新修订的《上海市住宅物业管理规定》[五篇模版]

第一篇：新修订的《上海市住宅物业管理规定》

新修订的《上海市住宅物业管理规定》

将于4月1日正式施行

“街道、乡镇工作人员担任业主大会筹备组组长，房屋发生紧急情况和危险时无需召开业主大会就可以强制维修，物业项目要公开招投标、新建住宅开始有质量保修金……”新修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）在制度创设层面凸现了许多亮点和创新，对于进一步规范本市物业管理活动，推动社会管理，加强社会建设，构建和谐社会都有着十分重要的意义，《规定》将于4月1日正式施行。

在今天召开的上海市住宅物业管理工作大会上市房管局介绍，新修订的《规定》从理顺管理体制、完善业主自我管理、强化物业行业监管、完善物业的使用和维护等几个方面，在制度安排层面进行了突破和创新，突出表现在五个方面：第一是明确了建立住宅小区综合管理体制，《规定》要求，区县人民政府，乡、镇人民政府，街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导业主大会、业主委员会的组建和日常运作。第二是明确了乡、镇人民政府、街道办事处对业主大会组建的工作职责，完善了业主委员会组建办法，明确由乡、镇人民政府、街道办事处代表担任筹备组组长，并组织推荐产生业主代表，帮助业主把好业主委员会组建

1的“人选关”；第三是明确了业主自我管理的规范要求，规定了业主委员会及业主委员会履行职责的内容，规范了日常管理活动，有效防范涉及全体业主利益重大事项决策的“暗箱操作”；第四是明确了强化行业监管的主要手段，《规定》要求，应建立和完善物业服务企业资质、物业管理招投标、企业及从业人员诚信档案等管理制度，帮助业主选择服务质量好，社会声誉佳、公众满意程度高的物业服务企业，促进优胜劣汰的市场竞争机制的形成，促进行业的健康良性发展；第五是明确了物业使用和维护要制度要求，建立了物业保修金制度和物业的紧急维修及强制维修制度，落实了保修责任，规定了物业的紧急维修及强制维修的范围和操作程序，为解决因房屋质量保修责任落实问题引发纠纷和涉及公共利益、公共安全的维修事项提供了解决办法。

市房管局透露，《规定》实施的一个重要任务就是要依靠法规和制度安排，整合资源，着力解决当前本市住宅小区综合管理中的热点和难点问题。第一是规范业主委员会运作管理，通过规范运作管理，有效规制业主大会组建、业主委员会换届改选、物业服务企业选聘等涉及市民群众切实利益的活动，切实维护广大业主的合法权益。第二是帮助业主提高自我管理意识，结合《规定》贯彻实施，利用各种载体广泛宣传业主自我管理的途径、实现方法和操作规程，强化业主“有产权、有责任”的意识，引导业主依法、有序、理性的参与物业管理事务。第三是理顺物业服务收费价格形成机制，解决本市售后公房小区的物业管理费偏低

制约行业发展和物业管理水平提高的“瓶颈问题”，尽快建立与社会经济发展相适应的物业服务定价机制，通过建立价格联动机制和质价相符的物业服务市场机制来解决行业发展的瓶颈问题。第四是整治“居改非”、“群租”、违法搭建，坚持“疏堵结合”的原则，按照《规定》明确的职责分工和审批程序，严格控制增量，联合相关部门加强大对擅自“居改非”行为的查处力度，及时查处群众反映强烈、损害公共利益和影响公共安全的违法行为。针对“群租”问题，一方面要通过加大公共租赁房建设供应，解决外来务工人员的居住问题，另一方面，要通过完善地方立法、整合行政资源，加大处罚力度，切实做好“群租”现象的“减法”工作，维护小区安全秩序；针对违法搭建问题，区县政府要建立和做实拆违协调机构，完善联动执法机制，坚决控制新增违法搭建的产生，逐步拆除存量违法建筑。第五是治理小区消防安全管理隐患，整合行政资源、法律资源、社会资源，治理住宅小区乱停车影响消防车通行，楼道堆物、私自安装铁门阻断消防应急疏散通道等严重影响消防安全的行为，对劝阻无效、拒不整改的，依法采取强制措施，及时消除安全隐患。

市房管局强调，针对住宅小区中违法搭建、“居改非”、私自安装铁门阻断消防应急疏散通道等行为，物业服务企业要切实履行“发现、劝阻、报告”义务，主动配合政府行政管理部门做好相关工作。

第二篇：关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

市政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知 沪府发〔2011〕23号

上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局制订的《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府

二○一一年五月三十一日

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），进一步做好本市住宅物业管理工作，现提出如下若干意见：

一、部门、单位的职责分工

各区县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。

各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。

区、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员；负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

二、物业管理区域的核定

对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋管理部门对物业管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则，审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况，并出具物业管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交下列资料：

（一）建设项目用地批准文件；

（二）建筑总平面图；

（三）建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明；

（四）其他应当提交的资料。

物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建设单位出具《物业管理区域核定单》。

需要调整物业管理区域的，由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请。区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见，并在相关物业管理区域内予以公告。

三、分期开发项目的物业管理

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。

先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

四、建设项目资料的备案

建设单位应当按照《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。

建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。

业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

六、业主投票权的计算

业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库；依法归全体或者部分业主共有的物业；配电房、避难层、储藏室；不能单独办理产证的其他物业。

（二）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

（二）总人数，按照前项业主人数的总和计算。

七、业主委员会成员全体辞职的处理

业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召集会议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理区域内予以公告。

九、物业矛盾纠纷的调处

乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。

乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。

居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；

（三）邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；

（四）因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷；

（五）其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

业主委员会可对本条第三款第（三）、（四）、（五）项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

十、物业服务项目经理的管理

物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。

对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。

物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。

十一、物业管理用房的确认

建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章；对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。

建设单位提交的资料符合物业管理区域预划意见书和物业管理用房配置要求的，规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号；区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

1997年7月1日至2003年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

十二、物业服务的收费

住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。

十三、物业的自行管理

规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。

业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。

业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

十四、物业的装饰装修

业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

十五、物业使用性质的变更

由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门。具体范围和方案，应当包括可改变的部位和经营项目等内容。

在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：

（一）符合房屋使用安全要求；

（二）符合《临时管理规约》、《管理规约》；

（三）经有利害关系的业主同意；

（四）符合相关法律、法规的规定。

符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质，区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的，准予其变更住宅物业使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务。

业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定。物业服务企业应当按照约定，对准予变更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费。改变使用性质的房屋，经政府决定征收的，按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。

十六、管线的维修养护责任

住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位分别承担；分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。

十七、维修资金的补建和再次筹集

未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。

物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据，按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予以公告。

配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

业主转移或抵押房地产的，可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证；维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。

公有住宅售后房屋转让或抵押的，由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

业主办理房地产转移或抵押登记时，应当提交维修资金足额缴纳凭证。

十八、物业的检测和鉴定

业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期，承担物业维修养护责任。

业主应当在物业服务合同中，委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对物业定期进行维修养护和检查。

市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单。

物业出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程，委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。

检测结论为整体危险或局部危险的房屋，应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

十九、房屋外墙的维护

住宅物业管理区域内房屋外墙的维护，由业主负责。业主应当按照有关规定和标准，根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁。房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷。

二十、示范文本的应用

建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发的示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。

本意见自公布之日起施行，有效期为5年。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一一年五月十二日

第三篇：上海市物业管理规定

上海市物业管理规定

第一章　总则

第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据____《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条　本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。

第三条　本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。

本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条　上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。

街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第二章　业主及业主大会

第五条　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区(县)房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，按照本条第一款的规定，结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

第六条　业主在物业管理中，除享有____《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。

业主在物业管理中，应当履行____《物业管理条例》规定的义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第七条　业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

第八条　物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。

筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组自成立之日起三十日内，在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，应当召开首次业主大会会议。

第九条　业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十条　业主大会除履行____《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。

第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加，并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

第十二条　首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合____《物业管理条例》规定的条件。

业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

第十三条　业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区(县)房地产管理部门备案：

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主委员会成员的名单和基本情况。

区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。

第十四条　业主委员会任期为三年到五年。

业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区(县)房地产管理部门。区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第十五条　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：

(一)讨论业主大会拟讨论的事项;

(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

第十六条　两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参加。

业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开。

第三章　物业管理服务

第十七条　在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的，经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十八条　建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。

业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区(县)房地产管理部门备案。

房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)，不得占用、移装的共用部位、共同设备，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

第十九条　建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。

建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

第二十条　物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：

(一)物业管理用房;

(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;

(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;

(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;

(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;

(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

第二十一条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域的保洁;

(四)公共区域的秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;

(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

(八)物业档案资料的保管;

(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

第二十二条　物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;

(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

(四)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作。

物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。

第二十三条　物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

第二十四条　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

第二十五条　利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

第四章　物业的使用与维护

第二十六条　禁止下列损害公共利益的行为：

(一)损坏房屋承重结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)破坏房屋外貌;

(四)擅自改建、占用物业共用部分;

(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

(七)排放有毒、有害物质;

(八)发出超过规定标准的噪声;

(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。

第二十七条　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

第二十八条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

第二十九条　物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

第三十条　车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第三十一条　物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

第三十二条　新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十三条　专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。

业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。

第三十四条　物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：

(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;

(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;

(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

第三十五条　单幢房屋的共同部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触;其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，按照本规定第九条执行。

第三十六条　机动车停车场(库)的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场(库)的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。

第三十七条　物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照业主公约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期改正，仍未进行维修养护的，由区(县)房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人承担。

第五章　法律责任

第三十八条　违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处理。

第三十九条　业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第四十条　建设单位违反本规定第八条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区(县)房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。

建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。

第四十一条　违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区(县)房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

违反本规定第二十六条第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区(县)房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

第四十二条　违反本规定第二十六条第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区(县)房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的，区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。

对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区(县)房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

第四十三条　业主、使用人违反本规定第二十八条规定，擅自改变物业使用性质的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。

第四十四条　物业管理企业违反本规定第二十九条规定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区(县)房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。

第四十五条　当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

第四十六条　市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第四十七条　本规定中有关专业用语的含义：

(一)专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

(二)部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

(三)全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

第四十八条　非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本规定执行。

第四十九条　本规定自___年___月___日起施行。___年___月___日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《上海市居住物业管理条例》同时废止。

第四篇：武汉市住宅物业管理规定

武汉市住宅物业管理规定

第一条　为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。

本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

第三条　住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第四条　住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。

开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。

第五条　市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。

本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。

第六条　本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章　前期物业管理与移交

第七条　本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。

第八条　新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。

第九条　开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。

第十条　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第十一条　在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。

第十二条　开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。

第十三条　开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。

开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。

第十四条　开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：

(一)住宅区规划图和批准文件;

(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

(三)道路及地下管网竣工图;

(四)各种设备的使用说明书、电路示意图;

(五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;

(六)其他必要资料。

第三章　业主自治管理

第十五条　住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。

第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。

第十六条　出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。

公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。

业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。

业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的，业主大会可予以撤换。

第十七条　业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。

业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。

第十八条　业主大会行使下列职权：

(一)选举、撤换业主委员会委员;

(二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;

(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定;

(五)决定物业管理的其他重大事项。

第十九条　业主委员会履行下列职责：

(一)选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效;

(二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;

(三)审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;

(四)听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动;

(五)督促业主公约的实施;

(六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督;

(七)业主大会赋予的其他职责。

第二十条　选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。

第二十一条　业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章　物业管理企业

第二十二条　市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。

物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。

国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。

第二十三条　被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。

物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。

第二十四条　物业管理企业从事下列物业管理服务事项：

(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;

(二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;

(三)绿化养护;

(四)治安防范服务;

(五)清扫、保洁服务;

(六)车辆进出和停放的管理;

(七)按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;

(八)物业维修专项资金的帐务管理;

(九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;

(十)其他物业管理服务事项。

第二十五条　物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：

(一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务;

(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

(三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修;

(四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况;

(五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务;

(六)设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。

第二十六条　物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。

第二十七条　物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章　物业使用与维护

第二十八条　物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。

第二十九条　在住宅区物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;

(二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;

(三)占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施;

(四)乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物;

(五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

(六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

(七)不按照指定地点停放车辆;

(八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。

第三十条　业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。

第三十一条　住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。

第三十二条　房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第三十三条　业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。

第三十四条　住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。

第三十五条　任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。

第三十六条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

第六章　物业管理用房与费用

第三十七条　开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。

第三十八条　物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。

第三十九条　物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。

综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。

特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。

第四十条　物业维修专项资金由下列资金构成：

(一)开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的百分之二点五)向业主委员会提供的物业管理启动资金;

(二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;

(三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。

物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

第四十一条　物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。

第四十二条　房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。

第四十三条　物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章　法律责任

第四十四条　有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：

(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。

(二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正;

逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正;

逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款;

情节严重的，吊销资质证书。

(五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交;

逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。

(六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行;

拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。

(七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。

(八)占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正;

情节严重的，处以一千元以上一万元以下罚款。

(九)单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。

第四十五条　违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。

第四十六条　开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十七条　业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。

第四十八条　发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。

第四十九条　房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章　附则

第五十条　本条例中有关用语的含义为：

(一)住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地;

(二)业主，是指物业的所有权人;

(三)使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(四)共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;

住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施;

房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位;

房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。

(五)住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区;

(六)住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区;

(七)中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼;

(八)高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。

第五十一条　开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。

第五十二条　其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。

第五十三条　本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。

第五十四条　本条例自公布之日起施行。

第五篇：上海市住宅物业消防安全管理规定

上海市住宅物业消防安全管理规定

二○○四年九月二十日

第一条为进一步加强本市住宅物业消防安全工作，有效预防和减少火灾事故的发生，确保群众生命、财产安全，根据国务院《物业管理条例》、《上海市消防条例》、《上海市住宅物业管理规定》等有关规定，特制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内已实施物业管理的住宅物业（含商住楼、综合楼的住宅部分）。未实施物业管理的住宅物业，参照本规定执行。

第三条县级以上公安机关的消防部门及其委托的公安派出所具体负责住宅物业消防安全监督管理工作，各级房地管理部门应协助公安消防部门，开展住宅物业的消防安全监督管理工作。

第四条业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时，应在合同中约定消防安全管理服务的内容。制定业主公约或业主临时公约时，应明确住宅物业消防安全事项，要求全体业主和住宅使用人自觉遵守。

第五条居民委员会应组织社区居民制定防火安全公约，定期开展群众性的消防工作，并进行消防安全检查。

第六条业主大会、业主委员会应当履行以下职责：

（一）组织、督促业主或住宅使用人遵守消防法规和规章；

（二）配合居民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；

（三）监督、协助物业管理企业落实消防安全服务工作；

（四）依据法律、法规和技术规范标准，维修更新消防设施。

第七条物业管理企业应当履行以下职责：

（一）制定并落实管理的住宅物业的消防安全制度、操作规程，落实各岗位消防安全责任人，实行防火安全岗位责任制。

（二）负责落实物业服务合同中约定的消防安全事项，落实专（兼）职消防安全员，并使员工掌握必备的消防知识和技能。

（三）配合居民委员会开展社区消防安全工作。在住宅入户使用前应当对业主及住宅使用人进行消防安全宣传、教育，告知其注意事项，指导、督促其遵守消防安全管理规定。

（四）对本物业管理区域内的公共部位定期开展消防安全检查，及时发现和消除火灾隐患，确保疏散通道、安全出口和消防车通道畅通。同时，根据公安部门下达的整改要求，及时整改火灾隐患。

（五）定期对物业管理区域内配置的消防设施进行检查、维护，确保其完好有效。需动用房屋维修资金对消防设施进行维修、更新的，应及时报告业主委员会，并及时修复。

（六）制定本物业管理区域防火、灭火方案以及火灾发生时人员疏散、逃生

等应急预案，并定期开展消防演练。

（七）发现业主或住宅使用人违反消防法律、法规的，应及时进行劝阻、制止，并填发《告知单》（见附件一）。对逾期不整改的，应及时报告业主委员会、公安部门。

（八）发现火灾应及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾原因调查。

第八条 业主或住宅使用人应当履行下列义务：

（一）配合物业管理企业做好住宅物业的消防安全工作，并做好自住部位、自用设备的防火安全工作。

（二）对孤寡老人、残疾人、精神病患者、瘫痪病人低能弱智者及未成年人等被监护人员进行防火教育，并落实必要的防火安全保护措施。

（三）装饰、装修房屋时，按照国家或本市的有关消防安全技术规范安装、使用电器产品、燃气用具，以及设计、敷设管路。

（四）在安全地点停放燃气、燃油助动车和摩托车，并落实消防安全措施，防止气、油泄漏。需在家中存放少量危险化学品的，应存放在安全地点，并选择合适的容器和配置必要的灭火器。

（五）在规定区域、路段和规定时间内安全燃放烟花爆竹，不非法储存、销售或燃放烟花爆竹。

（六）根据物业管理企业发出的《告知书》要求，及时整改火灾隐患。

（七）发生火灾后，应配合有关部门开展火灾原因调查，不得擅自清除火灾事故现场。

（八）按规定承担住宅物业消防设施的维修、更新、添置的相关费用。

第九条业主或住宅使用人享有以下权利：

（一）监督物业管理企业履行物业服务合同中约定的消防安全事项；

（二）对住宅物业所属消防设施有关情况享有知情权和监督权；

（三）举报住宅物业中存在的火灾隐患和非法储存、销售、燃放烟花爆竹的情况；

（四）发现公安、房地等部门工作人员在消防安全管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为的，可向有关部门举报。

第十条物业管理单位和业主、住宅使用人应当保障住宅物业消防设施的完好有效和疏散通道、安全出口的畅通，禁止下列行为：

（一）挪用、拆除、损坏消防设施和器材；

（二）埋压、圈占消火栓，占用防火间距；

（三）堵塞、占用消防车通道，影响疏散通道、安全出口畅通。

第十一条租赁房屋的消防安全工作按照“谁承租、谁负责”的原则实施，出租人应当确保出租房屋符合消防安全规定，并在订立房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。

第十二条居民住宅经批准改变用途的，应当符合《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市消防条例》的规定，并经公安消防部门审核同意。

第十三条消防设施的维修、更新、添置应按物业共用设施设备的维修、更新或添置的有关规定执行。设立专项维修资金的，应在专项维修资金中列支。被列入重大火灾隐患整改的消防设施，其维修项目应纳入急修项目，实行“先维修，后向业主委员会或业主报告”的程序，维修费用由相关所有人承担。消防设施因人为因素损坏的，其维修、更新费用由行为人承担。

第十四条消防设施的管理、维护、保养应当符合《消防设施管理、维护、保养技术要求》（见附件二）。

第十五条公安消防部门、公安派出所应当依法履行消防监督管理职责，对住宅物业实施消防监督检查，发现火灾隐患的应当责令改正，并依法实施处罚。房地产管理部门应当按照法律、法规和本规定履行职责，并将消防安全作为物业管理行业评比考核的主要内容之一。

公安机关和房地产管理部门应将消防安全工作列为安全小区、安全大楼评比工作的主要内容之一。

第十六条对违反本规定的，由公安消防部门依据《上海市消防条例》有关规定进行处罚。其中，对埋压、圈占消火栓或者占用防火间距、堵塞消防通道的，或损坏和擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材行为的，应当责令其限期恢复原状或者赔偿损失；对逾期不恢复原状的，应当强制拆除或者清除，所需费用由行为人承担。

第十七条公安、房地等部门工作人员在住宅物业消防安全监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条本规定由市公安局、市房屋土地资源管理局负责解释。第十九条本规定自下发之日起施行。