款.按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图.平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围.房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定 房地产开发企业,房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项, 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价.当事人应当在商品房买卖合同中约定.房地产开发企业,房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实,合法, , 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律,法规的规定对其享有权利,承担责 8 的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款.买受人退房 的,由房地产开发企业承担违约责任.案例分析四: 2000 年,吴先生等 70 多位业主与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》 ,以分期付款的方式购买了商品房,双方约定:逾期交楼 180 天以内,违约金按银行利息的 1.2 倍计算;如 果超过 180 天,则按每日购房款的 0.05%计算.但是约定交楼时间过了一年多,吴先生等人仍然没有拿到房子钥匙.在与开发商协商违约金不成后,吴先生等人一怒之下把开发公司告上法院, 要求开发商如约每日按已付房款的 0.05%支付违约金.如果那样计算,30 多位业主应得到违约金高达 400 万余元.开发商则认为, ”超过 180 天,按每日购房款的 0.05%计算“的意思是,前 180 天违约金应按银行利息的 1.2 倍计算,180 天以后的部分才按每日购房款的 0.05%计算.双方争议的焦点集 中在怎么理解”超过 180 天按每日购房款的 0.05%赔偿“上面,而两种计算方法每位业主获得的赔偿金相差一万多元.按照格式条款的解释规则如何处理本案? 案例分析提示: 本案所涉及问题是对格式条款的解释的原则.格式合同的解释需遵循两个原则:一是不利于条款提供人的原则,即当合同有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释, 也就是作出有利于其相对方的解释:二是非格式条款优于格式条款,例如房地产买卖合同中双方约定的补充条款,如果与格式条款不一致,当然采用补充条款的约定.根据该解释规则,应该作出不利于合同中格式条款提供方的解释.即按原告的理解来解释该格式条款.附《合同法》相关规定: 第四十一条 案例分析五: 2000 年 3 月,王某与某房产公司签订《商品房屋买卖合同》 ,购买了该房产公司开发的别墅一套.该房产公司承诺于 2001 年 6 月交付该别墅.2000 年 3 月,王某依据购房合同的约定向 房产公司交纳了首付款 80 万元.2001 年 5 月,当王某到房产公司交付余款 80 万元时,发现自己所买的别墅对面十多米处地面开挖并铺设了许多管道.于是王某便找该房产公司,该公司负责 人答复,王某别墅前将建某单位的办公楼房,不会影响王某的居住.王某总觉得该建筑物像锅炉房,所以王某便进一步让该公司确定其所买的别墅前面的确建造别墅而非其他建筑物,该房产 公司负责人明确表示该建筑物的确系外单位的办公楼房.在这种情况下,王某便向房产公司交付了剩余房款 80 万元.2001 年 6 月,当王某到该公司看自己预定的别墅时发现该别墅前面已经盖了一锅炉房,烟囱和冷却塔都直接面临该别墅,这样将严重影响王某的居住,根本谈不上幽雅的环境.于是,王 某要求房产商换房或退房.房产公司认为该锅炉房及冷却塔是其他单位在其土地上建造的,房产公司不应该承担责任.应该如何正确地处理类似的纠纷?法律的依据是什么? 案例分析提示: 《商品房销售管理办法》第二十四条规定: 房地产开发企业应当按照批准的规划,设计建设商品房.商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划,设计.经规划部门批准的规划变更,设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式,户型,空间尺寸,朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内,书面通知买受人.买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的,视同接受规划,设计变更以及由此引起的房价款的变更.房地产开发 企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任.根据《商品房销售管理办法》有关规定,该案购房人王某有权要求换房或退房,由房地产开发企业承担违约责任.案例分析六: 1996 年 8 月,被告应某与原告房产公司签订了某公寓商品房预售合同,房款总计为人民币 1885378 元,1997 年 3 月 20 日前支付完毕,交房期为 1996 年 12 月 31 日.年底,应某支付 100 万元后就被允许进房装修.房产公司于 1997 年 4 月取得新建住宅交付使用许可证.由于应某未能在规定的日期付清所有的房款,双方于 1997 年 4 月签订补充协议,约定 1997 年 7 月 30 日之 前支付 400000 元及延期的利息,余款在 1997 年 10 月 31 日前付清.约定时间到期后,房产公司向应某催款,但应某入住后发现墙面渗水,油烟倒灌,门窗无法紧闭等质量问题而拒绝付款.应某还要求房产公司因违规交房向其作一定的赔偿.房产公司认为其已取得新建住宅交付使用许可证,不存在质量问题,应某应当按约定支付余款.为此,房产公司起诉应某支付房款及其孳 息.本案中的房屋质量问题应当如何解决?应某是否可以不付余款来对房产公司进行抗辩? 案例分析提示: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 12 条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确 属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.第 13 条规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.交付使用的房屋存在质量 问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.根据案件事实,本案存在的问题属于交付使用的房屋存在一般质量问题,购房人不能解除买卖合同.但根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容,在保修期内,出卖人应 当承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.又《合同法》第六十六条规定:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行.一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求.一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履 行要求.本案中存在房产公司履行债务即交付房屋不符合约定的情况,所以应某可以拒绝房产公司的履行要求,在房产公司承担了保修任务后,按照约定履行支付余款的义务.案例分析七: 1997 年 5 月 20 日,上海 A 房地产公司委托 B 公司总代理销售长乐公寓.同年 8 月 13 日,徐某与 B 公司签订了”商品房购买定金协议“ ,约定,徐某当日交付购买长乐公寓 8 楼 E 座房 屋的定金人民币 2 万元;交付后 7 日内到发展商处签订正式商品房预售合同;否则,定金不予退还.此后,徐某与 A 公司商谈,但最终未能正式签订房屋买卖合同.徐某要求返还定金遭到拒 绝.一审法院经审理后认为,徐某与 B 公司的”商品房购买定金协议“是双方真实意思的表示,协议中关于定金处理的约定,符合国家法律规定,合法有效.徐某要求返还定金之诉不予支 持.二审法院经审理后认为,B 公司受 A 房地产公司的委托,却以自己的名义与买房人签订”定金协议“ ,与法律规定相悖,且”定金协议“作为订立预售合同的担保,在主合同尙未订立的情况 下此种担保的前提不成立,故此种担保不符合法律规定.另外,协议”要求徐某与发展商签订正式商品房预售合同" ,并以此作为是否退还定金的条件,此约定违反了订立合同协商一致的原 则,故该协议无效.最高人民法院对商品房销售中定金的约定有何新的规定? 案例分析提示: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 4 条规定:出卖人通过认购,订购,预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律(指《合同法》)关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返 还买受人.根据法律和以上司法解释的规定,二审法院的认定合法合理.房 对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释.对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释.格式条款和非格条 式款不一致的, 应当采用非格式条款.关于房屋租赁案例案例分析一: 1999 年 9 月,A 公司因欠 C 银行借款被诉至法院,同年 12 月法院应 C 银行申请查封为 A 公司所有的房产,并到当地房地产管理部门办理查封登记手续,通知该机关不予办理该房屋过户 手续.2000 年 3 月 15 日 A 公司将已查封的房屋出租给 B 公司,租期 6 年,并于当日双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续后,A 公司将房屋交给 B 公司使用.由于 A 公司拒不履行 生效判决,2002 年 8 月 9 日法院依法强制执行 A 公司所有的房产,将房产过户到 C 银行名下.C 银行要求 B 公司让出房屋,B 公司要求 C 银行继续履行租赁合同,双方由此发生纠纷.本案中谁的权利优先得到保护?为什么? 案例分析提示:C 银行的权利应该优先得到保护.根据建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》 ,所限定的不得出租房屋的范围中包括司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋.例如,在诉讼中司 法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的;或者房屋管理部门依法列入折迁范围的房屋,这种房

第三篇：共有与区分所有权-讲稿

第二讲 共有与区分所有权

知识要点：

1.共有财产是如何形成的，如何分割？ 2.夫妻财产关系司法解释核心是什么？ 3.区分所有权关系的内容与处理规则。

分析方法：

分析方法-1事实梳理—寻找关节点 分析方法-2事实归纳—定性

分析方法-3关系梳理—定性/定量 分析方法-4问题处理—定处理结论

1.夫妻共有与家庭共有

【案件情况】甲和乙结婚后与甲的父母生活在一起，二人生育一子丙。一家人共同经营一个以甲名义登记的餐馆，收入颇丰并用于一家人的生活。他们共同住在甲的父母买的房子里。

乙的母亲去世时立下遗嘱，将自己价值5万元的首饰留给了未成年人丙，把价值10万元的一套红木家具留给了乙。

若干年后，甲和乙利用两人的积蓄购买了一辆汽车。甲和乙此后不久因感情不和以致离婚，但是对财产的分割引发了纠纷。

【争议处理】

（1）该案中涉及的财产归属与谁，即：哪些是个人财产，哪些是夫妻共有财产，哪些是家庭共有财产？

（2）本案中的财产，应当如何分割？ 2.合伙中的优先权与份额请求权

【案件情况】甲、乙、丙、丁四人共同经营一个合伙企业，实际出资比例为4：2：2：2。经过几年的努力，企业财产由最初的100万元激增到1000万元。

但在收益分配问题上，甲与其他三人存在严重分歧，萌生了转让其份额的想法。随后，甲即与戊签订了一份合伙份额为400万元的转让协议。

乙、丙、丁三人得知该情况后均对转让协议及甲的合伙份额持有异议，也都想得到甲的份额。当事人间协商未果，乙、丙、丁三人向法院提起诉讼。

【争议处理】

（1）甲与戊间的合伙份额转让协议，是否有效？

（2）乙、丙、丁三个合伙人能否得到甲转让的份额，即乙、丙、丁三人中，谁可以得到甲的份额？

3.众人对一人，麻将官司不了了之

【案件情况】四川成都市百寿巷2号居民余涌军因不堪楼下居委会活动室从早到晚不绝于耳的麻将声，提出休息时间禁打麻将。于是，居民们就打麻将进行投票“公决”，67人赞同，余1人反对。

余多次抗争，除了多次报110等之外，没有效果。于是，余单独行动，甚至剪断居委会电线，但双方冲突难以调和。

余涌军以麻将噪声对身体健康造成影响为由，2000年11月2日，将居委会诉至法院。

【争议处理】（1）众人愿打麻将，是否不侵权？

（2）打麻将的声音是否构成对余涌军生活造成影响的噪声，本案为何不了了之？

4.高层建筑与区分所有权

【案件情况】某花园小区是一个高档住宅小区，2003年9月开发商申报时，市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。

小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在与业主签订的房屋销售合同中也约定：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

近些年随着业主私车的增多，小区的停车位愈发紧张。于是，2007年11月该小区业主委员会向区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

【争议处理】

（1）开发商出售车库是否合法，小区业委会是否有起诉资格？（2）地下停车库所有权，应归属全体业主抑或开发商？ 5.一楼住户的电梯费

【案件情况】市民李某在该市一家名为“兴达河畔”的高层楼盘里，购买了一套商品房。上月底房子交付使用，但在李某领钥匙时物业管理人员告知：收房前必须再交1年500多元的电梯费。

李某当即表示拒绝支付，他的理由是：自己买的是一楼房子，根本就不使用电梯。他说：“当初买一楼，主要考虑的就是想省点钱。但物业收不到电梯费，就不给新房钥匙。”双方争执不下，于是李某向法院提起诉讼。

【争议处理】

（1）物业管理人员以李某拒交电梯费为由拒绝交房，是否合法？（2）李某应否交纳1年500多元的电梯费？ 6.外墙广告收入的归属

【案件情况】某市一处小区，有几栋楼侧墙面临该市最繁华的大街，一广告公司在征得开发商同意及支付了80万元的广告费用后，在临街外墙上喷绘出巨幅广告。该小区业主委员会认为这笔广告收益应归全体业主，于是找开发商理论。

开发商认为：在房屋销售合同中已明确约定“房屋外墙所有权归开发商”，开发商有权处分临街外墙并获取收益。小区业主委员会就该笔收益与开发商协商未果，随后即诉至法院。

【争议处理】

（1）“房屋外墙所有权归开发商”的合同内容合法吗？（2）80万元的广告收益应属于谁？

下一讲布置：

第三讲 买卖合同与消费者维权

Q1到超市购物，把商品从货架上拿下来放到购物手推车里，是什么意思（法律含义是什么）？ Q2 三年前，我从你那里购买货物，仅付给你1/2货款，三年后你继续索款，我说：“你的货物质量有问题„„”能否在法院得到支持？

Q3 明知是假货，购买后索赔，能否得到法院的支持？

第四篇：凤凰古城的经营权与所有权案例分析

转让经营权 “凤凰”重生

案例描述：

凤凰是湖南省湘西土家族苗族自治州的一个以苗族为主的多民族县，西邻贵州省松桃县和铜仁市，东与本省泸溪县相连，北与花垣县和吉首市接壤，东南与麻阳县为邻，属多山地区。凤凰县城沱江镇古称镇竿，历史悠久、山川秀丽，至今仍较完整地保留了明清时期的传统格局和历史风貌，素有“中国最美的小城”之誉和“画乡”之称。1986年11月被列为全国旅游外事开放甲类县城，1991年、1999年分别被湖南省人民政府确定为省级风景名胜区、省级历史文化名城，2001年被批准为国家历史文化名城。规划中的凤凰历史文化名城包含凤凰县域内已开发的绝大部分景点，共划分为五个历史文化保护区和五个风景保护区。历史文化保护区包含古城、沙湾、杜母园、南方长城、黄丝桥；风景保护区则包括沱江、南华山、东岭、北园、喜鹊坡。区域内名胜古迹星罗棋布，有省级风景名胜区４处，即建于唐代垂拱（唐睿宗年号，公元685~688年）年间的黄丝桥古城、被誉为溶洞奇观的奇梁洞、飞檐斗拱的古建筑朝阳宫、沈从文故居。2000年发现的“南方长城”被称为“凤凰县最大、价值最高的古建筑遗址”。城郊南华山森林公园为国家级的自然保护区。

凤凰自古就是远近闻名的经济文化中心和旅游胜地。但在2001年之前，凤凰县的各个景点分别由不同政府部门分散管理，基本上还属于政府接待，接待规模一直不大，政府几乎没有收入。时任县长滕万翠认为旅游业到了非转制经营不可的时候了。于是县政府冒着政策风险，采用招标的方式，从投标者中选择了黄龙洞投资股份有限公司（以下简称黄龙洞公司），将凤凰的8个景区（点）50年的经营权进行转让。此后，凤凰的旅游业开始步入发展的快车道，旅游人次连年增长，旅游收入节节攀升，而经济效益和政府收入也明显增长。

一．案例反映出的问题：

凤凰景区模式即整体租赁模式，就是将旅游景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地（最长为50年）控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该景区，并按约定比例由景区所有者和出资者共同分享经济收益。

结合凤凰景区，其具有以下四个特点:

特点之一：成功实现所有权与经营权分离是凤凰模式存在的关键核心。通过实现企业经营化战略，凤凰县人民政府享有景区景点的所有权与管理权,黄龙洞公司享有景区景点的经营权与收益权。从经营数据上看，凤凰景区在实现两权分离后，旅游总收入有了大幅度的提高。

特点之二：独家投资、独家长期租赁经营是凤凰模式成功的必要保障。彭德成（2002）认为，旅游景区的开发，是旅游资源与投资主体的结合。根据投资主体的多寡，旅游景区开发模式存在“1+多”和“1+1”两种方式。前者是指一个景区与多家投资主体的同时结合，国家、集体、部门、个体等一起共同投入该景区的开发经营；后者则是一个旅游景区仅有某一家投资主体相结合，由该投资主体独家控制，垄断性经营。

凤凰模式采取的就是“1+1”模式，由黄龙洞公司独家投资、独家长期经营。一方面，由于受让方具有旅游业经营的丰富经验和良好的业绩，为凤凰旅游业的发展提供了良好的基础。另一方面，旅游经营权转让期限长达50年，这杜绝了经营者的短期利润最大化行为，而着眼于当地旅游业的长远发展。政府赋予企业长期的经营权，就是在引导企业的经营行为由短期利益向长期利益转换，长期利益的实现就要求保护生态环境，实现可持续发展，实现双赢。

特点之三：对旅游资源的有力保护是凤凰模式存在的基本前提。凤凰模式采取了资源保护性开发战略，对资源的开发均是建立在保护的基础之上。不管是脆弱的生态环境，还是古老的民间建筑，以及传统的文化，黄龙洞公司都采取了合理的保护方式。其好处是一方面保护了资源的完整性，实现了资源的可持续发展，另一方面，对原有资源进行深度开发，使资源以更好的方式呈现在游客面前，进一步提高了凤凰古城的知名度和美誉度。此外，双方签订的合同条款明确规定了双方的权利义务，特别是明确规定了黄龙洞公司在景区景点保护方面承担的责任，约束了经营者重经济效益轻资源保护的行为。

特点之四：品牌营销战略是凤凰模式成功的外在关键因素。结合凤凰古城的特色，黄龙洞公司开展的是品牌营销战略。通过多种文化宣传，提高凤凰古城的知名度，使其以不同的文化吸引着各地游客。

二．出现凤凰古城经营权变动的原因：

1、企业经营化战略

根据委托经营转让合同条款，受让方黄龙洞公司须在经营期内向凤凰县人民政府支付转让费8.33亿元人民币；同时还规定黄龙洞公司在前两年须投入8500万元人民币用于凤凰古城部分城楼、南方长城的修复及其他主要景点保护设施和游览设施的修建和改造。凤凰县政府享有上述景区景点的所有权与管理权，黄龙洞公司享有上述景区景点的经营权与收益权，对受让景区景点实行企业化经营。

实践证明，经营权转让产生了良好的效应，使凤凰的旅游业得到了快速健康发展。经营权转让解决了长期困扰县政府的景点维修保护资金短缺的问题，打破了长期以来各景区景点分散经营、低水平开发的局面。黄龙洞公司在接过经营的接力棒后，随之成立了凤凰古城旅游有限责任公司，先后投资近亿元资金用于受让景区景点的恢复、保护和维修、宣传促销，使凤凰古城旅游业逐渐走上发展的正轨。黄龙洞公司利用自身的资金、人才、管理优势，把旅游资源优势转化为经济优势，实现了国家增税、企业增效、资源增值。景区经营权转让后的头两年中，凤凰县旅游总人数是转让前四年旅游总人数的1.57倍，旅游总收入是转让前四年的1.50倍，2004年，凤凰旅游总人数达到了187万人次，比上年增长113％，旅游总收入更是高达29800万元，比上年增长198%。这反映了经营权转让对凤凰县旅游经济发展的巨大推动作用。凤凰古城公司同时还注意带动和扶持当地居民经营旅游服务业，不仅使居民收入增加，更重要的是提高了居民的参与意识，为提升凤凰旅游业的发展潜力奠定了坚实基础。

2、资源保护性开发战略

当地政府和经营者认识到旅游资源的不可再生性，在严格细致保护的基础上，制定了一系列旅游发展方略，实施了保护性开发计划。比如，为了全面推进古城区的保护和整治，政府联合有关单位制定了保护条例、总体规划、保护规划；多方筹集资金对古城进行保护和维修；按照保持原有风貌、整修如故的原则，对古城核心区不协调的建筑物进行大力整治，使一批古建筑、古城墙、古街道、古民居、古吊脚楼、古村寨得到较好保护和修缮，使得富有

人文气息与民族风情的凤凰古城风貌日臻显现。

当地政府和经营者具有很强的产品开发意识。2000年4月，建设部、国家文物局考察组在考察凤凰县申报国家历史文化名城的过程中，参加考察的中国长城学会副会长罗哲文先生对苗疆边墙产生了极大的兴趣。经鉴定，苗疆边墙实际上就是人们一直在寻找的明朝万历年间修建的中国南部长城。这一发现当时在国内引起了极大的反响，中央电视台等国内各大媒体都给与了广泛的关注和深入的报道。当地政府和经营者马上意识到“南部长城”（惯称“南方长城”）大有文章可作。一边制订相应的保护条例与修复计划，一边积极组织力量设计相关旅游线路和产品，借助各媒体制造出来的广告效应，提高了凤凰的知名度。

总体上来看，凤凰的自然旅游资源相对薄弱，而文化旅游资源比较突出。历史遗存、民族风情、民间工艺、传统民居等，都具有浓厚的地方特色及时代特点。目前开发的旅游景点景区大多为文化类，如古城景区、南方长城景区、黄丝桥景区。当地政府还积极组织了12个民间文化表演队，以加快对传统楚巫文化和凤凰特色文化的挖掘和整理；开发了5个民族文化村落，设立了自然历史博物馆、历史博物馆、民族博物馆、民俗文化博物馆，使文化资源得到深度开发和保护。

3、品牌营销战略

结合凤凰旅游资源的特色，凤凰古城公司确立了打造文化旅游品牌的战略。在全面接手经营后，公司加强了凤凰旅游基础设施及配套设施建设，加强对景区景点保护及开发，启动了申报国家AAAA级景区和世界文化遗产的计划，以提升旅游资源品位，树立凤凰的旅游品牌。除了利用旅游推介会、交易会等常规方式宣传凤凰外，凤凰古城公司还成立“天下凤凰文化传播公司”对旅游资源进行整体全程营销策划，实施“笔墨凤凰、镜屏凤凰、音乐凤凰、画笔凤凰”工程，加大宣传力度，扩大凤凰在全国和世界的影响。特别是2003年9月在南方长城策划的以“棋行大地，天下凤凰———问天下谁是英雄”为主题的中韩围棋邀请赛，经国内外多家电视台向全球直播，观众多达10亿人，收到了良好的广告效应。凤凰古城公司还建立了旅游网站，再版了沈从文的作品，并相继举办黄永玉画展、谭盾音乐会、宋祖英MTV的拍摄，将凤凰融进沈从文的书里、黄永玉的画里、宋祖英的歌里，从不同角度展示凤凰文化，传播凤凰的文化形象，赋予了凤凰更丰富的品牌内涵。

三．如何解决凤凰古城的经营权和所有权关系：

1、继续发挥政府的主导作用

在财政投入有限的情况下,让有经济实力、有管理能力的企业来经营一些风景区,不失为中西部边远地区发展旅游经济的有效路径之一。但同时也应该认识到,对风景名胜区的经营管理,不能单纯以产业效益为目的,保护资源应是第一位的。凤凰八大景区的经营权出让后,尽管企业也关心资源环境的保护,但景区环境资源破坏、保护标准“降格”等现象还是大量存在,这是因为以利润最大化为目的的企业的资源保护概念与通常意义上的资源保护概念毕竟存在着较大的差异。为此,凤凰县各主管部门应继续严格依照相关政策法规及转让合同、协议,规范旅游投资商的开发经营行为,确保景区资源的保护性投入,防止资源保护标准“降格”和“以企代政”等现象的出现,避免投资商在追求利益最大化的驱动下对风景名胜区资源的过度开发及破坏性开发,确保风景名胜区国有资产的保值、增值。此外,政府还应加大综合整治力度,从凤凰古城整治、生态环境保护、基础设施的提供、社会治安的保障等方面为旅游业的发展提供良性运行的大背景。

2、完善社区居民参与机制

社区居民参与旅游发展已受到越来越多的关注。旅游发展的实践表明,居民的参与在景区文物保护、生态环境建设、异域氛围营造和整合外来文化影响等方面起着重大的作用。然而,在对凤凰八大景区(点)经营权转让所带来的资源价值和市场知名度、凤凰古城的保护、自然环境等影响的评价中,当地居民是旅游地三大主体中最不持积极态度者的;相反,相当一部分当地居民却认为“凤凰模式”的运作对景区资源价值和市场知名度提升不大、政府和企业还应加大对古城文物的保护和投资力度、生态环境质量较经营权转让前有所降低。可见,在“凤凰模式”的实际运作中,政府和企业还应进一步完善社区居民参与机制,广泛吸纳当地居民的意见;同时,政府和企业要提高其行为的公开度和透明度,对景区经营中的重要项目的审批建设以及影响到居民利益的开发经营行为实行社会公示制,以增强旅游项目建设和环保措施的合理性和社会可接受性,从而获得当地居民的理解与支持,将旅游开发的负面影响降到最低。

3、建立有效的约束监督链

在转让景区经营权时,建立一套健全的管理制度和强有力的监督约束机制,不仅可以督促旅游企业完善经营管理机制,防范景区经营中的合作风险,更有利于优化景区开发经营的社会环境效应。但在“凤凰模式”的实际运作中,一方面,由于缺乏正式而顺畅的利益表达的渠道,当地居民对旅游项目的建设、环保措施的实施难以起到有效的监督和约束作用;另一方面,企业和政府双重管理所导致的“外部人内部化”、政府监督弱化以及企业掌握景区经营权后先斩后奏、部分法定项目审批权似有似无等问题仍屡见不鲜,这不但严重削弱了景区的保护力度,而且也给景区管理带来了极大的负面影响。因此建议尽快组建由凤凰县人大、政协、旅游学术界与当地居民代表共同组成的社会监督组织,以及企业经营对自然、人文生态影响的评估机制,并进一步形成一条完善的社会监督组织———政府———旅游企业的约束监督链,对合同执行、生态环境保护和公益性状况进行监督。

4、建立利益协调整合机制

在“凤凰模式”的运行过程中,黄丝桥居民搬迁时各利益主体所承受的巨大代价、沱江污水治理收效甚微等问题的根源在于利益冲突,因而有必要建立科学的利益协调整合机制,促使旅游地涉利者各方形成良好的利益互动。为此,政府要在地方性法规的建设上为转让景区经营权提供强有力的政策法律依据,以切实保护投资者的切身利益。同时,作为经营方的黄龙洞公司要始终将企业的利益、国家(集体)的利益和社区居民的利益放在一个宏观的层次上,充分挖掘三者利益的共同点和平衡点。只有最大化满足和有效平衡各方利益,调动各方的积极性,才能获得政府的支持和当地居民的拥护,经营者所追求的目标也才能真正实现。因此,政府与旅游企业在用人制度、人员培训、项目承租、经营决策中,应充分考虑到当地居民的利益;而作为社区利益主体的居民也应通过相应途径主动争取平等的利益分配,并对景区经营权转让运作过程中由于政府和旅游开发经商行为失范所带来的不良影响进行有效的约束。

四．总结

凤凰景区是景区所有权与经营权分离的一个成功实例，通过经营权的转让，深受资金缺口和管理瓶颈等因素制约的古镇迅速发展成为高品位的、具有国内外影响的旅游目的地，在一定程度上减少了旅游资源闲置浪费和低水平开发的状况。笔者认为，以合理的形式转让给合适的企业，将有利于促进景区的可持续发展。就凤凰景区而言，凤凰县政府和当地经营者无论进行旅游景点开发，还是旅游项目策划、品牌营销，都将“文化”作为主打牌，寓文化于产品，借文化以扬名，吸引旅游者走进凤凰，带动当地经济发展。

当然，我们也应当看到转让经营权可能带来的一系列问题。要想合理的利用好经营权转让，必须依托政策为前提，继续发挥政府主导作用，完善社区参与机制，建立有效的约束监督链，建立利益协调整合机制，达到充分发挥经营权转让的作用。

第五篇：听建筑物区分所有权纠纷案庭审有感

听“建筑物区分所有权纠纷案”庭审有感

李红慧1

一、案情概要：

原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。B国有企业是基于政府对国企的整改政策，由原先杭州八大国企合并而来。这八大国企之中，A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后由于八大国企合并，A房地产公司经过合法清算程序，与其他七家国企，成立了现在的B国有企业。

在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，（即国家《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定物业管理区域内配置必要的物业管理用房。）

物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。

二、申明：

在本案中，依据我目前所学到的知识，存在着业主委员会的诉讼主体资格、被告人是否继受了A物业公司的债权债务以及法律法规有无溯及力等诸多无论在学理上还是在实务中饱受争议的问题。

但鉴于此次为民事诉讼法作业，而上述问题分别系物权法、公司法和法理问题，在此只从民事诉讼法知识角度浅析，不做深入探讨。也就是说，在本文中，对《物业管理条例》的 1 作者简介：姓名：李红慧

学号：201317330311 班级：法学1303班

短号：634359 长号：*** 溯及力问题不做探讨，暂且承认该条例具有溯及力。然后在这个假设的大前提下，我将分别从原告适格（即业主委员会的诉讼主体资格）、被告适格（被告是否继受了A物业公司的债权债务）等涉及民事诉讼法知识的问题做讨论。

三、简易程序转化为普通程序： 案情：

在本案中，该案适用简易程序开庭两次，后因为法官出差，案件来不及审结，移交其他法官审理，必须改为普通程序，并且组成合议庭，开庭审理。法律：

《民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。

《民事诉讼法》第一百六十条规定，简单的民事案件由审判员一人独任审理，不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。

《民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。

《民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。分析：

首先法官在案件受理阶段确定了适用简易程序。当时尚未对案件进行实质审理，只是对案情状况有了初步了解，又加上出差的行程安排，确定了简易程序。后来法官要出差，需要换法官，而且案子开庭了两次，来不急在审结期限内审结。

依据民事诉讼法第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。其中“事实清楚”，指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查取证即可判明事实、分清是非。而本案中，当事人双方对本案的事实陈述存在争议，尤其是对标的建筑物是否是违章建筑争议较大，不符合简易程序的“事实清楚”的适用条件，应该转为普通程序。

再者，“权利义务关系明确”，指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确。在本案中，被告B企业是A物业公司与其他七家国有企业合并后的国有企业，并且在合并前，依照法律进行了清算程序。当事人双方就被告人是否承继了A物业公司的权利义务关系、是否继受了A物业公司的债权债务关系存在较大争议，也就是就被告是否与原告存在权利义务关系存在争议。本案当事人双方的权利义务关系不明确，应该裁定转为普通程序。

进一步说，“争议不大”，指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争议无原则分歧。本案标的物是一座房屋，标的应该算比较大的，而且当事人存在较多争议，应当裁定转为普通程序。

综上所述，本案应该裁定转为普通程序，组成合议庭，开庭审理。

四、原告适格（业主委员会是否具有诉讼主体资格）案情：

原告C小区业主委员会以给付物业管理用房为由，起诉被告B国有企业。法律：

民事诉讼法第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”同时，最高院相关司法解释对“相关组织”做了解释，但未明确业主委员会是否具有民事诉讼主体资格。

《物权法》第六章对业主的建筑物区分所有权做出来明确规定，第70条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第75条规定：“业主可以设立业主委员会，选举业主委员会。”第76条规定“下列事项由业主共同规定：……

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

《浙江省物业管理条例》第十七条规定：“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同利益的需要，经业主大会决定，可以以业委会的名义已发提起诉讼。”

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》2009|7第十四条规定：“建筑单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分，改变使用功能或者进行营业活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”

最高法院在《中国民事审判前沿》一书中提出审判意见：“依法成立的业主委员会，在其职权范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的，涉及全体业主利益的事宜，以物业公司为被告的（可以）向人民法院提起诉讼。” 分析：

主体资格问题直接涉及当事人诉权是否成立，起关键作用。判断原告适格的标准有一般原则与例外原则之分。

一般而言，只要当事人是诉讼涉及民事实体法律关系中的权利方或者义务方，在以该民事法律关系或者民事权利、义务为诉讼标的进行的诉讼中，都是适格的当事人。若只依据此条标准，有关建筑物区分所有权的纠纷，业主才是真正的权利方或者义务方，业主委员会没有所有权，不能成为适格当事人。

在某些情况下，非民事权利主体也可以作为当事人，主要包括两种：

1、根据法律规定或者当事人的意思，依法对争议的民事权利享有管理权的人。根据上述《物权法》第六章规定，对于建筑物专有部分以外的共有部分，业主享有共同共有和共同管理的权利，但应由业主按照一定形式（设立业主委员会、选举业主委员会）共同决定这类重大事项，这样业主委员会在特定形式下拥有诉权，可以代表全体业主行使诉权并且有权要求全体业主承担诉讼的后果。按照这样的逻辑，业主委员会应该是适格的原告。

2、在确认之诉中，对作为诉讼标的争议法律关系的解决具有法律上的利益关系的人。本案是给付之诉，而非确认之诉，因此不是这种情况。

综上所述，业主委员会应该是适格的原告。虽然在法律上未予以明确，但现在的业主委员会在特定形式下的民事诉讼主体资格被认可的趋势越来越明显。基于建筑物所有权纠纷对业主委员会诉讼主体资格确认的需要，相关法律法规应当予以明确，解决司法实践中，不同法官基于不同理解，做出完全不同的判决的司法乱象。

五、被告适格（被告是否承继了A物业公司的债权债务）案情：

被告B国有企业是八大国企合并而来。其中，原先八大国企之一的A物业公司管理着C小区的物业管理项目。后A房地产公司经过合法清算程序，成立了现在的B国有企业。

在A物业公司的清算程序完成之前，即A物业公司的债权债务关系合法消灭之前，国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定，物业公司的办公地点为小区的临时住房（没有产权）。也就是说，当在《物业管理条例》出台时，原先的A物业公司已经经过合法的清算程序，合并为B物业公司了。法律：

《合同法》第三十三条：企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。

《公司法》第一百七十五条规定，公司合并时，合并各方的债权债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。分析：

《合同法》和《公司法》都规定了企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。同时，合法清算程序又能产生债权债务关系灭失的效果。原告之所以未在A公司清算期间清算，是因为当时国家还没有出台由物业开发企业提供一定比例房产作为物业管理用房的规定这一客观原因，其本身没有过错。在本案中，双方都没有主观上的过错。问题在于《物业管理条例》是否具有溯及力存在争议。此系法理问题，在此不予讨论。

六、诉讼代理人 案情：

在本案中，原告和被告本人都未出庭，都由诉讼代理人经特别授权，代理出庭。原告诉讼代理人变更了一项诉讼请求，从要求被告交付物业管理用房，改为要求被告协助完成物业管理用房的产权登记。法律：

《民事诉讼法》第五十九条规定，授权委托书必须记名委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。

分析：

从代理权的来源看，原告系业主委员会，属于非法人的其他组织（业主委员会是否是适格原告，将在以下“主体适格”再讨论，此处暂不议论）由业主委员会主要负责人，委托诉讼代理人。而被告是国有企业，属于法人范畴，由该企业的法定代表人委托诉讼代理人。

从代理权的权限看，双方都是特别授权。依据民事诉讼法第五十九条可知，经委托人的特别授权，诉讼代理人有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。因此在本案中，原告不在场的情况下，诉讼代理人依据合法的特别授权，变更诉讼请求是有效的。

七、证据

1、专家证人

案情：在老师课上播放的视频中，当庭播放了两段音乐，证人甲从事录音工作多年，出庭作证，说两段音乐只是差了一个乐器。

法律：《民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。

《民事诉讼法》第七十九条规定，当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。

分析：甲以专家证人身份出庭作证。理由如下：由《民事诉讼法》第七十二条和第七十九条规定可知，证人是知道案情的人，而且在案件事实发生过程中，就通过自己的耳闻目睹感知

2、庭前交换证据

案情：当事人双方出现多次对不对方提交的证据完全不知情的情况，然后当庭审阅，当庭发表质证意见，举证阶段花了近一个小时时间，显然庭前交互证据没有做好。

分析：应当将庭前交换证据落实好，即能提缩短法院开庭时间，又能提高庭前调解或者当事人和解的比例，提高法院的办案效率。

3、认证

案情：原告有一份证据，因为原件丢失，只能提供复印件。被告在质证环节，提醒法官该证据只是复印件，而原件遗失，无法与原件核对，因此不能单独作为认定案件事实的依据。法律：《民事诉讼法》第七十条第一款规定，书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。

分析：证据原件的证明力明显高于复印件，因此当事人应当注意对原件的保管，然后当庭出示。证据复印2份，一份交法院，一份自已留用。案件事实。在视频中，证人甲并非在案件事实发生过程中感知案件事实，而是通过当庭听音乐，并不是一般的证人，而是专家证人。