科技地产概念（写写帮推荐）

第一篇：科技地产概念（写写帮推荐）

科技地产概念

科技地产是以创新型和成长型企业为客户，按照市场经济规律，以房地产开发为手段，通过专业化运营为其提供研发载体和产业服务，实现高新技术产业集群的一种新的产业园区开发模式。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台。这是一种复合型的业务，有８项内涵：一是科技地产是工业地产的高阶阶段；二是以产业集群理论为基础；三是以成长型和创新型企业为客户群；四是以战略性新兴产业为主导产业；五是以房地产开发为手段；六是以遵循市场经济基本规律为前提；七是以产业发展要素整合为服务特色；八是以打造高新技术产业集群、实现利益诉求均衡为目的。

目前国内高新区的开发一般有４种类型：政府主导型、大企业集团自建基地型、政府和企业合作开发型以及纯市场化企业开发型。我们现在做的是最后一类，即从政府手中购置土地，再按照当地区域经济、产业结构等方面的特点，进行产业定位、园区规划以及物业租售乃至最后物业资产的管理、变现等，利用市场化手段，满足政府对园区开发建设的诉求，实现政府、开发商和入驻企业三方利益的平衡。

目前的科技地产业务包括了科技园区和科技新城两种产品类型，科技园区的代表有中关村软件园、中关村生命科学园、无锡中关村软件园太湖分园等；科技新城则是一个以产业为导向的微型城市，围绕一个产业集聚区，配套商务、住宅等设施，使其中的居住人员能够实现职、住、娱一体化。

科技地产四大利润来源：一是项目开发利润；二是持有物业的经营利润；三是将来资产的增值、变现收益；四是对入驻企业的孵化和风险投资收益，即投资利润。通过股权投资既能支持入驻的中小企业发展，同时也丰富了我们的获利模式和盈利渠道。我们还有专门的供热公司、物业管理公司、商业物业运营管理公司等。

第二篇：科技地产报告

科技地产报告

1.北科建是什么时候提出“科技地产”理念的？

2012年，在产业地产强势崛起的趋势下，科技地产作为其中一种全新的开发模式和细分领域的强势力量，已在业内引起了强烈反响。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台，谈到这里，就不得不提到明确提出以“科技地产”为发展方向的北科建集团。

“未来房地产的趋势就是用科技和品质说话。”北科建集团表示。

2.科技地产有什么涵义？

科技地产作为工业地产的高阶阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，是实现政府、入园企业、开发商利益均衡的一种科技园区开发模式。

科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地按照用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技 用地在土地属性上归类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业企业，而是高新技术企业，土 地单位面积创造的价值远远高于工业地产，所以是工业地产的高阶阶段。

科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔·波特创立的。其涵 义是：在一个特定区域的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专 业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。

科技地产以创新型和成长型企业为客群对 象，重点面向高新技术企业。这些企业一般能够持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，是知识密集、技术密集、介于第二和第三产业之间 的一种产业实体，俗称2.5产业。其从事的生产经营活动一般属于生产性服务业，具有较强的创新活力、较高的成长潜力，产品具有高附加值等特点。科技园区拒 绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业。

3.北科建在科技地产方向上有哪些实践？

北科建集团总经理郭莹辉指出，“我们将依托北京中关村科技园区的建设经验和优势，以一体化的开发模式，科学合理地在科研、产业、生活、休闲娱乐等方面进行功能布置，倾力打造长春北湖科技园涵盖高科技园区、金融商务、生态住宅等产品形态于一体的新一代高科技产业园区。”

除硬件优势之外，北科建集团也强调与项目所在地政府以及社会商业伙伴，共同致力产业发展要素的整合，打造专业的产业服务体系，诸如共性技术平台、人才培训、技术交易、政务服务、科技金融、股权投资、创业辅导等一系列服务内容的提供。其中，重点为入驻企业提供创业资本(VC)和成长资本(PE)的股权投资，既支持了企业发展壮大，也丰富了北科建集团的投资渠道。

3.北科建实践科技地产的案例？

2012年10月27日，“长春北湖科技园战略合作暨首批入园企业签约仪式”在长春拉图摩根酒店国际厅举行。长春北湖科技园是由北科建集团与长春高新区共同合作、倾力打造的新一代高科技园区。

据了解，北科建长春北湖科技园占地面积66公顷，规划总建筑面积101万平方米，以生物产业、先进材料、电子信息为重点产业，将建设成为集基础研发、科技孵化和总部办公为一体的国际高端科技创新集群。在设计方面，北科建长春北湖科技园将通过“三核驱动、一带

串珠、多环相扣”的方式，营造出“生态聚绿荫”与“合院成风景”的特色空间系统，同时强化空间联系，满足多种需求。设计理念师法自然、传承创新，从建筑设计、材料选用、能源系统等多方面打造低碳科技示范园区。

第三篇：新时期地产操作概念讲座

新时期地产操作概念讲座

第一讲项目开始前的几项准备

1.1项目命称：

一个好案名相当于一个好创意及至多次发布的价值！

一个好案名有时可能会影响到项目以后所有操作的方向！

案名的认知与识别是项目存在于市场最为基础的重要指标，没有

这点一切都是空谈！

所以案名一定要站在正确的战略高度上，而非阶段性的战术角色。

1.2好案名的特点：

1、承载项目信息；

2、提升项目品质：

3、引发消费联想及探知的欲望；

4、具有较高识别价值。

1.3关于案名（客户对广告公司的心态）

 独创性是客户需要的；

 当然有时这一需要未必正确，但在许多时候却是客户衡量广告公司和统一内部分歧的重要

作业；

 建立最少三个方向的建议，是保障广告公司不被淘汰出局一个保障：现代的、超前的、传

统的。

 在后面加上概念、支持、或者可以感觉的注解，这就是我们的工作。

案例：后现代城、锋尚国际公寓、左岸工社、炫特区、非常男女、Solo、爱情密码、东湖林语、林与堂、崇学宛、宽House、坚果公寓、70’s仕馆、万科四季花城、阳光100、住邦2000、东环

18、亮马名居、白领公寓、翠湖别墅

1.4标志（LOGO）

如果说案名是项目的脸面，标志就是项目出现在大众面前的标准个性的套装；

它们的不同在于套装要比案名更具有渲染性；

一个直接、一个含蓄。

对于用逻辑思维和感性思维记忆的人来说，他们对记忆的成就基本功秋各半。

它们的共同意义在于帮助大众识别或记忆；其次在于帮大众感受或理解我们的产品。LOGO不在于繁简程度，只在于是否能在最短时间内让人记忆和传达项目精神的潜质。

案例：后现代城、丽江花园、广州奥林匹克花园、翠湖别墅、万泉新新家园、万通、联邦快递、宁夏红葡萄酒、新城国际

备注：最好的Logo来自案名本身。

1.5概念

因为概念是：繁杂信息的简洁精华版，简单的几个字就可让你感受或了解许多。

因为概念是：最省钱而占领开启你大脑记忆的钥匙。

因为概念是：打开你探之其密的诱饵。

所以我们主张使用概念！

如果项目具有“让人心动的非凡特点”；

如果项目具有“能吸引人来探之欲望的知识”；

如果项目具有“足以让人争论而不失项目尊严品质的焦点”；

我们会毫不犹豫的进行包装，因为浪费它们简直就是浪费资产。

案例：锋尚－告别空调暖气时代、左岸工社－当世界向右时，向左、现代城－居家办公、峻峰华庭－创意办公、东润枫景－发现居住的真意（小资情结）、后现代城－美国后街生活（Bobo族生活）、宽House－案名本身既是产品特征，又是传播概念

1.6概念应用

要在竞争项目宣传中脱颖而出，必须把握至关重要的两点：

第一是“概念”上的强势，第二是“影像”上的强势。

所谓“概念”上的强势是指在一个新项目的宣传中必须要有一个既能充分体现项目鲜明特色，又能充分引起目标客户兴趣的核心概念。

所谓影像上的强势是指项目的广告表现形式一定要新颖，富有创意，具备较强的冲击力。

不炒概念的原因只有两条：

1、项目确实顶尖，可以忽略竞争而需求强大；

2、实在拿不出什么概念。

第二讲市场 〃 概念 〃 广告

基础时代

基础的销售加广告基本项目内容告知；注重与信息及媒体的高度注意率。

如：价格、地理、户型、质量等

概念时代

以涵盖统合的概念来包装区域环境优势，在进行项目外附加值补进的同时

进行项目特点提升，确定自己在区域化竞争中的位臵。如：文化、时尚、教育、山水、财富等等。

产品时代

以舒适、合理、方便为基础进行项目区域内最优化品质处理，以高品质生活

方式和物有所值的内涵打动人心。如：户型、智能化、水景、园林、温度等。

品牌时代

在项目基础、特点比较同化后，以实力信誉为基础作宣传，意在消除消费在未知事项上的顾虑，形成一种无忧消费的信任。如：物业服务保障、超值的附加价值、服务的态度、成功服务的反馈、强强联合等等。

开盘广告

真正的项目诞生是从面世大众的开盘广告开始的。

就象一个孩子出世！

你要告诉大众的除了无法变更的档案，更多的其实就是你为他设计的理想，和可以让大家相信你能为他理想所能做到支持。

当然这一切都需要用时间和方法；

而关键确只有一个：激发大众探之内容的欲望。

而开始的第一步：就是要给大众一个足以承载想象的空间。

也就是说你要帮助大家来识别你的项目，和你所要创造的最终理想。

站在起点和终点来说话，让大众处在判断和验证的角度上来验证事实，造成空间的探知，而得到不断的关注。

这就是开盘广告——定位梦想

以后的广告：所要作的就是以你所认同的方式来帮大众来认识你，填补

他们疑惑的空间。

开盘预热期的策略主要集中在梦想生活的确定与营造表达上

在开盘预热期间，生活方式所倡导的喜好思想在卖点、支持点、画面处理、文字语调、表现方式方面最好成为一种处理的长久意识存在，用基调来统合一切的属性延展。

（喜好：需求价值中物质所表现出的最佳态度形式。）

陈述事实语气中不卑不亢的态度与用词的得当成为楼盘品质的一种体现。

广告形式的严谨作风与处理画面功夫是增加购买信心的一种保障。

画面与文字相辅最好点到为止，多说的句子往往是杀灭更多信息的杀手。

销售中期的推广策略主要集中在消费信心的增强上

——质量到底如何？今后的管理服务我会受气吗？

——追求的梦想需要真实存在吗？他们到底有多在乎？

——地段的升温的速度是否在计划想象中？

——与其它盘子比它是不是最理想的？

——我用什么来说服家人同意我的抉择？

项目开盘前宣传工作内容

1、项目名称推荐确定

2、项目LOGO 的设计确认

3、展会设计

4、工作服装设计

5、名片设计制作

6、项目模型发包

7、项目效果图发包

8、样板间及销售大厅设计

9、相关展板设计

10、引导牌选点书

11、DM的设计制作

12、手提袋的设计制作

13、软性广告内容准备

14、围墙设计制作

15、案名牌设计制作

16、广告计划与相关预算

17、售楼处的确定

18、各类促销方案的制定

销售工具

1售楼、附赠VCD光盘：小区环境及项目楼体说明

2平面图集：区域、楼体、会所、户型、环境、车库等等内容

3购房须知：认购书、银行案揭、物业管理、等内容

4销售海报：针对购买意识较弱的人进行派发

对于地产推广来说媒体应用投放比重依次大致为：报纸、电视、路牌取出说明书、海报、报纸夹页、DM、网络。

涨价期广告操作与项目推广

工期——涨价

工期、销售、人气是否是发展商涨价的原因。

实际上：

是市场上真正合乎消费需求的好现房太少，根本无法满足市场需要。

涨价的真正原因：

随着项目的不断建设，消费对项目有了切身直观感触后，消费信心不断增大、购买风险下降而增涨。

所以：

“产品的精确定位和项目的精心打造才是房屋涨价的原因；对期房而言与工期对涨价的支持远不及产品本身有效”。

此时涨价的广告的目地：

就是随工期的推进让消费者不断加深对项目本身特点品质的信心与理解，直观简明让其了解和感触到项目本身相关物理特点的意义及价值。

关于项目操作建议：

通过市场验证及分析，确定项目为优势项目后在销售上表现出低调态度的同时借助媒体或第三方手法进行不断的特点与发现的宣传推进。

热销——涨价

热销是涨价的很好契机。

实际上：

热销涨价往往会变成拒绝销售、阻挡人气、导致冷场的致命利器。

热销可以涨价的条件：

1、项目是站在价值利益增长点上的、项目确好的同时又有高价值受

欢迎 事物出现时。

2、项目在市场中有不可替代的产品条件。

3、在进行竞争项目严格分析后，项目价值与市场差距较大时。

热销不可轻易涨价的几个问题：

1、热销是否是广告轰炸起来的？

2、热销是否是因销售员的一些特点操作而出现的？

3、热销是否是真实现象，有无第三方操控。

4、热销涨价后是否还具有价格竞争优势。

此时广告的目地：

1、让消费者认识到项目的新价值点。

2、让消费者认识到项目的显著比较优势。

3、用热销之热度来带动热销之短。

关于项目操作建议：

调查热度分析确定后，进行消费特点分析，用热度强势来带动或者转化项目弱势的发展。

人气——涨价

人气越高项目所受欢迎越强；趁热打铁的涨价销售就成为发展商的主题。

事实上：

受到盲目消费和受到涨价挫折或压迫感的客户，事后总会通过一些方法来发泄怨气和招回损失，结果总是出现项目隐患而导致项目结果的不完美。

对退房来说：消费心态不稳定的原因往往不是财务问题就是冲动购房后的后悔心态。所以：

在人气旺盛时期销售的态度最好以平静、平等的帮助的形态让消费真正认识项目；让消费在冷静理智的心态下认同接受项目。

让消费认可涨价的理由，平衡价格落差后的心理差距，让消费

相信消费后的利益承诺。

关于项目操作建议：

对勉强、冲动、攀比比较麻烦的客户进行冷静处理的同时加强项目优势的强化和对后期项目价值进行承诺。

总结

涨价时的广告策略：

*随工期的推进让消费者不断加深对项目本身特点、品质的信心与理解；

*让消费者认识到项目的新价值点；

*让消费者认可涨价的理由，平衡价格落差的心理差距，让消费者相信消费后的利益承诺。

地产提案策略

首次提案——

1、我们面临的是怎样的环境：大环境、区域环境、竞争环境、购房者心里

2、了解一下自己：优势、劣势、问题点、机会点

3、面对这样的环境我们要做什么？怎样做？

4、近段时间我们要完成的工作有哪些？

5、现在我们完成的作业

6、相关作业的推荐及建议（案名、LOGO）

7、我们的合作打算

二次提案——

1、项目定位确定(市场定位、消费群确定、差异化优势确定)

2、传播主概念及战略目的确定(可借用的其他概念)

3、表现元素规划(元素排练)

4、各时期宣传策略制定(初期、中期、末期)

5、各种时期的创意设计表现(平面稿件)

6、促销、公关活动建议

7、宣传工作阶段性工作计划(开盘宣传工具罗列，及时间计划)

8、媒体策略、广告计划

激烈竞争中对手有时会用的恶意手法

一、摸底牌：通过中介人或中介公司出面，以代理投资合作的形式全面摸清对手项目的资金调用情况，让对手项目在不知的情况下对手下充满信心。

二、搞检举：通过各类方法收集对方材料，加以编辑，并以署名形式上报有关管理机构，列举企业操作行为中种种问题，有细节有情节。

三、捅媒体：收买一些急于出头并勇于冒险的记者，通过媒体发布一些不利于对手的故事，以备日后进一步打击对手做好新闻铺垫。

四、钉钉子：在对方公司中高层安臵亲信间谍，意在掌握对手高层策略，随机应变，里应外合。

五、抢盘口：在项目发展的内部过程中，开盘或内部认购期，集中围合认购性价比较好户型，下定甚至签定正式合同，然后找种种理由，以个人或集体 的名义全面退房，不退就全面升级闹事。

六、挖墙角：利用内奸，一气挖走对方公司数名中高层员工，致对手项目管理陷入瘫痪。或者在内部制造事端，扩大矛盾。

七、毁信用：以对方之名义与其相关合作方接触，出面定购大量物品及货物，然后全面退掉，总之，利用种种办法让其失信于市场。

八、拆台面：雇佣流氓进场扰乱正常工作，或者利用退房事件扩大影响。

九、炸摊子：以客户名义或乙方名义滋事生非，导致流血事件发生。

十、捉王八：在对手四面楚歌，经受不助风吹草动时，利用法律形式将其围合，淘干水份，让其显露原形；或者利用第三方出面将其一网打尽全力收购进帐，彻底吃大掉对方。

整合传播：

在地产销售多年的演变过程中，依靠单纯广告及简单的销售已无法满足现行竞争中的推广，所以必须考虑从各个方面的细节去宣传，我们将其称为整合传播。

第四篇：旅游地产概念、特点、发展历程及现状介绍

相信搞旅游开发的对旅游地产一定很熟悉，不过如果想更细致的了解旅游地产还得从旅游地产的概念、特点、发展及现状入手，下面是山合水易为大家整合的一些有关旅游地产的概念、特点、发展等内容：

1、旅游地产的概念

一般认为，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。目前国内对于旅游地产尚未形成统一定论。更为广泛的说法是，旅游地产是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。

另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。

“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。而所谓'第二'，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。”

2、旅游地产的特点

(1)优雅的环境资源

旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。

(2)专业的物业管理与酒店管理

与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

(3)符合旅游度假的设计方案

旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。

(4)投资回报率高

旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。

(5)消费档次高

旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。

(6)消费的可存储性和期权消费

旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。

3、旅游地产发展的历程及现状

(1)旅游房地产的起源

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(timeshare，又称vacationownership)概念。

在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。

在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。

(2)我国旅游房地产的发展

我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。

--20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。

--20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念传播开来。

--2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。

目前我国旅游地产虽有了一定发展，但仍处于发展起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主，主要发展区域如下图所示：

第五篇：某滨江科技新城概念规划

目录 1.研究方法与原则.........................................................................................................................3

1.1 本规划的工作结构...................................................................................................................4

1.2 本规划的性质...........................................................................................................................4

1.3 本规划的指导原则...................................................................................................................5

1.4 本规划的逻辑架构...................................................................................................................6

2.基础理论与分析.........................................................................................................................8

2.1 科技产业发展的一般规律和条件...........................................................................................8

2.2 科技产业发展对空间的要求.................................................................................................16

2.3 城市发展与科技产业发展协调合作的可能、内容与方法.................................................17

2.4 本地科技城发展条件的 SWOT 分析...................................................................................18

3.规划方案与结论.......................................................................................................................27

3.1 性质与规模.............................................................................................................................27

3.2 产业发展战略.........................................................................................................................28

3.3 空间布局规划.........................................................................................................................34

3.4 文化与景观特色.....................................................................................................................47

3.5 道路交通系统与基础设施规划.............................................................................................56

3.6 城市经营、发展时序管理与可持续发展..............................................................................61

3.7 规划实施的配套政策建议.....................................................................................................64

图

录 1．区位分析图 2．长三角区位分析图 3、用地现状图 4．现状分析图 5、布局概念图 6．结构分析图 7、四大功能带图 8．六大产业园区图 9．城市用地开发引导图 10．外部景观系统分析图 11．绿化系统分析图 12．景观系统分析图 13．区域交通图 14．城市主次干道网络图 15．城市道路功能组织图 16．设施分布图 17．惊奇建设图 18．近远期分析图

1.研究方法与原则

作为一个概念规划，本规划要在准确分析地区发展的条件与问题的基础上，针对滨江区发展中最宏观、核心的问题制定发展战略及其空间布局，为后续规划的编制提供依据。

研究方法与原则之——工作结构与规划的性质

理性探索 1.1 本规划的工作结构

1.2 本规划的性质 .决策层和上级规划已经对本区发展战略有了轮廓性思路，但发展战略的具体内涵、从而其科学性和可操作性尚待明晰。

这个轮廓性思路即：

高科技、多功能、园林化的科技城。

.现实中，高科技、多功能、园林化的科技城的战略目标面临众多问题、矛盾与挑战（这反映在后面 1.3 总结的本规划需要回答的重点问题中）。

.基于此，作为一个概念规划，本规划要在准确分析地区发展的条件与问题的基础上，针对滨江区发展中最宏观、核心的问题制定发展战略及其空间布局，为后续规划的编制提供依据。

对有关重点问题进行专题研究 确立规划的指导原则和逻辑框架 接受任务并通过现状调查在理解本区发展条件的同时深入理解任务的性质 规划方案比较论证和规划的制定 本规划的工作结构

围绕“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，XX 市委、市政府对本区明确提出建设滨江科技城的战略构想，即建设以高新技术产业为骨干，集教育、商贸、居住等功能为一体，高科技、多功能、园林化的科技城。这个科技城明确为 XX 大都市区的重要组成部分，“新天堂”的主要标志之一，建设滨江科技城事关以“两港一区”为重点的“天堂硅谷”建设的成败。

根据已经初步定稿的 2001-2020 年 XX 市城市总体规划，本区是 XX 中心城市“一主三副”中的副城之一——江南城的一部分，直接针对本区的核心定位是“以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城”。具体的还有“工业区和文教科研区”，“沿江为居住生活区和公建区”，在产业定位上强调“发展以高新技术产业为主导的电子、信息产业和软件产业，建设‘天堂硅谷’”等。

研究方法与原则之——指导原则

理性探索创新

1.3 本规划的指导原则 本规划的核心指导原则是

① “科技”与“城”的结合 ② 本区发展长远利益和整体利益的最大化

同时，本规划注重遵循下列原则 ③ 协调既有规划：本规划努力与已经编制的各类规划协调 ④ 区域分析：从全球化、本地对 XX 的意义等方面明确发展定位 ⑤ 以人为本 ⑥ 功能导向 ⑦ 环境优先、可持续发展：树立生态城市、园林城市发展目标 ⑧ ⑧ 城市经营、可持续生长：城市发展在空间、设施、财政等方面的滚动平衡、效益最大化和可持续生长

本规划的核心指导原则首先是“科技”与“城”的结合 研究方法与原则之——逻辑架构

理性探索创新

1.4 本规划的逻辑架构 1.4.1 两条主线 .如何定位本区的发展战略？

对发展战略的定位，需要一方面准确认识、评估客观条件，另一方面同时思索人为的积极干预可能产生的效果。因此，决定发展战略定位的同时也就结论了发展战略的实施。进而，对发展战略的定位与空间规划也是两个统一的过程，因为空间条件在发展战略的思考中也同时既是原因又是结果：发展的客观条件中包含着相应的空间特征，发展的主观努力中，包含着相应的空间政策。这样，本规划的研究就建立起了一个整合的逻辑框架：

定位问题有时被当成是一个“前提”性的问题，认为我们要首先获得某区发展的定位，然后再去思索如何实现它。这样一个“顺序”的思考模式在本规划中被抛弃，因为我们相信，滨江科技城的发展定位与它的实现是两个必须同时、互动思考的问题：我们必须首先清楚政府——发展目标的首要执行者——在发展中能够发挥什么作用，然后假定政府将采取某些行动，这样我们才会获得对本区最终发展结果（定位）的预见。这显然并不否认一个地区发展的最终结果在很大程度上决定于客观条件（在此意义上是不以人的意志为转移的）、从而可以从该地区已有的条件中判断合理的发展目标。人们只是需要在决定发展目标时将客观条件与主观行为可能产生的影响叠加评估。一切主观行为都既是判断的结果又是判断的原因。所以，就本规划的研究而言，“定位”和“实施”在逻辑上是被同时思考和结论的（尽管由于语言的相对平面化我们的叙述可能不得不表现出一定的顺序）。

在这个研究框架中，特别需要理解清楚的，就是，首先，政府，即主观干预，在科技产业的发展中究竟能够起到什么作用？规划就是为政府的行为提供建议，如果我们不清楚政府究竟能做什么，那么提出的建议就难免无的放矢、空话套话一大堆了。其中又尤其需要注意的，是政府不是万能的，尽管政府行为在这里属于主观努力的范畴，但仍然受到客观条件的制约。政府的作用不是可以随意放大的，我们通常的很多对政府的美好期望其实是不合理的。在一般意义上，正由于本规划是为政府引导发展提供建议，政府是所有结论的基本执行者，规划的可行性取决于规划的结论与政府的能力是匹配的。理解政府的作用、确定政府的潜力最重要的一点应该是政府与市场是如何分工的。所以，明晰政府与市场的契合点，才能准确理解政府干预的潜力，得到恰当的发展定位和战略。

发展战略的定位、实施及其空间规划在逻辑上是统一的。

研究方法与原则之——逻辑架构

理性探索创新

“科技”

与“城”怎样结合？

科技城的概念在一定意义上是一个创举，它不应该等同于上海张江高科技开发区或苏州工业园区这样的高新技术开发区或产业开发区，也难以成为牛津、剑桥那样的大学城，那么，如果不成为一个一般的城区，“科技”与“城”在滨江区怎样结合？

1.4.2 五大问题 延续上面的逻辑，五个问题就凸显了出来：

① 本地为什么应该或必须定位于“科技城”？ ② 定位于怎样的科技产业？相应的对政策和空间有何规划要求？ ③ 科技产业、功能与一般城市产业、功能如何协调并互为促进？ ④ 科技功能对空间的潜在需求与一般功能对城市空间的巨大现实需要如何协调并互为依托？ ⑤ ⑤ 理想的科技产业空间和城市空间分别应该如何规划并加以协调？用地功能、设施与景观的现代化与历史性，“精英化”与“平民性”，园林化、生态化与经营性如何协调并相得益彰？

1.4.3 四项基础理论与分析专题 为解决上述问题，在直接针对规划中的具体问题进行研究和提出方案之前，有必要首先完成四项基础性的理论与分析专题：

① 科技产业发展的一般规律与条件 ② 科技产业发展对空间的要求 ③ 城市发展与科技产业发展协调合作的可能、内容与方法 ④ ④ 本地科技城发展条件的 SWOT（优势、不足、机遇和挑战）分析

作为基础性的研究，这些专题的结论将为规划中进一步针对具体问题的研究提供前提性指导。

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式

2.基础理论与分析

2.1 科技产业发展的一般规律和条件 2.1.1 科技产业的界定  通行的对科技产业的“行业界定法”是一种理论陷阱，它使“科技产业”的对应概念不是“非科技产业”，而是“传统产业”，导致双重误导。行业界定法背离了科技产业界定的最初宗旨。

.科技产业的准确界定是基于企业生产行为的“科技性”特征，其最恰当的对应是“产业链”概念中的“上游部门”，这使发展科技产业真正具备了培育“核心竞争力”的内涵，同时打破了行业歧视。

使用高技术装备即高技术企业? 按照国家发展计划委员会《中国高技术产业发展报告》（中国计划出版社2001），对高新技术产业的界定一般是按行业分类，根据行业中 R&D（研发）投入的强度（一定意义上就是：科技对该行业的重要程度）来划分哪些属于高新技术行业。OECD 更因为其成员国 95％的 R&D 投入属于制造业，于是进一步就只在制造业中划分高新技术产业。如美国科学基金会提出将每千名员工中拥有 25 名以上科学家和工程师，净销售额的 3.5%以上用于研究开发的行业还分为高技术产业；OECD 在 20 世纪 90 年代将 R&D 占总产值高于 4%的行业化分为高技术产业，九十年代后期则将 R&D 占总产值高于 8%的行业化分为高技术产业。结合这两点，我国也界定了自己的高新技术产业。

值得注意的是，上述关于科技产业的界定实际上是“非科技化”的，行业分类法掩盖了任何一个行业都包含着科技含量高和低的部门，它使得装配一个电脑机箱的流水线上的工人似乎要比一个服装设计师更加“高技术”，而一个CPU 封装厂则好像与一个 CPU 实验室是一样性质的。现在的这种对科技产业的定义无疑是在强调一些行业（如信息产业、生物医药产业等）的重要性。这些行业的重要性不会有人有异议，但是冠之以“科技产业”或“高科技产业”或“高技术产业”之名，无疑在“科技”这个核心特征方面造成误导。就国家而言，受这种通行的高技术产业分类理论误导，就会很容易在统计上越来越“高科技化”而在核心竞争力上日益倒退，特别是假如我们能够不断得到别人喂给的成熟的下游技术。进入新世纪，中国在瑞士洛桑学院的世界科技竞争力排序中已经从曾经最高的世界第 13 位快速滑落到第 26 位，而与之形成鲜明对照地，是有人可以沾沾自喜于中国的高科技产业成长和总量在世界上都位列前茅，是移动电话、个人电脑生产能力等都是世界数一数二。信息电子等行业对经济整体具有结构性的价值。因此，对这些行业予以特别的重视是非常必要的。但是恰恰由于该类行业技术更新很快，研发竞争异常激烈，我国这方面的差距就益发明显。而这种将全行业纳入“高科技”的作法，使得我们的发展高新技术产业的竞争心安理得地变成了招商引资设进下游装配车间的低水平竞争。

通行的对科技产业的“行业界定法”是一种理论陷阱

科技的重要性意味着，它是人类力量及其发展的集中代表，是产业中的核心竞争力，所以，能够代表科技的是产业中的研发能力，是产业链中的“头脑”、产业链的上游部门。

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式

2.1.2 科技产业发展的一般模式、条件与发展趋势 ① ① 集中地域化

出色的科技产业发展似乎偏爱在少数地区、并且是这些地区的一两个集中地块或地带集中分布。无论是基本上自发形成的科技产业带（比如美国的硅谷、128 公路产业带）还是有意促成的科技园区（如英国剑桥科技园<本来会自发形成>、台湾新竹科技园、新加坡科技园等），都是科技产业集中地域化的表现。

科技的重要性（人们应该也是因此而理解科技产业的重要性）应该意味着，它是人类力量及其发展的集中代表，是产业中的核心竞争力，所以，准确地，能够代表科技的是产业中的研发能力，代表着产业链中的“头脑”，是产业链中的上游。而在任何一个行业中，都既有“头脑”式的部门也有非常简单的程序化部门、下游部门。“上游部门”可能是一个更确切而且更有意义的科技产业的概念，另一种可能就是既不通过行业、也不通过产品，而是通过企业生产行为的特征来界定科技产业：以研究而不是流水线作为主要手段生产产品的企业和部门的总称就是科技产业。其实，这原本可能是制定高技术产业标准的出发点之一，研发经费比重可以是衡量科研在生产行为中的重要性的一个尺度。但是研发经费比重与现有行业分类标准的结合是一个失败，现有的根据行业分类标准完全是一个与研发经费比重不协调的“框框”（同一个行业标准中包含研发经费比重相差极其悬殊的不同企业）。新的分类标准，无论是“上游部门”还是“研发型企业或部门”，同时也就自然打破了现有的“高科技产业”与“传统产业”的界线，在任何一个行业，都有其重要的“头脑”型的上游部门和产业，经济在发展的过程中能够实现逐步上溯，必然是日益科技化并真正升级的过程。而现在界定的高科技行业则可以更恰当地代之以“新技术行业”之类的总称谓。

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式

② ② 人才依赖、资本依赖、市场依赖和环境依赖的四位一体

—— 人才依赖：科学能力与企业家精神结合的人才、或科学人才与企业家的结合是关键。

—— 资本依赖：世界最成功的科技产业带几乎同时也是获取研究资本、风险资本最集中的地域，国家、企业和投资机构资本在这些地域都非常活跃，典型如美国波士顿 128 公路产业带、英国剑桥科技园。

—— 市场依赖：成功的科技产业发展地区几乎同时都拥有长期稳定的客户群。有时这个客户群主要就是政府，如美国的硅谷和 128 公路带。但是，这种市场依赖显然不同于一般意义的“接近市场原则”，比如并不一定是最大的城市（市场）地区科技产业或相应园区发展得最好。这在一定意义上反映了科技产业的客户群通常更广泛；并且因其附加值高，空间距离的意义并不特别重要。

另外，“市场依赖”在很多场合是“产品出色”的外在表现，即并非真的依赖市场，而是市场在依赖这个地区。这个意义对我们是没有价值的，我们是在试图分析如何能成功发展科技产业，而非探讨成功发展之后的结果。科技产业对市场的依赖主要在于，在产品还不成熟或还未形成标准时，就已经有足够大的市场购买产品。这里的一个主要形式是政府采购，如美国硅谷和 128 公路地区信息产业的发展，在很长时期都是依赖美国的军方市场。反过来，市场依赖反映出科技产业的产品必须是针对市场的。所以，同样是知识分子密集的地区，却不一定都能发育成功的科技产业，人才自身的市场意识、进取精神在这里就很重要。

—— 环境依赖：科技产业带和区所处的微观的自然、设施和社会文化环境一般在临近区域中是最优秀的。这里，自然和设施环境属于比较“硬”的环境，相对而言容易确定或塑造；而社会文化环境一般来说比较难以确定和塑造，是更高层次因而可能更重要的软环境。这方面，一个能够激励创新的文化氛围和制度环境非常重要。位于同一个城市、同样接近著名高校或科研机构的地区并不会都发展成为科技产业成功发育的场所。

进一步，事实上一个集中的科技产业地域本身就创造了一种特定的环境特征，就是使整个环境更加拥有相关技术、资金和市场，更加有利于头脑的碰撞和创新的产生等，所以科技产业带的发展会形成良性循环，科技企业的成长机制也证明了这一点，如同领域的小企业集群发展的模式（通常背后会有孵化型机构，往往是研究所等）。

由于人才、资本、市场、环境条件的“四位一体”是成功的科技产业发展地区表现出的共同特征，所以，一个地区如果要发展科技产业，是否拥有或能够找到、创造足够的人才、资本、市场和环境至关重要。

科技产业对市场的依赖常表现在，在产品还不成熟或还未形成标准时，就已经有足够大的市场购买其产品。反过来，市场依赖反映出科技产业的产品必须是针对市场的。

在各国各地发展科技产业之间的竞争白热化的背景下，任何一个力图发展科技产业

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式



竞争日益激化 由于各国各地区的日益重视，部分也由于知识、人才的日益普及化和资本的日益丰富（一般的，资本始终处于积累递增之中），各地发展科技产业面临的竞争正越来越激烈，在产品而言水平更高、更新周期更快，政府普遍从战略的高度出发，尽最大的力度扶持科技产业发展。在这种态势下，任何一个力图发展科技产业的地区，如果不能在各级政府取得共识，不能整合资源为我所用，其发展的难度将是可想而知的。

 国家战略中的高技术产业发展战略 美国：确保和强化领导地位。一是继续把强化信息技术产业领域的优势作为突出的战略重点；二是采取综合对策改善高科技技术产业发展的环境和条件。

日本：科技创新立国，以再次赶超欧美，确立高科技大国地位。20 世纪 90 年代以来日本政府采取促进高技术产业发展的战略措施包括：推进战略性基础研究，确定了信息与通信、环境保护等 15 个领域 107 个项目为支持重点；实施大型国家研究计划；制定和实施国家产业技术战略。

欧盟：缩小与美国的差距，增强国际竞争。欧盟在其 1998-2002 年的“第五个科研总体规划”中提出了利用生物和生态系统的规律、发展信息技术、提高竞争力和可持续发展等六大重点发展项目。

俄罗斯：以振兴经济和重建大国地位为目标。普京主张运用国家力量优先发展尖端科技领域，刺激非预算拨款部门对先进技术和科技产品的需求，扶持出口型高科技产业的发展；采取专门的信贷和税收手段以及国家担保优惠等扶持上述部门的发展。

印度：以实现一流强国为目标。总理办公室成立了“国家信息技术特别工作组”，对阻碍信息技术及其产业的各种因素进行调研。提出含有 108 条建议的调研报告。该报告获得内阁的批准，成为印度全面实施“信息技术产业大国”计划的政策纲要。

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式

2.1.3 自我发展和被动发展、明确产业导向和非明确产业导向：科技产业园区的机制性差异  自我发展型的科技产业园区一般具有明确的产业导向，而被动发展型的一般不具有明确产业导向。前者通常具有自己的研究开发能力，有很好的科研机构可以依托，而那些最早形成的优势产业以及区内科研机构擅长的具有很好市场敏感的专业方向往往就成为这些园区自然而且强有力的主导产业方向，比如 128 公路、硅谷、明尼苏达城、洛杉矶和西伦敦、台湾的新竹科技园、武汉东湖等。

 被动发展、非明确产业导向型的科技园区往往依赖于别人的技术，发展很大程度上依赖招商引资，产业的部门基本是下游的装配车间。这种类型的有国外的中苏格兰、新Hampshire 和蒙特利尔的 Bromont 区等，以及国内的绝大多数高新技术园区。

事实上，被动、依赖型的科技园区也就是以末端车间为主的工厂的集合，并不真正是“科技”的。问题就在于，如果在基本概念上没有能够意识到现有的定义的缺陷，那么，就很容易落入“装配车间”的陷阱，二者一脉相承。这种现象的差异包含了重要的实质性差别，与人们对科技产业的定义、当地的发展条件能够发展怎样的科技产业、战略制订者是否能把握当地发展条件中的最大机会有着密切关系。

如果在基本概念上没有能够意识到现有的科技产业定义的缺陷，那么，就很容易落入科技产业“装配车间化”的陷阱。

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式

2.1.4 科技产业发展中政府的作用（规划的角色）

政府的作用一定意义上也定义了规划的角色，因为规划本质上代表了政府将要采取的行为。

.政府可能发挥作用的方面包括 ——提供适合高新技术产业发展的基础设施等硬件环境 ——营造激励创新、宽容失败、活跃交流的创业环境 ——为研究活动提供资助或补贴 ——建立新型高科技融资、投资体系 ——科研机构与科技人才的引进 ——通过政府采购带动高技术产业发展 ——税收、地价、空间等政策扶持与引导 ——作为信息中介和信息提供者 ——作为企业行为的监督者 .尽管政府可作的内容很多，却并不一定都能最终达致科技产业的成功发展。归根到底，政府可能实现的目标很大程度上决定于当地的客观条件；因此政府首先要做的，是准确抓住客观中的潜力。同时，政府的自身能力越强，其对客观的影响力也越大。因此，政府应努力扩张自身能力，并配合地方客观潜力决定自身行为。

政府在高科技产业发展中的作用举足轻重，对这一点，西方高新技术产业发达国家有着清醒的认识。美国加州柏罗亚市市长总结了美国政府在硅谷发展中的作用：①政府国防部的订单对硅谷新技术的扩散影响最大，55 年至 63 年，硅谷半导体产业营业额的 35％－40％来自于政府采购；②政府对斯坦福大学研究项目的直接赞助。2000 年，学校 16亿美元的年收入中有 40％来源于美政府的研究项目，而 1995 年的报告显示，当年硅谷高科技公司创造的 850 亿美元产值中，有 62％是由与斯坦福大学有关的公司创造的；③为硅谷的不断扩张规划用地；④不断改善硅谷的交通状况，推广和资助多种交通形式，减少交通阻塞和交往隔阂是政府机构的关键性职能；⑤缓解住房紧张。可以说，政府的支持对硅谷的成长起了决定性的作用。而在起步阶段就以落后的国家和地区发展高科技产业的过程中，政府的引导和扶持对于这些国家和地区变后发劣势为后发优势起着至关重要的作用。在传统上政府力较强的东亚国家和地区，政府的战略性决策是东亚地区成为今日世界 IT 产业中心的重要因素，日本、韩国、台湾概莫如此。

政府不能在缺乏硅谷的条件的地方创造一个硅谷——因此，找到、找出客观的最大潜力，才能找到自己行为的依据。

越是地方性的政府，越要充分依赖和获取“外部经济”。同时，应努力通过提高自身的能力来提高自身实施干预的灵活性。

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式

2.1.5 科技产业发展战略规划的理论框架 总结前面的检查与分析，可以发现，由于概念的误导、理论认识上的模糊，就我国各地科技产业发展的一般情况而论，发展战略常常未能很好地与自身优势充分结合，结果导致雷同的战略、不是真正科技产业的战略，竞争也变成了不是相互之间寻求更合理分工、基于各自优势和潜力的竞争，而是纯粹招商引资方面的简单竞争。

基于这些分析，我们可以提出一个制定科技产业发展战略规划的新的理论框架，这个理论框架不同于既有的基于行业概念的“非优势竞争”规划模式，而是一个基于新概念的“优势竞争”与“非优势竞争”结合的规划模式。

一般模式：基于模糊概念的“非优势竞争”科技产业发展战略规划

对科技产业的行业化界定 企业科技内涵的过于宽泛 行业面的过于狭义 科技产业的发展条件: 人才，资本 市场，环模糊对应 有效发展目标 具体产业内涵 政府角色 一般化的非优势竞争战略 没有悬念的战略：非针对性的环境优化和招商引资 寻求科技产业发展战略规划从“非优势竞争”模式向“优势竞争”模式的转化

基础理论与分析之——科技产业发展的一般规律和条件

“非竞争优势”模式” “优势竞争”模式

新模式：基于更准确概念的“优势竞争”科技产业发展战略规划 对科技产业的重新竞争的两种型态 上游产业、研发部门 新技术行业(传统意义上的高技术行业)优势竞争 非优势竞一般性的环境优化和招商引资 基于地方优势的明确的产业导向和针对性的战略思有针对性的调查、分析 特定的帮助凸显和加强发展条件的战略举措 特定方向的条件：

人才、资本、市场、环

基础理论与分析之——科技产业发展对空间的要求

连续·有序·简约·自然

2.2 科技产业发展对空间的要求 ① 连续空间、整体环境 ② 有序、简约、高效和现代化 ③ 交流的空间 ④ 自然中的科技产业区：控制容积率＋对自然地景和品格的尊重 ⑤ 相对大规模用地，低人口密度 虽然科技产业园区的用地规模并没有一定之规，但总体上很多成功的科技产业园区集中于 20平方公里左右，而所需要的劳动力则相比于一般产业或城区，要小得多。当然，这种“大”相对于我国的情况来说，并不特别大。

⑥ 相对单纯而特殊的用地类型和结构 ⑦ 个别产业有自身的特殊要求 如芯片厂对震动要求很高，要求远离震动源包括道路，因此如果一个地区保留布局芯片厂的可能，则用地分割应留有余地。

以上是科技产业对空间的要求。虽然因为滨江科技城定位的特殊性，这些要求并不就是对滨江区规划的要求，但无疑我们在规划中需要充分结合这些要求。

.根据我们所获取的资料，对于芯片厂而言，对震动的要求很高，厂房要求的微震动指标是小于 125 微英寸（3.175x10-8 m/s）。通常，芯片厂房要从路边（至少主干道）红线后退150m，如有高速公路或轻轨等震动源，则至少后退 300m，准确的距离必须由微震动专业顾问现场测定才能决定，高速公路和轻轨的基础、地质土壤状况也会产生影响。

根据我们所获取的资料，对于芯片厂而言，对震动的要求很高，厂房要求的微震动指标是小于 125 微英寸（3.175x10-8 m/s）。通常，芯片厂房要从路边（至少主干道）红线后退150m，如有高速公路或轻轨等震动源，则至少后退 300m，准确的距离必须由微震动专业顾问现场测定才能决定，高速公路和轻轨的基础、地质土壤状况也会产生影响。

“环境”的概念本身就包含了“周边”这样的涵义，因此只有连续而整体的空间才真正称得上优越的环境。

自然不仅仅是一个绿地率的概念，更意味着对自然要素和品格的尊重。

基础理论与分析之——城市发展与科技产业发展协调合作的可能、内容与方法

产业·空间·景观·文化·财政

2.3 城市发展与科技产业发展协调合作的可能、内容与方法 ① 由于科技产业从业人员的需要，科技产业需要其它城市产业，尤其商务、教育、商贸等第三产业的支撑。这同时提供了整合历史遗存的平台。

② 科技产业的优质空间同时成为城市的一大景观，从而可以成为城市旅游业中的一个亮点。

③ 一般城市发展与科技产业在用地要求方面各有侧重，比如科技产业用地并不总要求最好的可达性，略微偏远一些但环境优质的地区可能更合适。这为同一地域协调布局城市建设用地与科技产业奠定了基础。

④ 一般城市型文化和景观与科技产业空间的文化与景观各具特色，空间上的整合将创造更生动丰富的城市意象。

⑤ 当科技产业的发展处于输血期时，需要通过城市建设用地的经营给以扶持，但成熟期的科技产业用地为城市可持续成长提供依托，这同样提供两种用地和谐共生的理由，并帮助确定两种用地比例关系和选址。

.基础理论与分析之——本地科技城发展条件的 SWOT 分析

明晰机遇·寻求突破

2.4 本地科技城发展条件的 SWOT 分析 2.4.1 优势条件 ① 地处浙江省会和天堂 XX，与主城隔江相望，处未来城市 CBD 延伸区 ② 闹中取静、密中取疏、人工中取自然、依山抱水滨江望湖，在 XX 市区中区位、用地、风景这边独好

参见附图：XX 市滨江科技城概念规划——区位分析图。

滨江区与 XX 主城区、与西湖隔江相望，北面和西面为钱塘江，南面为山体林地，东面紧邻萧山经济开发区，未来将是 XX 城区非常中心的地区，特别是萧山区与西湖的中间地带。境内建有或在建有四条过江通道，并规划有轻轨线与主城相接，未来过江交通十分便利。在这样的位置能保有较多的未利用或低开发地，实在难得。区内植被保护较好，山水共存，有着良好的自然生态环境。从对外交通联系看，境内有多条高等级公路通过，并可快速到达 XX 萧山国际机场，有着发达的对外交通体系。正所谓闹中取静、密中取疏，既可满足高新产业发展所需要的高质量自然环境，又可以充分依托主城区的服务设施，十分有利于高科技产业的发展。

XX 天堂中的小桃源，浙江省唯一的高新区.XX 市城市总体规划——远景发展规划图

基础理论与分析之——本地科技城发展条件的 SWOT 分析

明晰机遇·寻求突破

③ 原 XX 高新区的产业、人才和制度基础

自 1991 年 XX 市高新技术产业开发区成立以来，经过 10 年的发展，在产业、人才、制度方面获得一定的发展优势和成功经验，一定意义上已经形成了一个自我成长的有效机制，必将有助于未来滨江科技城的发展。

但是必须指出，原高新区的产业、人才和制度的积累可以说 90％在原主区块，而主区块与现滨江区的关系，正如我们在第一章就指出的，事实上处于不明晰、不确定之中，它是否能真正成为本区的优势，还有待有关政府部门的进一步工作。

2001 年，XX 高新区经济保持稳步增长态势，完成技工贸收入 234.29 亿元，同比增长 31.78%；完成出口创汇 4.09 亿美元，同比增长 76.29%。企业规模持续扩大，技工贸收入完成 1000 万元以上的企业共 115 家，同比增长 30.68%，这些企业完成的技工贸收入占全区总收入的 97.44%，其中排名前三位的东方通信股份有限公司、XX 东信移动电话公司和 UT 斯达康（XX）通讯有限公司分别完成 59.08 亿元、47.59 亿元和 33.72 亿元。高新区较为雄厚的产业基础和快速的增长态势为未来滨江科技城的产业发展奠定了良好的基础。

高素质的人才队伍是高科技产业发展的必要条件。根据我们的调查，高新区科技人才队伍已经具备一定的实力。而经过多年的发展实践，高新区也已形成一批具有高新技术产业开发和管理经验的专门人才，成为未来高新技术产业发展的人才储备。

制度无疑是软环境质量的根本所在。原高新区在管理体制等方面已经形成一套符合现代社会要求的高效、敏捷、服务型的观念和制度，这对于全区建立现代管理体制奠定了好的基础。

.2001 年 XX 市高新技术产业开发区人力资源状况

员工数（人）

占从业人员的比重（％）

年末从业人员

27034-大专及以上学历人员

15099 55.85 博士 186 0.69 硕士 968 3.58 大学 9048 33.47 大专 4897 18.11 初级及以上技术职称

11285 43.34 高级职称 1249 5.02 中级职称 3700 14.46 初级职称 6336 23.86 资料来源：XX 高新区综合统计数据分析报告(2001)XX 高新技术产业开发区统计局 2002.4

基础理论与分析之——本地科技城发展条件的 SWOT 分析

明晰机遇·寻求突破

④ XX 的高校人才 ⑤ 浙江唯一国家级高新区的政策形象优势和政府支持 作为我国经济强省浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区，高新区有着他人难以企及的政策形象优势，并理当得到 XX 市政府乃至浙江省政府的全方位支持，国家级高新区的政策更是其它任何地区无可比拟的，这对于高新技术企业来讲有着难以抗拒的吸引力。

⑥ 浙江的丰裕民资、普遍的企业家精神和高水平制造能力 浙江是中国民营经济最为发达的地区，经过 20 年的发展，浙江民营经济已经积累了雄厚的资本实力，形成了一大批全国知名的大企业集团以及财团，浙江已经开始进入多元化的发展阶段。大量游离于资本市场之外的民资正迫切希望找到合适的投资方向，也为风险资本的形成创造了条件，并且必定会成为其中的主要成员。丰裕的浙江民资为高新技术产业的发展解决了重要的融资问题，有力推动了风险资本市场的形成。

高技术必须转化为市场中的高技术产品才能发挥其作用，而技术市场化的过程，就是企业家精神发挥作用的过程。技术创新通常产生于实验室，如果没有勇于冒险、敢于创新的企业家精神，不将创新应用到实际生产中，就永远不会有所谓的高技术产品。而浙江在20 年的经济发展中，培养了大批敢于创新、具有敏锐的洞察力和战略眼光的企业家，他们对高新技术的渴求是高新技术产业的发展的原动力。而产业孵化区更能培养既懂科技又具有企业管理能力的科技企业家，他们将成为高科技产业领导力量，科学精神与企业家精神的结合必将为高科技产业的发展带来无限的活力。

谁也不能否认，浙江是一个制造业大省，有着较高水平的制造能力，这就为高技术产品的市场化提供了基础。只有高技术与高水平制造业结合才能造就真正的高技术产业。

作为经济强省浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区，高新区理当得到XX市政府乃至浙江省政府的全方位支持。

作为全国首屈一指的民资大省，如果滨江区能够依托上这一优势，资金将不是问题。

技术市场化的过程，就是企业家精神发挥作用的过程，浙江最不缺的可能就是企业家，滨江区如何吸引他们？

只有高技术与高水平制造业结合才能造就真正的高技术产业。而同样，浙江是全国首屈一指的制造业强省。

.近年来，外地企业和资金纷纷“抢滩”上海，出现了相互竞争的态势，其中“浙军”异军突起，开始显露出“领头羊”的实力。据统计，目前在沪的浙江企业已近5 万家，投资总额超过500 亿元人民币，在上海经商的浙江人有 25 万，劳务人员 26 万。无论是数量还是质量，“浙军”均居各地在沪企业之首。

来源：经济日报，2002-5-20

浙江大学实力雄厚，学科涵盖哲学、经济学、法学、教育学、文学、历史学、理学、工学、农学、医学、管理学等十一大门类。设有本科专业 110 个，硕士学位学科 225 个博士学位学科138 个（另有临床医学一级学科专业博士学位授权点 1 个），具有一级学科博士、硕士学位授予点 28 个；并在 30 个一级学科建立了博士后流动站。学校现有国家重点学科 24 个，国家重点（专业）实验室 11 个，国家工程研究中心 2 个，国家工程技术研究中心 3 个，国家人文社科重点研究基地 2 个，国家级教学人才培养基地 8 个，国家级基础课程教学基地 3 个以及国家级大学生文化教育基地 1 个。有教职工近9000 人，其中中国科学院院士10人，中国工程院院士7人；教授及其他正高职人员1000余人，副教授及其他副高职人员 2400 余人。全校有全日制在校学生 40000 余人，其中硕士研究生 8000 余人，博士研究生 3200余人，本专科生近30000 人，外国留学生 480 余人。有函授、夜大、成人脱产、远程教育班学生近38000 人。

基础理论与分析之——本地科技城发展条件的 SWOT 分析

明晰机遇·寻求突破

2.4.2 潜在机遇 ① 浙江经济发展的第三次腾飞需要科技产业发挥更大作用 随着全球化时代的到来，浙江经济发展面临一个全新的背景环境。浙江曾经在国内市场与国内企业的竞争中取得了极大的成功，然而，在一个全球化的开放时代，浙江面对的是全球市场和全球范围内的竞争对手，而这些对手往往拥有浙江企业远远不及的资本、技术、人才、信息和管理实力。浙江经济想在全球化时代实现第三次腾飞，将面临比以往大的多的困难，而科技将在核心竞争力中发挥更大的作用，这也是落后企业赶超先进企业的唯一捷径。

而且，我们更坚信，浙江提出的第三次腾飞的目标一定能够实现，因为，浙江的经济已经建筑在一个非常良好的机制的基础上，发展的动力来自于经济的每一个细胞、每一个参与者，第三次腾飞的目标本身就不只是上层决策者的高瞻远瞩，而更是市场的内在要求，一个健康的自我成长的经济具有不断升级的内在动力。应该说，浙江的经济规模已到了一个相当高的水平，继续依靠量的扩张将很难继续维持其高增长率。因此，已经进入了从主要依靠量的扩张向主要依靠质量、依靠创新来实现增长的结构性腾飞阶段。由于这种无法阻挡的内在需求，科技在经济中几乎是不得不面临巨大的市场。科技对于经济发展的推动力量几乎不可限量，美国正是依靠其领先世界的科技实力实现了其长达十年的高速增长，而这种增长是在极高的经济规模总量上实现的。而东南亚、日本所陷入的经济危机，很大程度上是由于其缺乏创新科技所致。作为中国最健康的经济体系，浙江调整经济结构、提升产业竞争力的过程将为高新技术产业的发展和持续发展提供绝佳契机。

全球化背景下浙江省经济发展面临第三次腾飞，XX 市迫切需要提升自身核心竞争力和区域组织力，XX 市跨江发展战略正在起步

作为中国最健康的经济体系，浙江调整经济结构、提升产业竞争力的过程将为高新技术产业的发展和持续发展提供绝佳契机。一个健康的自我成长的经济具有不断升级的内在动力，科技在浙江经济中将几乎是不得不面临巨大的市场。

.基础理论与分析之——本地科技城发展条件的 SWOT 分析

明晰机遇·寻求突破

② XX 市提升自身核心竞争力和区域组织力的核心之一必在于其科技产业战略 参见附图：XX 市滨江科技城概念规划——长三角区位分析 XX 是浙江省的省会，但市场经济中，不仅仅是行政，还要靠经济上更积极的联系才能确保这个地位。XX 的优势本来一是传统上的最强（体现于经济规模、文化、教育、西湖等等），二是省内向外的交通枢纽，三是行政关系。而现在就省内.经济生态而言，XX、宁波、温州已经三足鼎立之势，宁波、温州又历来与上海关系紧密。交通区位方面，即将动工的海盐——慈溪XX 湾跨海大桥将对全省交通区位关系产生意义深远的影响，此一因素必将削弱XX 的区域地位，何况还有 XX 湾跨海二桥在准备之中。XX 如何继续当好全省的“头”？科技必然在其着重考虑之中。

XX 正处于一个充满机遇和挑战的区域环境中 XX，面临着影响力下降的巨大挑战，其出路何在？

位于中国高科技产业核心地带的 XX 在这方面应有更大作为

基础理论与分析之——本地科技城发展条件的 SWOT 分析

明晰机遇·寻求突破

③ 在XX市跨江发展战略的起步阶段掌握先机将可能在即将到来的XX市城市建设大潮中，使本区建设的地位、功能、内容、品味、资金等方面占尽优势 跨过钱塘江已是既定方针，未来杭城的心脏在江南，江南城市建设、投资的大潮正在到来，领先一步将使本区在吸引投资、保持本区持续高水平发展打下重要基础。

④ 国家对高科技产业的扶持力度持续增加 ⑤ 国家对高校扩张的扶持 ⑥ 全球信息、电子等新技术产业的不景气和其制造部门的转移

⑦ 我国留学生回国创业高潮到来

中国经济的飞速发展，创业环境的不断改善，正在吸引越来越多的海外留学人员归国创业，一个留学生回国创业的高潮正在到来。1995 年回国工作的留学人员有5000 多人，1996年有 6000多名，1997 年 7000 多名，1998 年达到 7400 名，近年来留学回国人数年均增长 13％。

留学人员对于落后国家和地区的技术和产业提升有着极为重要的意义。20 世纪 70 年代西方经济的衰退，曾经引发大量留学人员回到台湾，创造了台湾的科技奇迹。而目前也正机不可失，在全球经济不景气的大背景下，中国经济发展令世界瞩目，极大激发了留学人员归国创业的热情，无疑将为高科技产业的发展注入新的活力。

在已经启动的超大规模的 XX“跨江战役”中掌握先机，其经济意义将是巨大的。

国家出于对高等教育的战略性考虑，提出了建设若干所世界一流大学的目标，而浙大也是其中之一，得到了国家的大力扶持，3 年内国家和省政府给予浙大 12 亿元的专项经费，并且是首批进入国家“211 工程”和“985 计划”建设的若干所重点大学之一，浙大已经具备了一定的实力，在全国高校实力中位居前列，开始了其向世界一流大学进军的历程，尽管其中仍存在巨大的差距。国家“若干所大学”工程的实施，充分表明了国家对于高校特别是一流高校的扶持态度，浙大有着前所未有的发展机遇。而这也为浙江特别是 XX 高新技术产业的发展提供了难得的机遇，获得更高层次的智力支持和更为先进的创新来源。

据中关村管委会的最新统计显示，截止今年五月，中关村科技园区共有“海归”创办的企业一千二百二十三家，约占园区高新技术企业总数的百分之十；在园区从业的留学人员三千五百六十九人，是一九九九年的三点五倍。

西安高新区留学人员创业园发展的海外留学归国人员有 400 多位，创办留学人员企业 115 家。

今年 1 至 6 月，“海归派”...