2009年10月房展会需求调研报告

第一篇：2009年10月房展会需求调研报告

09年以来，杭州楼市的走势主要分为2个阶段展开：1-5月是一个单边上扬的增长期，六城区一手成交量从1月的1344套飞升到5月的10058套。6-9月则是一个回落震荡期，其中6-8月一手成交量逐月下降，9月开始则出现反弹。第1阶段楼市的快速上涨建立在宽松的金融政策、税费政策和土地政策等方面。从第2阶段开始，政策微调和信贷收紧的力度逐步加大，从二套房贷收紧到公积金暂停差额贷款，以及银行补充资本金的要求，都反映出通过适度调控来降低金融风险的思路。

然而市场的热度并未就此减弱，从近期的新开楼盘的销售情况来看，大多数楼盘单日销售率都可达到八成，“日光盘”也颇为常见。与之相应的是一直处于低位的可售存量，目前六城区商品房存量不足1.2万套，而住宅更是在6000套以下。而令消费者感知更为深刻的便是价格的持续增长，进入三季度后，各个板块的价格持续上升的趋势似乎未见缓和的迹象。

市场趋势依旧，消费者的心态如何？带着这个问题，中原地产在本次房展会上组织开展了需求调研，一探个中究竟。

心态篇

市场的最终趋势是供求双方及与之相关的环境共同形成的合力作用的结果。这个合力会随着各个分力的变化而不断演变的，而需求的变化是这些分力中极为重要的部分。心态决定行为，因此我们首先从需求心态入手，看一看这个构成最终行为决策的前提发生了怎样的变化。

从观展的目的来看，当前和未来会形成购买行为的客户比例占到81.2%，也就说超过八成的客户仍然会在当前走势下购房。我们与今年5月的需求结论比较发现，在5月份的房展会中，这部分客户的比例为七成。可以说，在楼市价格日益高企的趋势下，购房者对未来房价持续上升的预期已经被完全确认，看涨情绪较高。

我们结合消费者对当前楼市的心态来看，目前继续持币观望的比例为42.5%，提高总价预算的占17.9%，降低购房面积的占21.3%，另择购房区域的占18.3%。持币观望与调整购买计划的比例大致是四六开。这部分持币观望的群体又分成两类，一类是被动观望型，这部分群体并非是真的不愿入市，而是在错过了上半年较佳入市时机，又被当前房价上涨所抛离的群体，由于错失了周期底部，又不甘在当下追高，因此继续观望。另一类是主动观望型，这部分群体对于房价高涨的可持续性抱有怀疑，认为周期性的高点已经到来，当下并不是适合的买房时机。在观望者之外的六成是行动者，这部分客户的购房意愿较为急迫，他们同样受到当下不断上涨的房价的困扰，但作法是通过调整自身来适应，如提高预算，减小面积，改变选择区域。

本次观展的目的

当前对楼市的心态

自08年杭州市政府出台24条意见以来，楼市的反应基本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增长以及价格的上行都反映出这一系列政策的效果。然而随着09年年末的临近，交易环节税费补贴的截止日期已经越来越近。从需求的反映来看，63.9%的客户认为对自身有一定的影响，16.2%的客户认为影响很大，19.9%的客户认为无所谓。目前大多数客户的心态处于一个两难的选择当中，由于不能判断税费补贴政策是否有延期的可能，如果要赶在优惠期内购房，则必须在未来2个月内完成购房，如果明年再作购房打算，则很可能面对房价持续上涨，而税费优惠不再的窘境。但毕竟，能买到好房才是客户的核心需求，税费的优惠能激发需求，但停止后未必直接造成抑制作用。购房者主要的困境仍在于当下供不应求的市场态势下，选到好房的不容易。

在对未来楼市走势的判断上，当下的客户心态准确地诠释了当下市场继续火爆的原因。45.6%的购房者认为房价将持续上涨，21.3%认为将保持稳定，17.6%难以判断，15.5%认为将下跌。结合今年5月的情况来看，当时33.7%的人认为房价已经调整到位，34.7%的认为还有下调空间，31.6%难以判断。与5月相比，看跌的比例大幅降低。看涨的大幅上升。当预期成为一种主流倾向后，带来的就是行为的趋同，因此房价未来上升的预期十分强烈，而需求的分歧缩小也再度证明了这一趋势的必然。

税费优惠即将到期的影响

对未来楼市走势的判断

需求篇

房价在今年前三季度中单边上扬的态势，以及信贷政策的宽松和交易成本的降低，共同构建了一个投资者所喜好的环境。在购房群体中，投资者一直较为活跃，从本届房展会的观展客户来看，频频出现外地投资者的身影。中原的需求调研结果来看，购房目的中有投资倾向的比例总和达到47.2%，其中纯投资的比例在25.1%，投资兼自住的在22.1%。而在今年的5月份，纯投资的比例为12.7%，投资兼自住的比例为16.2%，二者合计为28.9%。投资需求的持续升温是当下非常显著的一个特点。在自住需求方面，改善居住条件和婚房的需求是主流。在楼市交易的活跃期，改善性的需求往往在以小换大，以旧换新的置换行为中体现，二手房市场持续活跃的态势也印证了这一特点。改善性的需求在今年二三季度中的释放比较明显，而婚房需求一直是市场上较为稳定的刚性需求。

在购房类型的选择上，普通住宅的比例占76.3%，别墅排屋类占10.5%，商铺、酒店式公寓和写字楼共占13.3%。杭州楼市的主要增长点一直都在住宅领域。同地段的住宅的价格往往都会高于写字楼的价格，且近年来高端住宅的发展非常快，大户型的高端公寓大有与别墅排屋类物业一较高低之趋势。

购房目的

购房类型

购房者在区域板块选择上的倾向与今年5月相比没有发生大的变化。政府规划明确，区域建设日新月异的板块都陆续进入一个需求持续增长的时期，如滨江区、九堡、城东、三墩、申花等。而拥有稀缺资源的板块，也因其独特的板块价值而被购房者所认同，如钱江新城、蒋村、西溪板块等。与之相应的是今年以来各个板块推出的土地成交地价相继创出新高，地价的上升迅速推高了购房者对同板块内房价的未来预期。曾经的主城边缘板块，在城市化进程不断提速的情况下，逐步实现和提升其居住价值。在城市外扩的进程中，越来越多的板块从价值洼地变成了价值高地，而不断涌入的购房者也为这些板块未来的持续发展奠定了基础。

在具体房源的选择依据上，地段和交通的重要性依旧排在前列，占20%，而小区环境同样占20%，总价、停车和配套分别占14.4%、12.2%和11.2%。值得注意的是配套在本次调研中比例降到了第五位，而在5月份则高居第三位。位次的下降反映出了当前需求的一些特征，简单来看，对于投资性需求而言，当下配套的完善程度并不构成对其购买的直接影响，而对于自住需求而言，在选择主城周边的板块时，已经清楚了解到配套升级尚须时日的现况，但由于房价的持续上涨，这一问题的重要程度显然被置后了。而在5月前，房价处于回升期，投资比例不高，自住者的需求尚能从容地考虑，故而配套的重要程度尚能排在第三位。可以说，在价格持续上升的趋势下，价格之外的因素影响决策的作用被不同程度的削弱了，购房者的妥协事实上正反映了其心态的无奈。

购房区域

选择房源的依据

从本次调研的结果来看，购房者在户型选择方面与5月期间比较类似，比例较高的仍是2房的户型，其中2室1厅1卫占31.5%，2室2厅1卫占23.4%。3房户型中，3室2厅2卫的比例最高，占14.7%。与5月相比，房价继续上涨，购房者的计划也须相应调整，2房户型属于家庭用房的基本配置，讲究的是经济性和实用性，对于首次置业者而言，2房的需求继续占据主导地位。对于改善性的需求而言，3房户型中的3室2厅2卫是舒适性住房的标准化体现，在功能和尺度方面都能满足舒适性的要求，因此这部分的户型所占比例是3房户型中最高的。

面积方面，由于9070政策的适度放宽，从供应面来说，开发的户型不再大量集中于90平方米以下，中小户型的设计限制有所放宽，使得供应的中小户型的格局有更多变化的余地。从需求方面来说，81-90平方米，91-100平方米以及101-120平方米的比例位居前三，分别为20.9%、18.6%、15.9%。户型反映的是功能空间上的需求，而面积往往是与总价预算紧密相关。总体来看，中小户型占主流的趋势并未发生变化，而各个面积段的比重差却下降了，这是供应和需求结构共同发生变化的结果。

户型选择

面积选择

价格因素一直以来都是反映购房者自身承受力和未来预期的有效指标。对比5月的情况，我们发现随着房价的上涨，在单价承受方面也呈现出同步上扬的趋势。本次房展会上需求方对单价的可承受空间主要分为2段，一段在10001-15000元/平方米，占32.4%，另一段在8001-10000元/平方米，占29.7%。而在今年的5月，这2个区间的比例的位次正好相反的，前者占25.8%，后者占30.8%。可以说，在当下的市场形势下，各个区域内的楼盘售价都出现了不同程度的上涨，二季度的单价预算在三季度末已经无法找到匹配的产品进行购买。同时，我们也注意到6000-8000元/平方米区间的比例从5月的26.3%下降到14.9%，低单价区间比例的缩小也是当下市场形势发生变化的有效佐证。

总价方面，主流需求集中在80-100万元，占25.6%，其次是100-120万元，占17.4%，再次是150-200万元，占14%。总价预算的分布形态基本符合单价和面积对应的逻辑结果。而在当前市场条件下，如此的总价预算才能基本匹配当下各个板块的楼盘供应价格。在这样的市场走势下，从需求面反映出来的是预算的同步上涨，事实上落实在群体内，我们会发现具体的客户对象一直在发生位移，而投资者的不断加入在成为新增需求的同时，也挤压了部分购房者的需求，在数据的背后，是消费群体种类的不断演变。

可承受的单价 总价选择

背景篇

与5月的调查结果相比，首次置业的青年群体的比例有所减少，而有多次置业经历的中青年有所增多。反映在数据上虽然只是几个点的比例，但结合现场观察结果来看，是符合实际状况的。事实上，从近几年的统计结果来看，年龄分布和置业经历的区间段变化都比较有限，大致呈现出一个相对稳定的态势。目前的财富积累方式，已经在局部领域跨越了年龄的限制，多元化的从业途径使得年轻群体在一定时间积累大量财富成为可能，而房地产本身所具有的类金融产品的投资属性也使得越来越多的人不再单纯将之作为居所，而是从产生收益的角度来对待。因此，背景分析的范围不能只局限于用家的角度，必须充分且完全的考虑投资者的视角，金融和地产炒家在未来楼市中产生的影响将更大，而这些都不是能以年龄和置业经历的划分而予以区别的。

置业次数

年龄分布

从需求者的职业分布来看，城市群体的中坚力量，公司一般职员无疑会延续主流地位，其比例为22.1%。而专业技术人员、企业中高层管理者分别占14.5%和13.7%，而自由职业者的比例达到11.5%。这里的自由职业者事实上背景是非常多样的，但其共性也非常鲜明，就是具有比较敏锐的投资意识，无论在金融领域还是地产领域，当投资环境不错的时候，都会成为投入资金的力量之一。在未来的社会发展阶段中，常规收入+投资理财将成为一个家庭非常普及的积累财富的方式，因此，一个家庭的收入高低将不完全地体现于其所从事的职业上，这也是分析购房者的背景时必须予以考虑的。

职业分布

从家庭结构来看，单身的消费者比例占到32.8%，其次是父母带未成年小孩占19.9%，再次是新婚夫妇占15%。本次调研所形成的序列和5月相比基本一致，其中刚性需求比例较高的群体往往在这三类，随着自身境遇的不断变化，买房的需求也在不断演变，从无房到有房，从小房到大房，从旧房到新房，在这一过程释放出的需求正是推动房地产发展的有生力量。

从居住现状来看，租房的比例为39.8%，自有公房和商品房的比例分别是24.8%和27.6%，在自有住房中，有相当一部分事实上是与父母同住，严格来说并不属于真正的有房阶层。租房群体和无房群体在未来随着自身条件的改变，必将陆续成为有房群体，而在这个过程中需要自身资金积累和市场供应的匹配，这部分需求具有庞大的基数，是值得广为关注的。

从客群的来源来看，主要还是在杭州居住、从业的购房者，其中以住在城西和城北的比例相对较高，分别占23.6%和19.3%。这两块区域是新老小区比较集中的板块，在租赁和买卖市场上都是相对活跃的板块。因此，这里集中了大量的租房群体和待改善的置业群体。此外，来自省内其他地区的客群比例有7.4%，较5月有所降低，但仍高于杭州周边的几个板块，来自省内的客群事实上在本次房展会上较为活跃，各大楼盘展位都有其身影。

家庭结构

居住现状

现居住地

小结：

本次房展会，一部分购房者的心态是矛盾的，既担心房价持续上涨所导致的继续被动的局面，又不甘心今年以来错过房价低谷的现实。另一部分购房者主动调整了自身心态和购房计划，量力而为。当然还有投资群体继续着博取市场收益的机会。楼市未来继续上行的几率非常大，由于投资比例的上升，未来的成交量波动的幅度可能也会加大，对于购房者而言，仍然需要明确自身所求，量力而为。

第二篇：北京房展会调研报告

北京房展会调研报告

部门：市场研展部调研人：杨光、田路艳、刘文刚、赵卫东调研日期：2011.9.18

一、参展楼盘罗列（附件《北京房展会项目资料汇总》）

二、房展会评选

1、最感动的一句广告语

北京百旺·茉莉园：尚风尚水一半山水 一半家

海南清水湾：只有闭上眼才能看不见海

郎峰：谁说55m²≠2居·80m²≠3居，“幸福置业，一步到位”。

2、可以借鉴的广告语

北京惠友荷园：临校而居，孩子的未来从这里开始

北京水木清华：城市文脉·书香世家

北京唐宁ONE：百年守望，今起一宅传城

香江公园：一切为了孩子

惠友.荷园：临校而居，孩子的未来从这里开始

3、最吸引人的活动

绿地国际花都精装公寓

活动内容：展会期间购房赠送5万元“拎包入住”大礼。

看似优惠金额并不诱人，但赠送物品但却结合项目精装特点，家用电器、家居用品，真正使项目达到拎包入住的效果。效果直接，能够直达目标客户群心理。

4、比较失败的活动

5、最吸引人的展台布置

海南圣淘沙项目（附展位图）

6、现场气氛最好的展台

鸿坤理想城：南四环4号线地铁旁，对项目进行七大幸福点描述，主要体现项目 的交通和教育资源优势。本次房展会鸿坤地产集团三盘联动，展位规模较大，吸 引了很多客户到现场进行咨询。

7、最有借鉴意义的楼盘

水木清华——固安核心学院派大盘 投资自住两相宜

宏强水木清华地处永定河畔的京南名城固安，新源街与育才南路交汇处向南200米处，西邻大型别墅区，北侧位固安核心商圈，南边为名校固安一中。

项目整体采用Artdeco风格的纯板式建筑，环境好，居住舒适度高。

项目虽处固安县城，远离北京，车程为一个小时左右。但营销团队项目针对周边较好的教育资源并结合项目未来区域发展优势，进行了充分挖掘。

水木清华是在固安一个核心区域，紧靠着廊坊唯一两个省重点中学之一，固安一中，是一座50年的重点中学。

项目主要是以学院，文化底蕴，突出了人文精神对人的关怀。靠近新中街，周边配套完善，医院、商店离的都不远；出社区不远就能上106国道，自驾车进入北京市区很方便。

三、房展会调研分析

1、房展会看市场

今年北京秋季房展会为期4天，共汇集了100余家房地产企业，180余个中外项目。与今年春季房展基本持平，同比去年118个增长了37%。中信、中铁建、首开、雅居乐、绿地等品牌开发商悉数到场。参展项目仍主要由北京及环京周边项目、外埠以及海外项目三大部分组成。除40余个北京项目和20余个海外项目外，埠外项目多达120余个。主要分布在河北、天津、山东、辽宁、海南以及香港等地，物业类型涉及普通住宅、公寓、洋房、别墅及商业项目等。北京的参展楼盘大多是在售楼盘，没有出现新楼盘集中亮相的那种“光辉历史”。而那些未参展的不限购、地段优良、交通便利、产品迎合需求等楼盘却未参展。

2、房展会看政策

纵观房展会现场，“冷清”、“观望”、“僵持”成为本次房展会的核心词汇，绝大多数看房人都是冲着折扣而来，但京市楼盘参展项目的折扣力度明显不足。房展上的外地项目成了成交热点。最热的当属主打海主题的地产项目。而其中，海南的项目最红火，现场人气氛围较浓。

这此次房展会现场人气就可以看出，在限购令的压力下，一线城市的房地产市场已经取得明显的调控效果，二三线城市正在限购令的风头浪尖；展前的中秋节假期，京城楼市就呈现“冰点交易量”，成交情况不容乐观。房企可能想借这次给在售楼盘一次树形象、立口碑的机会，以促进销售。这从一个侧面看出了，在当前限购环境下，能购房能力的人越来越少，而能购房的还在观望，楼市“忧

患”重重。房地产宏观调控政策没有松动迹象，购房者持续观望在情理之中，意味着未来楼市成交量将继续下滑。

3、房展会看金九银十

值楼市“金九银十”之际，从北京秋季房展会现场可以看到，“降”字成了本届展会的主题，优惠从9．5折到9．8折不等，如怀柔的天恒·半山世家、延庆的原乡美利坚、阳光假日别墅等。除了直接打折，也有价格暗降。北京房山区的天恒·乐活城就推出2万元抵10万元活动。另外，送装修、送家电、送物业费，也成为促销手段，秋季房展推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。然而，这些优惠措施，被不少看房人称为“小打小闹”，购房人观望情绪浓厚，看的人、问的人多，真正购房签约的少，看房者的买房意向和动力明显不足。房展会首日观展的人流量为29250人次，低于春季房展；北京和外地项目合计意向成交约百余套，低于去年秋季展会。房展会上一片喊降销量下滑，楼市“金九月”遇冷。

4、房展会看创新

（1）创新科技

（2）创新营销

调研人员刚刚踏入房展大厅，就遭遇销售人员的“围攻”。为了招揽客户，不少楼盘搞起了“多盯一”战术。在展馆东门门口，两个销售人员盯上了一对看房的年轻夫妇，其中一人不停地向男方介绍项目信息，另外一人三步并作两步挡在女方面前，介绍起该项目的优惠打折等。年轻夫妇“逃离”后，两人又立马“围攻”一名40多岁的中年看房者。

在本届秋季房展会上，海外、外埠楼盘项目优惠力度要比北京本地的大得多。部分楼盘项目打出了一次性付款打折优惠、一些海景房项目甚至以“免费旅游、包食宿”的招牌来吸引看房者。而且，参展商们在宣传册、现场表演方面也下足了工夫。

5、展会亮点

此次房展的最大一个亮点是众多国际地产项目参展，多达72个，占总参展项目的四成还多，分别来自美国、英国、澳大利亚、新西兰、加拿大、新加坡等20个国家。这些国外的房产项目看准了中国人的巨大购买力、对房产投资的强烈兴趣、对留学移民的热切和对在海外拥有房产的崇拜。说白了，外国房企到中

国抢市场了，“外患”就在眼前。在这次房展会上，我们看到的东西的确是“更国际”和“更优惠”了，可是隐藏在背后的是外国房产项目到中国抢市场的企图，以及中国房企面对政策调控而下降的楼市不得不进行以“折”为主的优惠促销、宣传。

四、房展会心得体会

1、整体北京楼市呈现一种“高不成低不就”的局面

此次展会有近80%的楼盘都为外地或远郊楼盘，在7环之外。这些楼盘虽然规模大，档次高，且价位远低于北京6环之内的楼盘。但通过观察，多数购房者对此并不感冒。因为，多数北京人购房还是比较希望在市区内4—5环购买，因为不论是工作还是生活都要方便一些，但是北京目前环内房屋价格又是他们无法承受的。因此，现在的消费者处于一种“高不成低不就”的购房状态，观望的情绪较为浓厚。

2、远郊或外地项目的价值提炼

远郊和外地项目利用产品的高档次包装，并且结合教育，等附加配套资源，辅以较低的价格，实现高性价比，吸引北京区域客户进行购房。这也是，这次展会印象比较深刻的地方。一个好的房地产项目，地段是必须的。但如果一个项目在无优势地段支撑的前提下，该如何进行，这也是未来房地产发展必然经历的阶段。首先，充分挖掘项目周边的优势资源，教育、医疗等配套，或者交通便捷的优势，打造成为自身独具的优势。其次，增加项目附加值，提升项目档次。最后，将项目中心化，与原来的所谓的中心做比较，达到以项目为中心来进行距离测算。

3、楼盘异地展示

这次远郊和外地项目大举进军北京，看着正是北京这么一大块巨大的市场。其实，也为我们的项目今后的营销思路带来了一些启发——异地展示。这些项目之所以参加此次展示，看重的是北京巨大的市场份额，而庞大的客户群体。而我们项目今后发展，可以以新乡为中心，向外拓展，寻找与我们项目诉求比较接近的客户群体所在的区域，这样大范围撒网，可以收到不错的效果。

4、唐宁one项目

初进唐宁one项目，被项目的细节所吸引，无论是入门处摆放的盆花，还是那路边指引牌，无一不透漏出项目对于细节的追求和把握。

细节也是龙湖地产一贯秉承的，龙湖打造的景观示范区也是无人可以抵挡的。唐宁one项目的成功，通过这次近距离观察，主要的原因还是来源于对于教育资源的充分挖掘和龙湖的品牌。这也是龙湖在北京第一个非别墅项目，对于一个造别墅的公司，造高层品质会更高。

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2011年9月23日

第三篇：十一房展会需求分析

“十一”房展会客户需求调研分析

为更好的跟踪和了解消费者购房需求动态，“十一”房展会期间，上房销售集团有限公司精心设计了需求调查问卷，累计随机选取具有购买意向的消费者400个作为研究样本，问卷回收376份，回收时剔除5份无效问卷，样本有效率达92.75%。下面将对这些样本做出分析和总结，以说明消费者购房需求情况，进一步追踪了解上海楼市发展状况。

1、消费者基本特征（1）年龄构成

年龄构成分析40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%37.4%31.9%16.6%14.1%20-3031-4041-5050以上

调查结论表明，房地产市场目标主力客户年龄特征为31-50岁，总比重达69.3%。该年龄段的群体一般都是经济购买能力比较强的事业有成、收入丰厚的潜在购买人群，追求相对舒适型的生活方式。另外，年龄为20-30的年轻人作为这个时代的新生力量，不仅具有较高的学历，并因而获得较高的收入，而且年轻人比较追求时尚，消费观念相对比较超前，基于对未来收入良好的预期，因而他们愿意消费，也敢于消费，同时也是首次购房置业的主力群体。

（2）家庭人口构成分析

家庭人员构成分析70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%1人2人3人4人5人2.5%5.5%2.5%30.1%59.5% 购房家庭的人员构成中，以三口和两口之家居多，比例分别为59.5、30.1%，其中，三口之家庭一般比较稳定，特别是有了孩子后，对住房需求比较大。家庭成员为2人的群体中，很多正处在婚姻前期或是婚姻初期，正是迫切需要一处稳定的住所“安家”的时期，因此也成为数量较大的一部分客户群。

2、需求特征（1）购房计划

购房计划(%)161.147.935半年内购房一年内购房先观望，1-2年内购房先观望，2-3年内购房

尽管宏观调控一系列政策的出台使房产市场观望气氛浓厚，但是调查显示一年以内有意有房的客户达到82.9%（35%+47.9%），消费者仍具有比较强烈的购房需求。本次调查表明打算在半年内有购房计划的消费者仍然比重最大达47.9%，其次，拟半年以后一年内购房的消费者占35%。可见，宏观调控只是暂时抑制了消费者的需求，而没有打消其购房欲望，相信这个需求将会在市场回暖的时候得到释放。

（2）购房物业类型

物业类型(%)100.080.060.040.020.00.090.87.4公寓别墅0.6写字楼1.2商铺 本次调查表明，在物业形态上，消费者选的最多的还是公寓，比例达到90.8%，而选择别墅的仅为7.4%。这说明消费者需求量最大的还是普通的居住。商铺和写字楼的需求比例很小，这说明本次房展会的客户群主要集中在自住需求部分。

（3）楼龄要求

楼龄要求(%)3.726.4新房房龄5年以内房龄5-10年69.9 在对楼龄的调查表明，消费者对新房的需求最大，比重为69.9%，同时也有将近三成的客户表示愿意接受二手房，但这部分客户群体中，绝大多数（88%）都希望二手房房龄能够控制在5年以内，究其原因，5年以内的房子基本上都是2000年以后上市的楼盘，其小区规划、产品设计、绿化景观、推广概念等等都已经达到相当的水准，基本上接近近期开发的一些项目。

（4）购房区域

区域选择(%)1.87.419内环线之内内环与中环之间中环与外环之间外环以外无所谓23.947.9 国人购房基本上都有就近、就亲的倾向，所以本次我们调研也特别对齐希望购置房屋的区域进行了咨询。结果表明，选择内中环间以及中外环间区域的消费者最多，比重分别为47.9%、23.9%。因为这些区域房价不如内环线（市中心区域）那么高昂，在房价上属消费者尚可承受范围，而与外环线比起来，又具有相对比较良好的交通配套、商业配套、生活配套等物业设施，因此该区域属于大众特别是工薪阶层的首选区域。

（5）单价承受能力

单价承受能力(%)60402006000以下6000-90009000-1200012000-15000 随着消费者收入水平的上升以及房价的上涨，消费者单价承受能力或预期也在提高。调查表明，目标客户结合自身对房型面积的要求，多数（53.4%）的消费者选择房屋单价为6000-9000元的范围。而选择愿意选择9000-12000元单价的消费者也比较大。单价承受能力比较强的顾客在一定程度上比较偏好于高档次的物业形态，比如别墅。

（6）购房需求面积

53.423.912.310.4购房需求面积（%）40302010037.4194.940-6060-8080-100100-12023.38.6120-1506.1150-2000.6200-300 在条件允许的情况下，购房者的意愿一般是倾向于选择宽敞的居住空间。目标客户群对房屋面积的需求表明，主力需求段在80-120平方米之间，总比例达到60.7%；而舒适型（120-150平方米）和经济型（60-80平方米）需求也比较突出。总体来看，面积段的选择比较集中。由于不同的购房目的，也存在少数小户型和（超）大户型需求者。

（7）购房目的

购房目的(%)1.21.848.528.819.7皆可自住：无房自住：改善居住水平投资：出租投资：长线抛售

国庆房展会具购房意向的消费者中，自住性购房需求最大。其中，28.8％的人从未购置过商品房，这些消费群体的自住性需求强，另外改善居住的需求比重最大，为48.5%。另外，尽管自住占据了半壁江山，“自住兼投资”的置业观念在客群中的比重也十分显著，位居第三（19.7%）。这是精明客户的选择，他们将自用与投资置业合二为一，因为住宅产品本身即具有这两重属性，且受目前宏观调控的影响，消费者投资房产愈来愈理性和谨慎。

（8）未来房价的预测

市场走势预测(%)7.41.217.864.49.2房价会大跌房价会小幅下跌房价会保持平稳房价小幅上涨不清楚

调查表明，64.4%的消费者认为在未来的一段时间内，房价会小幅度下跌，认为房价会保持平稳的消费者为17.8%，而认为房价将继续上涨的人仅为1.2%。可见本轮宏观调控下，大多数人预期房价会下跌。这也是很多购房者持币待购的原因所在。

（9）合理房价

内环价位 10000以下 10000-15000 15000-20000 20000以上 比例（%）31.9 57.1 10.4 0.6

内中环价位 8000以下 8000-10000 10000-13000 13000以上

比例（%）46.6 47.2 4.9 1.3

中外环价位 6000以下 6000-8000 8000-10000 10000以上

比例（%）50.9 42.9 6.1 0.1

外环价位 4000以下 4000-6000 6000-8000 8000以上

比例（%）48.5 47.9 3.7 0.9 消费者对各区域段的房价都有自己的心理价位。调查表明，内环线内，消费者认为合理的房价为10000-15000元的比例最大，达到57.1%；内中环线间，认为合理的房价为8000-100000元和8000元以下的比例相当；过半的消费者认为中外环线间的合理房价为6000元以下。

（10）购房考虑因素

其它购房考虑因素（％）***302010087.755.841.114.116.65.514.128.22.517.816.6度牌件套套划划计修量质工施物业熟品条配配规规设装成商通业建观所段发型交商公景会地开房公共部位的管理 除了房价外，影响购房的主要因素是交通条件和地段：二者被提及的频率分别达到87.7%和55.8%。此外，商业配套也是考虑较多的因素之一，其提及率达41.1%。越来越多的消费者以专业的目光审视房地产产品，购房因素涉及到方方面面，对房型设计和施工质量，景观规划等要求越来越高。这表明随着社会文明的进步,居住功能逐渐转向以居住为主，休闲、娱乐、商务等功能多元化，人们开始追求环境优美的理想物业。开发商需要用心去注重整体优化及对人文景观的专注与投入。

第四篇：需求调研报告

文档编号：XXXX-XXXX-XX/XX(XXXX)XXXXX

XXXX XXXX科技工程项目

XXXX XXXX XXXX研发工程

×××需求调研报告

项目包名称：

项目编号/包号：

项目承担形式：

项目单位（甲方）： XXXX XXXX XXXX XXXX GXTC-CZ-1015004/13 联合承担XXXX XXXX XXXX XXXX 项目承担单位（乙方）：

责任承担单位：

合作承担单位：

项目起止年限： XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX 2011.1-2014.7

需求分析报告2/5

目录引言...........................1

1.1 编写目的.........................1

1.2 背景.................................1

1.3 参考资料.........................1

1.4 术语.................................1

任务概述..........................1

2.1 任务目标.........................1

2.2 调研对象.........................1

2.3 调研方法.........................1

2.4 组织安排.........................2

2.5 调研内容.........................2

业务流程调研.........................3

3.1 概述.................................3

3.2 总体业务流程图...........................3

3.3 核心业务流程...............................3

3.4 核心业务对象和数据..........................3

应用系统调研.........................3

4.1 系统概述.........................3

4.2 系统功能结构...............................3

4.3 系统技术架构...............................3

4.4 系统部署环境...............................3

4.5 系统接口现状...............................3

接口需求调研.........................3

5.1 ****接口需求...............................4

5.2 ****接口需求...............................4

尚需解决的问题............................4

附录...........................4 2 3 4 5 6 7引言

1.1 编写目的编写此文档的目的。

1.2 背景

需求调研的背景。

1.3 参考资料

列出编写本报告时参考的文件(如经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文等)、资料、技术标准等。

1.4 术语

列出本报告中用到的专门术语的定义。任务概述

2.1 任务目标

叙述该调研主题的意图、应用目标、作用范围以及其他有关背景材料。

2.2 调研对象

调研的对象。

2.3 调研方法

调研的方式方法。

2.4 组织安排

参与人员及组织结构。

2.5 调研内容

列出本次调研的主要内容，以下章节根据实际内容撰写。

比如：

1、业务流程调研

2、应用系统调研

3、接口需求调研

3业务流程调研

3.1 概述

3.2 总体业务流程图

3.3 核心业务流程

3.4 核心业务对象和数据应用系统调研

4.1 系统概述

4.2 系统功能结构

4.3 系统技术架构

4.4 系统部署环境

4.5 系统接口现状接口需求调研

5.1 ****接口需求

5.2 ****接口需求尚需解决的问题

调研遗留问题。附录

包括过于复杂、专业性的内容，包括调查问卷、抽样名单、地址表、地图、统计检验计算结果、表格、制图等

第五篇：房展会调研

2012第9届中国（海南）秋季旅游

房地产博览会

9年200多家参展企业，50万人次的观展，2000多套房的预定量

一．展会背景：

自2011年楼市调控新政出台后，海南房地产行业一直处于低迷时期，其间积压了大量的刚需购买力量。2012年为激活楼市，首套房贷款利率下调的政策，再次燃起了购房者的欲望。因此，在下半年“金九银十”的销售旺季节点上，为海南楼市搭建一个大规模、高品质的交易、交流平台显得极为重要。

二．展会自我简介：

海南秋季旅游房博会作为当地第一品牌房展会，历来是开发企业进行品牌展示、项目推广、市场营销的立体展示平台，被誉为岛城地产风向标，在市场环境变幻莫测之时，行业风向标的作用便愈加凸显。

三．举办基础信息：

为此2012海南秋季房博会将于“十一”黄金周举办。本届房展组委会以“房展三大蜕变”为核心，旨为购房者打造一场集沙盘静态展示、项目现场体验、满足各类刚需为一体的金秋楼市嘉年华。现场再次启用海南国际会展中心A、C两个展厅，展览面积近二万平方米，是海南楼市新政低迷以来影响最广、规模最大、效果最佳的专业地产盛会。届时，将为参展企业赢得加强宣传推广、奠定销售基石、把握市场先机等多重展会效果！

组织机构：

批准单位：海南省住房和城乡建设厅

主办单位：海口市人民政府海南省贸促会

承办单位：海口市规划局海口旅游投资控股集团有限公司

海南共好会议展览有限公司

协办单位：海口市住房和城乡建设局海口市贸促会

海口国际会展中心经营管理有限公司

展览范围：

房产展区：商品房住宅、经济适用房、商铺写字楼、产权式酒店、旅游房产、商业街、购物中心、各类别墅机构等。

房产服务机构展区：金融保险机构、法律咨询、房产中介服务、房产评估机构、房地产营销策划、投资顾问公司、物业管理机构、房产专业媒体、杂志等与房地产相关的运营服务机构。

展览日程：

布展时间：2012年9月26日-28日

展览时间：2012年9月29日-10月1日（每日9:00-18:00）

撤展时间：2012年10月1日下午18：00

开 幕 式：2012年9月29日上午10：30

展览活动：

1、全国分销商&参展商见面洽谈会

2、海南青少年戏曲大赛

3、美食文化节

4、最佳展位设计评选

5、VIP购团房抽奖活动

6、“我和家”微电影原创大赛

7、微博看房展

四．参展能够得到什么？

展览宣传：在户外广告、报纸、广播、电视、专业网站等原有的传统宣传模式下，添加事件舆论炒作、话题投票、路演活动等非传统的推广方式，提升社会各层人士对房展的进一步关注，让更多消费者了解房展期间各个楼盘项目的信息。

展览活动：完善全国分销商&开发商洽谈会、论坛等服务类型活动，让参展商扩展更多营销渠道；新增各项互动类型活动，吸引观众参与，提高展会人气，促进房展期间各楼盘项目的口碑传播。

专业买家：将庞大的购房数据库中有效客户剥离出来，根据购房者需求进行有效细分，定期输送给参展商；在稳固现有分销机构的前提下，谋求全国更多更有实力地区的分销商合作；全面挖掘本地各类刚需客户。

五．相关合作媒介：

户外：市内重要路段大型高炮广告、路牌背面广告、电梯间静态+动态广告、公交车尾广告报刊媒体：海南日报、南国都市报、海口晚报、海南特区报、国际旅游岛商报、三亚晨报、南岛晚报、上海新楼市报、哈尔滨日报、长春房地产报、大连日报、内蒙古北方新报、沈阳日报、哈尔滨新晚报、大同晚报等

广播电视：海南广播电视总台、海口市广播电视台、三亚电视台、旅游卫视、中央电视台等

网络媒体：新浪乐居、搜房网、海南在线、网易、搜狐焦点、我房网、房展网、山西房

地产门户网、长春购房网、内蒙古房地产网、大连房产联盟、都市房产网、齐鲁传媒网、上海佳来房产交易网等

其他媒体：短信、电梯视频、DM杂志

非常规推广模式：楼市舆论事件炒作、话题投票、路演活动等

六．邀请目标客户群：

1、邀请房展数据库中全部有效客户

2、通过全国分销机构合作，组织岛外购房者

3、展前异地巡展，收集并组织准购房者到会观展选购

4、依托车展平台，广泛邀请全国各汽车厂家领导参观

5、向本地政府、大型企业单位领导和员工发送观展邀请函

6、组织岛内各大红酒会所、车友会等高端会员制俱乐部的客户到会

七．其他活动：

在这种独有热带气候优势下，大会组委会将以内蒙古、重庆、吉林、辽宁、陕西等北方沿线城市为重点，在机场、景区、车站、酒店、银行等场所进行“海南房交会·冬季回暖”广告宣传；联合当地房产合作联盟单位，邀请并组织大批“候鸟型”购房者前往海南冬季房交会现场选购，全面深入挖掘岛外有购买潜力的消费人群。

八．参展价格

特展位：A1280元/平，B1080元/平，C880元/平

该展区展位要求自己装修，只提供电源

标准：8800元/个,9平米大小，包含一套固定的隔间以及桌椅