关于借用他人名义买地的产权问题

第一篇：关于借用他人名义买地的产权问题

关于依法登记购买宅基地的物权法解释

第一购入土地的产权应当归属于依法登记的产权人所有，出资人属于借出资本给依法登记的产权人购买的土地，出资人可以要求产权人偿还本金及与银行相同的利息。

第二购入土地的产权归属所涉及的法律依据有：

1，依法登记的产权人受法律保护，土地产权登记的法人依法拥有占有、使用、经营、处置土地的权利，依法登记则是此权利的凭证。

2，已购买的土地现在登记在依法登记的产权人名下，因此依法登记的产权人具有该土地合法的所有权人；其购买土地的资金可以是产权人的自有资金，或者借入资金。3，《物权法》和《城市房地产管理法》明文规定，依法登记的产权人是地产所有人。4，《物权法》第6条规定：不动物权法的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力；依法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；不动物产权只有经过登记才能发生法律效力，经过登记的不动物产权的权利人在法律上推定为真正的权利人 5，不动产物权以登记为准，未经登记的不产生物权效力

第三本土地依法登记的产权人依法享有占有、使用、经营、处置土地的权利，其购买本土地的资金属于依法登的产权人借用的资金，需要偿还本金及利息，但是依法登记的产权人是该土地真正的权利人。

律师答疑：

我国土地产权实行登记主义，即以土地产权证上记载的人为土地产权人，因此首先可以明确依法登记的产权人为土地产权人拥有该土地的所有权。同时，根据我国《物权法的规定》，依法登记的产权人才是该土地真正的权利人。当依法登记人要求取得该土地的所有权时，作为实际出资人的购买人，仅与依法登记人形成债权债务关系，也就是说，实际出资人有权要求依法登记人在占有、使用、经营、处置土地的权益前，先补偿由自己出的购买这块地的钱，其法律事实并不等于客观事实，也就是说，在出资人举出确实足以证实自己为该土地购买的实际出资人时，法院才会认定期间的债权债务关系，才能获得该出资的赔偿。反之，出资人将无法获得法律的保护，也就是一分钱得不到。依法登记的产权人为该土地的合法所有者，并受法律保护。

第二篇：以他人名义购房引发产权之争

以他人名义购房引发产权之争

作者许加强

据中国法院网报道，上海市的倪先生为了在购买自住房时享受公积金贷款的较低利率，借用了他人的名义，也将房屋产权登记在了他人名下。可是有一天他才猛然发现，自己居住的房子原来并不是属于自己的。2004年8月，上海市第一中级人民法院作出终审判决，对倪先生提出的确认房屋产权归己所有的诉讼请求不予支持。

原来，倪先生夫妇均是农村户口，无法办理公积金贷款，所以1998年在他们准备买房时就与亲戚王先生夫妇商量了一个办法：借用王先生的名义与房产商签订商品房预售合同，倪先生支付首付款35000元，余款则以王先生的名义办理公积金贷款手续。1999年1月，双方又以王先生的名义办理了房地产权证。之后，倪先生夫妇对房屋进行装修并在当年入住。

一切都似乎进行的非常顺利，银行每月从王先生的公积金帐号上扣划贷款，倪先生再将钱还给王先生。不料，在陆陆续续支付了7680元后，倪先生由于资金周转不灵暂停了还款。如此一来，王先生陷入了为难的境地，银行每月的还钱成了他额外的负担。在多次向倪先生索款未成的情况下，2001年1月王先生诉至法院，要求倪先生一家搬离房屋，但因依据不足没有得到法院支持。

虽然仍能继续居住，但这场官司显然让倪先生感到了不安，毕竟，房产证上可是写着别人的名字。今年3月，倪先生向法院提出了要求确认房屋产权归己所有的诉讼请求。

王先生则认为，房产证上已明确写清自己是产权人，而且房屋已经抵押给银行，自己也已归还了部分房屋贷款，因此自己才是房屋的所有权人。

法院在审理中查明，该房屋已经抵押给建设银行奉贤支行，抵押期限尚未完结。在审理过程中，倪先生夫妇也承认曾同意“还清贷款后产权变更到我方名下”。

法院认为，房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、经营、处臵权的凭证。依法登记的房地产权利受

法律保护。讼争房屋已经登记在王先生名下，因此，王先生为该房屋合法的所有权人。

本案中，倪、王双方实际已就房屋的实际出资人以及何时办理产权过户手续达成了明确的口头协议，但倪先生夫妇未按照双方的约定完成全部的清偿贷款的义务。由于王先生在银行的贷款尚未得到清偿，双方约定产权过户的条件尚不具备。

同时，由于房屋已抵押给银行，对该房屋进行处分，需得到银行的许可，倪先生夫妇要求变更所有权人的行为，事先未征得银行的同意，故其诉讼主张，亦不符合法律规定。

本案反映了哪些方面的问题呢？

首先，借用他人公积金贷款买房无法正常办理相关手续。公积金贷款与银行商业贷款具有不同的性质，前者体现着一定的国家保障与社会福利。根据《住房公积金管理条例》的规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”。以他人公积金贷款买房，是不能以自己名义办理相关手续的，势必要将购房合同臵于他人名下，也必然影响到其后的产权登记。

其次，房产权属登记是确定房屋产权状态及归属的最有力依据。房屋产权是房屋财产的所有者依法享有的对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利，在法律性质上属于物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”等条款确定的公示公信原则和物权登记制度，不动产权属发生变化必须进行登记，否则不产生效力，不能对抗第三人。而房屋是典型的不动产，因此取得、转让、抵押、注销等导致房屋产权发生变化的行为都必须通过房屋登记机构依法将相应事项在房屋登记簿上予以记载，方能产生对世效力。本案中双方以王先生的名义进行了房产登记，王先生就已依法取得了该登记项下的房屋产权，若倪先生想再取回产权，必须和王先生一起到房屋登记机构完成房屋所有权变更登记。

第三，经过登记的抵押权具有能够对抗第三人的法律效力，转让被抵押房屋须经过抵押权人同意。不论是商业贷款还是公积金贷款，一般都会以所购买的商品房作为给银行的抵押，管理比较规范的银行一般也会要求办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。这不仅是为了保护抵押权人的利益及抵押权的实现，也是法律出于保护经济活动秩序与安全的考虑。正因为有了这样的制度设计，本案中法院也做出了未经银行同意，不能转让涉案房产的判决。

第四，出现借名买房纠纷时实际出资人权利难以得到保障。由于法律在确定房屋产权归属时最主要的依据是房产登记，实际出资人因为不能出现在登记簿上而先天处于不利地位。除非有足够证据能够证明房产登记簿上记载的事项存在错误，否则法院一般不会轻易用判决方式改变已获登记的事实。另外如果有第三人在没有明显恶意的情况下通过正常交易途径获取了争议房屋的房产并办理了过户登记，则无论是实际出资人还是原登记产权人都不能要求退还房屋。

以前的司法实践在处理因借名买房出现的产权纠纷时，若有证据说明出现出资人与登记人不一致情况的原因并证明实际出资人已支付大部分房款或者其是银行按揭的实际还款人，法院也有过判决房屋产权归于实际出资人的判例。但是上述判决的法律依据并不十分明确，多是基于公平原则、诚实信用以及保护当事人真实意思表示的民法原理。在《物权法》施行以后，物优于债已经成为了法律界的共识，物权登记在法律依据和效力上得到了强化，法院是否还会延续过去以实际出资状况改变物权登记状态的做法尚不能定论。如果实际出资人无法获得争议房产，将只能以登记权人不当得利为由要求返还自己已经支付的房款，如果能证明登记权人存在恶意，可以主张赔偿损失。但是这时实际出资人的买房初衷和本应得到的利益将会因为没有正确办理登记手续而不能实现。

第三篇：协议书(他人名义购房)

协议书

甲方：***，身份证号：********

乙方：***，身份证号：********

甲乙双方协商一致，就甲方以乙方名义购房相关事宜达成如下协议：

一、甲方购买位于九江市区栋号房产，因自身原因不能办理银行按揭贷款，因此以乙方名义购买，乙方对此表示同意。

二、本协议约定房产的所有购房款、按揭款均由甲方交纳，所有缴款（交费）凭据、证件等由甲方保管，与乙方无关。

三、本协议约定房产的产权归属甲方，甲方享有占有、使用、收益、处分权。

四、如相关条件成就（包括但不限于银行按揭贷款交清等条件），乙方应当配合甲方将该房产登记至甲方或甲方指定的人员名下。

五、如甲方未及时支付银行按揭款而给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任。

六、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，自甲乙双方签字或盖章后生效。

甲方：乙方：

二〇一三年十月十八日

第四篇：他人名义购房协议书

协议书

甲方：身份证号码： 乙方：身份证号码：

甲方因购买某公司开发的福利用房，位于 住宅一套，现甲方作为实际出资人委托乙方以乙方的名义购买上述房屋，为明确双方权利义务关系，经双方协商，在平等自愿的基础上达成如下条款，供双方信守：

第一条、甲方是购买上述房屋的实际出资人。乙方以乙方名义购买上述房屋，房屋所有权归甲方所有。

第二条、甲方向乙方支付人民币 元(大写：)作为乙方以乙方的名义购买上述房屋的酬金。

第三条、房屋由甲方出资以乙方的名义购买，在购房过程中所有手续均应在甲方指示下以乙方名义进行。乙方应无条件听从甲方指示，不得违背甲方意愿，积极无偿配合。购房过程中的所有费用均由甲方承担。

第四条、在房过程中产生获取得的定金或订金的收据或发票、购房款发票、办理房屋买卖合同备案登记手续的凭证、《房屋产权证》、等一切相关文件、票据均应由乙方交给甲方保管。

第五条、购房首付款由甲方以乙方的名义向某公司支付，后期房款由甲方按某公司规定定期以一方的名义向某公司支付。每期还款后三日内乙方应向甲方出具房款收条，还款凭证均由甲方保管。

第六条、在房屋产权证办好后乙方应及时交付给甲方。可办理产权过户手续时，乙方应在10天内无条件协助甲方办理产权过户手续，产权过户手续中的一切费用由甲方承担。乙方不得拒绝或者拖延办理过户，如果是由于乙方原因拖延过户，由乙方承担甲方因契税涨价所造成的损失，并承担违约金以及由此给甲方造成的其他损失。

第七条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋私自出售给第三人，也不得将该房屋用于投资、担保。

第八条、在所购房屋所有权过户到甲方名下之前，乙方如果涉及离婚、债券债务的诉讼应及时通知甲方，并向相关当事人和人民法院说明所购房屋的实际所有人是甲方。

第九条、在房屋房款未付清之前，甲方不得中途终止支付房款，否则构成违约，承担违约责任。

第十条、若甲方违反本协议约定，应向乙方支付房屋总价款50%的违约金。若乙方违反本协议约定，应向甲方支付房屋总价款50%的违约金。

第十一条、本协议未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十二条、本合同履行过程中发生的争议，由当事人对双方友好协商解决，协商或调解不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第十三条、本协议自双方签字之日起生效，一经签字，具有同等法律效应，双方应共同遵守。

甲方：

乙方：

年

月年

月

日

日

第五篇：借用别人名义购车协议

协 议 书

甲方：身份证号码：

住址：

乙方：身份证号码：

住址：

甲乙双方就甲方借乙方名义购买车辆一事，经协商一致达成如下协议：

一、基本事实。

1、乙方愿意甲方借用自己的名义于年汽车销售公司购买轿车一辆（型号：）

2、购车款（人民币：）及相关费用（购置税及车辆保险等元）共____元均由甲方承担。

二、车辆所有权归属。

甲方于年日以乙方名义购买的）的所有权为甲方所有。

三、甲、乙双方权利与义务。

1、该辆轿车虽名义上归乙方所有，但实际上系全部由甲方出资购买（包

含但不限于购车款、购置税、车辆保险费、办证费用、装饰费用等），并由甲方享有所有权，甲方对车辆享有全权占有、使用、受益及处分的权利。购车首付款和按揭款均由甲方支付，与乙方无关。

2、甲方保证按照《道交法》及相关法律法规使用和驾驶车辆，如因出

交通事故或者其他事故造成经济损失，由甲方在向保险公司理赔后承担，与乙方无关。

3、在甲方满足购买或者将该轿车过户至其名下的条件时，乙方应无条件协助甲方办理相关过户手续，过户费用由甲方承担。

4、涉及到必须乙方出面验证、签名等事项时，乙方应当给予配合。

5、乙方负责将本协议购车事宜告知相关利害关系人。

6、乙方不得在任何情况下对该车辆具有侵占、破坏、出卖、出租、抵押、赠与等妨碍甲方使用该轿车的行为。

四、违约责任。

1、如任何一方违反上述约定，即视为违约，违约一方必须赔偿另一方

所有的直接损失与间接损失。

2、本协议在履行过程中出现纠纷应友好协商处理，协商不成，由甲方

所在地人民法院管辖。

五、其他约定。

1、本协议一式三份，甲乙双方及证明人各执一份。

2、本协议自各当事人签字之日生效。

甲方：乙方：证明人：

年月日年月日年月日