2004海口、三亚房地产市场考察报告

第一篇：2004海口、三亚房地产市场考察报告

2004海口、三亚房地产市场考察报告（ZT）

2004年2月14日至2004年2月21日，对海南省海口市及三亚市房地产市场进行了考察，现将考察的情况报告如下：

一、海口市

海口是海南特区的省会城市，位于海南省北端，岛内最大的河流南渡江从海口市的东侧入海。面积约238平方公里，人口约60万，年均气温23.8℃。

1988年海南省办特区，海口从一个边陲小城变成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新兴都市。

海口市交通便利，环境优美。美兰机场院、秀英港、新港把海口市与全国各地、世界各地紧紧地联系起来，市内公共汽车、私营中巴和出租车，可以把游客带到想去的地方。这里地下水和海水的水质、大气环境以及生态环境质量均为国内外一流水准。阳光、沙滩、海水、绿色、空气，现代旅游的五要素一应俱全。

海口市房地产市场近年来继续保持快速发展势头-投资逐年扩大、市场销大于产、销售再创新高、住宅仍占主体、资金结构优化。

投资规模逐年加大

房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演□越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。

资金结构优化

住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。全年该市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业营业用房及经济适用房投资只占17.2%。值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

房屋销售再创新高

过去一年里，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。该市全年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比当年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

业内人士分析，投资、竣工同时呈增长态势，表明市场信心不减，特别是销售面积的增长，预示今后海口房地产市场仍会继续保持供需两旺局面，海口市的房地产市场供给和需求都表现出足够的理性。

翻开海南的报纸，拍卖公告令人眼花缭乱。一些不良资产的参考价低得不可思议。海口市区的住宅从500元到1200元的都可以见到，有些土地标价每亩不足1000元。据有关方面介绍，海南大规模处置不良资产已接近尾声，回收资金估计30多亿。当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到开发商手中，开发商从银行取得贷款完成主体工程或内外装饰再推向市场，即使是每平方售价不超过1500元，开发商的利润仍然高达50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场，而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃至几个亿的大型项目，往往花几百万元就能拿到，这样大幅缩水的项目拿到手中，不用投资就等于获得了暴利，赚钱是绝对的。

位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天价，现在评估价仅为1200元。一家来自南京的民企2003年8月拿下某银行处理的港澳大厦观海楼层，每平方米仅800多元。最近，某家资产管理公司拟处置几个资产包，号称70亿的资产报价仅为几千万元。

外地豪客以浙沪人士居多

海口新世界花园度假村一位售楼先生介绍说，人们走进他所服务的这个高档楼盘，见不到几套装修过的房子，还以为是这儿的楼盘不好卖呢。其实不然，因为整个一期的300多套房子现已卖出了70%，仅去年下半年就卖出了100多套。不过，这些卖出去的房子大部分没有装修，因为绝大多数业主是外地人。也有个别人装修了并偶尔来住上一段时间，但更多的人还是将房子原封不动地空在这里，冷冷清清就很平常了，即买房的客户70%-80%都是外地人，而且以浙江和上海地区为主。

海口滨海大道一带和往西方向延伸连成一体的西海岸，集中了该市几乎所有的高档楼盘，近三年这一带新开发的楼盘至少有15个以上。这些楼盘的行情是，公寓均价在4000元／平方米左右，个别所谓的“极品”达到了6000元／平方米；别墅价位则在8000元／平方米上下。至于开发规模，小的不过200余套，大的达1000套以上。据当地一家房地产咨询公司的副总介绍，海口滨海大道一带近两年商品房的年供给量在2000套左右；凭海口乃至整个海南的消费力是不可能支撑这样一个规模的高档楼盘群，尽管这个价位相对于北京、上海、杭州、温州等地的房价来说只是中低水平。更何况海口当地相当一部分有消费能力的人还可以参与集资建房，这无疑又分流了一大部分中高档楼盘的消费群。

某城市花园售楼部的何小姐说，那些浙江、上海来的客人一看房价这么便宜，即使买一套三房两厅的海景房也只用四十万元，比起他们那里动辄每平方米七八千元的房价来极具吸引力，能不动心吗？外地很多人到海口、三亚一带来买房，房价低虽然是一个重要因素，但更重要的是海南具有在国内独一无二的优越的自然条件，加上海南这些年基础设施得到了极大改善，前几年房地产泡沫留下的阴影也正在消除，所以现在进入海南房地产市场，无论是个人还是公司都正是时候。

当地建设部门的一位官员表示，海口现在还不存在大面积过度炒楼的现象，海口的这些新建的中高档楼盘就像股市中的长线绩优股，若想进行短线投机并能快速变现，可能没有多少赚头，说不定还会被套住，但从长期来看，这里的房子肯定会升值。一位在海南房地产界混了好几年的青年经理人说，从外地来海口买房的人大多数属“两栖型”，也就是说既投资又自居，所以买一两套的人比较多；价格上去时他们就出货，价格平稳时就空置在那儿或者简单装修一下供自己和亲友度假用，反正现在海口的房价便宜。

楼盘扫描

1、富豪大厦（半拉子工程）

位于海口市最具商贸氛围的国贸区中心地段，2003年被评为：海南省最距升值潜力的楼盘。三层裙房，24层住宅，起价1580元/㎡，层差30元。

2、嘉华城市花园 位于商业中心地段，海南省优质样板工程，全国物业管理示范小区，2800元/㎡起价，层差60元。

3、置地花园 位于海口中心广场“万绿园”对面，离海边5分钟路程。海南省优质样板工程。起价2680元/㎡，层差80元。

4、万利隆花园 位于海口市金贸区，一梯两户，立体园林环境，51%的绿化率。起价2088元/㎡。层差30-100不等。

5、城市精英（半拉子工程）位于海口市CBD商务区，小户型为主流房型，起价1680元/㎡。层差60元。

6、阳光花园

海景多层住宅，低密度，AAA级智能化小区，目前海口声誉最旺的楼盘。平均售价6800元/㎡，别墅10000元/㎡。

7、其他海景高层，平均售价为2800元/㎡左右。

几点体会

1、海口的人口不足80万，是需求决定了房价水平。

2、上海、江浙等外地购买力的涌入，促成了2003年房价的上涨。

3、半拉子工程的优惠政策，决定了部分房价的成本。

4、海口是的土地限制供应，会带动房价的进一步上涨。

5、目前，从全国省会城市的房价及宏观经济的背景来看，海口的房地产市场仍然存在着较好的市场前景。

6、93年以后的防地产降温，当地开发企业仍然心有余悸，为外地的开发企业提供了机会。

二、三亚市

三亚市地处中国海南省（海南岛）最南端，位于北纬18度9分34秒-18度37分27秒、东径10度56分30秒-109度48分28秒之间，全市面积1919.6平方公里，境内海岸线209.1公里，有19个港湾。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港湾等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的是西岛、蜈支洲岛。

三亚市气候独特。三亚地处低纬度，受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风性气候。年平均气温25.4℃，气温最高月7月，平均气温28℃；全年日照时间2563小时；年平均降雨量1279毫米。这里四季如夏，可谓三冬不见霜和雪，四季鲜花常盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假。

三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。全市总人口45.6万（城区人口13万人），其中黎族17.3万人，苗族0.3万人，回族0.6万人。各民族勤劳智慧、能歌善舞，创造了源远流长的文化艺术。少数民族仍保其特有的文化和风俗。浓郁的乡土气息、多姿的民族风情、多彩的民族艺术，吸引了大批中外游客。

如果说浙江人在海口房地产市场上的投资是小打小闹的话，在三亚的作为则可以说得上是有些兴风作浪了。两年前，三亚即使是海景房售价每平方米也不过1500元左右，现在已经蹿到4000多元，而且这个价钱还买不到一线海景房。就连三亚多年难“啃”的120多宗“烂尾楼”也被一抢而空。据业内人士介绍，三亚房地产成本依然维持在每平方米1000多元的水平。楼价的急剧升温，虽然与市场环境走暖有关，但浙江、上海等地游资的投机性炒作使三亚房地产价格出现了一定程度的虚热。在去年二十一世纪博鳌地产论坛上，有人在会上问奥园总裁郭梓文，在上海之后中国楼市下一个升值最快的地方是哪儿？郭当时顿了一会儿便说，是海南。不知当时郭出此言，是照顾东道主的情面还是凭职业直觉，但海南的房价从三亚开始真的出现了井喷。

浙江、上海等地的游资是顺势而为还是推波助澜目前还不得而知，但一个个炒房大户接踵而来。彭小斌是三亚很有名头的“碧海蓝天”的老总，他在与海南当地一位专业人士交流时用“生猛”一词来形容这些来自浙沪等地的炒家。他说，一位来自浙江的客户一下子就购买了50套用于投资，买二三十套的也大有人在。而其它的一线海景楼盘遭遇浙沪游资“袭击”的情形跟“碧海蓝天”差不多。彭小斌当然是大喜过望，因在2000年来三亚筹划这个庞大的房地产项目时，认为每平方米能卖到2000元就已经心满意足了，谁知道现在期房起价已超过每平方米5000多元。彭连称这钱赚得连自己都看不懂了。据说现在在浙江杭州、温州以及上海，时不时能碰到一些三亚的房产商带着银行工作人员，亲自上门为客户办按揭和签合同办手续。三亚世嘉海景公寓的销售经理谢天在去年年底就带领公司一干人马到杭州为已经购房的客户办按揭手续。谢说，对于江浙投资客的热情其实早有所闻，但让他没想到的是，楼盘开盘后，还没等他们到杭州推销，众多的投资客已跑到海南下单了。他们在杭州为十多位杭州及郊县客户办理按揭和签合同，接着去上海为20多位客户办理按揭。

对三亚房价格猛涨态势，有相当一部分业内人士持非常谨慎的乐观态度，甚至相当忧虑。因

为三亚毕竟城市太小，GDP勉强才40亿元，财税收入也就10个亿左右，本地人很少有购买力，来的都是投资客。在新一波房产高潮中，这种情况并没有改变，因此投资风险是不言而喻的。海南联合资产管理公司的一位研究人员说，由于这些投资客多是通过按揭的方式来买房，他们自己出的钱大多数不过是总房款的两成，其实最大的风险是由银行兜着；一旦出现波动，银行又会因此形成一大堆新的不良资产，而且目前来看这种可能性越来越大。楼盘扫描

1、卓达热带雨林高尚社区

三亚龙头房地产企业，占地540亩，地价两个亿。多层，生态环境小区，离海边10分钟车程。一层2650 二层2490三层2690四层2610 五层24102、蓝海豪苑 海景房，高层，5088元/㎡起价，层差100元。

3、海韵苑 位于大东海旅游区，海景房。起价4000元/㎡。九层5000元/㎡，十层5300元/㎡

4、聚鑫园 位于三亚市迎宾大道，***文化中心，三亚入口。起价2000元/㎡，层差60元。几点体会

1、三亚由于旅游资源及得天独厚的自然环境，海边的物业价格已经偏高，上升空间有限。

2、离海较远的迎宾大道附近，存在着一定的机遇，但该地块已基本被卖完。

3、产权式酒店及小户型，有一定的发展空间，符合大部分外地投资者，投资、度假两全的需求。

4、海南省的土地，由政府招、拍、挂供应较少，但通过法院或是其他民间拍卖的土地较多。

第二篇：海口住宅房地产市场背景分析

受全球金融危机、国家房地产市场调控政策及全国经济和房地产市场不景气的影响，海南省房地产市场处于振荡期。据海南省建设局统计，2009年第一季度，海南全省房地产开发投资完成41.28亿元，同比增长36.1%，但领先全国32个百分点，据国家统计局海口调查队调查资料显示，09年前５个月，海南省累计完成房地产开发投资８５亿元，比去年同期增长５０％。其中第一季度，海口市二手房交易面积15万平方米，同比增长3.8%，成交金额2.93亿元，同比增长15.35%，成交1640套，同比增长15.57%。4月份，海口市房屋销售价格多年来首现负增长，同比下跌1.0%，降幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.7个百分点； 5月份海口房价再次维持负增长局势，比去年同期下跌0.4%，跌幅较上月收窄0.6个百分点；与上月相比，上涨0.2%。二手房价格同比下跌0.6%，比上月上涨0.5%,诸上数据说明海南省房地产开发投资仍然处于稳步、健康发展态势，房地产市场价格总体变动不大。业内人士分析说，总体来看，说明海南的房地产行业受到经济危机的影响较小，与全国其他省份相比呈现逆势上涨的态势。

据估价人员调查，区域位置好，小区环境及物业管理较好，成新率较高的二手房价格仍然是稳中有升，品质较差的二手房价格是有些回落，进入2009年以来，海口市掀起一股装修改造的精装小户型销售热潮，给低迷的海口市房地产市场带来一股活力，房地产市场有了回暖迹象。

08年底至今，国家不断的降息及出台利好政策，以及五届省政府第18次常务会，原则通过《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，一系列刺激房地产发展对缓解楼市目前状况，拉动消费有较大的作用，但政策发生作用是有滞后性的，房产交易要恢复到往年同期水平，还需要一段时间。

第三篇：三亚房地产广告语

 清平乐

广告语：悠然生活家

邻里之间、悠然生活、醇享养生、度假 清平乐：清净、平和、快乐

完善的配套设施，丰富的文体生活，科学的管理服务。

让您：老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐、老有所聚。 丽水湾

广告语：海南养生第一福地 执巨笔，绘山水神韵 筑800亩双水岸公园人居梦 面海靠山，沿河而居  陶然湾

广告语：私家温泉疗养宅邸  那香山

广告语：私人酒店别墅

总裁养心区 心灵的居所 过来人进山看海。 南山·六和悦城

广告语：老朋友欢聚的好地方 三亚最大的纯养老服务社区

老有所养 老有所医 老有所学 老有所聚 老有所为 老有所乐  仙岭郡

广告语：亚洲殿堂级雨林温泉豪宅 晓起茗香泡汤缓 晚来对酒听雨急  海韵·凌河假日

广告语：三亚东·江海畔·养生园 进退自如山海间，静享河岸养生馆。睿智的候鸟一族，抵达凌海的喜悦。凌海假日生活，无数必然惊喜。 富力湾

广告语：自然铸就建筑精品  和泓假日阳光

四大海湾 一脉相承 撒满阳光的另一种人生 照亮你的梦想

第四篇：校长赴海口考察报告

校长赴海口培训考察报告

三亚市海棠湾镇铁炉港小学苏定新

2012年10月,省培训院组织的校长培训班学员(第一组)70多人,进行第二阶段的培训学习,25日我们到海口第二十九小学和英才学校进行考察学习。通过此次考察，真是受益匪浅。

一、概况

第二十九小学和英才学校是市内乃至省内知名度很高的学校,是名副其实的优质学校.学校领导班子精诚团结，相互合作,务实进取，教师队伍素质高，他们爱岗敬业、尽职尽责,无私奉献，深得学生和家长的赞扬。学生严肃活泼,文明礼仪,好学上进.两所学校所做出的成绩与贡献,备受社会的关注和赞誉。

二、办学理念

“办学理念体现的是学校的办学之道,教学之道,求学之道和管理学校之道.”两所学校都树立先进的办学理念，为每一个学生的终身利益着想，他们拧成一股绳，为祖国下一代的美好未来共同奋斗。英才学校的谢校长把 “学校文化建设规划体系结构图”布置在显眼的地方,让教师,学生以及家长每天都去接触它,琢磨它,理解它,渗悟它.她的规划遵循着教育规律,分年逐步实施,逐年达标.“办学理念是一所学校之神,办学理念是一所学校之力.”

三.育人环境

一踏进校园,就感到空气清新,花香草绿,窗明几净,书声朗朗.无论走廊还是墙壁,柱子和楼道等等,都泛发着浓浓的书香文化气氛:有古今名人的雕塑,画像和小资料,有中外学者的名言警句与简历,有古劝今训……真是古今结合,中西合璧呀.除了校园文化外,班级文化也办得有声有色,各个班级的“学习园地”真是各有千秋, 1

布置得非常好.各种制度非常完善.英才学校的面积虽然不大,但是,麻雀虽小,五脏俱全.他们利用所能利用的空间,播种文化,传播文明.第二十九小学充分利用了自然环境和人文环境紧密结合,十分完美,建立合作共生的校园文化,营造着浓厚的育人环境.四、考察体会

通过此次考察，给我最深的体会是作为一名校长,一名领导者一定要具有高瞻远瞩和超前的意识,解放思想,更新观念，转变管理方式,要具有超时代的紧迫感.办好一所人民满意的学校一定要树立先进的教育信念和确立先进的教育理念.1、人才观念。现今社会,科学技术和信息技术飞快发展,它们带着社会经济迅速发达.现今社会需要什么类型的人才?学校应培养什么类型的人才?这首先要从学生的思想道德、科学文化、身体素质及劳动技能、艺术修养等方面来培养，才能适应社会发展的趋势；才能满足社会发展的需求.接着要从个性化来培养学生，要认识到无个性即无人才，在学生的思想品德、科学文化和身心素质得到发展的基础上进行挖掘学生的潜能，培养他们的特长。把学生培养成为适合社会需要的真正人才.2、学生观念。每个学生都是一块好铁，每位教师都是一个铁匠.如何把“铁”炼成“钢”?那就看“铁匠”的技术如何了.每个学生都是可以教育，每个学生都有闪光点,每个学生都有发展潜能,每个学生都可能成为人才.所以,因材施教,发展个性,挖掘潜能,促其成才是每位教师应该必有的教育思想和学生的观念.3、教育观念。首先是学生中心观念，学校是育人的场所,其工作都是为了努力创造适合学生发展的环境，努力创造适合学生成才的条件。其次是教育的发展性观念，教育是为了学生的德,智,体,美,劳等的全面发展，为了学生的美好未来着想。接着是教育的个别性观念，要因材施教，发展个性,为每个学生提供适合的学习内容和学习方法。我们既然选责了教师这个职业,它是世界上最纯洁,最高尚,最无私,最理想,最浪漫的职业,它要求每一个教育工作者必须每时每刻从学生的未来着眼,从学生的发展需要出发,从学生现实需要出发.最后是教育的鼓励性观念，对学生要多表扬少批评,要让学生体验到成功的喜悦，不要浇灭他们刚刚燃

烧起来的火花,要用成功和赞扬来激励学生勇往直先,努力奋斗,最终达到成功的彼岸。

“一名好校长就是一所好学校”。通过这次考察，感悟良多，感慨也良多,感受良深，感触也良深.认识到自己管理水平的不足，缺乏丰富的管理经验,今后要加强理论与实践相结合的探索，向管理先进的学校拜师学艺,取人所长补己之短,丰富自己，充实自己,向做一名合格的校长看齐。

第五篇：海口旅游市场调查报告

海口旅游市场调查报告

一、调查方案

1、调查目的

通过调查海南省的旅游情况，从而对海南省旅游市场方面分析提出更合理的建议，我们进行了这次调查。

2、调查方式

调查问卷

3、调查过程

设计调查问卷，确定调查内容

发放调查问卷

回收调查问卷，整理数据，分析，总结。

二、调查内容

这次调查问卷共设计了12道问题，回收了120份问卷，我对这120份问卷进行了总结并作出分析。调查内容和结果如下：

通过调查发现来海南旅游的男女比例基本平衡，男性为百分之55，女性为百分之45，他们的平均年龄基本是18-25岁，在年龄调查，18岁一下的只占百分之5，18-25岁占百分之65，26-35岁占百分之21，35岁以上占百分之9。由此发现来海南旅游的人多为新生代年轻人，说明海南现在的旅游业深受人们喜欢。

由图表可以直观的看出，人们来海南旅游可以接受的消费大多数为3000-5000，人们预计花销1500一下的只占百分之5，1500-3000的占百分之25，3000-5000占百分之55，5000元以上的占百分之15，通过这一项调查，我们不难发现，在人们的心中海南是值得花大价钱来游玩的，说明了海南的旅游业在日日上升，越来越受人们的欢迎。

根据调查显示，对于您是怎么知晓海南岛这个问题，有百分之70的人回答都是亲自来游玩体验过，有百分之8的人是看新闻媒体知晓海南岛，还有百分之22的人是朋友推荐的，说明海南现在的旅游业十分招人喜爱，基本上人们都会选择来海南旅行，海南现在是我国最受欢迎的旅游胜地之一，通过百分之22朋友推荐的，说明海南省旅游业已经达到的令人满意的地步，人们会推荐的朋友说没都是亲自来过并享受了好的服务。您来海南旅游的原因，有百分之20的人是因为海南岛现在的名声大噪，慕名而来，有百分之15的人认为海南旅游服务好，有百分之45的人认为海南旅游经景点好，还有百分之20的人认为来海南旅游价格公道便宜，说明人们来海南旅游还是看中海南的著名旅游景点。您对海南景色的评价，有百分之70的人十分满意，有百分之24的人觉得一般，只有百分之6表示不满意，海南岛在这短短几年之内发展到如此地步，真的是进步飞跃，说明改善了很多地方，但是还有需要继续完善的。您来海南的次数，其中有百分之有百分之35的人是1-3次，百分之55的人来过3-5次，有百分之10的人常来海南度假旅游，海南四季如春，是度假优先选择的旅游胜地。

通过调查，人们更愿意选择来海南的季节是冬季，海南气候适宜，四季如春，冬天的时候人们更愿意来海南避寒，尤其是北方人，很多北方人一到冬天，都会选择带着家人来海南过年，来海南旅游您更愿意选择到哪个城市，要根据调查，绝大多数人都选择了三亚，现在三亚的发展不亚于任何一个一线城市，尤其是三亚现在的旅游业，在全国排在前列，三亚业带动了整个海南的旅游业，来海南最令您满意的是什么，有百分之45的人认为海南的空气质量好，海南整个小岛宛如绿色的海洋，种植树木多，空气质量一直是全国首位，所以人们来海南印象最深的还是海南的空气好。有百分之30的人认为海南的景点好，确实最近几年海南一直在发展旅游业，开发出很多旅游景点。

三、结论 通过这次对海南省旅游情况的问卷调查，我发现，多数的人还是喜欢来海南旅游的。每个地方都有自己的特点，三亚市的自然风景优美，应该大大发挥自己的特长，并在发挥特长的同时发展自然观光旅游，及本土人文历史文化开发。这样可以吸引更多的人前来三亚旅游。海南岛现在最重视旅游业，也是旅游业带领了海南岛的发展，现在海南成为了经济特区，领导应该更加发展海南的旅游业，继续完善很多不足之处。