实务案例重点[优秀范文5篇]

第一篇：实务案例重点

实务案例重点

△物业管理招标程序：

1、成立招标领导小组；

2、编制招标文件；

3、发布招标公告或发出招标邀请书；4发放招标文件；

5、投标申请人的资格预审；

6、接受投标文件；

7、成立评标委员会；

8、开标、评标和中标。

△投标的程序：

1、获取招标信息；

2、项目评估与风险防范；

3、登记并取得招标文件；

4、准备投标文件；

5、送交投标文件；

6、接受招标人的资格审查；

7、参加开标、现场答辩和评标；

8、签约并执行合同。

△项目评估的内容：

1、投标物业的基本情况；

2、招标物业项目的定位；

3、业主的需求；

4、建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；

5、招标条件和招标过程；

6、竞争对手；

7、企业自身条件的分析。

△制定物业管理方案的要求：

1、响应性；

2、务实性；

3、量力性；

4、合理性。△物业管理方案的要点：

1、关键性内容：⑴项目的整体设想与构思；⑵组织架构与人员的配置；⑶费用测算与成本控制；⑷管理方式、运作程序及管理措施。

2、实质性内容：⑴管理制度的制定；⑵档案的建立与管理⑶人员培训与管理；⑷早期介入与前期物业管理服务内容；⑸常规物业管理综述；⑹管理指标；⑺物资装备；⑻工作计划。

△前期物业服务合同的主要内容：

1、合同的当事人；

2、物业基本情况；

3、服务内容与质量；

4、服务费用；

5、物业的经营与管理；

6、承接查验和使用维护；

7、专项维修资金；

8、违约责任；

9、其他事项。

△签订物业服务合同应注意的事项：

1、明确业主委员会的权利义务（督促业主按时交纳物业费）；

2、明确物业管理企业的权利义务；；

3、对违约责任的约定；

4、对免责条款的约定；

5、物业服务合同主要条款宜细不宜粗；6合同的签订要实事求是；

7、明确违约责任的界定及争议的解决方式。

△早期介入在各阶段的内容：

1、可行性研究阶段：⑴模式；⑵内容；⑶质量标准；⑷收费标准；⑸框架性方案。

2、规划设计阶段：⑴结构布局、功能建议；⑵环境及配套设施的合理性意见或建议；⑶设施设备的设置、选型及服务改进意见；⑷管理用房等配套设置、要求提意见。

3、建设阶段：⑴商榷；⑵配合安装；⑶装修；⑷熟悉并记录隐蔽工程、管线铺设。

4、销售阶段：⑴物业管理方案、进度表；⑵公共管理制度；⑶收费办法、报批；⑷销售人员培训；⑸现场咨询；⑹归档。

5、竣工验收阶段：单项、分期、综合验收。

△入住准备

1、资料准备⑴两书；⑵入住通知书；⑶物业验收须知；⑷业主入住房屋验收表；⑸业主手册；⑹物业管理有关约定。

△入住流程：登记确认--验收签字--缴纳办证费--签物管协议--缴当期服务费--领资料--领钥匙。

△装修管理流程：备齐资料--填写申报登记表—登记—签订管理服务协议—办理开工手续—施工—验收。

△不予登记的9种情况：

1、未设计变动主体和承重结构的；

2、未规划搭建；

3、未规划改变外立面、在非承重墙上开门、窗的；

4、未供暖批准拆改；

5、未燃气批准拆改；

6、将没有防水要求的阳台、房间改为卫生间、厨房间的；

7、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接的砖、混凝土墙体的；

8、损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果的；

9、其他影响房屋安全的行为。

△装修反思：

1、申报时指导填写，详细说明装修地点、内容等情况；

2、装修情况不-1-

明，表达不清时，现场核实；

3、对人员培训和约束，强化管理责任意识，检查各环节存在问题并予以改进。

△装修现场管理：

1、严把出入关，杜绝无序状态；

2、加强巡视，防患于未然；

3、控制作业时间，维护业主合法权益；

4、强化管理，反复核查。

△现场管理反思：

1、巡楼员巡查工作是否到位；

2、大堂负责值班岗位如何控制材料进出的？

3、开出整改单，说明违章依据、整改期限，拒不整改的措施，不能简单化。

△节能措施：

1、落实组织和管理体系；

2、加强节能宣传和培训，树立节能意识；

3、建立能源消耗的计划和考核制度；

4、在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。

5、调整设备运行时间，实行节能运行程序（空调、室外照明、霓虹灯）；

6、合理设定运行参数（如空调温控点）。

△消防管理工作内容：

1、人员；

2、制度；

3、档案；

4、巡视、检查、测试制度；

5、问题限期整改；

6、成本测算。

△电梯管理工作内容：

1、人员；

2、制度；

3、档案；

4、工具、仪器；

5、确定服务时间和清洁保养时间；

6、成本测算。

△白蚁防治：

1、挖巢法；

2、药杀法；

3、诱杀法；

4、生物防治法。

△鼠害防治：

1、防鼠；

2、化学灭鼠；

3、器械灭鼠；

4、生物灭鼠。

△灭蚊：

1、环境治理；

2、药杀。

△灭蝇：

1、环境治理；

2、诱杀；

3、药杀。

△灭蟑：

1、堵眼、封缝；

2、控制食物和水源、消除蟑螂食物；

3、彻底清理室内卫生；

4、化学药物防治。

△治安防范注意事项：

1、闹事—报告；

2、犯罪—报警、协助制止，采取必要措施抢救、排险，尽量减少损失；

3、疯、傻—劝离；

4、可疑—留心观察、礼貌查问；

5、坠楼意外—通知急救、公安、家属，做好安抚，等待急救和公安部门处理。

△消防安全检查的基本程序：

1、按路线和部位检查；

2、全部查到；

3、完好判断；

4、问题整改；

5、登记存档。

△车辆停放管理：引导—违规劝阻—及时检查（损坏、门窗、留有贵重物品）--记录通知车主。

△车辆停放注意事项：

1、交通标识及免责告示应充足明显；

2、首次办理年卡、月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原复印件，签协议（有无偿、保管与租用、停放过程中的安全责任）。

3、车辆停放必须符合消防管理要求，切记堵塞消防通道。

4、电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。

△物业管理风险防范的措施：

1、合同订立要规范；

2、内部管理要加强；

3、关系处理要妥善；4公共关系要重视；

5、风险分担要引入；

6、风险管理要强化。

△处理紧急事件的要求：

1、开始尽可能控制恶化和蔓延；2态度上要积极；

3、工程中灵活运用各种方案；

4、在指挥上要统一；

5、在一定阶段上要止损。

△火警：

1、了解和确认起火位置、范围和程度；

2、报警；3清理消防通道；

4、组织人员疏散，不违纪人身安全抢救物资；5组织义务消防队，在保证安全的情况下控制火势；

6、及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

△燃气泄漏：

1、立即通知燃气公司；

2、抵达现场谨慎行事，不可使用电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花；

3、打开门窗，关闭燃气闸阀；

4、情况严重，及时疏散；

5、有受伤或不适者，通知急救；

6、协助燃气公司彻底检查，消除隐患。

△电梯故障：

1、仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；

2、立即通知电梯专业人员；

3、有小孩等，必要时请消防协助；

4、督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；

5、详细记录备案。

△噪声：立即派人查看—技术测定是否超标—判断噪声来源，采取对应措施—沟通 △电力故障：

1、预先通知—告知；

2、故障—立即赶到现场，查明故障源，抢修，备用切换；

3、检查电梯内是否有人，应急处理，加强消防和安全防范，确保不发生异常情况。

△高空坠物：

1、立即赶往现场，确定危害情况，有伤送医院或急救，拍照取证；

2、尽快确定坠落物来源；

3、协调双方协商处理；

4、张贴“请勿高空抛物”标识，宣传遵守社会公德。

△台风袭击：

1、公告张贴警报；

2、提醒业主关闭门窗；3检查天台和外墙广告设施，防止坠落伤人；

4、检查排水管道；

5、有维修棚架、设施，应通知施工方采取加固等措施；

6、值班待命，做好应对准备；

7、台风过后及时检查清点损失情况，采取相应措施修复。

△物业服务费计算：

1、酬金制：预收的物业服务资金﹦物业服务支出﹢项目管理的酬金；酬金﹦预收的物业服务资金×约定比例。例：物业服务支出70万、酬金比例20%、16万平方米，求每月物业费。第一步：求预收的物业服务费X=70+X×20%，X=70÷0.8=87.5万元；第二步；求每月收费标准：875000÷160000÷12=0.46元／㎡﹡月。

2、包干制：物业服务费=物业服务成本+利润+税费，税费=物业服务费×税率。例：物业服务成本70万、营业收入利润率20%、税率5.5%，面积16万平方米；第一步：物业管理费X=成本70万×20%+X×5.5%，X=70+X×20%+X×5.5%，x=93.96,；第二步收费标准：93.96÷160000÷12=0.49元／㎡﹡月。

△物业服务费成本构成：

1、工资、社保、福利费；

2、日常运行维护费用；

3、保洁；

4、绿化养护；

5、秩序维护；

6、办公费用；

7、固定资产折旧；

8、保险费；

9、业主同意分摊费用。

10、管理费分摊。

△沟通的方法：

1、倾听；

2、提问；

3、表示同情；

4、解决问题；

5、跟踪。

△客户满意度问卷调查实施步骤：策划—利用客户数据库—了解客户期望—草拟问卷—审核问卷—调查—分析结果—报告反馈与实施战略行动计划—客户满意度过程再评估。

第二篇：外汇交易实务重点

外汇交易实务考试复习重点

一、单项选择

1.了解各国国际标准代码。（如人民币：CNY）

2.了解外汇的种类。

3.了解如何判断和选择最佳的期权投资策略。（买入看涨期权，卖出看涨期权等）

4.了解汇率的分类。

5.了解汇率价格的高低。（电汇、信汇、票汇等）

6.了解外汇业务的交割时间。

7.了解外汇期货的特点。

8.了解外汇期货的套期保值。

9.了解外汇市场的参与者有哪些。

10.了解金融期权的概念。

11.了解掉期业务的基本概念。

12.了解外汇期货交易中的保证金的概念。

13.了解外汇期权业务的操作。

14.了解K线图的基本类型和定义。

15.了解如何利用相对强弱指数分析汇率走势。

二、判断题

1.了解路透交易系统的概念。

2.了解掉期差价的概念。

3.了解外汇市场的界定。

4.了解套利业务的概念。

5.了解外汇交易的基本原理。

6.了解套汇业务的概念。

7.了解如何用移动平均线分析汇率走势。

8.了解汇率走势的基本经济因素。

三、简答题

1.了解外汇择期远期交易的定价。

2.简述外汇交易的规则。

3.了解如何利用外汇期货套期保值。

四、计算与分析题

1.了解交叉货币汇率的计算。

2.了解远期外汇交叉汇率的计算。

3.会通过计算分析套汇的可行性。

4.了解掉期汇率的计算。

5.了解外汇期权价差套利的计算及分析。

6.了解远期汇率的计算并会判断是否存在套利机会。

第三篇：2017二建机电实务重点案例总结(个人总结)

机电实务重点案例总结

（第二大篇）机电工程施工招投标管理

1.国内常用招标投标工程承包的范围类。

答案：施工总承包,机电工程总承包,机电工程各专业工程承包 2.机电工程项目中必须进行招投标的项目。答案：（1）大型基础设施，公用事业等关系社会公共利益，公共安全的项目。（2）全部或者部分使用国有资金投资或国家融资的项目（3）使用国际组织或者外国政府贷款，援助资金的项目。3.编制投标文件的注意要点。

答案:(1)对招标文件的实质性要求作出响应，包括：投标函，投标报价，施工组织设计，商 务和技术偏差表（2）审查施工方案，应在技术，工期，质量，安全保证等方面有创新，利于降低施工成本，对招标人有吸引力。（3)复核或计算工程量，并与合同计价形式相协调

4.对潜在投标人资格的审查和评定，专业资格重点审查的内容。

答案：（1）施工经历，包括以往承担类似项目的业绩（2）人员状况，包括承担本项目所配备的管理人员和主要人员的名单和简历（3）施工方案，包括为履行合同任务而配备的机械，设备等情况（4）财务状况，包括申请人的资产负债表，现金流量表等

机电工程施工合同管理（重点）

1.机电工程项目索赔成立的前提条件有哪些？

答案：(1)与合同对照,事件已造成了承包商工程项目成本的额外支出,或直接工期损失。(2)造成费用增加或工期损失的原因,按合同约定不属于承包商的行为责任或风险责任。(3)承包商按合同规定的程序和时间提交索赔意向通知和索赔报告。

2.机电工程项目合同变更形式的内容? 答案：(1)合同双方经过会谈,对变更所涉及的问题,如变更措施、变更的工作安排、变更所涉及的工期和费用索赔的处理等,达成一致。然后双方签署会谈纪要、备忘录、修正案等变更协议。对重大的变更一般采取这种形式。(2)业主或工程师在工程施工中行使合同赋予的权力,发出各种变更指令,最常见的是工程变更指令。在实际工程中,这种变更较多。3.合同分析都有什么要求？

答案：(1)分包单位从合同执行的角度去分析、补充和解释合同的具体内容和要求,将合同目标和合同规定落实到合同实施的具体问题和具体事件上。(2)用合同指导具体工作,使合同能符合日常工程管理的需要,使工程按合同要求实施,为合同执行和控制确定依据。

4.在签订分包工程合同时，应明确哪些主要措施来规避分包单位拖欠劳务工工资的风险? 答案：在签订分包工程合同时,应明确以下措施来规避分包单位拖欠劳务工工资:（1）每月把劳务工的工资发放表提交总包方;（2）在合同签订时,双方可明确预留适当比例的尾款作为劳务工的工资保证金,确保劳务工身体健康。

5.总承包方对分包方及分包工程施工，应从哪几个方面进行全过程的管理？ 答案： 应从施工准备，进场施工，工序交接，竣工验收，工程保修以及技术，质量，安全，进度，工程款支付等进行全过程的管理。6.机电工程项目合同变更的范围。答案：工程变更包括设计变更和工程质量标准等其他实质性内容的变更，其中设计变更主要包括：更改有关标高，基线，位置和尺寸，增减合同中约定的工程量，改变有关工程中施工时间和顺序等。7.合同分析应考虑的重点内容

答案：（1）分包人的主要合同责任，工程范围，总包人的责任（2）合同价格，计价方法和价格补偿条件（3）工期要求和顺延条件，工程受干扰的法律后果，合同双方的违约责任（4）合同变更方式，工程验收方法，索赔程序和争执的解决等

机电工程施工组织设计（重点）

1.需要进行施工方案交底的情况有哪些？（如何进行施工方案交底工作？）答案：（1）工程施工前，施工方案的编制人员应向施工作业人员作施工方案的交底（2）分项、专项工程的施工方案需进行技术交底外,新产品、新材料、新技术、新工艺即“四新”项目以及特殊环境、特种作业等也必须向施工作业人员交底。（3）交底的内容为该工程的施工程序和顺序，施工工艺，操作方法，要领，质量控制，安全措施等。

2.施工组织总设计、专项施工组织设计的编制坚持什么原则？ 答案;谁负责项目的实施,谁组织编制 3.常见经济分析的主要施工方案有哪些？

答案：特大、重、高或精密、价值高的设备的运输、吊装方案;大型特厚、大焊接量及重要部位或有特别要求的焊接施工方案;工程量大、多交叉的工程的施工组织方案;特殊作业方案;现场预制和工厂预制的方案;综合系统试验及无损检测方案;传统作业技术和采用新技术、新工艺的方案;关键过程技术方案等。4.施工方案的技术经济分析方法分析的原则？

答案：要有两个以上的方案,每个方案都要可行,方案要具有可比性,方案要具有客观性。

5.施工总平面布置图设计要求有哪些？

答案：(1)紧凑、方便、合理利用地形、节省施工用地。在满足环境、职业健康与安全及文明施工要求的前提下尽可能减少废弃地和死角。(2)施工现场仓库、加工厂、材料堆场等布置合理。应尽量靠近已有交通线路或即将修建的正式或临时交通线路,缩短运输距离使二次搬运尽可能减到最少。(3)符合施工管理流程,减少施工过程中的交叉作业。(4)生活区与生产区应分开布置,并设置标准的分隔设施,有利于施工、生活、安全、消防、环保、市容、健康卫生、劳动保护等。(5)降低临时设施的建造费用。施工现场道路按照永久道路和临时道路相结合的原则布置。(6)遵守当地主管部门和建设单位关于施工现场安全文明施工的相关规定,符合节能、环保、安全和消防等要求 6.编制施工方案的主要要求有哪些？ 答案：(1)针对制约施工进度的关键工序和质量控制的重点分项工程,编制主要施工方案。例如:大型设备起重吊装方案、调试方案、重要焊接方案、设备试运行方案等。(2)在施工前应编制专项施工方案的情况有:结构复杂;容易出现质量安全问题;施工难度大;技术含量高;雨期和冬期;高空及立体交叉作业等。(3)施工方案应针对所要安装的设备和构件提出明确的施工方法和质量目标,以及施工安全保障措施。(4)施工方案确定前,应对多种施工方法认真对比,进行技术经济比较,择优用于实践。(5)施工方案应立足于动态变化的施工现场环境,有必要的预案。(6)施工方案应鼓励推广应用新技术、新工艺、新材料和新设备,应用绿色施工与环境保护技术。

7.施工方案编制的依据主要有哪些？

答案;(1)施工图和设计变更;(2)设备出厂技术文件(3);施工组织总设计和专业施工组织设计;(4)合同规定的规范标准;(5)施工机械性能手册;(6)施工环境条件;(7)类似工程的经验;技术素质及创造能力。8.施工组织设计的主要内容？

答案：工程概况和施工特点分析;总体工作计划;组织方案;主要施工机械部署;主要施工方案;施工进度计划;质量计划;健康卫生与劳动保护的安全策划;成本计划;施工资源配置计划;信息管理计划;施工平面图;绿色施工及环保对策。项目目标控制计划;项目沟通管理计划;项目收尾管理计划;风险对策及应急预案。9.施工方案的编制依据是什么？

答案：施工组织设计、设计技术文件、供货方技术文件、施工现场条件、国家和行业相关标准规范、同类型工程项目施工经验等。10.施工方案的一般内容？

答案：包括工程概况及施工特点，施工程序及施工方法，进度计划，资源配置计划，职业健康，安全与环保技术措施，工程质量要求及管理措施等

机电工程施工资源管理

1.四懂三会指的是？

答案：（1）四懂:懂性能、懂原理、懂结构、懂用途;（2）三会:会操作、会保养、会排除故障

2.“三定”制度指的是？

答案：实行定机、定人、定岗位责任的“三定”制度 3.施工机具的主要选择原则？

答案：1.施工机具的类型,应满足施工部署中的机械设备供应计划和施工方案的需要。2.施工机具的主要性能参数,要能满足工程需要和保证质量要求。3.施工机具的操作性能,要适合工程的具体特点和使用场所的环境条件。4.能兼顾施工企业近几年的技术进步和市场拓展的需要。5.尽可能选择操作上安全、简单、可靠,品牌优良且同类设备同一型号的产品。6.综合考虑机械设备的选择特性。4.主要施工机具的分类有哪些？

答案：机电工程项目大型机具种类较多,主要施工机具有:动力与电气装置;起重吊装机械;水平、垂直运输机械;钣金、管工机械;铆焊机械;防腐、保温、砌筑机械。

5.关于材料领发要求有哪些？

答案：凡有定额的工程用料,凭限额领料单领发材料;施工设施用料也实行定额发料制度,以设施用料计划进行总控制;超限额的用料,在用料前应办理手续,填制限额领料单,注明超耗原因,经签发批准后实施;建立领发料台账,记录领发和节超状况。

6.材料储存与保管要求有哪些？

答案：（1）实现对库房的专人管理,明确责任;进库的材料要建立台账;（2）现场的材料必须防火、防盗、防雨、防变质、防损坏;（3）施工现场材料的放置要按平面布置图实施,做到标识清楚、摆放有序、合乎堆放;（4）对于易燃、易爆、有毒、有害危险品要有专门库房存放,制定安全操作规程并详细说明该物质的性质,使用注意事项,可能发生的伤害及应采取的救护措施,（5）严格出、入库管理;要日清、月结、定期盘点、账物相符。7.材料进场验收要求有哪些？

答案：在材料进场时必须根据进料计划、送料凭证、质量保证书或产品合格证,进行材料的数量和质量验收;验收工作按质量验收规范和计量检测规定进行;验收内容包括品种、规格、型号、质量、数量、证件等;验收要作好记录、办理验收手续;要求复检的材料应有取样送检证明报告;对不符合计划要求或质量不合格的材料应拒绝接收。

8.施工企业对特种作业人员和特种设备作业人员的管理要求有哪些？

答案;(1)施工企业应建立并保持特种作业人员和特种设备作业人员的队伍,进行培训、管理并建立档案机制。(2)应根据施工组织设计和施工方案,配置特种作业人员的工种和数量,并体现在劳动力计划中。(3)用人单位应当聘(雇)用取得《特种作业人员证》、《特种设备作业人员证》的人员,从事相关管理和作业工作,并对作业人员进行严格管理。(4)特种设备作业人员作业时应当随身携带证件,并自觉接受用人单位的安全管理和质量技术监督部门的监督检查。(5)特种设备作业人员应积极参加安全教育和安全技术培训,严格执行操作规程和有关安全规章制度,遵守规定,发现隐患及时处置或者报告。

机电工程施工技术管理 1.设计单位发出设计变更程序

答案：1.设计院发出设计变更。2.建设单位工程师组织总监理工程师、审计工程师论证变更影响。3.建设单位工程师将论证结果报项目经理或总经理同意后,变更图纸或变更说明由建设单位发至监理工程师,监理工程师发至承包商。2.建设单位提出设计变更申请的变更程序

答案;1.建设单位工程师组织总监理工程师、审计工程师论证变更是否技术可行、造价影响程度。2.建设单位工程师将论证结果报项目经理或总经理同意后,通知设计单位工程师,设计单位工程师认可变更方案,进行设计变更,出变更图纸或变更说明。3.变更图纸或变更说明由建设单位发至监理工程师,监理工程师发至承包商。

3.承包商提出设计变更申请的变更程序

答案：1.承包商提出变更申请报监理工程师或总监理工程师。2.监理工程师或总监理工程师审核技术是否可行、审计工程师核算造价影响,报建设单位工程师。3.建设单位工程师报建设单位项目经理或总经理同意后,通知设计单位工程师,设计单位工程师认可变更方案,进行设计变更,出变更图纸或变更说明。4.建设单位将变更图纸或变更说明发至监理工程师,监理工程师发至承包商。4.按照变更的内容怎么分类？

答案：分为重大设计变更和一般设计变更。5.按照引起变更的责任方不同怎么分类？

答案：可以将设计变更分为设计原因的变更和非设计原因的变更

6.机电工程档案中的工程文件和工程档案应如何组卷? 答案：（1)机电工程项目竣工档案的组卷需符合《科学技术档案案卷构成的一般要求》的要求（;2)一个建设工程由多个单位工程组成时,工程文件应按单位工程组卷;（3)工程档案应按不同的收集、整理单位及资料类别分别进行组卷。7.施工技术交底记录的要求。

答案：（1）技术交底记录是履行职责的凭据,应及时完成,（2）参加施工技术交底人员必须签字,技术交底记录应妥善保管,竣工后作为竣工资料进行归档。8.机电工程中竣工档案应如何进行移交? 答案：竣工档案的移交应编制《工程档案资料移交清单》。

（1)机电工程项目竣工档案一般不少于两套,一套由建设单位保管,一套(原件)移交当地档案馆;（2)施工单位向建设单位移交工程档案资料时,应编制《工程档案资料移交清单》双方按清单查阅清点;（3)移交清单一式两份,移交后双方应在移交清单上签字盖章,双方各保存一份存档备查。9.施工技术交底的要求？

答案：（1）建立技术交底制度，（2）明确相关人员的责任，（3）分层次与分阶段进行，（4）施工作业前进行，（5）交底内容体现工程特点使参加人员理解透彻，完成技术交底记录，确定施工技术交底次数

10.机电工程项目施工单位需要归档的竣工档案的主要内容？ 答案：一般施工记录，图纸变更记录，设备，产品质量检查，安装记录，预检记录，隐蔽工程记录，施工试验记录，质量事故处理记录等等

机电工程施工进度管理

1.施工进度计划的调整原则是? 答案：调整的对象必须是关键工作,该工作有压缩的潜力,与其他可压缩对象相比赶工费是最低的

2.施工进度计划的调整方法有哪些？

答案：1.改变某些工作间的衔接关系2.缩短某些工作的持续时间 3.施工作业进度计划的实施要求包括哪些内容？（了解）

答案：(1)实施准备。(2)实施检查。(3)对照计划进行跟踪,检查进度实际情况,检查内容:关键工作进度,时差利用和工作衔接关系的变动情况,资源状况,成本状况,管理情况等。(4)分析产生进度偏差的原因,采取纠偏措施进行调整,形成新的计划,进行控制。(5)作业进度计划执行至期末,应对实施中的情况进行回顾,并了解施工条件的变化和各类生产要素供给情况,以利下一期计划的编制。4.单位工程施工进度计划执行中的审核内容（了解）

答案：(1)总进度目标和分解分目标内在联系,能否满足总合同工期。(2)计划内容是否全面,有无遗漏。(3)施工程序和作业顺序安排是否正确、合理,是否需调整,如何调整。(4)各类施工资源计划与进度计划实施时间要求一致,能否保持施工均衡。(5)总包一分包,各专业之间在施工时间和作业位置的安排上是否合理,有无相互干扰及矛盾。(6)计划重点、难点是否突出,对风险合同因素影响是否有防范对策和应急预案。(7)能否保证质量、安全需要。5.机电工程项目的施工顺序。

答案;先地下后地上，先深后浅，先干线后支线，先大件后小件

机电工程施工质量管理

1.施工质量事故处理方式？

答案：有:返工、返修、限制使用、不作处理、报废处理五种情况 2.质量事故处理程序包括哪些内容？ 答案：1.事故报告2.现场保护3.事故调查4.撰写质量事故调查报告5.事故处理报告

3.三检制度指的的是哪三检？

答案：“三检制”是指操作人员的“自检”、“互检”和专职质量管理人员的“专检”相结合的检验制度。

4.项目质量计划编制的原则（了解）答案：质量计划的编制原则:以项目策划为依据,将企业管理手册、程序文件的原则要求转化为项目的具体操作要求。

机电工程项目试运行管理

1.联机试运行参加的单位有？

答案：建设单位，生产单位，施工单位以及总承包单位，设计单位，监理单位，重要机械设备的生产厂家；

2.联动试运行应符合的规定 答案：(1)必须按照试运行方案及操作规程精心指挥和操作。(2)试运行人员必须按建制上岗,服从统一指挥。(3)不受工艺条件影响的仪表、保护性联锁、报警皆应参与试运行,并应逐步投用自动控制系统。(4)划定试运行区域,无关人员不得进入。(5)认真做好记录。

3.机电工程项目试运行程序与责任分工

答案：有单机试运行，联动试运行，负荷试运行 单机试运行属于工程施工安装阶段的工作内容，中小型单体设备工程通常可进行单机试运行

联动试运行适用于成套设备系统的大型工程，负荷试运行是试运行的最终阶段 4.单机试运行的要求

答案：机械设备及其附属装置，管线包括：安装水平已调整至允许范围；与安装有关的几何精度经检验合格，试运行方案由施工项目总工程师组织编制，经施工企业总工程师审定，报建设单位或监理单位批准后实施 5.联动试运行要求 答案：联动试运行前应具备的条件中，试运行范围内设备和管道系统的内部处理及耐压试验，严密性试验已经全部合格，“三查四定”中的三查：查设计漏项，未完工程，工程质量隐患；四定：对查出的问题定任务，定人员，定时间，定措施

6.试运行异常停车，施工单位应从哪几方面查找原因？ 答案：施工单位首先应从施工上找原因，检验各工序的施工质量，动设备的安装，调试质量，还应查找设备制造和设计是否存在缺陷和问题

机电工程施工安全管理

1.事故调查组的职责有哪些？（了解）

答案：(1)查明事故发生的经过、原因、人员伤亡情况及直接经济损失。(2)认定事故的性质和事故责任。(3)提出对事故责任者的处理意见。(4)总结事故教训,提出防范和整改措施。(5)提交事故调查报告。(6)事故调查报告包括下列内容。(7)事故发生单位概况。(8)事故发生经过和事故救援情况。(9)事故造成的人员伤亡情况和直接经济损失。(10)事故发生的原因和事故性质。(11)事故责任的认定以及对事故责任者的处理建议。(12)事故防范和整改措施。2.报告事故的内容包括哪些？ 答案：(1)事故发生单位概况。(2)事故发生的时间、地点以及施工现场情况。(3)事故简要经过。(4)事故已造成或者可能造成的伤亡人数(包括下落不明人数)和初步估计的直接经济损失。(5)已经采取的措施。(6)其他应报告的情况。3.为防止重大危险源物体打击事故，实施要求有哪些注意事项？（了解）答案：1)采购部门严格执行相关管理制度,定点采购合格的安全帽,并按标准进行验收。(2)明确进入施工、生产现场的任何人员(包括相关方人员),一律强制性佩戴安全帽;在进入生产车间、施工现场的入口悬挂相应的警示标志,同时,由门卫、项目部提供足够数量的合格安全帽。(3)公司、项目部负责对全体人员进行安全培训教育,使其清楚认识到佩戴安全帽的作用与意义,并掌握正确佩戴安全帽的方法,提高全体人员的安全意识。(4)项目部质安部负责日常检查,工程管理中心负责项目施工现场监察。

4.为防止重大危险源触电事故，实施要求有哪些？（了解）

答案：1)为防止触电事故发生,施工现场临时用电必须符合《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46—2005的规定要求,施工现场临时用电方案需审批后实施,现场临电设施须经验收合格后方可使用。固定生产场所用电必须符合相关规范要求。(2)电工作业必须持有效证件上岗,按规定穿戴防护用品。(3)当工程外侧边缘与外电高压线的距离小于安全距离时,必须增设保护屏障、围栏或保护网,施工机械设备和钢管脚手架严禁碰触高压电线。(4)各类机电设备、手持电动工具必须经过漏电开关,进行有效的接地、接零,电焊机双线到位,室外机械设备增设雨雪篷。(5)使用的各类型电线电缆如有破损老化要及时清除和采取保护措施。(6)照明必须使用安全电压,防止照明电极接错漏电伤人,移动灯杆要做绝缘处理,照明灯金属外壳接零,禁止使用未接零和灯杆未做绝缘的照明设备。(7)项目部质安部负责日常检查,公司工程管理中心负责监察。5.临时用电检查验收的主要内容

答案：临时用电工程必须由持证电工施工。检查内容包括:接地与防雷、配电室与自备电源、各种配电箱及开关箱、配电线、变压器、电气设备安装,电气设备调试、接地电阻测试记录等。

6.管道和容器压力试验中的气压试验，其安全技术措施主要是严格按试压程序进行，程序是怎样的？

答案：即先水压试验,后气压试验,分级试压,试压前严格执行检查、报批程序 7.施工安全技术措施原则

答案：应遵循“消除、预防、减少、隔离、个体保护”的原则。8.安全技术交底制包括哪些内容？

答案：(1)工程开工前,工程技术人员要将工程概况、施工方法、安全技术措施等向全体职工详细交底。(2)分项、分部工程施工前,工长(施工员)向所管辖的班组进行安全技术措施交底。(3)两个以上施工队或工种配合施工时,工长(施工员)要按工程进度向班组长进行交叉作业的安全技术交底。(4)班组长要认真落实安全技术交底,每天要对工人进行施工要求、作业环境的安全交底。(5)安全技术交底可以分为施工工种安全技术交底;分项、分部工程施工安全技术交底;采用新技术、新设备、新材料施工的安全技术交底。9.总包单位对分包单位的安全责任/ 答案：（1）审查其安全资质及安全保证体系；（2）分包合同中应明确其安全生产责任和义务；（3）对其提出要求，并实施监督，检查；对违反规定者令其停工整改；（4）对其伤亡事故，按规定上报并协助对事故的处理

机电工程施工现场管理

1.场容管理内容包换哪些内容？

答案：包含入口、围墙、场内道路、材料设备堆场、办公室内环境。2.施工现场临时用电管理措施有哪些？（了解）

答案：1.配电线路架设和照明设备、灯具的安装、使用应符合规范要求。2.配电箱和开关箱选型、配置合理,安装符合规定,箱体整洁、牢固。3.配电系统和施工机具采用可靠的接零或接地保护,配电箱和开关箱均两级漏电保护。4.电动机具电源线压接牢固,绝缘完好,无乱拉、扯、压、砸现象;电焊机一、二次线防护齐全,焊把线双线到位,无破损。5.临时用电有方案和管理制度,电工个人防护整齐,持证上岗。

3.施工现场安全绿色通道建立的措施有哪些注意事项？

答案：1.场区主马路划出人行道标识。2.消防通道必须建成环形或足以能满足消防车调头,且宽度不小于3.5m。3.所有施工场点标识出人行通道并用隔离布带隔离。4.所有临时楼梯必须按规定要求制作安装,两边扶手用安全网防护。5.高2m以上平台必须安装护栏。6.所有吊装区必须设立警戒线,并用隔离布带隔离,标识明确。7.所有主要作业必须挂安全网,做安全护栏,靠人行道和马路一侧要全网封闭。

4.节能措施有哪些？（了解）

答案：1)制订合理施工能耗指标,提高施工能源利用率。2)优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具,如选用变频技术的节能施工设备等。3)施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标,定期进行计量、核算、对比分析,并有预防与纠正措施。4)在施工组织设计中,合理安排施工顺序、工作面,以减少作业区域的机具数量,相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时,应优先考虑耗用电能的或其他能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。5)根据当地气候和自然资源条件,充分利用太阳能、地热等可再生能源。5.项目部对分包队伍管理的内容有哪些？

答案：1.强化服务意识。2.加强过程监管。3.加强沟通协调。4.加强合同变更管理。5.加强各种文件审核批复。

6.总包单位在材料运输中，需协调哪些单位? 答案：总包单位在材料运输中应与公安、消防、交通、金融、保险、环保、水电、通信、卫生、劳动、税务、海关、安全、质监、特检单位以及当地居民等进行协调。

机电工程施工成本管理

1.降低机电工程项目施工成本的主要措施有哪些？ 答案：组织措施,技术措施,经济措施,合同措施 2.施工图控制成本最有效的方法之一是哪个方法？

答案：以施工图控制成本,实行“以收定支”,或者叫“量入为出”,这是项目施工成本控制中最有效的方法之一

机电工程施工结算与竣工验收

1.建设项目（工程），应及时办理竣工验收的几种特殊情况有哪些？ 答案：(1)有的建设项目基本符合竣工验收标准,只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定内容全部建成,但不影响正常生产,亦应办理竣工验收手续。对剩余工程应按设计留足资金限期完成。(2)有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定的产量,不应因此拖延验收和固定资产移交手续。(3)有些建设项目或单项工程已形成部分生产能力或实际上生产方面已经使用,近期不能按设计规模续建,应从实际出发,报主管部门批准后,对已完成的工程和设备,组织验收,移交固定资产。

2.工程价款结算形式有哪些？

答案：包括定期结算、分段结算、竣工后一次性结算、目标结算、约定结算、结算双方约定的其他结算方式。

机电工程保修与回访

1.对投诉应该怎样处理？（了解）

答案：1.对于用户的投诉,应迅速及时处理,切勿拖延。2.认真调查分析,尊重事实,作出适当处理。3.对各项投诉都应给予热情、友好的解释和答复,即使投诉内容有误,也应耐心作出说明,切忌态度简单生硬。2.工程回访的方式

答案：（1）季节性回访（2）技术性回访（3）保修期满前的回访（4）信息传递方式回访（5）座谈会方式回访

第四篇：物业管理实务(2012案例)

案例1

某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理有限公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担小区业务管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位，公共设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作的范围。

资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期业务资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题：

16本案例中物业承接查验的做法是否正确？请简单说明理由。

解析：答案要点：不正确，移交双方：根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更选时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，业主大会或物业产权单位相信的物业管理企业移交。本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处理方法是否正确？简单说明理由。

解析：答案要点：甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据《物业承接查验》中物业管理机构工作移交内容规定，屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。物业资料的移交应该包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由

解析：答案要点：物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料；业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片，房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录，管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录；财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录；合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称，数量逐一清点是否相符合完好。本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照《档案管理规定》入住资料应为永久保存资料，严禁销毁丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等。

19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。

解析：答案要点：部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。理由：物业服务是公共服务，虽业主未入住，但物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主不入住以致而终止服务，所产生的费用理应由业主承担。根据《物业管理条例》规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例提示：若开发商已通知业主，业

主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发商已销售未履行告知业主接受房屋的，由开发商承担服务费用。甲公司提出的欠费以广告收人冲抵的处理方法不恰当。根据《物业管理条例》相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。恰当的处理方法：①甲公司作为债权人可以向业主催缴欠费，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益；②经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途。

20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作？简要说明理由。

从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺 利进行。(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务 管理(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。

案例二某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。问题：

21.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。

.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。

张某拒缴物业服务费的理由不成立，理由：在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。

23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。

王某拆改天然气管道的说法不正确。理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？ 物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。

25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？

王某自愿签署的《承诺书》无效。理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？

物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的。

案例三拟建的xx花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：xx花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题：

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？

物业管理公司早期介入工作的不当和错误：(1)派出了由行政总监为组长，品质部，市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。

（2）物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。

28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

根据该项目具体情况，早期介入工作的主要内容包括以下内容。(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整 改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项 费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本 知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务？（每个方面至少列举一项具体项目）

结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。(3)废品回收服务：设立废品回收站。(4)商业用房经营服务：开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。

第五篇：物业管理实务(2012案例)

案例1 某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理有限公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担小区业务管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位，公共设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作的范围。

资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期业务资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。问题：

16本案例中物业承接查验的做法是否正确？请简单说明理由。

解析：答案要点：不正确，移交双方：根据《物业承接查验》中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更选时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交，业主大会或物业产权单位相信的物业管理企业移交。本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处理方法是否正确？简单说明理由。

解析：答案要点：甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据《物业承接查验》中物业管理机构工作移交内容规定，屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。物业资料的移交应该包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由

解析：答案要点：物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料；业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片，房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录，管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录；财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录；合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称，数量逐一清点是否相符合完好。本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照《档案管理规定》入住资料应为永久保存资料，严禁销毁丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等。

19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。

解析：答案要点：部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：物业服务是公共服务，虽业主未入住，但物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主不入住以致而终止服务，所产生的费用理应由业主承担。根据《物业管理条例》规定：未出售或未入住物业由开发建设单位缴纳，根据案例提示：若开发商已通知业主，业主办理完房屋交付手续的，由业主承担服务费用，若开发商已销售未履行告知业主接受房屋的，由开发商承担服务费用。甲公司提出的欠费以广告收人冲抵的处理方法不恰当。根据《物业管理条例》相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充维修资金。恰当的处理方法：①甲公司作为债权人可以向业主催缴欠费，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益；②经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途。

20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作？简要说明理由。

从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：

(1)新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。

(2)物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺 利进行。

(3)移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务 管理

(4)移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。

案例二

某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理人住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由拒缴物业服务费。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3 000元。

问题：

21.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。

.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。

理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。

张某拒缴物业服务费的理由不成立，理由：在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。

23．你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。

王某拆改天然气管道的说法不正确。

理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。

24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？ 物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。

25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？

王某自愿签署的《承诺书》无效。

理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？

物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的。

案例三

拟建的xx花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：xx花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题：

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？

物业管理公司早期介入工作的不当和错误：

(1)派出了由行政总监为组长，品质部，市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。

（2）物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。

28．根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

根据该项目具体情况，早期介入工作的主要内容包括以下内容。

(1)建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整 改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

(2)销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项 费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本 知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

29．如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务？（每个方面至少列举一项具体项目）

结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。

(1)房屋中介服务：房屋的租赁经营。

(2)材料物资销售服务：水暖配件的销售。

(3)废品回收服务：设立废品回收站。

(4)商业用房经营服务：开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。