第一篇：销售团队管理中常见6问题的解决方法
销售团队管理中常见6问题的解决方法 问题1：员工流动太频繁，不但造成业务断档，往往带走大量客户，给公司造成很大的损失。
销售团队管理分析：企业的销售活动是解决“钱从哪里来、货往哪里走、人到哪里去”的问题，业务员是企业与客户沟通的通道，是代表公司与客户建立关系的节 点，任何时候，业务员的离职都很常见，但公司与客户之间的关系需要持续维护与管理。而这层客户关系的管理不单纯是对客户名单的管理，特别是要对与客户的互 动情况进行管理。
解决办法：销售岗位最大的特点之一，就是员工的流动性非常大，这就要求企业搭建畅通的销售团队管理平台，要对可控的资源进行动态的管理和搭配，达到成长与 发展的目的。结合我的实际业务经验提以下建议：建立起完善的客户档案，记录下客户的有效信息、交流沟通、业务跟进的具体情况，有条件的可以寻找一些销售管 理的软件，我用的还可以的一款“业绩保软件”做销售管理还不错，暂时就用这个举一下例子。首先肯定是要求团队里每个业务员记录下客户的联系方式、公司、职位和认识渠道，还有和客户的建立关系的过程中，具体做了什么动作，互动交流的情况，做完这 些接下来就是对目标客户进行分级管理，我们对目标客户必须要有明确的分类，不同类别的客户要有不同的渠道政策，这种分级管理应该是变化和演进的过程，并非 一成不变的；同时不同类的目标客户要有不同的销售组织去对等维护和拓展，比如B类客户达到一定规模和标准后要晋级到A类客户，同时要享受不同的销售政策，由不同的业务组去维护和拓展，不能由同一个业务员去维护不同等级的客户。销售经理要安排专人建立和维护客户档案，把客户档案与销售数据及综合信息结合起 来，可以每月更新，借助软件工具管理很方便，也不需要增加更多的成本与费用。要建立客户多层次回访的长效机制，不同类别的客户要分级别定期回访与沟通。其 实，这是运转顺畅的销售平台上，业务经理的主要工作内容。
问题2：新员工往往受到老员工的排挤，无法尽快进入工作角色，导致新员工情绪低落，无法安心工作，老员工一边看笑话。
销售团队管理分析：团队更新与人员流动是在销售团队管理中每一个管理者必须长期面对的战略问题，没有新鲜血液的输入，团队容易陷入僵化、懒散、派系斗争、定式思维的怪圈。业务经理的一项主导使命就是要用新思维、新方法不断提升销售团队的创造力和竞争力，要在人员的进入与淘汰轮回中达到新老员工的有效融合，促进团队发展。出现摩擦与不和谐是必然结果，新人员进来必然要打破老员工的“传统势力”，给老员工形成压力和竞争，有些情况是老员工故意制造矛盾、制造障 碍，维护自己的私有利益和势力范围。
解决办法：解决这一问题的关键是企业必须建立销售团队发展的长效机制，不要成为一种整顿队伍或针对某一个老员工的个案手段，要让每一个进入企业的员工都要 有这种心理准备和竞争压力。建立销售团队发展长效机制要重点解决好三个问题。一是员工要有晋级制度，让有能力的老员工向更高的阶段发展，成为新员工的发展 目标和榜样；二是必须给新员工树立事业目标和成材计划，让新员
职风范专注职场服饰
工关注点在未来发展；三是有新员工跟进培训实施方案，完成岗前和理论培训后，在岗位训练过程 中，以老带新的模式进行，把对新员工的岗位实操训练纳入老员工的考核项目，与其薪酬和晋级完全挂钩，这样达到新老员工融合的目的。
问题3：员工相互抢夺客户，竞相压价，无法有效维护已有客户，市场网络的建立往往流于形式，更多的是内耗和无效作业。
销售团队管理分析：在销售行为发生过程中，业务员抢夺客户，互挖墙脚的事时有发生，这是每一个企业和管理者都不愿看到的。我们在面对这一问题时，首先要想 到的是制度是否完善，在制度完善的情况下，有人“顶风作案”，必有其利益所在，常言道“无往不利”，企业的游戏规则一定暗藏了其非常规牟利的渠道。强制 “堵漏”很难，必须要疏通合理的利益渠道，通过有效的竞争法则去制衡和引导。
解决办法：传统的做法比较复杂，在产品定位明确后，针对销售团队管理解决这一问题从三个方面入手：一个是目标市场的区域化管理，企业在销售组织过程中，必 须有严格的市场区域规划，由专门业务组织对等管理和开拓；二是在初期市场拓展过程中，业务组的销售目标要灵活，不同的业务阶段制定不同的工作目标和任务，比如一级客户的月回访次数、新客户开发数量等，不要完全用销售量来考核业务员；三是客户的分级管理，我们对目标客户必须要有明确的分类，不同类别的客户要 有不同的渠道政策和不同的销售组织专项负责。当然，这是常规的解决办法，针对具体问题，我们必须要分析问题的关键控制点所在，有专项的策略和办法。不过我 现在就是依靠正在用的软件，直接查看团队中每人跟进的客户情况，就能轻松调配资源，避免掉了抢单和漏单。
问题4：销售经理老是抱怨员工能力不行，不能有效执行工作指令，无法完成销售任务，动辄赤膊上阵，往往达不到目的。
销 售团队管理分析：销售团队管理是管理者与被管理者互动互联的行为科学，管理科学是随着时间和环境的变化不断演化和发展的，人的个性化因素决定了销售团队管 理并不是一成不变或等同于机械流程。没有一个团队是至善至美的，一般情况下，一个团队优秀员工和平庸员工各占到20%，普通达标员工占60%。当一个经理 不断抱怨员工的时候，我们必须考虑到底是管理者出了问题还是被管理者出了问题。针对以上问题，个人认为首先要考虑的是管理者的问题：目标的合理性、指令是 否明确、是否会调动大家积极性等等。
解决办法：我们在实战中都知道，管理者就是教练员，业务经理必须要 教会大家去开展业务，要经常进行业务管理培训，要不间断进行岗前、岗位、轮岗和专项理论培训，并有针对性地进行组织实施，对实施结果要进行考核与评估。这 一方面我现在也是通过“业绩保”去做了，效果也不错，比起以前的方式，经验复制快速了许多。其次要多与员工进行单独交流和沟通，在业务交流的同时，要多进 行个人思想、生活、家庭等方面的关心，让员工有情感依赖性。最后再考虑是不是目标过高、目标消费群的定位有问题或者考核机制没有激励性，一般情况下，尽可 能不要过多地去考虑目标与定位的问题，这样容易让员工产生依赖性。当然，业务经理在可能的情况下，主动深入一线，选择重点项目或客户顺利完成任务，也是对 团队的一种激励，同时也起到榜样的作用，要避免成为经常性或被动行为，变成救火队员。
问题5：销售经理无法及时掌握业务员的市场信息，无法有效掌握业务员的工作内容，业务策略与业务现状的信息无法对称。
销售团队管理分析：掌握和了解当前的市场信息是每个销售经理的基本能力，是影响销售策略的制定和执行的主要因素，如何应对信息不对称、信息渠道不畅、信息 内容不确知是企业首要解决的问题。销售经理在信息的获知渠道上是多方面的，可以是来源于资料、客户、卖场、经销商、业务员、行业关系等等，同时，如何有效 提炼和使用有价值信息也代表了一个销售经理的水平和能力。
解决办法：针对可控资源来讲，业务员是管理者获知市场信息的关键渠道，我们应该充分利用业务员的工作性质和一线环境优势，结合业务总结收取有效信息。设计 合理和有效的工具表进行业务信息收集，将业务员每天的工作内容与市场状况综合的一个工具表中，既是对业务员当天的工作总结，也是对市场状况的反馈，与业务 员工作内容考核结合起来，每天总结一次，可以设计成多联单，业务组长(部长)能够有效使用，是强化过程销售团队管理的重要手段。工具表设计要简单，不要有 过多的文字描述，过多的文字描述会让业务员增加腻烦情绪。建议大家可以和我一样试试工具软件，那这个表格设计的麻烦也一并省了。还有就是要充分利用早会、晚会的机会，了解业务员的工作和市场反应，可以业务组(部)为单位召集，内容要简单明了，以20分钟内为标准，不可陷入文山会 海。业务经理要结合不同阶段的销售目标进行不同的数据统计，通过时段性数据分析与比较掌握销售信息和业务员工作内容，作为经营管理者必须要明确“每一个数 字后面都有一个故事”。工具表内容是否有效，监督和跟踪抽查是关键环节，业务经理(组长、部长)要对当天业务员返回的总结表进行抽查，通过电话与客户沟 通，了解业务员工作内容的真实性，也可以不定期进行实地检查，并与客户沟通，了解业务员的工作状况及市场信息，假如没有监督环节，可能不超过一个月，所有 业务员的信息都会变成假的。
问题6：业务员不满意销售经理下达的工作指令和任务目标，常常不主动去执行销售计划，更多的是抱怨和指责。
销售团队管理分析：出现以上原因无非有几方面原因：目标不切合实际，完不成；管理者与被管理者出现矛盾，有意抵制；指令、策略与市场现实脱节等等。制定合 理的销售目标、渠道建设和有效的业绩提升是科学，但如何有效实施是艺术，销售经理要充分发挥业务员个人技艺，形成团队合力去冲锋、去战斗，战术的执行要充 分激发业务员的成就感和责任心，要让业务员从情感上有归属感和参与意识，让业务员更多地去执行自己给自己制定的目标和策略。
解决办法：销售经理与业务员应该是“教练员与运动员”的关系，坚决避免成为“警察与小偷”的关系。在制定销售目标和策略时，要让业务员广泛参与，首先业务 经理要展开多层次沟通，形成指导性框架，由业务组自己提出自己的目标计划和实施方案，业务经理进行汇总归纳，让业务员从情感上成为管理的主体，业务经理不 要抢“风头”。目标计划与策略确定后，业务经理要进行多层次的培训和宣讲，让大家能够充分理解和认识，达到统一思想，排除杂念，合力行动的目的。对目标和 策略的执行情况要进行评估，必要时进行调整，当80%的人员能够完成，而20%的人不能完成时，说明是成功的，当100%的人能够完成或80%的人完不成 时，说明目标本身缺乏挑战性。
第二篇：房地产销售中的常见问题及解决方法
房地产销售中的常见问题及解决方法
房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司“双赢策略”，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最觉见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。
一 产品介绍不详实
原因：
１对产品不熟悉
２对竞争楼盘不了解
３迷信自己个人魅力，特别是年轻女性员工。
解决：
１楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有的资料
２进入销售现场时，应针对周围环境。对具体产品做详细了解
３多讲多练，不断修正自己的促词
４随时请教老员工和部门主管
５端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。
二任意答应客户要求
原因：
１急于成交
２为个别别有的用心的客户所诱导
解决：
１相信自己的产品，相信自己的能力
２确实了解公司的各项规定，不明确的问题，应像现场经理请示
３注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素
４所有载有文字，并列入合同的容应认真审核
５应明确规定，若逾越个人权责造成的，由个人负全责
三未做客户追踪
原因：
１现场各级地方繁忙，没空空闲
２自以为客户追踪效果不大
３销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪
解决
１每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类
２依照列出的客户名单，大家协调主动追踪
３电话追踪及人同拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌
４每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法 ５尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率 四不善于用现场道具
原因：
1不明白，不善于运用各种现场 销售道具促销功能
2迷信个人说服能力
解决：
1了解现场销售道具对说明楼盘各自辅助功能
2多问多练，正确运用名片，海报 说明书 灯箱模型等销售道具
3营造现场气氛，注意团队配合五对奖金制度不满
原因：
1自我意认膨胀，不注意团队全作
2奖金制度不合理
3销售现场管理有误
解决：
1强调团队全作，鼓励共同进步
2征求各方意见，制定和理的奖金制度，加强现场管理，避免人为不公
3个人害群之马，坚决以清楚
六客户喜欢却迟迟不做决定
原因：
1对产品不了解，想在作比效
2同时选中几套单元，犹疑不决
3想付定金，但身边钱很少没带
解决：
1针对客户问题点，再作尽可能的详解释
2若客户来两次还是两次以上，对产品很了解，则应该是力促使其早早不决心
3缩小客户来访选择范围，很定他某项选择，以使及早下定签约
4定金无论多少，能付则定：客户方便的话，应该上门收定金
5暗示其他客户也看中同一套单元，房屋即将降价，早下定金则早放心
七下定后迟迟不来签约
原因：
1想通过晚签约，以延时付款时间
2事物繁忙，有意无意忘记了
3对所定房屋又开始了犹疑不决
解决：
1下定时，约定签约时间和违反罚则
2及时沟通联系，提醒客户签约时间
3尽快签约，避免节 外生枝
八退订或退户
原因：
1受其他楼盘的销售人员或周围人员的影响，犹疑一决
2的确自己不喜欢
3因财力或其他不可抗拒的原因，设法解决
解决;
1确实了解客户之退户原因，研究挽回之道，设法解决
2肯定客户选择，帮助排除干扰
3按程序退房各自承担责任
九一屋两卖
原因;
1没作好销控对答，现场经理和销售配合的误
2销售人员自己疏忽，动作出错
解决：
1明白事情原理和责任人，再做别行处理
2先对客户了解，降低姿态，口秘婉转，请客户见谅
3协调客户换户，并可给予相当的优惠
4若客户不满意换户，报告公司上级同意，加倍退还定金
5务必当场解决，避免官司
十优惠折让
（一）客户再一要求折让
原因：
1知道先前的客户成交有折扣
2销售人员急于成交，暗室有折扣
3客户有打折习惯
解决：
1立场坚定，坚持产品品质，坚决价格的和理性
2价格以定预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售同场经理和各等级人员分级把关
3大部分预留折让空间，还是由应牚握分寸一线销售人员掌握，但应注意退让，让客户知道不价无宜，以防无休止还价
4为成交而暗室折扣，客户无具体行动，而自己则一泻千里
5若客户有困难或诚意，合理的折扣应主动提出
6订金收越多越好，便于掌握价格谈判主动权
7关照有折扣的客户，因为具体情况不同，所折扣请勿宣传
（二）客户间折让不同
原因：
1客户是亲朋好友或关系客户
2不同的小说阶段，有不同的销售策略
解决：
1内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户折扣统一说词
2给客户的报价和价目表，应说明有效时间。
3尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。
4如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。
5态度要坚定，但口气要婉转。
十一订单填写错误
原因；
1销售人员的操作错误。
2公司有关规定需要调整。
解决；
1严格操作程序，加强业务训练。
2软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。
3想尽各种方法立即解决，不能拖延。
十二签约问题
原因
1签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误。
2签约时，在具体条款上的讨价还价(通常会有问题的地方是；面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式····)
3客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。
解决
1仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。
2兼顾双方利益，以“双赢策略”签订条约细则。
3耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。
4在职责范围内，研究条文修改的可能。
5对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。
销售人员房地产理论知识培训
一·销售商品房的条件
房地产开发商预售房地产应符合下列条件；土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款土地出让金外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监督协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销售许可证》。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》·《建设工程规划许可证》·《建设工程开工证》·<经国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。“一照”指开发商的营业执照。
二房地产登记的程序
房地产登记按下列程序办理：
1提出申请
2受理申请
3审查受理文件
4权属调查
5依法公告
6确认房地产权利
7将核准记事项记载在房地产登记册上
8计收规费并颁发房增权利证书
9立卷归案
三土地的使用年限是如何确定的凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年：工业用地五十年：教育：科技：文化：卫生：体育：用地五十年：商业：旅游：娱乐用地四十年：综合用地或者其他用在五十年。
四什么是房地产转让
房地产转让，是指和法拥有土地使用权和土地上建筑物、附着物所权的自然人、法人和其他人组织，通过买卖，交换，赠与将房地产转移给他人的法律行为。
五哪些情况需要办理房地产转移签记
经初始登记的房地产，有下列情况之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移签记，买卖：继承：赠与：共有房地产分割：交换：人民法院决、载定强制性转移：依照法律:法规规定作出其他强制性转移。
六房地产买卖合同应当具备的条款有那些
房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址：房地产权利证书编号：房地产坐落的位置，面积、四周界线：土地宗地号土地使用权的性质和年限，房地产的用途：买卖价款支付式和日期：房地产交付使用的日期:公用部分的使用权益分享及有人的权利义务：违约责任：合同纠纷有解决办法：双方认为必要的其他事项。
七什么样的房地产不予转让
下列房地产，不得转让，根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的，司法机关：行政机关依法载定，决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的，共有房地产，未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意：权属有争议的：法律：法规或市场政府规定禁止转让的其他情况。
八房地产转让时，其他公用设施是否一起转让
房地产转让，转让人对同事宗土地道路绿地，休憩在、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同停车场、广告权益没有特别约定的
第三篇：房产销售中的常见问题及解决方法
房产销售中的常见问题及解决方法
2006-10-12 15:29:0
1房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司‘双赢策略’，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的十二种情况罗列出来，以避免销售中更多的失误。
3是年轻女性员工。
正自己的促词。
4、随时请教老员工和部门主管。
5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。
不明确的问题，应向现场经理请示。
3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。
4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。
5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。
3调不够，同一客户，害怕重复追踪。
依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。
3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。
4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。
5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。
服能力。解决：
1、了解现场销售道具对说明楼盘的各自辅助功能。
2、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。
3、营造现场气氛，注意团队配合。
理有误。
2度。
3、加强现场管理，避免人为不公。
4、个别害群之马，坚决予以清除。
付定金，但身边钱很少或没带。
次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。
3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。
4、定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金,5、暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下决定则早定心。
对所定房屋又开始犹豫不决。
签约时间。
3、尽快签约，避免节外生枝。
欢。
3、因财力或其他不可抗拒的原因，无法继续履行承诺。
解决：
1、确实了解客户之退户原因，研究挽回之道，设法解决。
2、肯定客户选择，帮助排除干扰。
3、按程序退房，各自承担违约责任。
12忽，动作出错。
2口秘婉转，请客户见谅。
3、协调客户换户，并可给予适当优惠。
4、若客户不同意换户，报告公司上级同意，加倍退还定金。
5、务必当场解决，避免官司。
客户有打折习惯。的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售现场经理和各等级人员分级把关。
3、大部分预留折让空间，还是由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退让，让客户知道还价不宜，以防无休止还价。
4、为成交而暗示折扣，应掌握分寸，切忌客户无具体行动，而自己则一泻千里。
5、若客户确有困难或诚意，合理的折扣应主动提出。
6、订金收取愈多愈好，便于掌握价格谈判主动权。
7、关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。的报价和价目表，应说明有效时间。
3、尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。
4、如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。
解决：
1、严格工作程序，加强业务训练。
2、软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。
3、想尽各种方法立即解决，不能拖延。
签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式……）。
3、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。
2略’签订条约细则。
3、耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。
4、在职责范围内，研究条文修改的可能。
5、对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。
武汉房地产网报道
第四篇：房地产销售常见问题及解决方法
房地产销售常见问题及解决方法
2006年10月17日 22:59
房地产现场销售好比战场的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司“双赢策略”、努力提高成交的同时，销售技能的不断自我检讨则是现场销售人员成功的阶梯。下面，我们将其中最常见的十二种情况罗列出来以避免销售中更多的失误。
一、产品介绍不详实
1.原因
（1）对产品不熟悉。
（2）对竞争楼盘不了解。
（3）迷信自己的个人魅力，这种情况特别见于年青女性员工。
2.解决
（1）认真学习楼盘公开销售以前的销售讲习，确实了解及熟读所有资料。
（2）进入销售现场时，应针对周围环境，具体产品再做详细了解。
（3）多讲多练，不断修正自己的措辞。
（4）随时请教老员工和部门主管。
（5）端正销售观念，明确让客户认可自己所定尺度，明确房屋买卖是最终目的。
二、任意答应客户要求
1.原因
（1）急于成交。
（2）为个别别有用心的客户所诱导。
2.解决
(1)相信自己的产品，相信自己的能力。
(2)确实了解公司的各项规定，不确定的情况，向现场经理请示。
(3)注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。
(4)所有文字载体，例如合同的内容认真审核。
(5)明确规定，若逾越个人权责而造成损失，由个人负责。
三、未做客户追踪
1.原因
（1）现场繁忙，没有空闲。
（2）自以为客户追踪效果不大。
（3）销售人员之间协调不够，害怕重复追踪同一客户。
2.解决
（1）每日设定规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。
（2）依照列除的客户名单，大家协调主动追踪。
（3）电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措辞，以避免客户生厌。
（4）每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时汇报现场经理，相互探讨说服的办法。
（5）尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。
四、不善运用现场道具
1.原因
（1）不明白、不善于用各种现场道具的促销功能。
（2）迷信个人的说服能力。
2.解决
（1）了解现场销售道具对说明楼盘的个自辅助功能。
（2）多问多练，正确运用名片、海报，说明书、灯箱、模型等销售道具。
（3）营造现场气氛，注意团队配合。
五、对奖金制度不满
1.原因
(1)自我意识膨胀，不注意团队合作。
(2)奖金制度不合理。
(3)销售现场管理由误。
2.解决
（1）强调团队合作，鼓励共同进步。
（2）争求各方意见，制定合理奖金制度。
（3）加强现场管理，避免人为不公。
（4）个别害群之马，坚决予以清除。
六、客户喜欢却迟迟不决定
1.原因
(1)对产品不太了解，想再比较。
(2)同时选中几套单元，犹豫不决。
(3)想付定金，但是身边钱很少或没带。
2.解决
（1）针对客户的问题，再作尽可能的详细解释。
（2）若客户来访二次或二次以上，对产品已经很了解，则应力促其早早下定金。
（3）缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定金签约。
（4）定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。
（5）暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下定金早定心。
七、客户下定金后迟迟不来签约
1.原因
（1）想通过晚签约，以拖延付款时间。
（2）事务繁忙，有意无意忘记了。
（3）对所定房屋由开始犹豫不决。
2.解决
(1)下定金时，约定签约时间和违反罚则。
(2)及时沟通联系，提醒客户签约时间。
(3)尽快签约，避免节外生枝。
八、退定或退户
1.原因
（1）受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决。
（2）的确自己不喜欢
（3）因为财力或其他不可抗力的原因，无法继续履行承诺。
2.解决
（1）确实了解客户的退房原因，研讨挽回之道，设法解决。
（2）肯定客户选择，帮助排除干扰。
（3）按程序退房，各自承担违约责任。
九、一屋二卖
1.原因
（1）没作好销控对答现场经理和销售人员配合有误。
（2）销售人员自己疏忽，动作出错。
2.解决
（1）明白事情原由和责任人，公司另行处理。
（2）先对客户解释，降低姿态，口气婉转，请客户见谅。
（3）协调客户换户，并且给予适当优惠。
（4）若客户不同意换户，报告公司上级部门。经同意后，加倍退还定金。
（5）务必当场解决，避免官司。
十、优惠折让
（一）客户一再要求折扣
1.原因
（1）知道先前的客户成交有折扣。
（2）销售人员急于成交，暗示有折扣。
（3）客户有打折习惯。
2.解决
（1）立场坚定，坚持产品品质，坚持价格的合理性。
（2）价格拟定预留足够的还价空间，并设立几重的折扣空间，由销售人现场经理和各等人员分级把关。
（3）大部分预留这让空间，还是由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退让，让客户知道还价不易，以防无休止还价。
（4）为成交而暗示折扣，应掌握分寸，切记客户无具体行动，而自己一泻千里。
（5）如客户确由困难或诚意，合理的折扣应主动提出。
（6）定金收取愈多愈好，便于掌握价格谈判主动权。
（7）关照享有折扣的客户，因为具体情况不同，所享折扣请勿大肆宣传。
（二）客户间折让不同
1.原因
（1）客户是亲朋好友或关系客户。
（2）不同的销售阶段，有不同折让策略。
2.解决
（1）内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣要有统一解释。
（2）给客户的报价和价目表，应说明有效时间。
（3）尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。
（4）不能满足要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。
（5）态度要坚定，但口气要婉转。
十一、订单填写错误
1.原因
（1）销售人员的操作错误。
（2）公司有关规定有调整。
2.解释
（1）严格操作程序，加强业务训练。
（2）软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。
（3）想尽各种办法立即解决，不能拖延。
十二、签约问题
1、原因
（1）签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误。
（2）签约时，在具体条款上的计价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定、贷款额度及程序、工程进度、建材装潢、违约处理方式、付款方式等）。
（3）客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任。
2、解决
（1）、仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。
（2）、兼顾双方利益，以双赢策略签订条约细则。
（3）、耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。
（4）、在职责范围内，研讨条文修改的可能。
（5）、对无理要求，按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。
第五篇：Net中常见问题及解决方法归类
.Net中常见问题及解决方法归类
VS2002 到VS2003，又到今天的VS2005，给我们广大研发人员提供了极大的方便，但是里面也存在许多异常的错误，偶尔我们会为其所扰，就连微软内部人士也承认，有的异常错误至今尚未修复，下面是一些常见的VS异常错误以及解决方法，现整理于下，相信各位肯定或 多或少的也遇到过类似的问题，欢迎各位参与讨论。
1.错误一：Global.asax错误
分析器错误
说明: 在分析向此请求提供服务所需资源时出错。请检查下列特定分析错误详细信息并适当地修改源文件。
分析器错误信息: 未能加载类型“xxx.Global”。
源错误:
行 1： <%@ Application Codebehind=“Global.asax.cs”
Inherits=“xxx.Global” %>
源文件: c:inetpubwww.xiexiebang.com/default.aspx?
scid=KB;EN-US;Q315158&和你大致讲一下操作的步骤：
1。在Administrative Tools->Active Directory Users and
Computers中建立一个名为ASPUSER的用户，将该用户添加到用户组中(默认情况下已在User Group中)
2。在Administrative Tools->Local Security Settings->Local
Policy->UserRight Assignment中,双击右栏的Log on as a batch job项，在弹出的窗口中点击Add，选择或输入刚才建立的ASPUSER帐号，确定。(需要重启机器)
3。确保 ASPUSER帐号有相应文件、目录的访问权限4。在下面的目录中找到Machine.config文件：%Systemroot%
Microsoft.NETFrameworkv1.0.3705CONFIG(Systemroot是你的安装目录)，在标识中添加/修改：
userName=“DomainNameASPUSER” password=“ASPUSERpassword” 其中ASPUSERpassword是刚刚建立的ASPUSER的密码，DomainName是你的域名最后把机器RESET一下!看看!应该OK了!
10.iis修复的办法，主要是MSDTC服务无法启动
iis修复的办法，主要是MSDTC服务无法启动
2008-05-14 08:35:
32IIS无法打开asp文件之MSDTC无法启动
1、首先进入组件服务，查看组件服务/计算机/我的电脑/COM+应用程序，结果报错“COM+ 无法与 Microsoft 分布式事务协调程序交谈”，无法查看里面的对象。
2、进入事件查看器，发现msdtc服务没有正常启动。
解决方法：
1、删除注册表中的键：
HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetServicesMSDTC
HKEY_LOCAL_MACHINESOFTWAREMicrosoftMSDTC
HKEY_CLASSES_ROOTCID2、停止MSDTC服务：net stop msdtc3、卸载MSDTC服务：msdtc-uninstall4、重新安装MSDTC服务：msdtc-install5、卸载IIS，重新安装IIS，访问asp程序看看，应该OK了
----------------------
如果不行，接着做下面的。*^_^*
6、确认在事件查看器中msdtc服务已经正常启动[这步很关键，如果没有，重新启动下电脑看看]，这里有个技巧，查看MSDTC服务是否启动，执行net stop msdtc，提示正在停止和停止成功就对了，再msdtc-install下就OK.7、重新设置IIS的IWAM账号密码。[在计算机管理中的用户管理里]
8、同步IIS metabase中IWAM_MYSERVER的密码：
c:inetputadminscripts>adsutil set w3svc/wamuserpass “yourpassword”
9、同步COM+应用程序所用的IWAM_MYSERVER密码：
c:inetputadminscripts>cscript synciwam.vbs-v
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