秦皇岛房地产发展研究

第一篇：秦皇岛房地产发展研究

秦皇岛房地产业发展分析

摘要：房地产业作为国民经济的重要产业，起着举足轻重的作用。近几年来随着环渤海经济的风生水起，以及房地产市场的发展，作为滨海宜居城市的秦皇岛，以假日蓝湾为代表的旅游地产也风生水起。本文以秦皇岛为例，对秦皇岛房地产业的现状、价值、发展前景进行分析，认为秦皇岛具有发展房地产的巨大空间。

关键词：房地产业；现状分析；发展形势；

随着社会主义市场经济秩序的建立，房地产业面临着极好的机遇和强有力的挑战，如何推进房地产业，特别是中小城市的房地产业的发展呢?

一、全国政策简略分析:

2010年是房地产政策调控年，2011年进一步加强房地产市场调控2012年房地产仍将面临严厉的调控政策，短期内至少上半年难以放松。

2012年1月温家宝主持召开国务院第六次全体会议说“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。”

从2009年楼市调控以来，温家宝总理已五次明确提及“促进房价合理回归”。今年上半年开发商资金链将步入艰难境地，房价可能出现进一步调整，但房价暴跌的可能性不大。2012年房地产调控在供给方面有望出现调整。除继续抑制房地产投资投机外，将会进一步加大面对中低收入消费群体的保障性住房和小户型商品房的供给。房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于均衡。

二、秦皇岛房地产发展状况

回首 1999年，全国房地产业出现新的特点。秦皇岛市作为中小型港口城市尤具代表性。具体表现为：（1）、投资增幅减缓。1— 9月全市房地产开发投资完成 88.763万元，虽与去年同比增长 96.86％，但逐月累计投资减幅约 39.8％。（2）、空置商品房增加。1－9月全市房地产空置规模达到 23.9371平方米，同比增长 61.3％，是今年竣工面积的 1.35倍。

2009年秦皇岛房地产开发投资 783300（万元）房屋竣工面积 1049105(平方米)商品房屋销售面 1776860 积(平方米)，受 2008 年金融危机影响，市场留下较大存量，其消化分解到 2009 年 2010 并且，随着经济好转，市场出现报复性增长，随着经济好转，市场出现报复性增长，使销售面积出现 了大幅上涨，同时，受 PPI 涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，了大幅上涨，同时，涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，房屋竣工面积反而出现了大幅下降。房屋竣工面积反而出现了大幅下降，秦皇岛市供求比严重失衡，预计未来两年在供应紧张的情况，楼市会有较大幅度的增长。

秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，发 展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；南、北戴河以旅游度假为发展 基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。

2010年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值年秦皇岛实现生产总值930.49亿元，比上年增长比上年增长12.3%。财政收入GDP比重15.1%，比上年提高0.8个百分点。2010年秦皇岛财政收入、企业效益、居民收入实现“三增长”，经济发展质量和效益明显。财政收入累计完成140.38亿元，同比增长22.4%。规模以上工业经济总体呈现回升向好的运行态势，全市规模以上工业完成增加值283.292亿元，同比增长17.3%，全年城镇居民人均可支配收入17118元，比上年增长10.7% 根据西方关于房地产投资理论，秦皇岛房地产正处在黄金投资时期。

从目前项目和即将的政府所出土地量分析，秦皇岛房地产市场空间很大，销售量不会有明显下降，有些楼盘的成交量还有很大上升的可能，国家政策控制房价过快上涨对本市影响不是很大。作为旅游城市，秦皇岛休闲旅游与地产结合度不高，外来价值投资与本地居住功能未能有效区分秦皇岛房地产市场而言，品牌树立、制度规范化、王牌销售理念等专业化增强。项目优劣更加明显，定位更加清晰，市场细分时代来临。总而言之相近的产品之间市场占有率的竞争将明显并更加激烈。所以做好强有力的销售体系和销售团队是秦皇岛房地产未来的关键。

秦皇岛近几年新开楼盘大增，各大地产相继进入秦皇岛，秦皇岛房地产的激烈竞争时代已经开始，并会在2012年政策趋势下异常激烈。未来地产想要立足地产并向秦皇岛地产领跑者发展需要独树一帜并战略上谋划占领其市场份额。

秦皇岛很多房地产公司已经各出奇招寻求变革：“例如竹海先造景后销售的体验式营销理念。05年我进入顺驰的时候，在天津顺驰一手房开发就已经用过了。而在秦皇岛住宅项目几乎是首创；首府在秦皇岛“偷面积”，加产品的价值提升，也是首创，而在深圳等大城市屡见不鲜；玉带湾打造果岭式园林特色；状元府利用教育；天津蓝印户口等等。”

如何做好策划对我们的定位和目标客户群定位及市场推广等判断和制定的利润最大化、树立品牌等是否合理。在此基础上需要这样一个无孔不入的狼性销售团队，即使策划推广不给力，也能够结合现有的资源例如两个地块的关联及共享等等占有一定的市场份额。而如果推广策划很给力那就是该地产辉煌时刻的到来。秦皇岛在房地产业的发展拥有相当丰厚的条件。

秦皇岛房价上涨和土地、原材料价格上涨有很大关系。据估算，秦皇岛房屋销售价格中土地成本占60%。土地是稀缺资源，其不可再生性决定了供应量将会逐渐减少，根据供求关系原理，土地价格还将会升高，因此房价现在还看不出下调的迹象，至少3到5年内不会下调。随着2008年北京奥运会的临近，作为足球分赛区的秦皇岛，其京津后花园的效应将会得到充分发挥，届时将会有大批京津人士到XXX安家置业，在需求的强劲拉动下，今后秦皇岛房地产市场无疑继续走高。

三、秦皇岛房地产的发展拥有无可比拟的优势

1、庞大的目标客户群

针对房地产而言秦皇岛虽然不是一线大城市，但是秦皇岛各方面的资源非常优越，例如地理位置资源，海洋资源，旅游资源，交通资源，自身发展资源等。所以秦皇岛不像大多数同级别城市客户群主要靠当地周边支持。秦皇岛客户群大概比例是外地本地4:6如果是北戴河南戴河外地比例更大。外地客户群主要来自京津唐和东北。而且随着环北海经济圈和秦皇岛的发展除此之外的外地客户群也越来越多。有足够的客户群支撑，开发商有动力开发。体现在秦皇岛房价涨幅名列前茅。

2、海洋资源

从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流。中国沿海生活城市带正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应。处于海岸线上的城市未来具有巨大的发展潜力，海景资源是稀缺资源，使秦皇岛市摆脱级别的束缚。

3、旅游资源

强大的旅游资源拉动投资置业及休闲旅游地产。休闲旅游将成为潮流，休闲旅游地产将成为一种富人的趋势。秦皇岛以旅游立市必将给秦皇岛房地产市场带来更多人投资第二住所。

4、经济发展

秦皇岛经济发展空间广阔。开发区、工业区、南戴河北戴河、绥中等等都在大力发展。星光地产现在地段优势明显：海港区开发规模最大，发展最成熟，配套最齐全。是目前钢需的理想之地。而至少在2012年上半年对钢需的拉动是各个地产的主要目标。因为2012年很

可能是秦皇岛房地产市场涨幅最低的时刻。

四、秦皇岛现在虽然有诸多有利条件，但现实中同样存在挑战。

1、政策影响

曾经投资和钢需比例大约8:2在政策调控下大量投资者开始观望，仅有小部分反而给予投资地产。2011下半年成交量大幅下降。至少2012上半年仍将继续。未来市场的不完全遇见性使得我们不能完全的靠加大推广成本吸引客户群，定位的目标客户群要充分地发掘。利用销售团队成交犹豫和观望的客户群尤为重要。

2、竞争对手多

目前秦皇岛房地产在售和预售楼盘历史最多。秦皇岛海港区2012年楼盘竞争将无比激烈，众多地产在地段、商圈、配套、价格等等因素上大做文章。在未来的竞争将非常激烈。政策放松市场好转的几率不大，将加大策划和销售团队的竞争。

打造狼性销售团队，地产的特点大多数人会在相近或者相似的产品之间比较，只从地理上看，竞争对手很多，所以为了占领市场份额和可持续发展，必须有一个自己的强有力的销售团队。充分调查市场寻求差异最大化，规范管理，强有力的推广。

3、机遇和挑战

去化理想，为将来市场趋于稳定时带来优势，洗牌阶段带着未来的发展。有出局的就有成功的。良好的地块，如果有自己的营销团队冰球营销和策划做得好，去化时间理想，可以占领足够的市场份额。

那么将对未来市场有积累，并且为市场好转利润爆发做好沉淀。

据不完全统计房地产直接带动的行业有160多个，如果调控过大，将会影响经济。而且出台的政策均说明是控制房价过快增长。如果政策调控力度继续加大，房地产的严寒即将到来。

无论如何总有一部分钢需是我们必须抓住的，针对钢需设计一些产品。针对目标钢需做对等的销售。保持一定的占有率，销售期间通过销售团队和营销诊断以及推广不断提升，提高产品价值，增加公司利润。

总结建议如下：随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。秦皇岛拥有丰富海景资源的城市，是旅游度假的天堂，秦皇岛的房地产业必将有更大的发展机会。加之环渤海经济圈的飞速发展，京津冀区域战略地位不断提升，秦皇岛海滨旅游业所具天时、地利之优势，如果能扬长避短、合理规划、科学发展、抓住机遇，定会迎来一个旅游房地产大发展的时期。

参考文献:

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[3]韩建民.秦皇岛房地产楼盘调研报告.秦皇岛房地产，2010（9）

[4]李阔.2012秦皇岛房地产简略分析.中国房地产，2012（1）

[5]李海洲.秦皇岛市房地产发展现状.东京文学，2009（9）

第二篇：秦皇岛特色旅游产业发展及提升研究

目 录

一、引言 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.1国内旅游的发展现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2国外旅游的发展趋势 „„„„„„„„„„„„„„„„„„1.31.4课题研究的理论价值与实际意义 „„„„„„„„„„„„„„„„„2 课题主要研究内容 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

二、课题研究过程与方法

2.1课题研究思路 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.2课题研究方法 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

三、秦皇岛特色旅游的概念、特点及类型

3.2特色旅游的特点3.3特色旅游的类型

„„„„„„„„„„„3 3.1什么是特色旅游 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

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四、秦皇岛特色旅游的发展及提升 3 4.1秦皇岛的特色旅游资源

„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 4.2秦皇岛特色旅游的开发思路 „„„„„„„„„„„„„„„„„„4 4.3开发秦皇岛特色旅游产品 „„„„„„„„„„„„„„„„„„5 4.4对秦皇岛特色旅游形象进行设计 „„„„„„„„„„„„„„„„„6

五．结论与总结 主要参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„秦皇岛特色旅游产业发展及提升研究

一、引言

1.1 国内旅游的发展现状

我国的旅游业较长期的保持7％年均增长率，已经成为国民经济新的经济增长点，旅游业带动了相关产业和社会经济的全面发展，已经成为我国经济发展的支柱性产业之一。

改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。主要表现在：1、2、3、4、5、6、从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。从 旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点多集中在经济较发达，知名度自我服务的散客多，有组织的较少。旅游人员构成广泛、公费旅游占有很大比重。

我国国内旅游的配套设施和服务设施进一步完善，各级政府和主管部门采取了型极少。

较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地。

不少措施。

1.2 国外旅游的发展趋势

目前，世界旅游业正朝着区域化、多样化趋势发展。多年来，世界旅游业主要以欧洲为主体，现在逐渐形成欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局面。在旅游方式的选择上，一些国家采取以“新”、“异”取胜的战略，除一些传统旅游项目外，文化旅游、商务旅游、生态旅游和网络旅游等特色旅游，以其新颖、别致、时代性强和内容丰富多彩等特点吸引游客，取得了很好的经济效益。另外，由于受世界经济因素影响，未来国际旅游市场的竞争亦将日趋激烈。

发展特色旅游，使游客能更多地了解旅游国的历史、文化、风俗、习惯，在娱乐之中增长才干，在舒适之中增长学识，成为国外旅游业竞争的新趋势。为此，各国旅游业都在别出心裁地挖掘、发展具有本国特色的旅游项目。如越南的战迹旅游、俄罗斯的宇航旅游、日本的化妆旅游、法国的乡村旅游、澳大利亚的体育旅游、美国的蜜月旅游、柬埔寨的古迹旅游等等。

1.3 课题研究的理论价值与实际意义

目前，理论界对旅游业的研究比较多，但大多数是对一般旅游产业发展的研究，而对如何发展特色旅游的研究很少。因此，对特色旅游的发展及提升的研究具有很强的理论意义。秦皇岛是我国重要的旅游城市之一，具有丰富的旅游资源和完备的旅游配套设施，在旅游季能够为我省带来很高的旅游收入。

我们的研究是基于秦皇岛独特的风景和气候景观进行研究和设计的，通过调查和总结将秦皇岛现有的旅游资源融合为一体，满足了旅游者的需求同时提高了旅游城市的竞争力。为旅游学的研究提供一份参考数据，为秦皇岛的发展提供了依据。引导旅游市场的开发，为其制定开发策略提供正确方向。也能引导未来秦皇岛特色旅游产业的开发和特色旅游方式、特色旅游线路的设计。

1.4 课题主要研究内容

1、特色旅游的基础理论研究。主要涉及到特色旅游的概念、特点、类型等方面的总结与论述。

2、秦皇岛特色旅游产品的开发及营销策略

3、秦皇岛特色旅游的发展及市场分析

二、课题研究过程与方法

2．1 课题研究思路

首先，对特色旅游的概念、特点、类型、开发原则等进行阐述，为秦皇岛特色旅游产品的开发提供理论基础。然后对秦皇岛特色旅游产品开发进行市场分析，得出秦皇岛特色旅游产品的发展战略，在这个基础上，提出秦皇岛特色旅游产业开发的具体对策和建议。2．2课题研究方法

1、文献分析法

2、市场调研法

3、实地考察法

4、实例对比法

三、秦皇岛特色旅游的概念、特点及类型

3.1 什么是特色旅游

特色旅游作为一种新兴的旅游形式，它是观光游和度假游等常规旅游形式上的一种提高和提升，是对传统旅游形式的一种发展和深化。是一种更高形式的旅游活动。依托当地特色的旅游资源和文化将当地的独特旅游资源和特色文化体现在整个旅游过程中，既提高了当地的知名度、发扬了当地的特色文化，也提升了旅游的吸引力度，增长了游客的旅游兴趣。

3.2特色旅游的特点

1、主题性

特色旅游一定具有某种特定主题的旅游活动，这一特点是特色旅游吸引旅游者的源泉。没有了主题，也就没有了旅游活动的中心内容，也就没有了特色。

2、参与性

有些旅游活动往往强调或鼓励旅游者积极参与，以追求富有个性的旅游体验。

3、多样性

多样性包括旅游方式的多样化，旅游内容的多样化，旅游目的的多样化。

4、文化性

文化是特色旅游过程中体现出的精髓部分。如一个古镇、一座城市都有其自身独特的文化，其文化所体现出来的特色与魅力更是旅游之中最具吸引力的特点。

5、特定的客源市场

某些旅游只针对特定的客源市场，满足部分旅游者的需要，旅游人数少，规模小。

3.3 特色旅游的类型

1、以当地特色文化为依托的特色旅游。如葡萄酒游。

2、与当地特有资源相结合的特色旅游。如海滨沙滩游，海底游，长城游。

3、以当地的风土人情，爱好，独特消费观念与价值为主导的特色旅游。如乡村旅游。

4、为达到某种用途或某种目的所开展的特色旅游。如会议游。

四、秦皇岛特色旅游的发展及提升

4.1秦皇岛的特色旅游资源

1、秦皇岛的自然条件

秦皇岛地处河北省东北部,北依燕山,南襟渤海,东接辽沈,西近京津,辖三区四县,总面积7467平方公里,人口268万。市区大部位于向海倾斜的滨海冲积平原上,北高南低,地势平坦。适宜的自然条件造就了秦皇岛丰富的海洋资源、矿产资源、林业资源和水产资源。

秦皇岛依山面海,自然环境优越,旅游资源丰富。这里有山，最高峰海拔1846米;有海，适宜开辟海水浴场的海岸线达118平方公里;有关被誉为“天下第一关”的山海关成为历代兵家必争之地;有城，中国明代万里长城的东部起点就在山海关老龙头;有宜人的气候，年平均温度10.1e,最热月份平均气温24.5e。

2、秦皇岛的旅游文化

秦皇岛市境内,除闻名中外的明万里长城以外,尚有另一条古长城,它东端起于山海关区渤海乡姚山村南海岸,西起抚宁县石门寨镇车厂村西南,全长41.4公里。不仅如此,还在长城脚下的抚宁县驻操营镇板厂峪村发现了48座极具考古价值的明长城砖窑群。长城研究专家认为,出土这样大规模、数量众多且保存完好的明长城砖窑,是震惊中外的长城考古发现,对研究古长城建设意义重大,这一发现堪与陕西兵马俑相提并论。

秦皇岛有着美丽而神秘的北戴河海滨和十分险要的军事重地,引来了一代又一代帝王将相屈尊就驾,顶礼膜拜,一批又一批游子梦牵魂萦,一睹风采。从千古一帝秦始皇到今天的毛主席,从北齐的祖廷到今天郭沫若,无不在此抒怀挥笔留下一篇篇脍炙人口的词章。其中有文字记载的帝王就包括秦始皇、汉武帝、曹操、杨广、李世民、朱元璋、康熙、雍正、乾隆、嘉庆、道光、毛主席等等,据不完全统计,有姓名和年份记载的名篇不下50余篇,其中乾隆皇帝就曾4次登楼观海留下了大量诗文墨宝。

4.2 秦皇岛特色旅游的开发思路

(一)突出帝王文化特色

秦皇岛旅游业发展有基础,有资源,有区位优势,也有良好的社会需求和市场需求,而要进行旅游文化开发,首先就应确定一个明确的开发主题,即特色定位。通过以上分析,秦皇岛旅游文化开发应以秦皇岛帝王文化作为切入点,融合孤竹文化、秦文化、名人名作、传说典故,并结合古建筑、古遗址等历史文化,进行综合开发,形成一个文化体系是切实可行的。抓住帝王文化这一特色,进行统筹规划,将有帝王文化印记的载体联合起来开发,即将北戴河风景区、山海关风景区、碣石山风景区进行整体开发,形成立体开发网络。这里所说的帝王文化不是单一的,也不是孤立的,而是以帝王文化为特色、为主题,包含秦文化、孤竹文化、长城文化和这些文化的载体自然景观的一种复合型文化资源。

这样,秦皇岛的文化旅游就会有特色,有重点,且含有多层次文化成分和丰富的文化内涵,以吸引各层次的游客。(二)恢复和构建秦文化、孤竹文化

秦皇岛浩繁的文化遗产经过世事变更,大多至今已只剩下一些零落的遗址,恢复和构建这些人文景观是凸显帝王文化的一项重要内容。对于秦文化,秦皇岛已经在原有基础上修筑了秦始皇求仙入海处,浓缩了战国时代重大历史事件和传说典故,突出了秦始皇入海求仙的壮观场面,更展示了一幅两千多年前的古老画卷。对于孤竹文化,至今秦皇岛还有孤竹国、孤竹城、书院山(夷齐读书处)、首阳山等古迹名胜,有待恢复建造一个孤竹城,使伯夷、叔齐、夷齐让贤的人间佳话像俞伯牙和钟子期琴台遇知音的故事一样永世流传,使孤竹城成为秦皇岛文化旅游的一大亮点。

(三)其它文化旅游产品设计

旅游线路应当首推帝王文化游,不仅对游客具有极大的吸引力,幻想着自己如同千古帝王登临观海,感慨万千,挥笔抒怀,更可将秦文化、孤竹文化各人文景观和山海关、北戴河、鸽子窝公园等景点有机地结合起来。

4.3 开发秦皇岛特色旅游产品

(一)葡萄酒文化旅游

葡萄酒旅游是将农业、工业和服务业密切结合，供旅游者参观访问葡萄园、酿酒厂和产酒地区并由此得到极其广泛感受和体验的一种专项旅游。其中包括制酒、品酒、赏酒、健身、美食、购物以及游览参观酒厂周围的葡萄园等景点，还包括了解产酒地区的文化和生活方式的一系列娱乐活动。

(二)秦皇岛工业旅游

工业旅游是凭借现有的和遗存下来的工厂、企业、公司的经营场所，以工业企业的生产过程、工厂风貌、工人生活场景、工业企业文化以及独特的工业建筑艺术等与工业相关的所有要素为主要的旅游吸引物，通过设计包装为旅游业所用，来满足旅游者求知、求新、求奇等各种的物质需求和精神需求，提供集求知、购物、观光等多方面为一体的综合型的旅游产品。

(三)秦皇岛乡村旅游

乡村旅游是以乡野地区为目的，以乡村特有的自然和人文景观为吸引物，以城市居民为主要目标市场，通过满足旅游者休闲、求知和回归自然等方面的需求而获取经济和社会效益的一种旅游方式。

(四)“银发旅游”

长寿是每一位老人的愿望，秦皇岛的长寿山、秦皇求仙入海处等景区非常符合老年人追求长寿的愿望，对老年旅游者产生一种不可替代的吸引力。作为理智型的消费者，老年人并不是有出游愿望时就会出游，他们常重视旅游费用的多少。(五)会议旅游

秦皇岛被誉为我国的“夏都”，在夏季经常举行各种级别的会议，其会议设施和会场服务的质量不言而喻，作为著名的海滨城市，每年都有大量中外游客到秦皇岛旅游、度假，秦皇岛星级酒店繁多，这些酒店有丰富的接待经验，能够提供较高水平的服务，完全能够满足会议旅游对饭店服务和设施的要求。

4.4对秦皇岛特色旅游形象进行设计

秦皇岛以往的旅游形象突出海滨、沙滩、海水浴，人们头脑中也会浮现蓝天、白云、沙滩的景象，避暑度假成为主打对象，形象定位非常狭隘，不具有宽泛的特点。因此，必须转变旅游形象，重新定位，扩大形象内涵，以宽泛的旅游形象吸引不同的游客前来旅游。旅游形象的转变是对秦皇岛旅游经济的提升，也是对秦皇岛旅游品牌的进一步塑造。

五．结论与总结

秦皇岛特色历史文化旅游资源的旅游开发,一要处理好保护与开发的关系,二要对特色资源进行充分的调查和研究,三要分析客源市场的需求,四要开发精品,创立自己的品牌,形成强大的旅游吸引力。论文在特色旅游的概念界定、秦皇岛城市特色历史文化旅游资源的分类、归纳、整理、秦皇岛城市特色历史文化旅游产品的开发、配套要素产品的开发等方面进行了认真研究,希望本论文的研究能够对秦皇岛城市特色旅游的开发有所帮助,有所启示。

主要参考文献：

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第三篇：浅谈对秦皇岛经济发展的研究

浅谈对秦皇岛经济发展的研究

摘要：秦皇岛市是我过最早开放的十四个沿海城市之一，自1984年成为全国首批的对外沿海开放城市以来，秦皇岛市凭借地理优势，成为我国对外开放的“排头兵”。然而经过这20多年来的发展，秦皇岛市在经济发展中却出现了很多问题和发展障碍，反倒成为了目前我国沿海开发城市里发展最落后的一个，本文主要分析近几年来秦皇岛市发展的状况，找出其存在的问题，并对今后几年的发展提出合理化建议和意见。

关键词：秦皇岛，经济发展问题，建议

一，研究秦皇岛经济发展的历史背景

秦皇岛历史悠久，古称“碣石”。公元前215年，秦始皇第四次东巡至碣石，驻跸于此，派燕人卢生、方士韩终入海求仙，刻“碣石门辞”，秦皇岛由此得名。我国封建社会历史上共有340位皇帝，而秦皇岛是惟一一处以皇帝名号命名的地方。1984年，大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等14个沿海城市，被国务院批准为全国首批对外开放城市。上述城市交通方便，工业基础好，技术水平和管理水平比较高，科研文教事业比较发达，既有开展对外贸易的经验，又有进行对内协作的网络，经济效益较好，是中国经济比较发达的地区。这些城市实行对外开放，能发挥优势，更好利用其他国家和地区的资金、技术、知识和市场，推动老企业的更新改造和新产品、新技术的开发创造，增强产品在国际市场上的竞争能力，促使这些城市从内向型经济向内外结合型经济转化；将四大经济特区和海南包括在内，从南到北形成一条对外开放的前沿阵地；实现从东到西，从沿海到内地的信息、技术、人才、资金的战略转移，以便发展对内对外的辐射作用，带动内地经济的发展。然而，秦皇岛并没有因为是首批开放城市就发展起来，他没有应有的更加繁荣的景象。其中政策的制定与实施都是造成这种局面的重要因素。纵观秦皇岛市经济发展现状，尽管随着我国改革开放的大潮的发展，全市的各个指的都已经取得了极大的发展，但是我们也还是能从中看出，面对着越来越多的如青岛、大连等沿海城市的竞争，秦皇岛市在经济发展过程当中还是有许多问题需要亟待解决的： 第一、消费结构不合理。秦皇岛市能源消费构成主要为煤炭、电力及石油制品，一次性清洁能源消费比例不高，新能源开发不足。第二、能源供需矛盾较突出。秦皇岛一次能源资源非常有限，可再生资源利用规模较小。

二，研究秦皇岛经济发展的目的和意义 回顾城市发展历程，总结城市发展的历史经验，认识城市的今天，探索城市的发展未来；推动城市化、城市现代化发展，为城市居民创造舒适、美好、宜居、和谐的生活、学习和工作环境；同时，采取宏观研究与微观研究相结合的学术研究范式，促进城市基础理论和相关学科的全面发展。这就是研究经济发展的主要目的，有目的才能清楚的知道城市该如何发展，发展方向是什么，应该制定怎样的政策来促进经济的发展，同时提高人们的生活水平，改善生活环境，使人们的生活质量有所提高。

三，秦皇岛城市发展的有利条件

（一）区位优势

秦皇岛市西邻京津，南临渤海，东接辽东，是东北与华北的联系纽带，自古就有“两京锁钥无双地”的地理位置美誉。秦皇岛市位于京津冀都市圈与环渤海经济圈内，这一地区被誉为中国经济增长的第三极，具有良好的外部条件和发展契机。

（二）资源优势

秦皇岛是中国首批优秀旅游城市，拥有长城、滨海、生态等良好的旅游资源。秦皇岛是物产资源

非常丰富的城市。境内发现各类矿产56种，其中煤炭、黄金、铁、铜、铝石等金属和非金属矿藏储量可观。秦皇岛市科研、教育机构集中，智力资源充裕。

（三）良好的交通条件

秦沈高速铁路、京哈、京秦、大秦四条铁路干线和京秦高速公路、102、205国道贯穿全境。民航开通了至上海、广州、杭州、大连、黑河等国内数十条航线。秦皇岛是中国重要的港口城市，是华北、东北和西北地区重要的出海口。

（四）工业经济具有一定基础

秦皇岛市以粮油食品、机械制造、玻璃建材和金属压延为四大支柱产业，工业产品1000多种，具有一定的工业基础。这里拥有中国最大的玻璃工业基地、中国最大的桥梁制造集团、亚洲最大的单线复合肥生产企业、中国最重要的铝加工基地、中国最大的汽车轮毂制造厂，是中国著名的干红葡萄酒生产基地。

（五）合理的产业结构

目前秦皇岛的三次产业构成在产值比重上已呈“三、二、一型”（2005年的数值为49.80：40.03：10.17）的较优型结构，通过调整产业结构，积极引进人才发展高新技术产业，依托港口和旅游资源优势大力发展旅游业和物流产业，提高产业的高度和经济效益。

（六）对外开放的政策优势

秦皇岛市是全国首批14个沿海开放城市之一，全国投资硬环境40优城市、中国优秀旅游城市和国家园林城市。港口、机场、铁路、公路、高速公路及水、电、气、通讯等基础设施齐全，投资硬环境日臻完善。秦皇岛市在投资政策、机构建设和服务措施等方面不断加大力度，大力优化投资软环境，出台了《关于行政提速的实施意见》等文件；贯彻《行政许可法》，取消和调整行政审批项目145项。

四，秦皇岛市经济发展关键问题分析

尽管秦皇岛市的开放型经济取得了一定的成就，但是还存在着诸多的问题，下面是对秦皇岛市在经济发展过程当中出现的问题的进一步具体的分析，这些问题大体可以体现在以下几个方面：

第一、在对外贸易方面。贸易结构需要调整，产品国际竞争力不强、出口产品的附加值低，高技术产品几乎没有，国有外贸工业地域国际市场风险能力较弱。

第二、在利用外资方面。存在的问题主要是有：一是总量偏小。在14个首批沿海开放城市中，秦皇岛市利用外资规模明显偏小。二是 增速缓慢。秦皇岛市吸引外资难度加大，呈下降趋势。三是 投产外资企业规模大的较少，高科技较少。四是投资企业整体效益不理想。第三、能源供需矛盾较突出。秦皇岛城市的能源基本上都是靠市外输入。能源的组织、运输压力较大，再加上能源价格持续走高，对秦皇岛市的国民经济健康发展构成了严重的制约，能源保障形势严峻。

第四、经济总体发展水平较低。工业化和工业技术水平与青岛和大连等城市，都有较大的差距。能够在全国形成集团竞争实力的企业及企业品牌寥寥无几。

第五、县域经济发展缓慢。各个县区之间的经济发展十分不平衡，贫富差距极其明显。财政收入最多的是县是抚宁县，完成财政收入13,580万元。，城乡二元经济结构日趋明显，成为严重制约秦皇岛快速发展的突出矛盾，主要表现在： 县域经济粗放型、低效益特征明显； 第一产业不强，二、三产业严重滞后，发展后劲不足，吸纳农村富余劳动力的能力低； 城镇化建设任务十分艰巨等。特别是近年来，秦皇岛县域经济的整体发展水平在全国、全省排位逐渐靠后，差距很大。与毗邻的唐山市相比，唐山市除了唐海县，其他县全部财政收入都突破5亿，最高的迁安县达到12.5 亿，而秦皇岛市最高的抚宁县只有 3.5亿，有的县刚刚超过 1亿，一些偏远乡镇和农村的吃饭问题都难解决。

第六、城市规划建设水平不高，功能不够完善。由于秦皇岛市在城市规划建设上历史上欠账太

多，所以城市在规划上现代化气息不浓厚。

五，秦皇岛市经济发展关键问题的解决对策针对以上所描述的秦皇岛城市在发展中所面临的问题，为了实现更好的经济发展，我们应该从以下几个方面进行思考：

第一、针对秦皇岛地区的优势劣势，应大力调整产业结构：一是 把产业结构调整放在首位，培植新的经济增长点。二是 发展第一产业在国民经济中的绝对量。三是 处理好高新技术产业和改造传统产业的关系。四是 着力培育和推动住宅等新型主导产业。五是 鼓励和引导第三产业的发展。六是 政府要加大对水利、林业、交通、通信、电网、环保、市政等基础设施建设的投入力度。七是 发展秦皇岛市的支柱产业——旅游业。

第二、旅游业是秦皇岛市国民经济的支柱产业，在全市经济发展中发挥了十分重要的作用。从2010年的数据中，我们了了解到秦皇岛市功接待海内外旅客1885万人次，秦皇岛市区生产总值和全部财政收入分别达到930.5亿元，其中旅游业总收入高达147亿元。

第三、加快旅游产品更好更快的发展，必须要把旅游产品——精品化，主导旅游产品多元化。对于现有的不太受欢迎的低档次景点，应下决心关、停、并、转，集中财力、物力办好十多个优秀的旅游景点，并使之达到国家级、世界级水平。

第四、加快发展县域经济。秦皇岛市下辖北戴河、山海关、海港三区和青龙、昌黎、卢龙、抚宁四县。坚持多予、少取、放活的方针，采取综合措施推进“一特三化”进程。大力发展目前已经具备一定基础的酿酒葡萄、粮油加工、肉鸡、玉米淀粉、海洋水产、甘薯等特色产业。重点培育肉牛、生猪、食用菌、甜玉米等初露端倪饿新型产业，使之上档次、上规模，形成新优势。

第五、做大做强工业经济。长期以来，工业作为秦皇岛城市的短项，产业基础薄弱，经济总量不高，竞争力和带动力作用不明显。资料显示，2003年山东省威海市工业增加值已是秦皇岛市的3.7倍，占国内生产总值的比重达到54.5%，而秦皇岛市只占31.7%。

从上面的以上种种我们可以看出,秦皇岛城市的经济的要想进一步的发展,既存在有利的条件,也面临严峻挑战。秦皇岛市根据当前的新形势和新特点，加快经济体制与运行机制的转变，在政府的引导下把全市各个环节联动起来，全面提升国际竞争力，在实现经济国际化的过程中不断抓住机遇，增创新优势，实现跨越式发展，早日实现经济的进一步发展。

参考文献

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[5]刘新建 秦皇岛市经济发展战略与发展模式构想[J 经济论坛 2003年14期

[6]陈凤新 秦皇岛市经济发展问题与对策研究

第四篇：秦皇岛港口安全生产管理研究

秦皇岛港口安全生产管理研究

摘要:文章在对秦皇岛安全生产事故进行了分析总结的基础上,找出了生产事故的主要原因,即安全意识差、缺乏系统管理、应对预案不足。此外,文章还分析介绍了现代港口安全管理的内容、基本规律及预防措施、方法。最后,运用现代港口安全管理措施,提出了秦皇岛港口安全的具体措施和方案。

关键词:现代港口安全;安全生产管理;生产事故;系统管理 ABSTRACT: Articles in Qinhuangdao production safety accidents were analyzed and summarized, based on the main causes of accidents, that sense of safety, the lack of system management, lack of response plans.In addition, the article also describes the contents of the modern analysis of port security management, basic rules and precautions methods.Finally, the use of modern port security management measures proposed concrete Qinhuangdao port security measures and programs.KEY WORDS: Modern port security;safety management;accidents;systems management

市场经济的发展,机械化程度的提高,为港口的安全管理带来了机遇也带来了挑战。经验告诉我们,事故的控制必须同时从“技术、管理、教育”三大措施入手,而其中管理是最重要的措施和手段。通过对近十年来秦皇岛港安全生产事故的调查发现,大部分事故是可以避免的,造成事故的原因大多是由于指挥人员的违章指挥、操作人员安全知识的匮乏、安全管理不到位等所造成的:(1)劳动者安全素质下降,生产经营单位的职工缺乏必要的安全生产意识和缺乏自我保护意识、无知和侥幸心理,安全认识不到位,安全管理制度没有得到很好贯彻落实;(2)大安全、系统安全的观念还没有形成,必须完善安全生产监督管理体系,健全和优化安全生产监督管理机制;(3)应对突发事故的预案和预案的实施有明显不足。

一、现代港口安全生产管理

为了有效杜绝重特大安全生产事故并将事故控制在最低限度内的目标,营造一个安全、稳定、无害、和平的作业环境,作为港口企业的安全管理工作必须严格遵循“安全第一,预防为主”、“以人为本”的方针,应用现代港口安全生产管理方案。

(一)现代港口安全生产管理内容

随着安全生产管理科学的发展,以及职业安全管理体系标准的推行,形成了现代安全生产管理的基本原理,理论联系实际,科学的运用这些原理对港口企业的安全生产工作进行管理,将会收到很好的成效。

(二)安全生产事故发生的基本规律及其预防措施

事故的发生是具有一定因果关系事件的连锁反应,即:人员伤亡的结果是由人的不安全行为或物的不安全状态所致。企业安全工作的中心就是防止人的不安全行为,消除物的不安全状态,中断事故连锁的进程而避免事故的发生。首先,要结合港口企业装卸作业生产的实际情况,在宏观上对安全生产实施监督管理。通过建立完善的法律法规、标准规范体系,设立专门的监管机构,来监督企业的装卸生产作业活动,在宏观上调控安全生产,保持企业整体安全。其次是微观上的安全生产管理,运用安全评价来发现和评定企业安全生产状况,找出安全生产管理的漏洞;以人为本,加强对企业职工的安全培训教育,提高员工的安全意识和安全知识水平;采取有效的设备、技术管理手段,不断改善设备、工艺、技术的安全状况等等,从而在提高人的安全素养水平的同时提高物和环境的本质安全度,实现企业的安全生产。

1.以预防事故为中心,进行预先安全分析与评价。预防事故的根本在于认识危险,进行危险性预测,运用科学知识和手段,对装卸设备、生产系统和作业中实际存在的危险及可能发生的事故及其严重程度,进行分析和推断,并进一步做出估计和评价,以便查明系统的薄弱环节和危险所在并加以改进,同时也可对各种设计方案能否满足系统安全性的要求进行评价,作为制定措施的依据。秦皇岛港一直推行危险源分级管理,对大型装卸机械设备、变配电室等重要的部位进行重点控制,实施定期检查和随时监察,严格进行危险预控,保障安全。

2.从总体出发,实行系统安全管理。在装卸生产过程中,导致发生安全事故的原因是很多的,包括人、设备和环境等因素,如人的误判断、误操作、违章指挥及违章作业,设备缺陷、安全装置失效、防护器具的缺陷、作业方法及作业环置的缺陷等。因此,安全是同生产过程中的许多环节和条件发生联系并受其制约的,不考虑这些联系和制约关系,只是孤立地从个别环节或在某一局部范围内分析和研究安全保障,是难以奏效的。因此实施系统安全生产管理,应当包括安全设计、审核、评价,安全制度、教育、操作,检修、检查及事故管理等各项安全工作。

3.提高设备的可靠性,把安全同生产的稳定发展统一起来。现代港口装卸生产广泛实行自动化和连续化,设备和部件如发生故障或失效,不仅会使功能降低,影响生产的稳定,而且还可能危及人身安全甚至导致安全事故的发生。所以,把可靠性、安全性和生产稳定性三者结合起来,是企业进行管理与经营决策中不容忽视的重要原则,设置防止误操作设施的安全装置以及采取预防性维修等措施来提高设备和部件的可靠性,实现设备、装置的本质安全化。

(三)现代安全生产管理所采用的方法

1.采取多种手段,加强安全生产的宣传和教育。秦皇岛港非常重视安全宣传和职工教育,采取多种教育途径,其中主要有集中的安全培训、班组安全活动日等,同时充分发挥安全会议、港报报、有线电视、黑板报等多种途径的作用,强化宣传效果;通过多种形式的宣传教育逐步形成“人人讲安全,事事讲安全,时时讲安全”的氛围,已经逐步形成“我会安全”的职工整体意识水平。

2.安全管理要以人为本,重视激励作用。在安全管理过程中,企业必须尊重人,关心人,以人为本,采取必要措施,保障个人的利益,使大家找到归属感,最终形成安全管理“命运共同体”,推动安全管理的改善和提高。同时深入理解职工的内在需求,引入多种激励机制,从而调动职工工作积极性,刺激工作热情、激发创造力。

二、应用现代安全生产管理措施,不断提高秦皇岛港口的安全管理水平

安全管理问题,既有人对物的管理,又有人对人的管理,还包括人、机、环境三者的多元复杂的多矛盾问题。也就是说现代港口运输企业的安全管理必须实现科学、系统的安全管理,把管理重点放在整体效应上,充分调动每个职工的主观能动性和创造性,真正实现从“要我安全”到“我要安全”的转变。根据对秦皇岛具体的事故分析,特制定如下方案。

(一)认真学习安全管理专业知识、规章制度,加大宣传力度

在秦皇岛港一直推行安全目标精细化管理和安全生产责任网络管理,全面推行质量体系标准化,实施安全评价和隐患排查相结合等。认真按照“四不放过”的原则,重视事故的调查处理,查清事故发生的原因,对职工进行深入教育,防止类似事故的发生。做好事故的统计分析,掌握事故发生的规律,制定有效的纠正和预防措施,以此指导安全生产管理,提高安全管理水平。

做好安全生产工作,要从生产环节和岗位的标准化抓起,推广周边港口先进的安全生产管理经验,建立健全各环节、各岗位的安全质量工作标准和安全生产责任制,规范安全生产行为,监督各级人员安全生产责任制的严格落实,特别是各部门安全第一责任人。在秦皇岛港,推行安全生产承诺制度,从上到下,层层签订《安全生产承诺书》,逐级落实安全生产责任,并按责任和要求追究责任。同时要建立监督约束机制,发挥广大职工的监督作用,建立安全生产责任制考核和奖惩制度,定期对各类人员人安全生产责任制落实情况进行考核。这样将责任分解到每一位职工,形成了较为完善的责任网络体系,提高了整体安全管理水平,也收到了很好的成效。

(二)完善安全保证体系和安全监察体系,使之充分发挥作用

企业必须按照《安全生产法》的要求,建立健全安全生产监管机构,充实必要的人员,并加强超前防范。各级安全生产监督监察人员,不仅要深入调查分析事故原因,认真查处追究事故责任,更重要的是及时发现和督促整改安全隐患,把事故消灭在萌芽状态。(三)强化现场监督检查,确保企业长治久安

秦皇岛港是北煤南运的中央枢纽,承接着煤矿、铁路、船舶、用户的能源运输链条。其作业面广,线长,协作单位经常交叉作业,因此,安全生产管理工作必须重点做好现场的监督检查,作业人员、设备运行、环境保护等各方面都不容忽视,必须建立专、兼职安全员重点监察,全员参与安全管理和自我监督的检查机制,安全操作常抓不懈。凡是出现事故和影响的,必须按照“四不放过”的原则进行分析处理;提高各级人员责任心。

(四)加强安全技术教育、培训工作,提高人员素质

提高人员素质不仅仅是安全生产管理的要求,也是企业整体发展的需要。要重点把握好培训对象、内容、形式、效果等4个环节,切实提高培训内容的针对性、培训对象的层次性和培训形式的多样性,把职工安全知识、安全技术水平、业务能力与职工个人业绩考核相结合,与激励机制相结合,使企业管理人员及职工达到较高的业务水平、较强的分析判断和紧急情况处理能力,使广大职工把安全作为工作、生活中的“第一需求”,实现安全工作从“要我安全→我要安全→我懂安全→我会安全”的转变。

(五)建立完善重大事故应急救援体系,控制和降低事故危害后果

为了避免或减少事故和灾害的损失,应付紧急情况,就应居安思危,常备不懈才能在事故和灾害发生的紧急关头反应迅速、措施正确。

要从容地应付紧急情况,需要周密的应急计划、严密的应急组织、精干的应急队伍、灵敏的报警系统和完备的应急救援设施。这就是要建立事故应急救援体系。

三、结语

港口企业必须认真执行国家有关安全生产的法律、法规,健全各项规章制度,结合自身生产服务的实际要求,层层落实安全生产责任制,加强安全生产的日常管理和现场安全检查,严格按有关规定组织装卸生产和维修活动;要及时查出隐患,认真进行整改,制定安全防范措施,保证安全生产所需的人力、物力和资金的投入,防止出现新的事故隐患;要加强职工的安全教育培训,不得安排没有取得特种作业资格的职工从事特种作业;制定应急救援体系;全面推行以运用“持续改进”“以人为本”的安全健康管理理念,以危险源辨识、风险评价、危险预警与监测管理、事故预防与风险控制管理等为主要内容的系统化现代安全生产管理,真正做到“以人为本”、“安全第一,预防为主”,最终实现事故控制和减少损失的安全目标。

第五篇：浅谈房地产发展

浅谈房地产发展

房地产对中国经济发展的影响

房地产行业对中国经济贡献卓著，已经过去的十多年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的十多年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

房地产行业的发展趋势和特点

房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。从整体上看，决定房地产运行曲线的几个重要因素，供求关系、两会土地和货币以及收入差距等，也没有根本变化，因此，以后的房地产市场仍然会维持上升趋势。

在过去，一批二线城市收紧了调控政策，加上此前的一线城市，总共有十多个城市出台了新的紧缩性措施，或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长，或是提高了二套房首付标准，但这种调整相当温和，不会对住房需求形成大幅压制，至多是延缓了一小部分的潜在购房需求立即兑现。

我国正在推进经济结构调整，但稳增长的基调未变，也就是说，稳增长要为深化改革提供基础，而房地产是影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必须会对经济全局产生牵引性的扩散效应，这在现阶段改革还没有迈出实质步子的时候，是不允许的所以中央高层从未公开表态要抑制房价，对房地产的调子一直是保持房地产稳定健康发展。房地产的稳定，包括房价、成交量和政策的稳定。虽然过去部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在中央可接受范围，所以只是由主管部门打招呼让这些城市略为收紧调控政策，而没有再由中央层面施加压力。现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三方面的稳定。

当宏观经济不好的时候，房地产市场一般都很好，因为房地产已经成为拉动中国经济增长最主要的产业，经济越低迷政府越不敢打压房地产。

针对上海和北京所推出的共有产权房和自住型商品房等最新的房地产业态，可能也存在统计学意义上的若干难点和问题。比如业主在购买共有产权住房时会少获取一定比例产权，但是数年后进行二手房交易时却按照全部产权价格进行计算，这会带来房价在统计学上的偏差，这是相关政策制定者在制定共有产权房政策时没有考虑到的问题。

许多人都在大骂房价，大骂开发商，恰恰说明还有人在关注着购房的市场。是政府在推动涨价，还是开发商在推动涨价呢或许政府保障低层，帮助中低层，放开高端，各取所需，将成为长效。摆正政府与市场的位置，市场决定资源配置和市场决定价格将是改革的趋势。

根据2013年的数据和宏观经济运行趋势，在现政策条件不变的情况下，销售，价格，投资三个增幅都会下降，但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，部分地区库存有待消化。但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力，但不等于释放了需求。预期也不会逆转。

中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。

我国房地产市场发展情况分析

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

在2014年城市格局分化现象继续存在着，三四线城市的楼市正在积累较大风险，已面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与增速消费贷款的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来几年里我国房地产开发投资的增速将略有减缓。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来几年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来几年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。现如今普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来几年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

2014年中国房产税速度会加快，针对中国房地产的现状，2014年中国楼市调控或出现地域特色，与此同时，中国土地市场或出现先抑后扬的趋势，总体来说，高位震荡和逐步降温是2014年楼市调控市场的两大方向。

2014年上半年延续了2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。目前来说，买房就升值的时代已经结束。

2014年全国商品房成交均价继续回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。

长期来看，“谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进”，在2014里，房地产业有了稳定的政策预期。一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，在2014年里土地供应有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

后记，住房问题是民生问题，也是即将步入社会的大学生们所要面临的一座大山，所以我选择了做对房地产行业发展的这个课题。这里面的大部分论点和观点都是我上网到论坛上找的然后进行了归纳整理，虽然我只做了整理与加工但我自己感觉这个课题对我影响挺深刻的。