关于规范农村集体土地经营权流转

第一篇：关于规范农村集体土地经营权流转

关于规范农村集体土地经营权流转

和宅基地管理的指导意见

为进一步优化土地资源配置，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）等法律法规和政策，现就规范我镇农村集体土地经营权流转工作提出如下指导意见。

一、不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。禁止在承包土地上搭建生产、生活等设施。确需搭建临时性工棚、简易房屋等建构筑物的，建构筑物的面积不得超过50平方米，必须经村（社区）集体经济组织同意后，依法办理临时报建手续。

二、合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。我镇在1999年进行了第二轮土地承包，承包期为30年，即现阶段的农村土地流转期限不能超过2029年12月31日。

三、土地流转必须严格依照法定程序和使用规范的合同文本。必须使用市农业行政主管部门统一印制的农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，并建议到镇法律服务所统一办理农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同的鉴证。村（社区）集体经济组织应当在同意土地承包经营权流转之日起15日内到镇政府农业主管部门办理备案手续。

四、因地制宜，科学合理规划、利用宅基地

（一）镇政府因发展需要，依法征用农村集体土地，在规划控制范围40米以内规划宅基地（即村民住宅控制区域线内），必须报相关部门依法核准。因征地方填沙，土地耕作层已受破坏的五边地，在相关政策允许的前提下可规划为宅基地，经所在村民小组会议决定，依法分配或竞投。参与分配者，必须是本经济小组内符合分居条件的村民；参与竞投者，必须是本村农业户籍的村民。

（二）对村内原属农业性质的地块，不能规划为宅基地，禁止违规流转。

五、各部门要齐抓共管，加大监管力度。农业部门要确保农村集体土地流转的合同规范；国土部门要杜绝农村集体土地破坏耕地及随意改变土地性质；城管执法部门对乱搭乱建行为要依法查处。

六、对目前违规发包并已收取订金的经济小组，由各村做好双方解释工作，将订金退回投包者，将土地重新依法投包。如经济小组不愿退回订金，建议投包者通过法律程序解决。

七、各村要完善土地承包管理，加强监督，发现问题及时向相关部门汇报，将矛盾化解于萌芽状态。

第二篇：农村集体土地使用权合理规范的流转

关键词：使用权的流转

集体土地使用权

有形市场流转

合理规范流转

在当前市场经济条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节，如城镇国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场流转后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与城镇国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，其在使用制度上如何改革，进入市场流转，是当前需要从法律上、政策和制度上加以研究、探讨的问题。这个问题解决好了，对今后农村经济乃至于整个市场经济都将产生深远的影响。

一、现实中农村集体土地使用权的流转已普遍存在近几年，随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，具体表现在：

(1)

农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；

(2)

乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；

(3)

因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移；

(4)

近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。

现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，行政干预也多，但一味的禁止和限制而忽视客观存在的实际要求，不但难收实效，也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。

二、集体土地使用权

“

流转

”

中存在的问题

现行的法律制度在确定农村集体土地所有权的权力内容的行使上有明显的不完全性。如在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、光办乡镇企业或者乡

（镇)

村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：

“

农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外。

”

造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位。

高新区处于城市规划区范围，其外环生态圈以北区域处于城郊，具有良好的基础设施和投资环境区位优势，是高新区乡镇企业主要分布区域，也是集体土地建设用地产生流转的主要区域。分析高新区集体土地使用权

“

流转

”

现状，存在以下问题：第一、产权关系不明晰，使用权

“

流转

”

难以规范。表现为农村集体经济组织内部的产权关系不明晰，村民小组与村民委员会法律关系不明确，权力主体行使上较模糊；土地与地上建筑物分属不同的主体，即农民集体组织将土地租赁给企业使用，地面建筑物、构筑物由企业自建或与本村集体组织联合修建。这就造成在产权关系上由多个法人实体共有，一旦发生经济纠纷或因企业倒闭破产，各方利益难以得到保证。这也是农村集体土地建设用地使用权不能合理规范流转的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的历史原因，即高新区是在老区基础建设新区，所以对原有乡镇企业用地难以从源头上做到统一规划、合理布局。对新增的乡镇企业用地虽然明确规定到规划的乡镇企业工业园中发展，但由于种种利益关系难以完全做到，致使违法占地行为履禁不止。第三、闲置土地处置难。乡镇企业一旦经营不善，停产倒闭后，因债权债务关系使本集体经济组织难以收回出租的土地，或收回后又难以及时出租等，造成建设用地闲置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，农村集体经济发展受到制约。随着高新区城市化进程的加快，致使规划区内农村集体经济和乡镇企业的发展受到限制，被拆迁的乡镇企业难以新

“

占地

”

进行发展，造成农村集体经济组织经济总量的减少。由于受到市场机制的调节和政府征地资金的限制，对农民的就业安置以及对农村集体经济组织的财产补偿难以从根本上解决农民失去土地后的经济来源和基本生活保障。

此外，由于现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊，“

农民集体

”

没有明确的法人代表，在行使具体权力时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，使一些村、组干部利用其地位，充当所有权代言人，为自己牟取利益。在收益分配上，由于没有完善的制度，村务难以真正公开，一些村、组干部利用制度缺陷侵占了大多数农民的利益。上述现象的存在已严重阻碍了农村集体土地使用制度的深化改革。

三、对农村集体土地使用权流转的思考

1、在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不完全性从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此，在当前社会主义市场经济条件下，应在法律上重新确立集体土地在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力，在倡导国家在土地市场占主导地位的同时，将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。

2、科学的界定农村集体土地所有权主体，在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态、完善的收益分配制度，这是推行农村集体土地

“

资产化、产业化

”

政策的前提，是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。

3、对农村集体土地推行

“

资产化、产业化

”

制度，实行

“

公司化、企业化

”

管理模式。壮大农村集体经济实力，对集体土地实行资产化、企业化，有利于农村经济的总体发展，有利于缓解因征地拆迁带来的社会矛盾和社会问题，使农民的现实利益和长远利益有保障。从而，从根本上给农村经济组织和广大农民相对稳定的出路。

4、在农村集体土地使用权进入有形市场流转的具体方式上可以借鉴和引用城镇国有土地使用权有偿使用的模式，即实行所有权与使用权分离，构建农村集体土地使用权有偿、有限期、可抵押、可流动的法律制度和政策制度，并规范程序。

具体做法本人从以下几个方面简谈：

(1)

根据土地利用总体规划，严格控制土地用途、用地规划，并建立报批，逐项审查的“

流转

”

程序；

(2)

显化集体土地资产价值，对加入

“

流转

”的特别是城市规划区内的农村集体土地非农建设用地应权属清楚、四至明确，并进行土地评估，制定出参考地价标准；

(3)

允许农村集体经济组织以企业公司或股份公司的形式，以土地资本入股的方式投入国家基础设施建设，如高速公路建设，与旧城改造相关的房地产开发等按所占股分的份额，享受收益分配和其它权益；

(4)

在城市化进程中国家对集体土地具有优先购买权。即政府对农村集体土地不再实行

“

征用

”，改为

“

购买

”，对农民不再进行人员安置，只转变户口。具体的安置由壮大后的农村经济组织进行；

(5)

对农村集体土地作税制上的调整，增大税收力度。

第三篇：农村集体土地流转合同书

农村集体土地流转合同书

发包方：民勤县苏武乡泉水村八社联户18户(以下简称甲方)承包方：民勤县三雷镇三陶村四社周生忠（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。

一、土地的面积、位置

甲方受泉水村第八生产合作社18户联户村民委托（委托书附后）经泉水村民委员会同意，报苏武乡人民政府批准将位于民湖路13公里总干渠东泉水村委会所属泉水八社18户联户经营的东荒地200亩，依法流转给乙方使用。

土地范围：东起沙丘西沿，西至总干渠东边路东沿，南至五社荒地界线，北至总干防洪渠南岸（后附图）。

二、土地用途及流转形式

1．土地用途为种植业和林果业。

2．流转形式：承包经营。承包范围内现有机井及水电线路等附着物一并移交乙方使用、维护（清单附后）。

三、土地的流转经营期限

该地流转经营期限为20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流转费标准及金额

该宗土地流转费每年每亩200元，合计每年流转费金额4万元，20年 1

共计金额80万元。

五、土地流转费支付方式及时间

乙方负责将土地流转费分三次支付给甲方，第一次于合同签定时一次性付清前五年的流转费20万元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二个五年的流转费20万元；剩余十年的流转费于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1．依法拥有土地的所有权。承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。

2．有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。

3．按照合同约定时收取土地流转费。在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。

4．维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

5．甲方应当保障乙方正常生产所必须的水权配置和通路条件。

6．甲方按合同签订时的现有状态无偿向乙方提供机井、取水设施设备、供水渠道、供电设施设备及取水、供电手续。

7．经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面，按时化解，若给对方造成损失，甲方应给予相应赔偿。

8．乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予乙方相应的政府政策性扶持。

（二）乙方的权利和义务

1．按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。

2．享有流转土地上的收益和林权和按照合同同约定购置财产的所有权。

3．享有对公共设施的使用权。

4．乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。

5．不得随意改变土地用途。按合同约定只能用于种植业、林果业，决不允许用于搞工业厂房修建、养殖小区的修建、砖厂等办企业用地。

6．乙方不得用流转土地抵押贷款。

7．乙方不得用流转土地抵偿债务。

8．承包期内，若甲方提供的原机井和供水、供电设施不能正常使用，由乙方负责更新，产生的费用均由乙方承担，流转期满后，乙方保证归还甲方原有农电设施的完整性（以清单为准）。

七、合同的转包

1．在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。

2．转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。

3．本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变

更或者解除合同。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。

4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先流转权，双方应于本合同期满前续签流转合同。

九、违约责任

1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。如乙方不能按合同规定时间缴清土地承包费，则甲方有权解除本合同。

2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，首先请求村委会和苏武乡人民政府调解；调解不成的，向民勤县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向民勤县人民法院提起诉讼。

十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式五份，甲乙双方和见证人各执一份，乡镇农经部门存档一份。

附件：

1、流转土地示意图

2、流转土地地上附属物移交清单

甲方：民勤县乡村民委员会(盖章)

法定代表人(签字)：

乙方：三雷镇三陶村四社（印章）

负责人(签字)：

监证单位：民勤县苏武乡人民政府(盖章)

负责人(签字)：

民勤县农村经营管理站(盖章)

负责人(签字)：

签订时间：二O一四年三月二十二日

第四篇：关于规范农村集体土地流转的调查和思考

XXX镇关于规范农村集体土地流转的调查和思考

农村土地流转是土地承包制在农业发展新阶段的创新，它对农业乃至整个社会经济的发展起着越来越重要的作用。党的十七届三中全会指出，按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。近日，我镇对镇辖范围内的农村土地承包经营权流转（简称土地流转）情况进行了一次专题调查，并对土地流转中存在的问题原因作了初步探论。

一、全镇农村土地流转现状。

（一）基本情况

我镇共XX个村（居）委会，XX个自然村，XX个村民小组在，乡村户数XX户，其中农户数XX户，乡村总人口XX人，其中农业人口XX人，耕地面积XX万亩，全镇家庭承包经营面积XX万亩，占耕地面积的XX%；承包农户XX户，占农户总数的XX%；土地流转总面积XX万亩，占家庭承包耕地面积的XX%，其中转包面积XX亩，占流转面积的XX%；转让面积亩，占流转面积%；出租面积亩，占流转面积%；其它形式流转面积亩。全镇的土地流转共有起，流转土地规范的土地流转合同份，未签订书面流转合同的份，占总起数的%，通过土地流转，农村经济得到持续发展。

（二）全镇农村土地流转方式

我镇在稳固农村土地承包关系的基础上，按照“依法、自愿、有偿”的原则，培育农村土地流转市场，促进土地有序流转，目前，我镇农村土地流转方式主要有以下两种：

一是转包。农户将承包土地交给村组织内的其他农户生产经营，但仍保留转出土地承包权的流转方式。土地转包后，转出农户与发包方（村组集体）原签订的承包合同依然有效。这种流转方式目前较为普遍，截止目前，全镇转包的土地面积XX亩，占耕地总面积的XX%。

二是出租。农户将承包土地交给村组织以外的业主生产经营，但仍保留租出土地承包权的流转方式。土地出租后，农户与发包方（村组织）原签订的承包合同依然有效。目前，全镇出租的土地面积XX亩，占耕地总面积的XX%。

二、农村土地流转存在问题

（一）思想观念的偏差。对农民而言,农民误认为土地归自己所有,可以自行处臵,私租乱包现象极为严重，农民将农村承包土地作为维持生活的最后一道防线,不愿流转土地使用权，至使大面积土地流转、开发难度较大，影响经济的快速发展。

（二）政府干预的不当。在农村土地流转过程中,由于政府的管理体制不够完善,定位不当,干预的度难以确定等原因,阻碍了农村土地流转。一方面,政府部门强制性诱导不力,服务不到位,对土地流转缺乏相应的扶持政策;另一方面,有的部门为了地方政府的“形象工程”,随意改变土地承包经营关系,让工商企业和经营大户进入农业,以强制性手段和较长的租赁期限,承租大量耕地进

行规模开发,忽视了农民的主体地位,侵害了农民的利益。

（三）流转形式单一。目前流转形式主要以出租和转包，其他形式较少，也在一定程度上制约了土地流转进度。

（四）有变象流转存在。我镇有些地方以假联营、假合作的形式进行土地流转，而且时间达70年，严重侵害了农民的利益。

（五）土地流转具有不稳定性。主要是因为非农产业的不发达和非农就业机会不多，外出务工就业相对不固定，特别是受金融危机影响，部分农民工回流从农，加之农村社会保障体系不健全，土地仍是许多农民家庭收入的主要来源，导致农民不愿放弃承包土地。

三、土地流转存在问题的主要原因：一是对土地流转政策及相关法律、法规宣传力度不够。二是政府及领导人为的干预。三是对土地流转管理不规范不健全。

四、规范农村土地承包经营权流转的建议：

（一）加大政策宣传。一是加强宣传。充分利用广播、电视、报刊等各种媒体，重点加强《中华人民共和国农村土地承包法》、《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》和《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等法律法规的宣传，并通过土地流转增收致富典型的报道，让农民了解政策，提高认识，转变观念，放心流转土地。二是规范引导。积极宣传现行的土地流转政策，严格兑现各种出台的土地流转奖励政策，增强土地流转的吸引力。

（二）科学规划，规范引导，积极推进土地流转工作。一是认真制定农业发展产业规划，合理布局，按规划引导

耕地向种田能手集中。二是积极培育主导产业和优势项目，以规划引导流转，以流转促进布局，形成我镇农业特色产业。三是加快大宗农产品及蔬菜、经济林果、花卉苗木等特色种植养殖基地建设，逐步实现“一村一业”、“一组一品”的目标。

（三）进一步加大政策扶持力度。一是对规模经营大户给予重点扶持。二是大力发展农民专业合作组织。充分发挥农民专业合作组织在资源整合，带动农户规模经营的积极作用。引导农户以土地入股等流转方式，扩大规模，自主开发经营农业项目，通过走合作化道路，促进土地适度规模经营。

（四）进一步优化土地流转的外部环境。一是拓宽劳务输出渠道，为农民外出就业创造条件。为农村土地流转创造必要的条件和有效的空间。二是健全农村社会保障机制。逐步扩大“新农保”覆盖面，逐步弱化土地的社会保障功能，从根本上解决农民的后顾之忧，进而为农村土地流转创造良好的条件。三是建立以政策性保险为主的农业保险体系，并探索商业性保险公司开展农险业务新途径，降低规模经营主体的自然风险。

第五篇：农村产权流转交易土地经营权流转交易服务规范

《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》

国家标准编制说明

一、任务来源

本项标准来源于《国家标准委关于下达<国家森林城市评价指标>等31项国家标准制修订计划通知》（国标委综合[2016]77号），计划编号为20161927-T-424。本项标准由安徽省质量和标准化研究院负责组织相关单位共同起草编制。

二、目的和意义

中共十八届三中全会明确提出“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”的改革方向；2014年中央1号文件要求“深化农村土地制度改革的重点，紧紧围绕确地、确权，坚持赋能、放开，深入推进农村产权制度改革。农村产权交易制度创新，构建归属明晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村产权制度，是深化农村改革的前提和核心。”；2014年国务院办公厅专门针对农村产权流转交易出台了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号，该《意见》明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，强调指出：农村产权交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。2015年中央1号文件再次提出“坚持和完善农村基本经营制度，坚持农民家庭经营主体地位，引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，积极发展多种形式适度规模经营，提高农民组织化程度。”由此可见，农村土地经营权流转交易工作越来越受到国家的重视。

目前，我国农村产权交易发展正处于快速发展阶段，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。但是，各地农村产权流转交易市场发展不平衡，其交易规则、交易流程、交易服务有待规范。当前我国尚没有制定农村土地经营权流转交易服务相应的国家标准或行业标准，各地农村产权流转交易市场对服务要求存在差异，没有统一的技术规范要求，导致服务质量参差不齐，亟需统一农村土地经营权流转交易服务标准。因此，该标准的制定将填补国内标准的空白，规范该行业的服务行为，提高服务质量，推动农村产权流转交易服务的规范、有序发展。

三、编制的原则和主要依据

（一）编制的原则

本标准的编制应遵循如下原则：

（1）通用性原则。本标准是农村土地经营权流转交易的基础服务标准，应确保其在不同交易市场、不同地区的广泛适用。

（2）全面性原则。标准应层次清晰、科学合理、要素齐全，覆盖农村土地经营权进场流转交易的各个环节和全过程。

（3）规范性原则。标准按照GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写》的要求进行编写，保证标准的内容编排、格式规范和统一。

（4）前瞻性原则。在兼顾当前我国农村土地经营权流转交易的现实情况的同时，还必须考虑农村土地经营权流转交易的发展趋势和发展需要。

（二）标准编制的主要依据

1、结构和编写

标准的结构要素和编写格式按照GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写》的要求和规定。

2、政策法规

主要参照的政策法规如下： 《中华人民共和国标准化法》； 《中华人民共和国农业法》； 《中华人民共和国农业法》； 《中华人民共和国农村土地承包法》；

《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国拍卖法》； 《中华人民共和国招标投标法》；

《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令[2005]47号）；

《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；

《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；

《国务院关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号）。

3、标准

主要参照的标准如下：

DB32/T 2035-2012《产权交易服务规范》

DB34/T 1744.4-2012《公共资源交易市场服务标准体系 第4部分：产权转让》 GB/T 24421.1-2009《服务业组织标准化工作指南 第1部分：基本要求》； GB/T 24421.2-2009《服务业组织标准化工作指南 第2部分：标准体系》； GB/T 24421.4-2009《服务业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》； GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》； GB/T 28222-2011《服务标准编写通则》； GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》。

4、其他规范性文件

主要参照的其他规范性文件如下：

《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》； 《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》；

《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》； 《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》； 《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》； 《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》。

四、编制过程

2015年9月，《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目任务下达，组织项目组对标准任务进行分析研究，并成立了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》国家标准起草组，明确了任务要求，安排了工作进度；

2015年10月，标准起草组分工协作，收集相关文献资料、政策文件、标准和数据，开始起草标准草案。

2015年11月，标准起草组先后赴安徽省农村产权交易所、安徽省农交所、安徽农业大学、安徽省农委、淮北市公共资源交易中心等单位开展调研。在此基础上完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿1稿。

2015年12月，在贵阳召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿2稿。

2015年12月，标准起草组赴成都农村产权交易所开展项目调研，对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿3稿。

2016年1月，标准起草组先后到北京农村产权交易所、中国林业交易所、武汉农村综合产权交易所、江南林业产权交易所等单位开展调研，对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿4稿。

2016年1月25日，在福州召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿5稿。

2016年2月25日，在海南召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的全部内容进行了研讨，并对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案进行修改和完善。

2016年9月22日，在合肥市组织有关单位和专家召开了标准讨论会，对标准的具体指标、语言表达等内容进行了修改和完善，使标准的层次更加清晰、语言更加精炼。

2017年3月28日，标准起草组赴芜湖市开展调研，并召开了调研会。来自芜湖市质监局、市发展改革委、市农委、安徽长江产权交易所等单位的专家参加了会议，并对标准草案进行了详细地研讨，同时结合芜湖市的实际情况，提出了若干修改建议。

2017年11月14日，标准起草组赴长丰县农村综合产权交易服务中心调研县级农村产权交易的流程和要求。

2018年4月26日，标准起草组赴黄山市黄山区农委调研黄山区农村产权交易监督管理相关工作。

2018年6月30日，标准起草根据前期调研、专家研讨，对标准的指标、具体条款表述进行了全面的梳理和完善，形成标准征求建议稿。

五、主要条款内容及说明

1、主要内容

本标准规定了农村产权交易服务的术语和定义、基本要求、服务要求、服务质量要求、服务监督与评价等内容。

本标准适用于产权交易机构提供的农村产权交易服务。

2、主要条款说明（1）术语和定义

主要参照了GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国招标投标法》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）等文件的相关规定。

（2）基本要求

主要参照了《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国招标投标法》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）、《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》、《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》、《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》、《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》、《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》、《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》以及各地出台的“农村产权交易管理办法”等文件的相关规定，并结合我国农村产权流转交易的实际情况。

（3）服务要求

主要参照了GB/T 28222-2011《服务标准编写通则》、GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）、《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》、《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》、《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》、《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》、《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》、《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》以及各地出台的“农村产权交易管理办法”等文件的相关规定，并结合我国农村产权流转交易的实际情况。

（4）服务质量要求

主要参照了GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》、GB/T 24421.4-2009《服务 业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》等标准的相关规定。主要内容如下：

(1)服务场所的布局合理，标识清晰，环境整洁、卫生。(2)服务中使用普通话，用语文明规范，仪表大方，礼貌待人。(3)公开承诺办理时限，限时办结，实行首问负责制。(4)建立“一站式”服务模式，提高工作效率。

(5)实现服务项目、服务流程、服务标准、收费标准等信息公开。(6)创新交易服务方式和管理模式，提高服务效率和服务质量。（5）服务监督与评价

主要参照了GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》、GB/T 24421.4-2009《服务业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》等标准的相关规定。主要内容如下：

(1)制定交易机构服务监督制度，定期开展服务满意度调查和服务质量评议。(2)建立对交易服务机构服务质量反馈和投诉制度，公布投诉电话和网上投诉信箱，畅通监督渠道。

(3)开展服务质量综合评价和服务满意度调查，定期公示考评结果，不断提高服务质量和服务水平。

六、标准属性的建议

本标准属于基础标准，建议作为推荐性国家标准。

标准起草组 2016年5月30日