浅析税收政策应以房地产市场发展为目标5篇

第一篇：浅析税收政策应以房地产市场发展为目标

国家发改委、国家统计局日前发布的调查报告显示，2009年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%。这是自2008年12月我国房价首次出现同比下降后，连续第5个月下降。在这种背景下，作为房地产市场重要调控工具的税收政策应该如何作为？

笔者认为，从整体上看，房地产价格的上涨是一种长期趋势，税收对房地产市场的调控，应注意把握调控时机和调控力度。税收政策不应该简单地以调控房价为方向，而应该以促进房地产市场健康、有序发展为目标，在税制结构、课税对象、税负水平和征收管理上重新进行系统设计，最终建立起规范、健全的房地产税收体系。

房地产价格总体上涨是一种趋势

从理论上分析，世界各国的房地产价格，既有价格上涨的状态，也有价格下降的状态，因为在不同的历史时期，房地产价格的供需关系是不相同的。

推动房地产价格上涨的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，购买力增强；二是城镇化步伐加快，对住宅的需求增多，这是一个世界性趋势；三是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上涨；四是房地产投机因素推动房地产价格上涨；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。影响房价下降的因素主要包括：一是经济不景气，房价在短期内下降；二是政府干预，抑制房价上涨；三是自然灾害，如地震、海啸等，导致居民离开；四是突发事件的影响，如美国的“9·11”事件，引起人们恐慌；五是金融危机，如20世纪90年代的亚洲金融危机和目前在全球范围内发生的金融海啸，导致房地产价格下跌甚至崩溃等。

比较上述两方面因素，从中短期看，有时是下降因素影响大，有时是上涨因素影响大，并无规律可循；但从长期趋势而言，房地产价格的整体上涨是一种趋势，因为随着经济不断发展，居民收入水平提高，人们改善住房条件的要求会不断提高，地价上涨的趋势难以改变。从长期来说，房地产价格必然是持续上升的。

从现实情况看，世界各国房价的变化也证明了这一趋势。如美国，从1950年～2006年，美国有代表意义的300多个城市的房价是稳步上升的，而同期所对应的建筑成本变化幅度并不大。

准确运用税收调控政策

税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。

对于房地产价格上涨的不同情况，税收应采取不同的对策。当房地产价格正常变化或正常上涨时，税收政策应该保持稳定，通过中性的税收政策促进房地产市场的发展。如上所述，房地产价格总体上涨是一种趋势，属于一种正常的状态，这就不需要政府对之进行调控，政府只需要为其提供外部的发展环境。从税收政策上讲，需要不断完善房地产税制，保持税制的合理性。

当房地产价格上涨处于不正常状态时，就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收，提高购房者成本，减少对住房的不合理需求，进而降低房地产价格上涨的水平。因为房地产价格的过快上涨，不仅加大购房人的成本，更主要的是会给国民经济发展带来一系列不利的影响，所以必须运用宏观政策手段进行调节。

在税收政策实际运用的过程中，尤其要注意税收调节的度，要辩证评估税收政策的效用，不能过分夸大税收调控的效果，而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节，实现信贷政策、土地政策和税收政策的协调与配合。从世界各国的情况来看，不管是美国、日本等经济发达国家对房地产市场的调控，还是亚洲“四小龙”在亚洲金融危机时对房地产市场的调控，实际效果都并不理想。这说明政府的调控有诸多局限性，与房地产市场的发展有一定距离，不能对其期望过高，这一点尤其值得我国在下一步调整和改革房地产市场税收政策时借鉴和参考。

我国房地产税收政策目标的选择

近年来，由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列不良影响，我国政府出台了一系列的调控措施。在税收政策上，通过对二手房交易征收营业税、个人所得税、土地增值税等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，进而减少了一部分投机性需求。2008年以来，又大幅调整了印花税、营业税、土地增值税等税收政策。但是应该认识到，这些措施只是一些过渡性政策，并未实现调控的最终目标。从房地产税收政策调整的方向而言，必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则，以促进房地产市场健康、有序发展为方向，至少实现调控有力、房地产税收稳步上涨、房地产税制结构合理三大目标。

第一，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段。调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的房地产市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应

如何判断房地产市场是否健康？衡量的标准是什么？笔者认为，一是应该保持房地产业和国民经济的同步发展。房地产业的发展速度应与经济发展速度基本同步，房地产投资额的增加速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考虑居民的购房承受能力，使居民的收入与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价

格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为3～7，即大多数家庭要用3年～7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，加之收入分配很不规范，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。三是考虑投资收益率。对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于购房和租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，则表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力。目前，全国房价的总体水平有所下降，尤其是深圳、广州等城市的房价回落较快，但仍然存在一些泡沫。

第二，保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可移动的特点，因而其税源具有稳定性。从经济合作与发展组织（oecd）成员国的情况看，近40多年来，其以房地产税收为主体的财产税收入，都保持了相当稳定的水平。2002年oecd成员国的房地产税收占税收总收入的平均水平为5.5％。我国2001年～2008年房地产税收占税收总额的比重分别为3.27％、3.83％、4.50％、5.02％、5.10％、5.19%、5.30%、5.11%，低于oecd成员国的平均水平，再综合考虑费改税因素，还有进一步提升的空间。

第三，保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、交易和保有三个环节。从完善房地产税制结构的目标出发，一方面，应在三个不同的环节都课征税收，体现全面调节原则；另一方面，三个环节的税收要合理搭配，并借鉴国际经验，加大保有环节的税收比重，体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的，因为保有环节是房地产的最终环节，而且能充分体现房地产的市场价值。

第二篇：房地产税收政策

财政部 国家税务总局关于继续执行供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知

2011-11-24财税[2011]118号

北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、大连、吉林、黑龙江、山东、青岛、河南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为保障居民供热采暖，经国务院批准，现将“三北”地区供热企业（以下称供热企业）增值税、房产税、城镇土地使用税政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。

本条所述供暖期，是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。

对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。

三、本通知所述供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

四、本通知所称“三北”地区，是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

财政部 国家税务总局

二0一一年十一月二十四日

财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

2011-01-27财税[2011]12号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局,西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：

一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、本通知自发文次日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）同时废止。

财政部 国家税务总局 二〇一一年一月二十七日

财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知

2011-04-26财税[2011]32号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：

对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

请遵照执行。

财政部 国家税务总局 二〇一一年四月二十六日

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政

策的通知

2010-09-29财税[2010]94号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：

一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

二、关于个人所得税政策

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

本通知自2010年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。

特此通知。

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部

二○一○年九月二十九日

国家税务总局

关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告

2010-12-24国家税务总局公告2010年第29号

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定，现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各多缴的企业所得税税款，并申请退税：

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各进行分摊，具体按以下公式计算：

各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目销售收入÷整个项目销售收入总额）

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当的应纳税所得额，并按规定计算当应退的企业所得税税款；当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各累计实际缴纳的企业所得税。

二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目销售收入、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率等。

三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。

主管税务机关应结合企业土地增值税清算至注销之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

二○一○年十二月二十四日

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政

策的通知

2010-09-29 财税[2010]94号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：

一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

二、关于个人所得税政策

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

本通知自2010年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。

特此通知。

财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部

二○一○年九月二十九日

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

2010-05-25国税发[2010]53号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平

土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。

各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

五、加强督导检查，建立问责机制

各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。

国家税务总局

二○一○年五月二十五日

国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知

2010-05-12国税函[2010]201号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当应纳税所得额。

国家税务总局

二○一○年五月十二日

财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知

2010-09-27财税[2010]88号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）精神，现对公共租赁住房（以下简称公租房）建设和运营有关税收政策通知如下：

一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

六、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

七、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和计划，以及按照建保[2010]87号文件和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。

八、上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

财政部 国家税务总局 二0一0年九月二十七日

财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知

2010-05-04财税[2010]42号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）精神，现将城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）有关税收政策通知如下：

一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

五、个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。

六、本通知所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起执行，2010年1月1日至文到之日的已征税款可在纳税人以后的应纳相应税款中抵扣，2010年内抵扣不完的，按有关规定予以退税。

八、各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行过程中发现的问题，及时上报财政部、国家税务总局。

财政部 国家税务总局 二○一○年五月四日

国家税务总局关于建筑企业所得税征管有关问题的通知

2010-01-26国税函[2010]39号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为加强和规范建筑企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）的规定，现对跨地区（指跨省、自治区、直辖市和计划单列市，下同）经营建筑企业所得税征收管理问题通知如下：

一、实行总、分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行国税发[2008]28号文件规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。

二、建筑企业跨地区设立的不符合二级分支机构条件的项目经理部（包括与项目经理部性质相同的工程指挥部、合同段等），应汇总到总机构或二级分支机构统一计算，按照国税发[2008]28号文件规定的办法计算缴纳企业所得税。

三、各地税务机关自行制定的与本通知相抵触的征管文件，一律停止执行并予以纠正；对按照规定不应就地预缴而征收了企业所得税的，要及时将税款返还给企业。未按本通知要求进行纠正的，税务总局将按照执法责任制的有关规定严肃处理。

国家税务总局

二○一○年一月二十六日

财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

2009-12-22财税[2009]157号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

四、自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。

财政部 国家税务总局

二〇〇九年十二月二十二日

财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

2009-11-22财税[2009]128号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：

一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

二、关于出典房产的房产税问题

产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

三、关于融资租赁房产的房产税问题

融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

五、本通知自2009年12月1日起执行。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（(86)财税地字第008号）第七条、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条同时废止。

财政部 国家税务总局 二○○九年十一月二十二日

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

2009-03-06国税发〔2009〕31号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局

二○○九年三月六日

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第一章

总

则

第一条

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条

本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章

收入的税务处理

第五条

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第八条

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

第九条

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条

企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章

成本、费用扣除的税务处理

第十一条

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条

开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

第十六条

企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条

企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条

企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条

企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

第二十三条

企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章

计税成本的核算

第二十五条

计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条

开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条

企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条

企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

第三十二条

除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条

企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条

开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章

特定事项的税务处理

第三十六条

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条

企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

第六章

附

则

第三十八条

从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

国家税务总局关于做好外资企业及外籍个人房产税征管工作的通知

2009-01-06国税函〔2009〕6号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

2008年12月31日，国务院第546号令废止了《城市房地产税暂行条例》。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。为了贯彻落实国务院第546号令，做好外资企业及外籍个人房产税的征管工作，现将有关事项通知如下：

一、加强组织领导，确保政策落实

废止《城市房地产税暂行条例》，对外资企业及外籍个人统一征收房产税，是国务院为深化改革开放和完善体制机制所做出的重要决策，有利于简化税制，进一步适应社会主义市场经济发展的要求；有利于统一税政，公平税负，创造和谐的税收环境；有利于规范税收征管和纳税服务，强化依法治税。各地要充分认识对外资企业及外籍个人统一征收房产税的重要意义，采取有效措施保证国务院第546号令的贯彻实施。要加强对外资企业及外籍个人征收房产税工作的组织领导，结合本地区的实际情况研究制定贯彻落实的具体工作方案；要主动向当地政府进行汇报，争取地方领导和相关部门的支持，形成各部门的共识与合力；要密切关注各方面的反映，有针对性地做好宣传解释工作；要深入基层和企业了解情况、掌握动态，及时研究和解决征管中遇到的矛盾和问题，重大问题要及时向税务总局报告。

二、加强政策宣传，完善纳税服务

各地要加大政策宣传力度，充分利用广播、电视、网络、报纸等途径，将取消城市房地产税、统一征收房产税的意义和政策调整的具体内容向社会进行广泛的宣传，特别是要让外资企业及外籍个人了解政策变化的情况和需要向税务机关进行纳税申报的内容和期限等。要进一步优化纳税服务，加强纳税辅导。基层征收机关要通过发放宣传材料、设立政策解答窗口、开展纳税辅导等方式，使外资企业及外籍个人尽快熟悉房产税的税收政策，掌握房产税的计算方法、申报方式和缴纳程序，帮助外资企业及外籍个人及时准确地进行纳税申报；要为纳税人提供通畅的反映诉求的渠道，认真处理纳税人提出的问题和建议，建立解决问题的工作机制。

三、摸清税源状况，强化征收管理

各地要以对外资企业及外籍个人统一征收房产税为契机，进一步加强房产税的征收管理工作。要完善房产税的税源管理，通过各种方式获取纳税人、特别是外资企业及外籍个人的房产税税源信息，及时更新税源数据库；要开展专门的税源调查，全面掌握房产税税源的总体状况和分布情况，有针对性地提出加强管理的工作措施；要完善房产税的征管办法和工作流程，创新征管手段，切实提高管理质量和效率；要健全和细化房产税的减免税管理办法，严格减免税的审批。

四、做好工作衔接，优化业务管理

各地要迅速组织相关处（科）室做好适用税种变化的工作衔接，确保对外资企业及外籍个人征收房产税工作的顺利开展。原城市房地产税与房产税的管理工作不在同一处（科）室的,相关处（科）室要共同研究做好过渡阶段的各项工作，保证工作不断，秩序不乱。对原城市房地产税的历史卷宗、档案和征管资料，要认真登记，妥善保管。各地要优化房产税的业务管理工作,理顺相关职能部门的分工，合理划分职责，使房产税的管理工作更加规范、统一和高效。

请各地于2009年3月31日前将贯彻落实国务院第546号令的情况报送税务总局财产和行为税司。

第三篇：经济发展应以教育发展为前提总结陈词

谢谢主席，大家好！

对方辩友的慷慨陈词确实振奋人心，教育和经济就像人的两条腿，决然不可偏废。但究竟应该以谁为前提呢？走到这个无数前人纠结过的路口，我想再谈谈犹太人，人们经常用“奇迹”来形容犹太人。因为犹太人口占全球人口的比例不到0.25%，却获得了全球27%的诺贝尔奖，出现了马克思、爱因斯坦等许多闪耀历史的天才。如果我们要找到这个奇迹的源头，那就是教育。犹太人有着这样的传统，孩子刚懂事，母亲就会将一滴蜂蜜滴在书本上，然后让孩子去亲吻这滴蜂蜜，告诉孩子：知识是甜蜜的。犹太民族始终信奉：没有教育就没有未来。

然而今天，对方辩友却一直在告诉我们，要在经济发展好之后，再去发展教育。可我们不得不提醒对方辩友：

第一，您方假设出一种绝对的情况，然后来谈不解决温饱就不能开展教育。可这样的讨论是没有意义的，因为不解决温饱，一切人类活动都无法进行。而我们今天的辩题是“应该怎样做”，我方立论时已经阐明，这是一个价值判断的问题，一个态度选择的问题。

第二，对方辩友说“仓廪实而知礼节”（要先发展经济），可是如果不将教育作为前提来树立正确的价值观，盲目追求经济利益，必然导致经济发展的混乱和畸形。如今，不少人为了装满“钱袋”而空了“脑袋”，结果是什么？是商家为牟利而不择手段，是土豪摆豪门宴一掷千金，是暴发户们沉溺于纸醉金迷。对方辩友，不要去幻想“仓廪实而知礼节”，您也看到了，没有教育作前提，只会是“饱暖思淫欲”。

古人云“地瘦植松柏，家贫子读书”，一个家庭，不能等到富裕了，才让孩子接受教育。一个社会，更不能等到“仓廪实”之后，才去教导百姓“知礼节”。

诚然，物质是重要的，我们何尝不愿看到莘莘学子，万千广厦？作为教育工作者，我们比对方辩友更希望天下所有孩子都能像我们的孩子一样，拥有一个舒适的环境，一张安稳的书桌。可当现有条件不允许时，难道我们的教育就要止步不前吗，对方辩友！可我们看到的是，即使最艰苦的山区学校，对孩子的教育那也是一刻不敢懈怠呀！

弗兰克说，在任何条件下，人们总还拥有最后一种自由，那就是选择自己的态度。能够选择优先发展教育，这是一种高瞻远瞩的智慧，一种超凡拔俗的胆魄，更是一种忠于社会的良知。只有将教育作为前提，我们才可能做到为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平！（只要具备了深厚的教育土壤，我们坚信，一定能开出繁荣的经济之花！）

第四篇：试论美术教育应以人的素质发展为核心

试论美术教育应以人的素质发展为核心

楚雄州禄丰县第一中学

李海彦

【摘要】 美术教育观，经历了传统美术教育、表现性美术教育、综合性美术教育、素质发展教育等方面的发展。关于美术教育，我们不能孤立地看它本身，而首先应该把他看成是一种社会需求，一种人的成长需要，只有以人的综合素质发展为目标，才是美术教育的本质。

【关键词】 写实性绘画造型、自我表现性、现代派、艺术知识、创造能力、素质教育、写生课、欣赏课

关于美术教育，我们不能孤立地看它本身，而首先应该把他看成是一种社会需求，一种人的成长需要。因为和艺术紧密联系，我们可以认为它也是一种社会意识形态，是基础的上层建筑。恩格斯曾说“政治、法律、哲学、宗教、文学、艺术等的发展是以经济发展为基础的。但是，它们又互相影响并对经济基础发生影响。”①

在漫长的绘画史中，人们借助解剖学，物理学的色谱规律等知识，已经把绘画中的写实性发展得淋漓尽致。亚里士多德就说，艺术“实际上是摹仿。”车尔尼雪夫斯基甚至提出：“再现生活是艺术的一般性格的特点，是它的本质。”②于是，在很长一段时间里，我们的美术教育注重写实性的绘画造型能力。以专业美术人员的造型能力为目标进行的 1 课程设计，对观察和表现都设定了较高的要求。学生不仅要掌握比例、透视、体积、明暗、构图、质感、色彩等造型艺术的基本知识，还要做到能准确真实地描绘观察对象。这种教学方法作为职业美术教育无可非议，它对造型能力的要求也是美术教育中必须要考虑的。但如果只是简单地，一概而论地把它移植到少儿美术教育上，则往往达不到预期的结果。其中造型技能技巧的难度，是理解力还不强的学生，特别是低龄儿童难以达到的。它容易把儿童已有的艺术直觉，潜意识的艺术创作活动压制下去，使学生的艺术思维局限在某一特定的模式中。事实证明，这种实用主义教育在发展学生的艺术技巧和扩展他们的视野方面不仅没有多大帮助，而且造成很多障碍和危害。在许多国家和地区，视觉艺术教育只强调学生对各种艺术的构成要素，如线条、色彩、形状等的把握和训练。

随后，人们发现自己注重写实的同时也失去了一些人类原本的情感和意识，于是绘画中出现了现代派。法国天主教哲学家马利丹（Jacgu-es Maritain）就说：“要求艺术把描写现实作为主要目的，那就破坏了艺术、、、、、、如果艺术是认识手段，它就会比几何学差得多。”现代派画家不满足于对客观的写实性描绘，他们热衷于这些主观唯心主义理论，把艺术的本质理解为主观的“自我表现”，扬弃纯写实性，追求直觉和潜意识活动，把人的内心的情感、情绪通过外在的形象、符号，用不同于前人、不同于别人的方法进行描画和表现。黑格尔似乎比他们看得更清楚一些：“宗教的意识形式是观念，因为绝对离开艺术的客体性相而转 2 到主体的内心生活，以主体方式呈现于观念，所以心胸和情绪，即内在的主体性，就成为基本要素了。”③

在美国，由于受杜威教育思想的影响，从30年代起，学校艺术教育就越来越强调培养儿童的个人创造能力和自由表现能力。儿童不再被视为灌输技法和知识的对象，而被视为“儿童艺术家”。在此时的人看来，儿童是以一种天真的和独特的个人视野来观看和表现这个世界。这种倾向后来在美国心理学家和艺术教育家罗文费尔德的著作中得到系统阐述和发展，其影响一直延伸到上个世纪八十年代。儿童由于不受现实经验的约束，也未形成固定的思维模式，他们在绘画中常常画出与人们主观认识相反的形象，恰好与现代派绘画的表现手法有着相似之处，发人深醒，令人喜爱。但他们的这种表现通常有两种结果：一种是自生自灭，原因是受到了客观世界的异化，潜意识的萌动渐渐地消失了。另一种则受到外界对绘画作品像不像标准的指责，自我受到挫伤，渐渐地重新受到客观物象的束缚，原有的主观感受也荡然无存了，这是非常遗憾的。

实际上，这就是重“情”和重“理”的两种不同倾向性的教育。传统美术教育，强调的是科学性、合理性、客观性，是重“理”；而表现性美术教育，则强调主观性、意识和情感，是重“情”。

实际上艺术教育观和艺术创作心理是一脉相承的，“有这么一种看法：科学的本质特征是抽象性，而艺术的本质特征则是形象性。都是对客观的反映，只不过反映的方式不同罢了。”④其实，科学，并不排斥形象。艺术也不排斥抽象。抽象也是一种形象，正如具象也是一种形象 3 一样。科学和艺术都是对自然、社会和情感思维的各种信息进行的处理，它们都离不开形象思维、逻辑思维和灵感思维。然而，我认为，它们也有不同之处在于：科学使之理念化，它也有情，但寓情于理之中，它是服人以理的，哪怕有时不近人情；艺术使之情思化，它也有理，但寓理于情之中，它是动人于情之中，哪怕有时似乎不近常理。同是时空，心理的、艺术的时空与物理的、科学的时空就不大相同：它会依情思调度。同是形象，心理的、艺术的形象与物理的、科学的形象也大不相同，它可将灵魂注入。艺术的现代发展趋势的一个重要特征：就是在心理时空中表现人们的内在情思。学生有这种自我表现意识是非常可贵的。它是自觉的，可以帮助学生认识自我，追求和实现自我价值。这种可贵的自信力将为学生的心智发展奠定良好基础，使他们在竞争的社会中得以生存。

上个世纪60年代以后，一种综合性艺术教育思潮得到逐渐发展和壮大，至90年代已经成为世界艺术教育主流。实际上，它是对这之前流行的两种主要艺术教育观的综合和超越。有两种看法比较典型：一种认为，艺术教育的重要性在于，从艺术中学生可以学到有关我们自身和世界的知识、信仰和价值，这些知识、观点、体验的意义是任何其他学科不能提供和代替的。因此，艺术教育是学校教育必不可少的和关键的部分。另一种认为，开展艺术教育，不仅是因为艺术本身值得学，更重要的是它还为其他学科的学习带来好处。一方面，艺术为学生的情感表达和创造冲动提供了一个出口，使学生心理更加健康；另一方面，通过艺术进 4 行的普通教育，是更生动活泼的教育，也是最成功的教育。在这种教育中，学生不仅学到应学的知识，而且学得更自然更愉快。这种观点进一步发展，人们又认识到，艺术教育强化了知觉能力和表现能力，进而使其语言交流能力、表现能力、批评性思维、问题解决能力大幅度提高。

早在1977年，美国就出现了一份题为《回到我们的感觉艺术对美国教育的意义》的国情报告，这一报告提出了15条提议，这些提议主要基于这样一种思想“只有艺术变为每个学生在校内外及各个学习阶段上学习生活的核心时，美国教育的基本目标才能实现。”1988年，美国国家艺术基金会又发布了一个报告，题目是《走向文明：关于艺术教育的报告》这一报告把艺术教育的总的目标描述为：使学生接触和学习到人类文明迄今取得的所有富有意义的成就。培养学生的创造力，发展学生的交流能力，使学生具有在批评性价值的基础上做出自我选择的能力。1994年，《美国国家艺术教育标准》出台，这一标准制定出每一个美国年轻人最起码应该掌握的艺术知识和创造能力。它明确指出，任何一个受过教育的人，如果缺少基本的艺术技能和艺术知识的教育，就不算是受到完备的教育。同样，任何一个自称有教养的人，如果不懂艺术，就算不得是一个真正有教养的人。更重要的是，《标准》还确定了今后的艺术教育绝不像过去那样，仅仅是学习画画和唱歌的技能，还包括了从文化、美学、历史的角度分析、欣赏、评价作品的能力和智慧。我国儿童艺术教育家杨景芝先生的儿童艺术教育实践和理论也正是在这种国际大背景中发展起来，她在《美术教育与人的发展》一书中说到：“我试图探索一 5 条适合我国国情的儿童美术教育途径，我不赞成脱离儿童实际的以传授知识技能为目的的美术教育学科中心论，反对用模仿的教学方法压抑儿童创造力。”⑤

通过对上述几种观点的综合和提炼，加上多年的教学实践，我也越来越清晰地认识到，艺术不仅有利于学生的个性发展和创造能力的发展，还有利于学生的认识能力的发展；艺术教育不仅教会学生画画和唱歌，还使学生有机会接触人类的许多伟大文明成果，对这些伟大成果的知觉、理解、欣赏和评论，有利于提高学生的全面的文化素质。这就是人的发展必然，美术教育就应该以这种发展为核心目标！美术教学中引入综合性艺术教学思想便可帮助学生发展自主意识，充分调动他们的情感情绪，多唯知识系统地投入美术学习，教学中引导学生在绘画活动中以客观物体为引体，充分发挥主观想象，并不断将其补充扩大，从而达到在美术教育活动中发展学生自我意识和培育完善健全人格的目标。

众所周知，当前除了人们常常谈论的经济危机和环境危机外，还有一个精神危机。这一危机的一个最明显的标志，就是现代社会竟然把人自身之感受和理解的最忠实写照的艺术，这种能在人的精神世界掀起狂涛巨浪的艺术，这种被视为人类“最后的精神家园”的艺术，也当成一种商品或人自身在社会中地位的标志和虚假包装物。与之相对应，艺术教育界也兴起一种急功近利之风，许多人甚至把美术教育视为挣钱的行当，美其名曰培养画家，实则是培养能快快挣钱的画匠，少有真正的艺术家气质和人格。

以素质教育为宗旨的教育思想，把美术教育看作是针对全体学生的基础教育。不是培养专业美术人员，而是提高受教育者的审美素质和审美水平。培养他们的艺术性思维和最基本的美术造型能力。综合观教学较好地体现了素质教育的这一宗旨。其原则是借助客观形象，强调主观感受。摆脱了单纯传授造型技能的教学模式和强调写实性的写生教学，它在教学中提倡发挥学生的艺术直觉，在写生作业中，它要求学生不仅仅要观察事物的外在形象而且能联想到与观察对象相关联的其它事物及自己与观察对象之间的某种联系并把它在画面上表现出来。它鼓励学生在观察与表现中不拘泥于客观事物本身，学生可不受客观限制将观察视点扩展，进行自主的表现。学生在创作式的写生作业中学习基本的造型技能。这种教学方法，充分发挥了学生的主观能动性，引发了学生的艺术冲动，培养了审美能力。它使每个学生都能充分展示自己的艺术感受，使每个学生都能自由地表达他对客观事物的理解。这种方法还可以用在美术欣赏课的教学中，从而使学生审美意识和审美水平得以发展。学生在这些活动中确立了自信心，这些活动中没有失败者，每个孩子都能在活动中充分展现自己的艺术感受。表现性美术教学培养的是学生的审美素质、创造性思维能力和最基本的造型能力。具备了这些品质的学生，无论将来他们从事什么职业，都应得益于这种美术教育。

美国著名的美术教育学家罗恩菲德指出：“教师的目标是激发更多的思想，扩大参照框架，以便使学生自己的经验内容变得更精确复杂。要做到这点只有向学生提供更多和仔细观察的机会和用于标示和改善鉴 7 别力的必要词汇，并能用发展新观念和观察能力的方式启发他们。而只用一种机械的方式指导他们画画是达不到目的的。”这是罗恩菲德在美术教学中提出的一个革命性观念。它把激发更多的创作思想作为教学目标，把发展新观念和观察能力做为教学目的，它表明用单一的美术教学形式是达不到这一目标和目的的。杨景芝先生也说：“美术学科的课程内容应以学生发展为中心，以学科价值为基础，以适应本国基础教育发展特点为依据，可以通过表现和欣赏两方面教学活动，全面完整体现教育目标”⑥在这一理论指导下，为探求多种不同的美术教学形式，笔者对学生美术课中的写生课作了新的尝试，引导学生按综合性美术教学的要求，观察对象，表现对象：

（1）以特征为主线的观察和表现

传统写生课的观察，要求学生观察物体的形状、比例等客观属性。是一种以客观性为标准的被动的观察方式。其结果是在观察阶段就制约了学生的思维活动。而对描绘对象特征的变形夸张，则在绘画艺术中比比皆是。这种对事物主体特征的概括把握及在这一基础上对其进行的变形夸张等艺术加工，是艺术审美心理中重要素质之一。在写生“仙人掌”一课的教学中，笔者对教法做了新的尝试和改动。引导学生在观察仙人掌基本形态的基础上，继续观察它的特征——主茎上交错生出许多茎片，茎片上有一组一组向外放射生长的小刺。然后要求学生不拘泥现有的植物形象，充分运用仙人掌的特征，在画面构图上对仙人掌的形象进行任意组合。学生在作业中表现出了十分丰富多彩的构成组合。有的强调仙 8 人掌生长的茂密拥挤，有的突出刺的尖利，有的把一盆花扩展成多盆花，有的则把盆栽的侧人掌“移植”到原始沙漠环境中。学生的画面形态各异，特征鲜明。这种教学思路是：只要求学生掌握对象的基本特征，不做其它方面的具体要求，留给他们更多的空间和表现契机，让学生充分表现自己的直觉感受，任意组合植物生长的状态，置换植物的生长环境。这样的观察与表现方法把学生从纯客观、纯自然的观察与表现手法中解放出来，极大地调动了学生在观察中的主动性，学生不仅观察了解物体本身，还要意识到与它关联的其它物体与环境，从而延伸了学生的视觉空间，使学生的思维发生了质的变化。

（2）联想性观察与表现

艺术作品的魅力之一就是通过艺术形象引起观赏者种种审美联想。绘画者在其创作过程中也会产生种种联想，并通过他的作品把这种联想与自己的审美情趣表现出来。孩子天真无邪的天性与好奇心，使他们在绘画时更容易产生各种联想。联想性观察就是要求学生在观察物体基本属性的基础上，逐渐忘掉物象的自然属性，联想它的情感或它与其它事物的相通之处，然后再进行艺术上的加工与发挥。

在写生“手”这一课上，笔者改变了过去仅引导学生观察手指、掌骨、手腕等解剖部位的做法。而是先用手做了几个不同的姿态让学生联想其代表的情感含义。攥拳头表示愤怒或力量，兰花指表示放松和优美；挑大姆指表示赞许。还通过做手影游戏，引导学生联想手与其它事物的联系。这使学生的思维表现得非常活跃，他们根据不同的手形，通过与 9 其它事物的联想，将手表现为和平鸽，老鹰，大树，蛇群等。赋予手以艺术生命。正如杨丽萍的舞蹈，舞蹈者用人的形体动作来表现孔雀、大树，表现水与火。人体的各种姿态，通过观赏者的审美联想转化为其它形象的艺术再现。什么样的观察将决定会有什么样的表现。如果我们要求学生的观察是建立在纯客观的基础上，就把学生引入一个以客观为尺度的现实世界，表现的结果将比较单一。如果要求学生的观察是带有主观联想性的，我们就能充分挖掘学生潜在的、丰富的内心世界，调动起学生发散性思维活动，使学生运用变形的手法完成对描绘对象的超额观表现。达到“鼓励学生运用发散性思维，超脱常规的成习，去看待我们司空见惯，习以为常的经验世界，发现组织和创造新的形象。”（摘自尹少淳先生语）的效果。使学生的对客观事物的自我感觉能力得到进一步培养，绘画的表现形式进一步丰富，内心的情感表现与绘画能力同时进展。

（3）不同角度的观察与表现

这种观察与表现要求学生不满足于客观提供的条件，还要根据现有的条件将观察范围再扩大，再补充。比如写生“眼睛”，可让学生通过镜子观察自己的眼睛，观察别人的眼睛。看眼睛是由哪些形组成的。然后再观察在瞳孔中看见了什么。进而联想眼睛看风景，看动物等时，瞳孔上会留下什么形象。经过这样的引导，学生的作业产生出各种各样的画面，有的眼睛里装着满天的乌云，有的眼睛里装着洁净的冬天，有的眼睛装着美丽的花朵。还有一名学生画出了眼睛中自己的形象及自己眼睛 10 中映射出的外部世界，生动地表现了大眼睛小世界的特殊关系。超现实性观察用已有的形象作为框架，然后替换其中一部分，再加入还未发生或在异地已经发生的情景作为补充和夸张。作为眼睛的本体这时已经演变为一个具有引体和联想功能的特殊画框，恰似古代园林隔墙上的透窗，为学生的自由联想提供了新的空间。用美国教育学家罗恩菲德的话来说就是扩大经验范围，在新的经验范围内加进已有的旧的经验，使学生感到既新奇又不陌生。激发了学生的思维活动。把静态的形象变为动态的形态。把未来的和将要发生的意念变成现实。使思维跨越时间、空间达到超越现实的神奇意境。这种表现性的写生教学即有一定的写生意义又有大量的创作性活动。是以客观为引体，以主观为主导的实践活动。“把学生的参与化为学习的积极性。”（杨景芝）把学生游戏的天性迁移到绘画活动中。

（4）构成式的观察与表现

平面构成是现代美术的产物，它有意打破物象的自然秩序，按绘画者主观审美意识进行重叠组合，具有超然的装饰趣味。在这一思想指导下上人物头像写生这一课。画人物头像较难，人的面部是学生最熟悉的同时也是最难画的。学生的观察易停留在局部，难以把握人物头像的整体和心理特征。根据学生现有的水平，改画完整头像为部分头像，让学生从不同形状的镜子里画自己脸的上半部、下半部、左半部、右半部。然后利用构成的方法把镜子和镜中的形象重叠排列在一起造成好似误入镜子商店，使画面中从镜子里到镜子外都流动着自我的影子。画面效果奇 11 特有趣。这种方法不同于一般的写生，减弱了对形体整体把握的难度，把学生的表现能力转移到对局部形的基本认识和基本表现，强调的是构图上的形式美和思维上的超前，技巧的难度相对降低了，易于学生表现。其结果是构成的组合美感提高了，学生的自主性得到了充分展示和发挥。构成式的表现信息量大，加强了学生的空间想象力，学生可不受时空限制，任意组合画面，但又要遵循形式美的构图法则。

欣赏美术作品是美术教学中重要的组成部分，它是提高培养人们文化修养的有效途径。在学生中开展美术欣赏活动，不能照搬成人美术欣赏的模式，必须依照学生的心理发展阶段和他们的生活经验进行设计，使学生在欣赏他人的作品时，把自己的情感情趣加入进去，与作品、作者、与自己的同伴交流，通过作品，引起联想，教师应鼓励学生大胆地对作品评头论足，使自己成为美术欣赏活动中的主角。

学生欣赏一幅作品时，要求他们不仅要了解作品的内容、主题还要看它有什么不足，需要怎样改动和完善。学生纷纷发表自己的见解，把自己的经历感受带进作品欣赏过程中。有了这样的引导欣赏，许多学生对名家名画也敢于提出自己不同的见解和改进意见，无形中增强了自己对艺术作品的理解和艺术感受。参与性欣赏调动了学生的主观性感受，让他们以其亲身感受和经历来体会理解作品，在补充完善作品的同时，完善自己的情感表现，达到与作品交流的境界，避免了以往欣赏课中的被动接受他人情感，而自己则完全是局外人的欣赏模式。教师在参与性欣赏活动中要注重鼓励学生了解作品，并敢于对作品提出自己的看法。12 让学生了解美术中没有对错之分，只有合理和欠缺之分。对学生提出的合理建议大加赞扬。对有欠缺的想法提出补充和修改意见。对一时提不出什么意见的学生也不要轻意否定。留给学生课外思考的余地，这样有助于维护学生学习的积极性。

在美术欣赏课的教学活动中，常常有一些学生不爱发言。原因是当他们看到欣赏主体形象后，产生了思维定势，对欣赏主体形成了一种固定的，先入为主的理解。使进一步的赏析思维活动受到阻滞。针对这一现象，笔者改变了以前先看作品后谈感受的作品欣赏模式，一开始先不让学生看原作品而仅把作品题目告诉学生，让他们讨论该怎样表现这一题目，再让学生翻开书看要欣赏的作品。让学生观察比较什么地方值得自己学习，什么地方自己的想法比原作品要好。这样那些不爱发言的学生也能排除思维定势的影响，加入到欣赏活动中来。这也是一种积极活跃的因素。它既能联结欣赏者与作者的情感，又能调动和发展学生的情感情趣。它使美术欣赏课的教学活动，从静坐观看的被动模式中解脱出来，使欣赏课变得生动活泼，使学生以自己的感受体会积极主动地参与艺术欣赏活动。欣赏教学活动中，学生在接受了学科知识教育的同时也接受了自信心理的暗示，使他们敢于对名家的作品提出自己的看法和建议，认识到艺术作品中没有唯一的标准，在作者的笔下是结果，在欣赏者的眼中则还可以发展。这也有助于培养学生接纳他人意见和敢于提出问题的良好品德和学习态度。这也是罗恩菲德倡导的统整观念在艺术教育中的体现。

以上的教学实践是在教学大纲规定的范围内，在传统和写生教学的基础上根据学生的认识能力，按照新的思路做的一些教学上的尝试。希望能为素质教育的开展做一些具体的开拓工作。通过开展这些美术教育要以发展人的素质为核心的尝试性的教学活动，我有以下几点体会：

(1)教师的教学目标要十分确定，目标的含义包括思维和技法两个内容。用最适合学生心理特点的方法去激发学生的学习动机。使他们对学生内容感到既新鲜又不太陌生。能够做到这一点需要了解全体教学对象的文化背景。如他们喜欢看的书，电视节目，喜欢玩的游戏，喜欢幻想的事物等。以感受、情感、表现欲为先导，给予学生更多的思路，为他们提供更宽更广的思维空间。

(2)在辅导过程中，尊重学生的思路和构想，对他们的错误想法，也要想办法巧妙地化误为正，不要轻意地否定学生的构思，尽可能地发现其中可贵的闪光点，然后加以扩大，肯定他们的优点，指出不足，让他们全面了解自己作业的实际情况和将应怎样展开和整理画面；在学习的过程中不断调整、再现、完善自己的表现欲。

(3)教会学生使用点、线、面、色完整地表达形象之间互相依托的关系。根据学生作品的实际情况分析画面上的主次、节奏。疏密、秩序、对比、和谐等艺术规律，帮助他们用一定的技法建立画面的整体关系，把美术知识要素与自己的表现有机地结合起来，并有所创新。

这样的美术教学十分有益于素质教育的实施。素质教育的重要内容是注重学生创新能力的培养，注意学生个性的发展，因材施教，因人施 14 教。新的素质美术教学不以统一的标准和模式来要求学生，而是让学生充分显示和发挥自己的个性，鼓励学生创新，学会不同于它人、不同于己的新的思维方法。学生在课堂内的体验，经过教师的启发，扩展延至课堂外。思维活动始终处于一种非常活跃的状态中，通过这种训练，使学生的思维活动积极，一旦受到外界的刺激，还会分化、扩大和发展。使学生希望表现的原望得以实现，善于表现的才能得以施展。

素质美术教学鼓励学生对所要描绘的各种物象进行转换夸张。从而创作出新的形象。扩大了学生的经验世界，扩充和完善了他们的知识结构。培养了他们的自主能力。使他们在绘画中不仅获得了精神上的快乐。更是亲身经历了一种不同以往的审美活动。

素质美术教学引导学生从各种角度去观察物象，将自己的情感和关注渗透到对静态世界和动态世界的观察中去。它一反以往以机械的、纯客观的态度来观察表现对象的模式。加强了人与物交流，易于培养学生对生活的热情和积极主动的生活态度，有助于建立起受教育者健全的人格。

我国美术教育比起其它学科教育要年轻的多。美术教学很难对学生的表现做出量化的标准。但它涉及面很广，涉及到造型技能技巧、审美意识、儿童心理发育，甚至包含一些哲学上的观念与认识。美术教育对学生的潜在影响是其它学科不能替代的。尤其是素质美术教学观念，它已经不是一个单纯的以美术学科自身内容为中心的教学观念。它包涵了美术学科中基本造型要素，美感训练等诸多内容。通过美术的形式从另 15 一层面，另一视角，让学生来观察世界，描绘世界。同时在这一活动中使学生对自我有了新的认识。它将使教师更尊重学生的心理特点和发展规律，摒弃揠苗助长的实用主义观念。尊重学生已有的经验世界。不断在帮助他们充实和扩大学生的经验世界。而不是否定他们或用成人的经验取代他们的经验。尊重学生自主意识。尽可能地留给他们自由发挥的余地和空间。这种教育将不仅给学生用艺术手段表现大千世界，表现他们内心世界的能力，同时也通过这一独特的艺术教育活动促进了学生健全人格的发展。

参考文献：

①《马克思恩格斯选集》第四卷，第506页。

②《艺术与现实的审美关系》车尔尼雪夫斯基，1979年版中译本，第109页

③《美学》第一卷，黑格尔，1979年版中译本，第132页 ④《艺术心理学论纲》李正天，引言。

⑤《美术教育与人的发展》杨景芝，1999年版，第18页 ⑥《美术教育与人的发展》杨景芝，1999年版，第76页

（该论文荣获2009年云南省教育科研论文竞赛一等奖）

第五篇：房地产、建筑业税收政策

房地产、建筑业税收政策

第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》

一、营业税条例修订的主要内容

（一）调整了纳税地点的表述方式。

（二）删除转贷业务差额征税规定。

（三）删除税率表中征税范围一栏。

（四）将纳税申报期限延长至15日。

二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定

（一）“视同销售”新规定：

1、旧《细则》第四条规定：

（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

2、新《细则》第五条规定：

纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；

（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、新旧变化。

（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。

（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情况”。

（二）“混合销售”新规定：

1、旧《细则》规定：

第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。

2、新《细则》规定：

第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。

第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为

（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、新旧变化

（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。

（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。

4、案例分析：

【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。

应纳增值税 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元

应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200元

【例1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元，其中含土建工程款21000000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。

分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条，其混合销售业务应分别处理。

营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元

5、【相关链接：“自产货物”的概念】

货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。

判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：

（1）是否符合货物的特点：

自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。

（2）加工过程是否属于“生产过程”：

判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。

（三）“兼营业务”新规定：

1、旧《细则》规定：

第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。

2、新《细则》规定：

第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。

3、新旧对比：

旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。

4、案例分析：

【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核，建安收入为50000000元，建材销售业务收入15000000元，修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2550000元。

分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定：“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。应纳营业税＝50000000×3%＝1500000元

应纳增值税＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元

5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】（1）混合销售与兼营的概念

①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。（2）两者的区别在于：

①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。

②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。

③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。

（四）“承包承租”新规定：

1、旧《细则》规定：

第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。

2、新《细则》规定：

第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。

3、新旧对比：（1）增加了挂靠的业务；

（2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定，以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。

（五）“建筑工程总包分包”新规定：

1、旧《细则》规定：

第五条：

（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

2、新《细则》规定：

第五条

（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；

3、新旧对比：

（1）删除了关于“转包”业务的相关规定。

4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】

（1）分包、非法分包、转包的概念：

①所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。

②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指下列行为：

（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；

（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；

（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；

（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。

③所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。

（2）分包与转包的区别：

①分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。

②分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而直接与总承包人签订承包合同。

（3）税收上取消“转包”规定的法律渊源

根据《建设工程质量管理条例》第二十五条、《工程总承包企业资质管理暂行规定》第十六条规定、《建筑法》第二十八条规定、《合同法》第二百七十二条，转包是一种违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。

（六）“价外费用”新规定：

1、旧《细则》规定： 第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

2、新《细则》规定：

第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。

3、新旧对比：

（1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项等项目。

（2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。

（七）“销售退款”、“销售折扣”新规定：

1、旧《细则》规定：

旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。财税[2003]16号第三条规定：

（1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

（2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

2、新《细则》规定：

第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

3、新旧对比：

（1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范性文件提高到规章的高度。

（2）新《细则》与财税[2003]16号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。

4、【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】

长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。

（1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念

①在“企业会计准则第14号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定：

现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。

商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。

销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。

销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。

②关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解 现金折扣也称销售折扣； 商业折扣也称折扣销售。

（2）营业税与企业所得税政策比较

①营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除

②企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。

③现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票注明，不然计算营业税时不予扣除。

实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。

（八）“建筑业营业额”新规定：

1、旧《细则》规定：

第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。

2、新《细则》规定：

第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

3、新旧对比：

（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳务”；（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。

（3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。

4、相关说明：

（1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。（2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。

5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】（1）设备的概念;设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。设备分为标准设备和非标准设备。

标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已进入设备系列的设备。

非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制单位制作的设备。

设备包括以下各项：

各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆及管道等； 各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表等；

附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分；

无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。（2）材料的概念：

材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。

材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的管道、管件、阀门、法兰等； 防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。

（九）“费用扣除”、“合法票据”新规定：

1、旧《条例》、《细则》规定：

旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16号文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

2、新《条例》、《细则》规定：

条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。

细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证

（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

3、新旧对比：（1）支付给境内的：

原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据。（2）支付给境外的：

原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据；新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”；

（3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。

（十）“扣缴义务人”新规定：

1、旧《条例》《细则》规定：

《条例》第十一条 营业税扣缴义务人：

（1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。（2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。（3）财政部规定的其他扣缴义务人。《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：

（1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。

（2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人；（3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。（4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。

（5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为扣缴义务人。

2、新《条例》、《细则》规定： 第十一条 营业税扣缴义务人：

（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。

3、新旧对比：

（1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产”的营业税扣缴规定。

（2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营业税的的规定（3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、“转让无形资产”扣缴营业税的规定。

（4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。

4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】（1）常见征管现象：

地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。（2）征管依据：

①旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

②财税〔2006〕177号（已经于2009 年5月28日被财税[2009]61号文件宣布自2009年1月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：

A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。

B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：

a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；

b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。（3）执法过程中存在的问题： ①政策适用过程错误。

首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。财税【2006】177号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。

②处理结果错误。

第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。建筑企业不可能出这笔钱。第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机关无权决定其发生的支出不予扣除。第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让其到税务机关换票更是不正确的。

③造成征管错误的根源：

第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。

第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前，“甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。

说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳税人身上。第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。

（4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改：

新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的解释，主要从以下方面考虑：

第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点，改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。

第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款”。

依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营业税的规定。

至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。

至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人

只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任何单位和个人代扣代缴营业税。“甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。

（十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定：

1、旧《细则》规定：

第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。

2、新《条例》、《细则》规定： 《条例》第十二条

营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。《细则》第二十四条

条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

3、新旧对比：

（1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款；（2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”；（3）明确了 “收讫营业收入款项”、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念；

（4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”；

（5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定；

（6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。

以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。

第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定）

1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？ 财基字【1998】7号：

物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。

（1）主营业务收入：

包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。

①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

（2）其他业务收入：

是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。

2、物业管理收入如何缴纳营业税？

（1）财税[2003]16号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（2）代有关部门收取的费用，如果开局本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。

（3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。

3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？

根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。

4、代收收入如何缴纳营业税？

（1）国税发[1998]217号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。（2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位开据服务性发票）。

5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？

（1）国税函【2005】1128号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。

（2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。

6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？

以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。

7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？（1）《营业税暂行条例》

第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

（2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。①如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在“其他应付”款等科目。同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。

②如果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入物业公司应按《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。（3）物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。