房地产建设项目考察报告

第一篇：房地产建设项目考察报告

房地产建设项目考察报告

2010年4月10日、11日，在总经理带领下，我们一行人到唐山、天津塘沽一带考察当地楼盘及其建设项目，身临其中所走、所观、所闻、使我感想甚多，也颇有几点启发。新颖、别致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”楼体形式打破常规的大小方形交错的格局，各栋楼均为类似 “品”字形的结构，色彩鲜明，格调典雅的楼体外墙装修与绿化、景观辉映成趣让人回味无穷；其户型布局也随之呈现多样化：如厨房、餐厅呈弧形结构，餐厅、客厅、卧室也摈弃了传统的正南正北的格局，平面布局灵巧而精致。这种楼体形状节约占地，不会影响容积率和绿化率，且整体视觉效果和一般住宅小区相比，让人有一种赏心悦目之感。城市高层建筑是现代建筑物的表现之一，它不仅是为了反映其建筑艺术本身，满足人们居住需求，而且还必须借助于良好的建筑空间环境的营造，以减少和克服人们各种负面心态。

住宅区的建设应从城市的整体性来考虑，从城市规划的角度认识和分析现代化城市的文化价值，经济价值和情感价值，在处理空间和布局重点上创造出独特的风格和住宅建筑景观；建筑物外形的形式美要讲究线条，色形，材料质感也需和周边地理环境相协调，与园林景观相互衬托。比如我们看到的唐山市中心区的“6 湾”紧邻春波荡漾，杨柳依依的陡河带状公园，号称唐山第一个滨河社区，雅居在此让你暂时远离城市的喧嚣和烦恼，享受片刻的宁静。

我们公司开发建设的玫香园住宅地域价值也相当可观，西侧毗邻闻名于世的定州塔，以及未来倚塔而建的美丽的定州塔园林景观区，如此富有特色的城市景观与之相映，尽享舒适、优越生活情趣；使玫香园高层住宅更凸显尚品住宅的魅力和升值空间。城市向东，生活向“街心公园”，将是定州人的生活梦想与选择。

设计前卫，新颖，极具竞争力的唐山“6湾”复式住宅

唐山“6湾”高层住宅设计有复式楼层，这里的复式结构两层掏空均为标准楼层高度，内部用楼梯连接通向二层，上面有卧室，一个卫生间，下面是客厅餐厅厨房卫生间的布局。这个户型层次分明，给人新鲜的感觉，据当地售楼置业顾问反映，时下的新新人类对于传统户型有些视觉疲劳了，偶然看到这种复式房型，让人有一种好奇，甚至像住进豪宅的感觉，复式结构房屋拥有大型的落地窗，采光的效果较一般的住宅好，特别是在北方地区，采暖和采光是人们购买房屋的两个重要参考条件；由于目前独生子女增多，老人和孩子渴望能够住在一起，彼此照应，但是又希望有相对独立的卫生间和居室，行动不变的老人可住在下层，时尚的年轻人可住在上层，一般都会有相对独立的卫生间和居室，既保证了两代或是三代同堂的愿望，又各自拥有私密的生活空间。这就启发我们在户型策划、结构设计方面应大胆设想，突破常规，推陈出新，使新概念寓意其中，成为新的竞争力、新的视点。

定州现在似乎并没有这种高层带复式结构的住宅，现代高层住宅也应该考虑设计这种户型结构，我认为这是一个很好的卖点。

2唐山“万达广场”的宣传策略攻心为上，先声夺人

万达广场销售中心装潢相当豪华，职业化服务，热情周到。经专业化设计采用高档材料装修好的样板间配备实物生活设施供业主参观、欣赏品味，为业主提前勾画未来舒适美好的生活，看了你怎会不为之怦然心动？

据说3月15日国际消费者权益保护日来临之际，唐山万达广场面向公众举办了工地开放日活动，由唐山万达广场老业主、新老客户和媒体记者共同组成的代表团，分批参观了唐山万达广场的施工现场，零距离了解项目进展情况和工程质量。万达开发方让客户近距离观察工程状况，向外界承诺愿意接受公众的监督和置疑，有则改之无则加勉，态度开诚布公，推心置腹；再加上位于城市黄金地带，看了这样的楼盘有钱谁不愿意买？随后大张旗鼓的渲染万达广场“最后机会”的大幅广告，对近期推出的最后一批房源搞了一个万达缤纷会员招募活动，加入后可享受优先购买权。井然有序，规范标准、分工明确，责任意识强的项目管理

施工现场场容场貌整齐划一，场地内做了硬化处理，工程材料，工程周转材料等堆放非常整齐有序。

安全检查员经常性，全方位巡逻检查，责任意识极强，不带安全帽根本无法进入现场，施工楼体采用外悬挑脚手架，全方位密闭式围护，安全生产标语醒目“安全生产管理你管我管大家管”„„

这里工程质量也是值得我们学习的，框架剪力墙现浇结构外观相当标准，各层之间无明显混凝土接槎现象，墙体蜂窝孔洞极其少见；

3模板清理非常干净，模板支撑整体性稳定性非常好„„

期间我访问到他们对项目目标的进度控制，他们对项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制计划，将计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工。进度控制的最终目的是确定项目目标的实现。

这是我在唐山“万达广场”等几个施工现场所观所闻到的实际情况，这样的项目管理，高效优质的生产确实经得起公众的参观，业主的监督。我觉得我们搞项目工程管理的，置身若此，方感到我们自身的社会价值也迫切需要体现。

建筑项目管理的好坏对于一个企业来讲，具有及其重要的作用。在实际的建筑项目管理中，要做好项目管理并非易事，建筑项目管理不仅仅针对成本，质量，进度的某一项，而应把它作为一个整体进行系统完整的管理，只有这样，才可能在建筑项目管理中取得良好效果，不以规矩，无以成方圆。

杨建雷

2010年4月15日于明月豪苑二期

第二篇：日本房地产考察报告

日本房地产考察报告

2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。

入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后，在回顾考察经历及整理照片的时候，不断通过搜集查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。

一、日本概览

日本国土面积37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1.3亿，首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66.5%，农用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面积占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本经济与房地产发展回顾

1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。

二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段： 战后～50年代：恢复阶段； 60年代：高速度增长阶段；

70—80年代的稳定增长阶段；在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。

90年代后的复合型萧条阶段；这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%，日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这一时期促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。完成了新的产业革命的转型，经济有了质的飞跃。

2、日本住宅产业发展化情况

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于60年代，70年代进入产业成熟期。

日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。

70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

三、具体项目调研分析

1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本

本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京都，其总面积为2,162平方公里，1,320万人口（相当于全日本的1/10），具备世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗却有秩序。

在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了3.01平方米。

二战后日本经济的高速发展，产业和人口向东京聚集，环境污染问题持续恶化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达9000亿日元的公园建设“5年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约10%的速度递增，环境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市公园法》、《都市绿地保全法》和《首都圈近郊绿地保全法》等一大批相关法规陆续出台，形成了完整而长期的绿地保护体制。

从东京市政厅大楼俯看整个城市，可以看到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以看到大面积的绿化，形态各异的黑松与摩天楼林立相互呼应，现代和前卫中处处体现出明显的日本特色和风格。

在资源极度紧张的东京能保留如此大面积的绿化实属罕见。正如东京坚持的 “绿地是城市活力之源”一样，绿地不仅是点缀城市的“花瓶”，还是城市的净化器与安全阀，是居民共同的“精神休憩地”。银座商业街

银座的大街长约1公里，把银座1丁目到8丁目紧紧连成一体，组成了繁华的“银座8丁”。地理位置优越，代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。同时也吸引着世界各地的人群前来购物消费。

银座商业街的规划特点：交通组织和功能布局：商业街区核心区主要解决人流问题，两侧的次干道主要解决车辆通行，因此核心区主要布置商业楼。而两侧的次干道旁布置了大量的写字楼和停车楼。

合理的空间尺度：核心区商业楼座均采用短开间大径深的布局。既保证了各商业楼的展示面，同时让人流在轻松的移步换景当中，感受电影画面般的购物商业环境。

人性化的广告商业氛围：不过度追求视觉刺激的建筑外立面，井然有序得体的广告展示，与购物过程中售货人员礼貌的服务相结合，充分表达了对购物人群的尊崇。

2、拜访日本四大垄断财阀之一的三井集团

从日本明治维新至现在，由三井家庭统治的财阀而发展起来的三井集团历经400年发展，经久不衰，成为日本的四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前和战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首，是日本经济工业化进程中的重要推动力量。三井集团目前有25家大企业组成。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等，该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。

此次考察拜访三井集团时，通过观看三井集团企业宣传视频，并通过相关资料对其企业发展、经营理念及管理体制有了一个较为详细的了解，同时也被其优良的管理模式、全球化运作经验、发达的商业网络所震撼，这些先进成熟的管理体制经营模式对发展中的集团公司具有很强的借鉴意义。

因时间关系，只针对房地产方面的运营管理方面进行相互交流洽谈，并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。·优秀的施工工艺水平

上个世纪60年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽的东西。相对欧美来说，日本建筑设计的概念性还要更少。但是，他们在空间的到位性、构造技术的研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。

在参观三井样板房展示时这点得到了非常好的印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人的生活习惯。例如日本的住宅比较密集，相应会带来采光问题。所以在户型设计时，采光面往往会根据环境的不同，尽量做适应性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离的格局，也就是说以上三者都各处一室，拥有独立的专用空间。浴室部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积的浴室。洗面所部分，除必需的洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。厕所部分，有的设置了迷你洗手盆。

此外在施工细节上非常精细，其他不多说，拿填缝处理来说，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯

在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪的奥特莱斯。

在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟的地区当属商业形态高度成熟的日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功的当属三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯。

如大家所知，在日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档的百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界和日本的时尚大牌，价格仅为正品的3－7折。如果运气好，还可以淘到所谓的B级品以及下架商品，但价格却能低到1到2折。

让你买到想买的品牌，让你的日常穿着更加时尚，让你的时尚成本一降再降„„这就是三井奥特莱斯购物城的理念。厂家直销店、正规代理点，自主品牌等都能在这里一应俱全。

由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式

1995年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在的日本许多大型奥特莱斯都是参考它而建造的），开创了日本的奥特莱斯新纪元。由于它的原址是大阪花博会主场馆，所以它的外观是参考月下美人花而建造，屋顶是可以敞开式的，从远处望去，当它敞开的时候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上当它关上的时候则变成一朵绽放的月下美人花。与如今的奥特莱斯相比，它并不显的十分大，但是里面宽敞的空间，同样让人感到十分舒适。

在大阪奥特莱斯，衣饰、箱包、珠宝首饰、洗化等各业态划分非常合理、清晰，让客户一目了然，在各区域内都能找到最理想的商品。

三井奥特莱斯凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，使其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。其成功运营可以归纳为以下3点：

1、租赁开发

日本土地政策为私有制，因此三井不动产一直本着能租地就不买地的原则，集聚其他企业的资金共同开发，由自己的商业营销团队统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转，减少风险，同时可以自主规范经营业态。这跟日本本地特色有关，因为日本房地产已经度过了泡沫阶段，其土地升值的空间不大，主要盈利还是靠项目本身。其次三井奥特莱斯的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目，这对我们来说是一种启示。

2、地理位置

奥特莱斯这个业态的位置的选择非常受限，因为只有土地运行的低成本，才能保证其商品的价格优惠。三井通常采用开发新区域的方法，并与政府共同合作，在几年时间内把周边配套完善，达到互利互惠，一方面培育新区域的商业氛围，一方面健全新区域的硬件设施。目前在三井在日本全国奥特莱斯均分布在中国游客也广为熟悉的北海道、东京首都圈以及大阪、神户等地。各奥特莱斯均设在距离市中心50—90分钟车程的位置。

3、立体建筑与立体业态

奥特莱斯的建筑与中国的商业建筑有很大的差异。其上下只有2层，并由人行天桥贯穿其中，自动电梯等配置有20处之多，整个建筑四通八达。每个店铺都配有非常清楚的走道指示导向，使人群很方便的在一个立体的平面流动，实现了双首层，以致一、二层的租金相同，达到经营价值最大化。

立体的建筑配有立体的业态，奥特莱斯对消费需求的研究很透彻，针对性很强，不仅集聚了高端奢侈品牌及美食广场，还尝试建构了大型的菜市场等居家休闲区域。特殊的业态组合拉拢了周边的人群，并放大了传统的奥特莱斯业态。严格的业态要求也很重要，奥特莱斯每年控制业态调整不超过10%。人流动线与业态经营都是其成功的关键。

四、考察带来的启示 短短的7天日本考察行程，带来不仅眼界的开阔，更多的是对行业、企业、项目发展运营带来的深入思考。

1、对资源的可持续发展利用，日本国土面积不大，人口也比中国少得多，资源很贫乏，但是在工业上却是世界强国，经济总量居世界第二位。但与中国不同的是，日本社会经济发展是不以牺牲环境为代价，反之与环境形成长期有效的良性循环。这也得益于政府对国家发展的长远考虑与前期大量的人力、资源、资金投入。看似政府巨大的前期投入，带来的是完整而长期的绿地保护体制，给城市健康有序发展带来的深远影响。

缩小至一个企业，如何更长久健康的发展，赚钱不应该成为唯一的标准。如何打造企业持续的行业竞争能力与品牌影响力，如何把产品做的更好，做成行业标杆、经典，确实需要我们好好思考。

2、先进的企业管理经验与独特的企业文化。如三井集团这样优秀企业的管理经验，以前仅仅是在书本上学习的，而这次亲自去深入考察，才进一步地体会到这些企业在管理方面的专业和精细。可以说，专业、精细，已经完全渗透到了日本社会生活的方方面面。

此外在在拜访三井集团过程中，让我感到非常感动的是企业领导人对企业文化的践行。本次接待拜访的是三井集团已经退休的一位领导人，行动已经不是特别方便，却仍然坚持由工作人中搀扶下楼至停车场迎接考察团。在洽谈过程中，因会议室面积不大，没有充足的椅子使用，同行的两位导游只能站在会议室，三井集团相关负责人看到此情况，亲自从别的屋子里搬椅子给两位导游。虽然此次拜访只是纯粹的考察学习，但三井集团仍然给予了相当的重视与礼遇。

3、住宅产品的工业化生产及人性化设计。日本的建筑不是建造，而是组装。即把建筑的各个零部件在工厂制造出来后，拿到现场去进行组装，把房地产建筑做成了工业化的模式，各个部件之间配套十分严密，工作流程做得很细，这一点非常值得我们学习。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

日本的住宅产品设计也非常人性化，三井不动产的所有产品研究开发全部自主完成，对建材、户型、采光、科技运用等方面考虑做得非常周全精细，即便若干年后，居住依然非常舒适，这点非常值得我们学习。仅从商业利润来考虑项目开发，随着社会经济快速发展及人们对住宅产品的要求来说，无论产品规划还是产品本身势必很快被市场淘汰。

引深至企业发展，每一家伟大的百年企业，必然创造过无数伟大的产品，无论外部环境发生怎样的改变，产品永远是企业的基石。百年企业的发展成型，必然有坚实的产品品质为根基。回归到商业经济的本源，企业能够提供给消费者的，最核心的价值也必然是来自于产品本身。只有在产品本身具备强大的竞争优势，能够全面满足消费者需求，并得到广泛认可的前提之下，辅以模式、渠道等其他方面的创新、完善，才能够真正推动企业发展，形成基于产品的良性循环。

这就要求前期牺牲部分利益，大量的资金投入。以房地产项目来说，从拿地开始，要先考虑做什么样的产品，针对什么样的客户，精准定位规划产品。真正从客户的角度研究产品规划，研发出经典的、高品质的、前瞻性的产品，并能够长期将产品的开发理念、技术、工艺长期传承下去，方才能够实现百年企业品牌的目标。

4、通过三井奥特莱斯学习它的招商营运，首先要学习的是明确项目自身定位进行招商。扩大与同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。另外还要学习它能持续运作一个项目。三井奥特莱斯全部为自持商业，自持商业的好处在于，业态规划、招商全部可以自主，经过长期运营可以形成自己的独特品牌，积累大量的商业资源，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力。

事实上我是觉得驻马店与洛阳的商业可以借鉴其成功经验。尝试自持商业，自主组建商业运营团队，虽然前期要经过长期的运营，但自主规划商业业态，积累大量的商业资源，为企业后续商业项目的运营提供坚实的基础。此外，在资金方面，自持不动产在资金紧张时可以抵押贷款，提供现金流，缓解企业资金压力。

第三篇：乌干达房地产考察报告

乌干达房地产行业

发展的现况考察与投资建议

乌干达投资环境概述

地处东非有非洲中心之称的乌干达共和国原属英殖民地，完全照搬西方资本主义高度私有化社会制度，土地、资产、社会财富集中控制在少数人中，拥有和控制这些财富的少数人还不纯属本国黑人，而是殖民时期后期白人撤走后留下的外来印巴人。从乌干达国家独立后发展至今，金融、地产、房产、企业等国家经济命脉领域基本被外来印巴人所控制，因而从发展和长远战略来论断我们的投资其实是寄托在印巴人创立的战略平台上。而这个平台基于穆塞韦尼总统在近20多年的执政期间，推行适合乌干达国情的政治和经济政策、发展战略，乌干达的政局稳定，经济一直处于良好的发展状态，这种稳定和安全已经得到了国际社会的一致认可。近几年来乌干达国家JDP迅速增长，人均JDP由2000年的297美元上升至现在的501美元，国内消费水平逐年提高。国际援助和外资投资逐年增加，基础设施建设日益完善，投资环境等级评估逐年提升。

从国际要素和地缘政治角度量衡乌干达的投资环境分析，结论是风险系数极低。乌干达所处地理不是兵家之争的军事战略控制要地，它与周边国家没有明显的边界冲突争端。乌干达虽然是一个多民族国家，除北部靠近南苏丹与刚果（金）的区域存在叛军组织外，其他区域均无争端，近几年来通过乌干达政府军与国际社会对叛军的有效打

击，已经不在构成威胁。另外，在世界能源争夺战中，乌干达没有丰富大型的矿藏和能源，即使是近几年在西部发现了可开采的石油资源，也不会是构成资源战争威胁的焦点。而它拥有三分之二水域的维多利亚湖，倒是算得上偏安一隅的富庶之国。

从市场贸易和商品流通角度分析乌干达投资环境，这里存在着极大的开发潜能和前景。乌干达所处在东非区域的地理位置，具有其独特的优势，以及与东非共同体国家的和谐关系，与周边国家的源源不断的贸易关系，以乌干达为中心，四周相邻和相近的七个国家，是该区域商品集结和流通自然形成的枢纽与集结地，因而选择投资这里有极大的潜能可挖掘发挥。

在国家土地使用政策、界限及优惠政策方面，以政策实施后的投资受益状态和表象加以分析。该国土地使用分三大类：一类是国家直接持有，这类土地多用于政府用地及公共设施等，需要划拨使用，其性质是不可转让和买卖的，例如政府各机关用地、军事用地、医院、国立学校、各项公共场地，还有贫民安置区等；另一类土地是国王拥有，不在国家之内而直接掌控的土地，这类土地一般作为王国与外界合作的资本；再一类就是以个体私人拥有，可投放市场，以商品性质自由买卖的土地。这类土地在总量中占的比例最大。这些可买卖的土地，其使用年限，可分为永久性、99年、49年三个界限，99年和49年多为商业、工业、农业用地。

优惠政策：乌干达国家设立投资局负责管理境外投资，并出台有

投资法，颁布了明确的境外投资优惠鼓励政策文件，房地产、制造业、农业等行业都在投资鼓励范围之内，根据投资额度的大小，在税收方面给予不同的减免（详见乌干达投资法）。

乌干达的地产项目开发主要在两个方面：

一、乌干达商业地产的现况和发展趋势

乌干达商业地产主要集中在首都坎帕拉。因乌干达独特的地理位置确定了它在东非区域贸易的重要作用，使它成为这一区域的物资集散地和贸易中心，坎帕拉市的批发市场，沿街商铺比比皆是，商品贸易十分繁华，因此，也确定了商业地产的发展前景。乌干达政府近期又发布了城市建设整顿规划，集中整理城市中贸易市场、批发市场的对市容和交通的影响，进行规范性的建设规划，这给商业地产的开发创造了一个很好的发展机遇。商业地产在乌干达的租金收益十分可观，商铺的租赁和卖价很好。

乌干达商业地产的现况：坎帕拉的市中心和分布在市内的批发市场约有几十个，其他城市如金贾、波特尔堡、姆巴拉拉、马新迪、卡巴莱、古鲁、托洛洛城市也都有很多颇具规模贸易市场，尤其是边境城市。现有的贸易市场因经济条件的限制，建设的档次和材料很差，布局不规范，严重存在脏乱差的问题，造成的交通堵塞和拥挤是目前政府急于解决的问题。大中型的商业区都是好多年前的建筑，十分的拥挤。会展地产和会展经济发展的现况十分落后，乌干达每年举办多次贸易会展，参会的客商群体很大，很多是来自欧盟、印度、日本、中国等外国的参展商，展位费很高，每个展位1米长，价位1000美元，甚至有些还是帐篷。参观的群体也很大，乌干达的学校每次都组织学生参观，还有很多企业和团体，人山人海，十分热闹，每张门票3000先令（约合7元人民币）。商业地产的中高档写字楼和公寓也是可以投资的一个方面，在乌干达很多的投资商和公司都是租住在居民区内的别墅里，支付者很高的租金，每套月租金在1000—2000美元不等，办公的便利性和安全性都存在着问题。总体而论，乌干达商业地产投资的市场具有极大的前景和潜力。

二、乌干达现在的城市住房状况和发展情况

乌干达现在的城市住宅地产开发，高档住宅的开发趋势很旺，经济适用房的开发正在兴起。

乌干达人民生活和收入一直存在着两级分化的现象，这也是非洲国家普遍存在的问题。在乌干达各地一般住宅基本都是单栋式别墅建筑，独门独院；尤其是首都坎帕拉市，以及至恩德培市40余公里的沿途，所有的开发建筑均为单栋式别墅建筑，建筑面积一般在200—400平方米不等，市场销售的价位在30—50万美元之间，每平方米售价依据所处位置和建筑的档次定价，平均价约每平米11000—

15000元人民币左右，租赁的价格每月租金在1500—2500美元之间，我们考察的几个新建的住宅区基本都在这个价位之间。因为乌干达多以山地为居住地，一般多依据地形建设，高层建筑的住宅楼基本没有。很少有像国内那样的单元楼建筑，只有一两处公寓式建筑，用于出租

式经营。

坎帕拉的贫民区范围很大，从飞机上俯视坎帕拉首先映入眼帘的就是贫民区成片的红色屋顶，面积硕大、杂乱无章，其实全国各地的现况没有什么差距，就连沿途经过的埃塞首都亚的斯亚贝巴也是同样。经济适用房的开发在今后的几年里应该是非洲住宅产业发展的主要趋势，解除贫困是乌干达政府正在实施的重要国策，中国在肯尼亚建设的经济适用房在乌干达影响很大。

乌干达政府正在规划将首都迁往坎帕拉北面70公里的芦苇罗的方案，其中也存在着很大的商机和这两种地产开发的机遇。

联合国已经确定在乌干达建立物资中心，位置选择在恩德培（乌干达国际机场所在地），这是地产开发的另一个商机，目前，从恩德培至坎帕拉40公里的公里两边，土地升值的很快，因为由中国公司施工的高速公路已开工建设。

乌干达建筑用地市场参考价格：

坎帕拉市内商业用地市场参考价：约80万-100万美元/英亩，年限49年；靠近市郊：约5万-7万美元/英亩，49年。如果与政府或者单位合作土地可另行协商。坎帕拉的土地，基本上不分商业用地和住宅用地，主要是看地段。

基于上述，建议国内的房地产行业在国内现在的形势下，考虑“走出去”发展不失是一个选择的方向，从各方面分析，乌干达在整个非洲或者东非都是一个较好的选择对象，既存在着发展的机遇和前景，又具有相对的稳定性和可持续发展性。

宋学森

2012.1.16

第四篇：成都房地产项目考察报告

成都房地产项目考察报告

二〇一六年二月二十五日 成都房地产项目考察报告

一、考察说明

考察时间：2016.2.15-2016.2.20 考察地点：成都

考察项目：领地•环球金融中心(WFC)复地•金融岛 恒大新城 大悦城 成都高新技术产业开发区 考察人员：李培义总经理

白小军副总经理 陈富强副总经理 刘文斌 陈兴明 赵红山 李 伟

一、领地•环球金融中心(WFC)(一)项目概况

WFC环球金融中心。由领地房地产集团股份有限公司开发；位于天府新城核心区，项目整体以“黑钻凯旋门”为造型，由两栋200米超甲级写字楼构成，并在云端用中心连廊相连通。整个项目总建面积21万平方米，写字楼16.6万平，裙楼商业4.4万平，标准层面积2100平方米，地上车位90个、地下1493个，共47层，开间面积为150-2100平方米。周边离世纪城地铁站步行仅10分钟的路程，交通十分便捷。WFC-200米“黑钻凯旋门”总建面28万平米，共47层，由南北两栋200米超甲级写字楼构成，并在云端用中心连廊相连通，环球金融中心将成为这个城市中心的新地标。从一开始，环球金融中心就剑指西部金融中心，以城市级地标的定位来规划设计。建成后，城南的天际线将因此改变，一道靓丽的黑钻凯旋门将矗立在城南中央商务区，成为整个城南最具标示 性的地标名片。

(二)项目特点

•WFC-国际化硬件顶级配置：品质是写字楼的生命，品质的构成主要由硬件和软件两个部分构成，WFC环球金融中心一直立足于城市商务地标来规划、设计和配置，品质上必都刷新写字楼配置标准，引领商务办公风潮。整个项目都由国际团队操盘，建筑卓越地标。

规划设计：规划设计方是美国思纳史密斯设计公司，这是美国运营历史最悠久的设计公司，也是在行业占据领先地位的设计公司之一。

大堂室内设计：由加拿大毕路德操盘，该公司设计范围涵盖旅游度假、酒店商业、高端写字楼、会所设计等众多领域。

光彩设计：则是W酒店的灯光设计公司科柏照明，其有着丰富的经验和新颖的创意，同时满足人性化和项目品质感的需求，为众多项目做过灯光设计。建筑设计：建筑设计上，开发商领地集团与建筑总承包华西集团正在为该项目申报建筑行业工程质量最高荣誉“鲁班奖”。项目外立面幕墙采用超高品质感的黑钻单元式幕墙，幕墙供应商由中国远大集团提供。

此外，3.95米标准层高、16.8米超高大堂、1500个专属车位、万兆网络主干系统、5A楼宇智能化系统等各项配置均为最高级配置。•WFC-立体交通瞬间通达：项目位于天府新区国际城南核心区域，地铁1号线、5号线(规划中)双地铁接通，火车南站城市交通枢纽，连接地铁与成绵乐客运专线，形成一小时城市经济圈；坐拥天府大道、益州大道、剑南大道、红星路南延线、机场高速、三环路、府城大道、绕城高速等“六纵三横立体交通体系”，瞬间畅达全城；10分钟直达双流国际机场，地铁18号线(规划中)直达成都新机场(预计2017年投入 使用)。

•WFC-ONE-STOP企业生活娱乐全能平台：在第6层打造的GP风情花园餐厅，办公区员工可通过电梯直达，餐厅以绿色、环保为主题，提供给WFC内各企业员工一个良好就餐环境，为企业人才竞争及办公环境提供软性增值。此外，第6层其余空间及部分裙楼将打造员工生活、企业拓展、企业公关等需求服务的商业配套，包括高端餐饮，商务KTV、健身馆、瑜伽馆、咖啡馆、书吧等。并以44—47层打造成云端会所，单层面积约5000平米。

•WFC-极致商务空间：5A智能化商务办公，16.8米星际挑高大堂，42部锋速电梯(含总裁专属电梯)，全球一线VAV中央空调系统，5万平商业MALL，LEED-CS认证，世界顶尖物业“五大行”之一戴德梁行直管服务。

(三)销售：领地WFC环球金融中心-销售进度：先期已签定有部分目标客户，首批次A座低区8-11层，面向全球公开发售，面积区间150-2100平米。A栋均价14800元/平，B栋均价16000元/平，物管费20元/平.月。

(四)项目点评：高端标志性建筑，区位优势明显，交通便利，定位高端，智能化程度高，配套完美，价格高，有一定投资价值。周围商业配套非常的好。从外立面构想，内部空间布局，生态设计，配套设施、功能各方面都力求高端，设计理念新颖、完美。

二、复地•金融岛

(一)项目概况: 复地金融岛由成都复地明珠置业有限开发；位于高新区区锦城大道与科华南路交汇处(泰悦湾正对面)，独占约350亩原生江心岛屿，总建筑面积约95万㎡，全岛物业规划涵盖了高端住宅（即金融岛1号）、顶级服务式公寓、高端商务中心、体验式商业MALL及滨江商业街等多种业态。1、2、3号楼为45层，4号楼为38层，5号楼为24层。产权年限住宅：70年，装修标准毛坯，容积率住宅，2.15 绿化率70%，规划户数1403户，楼层状况，住宅：地上24-45层，地下2层。工程进度在建中，竣工时间：2017-06-30，车位数5885，车位比1:4。

(二)户型：其中2、3、4号楼为2梯3户，1、5号楼为2梯2户。

(三)开盘销售情况：2015年7月25日已开盘，开盘楼栋1-5号楼，总计499户，户型区间为110-220㎡，成交均价14000元/㎡，据称，推出1、2、3、4、5 5 号楼共499套房源的复地金融岛项目，在开盘当日，认购305套，认购率高达61.1%。

(四)物业管理：物业管理费住宅：3.60元/m²/月，物业公司：上海高地物业管理有限公司成都分公司

(五)特点：复地金融岛位于金融城核心区域，独占350亩江心岛屿，地理位置可说是绝版。居住在这里，四面环水，岛上环境非常好，离尘不离城。项目周边大型配套齐全，岛上自带商业，配套完善。高端置业，复地金融岛绝对是个非常棒的选择。

(六)项目点评：金融岛项目的总设计师Tim Johnson先生是纽约NBBJ公司的合伙人之一，也是复地金融岛这个项目的主要设计负责人，岛上居住，概念好户型方正，每个业态被超大绿化带隔开，有机排列、错落有致、紧密相连却互不干扰。在住宅的户型设计上，NBBJ充分考虑住宅的视野范围，大户型设计使每个单元有超大视野，向外可一望锦江，向内可全观中庭。将可持续发展与成都本土自然、文化环境相结合。岛上集合了商业、办公、社区、休闲等，业主足不出岛，就能享受岛上所有资源。各种社会资源整合在一起，应有尽有，可以说是个“自给自足”的小社会，避免了因各种外出活动而造成的资源浪费。采用纯点式、分组团布局，规划以观景为原则，200-255平米临江大宅户户面江，奢享无限楼间距，110-175平米门户官邸双线观景，尽览湾岛风云。户型方正，通透，按别墅户型设计，主卧比较大，设有衣帽间为特色。

户型赏析

A：建筑面积约112M2，3房2厅2卫

奢景：享有约14M2宏观景面，全屋观景，外瞰锦江，内观中庭，内外 有景，美不胜收。

奢尺：双阳台观景，大尺度竖厅，舒适主卧套房 私享：私享纯板式布局

舒适：全明户型，干湿分区，动线合理

宽居：奢享大面积空间，超高空间利用，宽居生活品位。B：建筑面积约149M2，4房2厅2卫

奢景：享有约270三面观景，中庭私景一眼尽收，双重景观阳台隔厅响应呼应，美不胜收。

奢尺：阳光餐厅，大尺度客厅，主卧大套房设计，配独立衣帽间。私享：私享纯板式布局。

舒适：两梯三户，南北通透，动静分区，动线合理，方正实用。宽居：奢享大面积空间，超高空间利用，宽居生活品位。0

A户型

B户型

三、恒大新城

(一)项目概况：恒大新城由恒大地产集团成都有限公司开发，位于成都市温江区凤溪大道与骑士大道交汇处，地处光华新城核心地带，精装小户大社区。恒大新城总占地逾11.8万㎡，建筑面积约47万㎡，由27栋29-33层建筑围合而成，近4000户约2万人口，大型综合社区；整体建筑风格以新古典主义的典雅与现代建筑设计手法完美结合，打造城西人居华宅典范，装修情况：精装，产权：大产权房，户 数：3980，建筑类型：塔楼。入住时间：预计2015年年底，轨道沿线：4号线，容 积 率：4.0，绿 化 率：39.7%，道路交通：这里有着四纵四横发达的交通网络，四纵——三环路、绕城高速、温泉大道、南熏大道。四横——光华大道、成温邛高速、光华八线、成温邛快速路。走最近的光 华大道到三环，仅10公里路程，开车15分钟即可到达。最值得一提的是，地铁四号线从项目门口经过，四号线一期工程修到非物质文化遗产公园，2015年底就通车了，这里是四号线的西延线工程预计在2016年6月正式投入使用，项目离最近的站点“凤凰大街站”约1.5公里，车行5分钟。绿化率：39.7%，容积率4.0，停车位总计5481个。

(二)户型：户型面积：80-133平米套二套三

(三)开盘销售情况：开盘时间： 2014年6月1日，入住时间： 预计2015年年底，住宅 6500元/m² 首付1.5万起，购房85折。

(四)物业管理：物业公司：金碧物业有限公司成都分公司，物业费：1.9元/平米.月

(五)项目点评：区位优势明显

作为恒大在成都温江的代表作品——恒大新城，位于成都市温江区凤溪大道与骑士大道交汇处，地处光华新城核心地带，精装小户大社区，位于温江东坡路背后的恒大新城区位优势十分明显，一条12.8公里快速通道让您以最快速度到达成都，近光华大道三段，光华大道也是直通成都的重点道路之一，项目门口的地铁四号线二期预计2016年年底通车运行。配套资源丰富：恒大新城除了依托恒大地产的品牌效益，当然周边的配套亦是非常完善的，商业、教育、医院样样都有，我们一起来看下吧！

商业配套：2公里的区域拥有温江最齐全的商业配套，小编细数了一下，有伊藤洋华堂、天来国际购物广场、新光三越百货、丰隆国际购物广场、家乐福、永辉超市、人人乐超市等8家大型商业场所。

交通配套：项目门口一条12.8公里快速通道让您以最快速度到达成都，乘坐201路可到达温江主城区，乘坐347路可到达万家湾公交总站，在建中的地铁四 号线二期距离项目约1公里，后期交房后会有自身的社区巴士全程接送到地铁口。

教育配套：项目附近有涌泉实验学校、成都七中、温江二中等知名学校，业主不用担心孩子读书问题。

医疗配套：项目周边的医疗配套有温江区人民医院、圣母妇产医院、成都国际医学城等医疗机构为您和家人的健康保驾护航。恒大精装品质

恒大的特点之一就是精装房了，免去装修的烦恼，节约时间节约成本，在业主看来是极好的。据了解，精装房交付时有防盗门、地板、水晶灯、背景墙、橱柜、卫浴等，墙面刷白色乳胶漆，样板间内看到的墙纸仅供参考，有需求的住户可自己贴。

规划设计：恒大新城所有房源均为精装修，是恒大房产的一贯作风，从装修的品质和用材来看还是花费了一些功夫的，窗户玻璃是绿色的，进行了贴膜的处理，90多平的户型是最受欢迎的，阳台设计安装了上下水，洗衣机可安装在阳台上，窗户采用不锈钢五连杆滑撑铰链，增大了开启角度，单元入口采用门斗设计。

专业销售团队：成都恒大新城开盘前成立了专业营销团队，制定了专业营销策划方案，区位图

效果图

装修材料五金件展示

阳台安装上下水

单元入口门斗

四、大悦城(一)项目概况

成都大悦城传承大悦城品牌的核心内涵，以“体验式商业”为内核，打造多功能创新空间。整体商业定位为“JOY CITY JOY PARK”。该项目是中粮大悦城在中国西南地区精心打造的首个城市综合体，在传承大悦城品牌“年轻、时尚、潮流、品位”的核心内涵之下，其整体定位为“JOY CITY JOY PARK 国内首个体验游憩式潮玩购物公园”，项目位于成都市武侯区大悦路，总建筑面积达40万平方米，包括甲级精品写字楼、大型购物中心、主题街区三大部分，其中购物中心地下3层、地上3层、局部4、5到6层，涵盖有购物、餐饮、娱乐、服务等四大业态，规划有精品超市、巨幕影院、冰场、主题K T V、电玩城、剧场、儿童职业体验、酒吧等特色主力店。地理位置：成都市武侯区大悦路，建筑面积： 约40万平方米，建筑组成：购物中心、主题街区、甲级写字楼。

主力店：快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、主题电玩城、巨幕影院、健身中心、养生会所、体检中心、大型餐饮、数码体验、SPA会所等

主体结构：商业地下1层，地上3层，局部4-6层；办公地上6层，停车地下2层，停车位：约2000个。

项目区位

成都大悦城位于成都市五大核心城区之一的武侯区，处于西南2.5环和3环之间，“人文城西”和“国际城南”的交界处。以中、高端住宅和传统商业为主，常住人口50万，中长期总人口规模将达到150万。武侯区属于成都市中心城区之一，被国务院定位为高科技文化区，按照市委建设“世界生态田园城市”的总体战略，全面开创“商务高地、宜居武侯”建设新局面为主题，实施产业高端化、文化特色化、环境品质化、充分国际化、民生幸福化五大战略。

该区域属于政府重点打造的武侯新城腹地，政府良好的政策支持有利于大型城市综合体的发展。

项目交通

成都大悦城位于中国·四川省·成都市·武侯区·大悦路。拥有立体化交通系统，成熟的公路路网。

地铁3号线、地铁7号线、地铁10号线三轨并驾齐驱。

项目规划

甲级精品写字楼

成都大悦城写字楼定位精品甲级写字楼，总建筑面积约70000平方米，共36层，高158米。14部高、低分区电梯。写字楼1-6层为配套商业裙楼，7-36 层为高端商务办公区。商业裙楼每层均与购物中心连廊无缝衔接，集商务办公与商务餐饮于一体，汇集银行、餐饮、牙科诊所、大型专业医疗机构、养生会馆等完善商业配套。

大型购物中心

LG : 生活哲学

业态：超市、冰场、乐淘集市、美食广场、特色风味小吃、家居 L1：青年风尚

业态：快时尚、国际二三线服饰、潮流服饰、配饰、化妆品、皮具、数码、休闲餐饮

L2：个性加法

业态：国内一二线服饰，潮流服饰、配饰、皮具、数码、美容美发、时尚餐饮

L3：奇趣漂流

业态：儿童游乐体验、儿童零售、摄影、儿童教育、运动户外、潮流服饰、异域餐饮

L4：影食男女

业态：国际美食、巨幕影院 L5+L6：身心天堂

业态：spa、健身、运动馆、个人形象设计

主题街区-悦街：

成都大悦城Joy Street主题潮爆街区，是成都首个名符其实的Mall中Mall 商业体。悦街（Joy Street）延续大悦城核心属性，以“酷、炫、潮”为主线，打造以新鲜、时尚潮流、创意为主题，以新生活方式作为文化内涵的特色体验型主题商街，建造一座具有独创性、先驱性、标志性、唯一性的潮爆街区，带来24小时不夜城嗨翻天的潮人主场。

L1：慢摇吧、演艺吧、餐吧、小剧场、潮牌、便利店 L2：Live house、清吧、本地特色美食、美发造型

L3：魔术馆、KTV、主题影院、餐饮

项目亮点

◆以国际著名风景区九寨、黄龙为建筑设计蓝本，打造公园式主题购物中心 ◆五大主题户外广场：

近万平米的中心广场——“大悦广场”； 拥30米巨幕瀑布的下沉广场——“五彩广场”； 潮炫酷街区广场——“悦乐场”； 屋顶婚庆广场——“钻石广场”； 屋顶户外运动广场——“云顶广场”

◆西南首座MALL中MALL主题潮爆街区Joy Street ◆2000m超长退台餐饮，饮食与体验完美融合 ◆两大创意商业独栋，艺术文化与商业无缝对接 ◆360度儿童体验空间，全品类满足儿童需求

◆一站式家居集合店，全方位提供时尚、创意、潮流家居

区位图

·项目点评：邀请国际知名的设计公司RTKL担纲建筑设计，以九寨黄龙为设计蓝本，一步一景，一步一色，动静结合，刚柔相济。融合前沿商业思想和理念，进行全新创作，将建筑语言融入文化，将生命的活力注入每一寸流动的空间，实现了人和大自然谐和的愿望。成都大悦城历经了3年的设计阶段，从整体形态、小品设计、植被选择、广场规划、屋顶分区、动线规划等等不同的角度都进行了长期、深入、反复的斟酌和修改。才有了今天这个以“九寨黄龙”为蓝本的大悦公园。

成都大悦城的屋顶花园也是设计师体验商业与自然交融的重要景点。沿着人行扶梯，人们可达直达商场顶部的屋顶花园。这里分布着玫瑰主题的婚庆广场、玫瑰花园。健康主题的云顶广场，和悦街相连的party garden，以及特别开辟的儿童游乐区。花团锦簇的天空花园高差错落，构造出曲径通幽的屋顶景观。搭配丰富的娱乐、健康和餐饮业态，人们可以在这里求婚、party、游玩、慢跑、瑜伽、品茶，享受天伦之乐。将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，让人能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种“经历”。这种与众不同的体验，正是成都大悦城的奇妙之处。成都大悦城融入了“安逸”“休闲”“慢生活”商业核心基因。19

五、成都高新技术产业开发区

成都高新技术产业开发区（Chengdu Hi-Tech Industrial Development Zone），简称成都高新区，由南部园区和西部园区组成。成都高新区是全国首批国家高新技术产业开发区，实行省市共建、以市为主的管理体制，不属于国家法定行政区划，属于成都市主城区（五城区及高新区）。

成都高新区总面积130平方公里，其中高新南区87平方公里，高新西区43平方公里；共划分为7个街道办事处，其中高新南区5个，高新西区2个。截至2014年，全区总人口878742人（含流动人口），其中高新南区626192人、高新西区252550人。[1]

成都高新区是国家自主创新示范区、全国版权示范园区、全国科技和金融结合试点地区、国家知识产权示范园区、国家高新技术产业标准化示范区、全国知名品牌创建示范区。截至2015年底，成都高新区共有各类企业约5万家，其中上市企业26家（仅次于中关村），经认定的高新技术企业610家，在孵科技型企业6730家，世界500强企业99家。

2015年，成都高新区新登记各类型企业18196户，较2014年（下同）同比增长57.99%，新增注册资本（金）831.32亿元；新登记个体工商户4427户，同比增长34.31%。

2015年，成都高新区新增各类在孵科技型初创企业3020家，同比增长300%，其中高层次人才创业企业180家，大学生企业和团队160家；新增高层次创业人才343名，同比增长30%，各类创业人才加速聚集。成都高新区在孵企业累计已近6730家。

成都高新区国家自主创新示范区

成都高新区筹建于1988年，1991年被国务院批准为全国首批国家高新技术产业开发区，2006年被科技部确定为全国创建“世界一流高科技园区”六家试点园区之一，2015年6月被国务院批准为国家自主创新示范区，是全国版权示范园区、全国科技和金融结合试点地区、国家知识产权示范园区、国家高新技术产业标准化示范区、全国知名品牌创建示范区，在科技部国家高新区评价中综合排名连续保持第四。

一区多园 产城一体

成都高新区现有规划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。

南部园区规划面积86.5平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区(CBD)的定位，重点发展以金融业、商务服务业为代表的生产 性服务业，着力建设宜业宜居的国际化现代化新城区。2009年，四川省与新加坡战略合作，在南部园区中和片区开发建设新川创新科技园，该园规划总面积为10.34平方公里，从业人口12万—15万人，将打造成为一座产业、人文、生态高度融合的创新示范城。

西部园区规划面积43.5平方公里，按照“业态完整的高科技工业发展区”的定位，重点发展先进制造业，突出发展以新一代信息技术、生物、高端装备制造、节能环保为重点的战略性新兴产业，建设具有世界影响力的高端产业基地。西部园区建有国家级成都高新综合保税区，规划面积4.68平方公里，已入驻英特尔、德州仪器、戴尔、富士康等企业40余家，从业人员约10万人。2015年，成都高新综合保税区实现进出口总额1250亿元，在全国综合保税区中位居前列。

2015年10月31日，中韩两国共同宣布，将在成都设立中韩创新创业园，依托中国成都国家自主创新示范区、韩国创造经济革新中心等两国创新创造机构推动建设。

五大产业 九大集群

成都高新区秉持“发展高科技、实现产业化”的宗旨，着力推动高新技术产业、战略性新兴产业繁荣发展，已成为中国最具实力和影响力的高新技术产业开发区之一。

2013年，成都高新区开启“三次创业”新征程，全力发展新一代信息技术、生物、高端装备制造、节能环保、生产性服务业五大主导产业，重点打造下一代信息网络、电子核心基础、高端软件和新兴信息服务、生物医药、生物 医学工程、航空装备、先进环保七大产业集群，加快发展以金融业、商务服务业为重点的生产性服务业。

2015年，成都高新区实现GDP1277.6亿元，增长10.1%，在四川省GDP中的占比为4.2%，在成都市GDP中的占比提升至11.8%，拉动成都市GDP增长1个百分点;战略性新兴产业实现增加值650亿元，工业总产值达到3085亿元，成为四川省首个3000亿工业园区。

截至2015年底，成都高新区共有各类企业约5万家，其中上市企业26家，经认定的高新技术企业610家，在孵科技型企业6730家，世界500强企业99家。

——下一代信息网络产业

聚集戴尔、联想、富士康、华为、西门子、中兴等一批国内外知名企业，是中西部新一代通信技术企业聚集度最高、产业活力最强的区域，在全球产业格局中具有一定影响力。富士康生产的IPAD平板电脑占全球一半以上。

——电子核心基础产业

英特尔、德州仪器世界两大产业巨头齐聚一地，“成都造”芯片装配了全球一半以上的笔记本电脑。拥有京东方、深天马2条4.5代TFT—LCD生产线，是国内重要的中小尺寸液晶面板生产基地。2015年5月，成都京东方第6代LTPS/AMOLED生产线项目启动建设，总投资220亿元。

——高端软件和新兴信息服务产业

聚集相关企业1200余家，从业人员逾10万人。全球软件10强中有6家、全国软件百强企业中有22家入驻成都高新区。数字新媒体创新型产业集群成为科技部创新型产业集群试点。

天府软件园是中国11个国家软件产业基地之一，已建成载体面积150余万平方米，聚集企业500余家、员工逾5万人，其中外资企业占40%，世界500强企业34家，成为国内外知名软件和信息服务企业在华的重要战略布局地和全国知名的创新创业地标。

——生物医药产业

形成了现代中药、化学药、生物技术药物、医药外包服务等特色产业集群。培育出地奥、蓉生等一批本土高科技企业。中药“地奥心血康胶囊”成功在荷兰以治疗性药品身份上市，成为非欧盟国家第一个在欧盟国家获准注册的植物药。拥有国家中药现代化基地等3个国家级基地，打造了面积为22万平方米的天府生命科技园，160余家国内外知名医药企业和机构入驻园区。

——生物医学工程产业

拥有国家生物医用材料与医疗器械高新技术产业化基地，聚集了奥泰医疗、迈克生物、西南医用、南格尔、迪康中科等200余家企业。奥泰医疗研发制造了我国第一台具有完全自主知识产权的超导磁共振医学成像系统。

——航空装备产业

培育出海特等上市企业，聚集了中电科、艾特航空、铁姆肯等一批重点企业，形成了航空电子、航空维修及零部件制造等特色产业领域。

——先进环保产业

聚集了深蓝环保、中自尾气等一批重点企业，正在规划建设国际低碳环保产业孵化器，可吸纳企业100余家。

——金融业

聚集锦泰财险、四川产业振兴基金、成都(川藏)股权交易中心等各类金融机构和准金融机构544家。规划建设总面积为5平方公里的成都金融总部商务区。工行、建行、招行、邮储银行、太平洋保险等金融后台项目在此布局。

——商务服务业

聚集了GE、IBM、飞利浦、国电大渡河、中石油西南油气田公司等数十家区域总部企业。2015年，电子商务交易总额突破3300亿元。新世纪国际会展中心已成为国际高端会议的首选地之一。

创新支撑 一流服务

实施创新驱动发展战略，构建了涵盖载体、平台、资金、技术、人才、国际化等方面的完善的科技服务体系。

建成了以8家国家级孵化器为骨干、总面积207万平方米的63家科技企业孵化器群体，孵化载体建设水平位居四川省首位、全国前列。蓉创茶馆、蛋壳众创NEXT创业空间、侠客岛联合办公室等8家本土特色的众创空间快速涌现，截至2015年底，已入驻项目482家。

聚集了一批高新技术产业化基地、产学研联盟、高新技术研究院等新兴创新组织。构建天使投资、风险投资、债权融资、股权融资等“梯形融资”服 务体系，打造“盈创动力”一站式投融资服务平台，被科技部确定为国内领先的科技金融应用示范基地。

着力打造西部人才特区，获批四川省首批省级“人才优先发展试验区”。截至2015年底，成都高新区人才总量达25万人;聚集国家“千人计划”85人，四川省“千人计划”219人，四川省顶尖团队21个，“成都人才计划”213人，成都市顶尖团队18个，“成都高新区高层次创新创业人才”443人。在成都高新区各科技企业、研究机构中从事研发、生产服务的归国留学人员数超过1000人。

打造与国际接轨的服务环境，形成了“小政府、大社会、高效率”的机构特色，构建了以“331”(即三级政务服务、三段式企业服务、一站式呼叫服务)为主要内容的政务服务体系，受到区内外企业、投资者和社会各界的广泛赞誉。

着力发展社会事业，建设文明和谐首善区。基础设施和公共服务体系日趋完善，成为中国投资、创业、工作和生活条件最好的区域之一。在成都市综合文明指数测评中多年名列前茅，为成都市连续三届荣膺全国文明城市称号作出了积极贡献。

三区一极 七大行动

打造国际创新创业中心。“十三五”期间，成都高新区将围绕国务院确定的“三区一极”(创新驱动发展引领区、高端产业集聚区、开放创新示范区和西部地区发展新的增长极)发展方向，积极开展创新政策先行先试，激发各类创新主体活力，着力研发和转化国际领先的科技成果，着力打造一批具有全球影 响力的创新型企业，全面提高自主创新和辐射带动能力，力争到2020年，实现全口径产业总产值10000亿元，聚集科技企业10000家，聚集高层次创新创业人才10000人，发明专利授权累计超过11000件，制定国际、国家和行业标准1000项。建成具有全球影响力的创新创业中心的基本框架体系，形成要素聚合、发展强劲、机制健全、环境友好的创新创业生态，形成具有世界影响力的新兴产业集群，实现全球创新要素资源充分汇聚、创新创业高度活跃、区域自主创新能力显著提升、体制机制创新取得突破。

以“创新发展”提升质量，以“协调发展”优化结构，以“绿色发展”改善生态，以“开放发展”实现共赢，以“共享发展”增进福祉，深入实施“七大行动”，奋力创造一流业绩——实施双创大引领行动，打造“世界双创试验田”;实施产业大智造行动，打造“国际智造谷”;实施人才大汇聚行动，打造“国际创客天堂”;实施开放大融合行动，打造“全球投资首选地”;实施产城大提升行动，打造“国际现代新城”;实施体制大突破行动，打造“全面创新改革核心引领区”;实施民生大保障行动，打造“文明和谐首善区”。

高新区基础设施建设情况简介

近年来，高新区紧紧围绕人居环境全面提升、城市功能全面完善、城市承载能力全面增强的城建总体目标，以优化城市结构为先导，以增强城市综合承载能力为目的，以重大城乡建设项目为抓手，以行业转型升级为突破，全面推进道路交通体系、公共配套、生态绿化等方面基础设施建设，着力构建世界一流高科技园区。

一、道路交通体系建设进一步巩固提升

南部园区主要交通由“九纵十横”骨干路网及六条轨道交通组成，其中九纵包括红星路南延线、剑南大道、成仁快速路等道路，十横包括府城大道、锦城大道、天府一街等道路，六条轨道交通为地铁1、5、6、7、9、18号线。西部园区主要交通由“两纵四横”骨干路网及三条轨道交通组成，其中两纵为绕城高速、南北大道，四横为西芯大道(羊西线)、老成灌路、西源大道、货运大道，三条轨道交通为地铁2、6号线及西源大道有轨电车。

按照着眼长远、统筹规划、适度超前的原则，进一步加快构建畅通高效的现代综合交通运输体系，结合片区发展和民生需求实际，高新区将道路新建、改造项目陆续纳入政府投资重点建设计划安排实施，城市交通承载能力进一步巩固和提升。

截至2015年底，已完成南区和西区道路建设并移交管理共计约365公里。南部园区“九纵十横”骨干路网除铁东快线未建外，其余基本已建成通车。70个道路立交节点中桂溪立交、红星路南延线跨府河桥梁、世纪城路跨府河桥梁、府城大道、锦城大道下穿天府大道隧道等大部分已建成通车。剑南大道、红星路南延线全线建成通车，实现了中心城区与天府新区的快速连接。西部园区“两纵四横”除货运大道小部分未完，其余均全部建成通车。站南组团路网、大源片区路网、西部园区清水河以北区域路网基本建成。中和片区、新川园区及西部园区清水河以南区域主干路网基本建成，其余道路正加紧建设。

二、公共服务设施进一步完善

为加快形成现代化的城市功能，塑造宜居、高品质的生活环境，提升城市公共服务水平，高新区高度重视公共服务设施建设，按照产业发展和人口聚 集方向调整优化布局，实现公建配套设施与周边住宅性项目同步建设，同步交付使用。截至2015年底，高新区已建成安置小区共计约1094万平米;共建成公建配套项目约220个，包括社区服务中心、医疗卫生中心、养老助残中心等;共建成并使用中小学、幼儿园等学校约98所。新建安置小区均按“10+1”标准同步配置了小学、幼儿园、农贸市场等公建配套设施;已建成蒙彼利埃小学、紫荆小学、大源Ⅷ线幼儿园、怡馨家园小学等一批学校及幼儿园。中和职中、保利心语南侧小学、中学、幼儿园等一批学校及幼儿园正在抓紧建设。高新文化中心开工建设、肖家河、新南、新北等一批以综合体形式集中建设的社区公建配套设施开工建设。

三、生态绿化体系初步形成

为提升高新区城市形象，提高居民生活质量，实现城市建设可持续发展，按照高新区整体部署，高新区大力推进城市生态绿化建设。高新区城市生态绿化建设主要集中于环城生态区、锦江沿岸、商务商业核心区及公建配套周边等区域，主要包含锦城湖、高新绿舟、中和绕城湿地、锦江沿岸综合整治、大源水系绿地链、大源核心区月牙湖及楔形绿地等项目，截至2015年底，高新区已陆续建成锦城湖公园、锦江滨河公园、大源中央公园等项目，其余项目正加紧推进。下一步，高新区将继续加大城市生态绿化建设力度，提高生态绿化建设品质，改善高新区人居环境，着力将高新区打造为国家高科技及生态绿化建设示范园区。

六、总体点评。商业开发：

房产开发：

第五篇：2004海口、三亚房地产市场考察报告

2004海口、三亚房地产市场考察报告（ZT）

2004年2月14日至2004年2月21日，对海南省海口市及三亚市房地产市场进行了考察，现将考察的情况报告如下：

一、海口市

海口是海南特区的省会城市，位于海南省北端，岛内最大的河流南渡江从海口市的东侧入海。面积约238平方公里，人口约60万，年均气温23.8℃。

1988年海南省办特区，海口从一个边陲小城变成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新兴都市。

海口市交通便利，环境优美。美兰机场院、秀英港、新港把海口市与全国各地、世界各地紧紧地联系起来，市内公共汽车、私营中巴和出租车，可以把游客带到想去的地方。这里地下水和海水的水质、大气环境以及生态环境质量均为国内外一流水准。阳光、沙滩、海水、绿色、空气，现代旅游的五要素一应俱全。

海口市房地产市场近年来继续保持快速发展势头-投资逐年扩大、市场销大于产、销售再创新高、住宅仍占主体、资金结构优化。

投资规模逐年加大

房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演□越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。

资金结构优化

住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。全年该市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业营业用房及经济适用房投资只占17.2%。值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

房屋销售再创新高

过去一年里，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。该市全年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比当年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

业内人士分析，投资、竣工同时呈增长态势，表明市场信心不减，特别是销售面积的增长，预示今后海口房地产市场仍会继续保持供需两旺局面，海口市的房地产市场供给和需求都表现出足够的理性。

翻开海南的报纸，拍卖公告令人眼花缭乱。一些不良资产的参考价低得不可思议。海口市区的住宅从500元到1200元的都可以见到，有些土地标价每亩不足1000元。据有关方面介绍，海南大规模处置不良资产已接近尾声，回收资金估计30多亿。当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到开发商手中，开发商从银行取得贷款完成主体工程或内外装饰再推向市场，即使是每平方售价不超过1500元，开发商的利润仍然高达50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场，而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃至几个亿的大型项目，往往花几百万元就能拿到，这样大幅缩水的项目拿到手中，不用投资就等于获得了暴利，赚钱是绝对的。

位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天价，现在评估价仅为1200元。一家来自南京的民企2003年8月拿下某银行处理的港澳大厦观海楼层，每平方米仅800多元。最近，某家资产管理公司拟处置几个资产包，号称70亿的资产报价仅为几千万元。

外地豪客以浙沪人士居多

海口新世界花园度假村一位售楼先生介绍说，人们走进他所服务的这个高档楼盘，见不到几套装修过的房子，还以为是这儿的楼盘不好卖呢。其实不然，因为整个一期的300多套房子现已卖出了70%，仅去年下半年就卖出了100多套。不过，这些卖出去的房子大部分没有装修，因为绝大多数业主是外地人。也有个别人装修了并偶尔来住上一段时间，但更多的人还是将房子原封不动地空在这里，冷冷清清就很平常了，即买房的客户70%-80%都是外地人，而且以浙江和上海地区为主。

海口滨海大道一带和往西方向延伸连成一体的西海岸，集中了该市几乎所有的高档楼盘，近三年这一带新开发的楼盘至少有15个以上。这些楼盘的行情是，公寓均价在4000元／平方米左右，个别所谓的“极品”达到了6000元／平方米；别墅价位则在8000元／平方米上下。至于开发规模，小的不过200余套，大的达1000套以上。据当地一家房地产咨询公司的副总介绍，海口滨海大道一带近两年商品房的年供给量在2000套左右；凭海口乃至整个海南的消费力是不可能支撑这样一个规模的高档楼盘群，尽管这个价位相对于北京、上海、杭州、温州等地的房价来说只是中低水平。更何况海口当地相当一部分有消费能力的人还可以参与集资建房，这无疑又分流了一大部分中高档楼盘的消费群。

某城市花园售楼部的何小姐说，那些浙江、上海来的客人一看房价这么便宜，即使买一套三房两厅的海景房也只用四十万元，比起他们那里动辄每平方米七八千元的房价来极具吸引力，能不动心吗？外地很多人到海口、三亚一带来买房，房价低虽然是一个重要因素，但更重要的是海南具有在国内独一无二的优越的自然条件，加上海南这些年基础设施得到了极大改善，前几年房地产泡沫留下的阴影也正在消除，所以现在进入海南房地产市场，无论是个人还是公司都正是时候。

当地建设部门的一位官员表示，海口现在还不存在大面积过度炒楼的现象，海口的这些新建的中高档楼盘就像股市中的长线绩优股，若想进行短线投机并能快速变现，可能没有多少赚头，说不定还会被套住，但从长期来看，这里的房子肯定会升值。一位在海南房地产界混了好几年的青年经理人说，从外地来海口买房的人大多数属“两栖型”，也就是说既投资又自居，所以买一两套的人比较多；价格上去时他们就出货，价格平稳时就空置在那儿或者简单装修一下供自己和亲友度假用，反正现在海口的房价便宜。

楼盘扫描

1、富豪大厦（半拉子工程）

位于海口市最具商贸氛围的国贸区中心地段，2003年被评为：海南省最距升值潜力的楼盘。三层裙房，24层住宅，起价1580元/㎡，层差30元。

2、嘉华城市花园 位于商业中心地段，海南省优质样板工程，全国物业管理示范小区，2800元/㎡起价，层差60元。

3、置地花园 位于海口中心广场“万绿园”对面，离海边5分钟路程。海南省优质样板工程。起价2680元/㎡，层差80元。

4、万利隆花园 位于海口市金贸区，一梯两户，立体园林环境，51%的绿化率。起价2088元/㎡。层差30-100不等。

5、城市精英（半拉子工程）位于海口市CBD商务区，小户型为主流房型，起价1680元/㎡。层差60元。

6、阳光花园

海景多层住宅，低密度，AAA级智能化小区，目前海口声誉最旺的楼盘。平均售价6800元/㎡，别墅10000元/㎡。

7、其他海景高层，平均售价为2800元/㎡左右。

几点体会

1、海口的人口不足80万，是需求决定了房价水平。

2、上海、江浙等外地购买力的涌入，促成了2003年房价的上涨。

3、半拉子工程的优惠政策，决定了部分房价的成本。

4、海口是的土地限制供应，会带动房价的进一步上涨。

5、目前，从全国省会城市的房价及宏观经济的背景来看，海口的房地产市场仍然存在着较好的市场前景。

6、93年以后的防地产降温，当地开发企业仍然心有余悸，为外地的开发企业提供了机会。

二、三亚市

三亚市地处中国海南省（海南岛）最南端，位于北纬18度9分34秒-18度37分27秒、东径10度56分30秒-109度48分28秒之间，全市面积1919.6平方公里，境内海岸线209.1公里，有19个港湾。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港湾等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的是西岛、蜈支洲岛。

三亚市气候独特。三亚地处低纬度，受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风性气候。年平均气温25.4℃，气温最高月7月，平均气温28℃；全年日照时间2563小时；年平均降雨量1279毫米。这里四季如夏，可谓三冬不见霜和雪，四季鲜花常盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假。

三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。全市总人口45.6万（城区人口13万人），其中黎族17.3万人，苗族0.3万人，回族0.6万人。各民族勤劳智慧、能歌善舞，创造了源远流长的文化艺术。少数民族仍保其特有的文化和风俗。浓郁的乡土气息、多姿的民族风情、多彩的民族艺术，吸引了大批中外游客。

如果说浙江人在海口房地产市场上的投资是小打小闹的话，在三亚的作为则可以说得上是有些兴风作浪了。两年前，三亚即使是海景房售价每平方米也不过1500元左右，现在已经蹿到4000多元，而且这个价钱还买不到一线海景房。就连三亚多年难“啃”的120多宗“烂尾楼”也被一抢而空。据业内人士介绍，三亚房地产成本依然维持在每平方米1000多元的水平。楼价的急剧升温，虽然与市场环境走暖有关，但浙江、上海等地游资的投机性炒作使三亚房地产价格出现了一定程度的虚热。在去年二十一世纪博鳌地产论坛上，有人在会上问奥园总裁郭梓文，在上海之后中国楼市下一个升值最快的地方是哪儿？郭当时顿了一会儿便说，是海南。不知当时郭出此言，是照顾东道主的情面还是凭职业直觉，但海南的房价从三亚开始真的出现了井喷。

浙江、上海等地的游资是顺势而为还是推波助澜目前还不得而知，但一个个炒房大户接踵而来。彭小斌是三亚很有名头的“碧海蓝天”的老总，他在与海南当地一位专业人士交流时用“生猛”一词来形容这些来自浙沪等地的炒家。他说，一位来自浙江的客户一下子就购买了50套用于投资，买二三十套的也大有人在。而其它的一线海景楼盘遭遇浙沪游资“袭击”的情形跟“碧海蓝天”差不多。彭小斌当然是大喜过望，因在2000年来三亚筹划这个庞大的房地产项目时，认为每平方米能卖到2000元就已经心满意足了，谁知道现在期房起价已超过每平方米5000多元。彭连称这钱赚得连自己都看不懂了。据说现在在浙江杭州、温州以及上海，时不时能碰到一些三亚的房产商带着银行工作人员，亲自上门为客户办按揭和签合同办手续。三亚世嘉海景公寓的销售经理谢天在去年年底就带领公司一干人马到杭州为已经购房的客户办按揭手续。谢说，对于江浙投资客的热情其实早有所闻，但让他没想到的是，楼盘开盘后，还没等他们到杭州推销，众多的投资客已跑到海南下单了。他们在杭州为十多位杭州及郊县客户办理按揭和签合同，接着去上海为20多位客户办理按揭。

对三亚房价格猛涨态势，有相当一部分业内人士持非常谨慎的乐观态度，甚至相当忧虑。因

为三亚毕竟城市太小，GDP勉强才40亿元，财税收入也就10个亿左右，本地人很少有购买力，来的都是投资客。在新一波房产高潮中，这种情况并没有改变，因此投资风险是不言而喻的。海南联合资产管理公司的一位研究人员说，由于这些投资客多是通过按揭的方式来买房，他们自己出的钱大多数不过是总房款的两成，其实最大的风险是由银行兜着；一旦出现波动，银行又会因此形成一大堆新的不良资产，而且目前来看这种可能性越来越大。楼盘扫描

1、卓达热带雨林高尚社区

三亚龙头房地产企业，占地540亩，地价两个亿。多层，生态环境小区，离海边10分钟车程。一层2650 二层2490三层2690四层2610 五层24102、蓝海豪苑 海景房，高层，5088元/㎡起价，层差100元。

3、海韵苑 位于大东海旅游区，海景房。起价4000元/㎡。九层5000元/㎡，十层5300元/㎡

4、聚鑫园 位于三亚市迎宾大道，***文化中心，三亚入口。起价2000元/㎡，层差60元。几点体会

1、三亚由于旅游资源及得天独厚的自然环境，海边的物业价格已经偏高，上升空间有限。

2、离海较远的迎宾大道附近，存在着一定的机遇，但该地块已基本被卖完。

3、产权式酒店及小户型，有一定的发展空间，符合大部分外地投资者，投资、度假两全的需求。

4、海南省的土地，由政府招、拍、挂供应较少，但通过法院或是其他民间拍卖的土地较多。