河南城建学院 房地产协会换届策划书

第一篇：河南城建学院 房地产协会换届策划书

房地产协会干部换届（流程）策划书

一、背景: 协会因在任干部任期届满且现任各干部学习等事务繁忙已没有更多时间和精力来管理协会事务而需要换届。

二、时间：4月27日（周五）晚19:00~21:00；

三、地点：5#C116

四、会前准备：

1、换届PPT2、换届前宣传、动员和组织工作

3、选票

4、教室的借用

5、矿泉水

五、参与者：社联主席、副主席、社联纪检部部长、房协会长、助理、各副会长、主持人、各会员。

六、会前纪律要求：手机关机或调至静音状态，不喧哗，不随意走动。

七、评委及嘉宾介绍：

现任房地产协会会长王庆磊，社联主席，副主席、社联纪检部部长现任会长助理田素萍、副会长张闯，调研部部长郭继逵，策组部部长王国威、外联部部长张亚运、学习部部长李娜、宣传部部长黄劝丽、文艺部部长梁叶、信息部部长王恒治、纪检部部长张大印和其他嘉宾等

八、大会竞选流程：

1、全体起立、肃穆，奏房地产协会会歌——《从这里开始》

2、全体成员按位就坐

3、现任会长作过去一年的工作总结和竞选前发言（讲话）

4、社联主席作竞选前发言

5、现任副会及各部长上台与大家见面就座

6、副会长代表发言

7、部长代表发言

8、会长宣布竞选大会正式开始

9、各竞选者演讲竞选：

(主持人在演讲开始前宣读下列竞选演讲说明)

竞选演讲说明：

（1）竞选者在竞选前应先抽签确定上台演讲顺序

（2）竞选演讲内容应包括姓名、籍贯、专业、竞选部门、竞选宣言、特长、过去协会及其他社团、班级职务、个人其他 成就、竞选成功后将要怎么做；

（3）演讲时长: 5分钟以内

（4）选举办法：评委会（会长、会长助理、各副会长、各部部长部长及社联到会领导）投票结合全体与会成员举手表决果选(公示于黑板)举出新一届各负责人。

10、评委会投票

11、评委会商定竞选结果

12、会长宣布竞选结果

13、新任干部与老会长、副会、助理台上握手回座

14、会长总结发言

八、散会

九、收拾会场

十、经费预算：

矿泉水：30*1.5=45元

策划书等相关文件复印费：4元

河南城建学院房地产协会

2012年4月27日星期五

第二篇：河南城建学院房地产协会工作总结（精选）

河南城建学院 房地产协会

工 作 总 结

房地产协会会长：× ×年月日

协会简介：

河南城建学院房地产协会，简称城院房协、房协。缩写：FX。英文名称：

Henan University of Urban Construction Real Estate Association缩写：REA 协会宗旨：

深化理论与实践结合；搭建学校与社会房地产行业交流与合作的桥梁；培养一代代有城建特色的、房地产专业素质和良好房地产社会能力的房产骄子。工作总结：

光阴似箭,岁月如梭,装眼间期末将至,房地产协会2012--2013学年第二学期的工作也将落下帷幕。回顾整一学期，房地产协会以协会宗旨为指引，在院团委及学生社团联合会的组织带领下，会长及协会会员积极组织并开展了很多有意义的活动，改善了学院学生们的课余生活，丰富了学院学生的第二课堂,同时也提高协会在学院的知名度，为以后工作的进行与开展打下了良好的基础。现将本学期的活动情况总结如下（见下表）。

本学期最重要的活动是河南城建学院房地产协会第一届模拟售楼大赛，通过本次活动引导城建学生学习房地产相关知识，了解和关心房地产的相关社会行情和就业状况，正确认识和看待房地产行业的问题；把学生所学专业知识与社团实践相结合，激励学生学以致用，有利于提高学生学习专业知识的兴趣。参与者通过实战售楼了解了房屋销售的流程以及房屋销售的相关知识，学习了销售经验，懂得了销售技巧，锻炼了社会能力，为将来参加工作提前积累了经验；同时也能让同学们切身感受到现今房地产行业的现状以及工作的不易，激励同学们利用大学时光努力奋斗。另外为参与者提供了一个施展自身才能的平台，促进他们之间的相互学习与交流，有利于丰富学生们的课余文化生活。

纵观协会一学期的工作，有着各方面的进步，但亦有各方面的不足，好的方面应继续发扬，永远保持；不足之处如宣传方面，应虚心

向其他社团学习，弥补自己的不足。为把协会打造成河南城建学院知名社团而努力，为培养新一代的房产骄子而奋斗！表：

第三篇：河南城建学院图书馆读书协会捐书活动策划书

河南城建学院图书馆读书协会捐书活动策划书

一．前期准备

1、活动主题：

“捐一缕书香，献一片真情”。书籍是人类进步的阶梯，是学习的基本工具，是开启人类智慧的金钥匙。书者，乃输也，流通也。我们热切地希望各位师生参与捐书活动，您只需举手之劳，就能让尘封的旧书在他人手中发挥更大的价值。欢迎广大师生为我们捐赠各类书籍！捐出你的一本书，给贫困地区的伙伴一份特殊的关爱，让知识在爱的手中传递。

2、活动目的：

（1）闲置图书得到了利用，避免闲置资源浪费。

（2）有效缓解贫困地区缺乏图书的状况。

3、捐书种类：

（1）辅导类、工具书，如各类字典、辞典等

（2）科普类，如《十万个为什么》、《百科全书》等。

（3）历史故事类，他们可以从中了解历史人物和事件。

（4）旅游、游记类、地理类，丰富他们对外界的认识。

（5）杂志、文摘、故事会、中外名著等适合大众阅读的健康书籍。

（6）报刊类。各类报刊均可。

4、捐书要求：

各个历史时期正式出版、内容健康、保存较完好的书籍（不包括单本杂志、散页报纸）。

5、宣传准备：

（1）海报宣传

出2张海报，一张为捐书倡议书，一张为宣传海报。

（2）倡议书宣传

倡议书印制300份，活动现场宣传。

（3）条幅宣传

共制作2条幅，一张供捐书活动现场捐赠者签名用，另外一张宣传用。

（4）宣传时间为2009年12月19日----2009年12月20日。

6、器材准备

此次活动需要桌子两张，供活动现场记录和条幅签名用。还有一些必须的物品准备，比如，易贴纸一本，笔四支。

7、活动预算

（1）宣传费用（含横幅2条、海报2张、倡议书300份等）：

共计100元

（2）其他活动材料费用（如登记簿、标签、胶水、记号笔等）：

共计20元

活动费用总计：120元

二.正式活动

1、时间

时间定于2009年12月19日---20日

2、地点

一食堂的路旁

3、活动责任分配

（1）活动的条幅签名由活动组织部负责，并整理所捐书籍，即时分类保管。

（2）物品准备由宣传部负责

（3）现场记录由办公室部负责

4、具体过程

（1）活动两天都要派四人在活动现场值班。

（2）活动开始，统一分配各成员在活动现场宣传并征求捐赠。即时做好记录和登记捐赠者姓名联系方式。

（3）来捐书的同学，让他们在横幅上签名留念，横幅将在活动结束之后展出。

（4）活动过程中，即时记录同学们反馈的关于此次捐书或者对于本次活动提出的宝贵意见。并对每位捐赠图书的人表示感谢。

（5）即时与捐赠者交流沟通，并且回馈具体信息，明确他们图书的去向，若有不明白的问题，详细解说。

（6）若有突发事件，由读书协会统一商定解决，如果仍不能解决，上报学校。

三.后期工作

1、书籍整理

将所得图书，即时整理分类，并贴上分类标签，便于阅读。

2、打扫活动现场

3、收好活动器材、工具。

4、把收集到的书籍送到图书馆读书协会办公室507。

策划人：刘桂林

2009年12月1日

第四篇：河南城建学院房地产策划考前复习

河南城建学院房地产策划复习重点

1房地产项目策划

是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。2策划的原则 1.效益的原则 2.合理限度的原则 3.求真务实的原则 4.创新的原则

3房地产项目策划的特征（1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）操作性(6）创新性

4房地产项目策划的程序（1）项目用地的获取与选址（2）房地产市场调查；（3）房地产项目投资策划；（4）房地产项目定位

（5）房地产项目规划设计；（6）房地产项目营销策划（7）房地产经营策划。5房地产项目策划的作用

1.项目的前期策划是房地产项目成败的关键，通过项目策划可以提高房地产企业决策水平，避免项目运作出现偏差。

2.房地产项目策划使房地产企业能进行准确的市场定位，提供更多消费者满意的产品，会增强房地产项目的竞争能力，使房地产企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。3.增强企业管理创新能力。

4.在市场经济条件下，通过房地产项目策划，把房地产企业、策划师、设计师、媒体结合在一起，社会资源得到有效的整合，形成一种优势，推动房地产业向前发展。

6房地产项目策划在房地产开发项目建设中贯穿始终，为项目开发成功提供智力支持。三章（21）

1房地产市场调查的基本原则（1）客观性原则（2）针对性原则（3）科学性原则

（4）系统性与全面性原则（5）效益性与时效性原则

（6）求教性与保密性原则（7）创造性原则

2房地产市场调查的特点（1）实用性（2）时效性（3）实践性（4）客观性（5）完整性

（6）计划性和系统性 3社区环境调查主要包括： a.社区经济繁荣程度，b.社区社会文化氛围，c.安全保障程度及居民素质等，d.社区购物条件、通信条件、电力条件、卫生条件、给排水及交通和教育的便利性等，e.社区空气质量、水源质量及景观等自然条件。

4微观环境调查(项目开发条件分析)具体包括：（1）对项目的用地现状及开发条件进行分析；（2）对项目所在地的周边环境进行分析；

（3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行的分析。5消费动机调查

1)为了改善居住条件、2)投资收益、3)投机收益、4)为了子女就学、5)为了靠近上班单位等 6消费者调查包括： 1)消费者构成调查 2)消费动机调查 3)消费行为调查

4)房地产市场供给调查

7消费者构成调查的主要内容包括：（1）消费者是哪些人（2）消费者在哪里住；

（3）消费者经济来源和收入水平；（4）消费者实际支付能力；（5）消费者需要什么产品，（6）消费者对某类房地产的总需求量 8竞争楼盘调查的内容

1)产品 2)价格

3)广告与促销手段 4)销售情况与销售渠道

5)物业管理

9按照调查目的可以将房地产市场调查方法分为 1)探测性调查 2)描述性调查 3)因果性调查 4)预测性调查

10探测性调查主要是发现问题和提出问题，11描述性调查主要是说明问题，12因果性调查主要是分析问题的原因，13预测性调查主要是估计问题发展的趋势。

14当对要调查问题的情况了解甚少，理想的做法是从探索性调查开始。15按照调查目的与对象可以将房地产市场调查方法分为

1)全面普查法 2)重点调查法 3)抽样调查法 4)非随机抽样法

16房地产市场调查的意义

第一，市场调查有利于房地产企业确定正确的投资发展方向。

第二，市场调查有利于房地产企业适时进行房地产商品的更新换代。

第三，市场调查有利于项目投资者确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略等。

第四，市场调查有利于项目投资者制定科学的开发计划、生产和销售计划等 第五，市场调查有利于房地产企业改善经营管理水平，提高经济效益。17房地产市场调查的步骤 1．准备阶段

（1）提出问题，明确目标

（2）初步情况分析和非正式调查

（3）拟订调查计划书，制订调查方案和工作计划 2．实施阶段（1）建立调查组织（2）收集二手资料（3）收集一手资料 3．分析和总结阶段（1）数据的分析与解释（2）编写调查报告（3）总结反馈

18房地产市场调查的主要内容 1)1市场环境调查 2)2消费者调查 3)3竞争楼盘调查

4)4竞争对手（企业）调查 5)5项目自身因素调查 19微观环境

一般指策划拟上项目所在具体场所的自然、经济及社会等条件，如开发地块的地质水文条件等。20竞争性楼盘

同一区域的楼盘，不同区域但定位相似的楼盘。

21并非所有的调查都有必要从探索性调查开始，这取决于调查问题被界定的确切程度以及调查人员对找到调查问题的确定程度。四章（30）

1市区：

是指实际的城市区域，包括城市近郊区和建成区，但不包括所辖的外围县、乡。2生地：

是指不具备城市基础设施的土地，如荒地、农地。3毛地：

是指具有一定的城市基础设施但不完善、且未完成房屋拆迁补偿安臵的土地。4熟地：

是指具备较完善的城市基础设施且土地平整，能直接进行开发建设的土地。

5划拨土地使用权的特点是：

a.仅限于取得国有土地使用权，集体所有的土地不能通过这种方式取得； b.取得土地使用权不必交纳土地使用费，是无偿取得的 c.土地使用权没有期限规定，但并不是可以无限期使用，国家可以依法收回； d.未经批准，划拨土地使用权一般不能转让，6租赁土地使用权与土地使用权出租（或租赁）

前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。

从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权租赁发生在二级土地市场。

在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权租赁应作为土地他项权利登记。

7对于房地产开发项目而言，开发用地的一般条件主要有：（1）必须是在国有土地上进行房地产开发。（2）必须符合城市总体规划和控制性详细规划。（3）注意考察工程地质情况。

（4）另外，对于房地产开发而言，必须选择最有升值潜力的土地进行投资。8对房地产开发商来说，可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是

经济适用房项目建设用地；

较大规模的旧城改造项目 9集体土地征收

征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。

10未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。

12房屋价格的构成主要为五部分

1)土地成本 2)建安成本、3)财务成本、4)税费 5)利润

13我国土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格

也就是说它是一定期限的使用权价格而不是无限年期的所有权价格。

我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式 14出让金：

土地出让金是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用，是土地所有权在经济上的体现。15宗地地价：

是指具体某一宗土地，在一定开发程度条件下，在设定的容积率、用途条件下，在某一估价期日的价格。16标定地价：

是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。17基准地价；

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

18目前在土地评估领域的评估方法主要有：

1)收益还原法、2)市场比较法、3)剩余法、4)成本逼近法

5)基准地价系数修正法。

19剩余法的计算公式

基本公式： V = A –(B + C)20剩余法估价的程序

a.查清待估宗地的基本情况 b.确定最佳的开发利用方式

c.确定开发完成后的不动产总价

d.估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润 e.计算和确定估价额 21市场比较法的概念

概念：

根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

22比较实例应选择；

1)与估价期日最接近，2)与估价宗地用途相同，3)土地条件基本一致，4)属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例

23市场比较法估价的程序

a.收集交易资料； b.确定比较交易案例； c.市场交易情况修正； d.期日修正； e.区域因素修正； f.个别因素修正；

g.土地使用权年限修正； h.容积率修正；

i.土地价格的最终确定。24收益还原法概述

概念：

是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。25收益还原法估价程序

a.总收益计算方法 b.总费用计算方法 c.土地纯收益计算方法

26房地出租中的土地纯收益求取：

土地纯收益 =房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房27屋纯收益

房屋纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率

房屋现值 = 房屋重臵价 × 房屋成新度 = 房屋重臵价-房屋28总折旧 房屋总折旧额 = 房屋年折旧额 × 房屋已使用年限 d.还原率的确定 e.土地价格确定

29项目选址应考虑的因素

1．城市规划 2．自然因素 3．地理位臵 4．人口因素

30商业房地产项目主要包括: 商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、餐饮、娱乐等营业性和经营性房地产。五章（15）

1房地产投资：

投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。2房地产投资特点：

（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）非流动性（4）投资风险性大（5）投资收益性好（6）运作难度大 3．房地产投资的作用

（1）宏观作用

① 有利于国家增加财政收入

② 有利于改善城市建设和投资环境

③ 有益于带动相关行业和促进城市经济的全面发展（2）微观作用 ①增值 ②保值

③合理避税 4．投资主体的构成

（1）国家

（2）企业

（3）个人

5房地产投资的资金构成

（1）企业自有资金

包括企业自我积累的资金、主管部门拨入的资金和联合经营的单位提供的资金三个部分。不低于30％

（2）信贷资金

包括短期透支贷款、存款抵押贷款、房地产抵押贷款、担保贷款等（3）集资（4）外资

包括合资、合作、入股、贷款、债券、股票等（5）财政资金（6）预售收入

6房地产投资要素的构成

（1）时机

（2）地段

（3）质量

7按房地产经营内容划分

（1）土地开发投资（2）房屋开发投资。（3）房地产经营投资。（4）房地产中介服务投资。

（5）房地产管理和服务投资。

8房地产投资环境的具体因素主要包括以下七个方面：

(1)土地；(2)资金，；(3)物资、设备，；(4)人员，(5)税收的影响，(6)管理与服务；

(7)厂商权益的保障，包括产权的保障和实际收益的保障等。9房地产投资环境的特点

1)多元性； 2)综合性； 3)可变性

10房地产投资环境分析的内容

1)社会环境 2)政治环境 3)法律环境 4)经济环境 5)文化环境 6)自然地理环境 7)基础设施环境 8)社会服务环境

11投资环境的评价标准

（1）安全性（2）盈利性

（3）服务的完善性（4）优惠性

12土地投资是所有类型的房地产投资中收益最大同时也是风险最高的一种。13影响写字楼投资成败的因素

（1）出租能力。

（2）租金增长率。

（3）租约到期时的续租。

（4）净面积与总面积的比率。

14零售房地产投资类型：

（1）铺面房投资

（2）零售仓储投资

（3）购物中心

15工业用房地产开发可分为三类：

（1）工业园区（2）工业厂房（3）仓库

六章（13）

 1房地产市场细分，是指开发商把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。2市场细分作用

1．有利于选择目标市场和制定市场营销策略（案例1）

2．有利于发掘市场机会，开拓新市场，创造机会

3．有利于项目准确定位（案例2）

（1）目标客户群体的准确定位

（2）客户对住宅的消费习惯和产品功能的准确定位

（3）商品房销售手段和方式的定位

4．有利于企业提高经济效益

3市场细分程序

1．市场调查阶段（案例3）

（1）宏观部分的主要内容

（2）微观部分的主要内容

2．调研分析阶段（案例4）

3．细分阶段

4市场细分依据

1．市场调研的结果 2．项目特征 3．开发商状况

5住宅类房地产根据住宅性质可以划分为：

①普通住宅市场。

普通住宅市场包括建筑面积在90㎡以下的住宅

②高档住宅市场。

建筑面积超过90㎡以上的住宅和精装饰住宅，就通常所见，开发商推出的大户型住宅、跃层住宅、复式住宅、联体别墅、独立别墅等，多数属于高档住宅市场。

6商业类房地产

它包括以下几个方面：

①商场。②酒店。

③写字楼。

④综合类。

7目标市场应具备的条件

1．可衡量性（案例9）

2．可进入性

3．可赢利性

8选择竞争对手的原则

（1）相近性原则。

①楼盘类型相近性（案例10）。②开发模式的相近性

③商品房销售价格的相近性。

（2）地缘的关联性原则

9房地产市场细分的主要风险

（1）细分市场的容量风险

（2）细分市场的价值风险

（3）细分市场的准确度风险

（4）潜在市场损失的风险

10房地产市场细分风险的分析和解决办法

（1）充分准确的市场调研

（2）准确的测算和预测

①市场容量的测算

②市场的购买力测算

（3）储备应急市场

11我国房地产发展的历史并不久远，单从房地产定位的发展看，其大致经历了三个阶段。

（1）初级阶段

（2）营销定位阶段

（3）产品定位阶段

12房地产产品定位应该有以下五个方面的原则

1．定位的市场化原则

2．定位的差异化原则

3．定位的前瞻性原则

4．产品类别的不可替换性

5．产品的价格控制性

13产品定位限制条件

1．土地方面限制 2．规划条件方面 3．建筑功能方面限制 4．客户接受的价格限制

5．房地产政策、规定方面七章（8）

1房地产项目营销策划的特征

•（1）市场意识性 •（2）创造效益性 •（3）资源整合性 •（4）人本导向性 •（5）塑造品牌性 •（6）专业操作性

2项目营销策划的程序

•（1）获取策划业务 •（2）界定业务范围 •（3）收集信息 •（4）组织创意

•（5）撰写策划报告 •（6）提交成果

3新产品定价策略（1）高价定价策略

• 这种策略是指开发商推出的产品上市之初，产品价格定得较高，以便在短期内获得高额利润。这种策略的应用基础在于：

从消费需求看，房地产产品的独特性和优越性能够满足潜在的需求，高价格能为部分消费者所接受；

从消费心理看，又能满足消费者求新、求异的心理，高价格能够满足自己的需求；

从供应方面看，新产品供应数量少，高价格有利于生产能力与市场上需求相适应。（2）渗透定价策略

这是一种低价格策略，即开发商新产品上市之初将价格定得较低，以吸引大量的消费者，迅速打开市场。优点：

渗透价格策略由于定价较低，一方面能够扩大销售量，获得较大利润；

一方面能阻止竞争对手的介入，有利于控制市场，提高市场占有率。不足之处：

是上市初期定价较低，投资回收期较长，企业在市场竞争中价格回旋余地不大。

因此作为一种长期价格策略，适用能够尽快大批量生产、产品优势突出、技术简单的房地产产品。（3）温和定价策略

房地产产品上市之初，采用买卖双方都有利的温和策略，其价格介于高价定价和渗透定价之间 优点：

既可以避免高价定价策略因价高而具有的市场风险，又可以避免渗透定价策略因价低而带来资金回收困难，因而既有利于开发商自身，又有利于消费者的利益，令双方都较为满意。4调价原因分析

1．法律、政策因素 •

2．供求关系变化 •

3．成本和资金因素 •

4．竞争因素

5．购房者心理因素

5调价技巧与策略低开高走与高开低走运作模式

（1）低开高走 低开高走的目标：

是为了获得最大市场占有率。

低开高走模式适合以下三类楼盘：

①项目总体素质一般，无特别卖点； •

②郊区大盘或超大盘

③同类产品供应量大，竞争激烈。

运用这种策略须掌握一定的技巧：

①掌握好调价的频率和幅度。调价频率的关键是吸引需求，一般是以一周至十天为—周期；调价幅度的关键是“小幅递增”，一般每次涨幅在3％—5％之间；

②调价初期可配以适当的折扣或优惠政策作为过渡，有新生客源时再撤销折扣；

③提价要精心策划、严格保密，才能收到出奇制胜的效果； •

④提价时要勾勒出新的卖点，刺激消费者信心，提价后要加大对已经购买的业主宣传，让其知晓所购物业已经升值，向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用；

⑤最差的单元一般在开盘初期推出来，这是保后期顺利发售的先决条件。低开高走优势：

①价廉物美是每一个购房者的愿望。一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚集人气。消费者知道开发商“先低后高”的战略后，因其中包含着升值空间，比较容易成交。而新楼盘开盘不久的迅速成交，聚集人气和财气，提高销售人员的自信心，以利于后续工作开展；

②低价开盘，价格的主动权掌握在开发商手中，价格调高，幅度多少，可根据市场反映灵活操控；

③资金能迅速回笼，有利于营销计划的执行和营销措施的实施；

④先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，开发商容易形成良好口碑。

低开高走不足之处：

①低利润是低价必然的结果； •

②低价给人一种“便宜没好货”的感觉，伤害楼盘整体形象。

（2）高开低走

高开低走定价属于“撇脂定价模式”，即先定高价，然后随需求减少而降价。

高开低走模式在价格下调时要把握一定的技巧：

①一次调价幅度不可太大，否则易引发市场恐慌，丧失消费信心；

②可以采取“隐蔽性”方法。如通过公关活动采取优惠赠送、推出付款期、付款方式、成交数量折扣等；

③可以强调“尾盘”发售，也能起到刺激购买的良好效果。

高开低走模式适用以下两种情况：

①适用于高档商品房；

②适用于楼盘销售处于宏观经济周期的衰退阶段，或者由于过度竞争，高价开盘未达到预期目标，开发商不得不调低价格，以推动市场收纳楼盘，尽早收回投资 高开低走的优势：

①便于获取最大的利润；

②高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示；

③由于高开低走，价格是先高后低，或者定价高折扣大，消费者也会感到一定的优惠。高开低走的不足之处：

①价格高，难以聚集人气，难以形成“抢购风”，楼盘营销

有一定的风险；

②先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如何，对前期消费者是非常不公平的，对开发商的品牌有一定影响。6销售阶段的划分

1)预热期(市场引导或培育期)、2)内部认购期、3)开盘、4)强销期、5)持续销售期、6)尾盘期(清盘期)。

7房地产广告的特点

（1）房地产广告信息量大

（2）房地产广告时间性强、重视促销效果 •

（3）房地产广告投入区域性强

8房地产广告节奏一般可分成：

1)集中型、2)连续型、3)间歇型、4)脉动型。

八章（13）

1房地产物业管理将形成四个层次，即物业管理、物业设施管理、物业资产管理和房地产组合投资管理。对于居住物业主要进行第一和第二层次的管理，对收益性物业或非开发商拥有的自用物业，不仅要进行第一、第二层次的管理，还要进行第三、第四层次的工作 2物业管理

指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3物业管理介入的最好时机是从规划设计阶段开始。

4商务公寓具有双重功能，既有舒适的居家生活又可用于便捷的商务办公，在配套上既有适合居住的生活环境又有便利商务设施。

5商务公寓销售价格明显低于周边写字楼，而租金则比普通公寓要高 6酒店式公寓具备上述优势，一般有下列特点：

①酒店式公寓强调的是居住功能，而非商务办公或写字楼功能。②酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业。③酒店式公寓必须具有星级酒店完善的服务。④酒店式公寓必须具有居家的氛围。

⑤相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势。7酒店式公寓与酒店的区别

①酒店式公寓可将每个单元出售给投资者，由产权人居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营。

②酒店式公寓居住的舒适程度和服务质量低于酒店。③酒店式公寓不仅总价低，单位面积租金也低，客人付较少的钱却住得宽敞、自在和舒服。

④酒店式公寓比酒店更家居化，精心考虑长住客人需求。8对于投资者，酒店公寓在选择项目时，考虑的因素主要有：

①投资回报是酒店公寓投资人的第一考虑因素，一般最低的投资回报要求在8%以上。

②酒店公寓的位臵最好在商务核心区附近，地段和区域直接决定酒店公寓的投资价值，好的区域，比如CBD以及未来的商务核心区域都是比较理想的酒店公寓投资区域。

③必须由知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的星级服务水准。

④酒店公寓自身及周边配套应该比较齐全。⑤项目要有自己的特色和明确的定位。9写字楼特点：

1)

写字楼的建设周期至少比同等建筑面积住宅长30％。2)

写字楼的销售周期要比住宅长得多； 3)

写字楼的需求弹性不大；

4)

写字楼市场对经济环境和社会环境的敏感程度大大超过住宅市场；

5)

写字楼项目的运作难度远比住宅项目大，投资周期长，难以赚到“快钱”；

6)

写字楼项目具有双重目标市场即“租赁市场”和“销售市场”；

7)

写字楼项目的机会较多，投资有一定风险。5A级写字楼包括：

1)

楼宇自动化系统(BA)，2)

通讯自动化系统(CA)，3)

保安自动化系统(SA)，4)

消防自动化系统(FA)，5)

办公自动化系统(OA)。

11写字楼项目规划设计

•（1）规划设计原则 • ①智能化 • ②人性化 • ③个性化 • ④自然化 • ⑤实用性

12商业地产的主要特征表现在: •

开发模式是先招商后开发，融资模式是以非银行贷款为主，运营模式是以出租为主。

13商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用：

•（1）带动三产迅速发展 •（2）改善人们生活品质

• • •

（3）提升城市综合竞争力（4）吸纳社会就业人口（5）承载城市景观功能

第五篇：河南城建学院青年志愿者协会素质拓展训练策划书(最终)

河南城建学院青年志愿者协会素质拓展训练策划书

一、活动背景及目的

新的学年里，院青协又迎来了新的血液。为了培养各成员乐观积极的心态和坚强的意志，提高各成员沟通交流的主动性和技巧性，树立相互配合、相互支持的团队精神，增强成员间相互配合的团队意识，协会将举办素质拓展训练活动，从而达到提高成员各方面素质的目的。另一方面，希望通过本次素质拓展训练能够加深各成员与各部长副部长、主席团之间了解。

二、活动主题

树团队精神 立文明新风

三、活动时间 10月20日

四、活动地点 河南城建学院大操场

五、组织单位

主办单位：院青年志愿者协会

六、活动对象：

院青年志愿者协会主席团、各部部长，副部长及干事成员

七、活动流程

（一）上午活动：

1、时间：8：00— 11：30

2、地点：大操场

3、活动形式：小游戏（具体游戏规则见附件一）

（二）休息时间：12:00—14:00

（三）下午活动：

1、小游戏时间：14:15—15:00（具体游戏规则见附件一）

2、室内交流：时间：15:00—17:30 地点：（待定）

（四）具体活动方案：（见附件一）

八、人员安排：（见附件二）

九、注意事项及相关要求

1、游戏过程中必须注意安全，讲求团队精神。

十、活动经费预算： 音响：50元 奖品：50元 横幅：50元 网球：90元 纸笔：20元 水：15元 合计：275元

河南城建学院青年志愿者协会

2011年10月18日 附件一

河南城建学院青年志愿者协会素质拓展训练活动细则

一、上午活动流程

1、集合；

时间：早上8点

地点：大操场

2、主持人开场发言；

3、自我介绍小游戏；

（1）目的：活跃现场气氛，初步加强成员关系。

（2）游戏规则：全体成员手牵手围成两个大圆圈，然后里圈和外圈的人站成背对背的形式。当鼓声响起的时候，里圈按逆时针跑，外圈按顺时针跑。当鼓声停止，大家都转身向面对自己的另一位成员介绍自己。

4、分组：

把全体成员随机分成六个大组，各选出组长一名。

5、游戏环节；（1）直呼其名：

①、目的：让组内成员尽快彼此熟悉，相互认识 ②游戏内容：

道具：(每个小组)三个网球，或是三个比较软的小球。步

骤

：

1．小组队员围成一个圈，告诉小组游戏将从甲手里开始。甲大喊出自己的名字，然后将手中的球传给自己左边的队友。接到传球的队友也要如法炮制，喊出自己的名字，然后把球传给自己左边的人。这样一直继续下去，直到球又重新回到甲的手中。

2．甲重新拿到球后，告诉大家改变游戏规则。现在接到球的队员必须要喊出另一个队员的名字，然后把球扔给该队员。

3．几分钟后，队员们就会记住大多数队友的名字，这时，再加一只球进来，让两个球同时被扔来扔去，游戏规则不变。

4．在游戏接近尾声的时候，再把第三只球加进来，其主要目的是让游

戏

更

加

热

闹

有

趣。

5．游戏结束后，在解散小组之前，邀请一个志愿者，让他在小组内走一

圈，报

出

每个

人的名

字。

安全：

注意扔球的时候不可用力过猛。甲最初的扔球应当是一个较慢的高球，为后续的扔球手法树立典范。变通：

可以让不同的小组在游戏中间交换一半队员。（2）解手链：

①、目的：锻炼新团队的沟通，执行及领导能力。

②、游戏内容：所有队员手牵手结成一个网，而且相邻的两个队员不能牵手。在不松手的情况下，让这个网成为一个圆。最后完成的一个组要接受惩罚。（3）背靠背，一起站：

①、目的：培养团队间互相信任，团结协作的能力。②、游戏内容：

1.小组内两人一组自由结合背对背手挽手在地上坐在一起，之后一起站起来。

2.两人组完成以后让小组内所有成员一起完成一次。3.各小组自由组合，也可各组所有成员一起完成一次。（4）训练绑腿跑：

二、下午流程：

1、集合：时间：14:00

地点：大操场

2、比赛：绑腿跑

①、目的：本游戏最重要的是团队队员之间的配合和信任，能锻炼大家的团队合作精神以及协调能力。

②、游戏规则：相邻的人把腿系在一起，一起跑向终点，用时最短的胜出。最后完成的一组要接受惩罚。

3、室内训练：（1）游戏：驿站传书：

①、目的：使成员强烈的意识到，充分沟通对团队目标实现的重要意义。

②、游戏规则：我们会给最后一个队员看一个信息，然后每个队员要通过不同的方法传给前一个队员，第一个队员讲出本队传来的答案。在传递中每个人都不能说话，看哪个队伍在规定的时间内以最快的速度传出最准确的信息。如果最快但是信息不正确，依旧算是失败，最后完成的三组要接受惩罚。（2）游戏结束，会长总结致辞：（3）唱会歌：由会长带领大家唱会歌。

4、宣布训练结束。

河南城建学院青年志愿者协会

2011年10月18日

附件

二、河南城建学院青年志愿者协会素质拓展训练人员安排

培训部：写策划书、准备PPT 外联部：筹备经费，购买奖品 宣传部：出板报

活动部：准备训练所需工具，联系场 办公室：签到汇总 新闻信息部：活动留影 主持人：石明都

后勤：由各部出一个副部组成，现场协助做裁判等

河南城建学院青年志愿者协会

2012年10月12日

河南城建学院 青年志愿者协会

素 质 拓 展 训 练 策 划 书

河南城建学院青年志愿者协会

2012年10月12日