2014年看房流程事项

第一篇：2014年看房流程事项

2014最新看房流程事项

一、先了解客户的需求，找好意向房（一般是二套到三套）再预约客户和业主。

二、看房前先预约好客户时间，再预约业主确定看房时间，预约好业主时间后，再回复客户定好具体看房时间。

三、看房流程：①、先看远的，比较贵的②、再看近的，比较差的③、最后看价钱适中、自己意向中想推给客户

四、看房须知：

⑴、看房报价，一般比盘上多包2W，如果是广告的，就要先给客

户打好预防针，比如说是业主实收底价，再少不卖之类

⑵、看房过程中，不要插入太多的题外话，避免节外生枝

⑶、所看的房子比较差，尽量用其他优势来掩饰（如价格、环境、交通、位置、性价比等）

⑷、看房过程中，所带看的房哪怕再差，也不要在客户面前说这套

房子的不足之处

⑸、看完房后，如果不是业主在住的，走之前要把水、电、门和窗

关好

⑹、看房过程中，如果是业主在住的，不能让业主和客户交换电话

（尊重自己的劳动，不让任何一个客户私下和业主交易）

⑺、看完房后，让客户先走，不要自己先走，（很多客户会杀回马枪，自己找业主成交的）

⑻、在看完房后，要让客户签好看房书，留下联系方式，以便跟进

⑼、看完房后的第二天，必须回访客户，问清楚客户的意向，不考

虑的，马上转推其他房源。（真心想买房的客户不会因为一套不喜欢的房而放慢买房的步伐）

⑽、看房后的二天，回访业主，告诉他客户现在的意向，可以从这

样的回访中，知道业主的卖房心态和真实价钱

第二篇：看房流程

看 房 流 程

给客户的一些选购二手房要考虑哪些要素：

1、向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。

2、确定资金来源：是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款。

3、价格和面积：根据资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。

4、交通状况：选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

5、房屋价值：通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。

6、确认房屋面积：包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

7、观察房屋的内部结构：户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

8、了解装修的状况：原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

9、旧房的历史：哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。

10、物业管理：水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

11、产权:注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地资源局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。看房流程及交易流程：

房源确定：置业顾问选中有效房源━━打电话预约━━看房━━达成协议━━签订《房屋销售委托协议》

二手房交易流程图：

买方咨询---登记---配对---看房----满意谈价---交定金---签定意向---签合同---办理按揭---打首付款---评估---验证---办理过户---物业交割---领证---打余款

注意事项：

一、房屋情况

1、查看产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意? 出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。

二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售房提供的房屋产权证是否属实?

2、房产面积多大?

3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?

5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

在签订时注意的事项:

一、需要准备的证明材料。购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。

无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:

1、身份证原件或护照原件及复印件;

2、未成年人的户口簿或出生证明;

3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效: 1)香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区:中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送武汉市公证员协会,当事人凭正本前往武汉市公证员协会核对盖

章: 4)外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

二、看清楚合同中的约定内容。尽管二手房交易当中使用的《武汉市房地产存量房买卖合同》,是由武汉市房屋土地资源管理局与武汉市工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明):

1、房款的金额是否写清楚?

2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?

4、买卖双方何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;

6、房地产的风险责任何时转移给购房者?但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;

7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?

8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。

3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。4)双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。

第三篇：法拍房交易流程及相关事项

一、司法拍卖房产的流程及注意事项

一、阅读公告

仔细阅读法院在竞拍平台上发布的拍卖公告、拍卖须知和标的物介绍。充分了解法拍房相关信息，包括房屋基本信息、房屋性质、权属、居住情况、租赁、抵押情况等。

二、核验资质

1.购房资质

自2017年4月起，北京地区司法拍卖的房产纳入限购范围，竞拍人需在房屋所在区县的房管部门确认是否具备购房资格。

2.贷款资质

确认具备购房资格后可以向提供法拍贷款的银行及合作机构提交资料进行贷款资质初审，并核算可贷款比例及贷款金额。目前工商银行对于部分司法拍卖房产提供了专项的法拍贷产品，贷款类型为商业贷款，目前不支持公积金贷款。

三、实地看样

根据法院公告的预展时间，前往房屋位置了解房屋的实际占用情况，腾退意向，屋内装修，物业供暖水电欠费情况等。由于预展情况有可能发生变化，建议提前咨询法院委托的司法拍卖辅助机构（法院公告中一般会注明辅助机构名称及联系方式）。

四、报名竞拍

在网上拍卖平台（阿里拍卖·司法）报名并缴纳保证金，保证金一般是起拍价的10%-20%。可以使用银行卡转账或支付宝冻结的方式进行缴纳。开拍后，报名者可以参与竞价，最终价高者获得该房产。报名未出价或竞价失败者，保证金在拍卖完成72小时内解冻，3-5个工作日退回到银行卡或支付宝账户。

五、支付余款

竞拍成功后，最终买受人的保证金转为房款，余款在法院公告规定的时间内支付到法院指定账户。如果申请了银行的法拍专项贷款，请及时联系银行完成贷款审批和放款手续。

六、办理过户

余款缴纳后，买受人持身份证明、购房资格证明、缴款凭证联系法院取得相关法律文书，一般包括（1.法院裁定书、2.拍卖成交确认书、3.协助执行通知书复印件）根据各法院实际情况可能会有不同。取得相关法律文书后，办理房屋解抵押、解查封等手续；然后到房管局办理过户手续并缴纳相应税款。

注意事项

1、悔拍：买受人逾期未交纳拍卖余款或未办理交接手续的，法院可以裁定重新拍卖。买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，并可以追究由此造成的经济损失。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞拍。

2、房产隐形问题：房产类型、土地性质对于能否过户及过户的税费影响很大，需要提前了解清楚。房屋抵押情况，如果存在联合抵押或多次抵押的情况，对于解抵押周期和过户周期影响较大。

3、委托拍卖：个人及公司可以委托他人参加竞拍，但是委托人、受委托人必须于拍卖前到法院办理委托手续，经法院确认后录入系统。各法院对于委托拍卖的要求不一样，为避免出现房产无法正常过户的风险，建议使用最终买受人的淘宝账号报名，公司购买的请使用公司的淘宝账户报名。

竞价技巧

1.异地法院查封拍卖房屋相对便宜。2.拍卖前一天交保证金，拍卖终止前半小时出价。3.小的拍卖平台容易捡漏到低价房。3.装修越好的房子越合算。4.在服务商协助下提前购买房抵贷债权。

二、房产交易服务

包括：法院对接、实地看样、尽职调查、评估鉴定、税费测算、银行按揭、过户办证（其中与法律服务密切相关的环节是尽职调查）

以下是为法拍房交易过程全程提供服务的机构报价：

三、尽职调查

律师提供服务内容：

1房屋原产权人信息

2房屋现状情况分析。

3房屋当前使用情况。

4房屋周边信息

5户籍学区情况。

6相邻权信息

7房屋原产权人负债情况分析。

8纠纷情况说明。

9物业管理费用。

10房屋价值提升信息。

11关于房屋其他信息。

12第三方律师处理意见。

附：律师尽调报告

房源尽职调查报告

房产坐落

xxxxxx区xxxx

1x号楼301号房

房产所有权人

xxx

房产基础信息

建筑总面积

97.23㎡

分摊总面积

17.52㎡

房龄

5年

房产户型

2房2厅

所在楼层/总楼层

3/36

房产朝向

北

房地产情况

房产类型

商品房

土地使用权类型

出让

土地使用期限

2011年3月1日——2081年3月1日

规划用途

住宅

价格情况

起拍价

608000元（6253.21㎡/元）

市场参考价

1088101元（11191㎡/元）

房屋产权手续情况

房屋所有权证

未办理

房产取得来源

2014年9月向开发商购买所得

权利限制

处置法院

xxxxxxx区人民法院

抵押

抵押权人：上海浦东发展银行股份有限公司xxx分行

拍卖原因

案件信息

因被执行人的民间借贷纠纷而被拍卖

税费情况

卖方：个人所得税

适用税率：3%（若拍卖成交价为1088101元，则应缴个人所得税为：1088101元×3%=

32643.03元）

买方：契税

适用税率：3%（若该房产拍卖成交价为1088101元，且委托人购买此房为家庭名下在xxx的第三套住宅，则应缴契税为：1088101元×3%=

32643.03元）

备注

根据拍卖公告内容，并电话咨询拍辅机构确认，该房产在办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费均由买受人自行承担。若房屋成交价为1088101元，则买受人需承担约：65286.06元（个人所得税与契税之和）税费。

买受人需在法院裁定书上的时间往后的一个月内缴纳税费，否则会产生滞纳金。

腾空情况

是否有人居住

我司人员上门调查，尝试进屋了解房屋情况未成功。因未能进屋查看，无法判断房屋现状。经咨询物业得知该房产上月仍有水费产生，可初步判断该房产有人居住。

是否腾空

未腾空。经电话咨询拍辅机构得知，若竞买人竞拍成功，法院交房时将配合腾空。

租赁情况

经电话咨询拍辅机构得知该房产无租赁。

欠费情况

物业欠费

经向物业了解得知，截至2018年9月13日，该房产未欠物业费、水电公摊费等费用。

小区调查

1.该房产位于xxxxxx广场,地处市中心。小区环境优美，绿化率高，24小时保安巡视，安全舒适，安静宜居。

2.小区内配套设施齐全，有老人小孩活动休闲场、游泳池、小型篮球场，能较好地满足业主生活需要。小区周边公共配套设施较齐全，有沃尔玛，雅里菜市等，能较好地满足生活及经营需要；公交车线路较多，十分利于出行。

3.根据《2018年xxx市城区学区地段划分方案》得知，该小区可就读小学为xxx壮志路小学；可就读中学为xxx中。

4.该小区物业公司为xxxxx物业服务有限公司，小区物业费收取标准为1.5元/㎡/月，垃圾费8元/月。临时停车一小时内不收费，超过一小时、三小时内5元/次，超过三小时10元/次，过夜12元/次。物业电话：xxx。

5、该房产被xxxxxx查封，竞买人竞拍成功后，xxxxxxx法院会办理该房产的解封手续，对房屋取得、过户手续无额外影响。

6.我司人员上门调查，尝试进屋了解房屋情况未成功。因未能进屋查看，无法判断房屋现状。经电话咨询拍辅机构得知，该房产现由业主居住，若竞买人竞拍成功，法院交房时将配合腾空。

7.该房产尚未办理产权证，该小区开发商为xxxx产开发有限公司。经向开发商咨询获知，该小区正在办理现售备案手续，预计2019年6月该房产可达到办理《不动产权证书》的条件。竞买人竞拍成功后可凭《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、法院开具给xxxx产开发有限公司的《协助执行书》等相关法律文书以及身份证、户口本、婚姻证明等材料，复印好后，交至开发商处变更联系方式，待该房产达到办证条件且收到开发商办证通知后，凭以上材料办理产权证。开发商办证办公室电话：xxxx。

8.合同房办产权证流程

①法院办理解封解抵押手续

②开发商处提取被执行人的购房资料档案

③房产局备案科办理撤销被执行人备案证明的手续

④不动产登记中心撤销被执行人预告登记的手续，⑤地税局调出被执行之前购房时的契税发票及购房发票

⑥不动产登记中心办理转移登记。

调查结论

该房产权状况清晰；该房产目前未达到办理《不动产权证书》的条件，办证时间未明；税费情况清晰；该房产有抵押；起拍价低于市场参考价；有人居住；未腾空；无租赁；无物业欠费。

第四篇：看房团组织流程

一、基本路线设定

根据近一周来的流量分析及楼盘点击排行榜，列出近期网友最关心的楼盘，判断看房热点区域，设定看房大概路线。

二、销售同事沟通

根据已确定的看房区域同销售同事沟通，看房楼盘选取以销售同事确定客户楼盘、意向客户楼盘为准。每条看房路线安排4-6个楼盘，例较偏远的城阳线安排4-5个楼盘，市区四区线路安排5-6个楼盘。看房楼盘名单确定后，将以邮件通知销售同事，要求销售同事提前同做好开发商沟通。

三、线上专题推广

根据已确定的楼盘及看房路线制作看房报名专题，并在专题中注明看房集合地点、集合时间（看房时间一般安排在周六、周日）；并申请页面广告推广、论坛帖子发布，并在看房团QQ群里推广、发送乐居会会员邮件推广，线上报名专题推广约两周时间。

四、电话确定现场网友数

在看房三天前，电话通知已报名的网友，确认网友是否看房当天是否到场及到场人数；根据已确定的到场网友人数，预定看房车。

五、布置看房现场安排

周五下班前开会安排看房当天具体事宜，安排每条线路的负责人、现场拍照人员、现场材料准备、看房当天到场人员集合时间及地点，安排提前短信通知参加看房网友，短信中会提及看房集合时间、地点及联系人电话。

六、看房当天事项

工作人员集合后，提前30分钟到网友看房集合地点，现场拉一条横幅以便网友找到我们。网友到达后，即安排网友上相应路线的看房车。准时发车，现场为网友分发乐居购物袋，工作人员会在看房车上简要介绍下本次看房路线；同时，会在到达售楼处20分钟前，通知售楼处安排相关接待事宜。到达售楼处现场，即同售楼处现场工作人员沟通，组织网友参观项目售楼处及样板间等。

另外，会选择看房路线中的某个楼盘售楼处前拍现场网友合影，一般选择看房路线的第一或第二个楼盘的售楼处前。

七、看房归来专题制作

看房团结束后，新闻同事根据现场情况，写当天的看房新闻，论坛同事根据当天拍摄的照片，发看房帖子，根据提前准备好的看房专题模板做专题，并作线上推广。

第五篇：看房协议书

看房协议书

欢迎您成为我公司客户，我们将竭诚为您提供专业化的优质服务。为了

明确双方的权利义务，保障双方的合法权益，在您看楼前，请您仔细阅读本服务协议书，如无异议，敬请签署，并留下您的联系电话，以便联络。

一、经我公司介绍，您将实地察看下列物业，若您购买或租用下述物业

并实际成交，您须支付购买价总额2%或半个月的租金作为信息咨询服务费，支付时间为正式签订房地产买卖合同或租赁合同时。

二、实地察看下列物业后,您承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人

与该物业之业主联系，并同意即下述物业最后由您（或您的亲朋、授权人、委托人、代理人、公司）私下购入及租赁，您仍须支付我公司上述之信息咨询服务费。

三、若所看物业未成功，我公司不收取任何费用。

四、若您对我公司的服务有任何不满，请您拔打投诉电话：

五、所介绍之物业项目：

1、2、本人同意上述约定

客户签名（盖章）：南充中信房产经纪有限公司

身份证号码(营业执照号)：经办人：

联系电话：联系电话：

签署时间：年月日签署时间：年月日