关于印发《“上海市新建住宅交付使用许可规定”实施细则》

第一篇：关于印发《“上海市新建住宅交付使用许可规定”实施细则》

关于印发《“上海市新建住宅交付使用许可规定”实施细则》的通知

沪房管建〔2009〕382号

各区县住房保障房屋管理局：

《<上海市新建住宅交付使用许可规定>实施细则》已于2009年10月16日局长办公会审议通过，现予印发，请遵照执行。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

二○○九年十月二十六日

《上海市新建住宅交付使用许可规定》实施细则

第一条 为进一步加强新建住宅交付使用许可管理、规范操作程序，根据《上海市新建住宅交付使用许可规定》（以下简称《规定》），结合本市住宅建设管理的实际情况，制定本实施细则。

第二条 本市国有土地上开发建设的新建住宅应当与规划要求配建的教育、医疗、邮政、菜场、社区服务、公交终点站等公共服务设施和市政公用基础设施（以下简称配套设施）同步交付使用。

第三条 新建住宅开工建设前，住宅建设单位向项目所在地的区、县住房保障和房屋管理局（以下简称区、县房管局）申报新建住宅施工计划时，应当同时提交该项目的公建配套设施实施方案。

第四条 住宅建设单位按照《上海市国有土地使用权出让合同》或者《国有土地划拨决定书》以及已取得的规划建设方案批复要求，应当负责建设该地块范围内的配套设施，并确保与住宅同步建设、同步交付。

新建住宅分期开发建设、分期申请交付使用的，该地块的配套建设应当满足以下条件：

（一）配套设施尚未与住宅同步建设时，住宅建设单位应当落实可供过渡使

用的相应配套设施。

（二）申请住宅交付数量达到该地块住宅总量的70%时，该地块应当配建的行政管理、教育、文化、医疗、公交终点站等公益性设施（以下简称公益性设施）应当同步竣工。该地块含两块以上宗地的，其中一块宗地申请住宅交付数量达到该块宗地住宅总量70%时，该块宗地上的公益性设施应当同步竣工。

（三）申请住宅全部交付使用时，该地块配建的配套设施应当全部竣工。因土地、拆迁等因素导致公共服务设施尚不具备开工条件的项目申请住宅分期交付使用时，住宅建设单位必须落实可供过渡使用的相应公共服务设施。

第五条 住宅建设单位在同一居住区分期签订《上海市国有土地使用权出让合同》或者取得《国有土地划拨决定书》，分期开发建设、分期申请交付使用的，该居住区住宅建设总量应当合并计算（街坊级公共服务设施除外），符合本实施细则第四条第二款、第三款规定条件的，方可交付使用。

第六条 配套设施建设主体为政府相关部门的，应当与相关新建住宅项目同步建设、同步交付。

第七条 新建住宅经有关部门分项验收合格后，住宅建设单位应当根据建设用地批准权限向市或者区、县房管局申请新建住宅交付使用许可，同时提交以下材料：

（一）上海市新建住宅交付使用申请表（原件）；

（二）建设用地批准书（土地出让合同或者国有土地划拨决定书）及房地产权证（复印件）；

（三）项目规划建设方案批复及附图(复印件)；

（四）建设工程规划许可证及所附建筑工程项目表、总平面图（复印件）；

（五）住宅项目建设工程竣工验收备案文件和独立公共服务设施竣工验收备案文件（复印件）。与住宅项目同步竣工的非公益性设施，未能与住宅项目同步完成建设工程竣工备案的，出具建设工程竣工报告（复印件）；

（六）供水、供电、供气、有线电视、电话通信和宽带数据传输信息端口敷设到户的配套建设验收合格证明（原件）。雨污水排放须出具相关主管部门的批准文件（复印件）；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，提供由水务、环保部门出具的审核同意并明确临时性排放期限的文件（复印件）；

（七）住宅建设配套费缴清收据或住宅建设配套费项目包干使用证明（复印件）；

（八）建设工程竣工规划验收合格证明（复印件），但新建住宅建设工程未全部竣工的除外；

（九）编订（变更）门弄（楼）号牌通知（未标注具体门号与楼号的，提供加盖公安部门公章的门牌号批件附图）（复印件）；

（十）房屋土地权属调查报告书（复印件）（其中房屋共有部位建筑面积分摊说明及房屋分层平面图无需提供）；

（十一）根据申请交付使用的高层、多层、低层不同住宅类型，分别提供《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》（原件）；

（十二）分期开发建设、分期交付使用的新建住宅项目，提交配套设施主管部门出具的可供过渡使用的公益性设施证明文件（原件）。

前款规定提供复印件的，应当在每页资料上加盖本单位公章，同时出具原件以供核对。

第八条 市或者区、县房管局受理住宅建设单位申请后，市局负责审核的住宅项目，由市局会同该项目所在地的区、县房管局共同核查；区、县房管局负责审核的住宅项目，网上报市局备案，由区、县房管局核查，市局进行抽查。市或者区、县房管局应当指派工作人员到现场对住宅、公共服务设施等配套建设情况及相关建筑物、构筑物完成情况按照高层住宅不低于30%、多层住宅不低于20%、低层住宅不低于10%的比例和同一类型住宅不得少于1幢的规定进行核查。

核查完毕，应当现场填写《上海市新建住宅交付使用审核现场验收（复验）意见书》，记录核查情况，经核查发现不符合条件的，同时提出整改要求。

第九条 现场核查应当按照下列规定拍摄并留存照片：

（一）住宅项目的主出入口与市政道路相连之处；

（二）小区主出入大门的弄、牌号及小区名称、大门全貌；

（三）抽查的门幢号、户室号；

（四）供水（管道井水表或短管连接处及室内水龙头出水情况）、供电（电表及室内灯泡通电情况）、有线电视线、电话通信线及宽带数据线信敷设到户及楼内接线箱配套完成情况；

（五）与市政燃气管网接通的住宅项目，室内燃气管道与室外燃气管道连通的标志；尚未与市政燃气管网接通的住宅项目，住宅室内已完成燃气管道敷设的标志；

（六）住宅立面的空调器外机基座和冷凝水排放管；

（七）交付使用区域内的配套绿化建设情况。确因非种植季节原因需延时绿化建设的，开发建设单位在交房时向业主公示住宅交付使用后3个月内完成绿化建设的书面承诺；

（八）交付使用区域内的道路、路灯、围墙建成情况；

（九）公建配套设施完成情况；

（十）分期开发建设的住宅项目与施工场地的隔离设置情况。

第十条 市或者区、县房管局应在收到住宅建设单位提出的新建住宅交付使用许可申请之日起二十日内审查完毕。对符合《规定》第五条规定的交付使用条件的，按幢颁发《上海市新建住宅交付使用许可证》（以下简称《许可证》）；对不符合条件的，责成住宅建设单位及时整改并经复验合格后，颁发《许可证》；发现违反《规定》擅自交付使用新建住宅的，不予颁发《许可证》，书面说明理

由并告知住宅建设单位，同时移交房管执法监督部门处理。经依法处理后，住宅建设单位应当重新申请新建住宅交付使用许可。

第十一条 市或者区、县房管局颁发《许可证》后，应当按照档案管理要求将住宅建设单位提交的申请材料及下列文书及时立卷归档：

（一）上海市新建住宅交付使用许可证；

（二）上海市住房保障和房屋管理局综合业务受理单；

（三）上海市新建住宅交付使用审核现场验收（复验）意见书；

（四）上海市新建住宅交付使用综合审核意见表；

（五）现场核查拍摄的照片（彩色冲印或彩色打印）。

内部审核流转资料及其它相关资料应当另立卷并作为档案附件一并归档。第十二条 区、县房管局应当按照下列要求对住宅建设过程进行监管：

（一）在建设单位申报施工计划时，及时告知新建住宅交付使用时必须达到的交付标准并予以工作指导；

（二）建立基础台帐，掌握住宅项目及配套设施建设进度，按季度预测汇总本区域的住宅交付使用情况，督促配套设施与住宅同步建设；

（三）监督住宅质量保证书和使用说明书的执行，引导业主了解住宅性能，合理使用住房及设施。

第十三条 在新建住宅交付使用许可审核时，发现有关部门或者单位出具虚假材料的，市或者区、县房管局应当抄告相关行政管理部门，有关部门或者单位应当承担相应责任。

住宅建设单位隐瞒有关情况或者提供虚假材料等不正当手段取得新建住宅交付使用许可的，市或者区、县房管局应当依照《中华人民共和国行政许可法》的规定依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十四条 本实施细则自2009年 12月1 日起施行。《〈上海市新建住宅交付使用许可规定〉若干实施意见》(沪房地资[2006]29号)、《〈上海市新建住宅交付使用许可规定〉补充实施意见》(沪房建[2007]266号)同时废止。施行之日前已取得规划方案批复的建设项目，不适用本实施细则第四条第二款、第五条规定。

附件：

1、上海市新建住宅交付使用申请表

2、上海市新建住宅交付使用审核现场验收（复验）意见书

3、上海市新建住宅交付使用许可审核月报表

4、上海市新建住宅交付使用季度预报表

第二篇：关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

市政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知 沪府发〔2011〕23号

上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局制订的《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府

二○一一年五月三十一日

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），进一步做好本市住宅物业管理工作，现提出如下若干意见：

一、部门、单位的职责分工

各区县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专业单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅物业管理联席会议，协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府和街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核。

各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门和人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题，指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续。

区、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

区、县民政部门负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督。

居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员；负责对业主委员会的日常指导，帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解物业管理纠纷。

二、物业管理区域的核定

对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时，建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当征求区、县住房保障房屋管理部门对物业管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据物业管理区域划分的原则，审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的物业管理区域划分情况及物业管理用房配置情况，并出具物业管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交下列资料：

（一）建设项目用地批准文件；

（二）建筑总平面图；

（三）建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明；

（四）其他应当提交的资料。

物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内，向建设单位出具《物业管理区域核定单》。

需要调整物业管理区域的，由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请。区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整物业管理区域划分的意见，并在相关物业管理区域内予以公告。

三、分期开发项目的物业管理

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。

先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

四、建设项目资料的备案

建设单位应当按照《规定》第十条的要求，向物业所在地的房管办事处提交相关资料。其中“物业管理所必需的其他资料”，包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。

建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后，住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

筹备组、换届改选小组中的业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人，其所占比例应当不低于筹备组或换届改选小组总人数的二分之一。

业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

六、业主投票权的计算

业主投票权数，由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总人数确定。

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中，建设单位“专有部分的面积”是指销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：停车库；依法归全体或者部分业主共有的物业；配电房、避难层、储藏室；不能单独办理产证的其他物业。

（二）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

业主人数和总人数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

（二）总人数，按照前项业主人数的总和计算。

七、业主委员会成员全体辞职的处理

业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组中的业主代表，由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召集会议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理区域内予以公告。

九、物业矛盾纠纷的调处

乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，充实专业人员，提高物业管理矛盾纠纷居间调解的效能。

乡、镇政府或街道办事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务，解决疑难问题，调解矛盾纠纷，提高社区物业综合管理的整体水平。

居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：

（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；

（三）邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；

（四）因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷；

（五）其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

业主委员会可对本条第三款第（三）、（四）、（五）项规定的物业管理纠纷进行调解，居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

业主委员会应当建立物业管理矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开。

十、物业服务项目经理的管理

物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名物业服务项目经理，作为该住宅小区物业管理服务的负责人。物业服务项目经理应当持有建设部颁发的全国物业管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册，取得物业服务项目经理执业注册证。

对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区，一名物业服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面积不得超过10万平方米。

物业服务企业未按照规定委派物业服务项目经理的，记入物业服务企业信用档案。

十一、物业管理用房的确认

建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章；对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。

建设单位提交的资料符合物业管理区域预划意见书和物业管理用房配置要求的，规划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明物业管理用房的坐落、面积、室号；区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。

1997年7月1日至2003年8月31日间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

十二、物业服务的收费

住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。

十三、物业的自行管理

规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过，可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

业主大会聘请专业保洁、保安、绿化养护、设施设备保养维修单位的，应当与其签订专业服务合同。

业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用，由被聘用人员自行购买后报业主委员会备案。

业主大会决定开具自行管理发票的，业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

十四、物业的装饰装修

业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议，明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

十五、物业使用性质的变更

由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门。具体范围和方案，应当包括可改变的部位和经营项目等内容。

在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：

（一）符合房屋使用安全要求；

（二）符合《临时管理规约》、《管理规约》；

（三）经有利害关系的业主同意；

（四）符合相关法律、法规的规定。

符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向物业所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质，区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的，准予其变更住宅物业使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务。

业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅物业管理区域内住宅变更使用性质后的物业服务费标准作出约定。物业服务企业应当按照约定，对准予变更住宅物业使用性质的房屋收取相应的物业服务费。改变使用性质的房屋，经政府决定征收的，按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。

十六、管线的维修养护责任

住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位分别承担；分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。

十七、维修资金的补建和再次筹集

未建立首期专项维修资金或专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集，专项维修资金管理规约约定或业主大会会议决定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。

物业服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对，对按照规定达到补建或再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会。业主委员会应当告知相关业主并在物业管理区域内予以公告。采取分期筹集的，由物业服务企业于次月起在收取物业服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据，按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在物业管理区域内予以公告。

配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

业主转移或抵押房地产的，可到物业所在地的物业服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的，业主可持物业服务企业出具的维修资金余额查询单到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证；维修资金余额少于前款规定的，业主可在持物业服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后，持维修资金余额查询单及银行交款凭据到物业所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。

公有住宅售后房屋转让或抵押的，由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

业主办理房地产转移或抵押登记时，应当提交维修资金足额缴纳凭证。

十八、物业的检测和鉴定

业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的物业常规检查内容和检查周期，承担物业维修养护责任。

业主应当在物业服务合同中，委托物业服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对物业定期进行维修养护和检查。

市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单。

物业出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程，委托房屋质量检测单位进行检测、鉴定。

检测结论为整体危险或局部危险的房屋，应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

十九、房屋外墙的维护

住宅物业管理区域内房屋外墙的维护，由业主负责。业主应当按照有关规定和标准，根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁。房屋外墙存在严重褪色、明显污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷。

二十、示范文本的应用

建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发的示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件。

本意见自公布之日起施行，有效期为5年。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一一年五月十二日

第三篇：关于印发《上海市住宅物业消防安全管理规定》的通知

关于印发《上海市住宅物业消防安全管理规定》的通知

沪公发[2004]405号

各公安分局、县公安局，市局有关单位，有关公安处（局）；各区、县房屋土地资源管理局；本市各物业管理企业：

现将市公安局和市房屋土地资源管理局联合制定的《上海市住宅物业消防安全管理规定》印发给你们，请结合实际，认真遵照执行。

特此通知

二○○四年九月二十日

上海市住宅物业消防安全管理规定

第一条 为进一步加强本市住宅物业消防安全工作，有效预防和减少火灾事故的发生，确保群众生命、财产安全，根据国务院《物业管理条例》、《上海市消防条例》、《上海市住宅物业管理规定》等有关规定，特制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内已实施物业管理的住宅物业（含商住楼、综合楼的住宅部分）。未实施物业管理的住宅物业，参照本规定执行。

第三条 县级以上公安机关的消防部门及其委托的公安派出所具体负责住宅物业消防安全监督管理工作，各级房地管理部门应协助公安消防部门，开展住宅物业的消防安全监督管理工作。

第四条 业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时，应在合同中约定消防安全管理服务的内容。制定业主公约或业主临时公约时，应明确住宅物业消防安全事项，要求全体业主和住宅使用人自觉遵守。

第五条 居民委员会应组织社区居民制定防火安全公约，定期开展群众性的消防工作，并进行消防安全检查。

第六条 业主大会、业主委员会应当履行以下职责：

（一）组织、督促业主或住宅使用人遵守消防法规和规章；

（二）配合居民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；

（三）监督、协助物业管理企业落实消防安全服务工作；

（四）依据法律、法规和技术规范标准，维修更新消防设施。

第七条 物业管理企业应当履行以下职责：

（一）制定并落实管理的住宅物业的消防安全制度、操作规程，落实各岗位消防安全责任人，实行防火安全岗位责任制。

（二）负责落实物业服务合同中约定的消防安全事项，落实专（兼）职消防安全员，并使员工掌握必备的消防知识和技能。

（三）配合居民委员会开展社区消防安全工作。在住宅入户使用前应当对业主及住宅使用人进行消防安全宣传、教育，告知其注意事项，指导、督促其遵守消防安全管理规定。

（四）对本物业管理区域内的公共部位定期开展消防安全检查，及时发现和消除火灾隐患，确保疏散通道、安全出口和消防车通道畅通。同时，根据公安部门下达的整改要求，及时整改火灾隐患。

（五）定期对物业管理区域内配置的消防设施进行检查、维护，确保其完好有效。需动用房屋维修资金对消防设施进行维修、更新的，应及时报告业主委员会，并及时修复。

（六）制定本物业管理区域防火、灭火方案以及火灾发生时人员疏散、逃生等应急预案，并定期开展消防演练。

（七）发现业主或住宅使用人违反消防法律、法规的，应及时进行劝阻、制止，并填发《告知单》（见附件一）。对逾期不整改的，应及时报告业主委员会、公安部门。

（八）发现火灾应及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾原因调查。

第八条 业主或住宅使用人应当履行下列义务：

（一）配合物业管理企业做好住宅物业的消防安全工作，并做好自住部位、自用设备的防火安全工作。

（二）对孤寡老人、残疾人、精神病患者、瘫痪病人低能弱智者及未成年人等被监护人员进行防火教育，并落实必要的防火安全保护措施。

（三）装饰、装修房屋时，按照国家或本市的有关消防安全技术规范安装、使用电器产品、燃气用具，以及设计、敷设管路。

（四）在安全地点停放燃气、燃油助动车和摩托车，并落实消防安全措施，防止气、油泄漏。需在家中存放少量危险化学品的，应存放在安全地点，并选择合适的容器和配置必要的灭火器。

（五）在规定区域、路段和规定时间内安全燃放烟花爆竹，不非法储存、销售或燃放烟花爆竹。

（六）根据物业管理企业发出的《告知书》要求，及时整改火灾隐患。

（七）发生火灾后，应配合有关部门开展火灾原因调查，不得擅自清除火灾事故现场。

（八）按规定承担住宅物业消防设施的维修、更新、添置的相关费用。

第九条 业主或住宅使用人享有以下权利：

（一）监督物业管理企业履行物业服务合同中约定的消防安全事项；

（二）对住宅物业所属消防设施有关情况享有知情权和监督权；

（三）举报住宅物业中存在的火灾隐患和非法储存、销售、燃放烟花爆竹的情况；

（四）发现公安、房地等部门工作人员在消防安全管理工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为的，可向有关部门举报。

第十条 物业管理单位和业主、住宅使用人应当保障住宅物业消防设施的完好有效和疏散通道、安全出口的畅通，禁止下列行为：

（一）挪用、拆除、损坏消防设施和器材；

（二）埋压、圈占消火栓，占用防火间距；

（三）堵塞、占用消防车通道，影响疏散通道、安全出口畅通。

第十一条 租赁房屋的消防安全工作按照“谁承租、谁负责”的原则实施，出租人应当确保出租房屋符合消防安全规定，并在订立房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。

第十二条 居民住宅经批准改变用途的，应当符合《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市消防条例》的规定，并经公安消防部门审核同意。

第十三条 消防设施的维修、更新、添置应按物业共用设施设备的维修、更新或添置的有关规定执行。设立专项维修资金的，应在专项维修资金中列支。

被列入重大火灾隐患整改的消防设施，其维修项目应纳入急修项目，实行“先维修，后向业主委员会或业主报告”的程序，维修费用由相关所有人承担。消防设施因人为因素损坏的，其维修、更新费用由行为人承担。

第十四条 消防设施的管理、维护、保养应当符合《消防设施管理、维护、保养技术要求》（见附件二）。

第十五条 公安消防部门、公安派出所应当依法履行消防监督管理职责，对住宅物业实施消防监督检查，发现火灾隐患的应当责令改正，并依法实施处罚。

房地产管理部门应当按照法律、法规和本规定履行职责，并将消防安全作为物业管理行业评比考核的主要内容之一。

公安机关和房地产管理部门应将消防安全工作列为安全小区、安全大楼评比工作的主要内容之一。

第十六条 对违反本规定的，由公安消防部门依据《上海市消防条例》有关规定进行处罚。其中，对埋压、圈占消火栓或者占用防火间距、堵塞消防通道的，或损坏和擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材行为的，应当责令其限期恢复原状或者赔偿损失；对逾期不恢复原状的，应当强制拆除或者清除，所需费用由行为人承担。

第十七条 公安、房地等部门工作人员在住宅物业消防安全监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 本规定由市公安局、市房屋土地资源管理局负责解释。

第十九条 本规定自下发之日起施行。附件一： 告 知 单

___________居民

我单位于_____年___月__日，在进行日常防火安全巡查时，发现存在以下消防隐患：

建议你在____天内采取以下整改措施：

逾期不整改的，我们将向有关行政执法机关报告，一切法律后果由你自己承担。

年 月 日

附件二： 消防设施管理、维护、保养的技术要求

一、消防设施是指用于防火和灭火的器材、设施和设备，包括水带、水枪、水喉、水泵接合器、灭火器、防火门、自救逃生器、逃生绳、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统（含简易喷水灭火系统）、火灾自动报警系统、防排烟系统等。

二、使用或管理单位应当按照国家和地方有关消防技术标准对消防设施进行管理、维护和保养，发现问题及时采取措施，确保其完好有效。

三、维护管理人员应当熟悉消防设施的原理、性能和操作规程，并建立值班记录和设施运行、检查记录。

四、对以下消防设施，应当每日进行检查：

（一）检查火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；

（二）检查消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

（三）检查疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。

五、对以下消防设施，应当每月进行一次检查或试验：

（一）进行消防水泵启动运转，当消防水泵为自动控制时，应进行模拟自动控制的条件启动运转，检查其运转是否正常；

（二）检查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

（三）检查屋顶供水水箱的储水水位和保证消防用水不作他用；

（四）检查消防泵房间的防火门是否完好。

六、对以下消防设施，应当每季度进行一次检查或试验：

（一）检查火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；

（二）进行消防电梯强制停于首层试验；

（三）对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验阀进行供水试验，验证系统的供水能力；

（四）检查喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清除；

（五）检查室外阀门井中进水阀、屋顶水箱水阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

（六）检查与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动, 检查设施、设备间的防火门是否完好；

（七）检查防排烟系统是否处于正常状态。

七、对以下消防设施，应当每半年进行一次检查或试验：

（一）检查室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启；

（二）检查安装在公共部位的自救逃生器、逃生绳是否正常、是否有效、是否破损；

（三）检查灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用。

八、对安装的探测器，应当每年进行一次试验，并对全部报警控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一次，不合格的应当调换。

九、消防设施发生故障，需停水、停电进行修理前，应当取得物业管理企业负责人的同意，并临场监督，加强防范措施后方可施工。修理结束后，应及时恢复供水、供电。

十、当消火栓箱门用玻璃门时，可以采取加锁措施，防止水带、水枪被盗。

第四篇：上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则

关于印发《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则》的通知——沪住法

[2003]061号

各区（县）住宅发展局（署）：

现将《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则》印发给你们，请遵照执行。

二○○三年四月一日

上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则

第一条（制定依据）

根据《上海市人民政府关于修改〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉的决定》[市政府令（2002）第130号]（以下简称《办法》），结合本市实际情况，制定本实施细则。

第二条（适用范围）

凡在本市市区、郊区城镇和独立工矿区、港区、校区投资新建住宅，均适用本细则。但个人建造的自住房屋除外。

第三条（主管部门）

上海市住宅发展局（以下简称市住宅局）是本市新建住宅配套建设与交付使用的主管部门，负责新建住宅配套建设与交付使用的综合管理和协调，组织开展本市新建住宅交付使用的许可审批、行政处罚和对各区（县）新建住宅交付使用工作实施监督。

各区（县）住宅发展局（署）[以下简称区（县）住宅局]在市住宅局的组织指导下，按照管理权限，具体负责本辖区内新建住宅配套建设与交付使用的管理工作。

第四条（住宅竣工配套计划编制）

住宅建设单位根据批准的住宅区规划和市政、公用设施专业规划，联系专业配套单位，编制新建住宅市政、公用配套设施建设方案，向住宅项目所在地的区（县）住宅局备案。住宅建设单位应当在实施配套施工前三个月，向区（县）住宅局申报住宅建设竣工配套计划，提出竣工配套的时间和要求。区（县）住宅局会同专业配套单位平衡后报市住宅局。市住宅局根据上海市建设和管理委员会批准的市政设施配套建设计划，综合平衡后编制下达上海市住宅建设竣工配套计划。

第五条（计划实施）

住宅建设单位和专业配套单位应根据下达的上海市住宅建设竣工配套计划组织实施配套建设。市住宅局和区（县）住宅局应当跟踪检查、协调矛盾。

市政、水务、电力、信息、交警等有关部门对住宅建设竣工配套计划的实施给予配合。

第六条（规划管理）

市和区、县规划管理部门在审批新建住宅详细规划时，应当就落实市政、公用和公共建筑设施配套项目，征询住宅建设管理部门意见。住宅建设管理部门应当协同各级规划管理部门对规划的实施进行监督、检查。

第七条（审核申请）

新建住宅交付使用许可审核是包括实体性审核和程序性审核在内的综合性审核。

新建住宅竣工后，建设单位组织竣工验收，向市或者区（县）建设行政管理部门办理竣工验收备案，并经各有关专业配套单位和管理部门验收合格后，方可向市住宅局或者区（县）住宅局提出审核申请。

在办理申请手续时，住宅建设单位须填写《上海市新建住宅交付使用申请表》（以下简

称《交付申请表》），并提交下列文件和资料：

（一）立项审批管理部门出具的项目纳入住宅建设投资计划和市住宅局出具的纳入本市住宅建设施工计划、竣工配套计划的批准文件及相关资料。

（二）土地管理部门出具的建设用地批准书或者土地出让合同。

（三）规划管理部门出具的建设工程规划许可证及总平面图、建筑工程项目表。

（四）经建设行政管理部门备案的住宅项目建设工程竣工验收备案表和独立公共建筑建设工程竣工验收备案表。

因分期建设，规划要求的公共建筑设施暂未配建的，附近可供过渡使用的公共建筑设施管理单位提供的同意使用证明文件和住宅建设单位按时完成建设的书面承诺。

（五）专业配套单位和管理部门出具的供水、供电、供气、雨污水排放、电话通信、有线电视配套验收合格证明和宽带数据传输的接管证明；

雨污水排放因客观条件所限，一时无法纳入城乡管网，住宅建设单位提供的主管部门同意的实施计划和临时措施，以及按时完成雨污水纳管工程的书面承诺。

绿化建设因季节原因无法及时完成的，住宅建设单位应提供按时完成绿化配套的书面承诺。

（六）市住宅局出具的住宅配套费缴纳证明或者项目包干批复文件或者免缴证明。配套费实行自收自支的区（县），由区（县）住宅局出具。

（七）对一次实施或者分期实施最后全部完成项目，规划管理部门出具的规划验收合格证明。

（八）公安管理部门出具的公安门牌编号，消防管理部门出具的高层住宅消防验收证明，上海特种设备监督检验所出具的电梯验收检验报告。

（九）具有测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘汇总表。

（十）住宅建设单位出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第八条（部分交付使用要求说明）

（一）住宅区周边或邻近道路上没有燃气管网的，3万平方米以上（含3万平方米）住宅区应当完成住宅区内燃气管道的敷设和燃气气化站设施的设置，3万平方米以下的住宅区应当完成住宅内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。

（二）外环线以内（中心城区）的住宅区和外环线以外创建“四高”优秀小区和别墅住宅区，应当完成五类以上的数据线（含五类数据线）宽带数据传输信息端口敷设到户和与住宅信息配线箱的相接，并做好资质的驻地网运营商的接管工作。

（三）住宅空调器外机和冷凝水排放管的位置应当统一、安全、隐蔽，并按照规划设计要求，完成空调器外机（设备）基座和冷凝水排放管的设置。

住宅区内的电线、电缆应当入地敷设。围墙应当透空透绿，并配有安保设施。

（四）住宅区内绿化环境建设应达到规划设计的要求。

分期分批开发建设的住宅区最后一批住宅交付使用时，绿化配套和小区围墙应当全部建成。个别绿化项目确因季原因无法及时完成需延时的，住宅建设单位应当作出完成绿化配套的书面承诺，并经市住宅局或者区（县）住宅局同意，延长时间最迟不得超过住宅交付使用后6个月，审核部门应当做好监督核查工作。

（五）新建住宅交付使用前，住宅建设单位应当完成路灯、环卫设施和停车库（按规划标准）的配置，并在住宅区入口处内设立住宅楼门号及道路示意牌（夜间有灯光照明），确保居民入住后生活方便。

第九条（审核时限）

市住宅局或者区（县）住宅局受理新建住宅交付使用审核申请后，最长审核时限不得超过30天。属于招标拍卖用地的住宅建设项目，应当在15个工作日内完成审核。住宅交付使

用审核时限控制应当处理好与建设行政管理部门竣工验收备案后对质量问题追索时限的关系。

新建住宅交付使用审核合格的，按幢颁发《上海市新建住宅交付使用许可证》（以下简称《许可证》）。别墅住宅区可视情数幢一证。

第十条（交付使用许可申请审核程序）

（一）送达告知书

住宅建设单位在申报住宅建设竣工配套计划时，市住宅局或者区（县）住宅局应向其送达《上海市新建住宅交付使用申请审核告知书》，并签收送达回执。

（二）受理

行政执法人员在初审住宅建设单位提交的《上海市新建住宅交付使用申请表》及相关材料齐备且准确无误后，发出《上海市新建住宅交付使用申请审核受理通知书》，签收人、送达人分别签名和填写日期。对材料不齐全退回的，由住宅建设单位补齐后重新提出申请；对按照管理权限不属本管理部门受理的，应告知其有管理权限的部门地址和电话。

（三）现场踏勘

市住宅局组织审核的住宅项目，由市住宅局行政执法人员会同该项目所在区（县）住宅局行政执法人员到现场踏勘后予以审核。区（县）住宅局组织审核的住宅项目由区（县）住宅局行政执法人员会同市住宅局行政执法人员到现场踏勘后予以审核。

在现场踏勘前，市住宅局或者区（县）住宅局应向住宅建设单位送达《上海市新建住宅交付使用申请审核现场踏勘告知书》，并签收送达回执。

现场踏勘应当由至少2名持有《行政执法证》的执法人员同时检查，查看该基地是否具有《办法》第十一条和本《实施细则》第八条的要求，基地条件是否与住宅建设单位提供的材料相符。

现场踏勘时，行政执法人员应当按照下列范围拍摄好现场照片：

1、小区大门；

2、小区内的街坊道路、路灯；

3、小区围墙、与施工场地的隔离设施；

4、部分住宅整体立面；

5、水、电、市话、有线电视、宽带数据传输等配套设施箱；

6、全气化地区燃气室外镶接处。

现场踏勘后，行政执法人员应当当场填写《上海市新建住宅交付使用审核现场踏勘记录表》，并由住宅建设单位项目联系人签名或者盖章。

（四）限期整改

现场踏勘时，行政执法人员发现住宅建设项目不符合《办法》第十一条和本《实施细则》

第八条的要求，应当向住宅建设单位发出《上海市新建住宅交付使用申请审核期限整改通知书》。

经住宅建设单位整改后，行政执法人员应当到现场再次踏勘检查。

（五）审核发证

经现场踏勘，住宅建设项目符合交付使用要求的，行政执法人员应当填写《上海市新建住宅交付使用综合验收意见表》，报部门领导审核后，由持有《行政执法证》的局领导签发，发放《许可证》。

第十一条（检查监督）

市住宅局每半年对区（县）住宅局交付使用的审核发证情况进行执法监督检查，按照区（县）住宅局发放《许可证》的住宅面积不少于10%的比例进行抽查或者复查。

建立行政执法责任制，在检查监督过程中发现行政执法人员有违法违规行为的，将按照《关

于加强住宅交付使用行政执法监督检查工作的意见》[沪住法（2002）157号]追究其责任。第十二条（交付使用审核要求的实施时间）

2003年2月1日后新开工的住宅建设项目和2003年2月1日以前开工、2003年8月1日以后竣工备案的住宅建设项目，交付使用许可证审核应当按照《办法》第十一条规定的11项要求执行。

第十三条（行政处罚）

对违反《办法》，擅自交付使用新建住宅按照下列规定进行处罚：

（一）符合交付使用要求但未按规定向市住宅局或者区（县）住宅局办理审核申请手续的，责令限期补办手续，限期时间最长不超过15天。逾期在1个月之内的可处以2000元罚款；逾期超过1个月的，每增加1个月增加1000元罚款，但最高不得超过1万元。

（二）对不符合交付使用要求，又未纳入住宅竣工配套计划的，责令补报计划；未按规定配建市政、公用设施的，发出限期补建的通知，限期期限最长不超过6个月。逾期未补建的，市住宅局或者区（县）住宅局可组织有关部门采取代为建设措施，由住宅建设单位承担代为建设费用，并按代为建设费用的10%向市住宅局或者区（县）住宅局交纳管理费。市住宅局或者区（县）住宅局对住宅建设单位逾期未补建市政、公用配套设施的或补建期间擅自交付使用的，可根据擅自交付使用的住宅面积处以罚款。擅自交付使用住宅面积5000平方米以下的，可处以1万元以下的罚款；擅自交付5000~10000平方米的，可处以1万至2万元的罚款；擅自交付10000平方米以上的，可处以2万至3万元的罚款，但最高不超过3万元。

（三）违反《办法》，少建或缺建公建配套设施的，市住宅局或者区（县）住宅局应根据规划的要求，督促其补建，补建期限最长不超过6个月。未补建的或补建期间擅自交付使用的，按照缺建的公建设施面积处以罚款，缺建公建面积在1000平方米以下的，可处以2万元以下的罚款；缺建在1000平方米以上的，可处以2万元至3万元的罚款，但最高不超过3万元。

（四）违反《办法》第十四条第二款的规定，擅自交付使用新建住宅，情节严重的情况是指：

1、交付使用新建住宅面积一次达100000平方米以上（含100000平方米）。

2、违反交付使用要求三项以上（含三项）。

3、重复违法。

（五）未按《办法》和本《实施细则》的规定，擅自交付使用新建住宅的，市住宅局或者区（县）住宅局在进行行政处罚的同时，可予以通报批评。

第十四条（行政处罚程序）

（一）现场检查

行政执法人员在接到擅自交付使用住宅的举报或者发现擅自交付使用住宅的情况后，应当在3个工作日内到现场检查核实，做好检查记录。

（二）立案登记

行政执法人员根据现场检查情况，应当填写《立案审批表》，做好立案登记。

（三）发出通知

根据《立案审批表》，行政执法人员应当向住宅建设单位发出《立即停止擅自交付使用住宅通知书》。

如属配套条件已具备、未办理交付使用许可申请手续的，向住宅项目建设单位发出《限期补办新建住宅交付使用许可证审核申请手续通知书》。

如属市政、公用、公共建筑配套设施不齐全的，向住宅项目建设单位发出《限期补建新建住宅配套设施通知书》。

（四）调查取证

到期限后，行政执法人员应对住宅建设单位补办申请手续或者补建情况进行检查，并做好检查记录。

住宅建设单位未补办申请手续或未按期完成补建项目的，行政执法人员应当向住宅建设单位和相关人员了解情况，做好询问、调查笔录，并收集有关证据。

对已补办申请手续或者已完成补建的住宅建设单位，可按照申请审核发证。

（五）处罚审核

行政执法人员应当根据案情事实，作出行政处罚的意见，报持有《行政执法证》的局领导批准。

对处以3万元罚款的行政处罚决定，应当由审核部门集体讨论决定。

（六）事先告知

行政执法人员在作出行政处罚决定7日前，应当书面告知住宅建设单位作处行政处罚的事实、理由及依据，并听取其申辩和陈述。

（七）听证程序

对处以3万元罚款的行政处罚决定，行政执法人员应当告知住宅建设单位有要求听证的权利，并作好听证的准备工作，有关听证程序按照《上海市行政处罚听证程序》执行。

（八）处罚决定

经领导审批同意后，应当制作行政处罚决定书。

行政处罚决定书应该载明：

（1）当事人的名称、地址和法定代表人的姓名、职务；

（2）违法事实和证据；

（3）行政处罚的种类和依据；

（4）行政处罚的履行方式和期限；

（5）不服行政处罚决定，申请行政复议或者行政诉讼的途径和期限；

（6）作出行政处罚决定的机关名称和作出决定的日期。

（九）送达

行政处罚决定书应当盖有作出行政处罚决定的行政机关的公章，并由2名行政执法人员向被处罚单位当场宣告后送达。

（十）罚款催缴

被处罚单位未按时缴纳罚款的，行政执法人员应当发出《罚款催缴通知书》。经催缴，被处罚单位仍不缴纳的，处罚部门可以向法院申请强制执行。

罚款缴纳按照《罚款决定与罚款收缴分离实施办法》执行。

第十五条（管理部门的监督）

未按《办法》和本《实施细则》规定核发《许可证》的，市住宅局应当责令纠正。未按《办法》和本《实施细则》规定进行行政处罚的，市住宅局可责令相关的区（县）住宅局期限处罚或者直接处罚。

市住宅局对具有上述违规行为之一的区（县）住宅局，可予以通报批评。

第十六条（行政执法人员的监督）

行政执法人员因故意或者重大过失，导致行政许可审核和行政处罚行为在行政复议或者行政诉讼中被撤消、变更的，市住宅局可以暂扣其《行政执法证》，安排其重新学习，经考核合格后，方可发还《行政执法证》。

《行政执法证》被暂扣两次者，建议上海市政府法制办公室吊销其《行政执法证》。第十七条（经济赔偿）

行政机关因故意或者重大过失造成赔偿的，负有直接责任的行政执法人员应当承担部分

或者全部赔偿责任。

第十八条（附则）

本细则自2003年4月1日起施行。下列文件同时废止：

（一）1996年1月10日发布的《关于下发〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则（试行）〉的通知》[沪住科（1996）11号]；

（二）1997年10月15日发布的《关于下达〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法〉行政处罚操作程序的通知》[沪住科（1997）158号]；

（三）1998年8月21日发布的《关于印发〈上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法实施细则（修改稿）〉的通知》[沪住科（1998）190号]；

（四）1999年8月26日发布的《关于印发〈新建住宅交付使用行政执法暂行规定〉的通知》[沪住科（1999）165号]。

二○○三年四月一日

第五篇：2011年关于上海市计划生育条例实施细

上海市计划生育条例实施细则

(1990年10月11日上海市人民政府发布)

第一章 总则

第一条 根据《上海市计划生育条例》的规定，制订本细则。

第二条 本细则适用于在本市管辖范围内的所有单位和个人。

第三条 各级人民政府领导本辖区内的计划生育工作，实行计划生育目标管理责任制。市和区、县的计划生育目标管理责任，由市计划生育委员会根据国家要求提出，报市人民政府批准后执行。区、县人民政府应将每年计划生育目标管理责任承包指标下达给乡(镇)人民政府或街道办事处。上一级人民政府应每年对下一级人民政府(包括街道办事处)执行计划生育目标管理责任情况进行考评和奖惩。

第二章 机构和职责

第四条 市计划生育委员会是本市计划生育工作的行政主管部门。区、县计划生育委员会主管本区、县计划生育工作，并指导乡(镇)人民政府、街道办事处做好计划生育工作。

第五条 乡(镇)人民政府、街道办事处主要负责下列计划生育工作：

(一)贯彻执行国家和本市计划生育的法律、法规、规章和政策;

(二)组织开展计划生育的宣传教育;

(三)负责本地区人口规划、计划生育统计和落实避孕药具发放等节育措施;

(四)根据法律、法规、规章的规定，对违反计划生育规定者给予行政处罚。

第六条 各级卫生、民政、公安、工商、司法、财政、劳动、教育、文化、广播电视、新闻出版等行政管理部门，各级工会、共青团、妇联、个体劳动者协会等社会团体，以及企业事业单位的上级主管部门，应当配合计划生育管理部门做好计划生育的宣传、教育和管理工作。

第七条 乡(镇)人民政府设立计划生育助理、街道办事处配备计划生育干部。

居民委员会、村民委员会应当有负责计划生育工作的人员，并可在居民小组和村民小组中指定计划生育宣传员。

第八条 国家机关、团体和企业事业单位根据需要设立计划生育工作机构或配备专(兼)职计划生育工作人员，车间、班组可指定计划生育宣传员。

第三章 生育调节

第九条 男年满二十五周岁、女年满二十三周岁的初婚为晚婚。初婚年龄的计算，以结婚证书上批准的日期为准。

女年满二十四周岁的初育为晚育。晚育年龄的计算，以孩子出生的日期为准。

第十条 要求收养一个孩子的患不育症夫妻，必须经市卫生行政部门指定的区、县级以上医院检查确诊，并符合国家和本市有关收养孩子规定的条件。收养孩子应办理公证手续。

收养孩子后又怀孕的，其所生的孩子视为有计划生育第二个孩子。

第十一条 符合下列条件之一的夫妻，可以按计划生育第二个孩子：

(一)经区、县病残儿童鉴定小组鉴定，第一个孩子为非遗传性残疾，不能成长为正常劳动力的。

(二)夫妻双方均为独生子女的。独生子女包括本人曾有兄弟组妹但均已死亡，或本人在十八周岁之前被收养，其养父母无其他子女的。

(三)夫妻双方均为归国华桥，回国定居不满六年的。回国定居的时间，以回国办理常住户口的日期为准。

(四)从外地迁入本市的少数民族公民，迁入前取得当地县以上计划生育管理部门允许生育第二个孩子的证明，并已怀孕的。

(五)再婚夫妻再婚前双方累积合计只有一个孩子的。

第十二条 除本细则第十一条规定外，农业人口中符合下列条件之一的夫妻，可以按计划生育第二个孩子：

(一)夫妻一方因双目失明或一侧上肢(下肢)残疾等影响劳动，生活不能自理的;

(二)夫妻一方符合国务院规定的二等乙级以上残疾军人条件，并持有《革命残疾军人证》的;

(三)夫妻一方为独生子女的;

(四)夫妻一方为从事出海捕捞连续五年以上的渔民，现仍出海捕捞的;

(五)男方到有女无儿户结婚落户，并赡养老人，且女方的组妹均只生育一个孩子的;

(六)同胞兄弟组妹两人以上，有一人无生育能力，其他均只生育一个孩子的，允许其中一个再生育一个孩子，供无生育能力者收养。

第十三条 符合本细则第十、第十一、第十二条规定的夫妻，其户口不在同一地区的，以女方常住户口为准。

第十四条 农村户口现在城镇落户的自理口粮户的夫妻，其生育第二个孩子的条件不适用本细则第十二条的规定。

第十五条 符合生育第二个孩子条件的夫妻，须按下列程序办理审批手续：

(一)夫妻双方向所在单位(无单位的夫妻向村民委员会或居民委员会)提出书面申请，并附有关证明;经同意，到女方常住户口所在地的乡(镇)人民政府或街道办事处填写申请表，乡(镇)人民政府或街道办事处应在一周内审核完毕，报所在地的区、县计划生育委员会审批。

(二)区、县计划生育委员会应在接到申请表次日起两个月内审批完毕，符合条件的，发给《上海市生育第二个孩子批准书》。

第十六条 除本细则第十、十一、十二条规定外，有特殊情况需要生育第二个孩子的，须经区、县计划生育委员会审核，报市计划生育委员会批准。

第十七条 申请生育第二个孩子的夫妻，对区、县计划生育委员会决定有异议的，在接到决定书次日起十五日内，或在区、县计划生育委员会收到申请表次日起两个月内不予答复的，可向市计划生育委员会申请复议。

第四章 优生和节育

第十八条 各级计划生育委员会和卫生行政部门应当加强优生和节育的管理。区、县级以上的医院、妇幼保健院(所)、计划生育技术指导单位和卫生行政部门指定的乡(镇)卫生院、街道地段医院均应做好优生、节育和遗传咨询工作。

第十九条 夫妻双方或者一方经市卫生行政部门指定的区、县级以上医院或妇幼保健机构诊断为患有医学上认为不宜生育的遗传性疾病和其他疾病的，应当终止妊娠或者接受绝育手术。不宜生育的疾病种类，按卫生部有关规定执行。

第二十条 提倡有生育能力的夫妻生育一个孩子后放置宫内节育器等稳定性措施;提倡生育过两个孩子的夫妻采取绝育措施。

避孕药具由计划生育管理部门负责发放。职工可向所在单位医务部门领取，农民和无业人员可向其常住户口所在地的村民委员会或居民委员会领取。具体发放和领取办法由市计划生育委员会制定。

第二十一条 施行节育技术的单位必须经区、县以上卫生行政部门批准。施行节育手术的医务人员必须经过专业培训，并经区、县以上卫生行政部门批准。

个体开业医务人员不得施行节育手术。

第五章 奖励

第二十二条 符合晚婚年龄的初婚夫妻，增加婚假一周;双方达到双方享受，一方达到一方享受。晚婚假应当在婚假后连续使用。

符合晚育年龄的夫妻，女方增加产假十五天，男方给予假期三天。享受三天假期的男方必须是初婚者或未生育过孩子的再婚者。女方十五天假期应当在规定的产假后连续使用。男方三天假期应当在女方产假期间使用。

本条规定的假期期间的工资、奖金照发，其奖金额由享受者所在单位自行规定。

第二十三条 一对夫妻生育一个孩子或者按有关规定收养一个孩子后不再生育的，在其子女十六周岁以内，可以申请领取《独生子女证》。

符合下列条件之一，并保证今后不再生育，也可以申请领取《独生子女证》：

(一)夫妻原有两个孩子，其中一个意外死亡，另一个不满十六周岁的;

(二)夫妻丧偶后只有一个不满十六周岁孩子的;

(三)夫妻离婚前生育过一个孩子，离婚时孩子判给本人抚养，并且该孩子不满十六周岁的;

(四)再婚夫妻一方生育过一个孩子，另一方未生育过孩子，现家庭只有这一个不满十六周岁孩子的。

第二十四条 再婚夫妻，再婚前各生育过一个孩子，且各领取过《独生子女证》，现再婚家庭只有一个孩子的，应重新换领《独生子女证》。

第二十五条 申请领取《独生子女证》，按下列规定程序办理：

(一)有独生子女的夫妻由女方向所在单位提出申请，经夫妻双方单位初审，送女方常住户口所在地的乡(镇)人民政府或街道办事处审核，报区、县计划生育委员会批准发证。

(二)丧偶或离婚的，由符合条件的一方向所在单位提出申请;经所在单位初审，送符合条件一方常住户口所在地的乡(镇)人民政府或街道办事处审核后，报区、县计划生育委员会批准发证。

(三)夫妻双方的常住户口在本市，而子女常住户口在外地的，经子女常住户口所在地的乡镇人民政府或者街道办事处出具证明后，按本款第一项规定办理领证手续。

夫妻一方为本市农村常住户口，另一方为本市城镇常住户口的，或者一方为本市常住户口，另一方为外省市户口的，由其子女常住户口所在地发证。

第二十六条 独生子女入托儿所、幼儿园的托费和管理费按市教育局、市劳动局的有关规定报销部分费用。

第二十七条 城镇分配住房、或农村调整自留地和安排宅基地时，有条件的单位对独生子女户可以按两个子女计算;其中拆迁户中独生子女户的安置，按本市拆迁房屋有关规定执行。

第二十八条 独生子女父母奖励费每月五元，由男女双方所在单位各负担百分之五十。但下列情况除外：

(一)夫妻一方为本市农村农民、城镇待业居民、或因辞职、辞退后无工作的，全部由另一方所在单位支付;

(二)丧偶或离婚后未再婚的，全部由扶养孩子一方的单位支付。

按规定享受独生子女父母奖励费的夫妻，为临时工、合同工的，由所在工作单位支付;为停薪留职职工，被其他单位聘用的，由聘用单位支付。

第二十九条 独生子女父母奖励费的支付方式：

(一)机关、团体、事业单位，在福利费中支付;

(二)企业单位，在市财政局规定的项目中支付;

(三)夫妻双方均为本市农村农民的，在乡村社会性开支中支付;

(四)城镇个体工商户或夫妻双方均为乡村个体工商户的，在工商行政管理部门拨给个体劳动者协会的管理费中支付，凭营业执照到经营所在地的个体劳动者协会领取;

(五)夫妻一方为乡村个体工商户的，在乡村社会性开支中支付;

(六)夫妻双方均为辞职、辞退后无工作，或均为城镇待业居民的，由常住户口所在地的区、县计划生育委员会在计划生育事业费中支付。

第三十条 婚后无子女包括下列对象：

(一)夫妻结婚后，未生育过孩子，又未收养过孩子的;

(二)丧偶或者离婚的一方，未生育又未收养过孩子的;

(三)现家庭无子女的再婚夫妻中未生育过孩子的一方。

第三十一条 已领取《独生子女证》的夫妻从批准可以生育第二个孩子之日起，再婚夫妻从再婚之日起，原已领取的《独生子女证》由单位收回，交区、县计划生育委员会，同时停止独生子女享受的一切待遇。除因第一个孩子为非遗传性残疾或者再婚夫妻再婚前双方累积合计只有一个孩子外，以前领取的独生子女父母奖励费(含原独生子女保健费，以下同)应退回给现单位。

第六章 处罚

第三十二条 夫妻未经批准生育第二胎或二胎以上子女的，为无计划生育。

第三十三条 对无计划生育者给予以下处罚：

(一)分娩的住院费和医药费自理，不享受产假期间工资照发的待遇;

(二)无计划生育的子女在参加工作之前的医药费全部由其父母自理;

(三)无计划生育子女的托费和管理费全部由其父母自理;

(四)已领取《独生子女证》的，应予收回《独生子女证》，停止凭证享受的一切待遇，并收回以前发给的独生子女父母奖励费;

(五)对无计划生育第二胎的夫妻，按其子女出生前两年双方平均年经济总收入的三倍处以罚款;对无计划生育第三胎及三胎以上的夫妻，按其子女出生前两年的双方平均年经济总收入的四至六倍处以罚款。

对无计划生育夫妻的罚款从怀孕之月起计罚。对经教育终止妊娠者，所收罚款如数退回。在怀孕期间旷工或事假超过一月以上的，其旷工或事假期间的收入，参照怀孕前一年平均月经济收入推算。罚款缴纳期不超过六年，第一年缴纳额不低于罚款总数的百分之二十五，其余每年缴纳额不低于百分之十五。

第三十四条 对无计划生育的在职职工，其单位可以给予警告、记过、记大过、降级(或降薪)、撤职、留用察看的行政处分;情节严重，影响很坏的可以开除。但所在单位在作出开除职工决定之前应征求所在区、县计划生育委员会的意见。

对无计划生育的个体工商户，工商行政管理部门可以给予暂停营业，直至吊销《营业执照》的行政处罚。

第三十五条 对无计划生育者，系职工的，其无计划生育的子女不计入住房分配(包括被拆迁户的安置)的人数;系农民的，不增加自留地、宅基地的分配面积。

第三十六条 对无计划生育者的年经济收入，系职工的，由所在单位劳动人事部门提供;系农民的，由所在村的村民委员会提供;系个体工商户的，由经营所在地的工商行政管理部门会同税务部门提供;系闲散无固定职业的，由所在乡(镇)人民政府或街道办事处指定的部门提供，一般不低于所在乡(镇)劳动力年平均收入。

第三十七条 对无计划生育的城镇无业人员，其罚款额的确定，一般不低于所在区或镇的职工年平均收入。

第三十八条 违反本细则第二十一条规定和有关取出宫内节育器规定的，由区、县计划生育委员会没收手术单位或者手术者非法所得，并可对单位处以五千至一万元罚款;对个人处以二百至五百元罚款。屡教不改的，加倍处罚。

对按前款规定给予处罚的个人，所在单位可给予行政处分。

第三十九条 对胎儿进行非医疗需要性别鉴定的，由区、县计划生育委员会对单位处以五千至一万元罚款，对个人处以二百至五百元罚款。屡教不改的，加倍处罚。

对按前款规定给予处罚的个人，所在单位可给予行政处分。

第四十条 对营私舞弊的计划生育干部及有关人员除由单位给予行政处分外，市或区、县计划生育委员会可处以二百至五百元罚款;情节恶劣，造成严重后果的，加倍处罚。

第四十一条 对未经结婚登记而生育的，作为无计划生育，按本细则第三十三条第(一)项规定给予处罚，并对男女双方按以下规定处以罚款：

(一)已达到法定结婚年龄的，处每人五百元罚款;

(二)未达到法定结婚年龄的，每提前一年处每人一千元罚款，不满一年按一年计算。

第四十二条 允许生育第二个孩子的夫妻，除本细则第十一条第(一)、(四)项规定外，凡年龄不满三十周岁的育龄妇女，其生育间隔在四年以下的，按无计划生育给予处罚，每提前一年罚款一千元，不满一年按一年计算。

第四十三条 凡单位(包括夫妻双方单位)出现无计划生育的，当年不得评为先进(文明)单位;其中开展计划生育工作不力的，按无计划生育一胎处以二千元罚款。

第四十四条 对单位的罚款，应在单位自有资金中列支，不得在事业费或者成本中列支。

第四十五条 罚款所得金额的具体管理和使用办法，由市计划生育委员会会同市财政局制定。

第四十六条 对无计划生育的夫妻及其单位的处罚，由女方户口所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处决定，并出具行政处罚决定书。其中女方户口在市属农场或金山石化地区的，由所在地的县计划生育委员会决定，并出具行政处罚决定书。

对未经结婚登记而生育的，参照前款的规定对男女双方作出处罚决定。

男女一方在本市、一方在外省市的，由本市一方户口所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处或县计划生育委员会对在本市的一方作出处罚决定。

第四十七条 乡(镇)人民政府、街道办事处或县计划生育委员会，在对无计划生育的夫妻双方或未经结婚登记而生育的男女双方作出处罚决定时，应向双方所在单位(或村民委员会或工商行政管理部门)发出协助执行通过书。接到协助执行通知书的单位和部门应按处罚决定的内容协助执行。

第四十八条 当事人对乡(镇)人民政府或街道办事处作出的处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书次日起十五天内，向区或县计划生育委员会申请复议;对区或县计划生育委员会的处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书次日起十五天内向市计划生育委员会申请复议。

当事人对市或区、县计划生育委员会的复议决定不服的，可以在接到复议决定书次日起十五天内向当地人民法院起诉。

当事人对市计划生育委员会作出的处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书次日起十五天内向当地人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行的，可以由作出决定的行政部门申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第四十九条 本细则由市计划生育委员会解释。

第五十条 本细则自发布之日起施行。

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