第一篇：以他人名义购房引发产权之争
以他人名义购房引发产权之争
作者许加强
据中国法院网报道，上海市的倪先生为了在购买自住房时享受公积金贷款的较低利率，借用了他人的名义，也将房屋产权登记在了他人名下。可是有一天他才猛然发现，自己居住的房子原来并不是属于自己的。2004年8月，上海市第一中级人民法院作出终审判决，对倪先生提出的确认房屋产权归己所有的诉讼请求不予支持。
原来，倪先生夫妇均是农村户口，无法办理公积金贷款，所以1998年在他们准备买房时就与亲戚王先生夫妇商量了一个办法：借用王先生的名义与房产商签订商品房预售合同，倪先生支付首付款35000元，余款则以王先生的名义办理公积金贷款手续。1999年1月，双方又以王先生的名义办理了房地产权证。之后，倪先生夫妇对房屋进行装修并在当年入住。
一切都似乎进行的非常顺利，银行每月从王先生的公积金帐号上扣划贷款，倪先生再将钱还给王先生。不料，在陆陆续续支付了7680元后，倪先生由于资金周转不灵暂停了还款。如此一来，王先生陷入了为难的境地，银行每月的还钱成了他额外的负担。在多次向倪先生索款未成的情况下，2001年1月王先生诉至法院，要求倪先生一家搬离房屋，但因依据不足没有得到法院支持。
虽然仍能继续居住，但这场官司显然让倪先生感到了不安，毕竟，房产证上可是写着别人的名字。今年3月，倪先生向法院提出了要求确认房屋产权归己所有的诉讼请求。
王先生则认为，房产证上已明确写清自己是产权人，而且房屋已经抵押给银行，自己也已归还了部分房屋贷款，因此自己才是房屋的所有权人。
法院在审理中查明，该房屋已经抵押给建设银行奉贤支行，抵押期限尚未完结。在审理过程中，倪先生夫妇也承认曾同意“还清贷款后产权变更到我方名下”。
法院认为，房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处臵权的凭证。依法登记的房地产权利受
法律保护。讼争房屋已经登记在王先生名下，因此，王先生为该房屋合法的所有权人。
本案中，倪、王双方实际已就房屋的实际出资人以及何时办理产权过户手续达成了明确的口头协议，但倪先生夫妇未按照双方的约定完成全部的清偿贷款的义务。由于王先生在银行的贷款尚未得到清偿，双方约定产权过户的条件尚不具备。
同时，由于房屋已抵押给银行，对该房屋进行处分，需得到银行的许可，倪先生夫妇要求变更所有权人的行为，事先未征得银行的同意，故其诉讼主张，亦不符合法律规定。
本案反映了哪些方面的问题呢？
首先，借用他人公积金贷款买房无法正常办理相关手续。公积金贷款与银行商业贷款具有不同的性质，前者体现着一定的国家保障与社会福利。根据《住房公积金管理条例》的规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”。以他人公积金贷款买房，是不能以自己名义办理相关手续的，势必要将购房合同臵于他人名下，也必然影响到其后的产权登记。
其次，房产权属登记是确定房屋产权状态及归属的最有力依据。房屋产权是房屋财产的所有者依法享有的对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利，在法律性质上属于物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”等条款确定的公示公信原则和物权登记制度，不动产权属发生变化必须进行登记，否则不产生效力，不能对抗第三人。而房屋是典型的不动产，因此取得、转让、抵押、注销等导致房屋产权发生变化的行为都必须通过房屋登记机构依法将相应事项在房屋登记簿上予以记载，方能产生对世效力。本案中双方以王先生的名义进行了房产登记，王先生就已依法取得了该登记项下的房屋产权，若倪先生想再取回产权，必须和王先生一起到房屋登记机构完成房屋所有权变更登记。
第三，经过登记的抵押权具有能够对抗第三人的法律效力，转让被抵押房屋须经过抵押权人同意。不论是商业贷款还是公积金贷款，一般都会以所购买的商品房作为给银行的抵押，管理比较规范的银行一般也会要求办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。这不仅是为了保护抵押权人的利益及抵押权的实现，也是法律出于保护经济活动秩序与安全的考虑。正因为有了这样的制度设计，本案中法院也做出了未经银行同意，不能转让涉案房产的判决。
第四，出现借名买房纠纷时实际出资人权利难以得到保障。由于法律在确定房屋产权归属时最主要的依据是房产登记，实际出资人因为不能出现在登记簿上而先天处于不利地位。除非有足够证据能够证明房产登记簿上记载的事项存在错误，否则法院一般不会轻易用判决方式改变已获登记的事实。另外如果有第三人在没有明显恶意的情况下通过正常交易途径获取了争议房屋的房产并办理了过户登记，则无论是实际出资人还是原登记产权人都不能要求退还房屋。
以前的司法实践在处理因借名买房出现的产权纠纷时，若有证据说明出现出资人与登记人不一致情况的原因并证明实际出资人已支付大部分房款或者其是银行按揭的实际还款人，法院也有过判决房屋产权归于实际出资人的判例。但是上述判决的法律依据并不十分明确，多是基于公平原则、诚实信用以及保护当事人真实意思表示的民法原理。在《物权法》施行以后，物优于债已经成为了法律界的共识，物权登记在法律依据和效力上得到了强化，法院是否还会延续过去以实际出资状况改变物权登记状态的做法尚不能定论。如果实际出资人无法获得争议房产，将只能以登记权人不当得利为由要求返还自己已经支付的房款，如果能证明登记权人存在恶意，可以主张赔偿损失。但是这时实际出资人的买房初衷和本应得到的利益将会因为没有正确办理登记手续而不能实现。
第二篇：以他人名义购房合同
协 议 书
甲方：，身份证号码： 乙方：，身份证号码：
甲方因购买绿宝房地产公司开发的位于泾县江南春天小区 15幢 楼 三单元 106室住宅一套，现甲方作为实际出资人使用乙方以乙方的名誉购买上述房屋，为明确双方权利义务关系，经双方协商，在平等自愿的基础上达成如下协议，供双方信守：
第一条、甲方是购买上述房屋的实际出资人，以乙方名誉购买上述房屋，房屋所有权对应一切权利由甲方行使，乙方不得自行行使任何权利。
第二条、标的房屋购买及使用过程中，一切费用均由甲方实际支付，所有手续均由甲方自行或者指示乙方代为完成。在购房过程中的选房、签订认购书、向开发商交纳定金或订金、签订商品房买卖合同、交付房款、办理房屋买卖合同备案登记手续、收房、与物业管理公司签订物业管理合同、办理产权登记手续、办理土地使用权手续等所有手续若需乙方进行，乙方在甲方指示或陪同下完成。
第三条、在标的房屋购买和使用过程中产生或取得的所有法律文书、票据、文件均由甲方收管，若乙方经手，应及时交给甲方，包括但不限于《认购书》、定金或订金的收据或发票、《商品房买卖合同》、购房付款发票、办理房屋买卖合同备案登记手续的凭证、《物业管理合同》、《房屋产权证》、《土地使用权证》完税凭证等。
第四条、标的房屋产权证书办理后乙方应即时通知并交付给甲方。若甲方可办产权过户手续时，乙方应无条件配合。甲方若指示进行变更登记、或者将标的房屋过户给第三人，乙方在收到甲方书面通知后，应予以配合。办理房屋产权转移的一切费用均由甲方承担或者预付，乙方不因此承担任何费用，不垫付任何费用。
第五条、在标的房屋所有权名义上归乙方所有期间，乙方不得自行行使任何与房屋有关的权利，包括居住、买卖、改扩建、用作经营活动场所等；亦不得将该房屋的任何权利用于个人获益，包括该房屋出租、出借、赠送、抵押、担保
第三篇：协议书(他人名义购房)
协议书
甲方：***，身份证号：********
乙方：***，身份证号：********
甲乙双方协商一致，就甲方以乙方名义购房相关事宜达成如下协议：
一、甲方购买位于九江市区栋号房产，因自身原因不能办理银行按揭贷款，因此以乙方名义购买，乙方对此表示同意。
二、本协议约定房产的所有购房款、按揭款均由甲方交纳，所有缴款（交费）凭据、证件等由甲方保管，与乙方无关。
三、本协议约定房产的产权归属甲方，甲方享有占有、使用、收益、处分权。
四、如相关条件成就（包括但不限于银行按揭贷款交清等条件），乙方应当配合甲方将该房产登记至甲方或甲方指定的人员名下。
五、如甲方未及时支付银行按揭款而给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任。
六、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，自甲乙双方签字或盖章后生效。
甲方：乙方：
二〇一三年十月十八日
第四篇：他人名义购房协议书
协议书
甲方：身份证号码： 乙方：身份证号码：
甲方因购买某公司开发的福利用房，位于 住宅一套，现甲方作为实际出资人委托乙方以乙方的名义购买上述房屋，为明确双方权利义务关系，经双方协商，在平等自愿的基础上达成如下条款，供双方信守：
第一条、甲方是购买上述房屋的实际出资人。乙方以乙方名义购买上述房屋，房屋所有权归甲方所有。
第二条、甲方向乙方支付人民币 元(大写：)作为乙方以乙方的名义购买上述房屋的酬金。
第三条、房屋由甲方出资以乙方的名义购买，在购房过程中所有手续均应在甲方指示下以乙方名义进行。乙方应无条件听从甲方指示，不得违背甲方意愿，积极无偿配合。购房过程中的所有费用均由甲方承担。
第四条、在房过程中产生获取得的定金或订金的收据或发票、购房款发票、办理房屋买卖合同备案登记手续的凭证、《房屋产权证》、等一切相关文件、票据均应由乙方交给甲方保管。
第五条、购房首付款由甲方以乙方的名义向某公司支付，后期房款由甲方按某公司规定定期以一方的名义向某公司支付。每期还款后三日内乙方应向甲方出具房款收条，还款凭证均由甲方保管。
第六条、在房屋产权证办好后乙方应及时交付给甲方。可办理产权过户手续时，乙方应在10天内无条件协助甲方办理产权过户手续，产权过户手续中的一切费用由甲方承担。乙方不得拒绝或者拖延办理过户，如果是由于乙方原因拖延过户，由乙方承担甲方因契税涨价所造成的损失，并承担违约金以及由此给甲方造成的其他损失。
第七条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋私自出售给第三人，也不得将该房屋用于投资、担保。
第八条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，乙方如果涉及离婚、债券债务的诉讼应及时通知甲方，并向相关当事人和人民法院说明所购房屋的实际所有人是甲方。
第九条、在房屋房款未付清之前，甲方不得中途终止支付房款，否则构成违约，承担违约责任。
第十条、若甲方违反本协议约定，应向乙方支付房屋总价款50%的违约金。若乙方违反本协议约定，应向甲方支付房屋总价款50%的违约金。
第十一条、本协议未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十二条、本合同履行过程中发生的争议，由当事人对双方友好协商解决，协商或调解不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第十三条、本协议自双方签字之日起生效，一经签字，具有同等法律效应，双方应共同遵守。
甲方：
乙方：
年
月年
月
日
日
第五篇：以他人名义设立公司法律评析
以他人名义设立公司法律评析
一、隐名投资的定义及法律风险
隐名投资,是指出资人为了规避法律或出于其他原因,以他人名义出资,借用他人名义设立公司,合伙企业或个人独资企业。记载于工商登记材料上的股东为显名出资人,实际出资人为隐名出资人.隐名投资存在的固有风险是不容忽视的.在实践中,因隐名投资造成企业产权不明而产生的纠纷大量存在,并且通常较为棘手.常见的因隐名投资引起的法律纠纷为两类:一类为隐名投资人与显名投资人之间的确权纠纷,利润分配纠纷;另一类为隐名或显名投资人因股权转让,公司经营与第三人之间的纠纷.二、企业隐名出资的三种情形
内资企业隐名出资人股东地位和责任的认定既要考察公司对外公示的材料，又要区分具体的事实情形，应当形式主义规则与实质主义规则兼顾。笔者根据办案经验，将内资企业隐名出资的情形总结如下：
（一）隐名出资人为了规避我国法律，冒用他人名义设立公司，而他人根本不存在或者不知情。
（二）隐名出资人与他人就出资、股东资格等达成协议，他人同意隐名出资人使用他人名义在工商或股东名册中登记，但他人不参与公司的经营管理，隐名出资人亲自参与公司经营管理，公司的其他股东也知晓事情。
（三）“完全隐名出资”，即隐名出资人与他人达成协议，他人同意隐名出资人使用他人名义在工商登记或者股东名册中记载，同时愿意替隐名出资人经营管理，行使股东权利。
隐名出资人的股东资格认定应当根据三种情形具体分析，做不同的认定，律师在承办隐名出资案件时，可应该根据具体案情出具相应的法律意见从而保护当事人的利益。
三、企业隐名出资的三种情形下如何认定隐名出资人的股东资格
我们可以将企业的隐名出资总结为三种：
（一）冒名隐名出资
（二）参与经营隐名出资
（三）完全隐名出资。
针对第一种情形，出于保护被冒名的不知情人利益，应当按照实际主义规则和责任自负的原则确认隐名出资人的股东资格，并要求其承当对名义股东和公司外第三人的民事责任。
针对第二种情形，应根据是否违反国家的强制性规定而有不同的处理。如果该隐名投资违反国家的强制性规定，比如外商隐名投资国家禁止外商进入的领域或者是公务员隐名投资企业，原则上都应认定无效，该种情形下的隐名出资人的保护就不能是简单的隐名出资协议安排，而应通过更为复杂的合同安排，保障当事人的权益。如果并未违反国家的强制性规定，则按照实际主义原则应当认定隐名出资人具有股东资格。
针对第三种情形，由于该隐名投资协议不为公司知晓，公司其他股东也不知情，因此纯粹是“二人协议”，对公司其他股东没有约束力，不能够确认隐名投资人的股东资格，隐名投资人只能根据双方的协议安排追究名义股东的违约责任，隐名出资人的股权如被名义股东转让，抵押等，法律救济将变得较为困难。
四、被冒名的名义股东主张股东权利隐名股东如何保护自己的权益
通常冒名隐名出资应当认定隐名出资人的股东资格，这主要是出于保护被冒名人的权益考虑，有一个假定的前提是冒名隐名投资人系出于规避自己的风险，甚至有可能从事对外举债、大额担保等责任的情形。
但是如果公司经营的良好，名义股东在得知了自己被冒名之后，要求确认其为真正的股东时又当如何保护隐名股东的利益呢？
看一下笔者曾经帮过的案例：
笔者的客户王先生2005年冒名他小舅子的名字与其妻登记成立了一家公司，王先生与其妻子股权各为百分之五十，该公司成立后发展良好，王先生担任公司的董事长，后来王先生与其妻子因为感情不和，要闹离婚，妻子一气之下就将王先生冒名其弟弟的行为告诉了她弟弟，两人便串通起来，主张公司是其二人所有！王先生十分气愤，指出公司都是其出资，他有出资凭证，公司也是他实际参与管理的，其妻弟对公司内部事务一无所知，主张自己是公司真正的股东纯粹是胡搅蛮缠。
我们接受了王先生的委托后，对其案情进行了分析，我们认为王先生要想保护自己的股东权益，应当从以下几点出发：
一、王先生是实际出资人，持有相关的出资凭据
二、王先生实际参与公司经营
三、王先生的弟弟从未参与公司经营的证据
并且我们分析了王先生的妻弟有可能提出的抗辩为
一、针对王先生提出的出资凭据，其妻弟有可能主张是其向王先生的借款
二、针对王先生提出的实际经营问题，其妻弟有可能与其妻串通进行伪证针对王先生的妻弟有可能提出的抗辩我们作了充分的准备，通过与其谈判，最终迫使王妻和其弟放弃了这一无理要求。
五、隐名投资人违反国家强制性法律规范情形下如何保护其利益？
案例：TOM是英国人，认识中国人孙先生，两人一见如故，计划共同投资公司，因为投资的领域为国家禁止外国人投资项目，于是Tom 以隐名投资人的身份找了他另一个中国朋友宋先生作为显名股东与孙先生成立公司。Tom寻求我们的帮助，请求律师出具法律保护方案。
接到这样的案件，我们首先对当事人指出其潜在的法律风险，TOM的隐名投资因为违反我国的强制性规范而无效，如果tom仅通过与宋先生和孙先生的隐名投资协议的是很难保障其股东权益的。
对于这种风险性很大的投资，我们认为必须通过合同组合来达到保障目的，而且不能够直接以隐名投资协议的方式，因为这是明显违背法律的，只能通过类似于风险投资的期权合同、独家服务协议、特别授权、股权质押等一系列组合来达到对公司股权的实际控制。
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