乌干达房地产考察报告

第一篇：乌干达房地产考察报告

乌干达房地产行业

发展的现况考察与投资建议

乌干达投资环境概述

地处东非有非洲中心之称的乌干达共和国原属英殖民地，完全照搬西方资本主义高度私有化社会制度，土地、资产、社会财富集中控制在少数人中，拥有和控制这些财富的少数人还不纯属本国黑人，而是殖民时期后期白人撤走后留下的外来印巴人。从乌干达国家独立后发展至今，金融、地产、房产、企业等国家经济命脉领域基本被外来印巴人所控制，因而从发展和长远战略来论断我们的投资其实是寄托在印巴人创立的战略平台上。而这个平台基于穆塞韦尼总统在近20多年的执政期间，推行适合乌干达国情的政治和经济政策、发展战略，乌干达的政局稳定，经济一直处于良好的发展状态，这种稳定和安全已经得到了国际社会的一致认可。近几年来乌干达国家JDP迅速增长，人均JDP由2000年的297美元上升至现在的501美元，国内消费水平逐年提高。国际援助和外资投资逐年增加，基础设施建设日益完善，投资环境等级评估逐年提升。

从国际要素和地缘政治角度量衡乌干达的投资环境分析，结论是风险系数极低。乌干达所处地理不是兵家之争的军事战略控制要地，它与周边国家没有明显的边界冲突争端。乌干达虽然是一个多民族国家，除北部靠近南苏丹与刚果（金）的区域存在叛军组织外，其他区域均无争端，近几年来通过乌干达政府军与国际社会对叛军的有效打

击，已经不在构成威胁。另外，在世界能源争夺战中，乌干达没有丰富大型的矿藏和能源，即使是近几年在西部发现了可开采的石油资源，也不会是构成资源战争威胁的焦点。而它拥有三分之二水域的维多利亚湖，倒是算得上偏安一隅的富庶之国。

从市场贸易和商品流通角度分析乌干达投资环境，这里存在着极大的开发潜能和前景。乌干达所处在东非区域的地理位置，具有其独特的优势，以及与东非共同体国家的和谐关系，与周边国家的源源不断的贸易关系，以乌干达为中心，四周相邻和相近的七个国家，是该区域商品集结和流通自然形成的枢纽与集结地，因而选择投资这里有极大的潜能可挖掘发挥。

在国家土地使用政策、界限及优惠政策方面，以政策实施后的投资受益状态和表象加以分析。该国土地使用分三大类：一类是国家直接持有，这类土地多用于政府用地及公共设施等，需要划拨使用，其性质是不可转让和买卖的，例如政府各机关用地、军事用地、医院、国立学校、各项公共场地，还有贫民安置区等；另一类土地是国王拥有，不在国家之内而直接掌控的土地，这类土地一般作为王国与外界合作的资本；再一类就是以个体私人拥有，可投放市场，以商品性质自由买卖的土地。这类土地在总量中占的比例最大。这些可买卖的土地，其使用年限，可分为永久性、99年、49年三个界限，99年和49年多为商业、工业、农业用地。

优惠政策：乌干达国家设立投资局负责管理境外投资，并出台有

投资法，颁布了明确的境外投资优惠鼓励政策文件，房地产、制造业、农业等行业都在投资鼓励范围之内，根据投资额度的大小，在税收方面给予不同年度的减免（详见乌干达投资法）。

乌干达的地产项目开发主要在两个方面：

一、乌干达商业地产的现况和发展趋势

乌干达商业地产主要集中在首都坎帕拉。因乌干达独特的地理位置确定了它在东非区域贸易的重要作用，使它成为这一区域的物资集散地和贸易中心，坎帕拉市的批发市场，沿街商铺比比皆是，商品贸易十分繁华，因此，也确定了商业地产的发展前景。乌干达政府近期又发布了城市建设整顿规划，集中整理城市中贸易市场、批发市场的对市容和交通的影响，进行规范性的建设规划，这给商业地产的开发创造了一个很好的发展机遇。商业地产在乌干达的租金收益十分可观，商铺的租赁和卖价很好。

乌干达商业地产的现况：坎帕拉的市中心和分布在市内的批发市场约有几十个，其他城市如金贾、波特尔堡、姆巴拉拉、马新迪、卡巴莱、古鲁、托洛洛城市也都有很多颇具规模贸易市场，尤其是边境城市。现有的贸易市场因经济条件的限制，建设的档次和材料很差，布局不规范，严重存在脏乱差的问题，造成的交通堵塞和拥挤是目前政府急于解决的问题。大中型的商业区都是好多年前的建筑，十分的拥挤。会展地产和会展经济发展的现况十分落后，乌干达每年举办多次贸易会展，参会的客商群体很大，很多是来自欧盟、印度、日本、中国等外国的参展商，展位费很高，每个展位1米长，价位1000美元，甚至有些还是帐篷。参观的群体也很大，乌干达的学校每次都组织学生参观，还有很多企业和团体，人山人海，十分热闹，每张门票3000先令（约合7元人民币）。商业地产的中高档写字楼和公寓也是可以投资的一个方面，在乌干达很多的投资商和公司都是租住在居民区内的别墅里，支付者很高的租金，每套月租金在1000—2000美元不等，办公的便利性和安全性都存在着问题。总体而论，乌干达商业地产投资的市场具有极大的前景和潜力。

二、乌干达现在的城市住房状况和发展情况

乌干达现在的城市住宅地产开发，高档住宅的开发趋势很旺，经济适用房的开发正在兴起。

乌干达人民生活和收入一直存在着两级分化的现象，这也是非洲国家普遍存在的问题。在乌干达各地一般住宅基本都是单栋式别墅建筑，独门独院；尤其是首都坎帕拉市，以及至恩德培市40余公里的沿途，所有的开发建筑均为单栋式别墅建筑，建筑面积一般在200—400平方米不等，市场销售的价位在30—50万美元之间，每平方米售价依据所处位置和建筑的档次定价，平均价约每平米11000—

15000元人民币左右，租赁的价格每月租金在1500—2500美元之间，我们考察的几个新建的住宅区基本都在这个价位之间。因为乌干达多以山地为居住地，一般多依据地形建设，高层建筑的住宅楼基本没有。很少有像国内那样的单元楼建筑，只有一两处公寓式建筑，用于出租

式经营。

坎帕拉的贫民区范围很大，从飞机上俯视坎帕拉首先映入眼帘的就是贫民区成片的红色屋顶，面积硕大、杂乱无章，其实全国各地的现况没有什么差距，就连沿途经过的埃塞首都亚的斯亚贝巴也是同样。经济适用房的开发在今后的几年里应该是非洲住宅产业发展的主要趋势，解除贫困是乌干达政府正在实施的重要国策，中国在肯尼亚建设的经济适用房在乌干达影响很大。

乌干达政府正在规划将首都迁往坎帕拉北面70公里的芦苇罗的方案，其中也存在着很大的商机和这两种地产开发的机遇。

联合国已经确定在乌干达建立物资中心，位置选择在恩德培（乌干达国际机场所在地），这是地产开发的另一个商机，目前，从恩德培至坎帕拉40公里的公里两边，土地升值的很快，因为由中国公司施工的高速公路已开工建设。

乌干达建筑用地市场参考价格：

坎帕拉市内商业用地市场参考价：约80万-100万美元/英亩，年限49年；靠近市郊：约5万-7万美元/英亩，49年。如果与政府或者单位合作土地可另行协商。坎帕拉的土地，基本上不分商业用地和住宅用地，主要是看地段。

基于上述，建议国内的房地产行业在国内现在的形势下，考虑“走出去”发展不失是一个选择的方向，从各方面分析，乌干达在整个非洲或者东非都是一个较好的选择对象，既存在着发展的机遇和前景，又具有相对的稳定性和可持续发展性。

宋学森

2012.1.16

第二篇：日本房地产考察报告

日本房地产考察报告

2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。

入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后，在回顾考察经历及整理照片的时候，不断通过搜集查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。

一、日本概览

日本国土面积37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1.3亿，首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66.5%，农用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面积占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本经济与房地产发展回顾

1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。

二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段： 战后～50年代：恢复阶段； 60年代：高速度增长阶段；

70—80年代的稳定增长阶段；在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。

90年代后的复合型萧条阶段；这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%，日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这一时期促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。完成了新的产业革命的转型，经济有了质的飞跃。

2、日本住宅产业发展化情况

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于60年代，70年代进入产业成熟期。

日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。

70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

三、具体项目调研分析

1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本

本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京都，其总面积为2,162平方公里，1,320万人口（相当于全日本的1/10），具备世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗却有秩序。

在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了3.01平方米。

二战后日本经济的高速发展，产业和人口向东京聚集，环境污染问题持续恶化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达9000亿日元的公园建设“5年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约10%的速度递增，环境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市公园法》、《都市绿地保全法》和《首都圈近郊绿地保全法》等一大批相关法规陆续出台，形成了完整而长期的绿地保护体制。

从东京市政厅大楼俯看整个城市，可以看到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以看到大面积的绿化，形态各异的黑松与摩天楼林立相互呼应，现代和前卫中处处体现出明显的日本特色和风格。

在资源极度紧张的东京能保留如此大面积的绿化实属罕见。正如东京坚持的 “绿地是城市活力之源”一样，绿地不仅是点缀城市的“花瓶”，还是城市的净化器与安全阀，是居民共同的“精神休憩地”。银座商业街

银座的大街长约1公里，把银座1丁目到8丁目紧紧连成一体，组成了繁华的“银座8丁”。地理位置优越，代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。同时也吸引着世界各地的人群前来购物消费。

银座商业街的规划特点：交通组织和功能布局：商业街区核心区主要解决人流问题，两侧的次干道主要解决车辆通行，因此核心区主要布置商业楼。而两侧的次干道旁布置了大量的写字楼和停车楼。

合理的空间尺度：核心区商业楼座均采用短开间大径深的布局。既保证了各商业楼的展示面，同时让人流在轻松的移步换景当中，感受电影画面般的购物商业环境。

人性化的广告商业氛围：不过度追求视觉刺激的建筑外立面，井然有序得体的广告展示，与购物过程中售货人员礼貌的服务相结合，充分表达了对购物人群的尊崇。

2、拜访日本四大垄断财阀之一的三井集团

从日本明治维新至现在，由三井家庭统治的财阀而发展起来的三井集团历经400年发展，经久不衰，成为日本的四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前和战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首，是日本经济工业化进程中的重要推动力量。三井集团目前有25家大企业组成。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等，该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。

此次考察拜访三井集团时，通过观看三井集团企业宣传视频，并通过相关资料对其企业发展、经营理念及管理体制有了一个较为详细的了解，同时也被其优良的管理模式、全球化运作经验、发达的商业网络所震撼，这些先进成熟的管理体制经营模式对发展中的集团公司具有很强的借鉴意义。

因时间关系，只针对房地产方面的运营管理方面进行相互交流洽谈，并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。·优秀的施工工艺水平

上个世纪60年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽的东西。相对欧美来说，日本建筑设计的概念性还要更少。但是，他们在空间的到位性、构造技术的研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。

在参观三井样板房展示时这点得到了非常好的印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人的生活习惯。例如日本的住宅比较密集，相应会带来采光问题。所以在户型设计时，采光面往往会根据环境的不同，尽量做适应性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离的格局，也就是说以上三者都各处一室，拥有独立的专用空间。浴室部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积的浴室。洗面所部分，除必需的洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。厕所部分，有的设置了迷你洗手盆。

此外在施工细节上非常精细，其他不多说，拿填缝处理来说，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯

在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪的奥特莱斯。

在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟的地区当属商业形态高度成熟的日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功的当属三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯。

如大家所知，在日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档的百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界和日本的时尚大牌，价格仅为正品的3－7折。如果运气好，还可以淘到所谓的B级品以及下架商品，但价格却能低到1到2折。

让你买到想买的品牌，让你的日常穿着更加时尚，让你的时尚成本一降再降„„这就是三井奥特莱斯购物城的理念。厂家直销店、正规代理点，自主品牌等都能在这里一应俱全。

由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式

1995年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在的日本许多大型奥特莱斯都是参考它而建造的），开创了日本的奥特莱斯新纪元。由于它的原址是大阪花博会主场馆，所以它的外观是参考月下美人花而建造，屋顶是可以敞开式的，从远处望去，当它敞开的时候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上当它关上的时候则变成一朵绽放的月下美人花。与如今的奥特莱斯相比，它并不显的十分大，但是里面宽敞的空间，同样让人感到十分舒适。

在大阪奥特莱斯，衣饰、箱包、珠宝首饰、洗化等各业态划分非常合理、清晰，让客户一目了然，在各区域内都能找到最理想的商品。

三井奥特莱斯凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，使其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。其成功运营可以归纳为以下3点：

1、租赁开发

日本土地政策为私有制，因此三井不动产一直本着能租地就不买地的原则，集聚其他企业的资金共同开发，由自己的商业营销团队统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转，减少风险，同时可以自主规范经营业态。这跟日本本地特色有关，因为日本房地产已经度过了泡沫阶段，其土地升值的空间不大，主要盈利还是靠项目本身。其次三井奥特莱斯的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目，这对我们来说是一种启示。

2、地理位置

奥特莱斯这个业态的位置的选择非常受限，因为只有土地运行的低成本，才能保证其商品的价格优惠。三井通常采用开发新区域的方法，并与政府共同合作，在几年时间内把周边配套完善，达到互利互惠，一方面培育新区域的商业氛围，一方面健全新区域的硬件设施。目前在三井在日本全国奥特莱斯均分布在中国游客也广为熟悉的北海道、东京首都圈以及大阪、神户等地。各奥特莱斯均设在距离市中心50—90分钟车程的位置。

3、立体建筑与立体业态

奥特莱斯的建筑与中国的商业建筑有很大的差异。其上下只有2层，并由人行天桥贯穿其中，自动电梯等配置有20处之多，整个建筑四通八达。每个店铺都配有非常清楚的走道指示导向，使人群很方便的在一个立体的平面流动，实现了双首层，以致一、二层的租金相同，达到经营价值最大化。

立体的建筑配有立体的业态，奥特莱斯对消费需求的研究很透彻，针对性很强，不仅集聚了高端奢侈品牌及美食广场，还尝试建构了大型的菜市场等居家休闲区域。特殊的业态组合拉拢了周边的人群，并放大了传统的奥特莱斯业态。严格的业态要求也很重要，奥特莱斯每年控制业态调整不超过10%。人流动线与业态经营都是其成功的关键。

四、考察带来的启示 短短的7天日本考察行程，带来不仅眼界的开阔，更多的是对行业、企业、项目发展运营带来的深入思考。

1、对资源的可持续发展利用，日本国土面积不大，人口也比中国少得多，资源很贫乏，但是在工业上却是世界强国，经济总量居世界第二位。但与中国不同的是，日本社会经济发展是不以牺牲环境为代价，反之与环境形成长期有效的良性循环。这也得益于政府对国家发展的长远考虑与前期大量的人力、资源、资金投入。看似政府巨大的前期投入，带来的是完整而长期的绿地保护体制，给城市健康有序发展带来的深远影响。

缩小至一个企业，如何更长久健康的发展，赚钱不应该成为唯一的标准。如何打造企业持续的行业竞争能力与品牌影响力，如何把产品做的更好，做成行业标杆、经典，确实需要我们好好思考。

2、先进的企业管理经验与独特的企业文化。如三井集团这样优秀企业的管理经验，以前仅仅是在书本上学习的，而这次亲自去深入考察，才进一步地体会到这些企业在管理方面的专业和精细。可以说，专业、精细，已经完全渗透到了日本社会生活的方方面面。

此外在在拜访三井集团过程中，让我感到非常感动的是企业领导人对企业文化的践行。本次接待拜访的是三井集团已经退休的一位领导人，行动已经不是特别方便，却仍然坚持由工作人中搀扶下楼至停车场迎接考察团。在洽谈过程中，因会议室面积不大，没有充足的椅子使用，同行的两位导游只能站在会议室，三井集团相关负责人看到此情况，亲自从别的屋子里搬椅子给两位导游。虽然此次拜访只是纯粹的考察学习，但三井集团仍然给予了相当的重视与礼遇。

3、住宅产品的工业化生产及人性化设计。日本的建筑不是建造，而是组装。即把建筑的各个零部件在工厂制造出来后，拿到现场去进行组装，把房地产建筑做成了工业化的模式，各个部件之间配套十分严密，工作流程做得很细，这一点非常值得我们学习。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

日本的住宅产品设计也非常人性化，三井不动产的所有产品研究开发全部自主完成，对建材、户型、采光、科技运用等方面考虑做得非常周全精细，即便若干年后，居住依然非常舒适，这点非常值得我们学习。仅从商业利润来考虑项目开发，随着社会经济快速发展及人们对住宅产品的要求来说，无论产品规划还是产品本身势必很快被市场淘汰。

引深至企业发展，每一家伟大的百年企业，必然创造过无数伟大的产品，无论外部环境发生怎样的改变，产品永远是企业的基石。百年企业的发展成型，必然有坚实的产品品质为根基。回归到商业经济的本源，企业能够提供给消费者的，最核心的价值也必然是来自于产品本身。只有在产品本身具备强大的竞争优势，能够全面满足消费者需求，并得到广泛认可的前提之下，辅以模式、渠道等其他方面的创新、完善，才能够真正推动企业发展，形成基于产品的良性循环。

这就要求前期牺牲部分利益，大量的资金投入。以房地产项目来说，从拿地开始，要先考虑做什么样的产品，针对什么样的客户，精准定位规划产品。真正从客户的角度研究产品规划，研发出经典的、高品质的、前瞻性的产品，并能够长期将产品的开发理念、技术、工艺长期传承下去，方才能够实现百年企业品牌的目标。

4、通过三井奥特莱斯学习它的招商营运，首先要学习的是明确项目自身定位进行招商。扩大与同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。另外还要学习它能持续运作一个项目。三井奥特莱斯全部为自持商业，自持商业的好处在于，业态规划、招商全部可以自主，经过长期运营可以形成自己的独特品牌，积累大量的商业资源，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力。

事实上我是觉得驻马店与洛阳的商业可以借鉴其成功经验。尝试自持商业，自主组建商业运营团队，虽然前期要经过长期的运营，但自主规划商业业态，积累大量的商业资源，为企业后续商业项目的运营提供坚实的基础。此外，在资金方面，自持不动产在资金紧张时可以抵押贷款，提供现金流，缓解企业资金压力。

第三篇：房地产建设项目考察报告

房地产建设项目考察报告

2010年4月10日、11日，在总经理带领下，我们一行人到唐山、天津塘沽一带考察当地楼盘及其建设项目，身临其中所走、所观、所闻、使我感想甚多，也颇有几点启发。新颖、别致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”楼体形式打破常规的大小方形交错的格局，各栋楼均为类似 “品”字形的结构，色彩鲜明，格调典雅的楼体外墙装修与绿化、景观辉映成趣让人回味无穷；其户型布局也随之呈现多样化：如厨房、餐厅呈弧形结构，餐厅、客厅、卧室也摈弃了传统的正南正北的格局，平面布局灵巧而精致。这种楼体形状节约占地，不会影响容积率和绿化率，且整体视觉效果和一般住宅小区相比，让人有一种赏心悦目之感。城市高层建筑是现代建筑物的表现之一，它不仅是为了反映其建筑艺术本身，满足人们居住需求，而且还必须借助于良好的建筑空间环境的营造，以减少和克服人们各种负面心态。

住宅区的建设应从城市的整体性来考虑，从城市规划的角度认识和分析现代化城市的文化价值，经济价值和情感价值，在处理空间和布局重点上创造出独特的风格和住宅建筑景观；建筑物外形的形式美要讲究线条，色形，材料质感也需和周边地理环境相协调，与园林景观相互衬托。比如我们看到的唐山市中心区的“6 湾”紧邻春波荡漾，杨柳依依的陡河带状公园，号称唐山第一个滨河社区，雅居在此让你暂时远离城市的喧嚣和烦恼，享受片刻的宁静。

我们公司开发建设的玫香园住宅地域价值也相当可观，西侧毗邻闻名于世的定州塔，以及未来倚塔而建的美丽的定州塔园林景观区，如此富有特色的城市景观与之相映，尽享舒适、优越生活情趣；使玫香园高层住宅更凸显尚品住宅的魅力和升值空间。城市向东，生活向“街心公园”，将是定州人的生活梦想与选择。

设计前卫，新颖，极具竞争力的唐山“6湾”复式住宅

唐山“6湾”高层住宅设计有复式楼层，这里的复式结构两层掏空均为标准楼层高度，内部用楼梯连接通向二层，上面有卧室，一个卫生间，下面是客厅餐厅厨房卫生间的布局。这个户型层次分明，给人新鲜的感觉，据当地售楼置业顾问反映，时下的新新人类对于传统户型有些视觉疲劳了，偶然看到这种复式房型，让人有一种好奇，甚至像住进豪宅的感觉，复式结构房屋拥有大型的落地窗，采光的效果较一般的住宅好，特别是在北方地区，采暖和采光是人们购买房屋的两个重要参考条件；由于目前独生子女增多，老人和孩子渴望能够住在一起，彼此照应，但是又希望有相对独立的卫生间和居室，行动不变的老人可住在下层，时尚的年轻人可住在上层，一般都会有相对独立的卫生间和居室，既保证了两代或是三代同堂的愿望，又各自拥有私密的生活空间。这就启发我们在户型策划、结构设计方面应大胆设想，突破常规，推陈出新，使新概念寓意其中，成为新的竞争力、新的视点。

定州现在似乎并没有这种高层带复式结构的住宅，现代高层住宅也应该考虑设计这种户型结构，我认为这是一个很好的卖点。

2唐山“万达广场”的宣传策略攻心为上，先声夺人

万达广场销售中心装潢相当豪华，职业化服务，热情周到。经专业化设计采用高档材料装修好的样板间配备实物生活设施供业主参观、欣赏品味，为业主提前勾画未来舒适美好的生活，看了你怎会不为之怦然心动？

据说3月15日国际消费者权益保护日来临之际，唐山万达广场面向公众举办了工地开放日活动，由唐山万达广场老业主、新老客户和媒体记者共同组成的代表团，分批参观了唐山万达广场的施工现场，零距离了解项目进展情况和工程质量。万达开发方让客户近距离观察工程状况，向外界承诺愿意接受公众的监督和置疑，有则改之无则加勉，态度开诚布公，推心置腹；再加上位于城市黄金地带，看了这样的楼盘有钱谁不愿意买？随后大张旗鼓的渲染万达广场“最后机会”的大幅广告，对近期推出的最后一批房源搞了一个万达缤纷会员招募活动，加入后可享受优先购买权。井然有序，规范标准、分工明确，责任意识强的项目管理

施工现场场容场貌整齐划一，场地内做了硬化处理，工程材料，工程周转材料等堆放非常整齐有序。

安全检查员经常性，全方位巡逻检查，责任意识极强，不带安全帽根本无法进入现场，施工楼体采用外悬挑脚手架，全方位密闭式围护，安全生产标语醒目“安全生产管理你管我管大家管”„„

这里工程质量也是值得我们学习的，框架剪力墙现浇结构外观相当标准，各层之间无明显混凝土接槎现象，墙体蜂窝孔洞极其少见；

3模板清理非常干净，模板支撑整体性稳定性非常好„„

期间我访问到他们对项目目标的进度控制，他们对项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制计划，将计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工。进度控制的最终目的是确定项目目标的实现。

这是我在唐山“万达广场”等几个施工现场所观所闻到的实际情况，这样的项目管理，高效优质的生产确实经得起公众的参观，业主的监督。我觉得我们搞项目工程管理的，置身若此，方感到我们自身的社会价值也迫切需要体现。

建筑项目管理的好坏对于一个企业来讲，具有及其重要的作用。在实际的建筑项目管理中，要做好项目管理并非易事，建筑项目管理不仅仅针对成本，质量，进度的某一项，而应把它作为一个整体进行系统完整的管理，只有这样，才可能在建筑项目管理中取得良好效果，不以规矩，无以成方圆。

杨建雷

2010年4月15日于明月豪苑二期

第四篇：乌干达劳工政策

关于外籍人员居留和工作的有关规定

2005-04-14 14:52

乌干达法律规定，所有在乌的外国人都需到移民局办理居住和工作许可。

初次抵达后，机场移民局发放特殊通行证，凭此证可在乌停留一个月，此后可申请延长2个月（20美元）或3个月（50美元）。持证人如要在乌工作，须在3个月内办好工作许可。

在乌投资的外国人从乌投资局得到投资许可后，便可申请工作许可，并可直接从投资局申领。投资局将拟雇外籍员工数量、已到位的投资额、业务计划书及申请人护照复印件、投资证、照片等提供给移民局，协助申请。办理拟雇外籍职员的工作许可时，还需附上学历证明的复印件、个人履历和聘用书等。在乌投资的外国人办理工作许可，手续比较简单，一般能够获得批准。

工作许可费用情况

工作证等级 持证人类别 费用（美元/年）

A2级 执行政府合同项目人员 50

B 级 从事农业活动的外国人 175

C 级 从事矿产开发的外国人 250

D 级 商贸业主 250

E 级 外国制造业主 250

F 级 外国专家 175

G 级 外国雇员 75

没有国家公民、移民委员会颁发的有效入境证、特殊通行证或长期工作证（居住证）而在乌从事任何职业的外国人均被视为违法，雇用无上述证件的非乌干达居民也属违法行为，将被处以最高300万先令（约1500美元）的罚金或长达2年的监禁，或两样并罚。

乌干达工作许可制度

2009-02-09 15:12 文章来源：驻乌干达经商参处

文章类型：原创

内容分类：其它

在乌工作或做生意需办理工作许可，其主管部门为乌内政部下属移民局。

个人来乌工作或做生意需向乌移民局申请工作许可。乌工作许可一般为1-5年期不等。根据从事职业不同，工作许可分为八类：CLASS A：外交机构人员；CLASS A2：受雇于乌政府机构人员；CLASS B：农业领域投资者；CLASS C：采矿业投资者；CLASS D：商业和贸易；CLASS E：制造商；CLASS F：专业人员；CLASS G：一般受雇人员。

申请程序

在乌申请工作许可由雇主统一办理，也可由本人自行办理。

提供资料

在乌办理工作许可依申请类别不同，所需提供资料也不相同，主要包括：-所在单位函

-推荐信（适用于受雇于政府部门职员）

-两张护照照片

-申请人护照复印件

-投资许可复印件（适用于投资者）

-公司注册证明

-公司银行帐户情况

-无犯罪纪录证明

-土地使用权证明（适用于农业领域投资者）

-采矿许可（适用于采矿业投资者）

具体规定可登陆乌干达移民局网站：www.immigration.go.ug

乌干达新移民法规指导意见

2010-10-22 03:36 文章来源：经商处 文章类型：编译

内容分类：政策

自10月1日起乌施行新的移民法规，现将指导意见摘要如下：

一、Special Pass

（一）Special Pass 只颁发给有短期合同和确定日期返程机票的申请者；

（二）短期合同是指时间不超过5个月的合同；

（三）5个月后不能延期；

（四）Special Pass 不颁发给来乌找工作的人；

（五）任何欲在乌就业、属Entry Permit G类人员（外国来乌工作人员、传教士、志愿者、非政府组织工作人员）需获得Entry/Work Permit 后方可入境。

二、Entry Permits

（一）G2（外国来乌工作人员）

1、在雇员入境前，雇主必须为雇员申请 Entry Permit ；

2、只有当移民局批准Entry Permits G 的申请且费用已付，雇主方可邀请其新雇员来乌；

3、申请者仍需付入境签证费；

4、持A（外交人员）、A1（与政府签订合同的外国来乌工作人员）、G1（传教士、志愿者、非政府组织工作人员）类Entry Permits者也需遵守上述指导意见。

（二）D类（商业和贸易）

1、所有申请D 类Entry Permit者必须向乌干达央行汇款最少100,000美元，乌央行会出具汇款凭证；

2、汇款凭证原件或已公证复印件是D类 Entry Permit 申请的附件，为投资证据；

3、B类（农业）、C类（矿业）、D类（商业和贸易）、E类（制造业）F类（专业技术人员）可以入境后申请Work Permit；

4、Special Pass 可颁发给C类以上的Work Permit申请者。

（三）行为良好证书

任何一种Entry Permit的申请者都需从其祖国或最后居住地获取行为良好证书。

三、Renewals（续签）

（一）当提交续签申请时，所有雇主都需将公司外国雇员的数量、姓名和资格证书连同为本地就业者提供的培训及就业机会的证据一并提交；

（二）禁止在乌干达境内变动工作；

（三）在申请签证前，专业技术人员需在相关的专业机构登记。

四、关于外国人的规定

任何人在任何时候雇佣外国人都应尽快且每隔六个月向移民局提交以下信息：

1）被雇佣的外国人的名字；

2）外国雇员的身份情况；

3）外国雇员工作的行业；

4）其他移民局认为必须提交的信息。

第五篇：申请乌干达签证

 申请旅游签证（签发一个月有效入境，入境后可停留一个月）：

1.三个月以内的个人常用帐户的银行对账单（原件）；

2.申请人所在工作单位的在职证明信附上签字盖章（英文原件）；

3.申请人所在工作单位的营业执照复印件；

4.机票预订单（建议您待签证签发再出票）

5.在乌干达酒店预订单

6.一张申请表（）及一张6个月以内的2寸护照照片。 申请商务签证（签发一个月有效入境，入境后可停留一个月）：

1.申请人所在的中方公司出具的派遣函（英文原件）及公司的营业执照复印件

2.乌方邀请公司出具的邀请函（英文原件）及公司的相关证明文件（营业执照、投资许可证和相关合同、协议等。如果在乌有大型工程需要派遣工程师或技师则需要乌干达投资局或者内政部的推荐信）。

3.乌方邀请公司法人的护照复印件（若公司法人为中国人，需要附上法人的工作签证的复印件）

4.一张申请表（）及一张6个月以内的2寸护照照片。签证费用：（收费签证按工作日计算费用，递交签证当天及法定假期不计算在内。）500 RMB: 五个工作日；700 RMB：三个工作日；

1000 RMB：一个工作日（即第二天可以取到）。

备注：1符合要求的申请资料通常会按时签发签证，如遇特殊情况，敬请您谅解！

2签证递交时间：周一，周三，周五。签证签发完毕可以在办公时间取护照。3只有外交护照和公务护照（绿皮）免签证费，具体申请签证资料同上。

4乌干达移民局负责办理工作签证和续签，相关事宜请联系乌干达移民局咨询。5办公时间（周一至周五 上午：9：00-12：30下午14：00-17：00）6中国及乌干达法定假期详见乌干达官方网站及使馆通知。

联系方式：010-65321708/65322893/65321324/65322370传真：010-65322242